2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa
2.2.3.2 Thực trạng thế chấp bất động sản
Hiện nay, trong hoạt động của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam, cấp tín dụng là hoạt động chính, mang lại thu nhập từ 80% đến 90% tổng thu nhập của các NHTM. Hoạt động này chứa đựng rủi ro lớn, có nguy cơ làm mất an toàn trong hoạt động của mỗi ngân hàng. Giải pháp chính mà các ngân hàng áp dụng hiện nay để hạn chế rủi ro, tổn thất trong hoạt động tín dụng chính là xét duyệt hồ sơ tín dụng trên cơ sở tài sản bảo đảm mà phần lớn là BĐS.
Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản
trọng khá lớn về cả lượng và giá trị trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, khoảng trên 50% trong cơ cấu tài sản thế chấp của các ngân hàng.
Nhìn chung nhóm các NHTM Nhà nước có tỷ lệ tài sản thế chấp là BĐS cao hơn nhóm các NHTM cổ phần, khi thị trường BĐS bất ổn thì ngân hàng nào có tỷ lệ nhận tài sản thế chấp là BĐS cao hơn sẽ chịu nhiều rủi ro hơn.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp
Hiện nay, trong tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng khốc liệt, hầu hết các ngân hàng đều áp dụng mức tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp khá cao, mức bình quân cụ thể: tối đa 80% đối với tài sản BĐS thuộc khu vực nội thành Tp.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), tối đa 70% đối với tài sản BĐS thuộc khu vực ngoại thành Tp.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), như vậy có nghĩa là khi nhận thế chấp BĐS làm tài sản, đặc biệt là các căn hộ hình thành trong tương lai, nếu các ngân hàng không thận trọng, áp dụng tỷ lệ cho vay qua cao thì rủi ro cũng khá cao.
Phƣơng pháp định giá của các ngân hàng thƣơng mại
Định giá BĐS thế chấp là một khâu quan trọng, là căn cứ để sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay, đồng thời là căn cứ quan trọng để ước lượng khoản nợ xấu có khả năng thu hồi được khi phát mại. Trên thực tế, khó có thể có một phương pháp nào xác định được giá BĐS chính xác tuyệt đối. Định giá BĐS chỉ là sự ước tính giá trị mà khơng thể xác định chính xác giá trị.
Ở Việt Nam, việc định giá BĐS trong hoạt động tín dụng suốt thời gian vừa qua chưa thực sự được các NHTM quan tâm đúng mức, chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp nhiều khó khăn, khơng đồng nhất bởi mỗi ngân hàng có một quy định về định giá tài sản, ngay cả trong nội tại của ngân hàng đó thì các quy định từ ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể, cịn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho các công ty hoặc bộ phận cấp dưới tham gia định giá khó thực hiện. Giá trị tài sản cịn phụ thuộc nhiều vào các chủ ý của chuyên viên định giá. Giá trị thẩm định ban đầu chưa phản ánh một cách
chân thực và hợp lý giá trị có thể thu hồi được của BĐS, nên khi khách hàng mất khả năng trả nợ phải xử lý tài sản thì ngân hàng dễ gặp rủi ro nếu tại thời điểm đó BĐS rớt giá.