giới
1.4.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ
Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008. Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ việc cho vay nhà đất thứ cấp dưới chuẩn đã làm sụp đổ hàng loạt các Ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ như Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers,… các các tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp BĐS lớn nhất nước Mỹ (chiếm gần một nửa BĐS cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô là Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac đang được Chính phủ tiếp quản. Để cứu vãn thị trường tài chính, tránh một cuộc sụp đổ hệ thống, Quốc hội Mỹ đã buộc phải phê chuẩn kế hoạch tăng cường tài chính để cứu vãn thị trường. Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp BĐS tại Mỹ cũng đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các quốc gia ở Châu Âu.
Sau một thời gian phát triển q nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế cho vay dễ dãi, thì đến năm 2007 thị trường BĐS ở nước Mỹ trở nên đóng băng. Lúc này, người dân Mỹ đã vay mua BĐS khơng bán được nên khơng có tiền trả cho các cơng ty tài chính, kéo theo các cơng ty tài chính khơng có khả năng trả cho các ngân hàng đầu tư và buộc phải giữ lại BĐS của mình. Đối với ngân hàng đầu tư, chứng khoán huy động từ khắp thế giới để cho các cơng ty tài chính trong nước vay đã đến kỳ đáo hạn, thế nhưng họ lại khơng địi được tiền từ các cơng ty tài chính. Trong khi giá chứng khoán giảm rất mạnh, các ngân hàng đầu tư vẫn phải trả nợ
nguyên mệnh giá. Chính điều này đã dẫn đến sự đỗ vỡ của hàng loạt các ngân hàng lớn nhỏ tại Mỹ, kéo theo đó là sự đổ vỡ của các ngân hàng thế giới.
Nguyên nhân chính cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ là do tín dụng BĐS tại Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao bằng nghiệp vụ chứng khốn hóa các khoản cho vay trên thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp. Thêm vào đó, cơ chế cho vay lỏng lẽo, khơng xét khả năng tài chính chi trả của khách hàng. Điều này làm gia tăng nhanh nguồn tài trợ cho lĩnh vực BĐS trong khi hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp.
Tín dụng BĐS là khách quan và cần thiết. Song câu chuyện từ nước Mỹ cũng cho thấy, cơ chế cho vay quá dễ dãi cũng như các chính sách về tài chính, tiền tệ liên quan đến BĐS nếu khơng được tính tốn, cân nhắc kỹ có thể sẽ dẫn đến những rủi ro khơn lường.
1.4.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore
Sự phát triển nóng của thị trường BĐS, cùng với những cơn sốt nhà đất cuối thập niên 90. Gần đây nhất là năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển nóng nhất thế giới, khi giá BĐS tăng khoảng 31%. Một số tập đồn cơng ty từ chỗ vô danh đã phất lên nhờ giá trị BĐS của họ tăng vụt và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty kinh doanh ở lĩnh vực khác cũng đã nhảy vào ngành BĐS mặc dù chưa có kinh nghiệm. Cuối năm 2010 đầu năm 2011, Chính phủ Singapore đã cơng bố những biện pháp chống đầu cơ nhà đất như: Người bán nhà và căn hộ dưới ba năm sau khi mua sẽ phải đóng thuế 3% giá trị bán lại. Bên cạnh đó, số tiền tối đa ngân hàng có thể vay mua nhà giảm từ 80% xuống còn 70%,…Tuy nhiên, giá BĐS tại Singapore vẫn tăng liên tục bất chấp những nổ lực của Chính phủ.
Nguyên nhân chủ yếu của cơn sốt nóng lạnh của Singapore bắt nguồn từ việc cho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho rằng giá nhà sẽ lên cao. Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khốn hóa BĐS Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn. Tăng trưởng kinh
Một lượng giá trị tài sản khổng lồ trong nền kinh tế vụt biến mất chỉ trong thời gian ngắn, đầu ra khó khăn và vốn ngân hàng lâm vào tình trạng khó thu hồi.
1.4.3 Bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam
Các cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính đã kết thúc thế nhưng những hậu quả mà nó để lại là khơn lường. Rút kinh nghiệm từ những cuộc khủng hoảng từ Mỹ và Singapore, đặc biệt là những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng như: Phát triển tín dụng BĐS ở một trình độ cao bằng nghiệp vụ chứng khốn hóa các khoản cho vay trên thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp. Cơ chế cho vay lỏng lẽo, không xét khả năng tài chính chi trả của khách hàng, thêm vào đó các chính sách về tài chính, tiền tệ liên quan đến BĐS cũng khơng được tính tốn, cân nhắc kỹ điều đó dẫn đến những rủi ro khôn lường.
Việt Nam trước hết cần phải chủ động phân tích, nghiên cứu đánh giá rủi ro, nhận dạng đầy đủ của các cuộc khủng hoảng để phát huy các mặt tích cực, hạn chế tối đa những vấn đề gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước, cụ thể:
Đối với cơ quan Nhà nƣớc:
Hình thành thị trường tài chính vững mạnh và được quản lý tốt. Đây là chính sách quan trọng để Việt Nam có thể đối phó được trước bất kỳ một cuộc khủng hoảng tài chính nào.
Chính phủ cần quản lý thị trường một cách linh hoạt, khéo léo, phát huy khả năng quản lý vĩ mô, ổn định giá cả thị trường BĐS như: Đưa ra những chính sách thiết thực và phù hợp với những vấn đề nảy sinh của thị trường.
Tăng cường các ứng dụng hệ thống thông tin, dự báo và giám sát nhất là an tồn hệ thống tài chính – ngân hàng. Ngồi ra, cần tỉnh táo với các tác động lan tỏa, dây chuyền của các sự kiện kinh tế trên thị trường trong và ngoài nước.
Hoàn thiện các chính sách đối với tín dụng BĐS: Điều này vơ cùng quan trọng bởi vì thị trường BĐS là thị trường đặc biệt nhạy cảm với những chính sách và quy định của Nhà nước, từ các ban ngành trực tiếp như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư,… đến các ban ngành lĩnh vực liên quan như: Vốn, vật liệu xây dựng, trang thiết
bị,…Bất kỳ sự thay đổi nào của chính sách, quy định đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến q trình cấp tín dụng cho nền kinh tế.
Đối với ngân hàng Nhà nƣớc:
Cần phát huy hết vai trị của mình trong việc quản lý, điều hành chính sách tiền tệ, cần kiểm soát các hoạt động của các ngân hàng, sử dụng có hiệu quả các công cụ quản lý trên thị trường một cách chặt chẽ, thận trọng và linh hoạt để có giải pháp kịp thời, sẵn sàng ứng phó với mọi biến động đa dạng của nền kinh tế.
Đối với các ngân hàng thƣơng mại:
Ngân hàng cần tuân thủ các quy định và quy chế cho vay, bảo đảm tuân thủ, hoạt động kiểm soát nội bộ cần nghiêm ngặt và thường xuyên giám sát quản lý một cách chặt chẽ.
Xác định tỷ trọng dư nợ cho vay hợp lý đối với các ngành nghề trong hoạt động cho vay của các ngân hàng.
Nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS: Vào những giai đoạn thị trường BĐS phát triển nóng và ồ ạt thì đa phần các ngân hàng đều tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS vì áp lực cạnh tranh lơi kéo khách hàng làm tăng trưởng dư nợ. Hầu hết các ngân hàng ít chú trọng hoặc thường bỏ ngỏ một vài khâu trong quá trình thực hiện việc thẩm định như: Ít chú trọng đến việc phân tích, quản trị rủi ro,…quá trình thẩm định thường được rút ngắn và thực hiện theo kiểu thủ tục. Các ngân hàng cần nâng cao và phát huy hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định trong tín dụng BĐS nói riêng và phát triển cho hoạt động ngân hàng nói chung.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Những nội dung trong chương 1 chủ yếu giới thiệu tóm tắt nhất về khung lý thuyết BĐS, thị trường BĐS, tín dụng BĐS và vai trị của nó thơng qua các khái niệm, đặc điểm và các yếu tố tác động cũng như các bài học kinh nghiệm về tín
thế giới, đưa ra các chỉ tiêu phát triển tín dụng BĐS. Qua đó, đúc kết kinh nghiệm thực tiễn bằng các giải pháp điển hình về tài chính để tạo nền tảng lý luận làm cơ sở cho việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu của đề tài trong các chương tiếp theo.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH