Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố lào cai

ĐÀO THỊ THỶU BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ Ph¸p lt vỊ chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Lào Cai ĐÀO THỊ THỦY 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Ph¸p lt vỊ chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Lào Cai ĐÀO THỊ THỦY Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi Đào Thị Thủy, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan cơng trình độc lập riêng tơi mà không chép từ nguồn tài liệu công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn đầy đủ, có xác nhận quan cung cấp số liệu Các kết nghiên cứu luận văn kết nghiên cứu thực cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, xác nguồn số liệu thơng tin sử dụng cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đào Thị Thủy LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề tài luận văn: "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Lào Cai" Để hoàn thành luận văn này, nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Trường Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hồn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân khơng thể tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý Q thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đào Thị Thủy MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.1.1 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3 Vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đời sống kinh tế, xã hội 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.2.1 Tính tất yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân kinh tế thị trường 1.2.2 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.2.3 Khái niệm cấu điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 1.2.4 Các yếu tố chi phối pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Chƣơng 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ 1.1 8 13 15 16 16 19 20 23 DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 27 27 28 30 34 2.1.5 Hình thức hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 2.1.6 Trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 2.2.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 2.2.2 Những kết đạt được, hạn chế, vướng mắc nguyên nhân Chƣơng 3: 40 42 43 43 51 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 3.1 56 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 3.2 56 Giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai thời gian tới 58 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 58 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật Dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Thống kê số lượng hồ sơ tiếp nhận giải 45 bảng 2.1 hộ gia đình, cá nhân Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai thành phố Lào Cai 2.2 So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ thành 47 phố Lào Cai với quy định pháp luật đất đai DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu Tên hình Trang Sơ đồ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 48 hình 2.1 theo quy định Luật đất đai 2.2 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ thành phố Lào Cai 49 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Theo quy định Điều 53 Hiến pháp năm 2013 Điều Luật đất đai (LĐĐ) năm 2013, đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Theo đó, xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, người sử dụng đất (NSDĐ) có quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhận chuyển QSDĐ hợp pháp từ cá nhân, tổ chức khác thị trường Hệ thống pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ quyền chuyển quyền bản, thiết yếu NSDĐ thực việc chuyển giao QSDĐ từ chủ thể sang chủ thể khác Quyền chuyển nhượng QSDĐ số quyền NSDĐ pháp luật đất đai ghi nhận; đồng thời quyền thực phổ biến giao dịch dân đất đai chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đây hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất linh hoạt thị trường phản ánh rõ nét tính chất thị trường quan hệ pháp luật đất đai, tuân thủ quy luật thị trường như: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh, tôn trọng tối đa quyền tự thỏa thuận bên chủ thể, mà can thiệp tham gia sâu Nhà nước Mặt khác, việc chuyển nhượng QSDĐ thúc đẩy q trình tích tụ tập trung đất đai vào tay chủ thể có nhu cầu khả sử để đầu tư, khai thác giá trị đất; qua đó, khắc phục tình trạng đất đai bị bỏ hoang, lãng phí Để đáp ứng cho nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ ngày tăng số lượng giao dịch phương thức, hình thức chuyển nhượng, pháp luật đất đai qua thời kỳ có sửa đổi, bổ sung ngày hoàn thiện theo hướng mở rộng đối tượng, điều kiện chủ thể phép tham gia thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời tiếp tục cải cách thủ tục hành mức thuế suất phù hợp cho chủ thể tham gia giao dịch nhằm tạo sở pháp lý vững cho hình thức giao dịch này, đảm bảo nâng cao hiệu sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, nhiều hạn chế, bất cập mâu thuẫn phát sinh trình thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua, cụ thể bên chủ thể tham gia giao dịch vi phạm quy định pháp luật dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu xảy ra; hay tình trạng giao dịch tự phát diễn tràn lan phức tạp Chính hạn chế, bất cập nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện dây dưa, kéo dài Trong năm gần đây, tốc độ thị hóa thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai phát triển ngày nhanh sôi động, đặc biệt hạ tầng thị, theo đó, giá đất khu vực nội ven có xu hướng tăng mạnh, dẫn đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ngày gia tăng số lượng các, đặc biệt giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Như vậy, thấy phát triển xu hướng tỷ lệ thuận với sôi động thị trường bất động sản (BĐS) thành phố Lào Cai, đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế, xã hội tỉnh nhà Tuy nhiên, hệ phát triển sơi động lại phát sinh ngày nhiều tranh chấp với tính chất ngày phức tạp, hàng loạt hợp đồng vô hiệu ký kết thiếu hiểu biết pháp luật thiếu ý thức chấp hành pháp luật người dân, điều khiến cho quan chức gặp nhiều khó khăn, vướng mắc việc giải hậu pháp lý thực tế Qua phân tích cho thấy việc tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Lào Cai” làm Luận văn thạc sĩ cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng QSDĐ lần ghi nhận LĐĐ năm 1993 Trong thời gian qua, đặc biệt từ thời điểm LĐĐ năm 2013 thông qua áp dụng vào thực tiễn nay, có nhiều tác giả, nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu vấn đề lý luận, pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu đây: hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ xã phường ngày thực tế nhiều xã phường kéo thời gian quy định, xã phường lãnh đạo đơn vị thiếu sâu sát không quán triệt cán công chức phải thực viết phiếu tiếp nhận phiếu hẹn trả kết quy định bắt buộc thực thi nhiệm vụ Tình hình cấp GCNQSDĐ thành phố cịn chưa đáp ứng nhu cầu thực tế ảnh hưởng đến cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển nhượng chưa cấp giấy chứng nhận QSD đất hàng năm tới 9,8% số hồ sơ chậm giải 5,6% hồ sơ chưa giải liên quan tới thủ tục chuyển QSDĐ Chất lượng cung cấp dịch vụ công quan nhà nước giải thủ tục hành liên quan tới chuyển nhượng QSDĐ năm qua có chuyển biến nhiều khâu, nhiều phận chuyển biến chậm tuyến xã, phường Tình trạng nhũng nhiễu cửa quyền, tiêu cực thẩm định hồ sơ, giải thủ tục cấp giấy tồn tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất thời gian quy định cho người tham gia chuyển nhượng đạt mức từ 83-85% mức độ hài lòng người dân với chất lượng dịch vụ công chuyển nhượng QSDĐ thành phố mức trung bình, cịn tới 20% số người dân khảo sát chưa hài lòng với thủ tục hành thời gian giải thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thành phố, nhiều ý kiến khảo sát tiến hành vấn sâu người dân trả lời trả khoản tài ngồi quy định để “bơi trơn” quy trình giải thủ tục chuyển nhượng QSDĐ họ Quy chế phối hợp Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố với phận phục vụ cho cơng tác giải thủ tục chuyển QSDĐ có cải thiện rườm rà, bộc lộ nhiều yếu kém: Qua thực tế khảo sát cho thấy công khai thủ tục hành cho người dân quyền nghĩa vụ chuyển QSDĐ địa bàn thành phố yếu Ngay Bộ phận cửa thành phố việc niêm yết công khai văn pháp luật quy định trình tự, thủ tục giải công việc nhân dân mang tính hình thức Những văn niêm yết cơng khai chủ yếu văn cũ hết hiệu lực, hình thức cơng khai chưa đáp ứng nhu cầu người dân Điều cản trở việc cập nhập thông tin người dân chuyển QSDĐ tạo điều kiện cho cán công chức dễ nhũng 54 nhiễu, gây phiền hà cho người dân Số lượt lại người dân chuyển QSDĐ cịn nhiều Mục đích việc cải cách thủ tục hành giảm bớt thủ tục rườm rà, tránh cho người dân phải lại nhiều lần thực tế nhiều thủ tục hành người dân chuyển QSDĐ phải lại q nhiều lần có nhiều loại thủ tục liên quan đặc biệt thủ tục liên quan đến nghĩa vụ tài Cơng tác kiểm tra lĩnh vực quản lý đất đai thành phố hạn chế khiến nhiều trường hợp mua bán trao tay chưa làm thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài với nhà nước, gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách minh bạch cho thị trường BĐS Công tác giải tranh chấp khiếu nại đất đai chậm trễ, ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng QSD đất khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan Kết luận Chƣơng Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổng hợp quy phạm pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm: điều kiện chủ thể, đối tượng chuyển nhượng; nội dung quan hệ chuyển nhượng, hình thức hiệu lực quan hệ chuyển nhượng, trình tự, thủ tục thẩm quyền thực chuyển nhượng Các quy định pháp luật đất đai tạo sở pháp lý vững cho quan hệ diễn thực tế Tuy vậy, trình áp dụng pháp luật vào thực tế, chắn phát sinh tượng xã hội bắt buộc nhà làm luật phải tiếp tục nghiên cứu đưa quy định tiến Qua nghiên cứu Chương 2, tác giả nêu phân tích đầy đủ quy định pháp luật chuyể n nhượng QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình , cá nhân nói riêng Theo đó , với việc xây dựng quy định của pháp luâ ̣t về chuyể n ợng QSDĐ cách chi tiết cho thấ y trách nhiê ̣m của cá c quan nhà nước có thẩ m quyề n vô cùng nă ̣ng nề , nhấ t là về điề u kiê ̣n , trình tự, thủ tục Điề u đó cho thấ y Nhà nước ta rấ t coi tro ̣ng viê ̣c chuyể n ợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Qua đó, Chương đánh giá thực trạng việc áp dụng pháp luật chuyể n nhượng QSDĐ thực thực tế, từ lý giải nguyên nhân hoạt động để có sở đưa phương hướng hồn thiện nêu Chương 55 Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thứ nhất, vào đường lối của Đảng, sách của Nhà nước đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Trong suốt trình xây dựng phát triển đất nước, Đảng NN ta nỗ lực đưa chủ trương, đường lối quản lý đất đai cho phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước Trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước nay, Đảng Nhà nước ta đề nhiều chủ trương, sách quản lý đất đai, sử dụng đất đai, dự thảo ban hành quy định liên quan đến đất đai Do đó, q trình sửa đổi, bổ sung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo sở phù hợp với đường lối, chủ trương sách Đảng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội đất nước Trong giai đoạn nay, cần phải khắc phục số điểm tồn tại, bất cập, tạo điều kiện đảm bảo chuyển nhượng QSDĐ cách dễ dàng, thuận lợi hơn; khuyến khích, tạo điều kiện cho thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS; tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch ngầm không theo quy định pháp luật Đặc biệt, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI nhấn mạnh quan điểm, định hướng xây dựng thị trường BĐS; xác định phải tháo gỡ rào cản, tạo điều kiện thuận lợi để giải phóng phát triển mạnh mẽ lực lượng sản xuất; khuyến khích phát triển hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh với sở hữu hỗn hợp, thúc đẩy xã hội hóa sản xuất kinh doanh Tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế tư nhân tăng trưởng mạnh, trở thành tảng vững cho phát triển không ngừng kinh tế 56 Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng QSDĐ phải theo pháp luật Cần thường xuyên khảo sát, kiểm tra, thống kê trường hợp người dân khơng có đất để sản xuất, từ đưa biện pháp hỗ trợ kịp thời, phù hợp với trường hợp cụ thể Công tác nhằm đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng người dân, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia, tránh tình trạng tích tụ đất vào số phận phận khác lại khơng có đất đai để sử dụng Thứ hai, vào tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế yêu cầu của hội nhập việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS Khi xây dựng, hoàn thiện pháp luật thị trường BĐS đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế mang lại nhiều lợi ích to lớn cho kinh tế - xã hội nước Việt Nam ta Có thể thấy, tổng thể, việc phát triển kinh doanh BĐS góp phần khai thác tốt nguồn lực to lớn, phát huy lợi so sánh Việt Nam, nâng cao lực cạnh tranh kinh tế, giúp cho kinh tế đất nước ta thực tham gia vào sân chơi chung kinh tế giới luật lệ thương mại quốc tế bình đẳng Trong trình Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế, yêu cầu đặt phải hoàn thiện pháp luật BĐS, phải xây dựng pháp luật nói chung pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng phù hợp chuẩn mực thương mại quốc tế Trong q trình hồn thiện pháp luật thị trường BĐS để thích ứng với quy định tập quán thương mại khu vực quốc tế, cần xem xét cụ thể bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam để xác định bước thích hợp việc hồn thiện sách pháp luật phù hợp lộ trình hội nhập, nước ta hội nhập bối cảnh kinh tế trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa So với nước thực xong cam kết trình hội nhập, pháp luật đất đai nước ta cịn số điểm chưa tương thích cần phải tiếp tục đổi như: nước ta công nhận hình thức sở hữu tồn dân đất đai nước công nhận đa sở hữu đất đai, chế Nhà nước thu hồi đất, giao đất chưa thực phù hợp với chế thị trường; quy định pháp luật thị trường BĐS chưa thống nhất, chưa thực đảm bảo bình đẳng doanh nghiệp sử dụng đất, chuyển nhượng QSDĐ; sách tài đất đai chưa hợp lý, phân cơng lợi ích từ đất chưa cơng bằng, chưa 57 kết nối liên thông tốt thị trường tài với thị trường BĐS; chế quản lý hành BĐS chưa phù hợp, tình trạng đầu tham nhũng cịn diễn ra, thiếu công khai, minh bạch Những yếu thị trường BĐS không minh bạch, hạn chế, bất cập quy định pháp lý, yếu công tác quản lý nhà nước BĐS chưa đáp ứng địi hỏi cơng đổi kinh tế, yêu cầu hội nhập kinh tế khu vực quốc tế Do đó, cần phải nhanh chóng rà sốt hạn chế, bất cập hệ thống pháp luật chế quản lý nhà nước thị trường BĐS để sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật đất đai, BĐS đáp ứng yêu cầu hội nhập 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai thời gian tới 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Với nhiệm vụ không phản ánh thực tế mà pháp luật cịn phải có tính dự báo, để quy định chuyển nhượng QSDĐ có hệ thống, bền vững hiệu hơn, tác giả xin đề xuất số ý kiến: Thứ nhất, rà soát, hệ thống lại văn bản quy phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Như phân tích trên, văn quy phạm pháp luật đất đai nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cịn nhiều bất cập, quy định phân tán, ban hành nhiều quan với thẩm quyền khác Do cần phải quy định lại rõ ràng, đầy đủ, thể đắn giá trị mà xã hội có, xã hội cần ủng hộ đưa vào thi hành phát huy giá trị Do đó, thời gian tới, nhà nước cần tiến hành rà soát lại tổng thể văn quy phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, theo đó, văn pháp luật nhiều khiếm khuyết cần phải sửa đổi theo hướng đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với thực tế để bảo đảm tính khả thi hiệu lực thi hành cao Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thực hoạt động rà soát lại văn pháp luật ban hành lĩnh vực đất đai nói chung văn pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Trường 58 hợp văn phù hợp với hiến pháp văn pháp luật khác liên quan, đáp ứng tình hình thực tế địa phương văn văn có khả thực thi thực tế, ngược lại, phát nội dung trái pháp luật văn khơng có tính khả thi cơng chức Tư pháp - Hộ tịch cần đề nghị quan có thẩm quyền thực xử lý cách hủy bỏ, bãi bỏ, sửa đổi, đình việc thi hành phần toàn văn nhằm tạo hệ thống pháp luật thống nhất, hồn thiện có tính khả thi cao Bên cạnh đó, cần thống quy định chuyển nhượng QSDĐ Hiện nay, LĐĐ văn hướng dẫn thi hành khơng có quy định cụ thể chuyển nhượng QSDĐ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đây thiếu sót giao dịch đất đai thường xuất phát từ hợp đồng tranh chấp xuất phát từ hợp đồng Do đó, việc khơng có văn quy định cụ thể vấn đề khiến cho người tham gia giao dịch quan tịa án gặp khó khăn xét xử tranh chấp đất đai Thứ ba, hoàn thiện phương pháp định giá đất Để tháo gỡ bất cập nêu cần tổ chức kiểm tra, rá soát việc thi hành LĐĐ nhiều vùng địa phương để có đánh giá khách quan, sử đổi bổ sung khung pháp lý kịp thời Trong đó, quy định đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân khu dân cư hữu không phân biệt đất nông nghiệp hay đất vườn, ao đất có nhà khơng cơng nhận đất ở, đất nơng nghiệp có nguồn gốc đất ao gắn liền với đất ở, chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế để chuyển mục đích sử dụng sang đất thực dự án đầu tư nhà để bán để bán kết hợp với cho th có chung sách thu tiền sử dụng đất Theo đề nghị tác giả, giá đất trước chuyển đổi mục đích tính giá đất áp dụng hộ gia đình, cá nhân thay 75% quy định hành Đồng thời quy định giá đất tính 75% mức giá đất áp dụng tổ chức kinh tế, thay áp dụng với mức 100% mức giá đất quy định hành Để đảm bảo tính khách quan định giá đất, không nên vào giá trị đất khu đất cần định giá để đưa quy định trái với truyền thống định giá đất giới Cụ thể 59 việc định giá đất phải khác định giá đất xây dựng bảng giá đất cà thời gian từ tiến hành đến khí kết thúc việc định giá Đối với phương pháp định giá đất áp dụng cần kiểm nghiệm Như nay, Việt Nam nước giới áp dụng phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất để giúp giảm áp lực cho Nhà nước thời gian đầu số trường hợp cần định giá cụ thể lớn vượt ngồi lực cho phép Chính lẽ cần loại bỏ phương pháp việc định giá cụ thể, đồng thời tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ định giá viên để sớm đảm đương yêu cầu định giá đất cụ thể nhà nước thị trường 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Dựa bất cập, hạn chế, vướng mắ c nguyên nhân d ẫn đến bất cập, hạn chế, vướng mắc nêu phần thực tiễn thi hành pháp luâ ̣t , tác giả có số đề xuất, giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp lu ật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai thời gian tới sau: Thứ nhất, thực hiện tra, kiểm tra hướng dẫn thi hành Quyền trách nhiệm cụ thể cấp, ngành phải quy định cách rõ ràng, tránh chồng chéo thẩm quyền nghĩa vụ, đồng thời có chế kiểm tra, giám sát hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Cần xử lý hành vi chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật; xử lý nghiêm trường hợp cán quản lý đất đai nhũng nhiễu, gây khó dễ cho người dân thực hoạt động chuyển nhượng QSDĐ; tạo chế cho người dân phản ánh tình trạng cán bộ, cơng chức cố tình nhũng nhiễu Từ đó, có chế tài xử phạt nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật công khai, minh bạch kết giải để bảo bảo tính răn đe pháp luật Sở Tài nguyên Môi trường đôn đốc, kiểm tra hướng dẫn UBND huyện, thành phố trực thuộc tỉnh thực rà soát hoạt động chuyển nhượng QSDĐ NSDĐ; song song với đó, chủ trì phối hợp với sở, ban, ngành UBND huyện, thị xã thành phố tháo gỡ khó khăn vướng mắc công tác chuyển nhượng QSDĐ; tham mưu trình UBND cấp tỉnh rà sốt để sửa đổi, bổ sung bãi bỏ quy định 60 chuyển nhượng QSDĐ khơng cịn phù hợp thuộc thẩm quyền theo quy định pháp luật hành Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh việc kiểm tra, rà sốt cơng tác chuyển nhượng QSDĐ Việc cần thực thường xuyên báo cáo định kì theo tháng theo quý Trên thực tế, xuất nhiều trường hợp không kê khai QSDĐ sử dụng, không đăng kí biến động đất đai dẫn đến chênh lệnh thực tế giấy tờ… Những trường hợp cần rà soát để đưa phương án xử lý kịp thời, giảm thiếu tối đa hệ khơng đáng có Thứ hai, cần nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ cán bộ, trình độ chun mơn của cán địa phải đặt lên hàng đầu Cần đẩy mạnh hoạt động đào tạo, nâng cao chất lượng chuyên môn, nghiệp vụ luân chuyển công tác nhằm kiểm tra nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, nhằm đảm bảo người có tâm, có tầm, có kinh nghiệm khả thực tốt nhiệm vụ giao Cụ thể thông qua số giải pháp sau: - Cần thận trọng, chặt chẽ công tác tuyển chọn cán vào quan nhà nước cấp, đảm bảo lực chuyên môn phẩm chất đạo đức cần thiết cho trình thực nhiệm vụ - Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho lực lượng cán bộ, đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp; - Cần nhanh chóng, kiên nghiêm khắc việc xử lý sai phạm cán bộ, đặc biệt hành vi cố tìng gây khó khăn, hạch sách người dân Xử lý triệt để tình trạng tránh né, bao che, đùn đẩy cho nhau; - Tuyển chọn, bổ sung nhân lực phục vụ công tác đồng thời xem xét có phụ cấp nghề nghiệp hợp lí cho cán thực cơng tác Khơng vậy, số khu vực địa bàn thành phố Lào Cai, kiến thức hiểu biết pháp luật người dân hạn chế, khiến nhiều không hiểu quy định pháp luật nên họ kéo đến quan nhà nước để biểu tình Vì vậy, cán tư pháp xã phải tập huấn để đủ khả tư vấn pháp luật cho người dân, giúp họ hiểu sách, đường lối phát triển Đảng, Nhà nước Ở huyện, xã nên có phận tư vấn luật miễn phí cho dân 61 Thứ ba, đẩy mạnh công tác xây dựng hoàn thiện hệ thống sở liệu thông tin đất đai Nhà nước thực cấp giấy chứng nhận QSDĐ dựa hệ thống hồ sơ địa địa phương Do đó, phải hồn chỉnh hệ thống đồ địa chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai địa phương, xúc tiến việc ứng dụng công nghệ thông tin, thiết bị kĩ thuật đại… Cần vận hành hệ thống đăng ký biến động, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa Bên cạnh đó, cần trọng xây dựng hệ thống thông tin đất đai làm sở cho người dân nắm bắt tình hình đất đai địa bàn, để truy cập vào đây, người dân biết thơng tin: chủ sử dụng, sơ đồ, vị trí trạng sử dụng đất quan tâm Để xây dựng hệ thống thơng tin đất đai địi hỏi phải có hợp tác nhiều quan thuộc ngành khác có liên quan đến đất đai, phải có số hệ thống thông tin phục vụ hệ thống đăng ký đất đai, hệ thống đăng ký đồ, hệ thống đăng ký tài sản… Hệ thống thông tin giúp quan quản lý nhà nước nắm bắt biến động trình sử dụng đất hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Khi chưa thể xây dựng hệ thống thơng tin tồn diện cần hồn thành nhóm thơng tin nhỏ phân hạng đất, đăng ký đất… Từ việc tổng hợp kết nối thông tin kịp thời hiệu Thứ tư, tăng cường sử dụng công nghệ mạng viễn thông công tác quản lý Việt Nam triển khai hoạt động nộp thuế điện tử Người dân nộp thuế địa điểm có mạng internet, nộp 24/7 kể ngày nghỉ/ ngày lễ, giao dịch nộp xác nhận Nghĩa vụ tài đất đai truy thu qua mạng, tích hợp với quản lý thơng tin hệ thống sở liệu đất đai điều giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí lại mà hết họ thực nắm phải nộp khoản tiền với mức thu Sự công khai, minh bạch vừa thuận tiện cho người dân lại vừa loại bỏ nguy tham nhũng người dân nộp trực tiếp vào ngân sách không cần qua phải kênh có tham gia cán bộ, cơng chức nhà nước 62 Đồng thời, hoạt động cịn có ý nghĩa quan trọng giúp Nhà nước trực tiếp quản lý khoản thu mình, có hệ thống lưu trữ đầy đủ chi tiết, nắm rõ tình hình thực nghĩa vụ tài chủ thể sử dụng đất theo hệ thống thông tin quản lý sở liệu đất đai Ngoài ra, thực giải pháp đảm bảo tài chính, sở vật chất, điều kiện kĩ thuật để phục vụ cho hoạt động thực thủ tục hành như: xét cấp kinh phí cách hợp lí cho hoạt động gồm hoạt động hoạt động phụ trợ cần thiết thực thủ tục hành chính; phát triển ứng dụng công nghệ thông tin thực cơng tác; đầu tư máy móc, trang thiết bị, trụ sở làm việc cho cán bộ; nghiên cứu áp dụng sách phụ cấp nghề nghiệp phù hợp với tính chất cơng việc… Thứ năm, tổ chức tun truyền pháp luật, nâng cao ý thức pháp luật của người dân Để công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật thời gian tới đạt hiệu cấp ngành cần tiếp tục quan tâm triển khai thực đồng nhiều giải pháp Trước tiên, phải tăng cường phối hợp cấp, ngành chức năng, tích cực xây dựng đội ngũ cán làm công tác tuyên truyền vững mạnh số lượng lẫn chất lượng Thường xuyên có kế hoạch bồi dưỡng kiến thực pháp luật, đặc biệt quy định pháp luật đất đai, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Cần đa dạng hóa hình thức tun truyền để phù hợp với địa bàn nhóm đối tượng, tổ chức thành buổi học tập riêng cho cán bộ, công chức làm nhiệm vụ tư vấn, phổ biến giáo dục pháp luật; lồng ghép buổi họp dân cư, họp qn dân chính; thơng qua thi tìm hiểu pháp luật; thơng qua hệ thống loa truyền xã, lắp đặt hệ thống pa nơ áp phích, sân khấu hóa để người dân hiểu vai trị chuyển nhượng QSDĐ Thứ sáu, tăng cường kỷ luật, kỷ cương công vụ, nâng cao ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân của cán bộ, công chức thực hiện hoạt động quản lý đất đai Cần đẩy mạnh công tác giáo dục trị, tư tưởng, đẩy mạnh cơng tác tra, kiểm tra việc thực nhiệm vụ, quyền hạn đội ngũ cán địa khích lệ, khen thưởng kịp thời tập thể, cá nhân có thành 63 tích xuất sắc cơng tác Nhà nước cần có biện pháp xử lí nghiệm minh trường hợp vi phạm thực thủ tục hành đất đai; tăng cường cơng tác kiểm tra, tra việc thực hiện; phát hiện, chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm; đưa chế tài để xử lí nghiêm trường hợp vi phạm Mặt khác, Nhà nước cần có quy định để xử lí triệt để cán địa cố ý gây phiền hà, nhũng nhiễu nhân dân, làm chậm tiến độ thực thủ tục hành Kết luận chƣơng Từ việc nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp lu ật nêu chương 2, tác giả đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Chương đề tài sau: Thực nghiêm chỉnh quy định pháp luật đất đai hành góp phần làm tăng hiệu quy định pháp luật: Thứ nhất, rà soát, hệ thống lại văn quy phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ; thứ hai, hoàn thiện phương pháp định giá đất; thứ ba, đưa biện pháp xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai, xử lý vi phạm kịp thời hiệu Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ: Thứ nhất, thực tra, kiểm tra hướng dẫn thi hành; thứ hai, cần nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ cán bộ, trình độ chun mơn cán địa phải đặt lên hàng đầu; thứ ba, đẩy mạnh công tác xây dựng hồ sơ địa thơng tin đất đai; thứ tư, tăng cường sử dụng công nghệ mạng viễn thông công tác quản lý; thứ năm, tổ chức tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức pháp luật người dân; thứ sáu, tăng cường kỷ luật, kỷ cương công vụ, nâng cao ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân cán bộ, công chức thực hoạt động quản lý đất đai 64 KẾT LUẬN Việc chuyể n dich ̣ cấ u kinh tế , sự nghiê ̣p công nghiê ̣p hóa , hiê ̣n đa ̣i hóa xuất phát điểm từ kinh tế nông nghiệp sang n ền kinh tế công nghiệp, dịch vụ kèm theo việc chủ n nhượng QSDĐ là vấ n đề tấ t yế u cầ n phải đặt Tuy nhiên, tích cực vai trị to lớn việc chuyển nhượng QSDĐ đem lại đã phân tić h ta ̣i l ̣n văn , bên cạnh tồn tiêu cực, mặt xấu hoạt động Chính vâ ̣y, l ̣n văn chỉ số kết nghiên cứu sau: Thứ nhất, luận văn làm rõ, phân tích mục tiêu nghiên cứu đặt ra, khái quát, tổng hợp vấn đề liên quan đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Luận văn phân tích rõ vai trị việc điều chỉnh pháp luật hoạt động chuyển nhượng QSDĐ yêu cầu việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Cùng với thay đổi LĐĐ năm 2013, văn pháp luật có liên quan đặc biệt phát triển nhanh chóng xã hội, đề tài tác giả cập nhật vấn đề nhất, bất cập hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai Thứ hai, qua việc phân tích quy định pháp luật thực tiễn áp dụng, đặt mối liên hệ với văn pháp luật khác có liên quan, luận văn nghiên cứu, tìm hiểu đưa đánh giá khách quan trình thi hành quy định pháp luật lĩnh vực thông qua vụ việc thực tế Thứ ba, luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng khó khăn, tồn thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân địa bàn thành phố Lào Cai, bước phân loại quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Thứ tư, từ phân tích, đánh giá tác giả đưa kiến nghị, giải pháp cần thiết Những tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trình thực hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tác giả làm rõ qua 65 việc phân tích quy định pháp luật thực định; tìm hiểu, nghiên cứu qua tổng kết quan chuyên môn, từ đó đưa số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân mang tính thời phù hợp với thực tiễn sống Như vậy, việc hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân yêu cầu cần thiết và có vai trị vơ cùng quan tr ọng bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (2003 - 2013), Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/20149/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định bản đồ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 thống kê, kiểm kê đất đai lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 11 Nguyễn Trọng Công (2020), Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Hà Nội 67 13 Nguyễn Văn Hiến (2017), Chuyền nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội 14 Trần Quang Huy (Chủ biên) (2004) Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 15 Bùi Thị Tuyết Mai (2005) Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động - xã hội, Hà Nội 16 Nguyễn Thị Nga (2015), Chuyên đề 1: Thực trạng chế, sách quy định pháp luật tài lĩnh vực đ ất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 17 Tạ Văn Nhất (2020), Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thực hiện Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 18 Quốc hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 19 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 20 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 21 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 22 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 23 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 24 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 25 Nguyễn Văn Thạo Nguyễn Hữu Đạt (2004) Một số vấn đề sở hữu nước ta hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấ n đề về quyền sử dụng đất theo quy ̣nh của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Tạ Thị Thuỳ Trang (2020), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (02) 28 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008) Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 29 Viện Đại học Mở Hà Nội (2008) Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 30 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 68 ... DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 2.1 Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình,. .. pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai thời gian tới 58 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá. .. quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 2.1.6 Trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất