Pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại tỉnh lào cai

VŨ THỊ MAI PHƢƠNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ Pháp luật cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tỉnh Lào Cai VŨ THỊ MAI PHƢƠNG 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Pháp luật cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tỉnh Lào Cai VŨ THỊ MAI PHƢƠNG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS BÙI ĐỨC HIỂN HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi Vũ Thị Mai Phương, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan cơng trình độc lập riêng tơi mà khơng chép từ nguồn tài liệu công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn đầy đủ, có xác nhận quan cung cấp số liệu Các kết nghiên cứu luận văn kết nghiên cứu thực cách khoa học, trung thực, khách quan Tơi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, xác nguồn số liệu thông tin sử dụng cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Mai Phƣơng LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn TS Bùi Đức Hiển đề tài luận văn: "Pháp luật cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tỉnh Lào Cai" Để hoàn thành luận văn này, nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Trường Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS Bùi Đức Hiển tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hoàn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân tự nhận thấy Tơi mong nhận góp ý Q thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Mai Phƣơng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT Những vấn đề lý luận cho thuê đất Khái niệm, đặc điểm cho thuê đất Nguyên tắc cho thuê đất Phân loại cho thuê đất Lý luận pháp luật cho thuê đất Khái niệm pháp luật cho thuê đất Cơ cấu pháp luật cho thuê đất Tiêu chí đánh giá pháp luật thực pháp luật cho thuê đất 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật cho thuê đất thực pháp luật cho thuê đất 1.5 Lược sử hình thành phát triển quy định pháp luật cho thuê đất Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT QUA THỰC 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH LÀO CAI Thực trạng quy định pháp luật cho thuê đất Quy định pháp luật chủ thể có thẩm quyền cho thuê đất Quy định chủ thể thuê đất Các quy định hình thức cho thuê đất Quy định pháp luật điều kiện cho thuê đất Quy định pháp luật trình tự, thủ tục cho thuê đất Quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo hình thức thuê đất 2.1.7 Các quy định thời hạn cho thuê đất 2.1.8 Quy định tra, giám sát giải tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật liên quan đến việc thuê đất 2.2 Thực tiễn thực pháp luật cho thuê đất tỉnh Lào Cai 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 10 10 10 13 13 14 14 14 16 18 19 24 24 24 26 31 35 37 41 46 52 55 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa xã hội tỉnh Lào Cai tác động yếu tố đến hoạt động cho thuê đất bàn tỉnh 2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất tỉnh Lào Cai Chƣơng 3: ĐỊNH HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG 55 59 CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH LÀO CAI Định hướng hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực pháp luật cho thuê đất tỉnh Lào Cai 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực cho thuê đất địa bàn tỉnh Lào Cai thời gian tới 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật cho thuê đất tỉnh Lào Cai 76 3.1 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 78 78 82 88 90 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CTĐ : Cho thuê đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng 2.1 Tên bảng Số tổ chức UBND tỉnh Lào Cai CTĐ từ năm 2016-2020 Trang 67 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cho thuê đất (CTĐ) phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tất quốc gia giới Ở Việt Nam, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước có quyền thay mặt nhân dân cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (gọi chung người sử dụng đất) th đất nên q trình CTĐ mang tính đặc thù riêng Việt Nam Với đặc thù Việt Nam CTĐ có thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) sơ cấp thị trường QSDĐ thứ cấp Thị trường QSDĐ sơ cấp thị trường đất chuyển từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, CTĐ, cơng nhận QSDĐ Cịn thị trường QSDĐ thứ cấp thị trường chuyển QSDĐ từ người sử dụng đất sang người sử dụng đất khác qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế… (thị trường diễn sau đất chuyển từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất Có thể thấy, hình thức CTĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất, góp phần phát huy giá trị đất đai trình phát triển đất nước Pháp luật CTĐ đời nhằm tạo sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê đất đảm bảo đất đai sử dụng mục đích, quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao điều kiện đất đai, nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nhu cầu sử dụng đất xã hội ngày tăng Thực tiễn thi hành pháp luật CTĐ thời gian qua Việt Nam nói chung, tỉnh Lào Cai nói riêng cho thấy việc trao quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai cho Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung UBND cấp tỉnh) UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung UBND cấp huyện) thơng qua hình thức CTĐ , khơng quy định ngun tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, điều kiện CTĐ, giám sát việc CTĐ chưa hồn thiện, cịn có chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu sót phát sinh tình trạng có địa phương q khó khăn việc CTĐ, có địa phương lại CTĐ bừa bãi, khơng tính đến hiệu kinh tế, phát sinh tham nhũng, tiêu cực Cần nghiên cứu, góp ý hồn thiện Hơn nữa, qua thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất tỉnh Lào Cai cho thấy nội dung số quy định pháp luật vấn đề chưa phù hợp với thực tiễn mà điều dễ nhận thấy bất bình đẳng việc thuê đất người sử dụng đất nước với người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Luật Đất đai năm 2013 đời với việc bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước CTĐ theo hai hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tuy nhiên, trình thi hành Luật Đất đai năm 2013 gặp vướng mắc thiếu rõ ràng Nghị định số 46/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chuyển từ hình thức giao đất sang hình thức CTĐ…; chưa quy định rõ quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ này; chưa quy định cụ thể thời hạn, mục đích, hiệu việc sử dụng đất thuê Bên cạnh đó, gặp rào cản thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực số cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, tình trạng sử dụng đất thuê khơng mục đích, khơng hiệu quả,… Chính vậy, khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng tương thích để bảo đảm cho QSDĐ người thuê đất thực thi điều cần thiết Mặt khác, yêu cầu trình hội nhập khu vực quốc tế đòi hỏi phải cải cách thị trường QSDĐ cấp một, có thị trường CTĐ theo hướng ngày công khai, minh bạch hơn; đáp ứng yêu cầu thực tiễn thúc đẩy trình phát triển bền vững đất nước Do vậy, cần thiết phải có nghiên cứu sửa đổi hồn thiện quy định pháp luật vấn đề Đặc biệt, theo khảo cứu tác giả có số cơng trình, viết liên quan đến pháp luật CTĐ tiếp cận từ giác độ khác Tuy nhiên, nghiên cứu pháp luật CTĐ qua thực tiễn tỉnh Lào Cai qua cơng trình tác giả khảo cứu chưa có cơng trình nghiên cứu vấn đề Với lý đó, tác giả định lựa chọn chủ đề: “Pháp luật cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tỉnh Lào Cai” làm chủ đề luận văn nhà nước thống đất đai phạm vi tỉnh Tác giả cho có phân cấp cho UBND cấp huyện CTĐ nhiều so với quy định khơng ảnh hưởng đến việc thống quản lý đất đai UBND tỉnh Bởi UBND cấp tỉnh quản lý việc giao đất thông qua việc xem xét phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện giám sát việc thực trình Hơn nữa, UBND cấp huyện ngày hoàn thiện máy tham mưu giúp việc cho UBND huyện quản lý nhà nước đất đai nên việc quy định UBND cấp huyện cho chủ thể khác ngồi hộ gia đình, cá nhân khơng cịn vấn đề lớn Thứ hai, người sử dụng đất nhận thuê đất Tác giả cho cần hoàn thiện sở pháp lý để xác định rõ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai sử dụng đất hình thức thê đất nhà nước, chủ thể khơng sử dụng đất hình thức thê đất Để tránh quy định áp đặt mang tính chủ quan, ảnh hưởng đến quyền lợi ích người sử dụng đất làm giảm hiệu sử dụng đất… Tác giả cho trước thực tiễn khơng chủ thể lợi dụng quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất để lách luật nộp tiền thuê đất mà dự án có kết hợp tổ chức kinh tế với sở tơn giáo ví dụ điển hình Trong trường hợp sở tôn giáo xin giao đất mà khơng phải nộp tiền th đất, cịn tổ chức kinh tế đầu tư tiến hành hoạt động kinh doanh du lịch tâm linh đất giao Đã đến lúc phải minh định quan hệ theo cần phải xác lập tư cách pháp nhân cho sở tôn giáo để đảm bảo hoạt động quản lý, sử dụng tài sở minh bạch, phải đóng thuế, tránh tiêu cực Đất giao cho sở tôn giáo sử dụng thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất nên áp dụng với phần đất xây dựng sở thờ tự có giới hạn mức diện tích xây dựng tối đa Cịn phần diện tích bên ngồi phạm vi xây dựng sở thờ tự cần xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất c hí cho thuê đất Thứ ba, điều kiện CTĐ Pháp luật hành quy định điều kiện để CTĐ rải rác nhiều điều luật, văn khác Các điều kiện bao gồm quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều kiện pháp lý đất dự kiến cho thuê loại đất gì; quản lý, sử dụng, vị trí…; điều kiện người thuê đất Ví dụ: pháp luật hành 78 khơng quy định sở tôn giáo quyền thuê đất nhà nước,… Tác giả cho quy định cần phải rõ ràng theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho trình tiếp cận đất đai người sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nhà nước, đặc biệt bên thứ ba, trường hợp đất cho thuê thuộc quyền quản lý sử dụng họ bị thu hồi thuê theo quy định pháp luật cần phải có bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng Thứ năm, trình tự, thủ tục, thời hạn CTĐ nhà nước Đây quy định quan trọng định việc CTĐ có hiệu lực, hiệu hay không Điều lý giải nhà nước ta tập trung cao độ vào công tác cải cách hành với bốn trọng tâm cải cách thủ tục hành chính; nâng cao trình độ, đội ngũ cán công chức; cải cách tổ chức máy, cải cách tài đại hóa hành quốc gia Tác giả cho quy định vấn đề cần đảm bảo rõ ràng, dễ hiểu, dễ tiếp cận, đảm bảo công khai, minh bạch đặc biệt phải đảm bảo trách nhiệm giải trình quan nhà nước liên quan Cần phải quy định rõ ràng thời hạn thực thủ tục CTĐ quy định rõ thời hạn CTĐ với loại đất, chủ thể sử dụng đất Tóm lại quy định thời hạn CTĐ cần phải dựa sở khoa học thực tiễn chặt chẽ Ví dụ: hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp với thời hạn không 50 năm, tổ chức kinh tế thuê đến 70 năm,…; Thứ năm, khung giá loại đất, tiền thuê đất…Nhà nước ban hành khung giá loại đất ổn định thời gian dài để tính thuế sử dụng đất (thuế đất), thu tiền thuê đất, thu lệ phí trước bạ đất, xác định giá trị QSDĐ Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Thực định giá đất thời điểm Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước CTĐ, Nhà nước thu hồi đất, tính thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ Thực chế đòi hỏi phải phát triển tổ chức định giá đất; đồng thời nâng cao chất lượng hiệu hoạt động tổ chức đảm bảo kết định giá minh bạch, khách quan, trung lập theo quy định pháp luật Bố trí lại khung giá loại đất cho phù hợp Việc xây dựng khung giá loại đất theo hướng đơn giản, đảm bảo thống loại đất có khung giá Chính 79 phủ quy định chặt chẽ nguyên tắc, phương pháp định giá; giao quyền định giá đất cụ thể cho địa phương Có thể thấy, sách hành dẫn đến việc hình thành chi phí đất đai doanh nghiệp phức tạp thực tế chưa có mặt sách bình đẳng; doanh nghiệp thuộc diện miễn tiền sử dụng đất, phải ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư chi phí đất tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư; doanh nghiệp không thuộc diện miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi phí đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) có nhiều trường hợp thấp tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất Doanh nghiệp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thực tế lại khơng miễn, giảm; rõ ràng sách khơng vào sống Trong loại hình sản xuất, kinh doanh, dự án thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất, giao đất, CTĐ; mà thuộc đối tượng giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chi phí đất thấp trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê đất; họ khơng Nhà nước giao đất, CTĐ không giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Xuất phát từ thực tế sử dụng đất doanh nghiệp, định hướng hồn thiện chế sách nghĩa vụ tài sử dụng đất doanh nghiệp, tác giả đồng ý với quan điểm cho cần áp dụng thống sách miễn, giảm tiền sử dụng đất doanh nghiệp sử dụng đất chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ với doanh nghiệp ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư Sáu là, doanh nghiệp trả tiền bồi thường phải trả với giá trị QSDĐ thời điểm có định thu hồi đất Vì thế, thực tế doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, với trường hợp hướng hoàn thiện sách, pháp luật lâu dài cần quy định doanh nghiệp trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thay vào đó, Nhà nước thực thu lệ phí sử dụng đất với mức thấp nhiều so với thuê đất hành Nhà nước cần ban hành văn thống phương pháp, cách thức xác định quy mô CTĐ loại lĩnh vực, ngành nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động để sở địa phương tự xây dựng bảng tiêu chí quy mơ CTĐ phù hợp với địa 80 phương Sửa đổi, bổ sung hồn thiện sách giá đất Nhà nước quy định đảm bảo phù hợp giá đất với chất kinh tế, xã hội quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng Nhà nước ban hành giá loại đất ổn định thời gian dài để tính tiền thuế đất, thu tiền thuê đất, thu lệ phí trước bạ đất, xác định giá trị QSDĐ Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Thực định giá đất thời điểm Nhà nước CTĐ, Nhà nước thu hồi đất, tính thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ Thực chế đòi hỏi phải phát triển tổ chức định giá; đồng thời nâng cao chất lượng hiệu hoạt động tổ chức đảm bảo kết định giá minh bạch, khách quan, trung lập theo quy định pháp luật Đồng thời, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm định giá đất Bảy là, hoàn thiện quy định CTĐ thơng qua đấu giá QSDĐ Theo cần thống quy định áp dụng hình thức không thông qua đấu giá QSDĐ dự án đầu tư miễn tiền sử dụng đất, thuê đất thời hạn thực dự án Đối với dự án đầu tư miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thời hạn thực địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, nên thực hình thức giao đất, CTĐ thông qua đấu giá QSDĐ, nhằm tránh việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để giao đất, CTĐ cho “sân sau”, tạo lợi ích nhóm, gây thất tài sản Nhà nước 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật cho thuê đất tỉnh Lào Cai Thứ nhất, cần rà soát đánh giá toàn diện quy định pháp luật CTĐ văn pháp lý UBND tỉnh ban hành Trên sở xác định rõ quy định lạc hậu để loại bỏ, quy định cịn thiếu, chưa hồn thiện để chỉnh sửa, bổ sung ban hành văn pháp quy cụ thể hóa vấn đề cho phù hợp với đặc thù tỉnh Lào Cai Đây sở pháp lý trực tiếp quan trọng để thực có hiệu lực, hiệu pháp luật CTĐ địa bàn tỉnh Ví dụ: cụ thể quy định đấu giá QSDĐ cho thuê; quy định phối hợp quan trình thực thủ tục CTĐ,…; Thứ hai, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất áp dụng địa huyện tỉnh, sở tra, kiểm tra việc thực CTĐ địa phương địa bàn tỉnh thực quy 81 hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay chưa có giải pháp xử lý kịp thời Tiếp tục nghiên cứu xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo tính khoa học, khách quan, thống thất theo hướng phát triển bền vững địa bàn tỉnh để làm sở cho thực CTĐ giai đoạn Thứ ba, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật thuê đất Việc tuyên truyền phải giúp cho người sử dụng đất hiểu ưu điểm việc sử dụng đất hình thức CTĐ, giúp người sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình mở rộng diện tích đất vượt qua ngồi hạn mức giao; việc thuê đất trả tiền thuê hàng năm trả tiền lần cho thời hạn thuê; trình tự, thủ tục thực việc CTĐ thuận lợi hình thức giao đất hậu pháp lý việc sử dụng đất thuê không quy định pháp luật…; Thứ tư, kiện toàn tổ chức máy đẩy mạnh cải cách hành quản lý đất đai, có CTĐ Đây giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu thực pháp luật CTĐ điều đơn giản pháp luật tốt không người thực pháp luật tốt Do vậy, cần phải xây dựng tổ chức máy hành đất đai theo hướng phục vụ theo tác giả biết giải pháp thực hiệu tỉnh Quảng Ninh nên tính khả thi cao Hồn thiện đội ngũ tham mưu giúp việc CTĐ từ Phòng TN&MT đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, Ban giải phóng mặt bằng, tổ chức bồi thường hỗ trợ tái định cư, tổ chức định giá đất… Cần nghiên cứu kiện toàn theo hướng tinh, gọn, hiệu Thứ năm, tăng cường cải cách thủ tục tục hành quan hệ CTĐ Nhà nước người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp như: áp dụng chung thủ tục hành cho tất loại hình doanh nghiệp nội dung hồ sơ, nơi nộp hồ sơ, thời hạn thực trình tự, thủ tục thực giao đất, CTĐ, thu hồi đất; rút ngắn thời gian giải hồ sơ xin thuê đất trường hợp giải phóng mặt khơng phải giải phóng mặt xuống 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ xin thuê đất Quy định Luật Đất đai năm 2013 trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất (Điều 57) tránh tình trạng dự án treo trước song quan có thẩm quyền cần ban hành văn thời gian quy định 82 Luật, không gây phiền hà; khơng ảnh hưởng đến q trình CTĐ Nhà nước người sử dụng đất Thứ hai, pháp Luật Đất đai quy định nhiều lựa chọn cho doanh nghiệp tìm kiếm mặt sản xuất - kinh doanh: nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất Nhà nước; nhận chuyển QSDĐ, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn QSDĐ từ tổ chức kinh tế khác, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức, cá nhân nước Như vậy, tùy vào điều kiện, khả cụ thể mình, doanh nghiệp tiếp cận với QSDĐ thông qua hình thức nêu Đối với nhóm doanh nghiệp đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thuê đất từ Nhà nước Thứ sáu, xây dựng cứ, tiêu chí CTĐ mức quy mơ diện tích loại lĩnh vực, ngành, nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động Thực tế cho thấy, tình trạng sử dụng dư thừa, sai mục đích, “đầu cơ” đất đai, tình trạng giao, CTĐ nhiều năm chưa đưa vào sử dụng gây lãng phí lớn tài nguyên đất đai, gây tác động tiêu cực dư luận xã hội Trong giai đoạn nay, quỹ đất Nhà nước cho thuê có hạn nhu cầu giao đất, thuê đất từ Nhà nước doanh nghiệp lớn Để đảm bảo cho diện tích đất đai cho thuê đến người sử dụng đất có nhu cầu khả thực sự, đảm bảo bình đẳng doanh nghiệp cần quy định cụ thể tiêu chí CTĐ doanh nghiệp mức quy mô diện tích Thứ bảy, Nhà nước cần có số sách hỗ trợ cụ thể như: miễn giảm tiền cho thuê số doanh nghiệp có nguồn thu chủ yếu từ đất bị ảnh hưởng thiên tai, lũ lụt, biến đổi khí hậu làm thất nguồn thu doanh nghiệp nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tạo ổn định phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, đạt hiệu cao trình khai thác sử dụng đất Thứ tám, tăng cường hoạt động công tác kiểm tra, giám sát trình sử dụng đất thuê thời gian CTĐ Thực tế cho thấy, việc xử lý vi phạm sau CTĐ chưa tiến hành cách thường xun Q trình phân cấp chưa đơi với việc kiểm tra, giám sát thực chưa gắn với trách nhiệm 83 chủ thể phân cấp Vì vậy, cần có chế kết hợp chặt chẽ quan có thẩm quyền CTĐ tổ chức, cá nhân giám sát, theo dõi, đánh giá việc quản lý sử dụng đất (Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành viên, công dân) nhằm nâng cao hiệu hoạt động CTĐ Nhà nước người sử dụng đất Thứ chín, cơng nhận cách mức việc nắm giữ QSDĐ sở hữu loại tài sản để đảm bảo quyền tài sản chủ thể nắm giữ QSDĐ Có nghĩa nên cơng nhận quyền sử dụng thứ hàng hóa, hệ thống pháp Luật Đất đai phải làm rõ ranh giới quyền sở hữu chấm dứt đâu quyền sử dụng chỗ Có ý kiến đề xuất “thừa nhận quyền sở hữu đất nông nghiệp nông dân, tăng thêm quyền sử dụng đất tham gia hoạch định sách đất đai quyền đàm phán trực tiếp với thực thể thu hồi quyền sử dụng đất, bãi bỏ thời hạn nắm giữ quyền sử dụng đất; giá trị trao đổi quyền sử dụng đất chưa xác định sở quy luật thị trường” [35] Thứ mười, thực tiễn cho thấy khơng cơng ty muốn có đất để kinh doanh thuộc trường hợp phải thuê đất có trả tiền thuê Tuy nhiên, để tránh phải đóng tiền thuê đất họ phối hợp với sở tôn giáo để xin nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, họ chủ đầu tư sở tôn giáo tiến hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận mà nhà nước lại không thu từ tiền sử dụng đất tiền thu từ hoạt động kinh doanh du lịch tâm linh sở tôn giáo công ty chủ đầu tư sở Thực tế gây thất thu cho ngân sách nhà nước chấp nhận nhiều giác độ Do vậy, tác giả cho cần minh định quan hệ sở tôn giáo sử dụng đất với tổ chức kinh tế, theo quy định rõ sở tơn giáo giao đất không thu tiền sử dụng đất với phần diện tích hợp lý để xây dựng sở, cịn phần diện tích vượt q xem xét nộp tiền sử dụng đất thuê đất Cần nghiên cứu quy định tư cách pháp nhân với sở tôn giáo để tránh lợi dụng hoạt động sở để trục lợi làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước Thứ mười một, cần nghiên cứu sửa đổi quy định ưu đãi đầu tư liên quan đến miễn giảm tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp dự án khơng khuyến khích đầu tư nguy gây ô nhiễm môi trường Theo 84 dự án đầu tư có ảnh hưởng tiêu cực đến mơi trường khơng áp dụng ưu đãi thuế, như: miễn giảm tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân thấp cho doanh nghiệp Mười hai, cần tăng cường trách nhiệm quan dân cử, tra, tổ chức trị xã hội truyền thông việc giám sát việc thực pháp luật CTĐ phát vi phạm phải xử lý nghiêm theo quy định pháp luật Hơn nữa, việc giải tranh chấp CTĐ, theo quy định pháp luật người sử dụng đất có lựa chọn khiếu nại theo Luật Khiếu nại năm 2011 khởi kiện hành tịa án theo Luật Tố tụng hành năm 2015 Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy hai phương thức khó khăn, bất lợi đa phần thuộc bên thuê đất Bởi từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đồ địa chính,… quan CTĐ nắm giữ đặc biệt chế giải tịa án quan thuộc máy nhà nước, thực tế cho thấy khó khách quan q trình giải vụ án hành hay nói cách khác đa số vụ án hành khởi kiện Tịa người sử dụng đất người thua Do vậy, quan giải tranh chấp hành nói chung, tranh chấp CTĐ nói chung cần phải khách quan, công khai, minh bạch đảm bảo trách nhiệm giải trình trình CTĐ Mười ba, cần hoàn thiện hồ sơ, đồ địa liên quan đến đất thuê Thực tiễn tỉnh Lào Cai năm qua cho thấy tiến độ thực Dự án tổng thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu đất đai địa bàn tỉnh Lào Cai; Dự án “Tăng cường quản lý đất đai có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh địa bàn tỉnh cịn chậm Trong q trình khảo sát lập dự án đầu tư, số nhà đầu tư không xác định vị trí xác để thực dự án Sau UBND tỉnh phê duyệt đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Sở Xây dựng giới thiệu địa điểm đất, nên thực trích đo địa để phục vụ cơng tác giao đất, th đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ranh giới, diện tích thực tế không giới thiệu địa điểm, Giấy chứng nhận đầu tư dẫn đến tình trạng khơng thực việc giao đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho nhà đầu tư Do vậy, để khắc phục bất cập cần đẩy nhanh hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn thiện đồ địa giấy tờ pháp lý liên quan để thực việc CTĐ có hiệu lực, hiệu thực tiễn 85 Ngoài ra, cần xem xét lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dự án đầu tư khai thác khoáng sản, thủy điện Thực tế cho thấy dự án gây tác động lớn đến môi trường, ảnh hưởng đến trình bảo đảm phát triển bền vững tỉnh năm tới Do vậy, tác giả cho UBND tỉnh cần yêu cầu trình phát triển bền vững để cân nhắc xem xét lại dự án thủy điện khai thác khoáng sản Tiểu kết Chƣơng Trên sở bất cập quy định thực pháp luật CTĐ Chương 1, Chương luận văn, tác giả đồng ý với quan điểm cho việc hồn thiện pháp luật th đất nhằm góp phần làm cho đất đai sử dụng có hiệu hơn, bảo đảm quyền nghĩa vụ người sử dụng đất thuê, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh quốc gia Để nâng cao hiệu thực pháp luật CTĐ, cần lưu ý số giải pháp như: rà sốt, hồn thiện quy phạm pháp luật CTĐ từ chủ thể có thẩm quyền cho thuê đến người thuê; trình tự, thủ tục, thời hạn thuê; tiền th đất,… Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai; kiện toàn tổ chức máy đẩy mạnh cải cách hành quản lý đất đai; nâng cao hiệu cho CTĐ; thực quy hoạch sử dụng đất cấp dài hạn, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng; tăng cường công tác kiểm tra, tra việc giao đất, CTĐ doanh nghiệp 86 KẾT LUẬN Cho thuê đất đất hình thức sử dụng đất đai phổ biến nhiều quốc gia giới Ở Việt Nam, hình thức CTĐ quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, trình thực thi Luật Đất đai hành cho thấy có bất cập, hạn chế thiếu sót quy định pháp luật CTĐ Nhà nước người sử dụng đất Nhằm đảm bảo cho pháp Luật Đất đai hành có tính khả thi đưa vào áp dụng sống, trước hết cần phải sớm tiếp tục hoàn thiện văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Việc rà soát, đánh giá kết đạt hạn chế, thiếu sót trình thực thi pháp luật đất đai năm qua sở cho q trình hồn thiện pháp luật thuê đất Việt Nam Một số kết luận rút sau: Một là, sở lý luận cho thê đất Việt Nam nhiều luận điểm chưa nghiên cứu hồn thiện Ví dụ: có mâu thuẫn chế độ sở hữu toàn dân đất đai quy định luật đất đai với quan niệm đất đai tài sản luật dân Vấn đề có tác động khơng nhỏ đến pháp luật CTĐ Hai là, đánh giá thực trạng pháp luật CTĐ không đánh giá quy định mang tính thủ tục mà cịn đánh giá góc độ pháp luật nội dung, hiệu hoạt động CTĐ Không đánh giá thực trạng quy định pháp luật vấn đề mà đánh giá thực tiễn thực tỉnh Lào Cai Qua cho thấy, quy định pháp luật CTĐ Việt Nam ngày hoàn thiện, vấn cịn khơng thiếu sót, bất cập, hạn chế thể qua thực tiễn thực vấn đề tỉnh Lào Cai Ba là, hoàn thiện pháp luật đất đai cần đặt mối quan hệ Hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ luật dân với ngành luật liên quan khác vấn đề mang tính liên ngành luật Bốn là, điều kiện Việt Nam xác định chế độ sở hữu toàn dân đất đai, để đáp ứng với yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, cần hoàn thiện pháp luật thuê đất theo hướng tăng cường mở rộng QSDĐ cho chủ thể thuê đất hình 87 thức như: tạo điều kiện bình đẳng, cân xứng cho bên quan hệ thuê đất tiếp cận thông tin đất đai, giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất Năm là, quan quản lý nhà nước đất đai phân cấp mạnh mẽ ủy quyền cho cấp nhằm giảm hạn chế trường hợp nhiều dự án bị tồn đọng chế quản lý đất đai Tuy nhiên, phải quy định rõ ràng quyền nghĩa vụ cho cấp quy định cụ thể trách nhiệm phạm vi ủy quyền Sáu là, cần đề cao yếu tố khách quan, minh bạch hoạt động quan thẩm định giá đất 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Trọng Bình (2006), Pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học Nguyễn Đình Bồng (2011), “Giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngồi theo quy định pháp Luật Đất đai”, Hội thảo khoa học tư vấn sửa đổi Luật Đất đai, Hội Khoa học Đất Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Báo cáo chuyên đề quản lý đất đai phục vụ kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII tháng 10 năm 2011, Hà Nội Bộ Tài ngun Mơi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai, Hà Nội Đào Trung Chính (2008), Nghiên cứu sở khoa học nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Vụ Đất đai, Bộ Tài ngun Mơi trường, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 10 Trần Kim Chung (2011), “Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư”, Hội thảo khoa học: Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Hà Nội 11 Trần Tú Cường (Chủ nhiệm), Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam,, Viện Chiến lược, Chính sách Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài ngun Môi trường, Hà Nội 89 12 Nguyễn Thị Dung (2012), Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta – Thực trạng giải pháp hoàn thiện, Đề tài khoa học cấp sở, Viện Nghiên cứu Lập pháp, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Bộ Chính trị tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội 15 Nguyễn Thanh Hà (2021), "Bất cập vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, kinh doanh đề xuất hoàn thiện", https://lsvn.vn/bat-cap-trong-van-de-giao-dat-cho-thue-dat-de-thuc-hiendu-an-dau-tu-kinh-doanh-va-de-xuat-hoan-thien1621965454.html, truy cập ngày 26/5/2021 16 Nguyễn Thị Thu Hiền (2015), Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học 17 Bùi Đức Hiển (2016), Thực trạng pháp luật cho thuê đất Việt Nam, Chuyên đề thuộc Đề tài cấp TS Phạm Thị Hương Lan chủ nhiệm, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 18 Nguyễn Khánh Ly (2016), Pháp luật cho thuê đất Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 19 Phạm Hữu Nghị (2003), “Khái quát pháp Luật Đất đai Việt Nam”, Hội thảo khoa học quốc tế: Cải cách pháp luật cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hà Nội từ ngày 25, 26-12, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 20 Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (5) 21 Dỗn Hồng Nhung (2005), “Hành lang pháp lý cho người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Luật học, (1) 90 22 Huỳnh Minh Phương (2014), Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước với tổ chức nước, Luận văn thạc sĩ Luật học 23 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 24 Quốc hội (1998), Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 25 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 26 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 28 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 29 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 30 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 31 Quốc hội (2015), Luật Nhà ở, Hà Nội 32 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lào Cai (2016), Báo cáo số 241/BCSTNMT ngày 19/12/2016, Lào Cai 33 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lào Cai (2017), Báo cáo số 328/BCSTMT ngày 21/12/2017, Lào Cai 34 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lào Cai (2018), Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ năm 2018 phương hướng, nhiệm vụ năm 2019, Lào Cai 35 Nguyễn Văn Sửu (2010), Đổi sách đất đai từ lý thuyết đến thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 36 Phùng Vỹ Thu (2006), Nghiên cứu sở khoa học thực tiễn để góp phần hồn thiện sách đất đai đồng bào dân tộc thiểu số, Đề tài khoa học cấp sở, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai 37 Trần Lệ Thu (2015), Pháp luật đánh giá tác động môi trường qua thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận án tiến sĩ Luật học 38 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 39 Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai (2019), Báo cáo kết thực Nghị số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019, Lào Cai 91 40 Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai (2019), Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ năm 2019; Phương hướng, nhiệm vụ năm 2020, Lào Cai 41 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 42 Viện Ngôn ngữ học (2011), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Tư pháp, Hà Nội 43 Phạm Văn Võ (2008), “Về đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (9) 92 ... CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH LÀO CAI Định hướng hoàn thi? ??n pháp luật, nâng cao hiệu thực pháp luật cho thuê đất tỉnh Lào Cai 3.2 Giải pháp hoàn thi? ??n pháp luật, nâng... luận pháp luật cho thuê đất Chương Thực trạng pháp luật cho thuê đất qua thực tiễn tỉnh Lào Cai Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thi? ??n pháp luật, nâng cao hiệu thực pháp luật cho thuê đất tỉnh. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH LÀO CAI 2.1 Thực trạng quy định pháp luật cho thuê đất 2.1.1 Quy định pháp luật chủ thể có thẩm quyền cho thuê đất Trong quan hệ pháp