tỉnh Lào Cai
Thứ nhất, cần rà sốt đánh giá tồn diện các quy định pháp luật về
CTĐ trong các văn bản pháp lý do UBND tỉnh ban hành. Trên cơ sở đó xác định được rõ những quy định nào đã lạc hậu để loại bỏ, những quy định nào cịn thiếu, chưa hồn thiện để chỉnh sửa, bổ sung hoặc ban hành các văn bản pháp quy cụ thể hóa các vấn đề đó cho phù hợp với đặc thù của tỉnh Lào Cai. Đây là những cơ sở pháp lý trực tiếp quan trọng để thực hiện có hiệu lực, hiệu quả pháp luật về CTĐ trên địa bàn tỉnh. Ví dụ: cụ thể các quy định về đấu giá QSDĐ cho thuê; các quy định về phối hợp giữa các cơ quan trong quá trình thực hiện thủ tục CTĐ,…;
Thứ hai, rà soát lại các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang được áp
dụng trên địa bản các huyện và tỉnh, trên cơ sở đó thanh tra, kiểm tra việc thực hiện CTĐ trên tại các địa phương trên địa bàn tỉnh đã thực hiện đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay chưa và có giải pháp xử lý kịp thời. Tiếp tục nghiên cứu xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo tính khoa học, khách quan, thống thất theo hướng phát triển bền vững trên địa bàn tỉnh để làm cơ sở cho thực hiện CTĐ trong giai đoạn tiếp theo.
Thứ ba, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thuê
đất. Việc tuyên truyền này phải giúp cho người sử dụng đất hiểu được các ưu điểm của việc sử dụng đất dưới hình thức CTĐ, như giúp người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình mở rộng diện tích đất vượt qua ngồi hạn mức được giao; việc thuê đất có thể trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê; trình tự, thủ tục thực hiện việc CTĐ thuận lợi hơn hình thức giao đất và hậu quả pháp lý của việc sử dụng đất thuê không đúng quy định của pháp luật…;
Thứ tư, kiện toàn tổ chức bộ máy và đẩy mạnh cải cách hành chính
trong quản lý đất đai, trong đó có CTĐ. Đây là giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về CTĐ bởi một điều rất đơn giản là pháp luật tốt không bằng người thực hiện pháp luật tốt. Do vậy, cần phải xây dựng tổ chức bộ máy hành chính về đất đai theo hướng phục vụ và theo tác giả được biết giải pháp này cũng đã được thực hiện khá hiệu quả tại tỉnh Quảng Ninh nên tính khả thi khá cao. Hoàn thiện đội ngũ tham mưu giúp việc về CTĐ từ Phòng TN&MT đến các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, Ban giải phóng mặt bằng, tổ chức bồi thường hỗ trợ tái định cư, tổ chức định giá đất… Cần được nghiên cứu kiện toàn theo hướng tinh, gọn, hiệu quả.
Thứ năm, tăng cường cải cách thủ tục tục hành chính trong quan hệ
CTĐ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp như: áp dụng chung về thủ tục hành chính cho tất cả loại hình doanh nghiệp về nội dung hồ sơ, nơi nộp hồ sơ, thời hạn thực hiện các trình tự, thủ tục khi thực hiện giao đất, CTĐ, thu hồi đất; rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ xin thuê đất đối với trường hợp đã giải phóng mặt bằng hoặc khơng phải giải phóng mặt bằng xuống cịn 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ xin thuê đất. Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất (Điều 57) tuy tránh được tình trạng dự án treo như trước đây song các cơ quan có thẩm quyền cần ban hành các văn bản đúng thời gian quy định của
Luật, không gây phiền hà; như vậy sẽ không ảnh hưởng đến quá trình CTĐ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thứ hai, pháp Luật Đất đai quy định nhiều lựa chọn cho doanh nghiệp khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất - kinh doanh: nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển QSDĐ, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng QSDĐ từ các tổ chức kinh tế khác, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Như vậy, tùy vào điều kiện, khả năng cụ thể của mình, doanh nghiệp tiếp cận với QSDĐ thông qua một trong các hình thức nêu trên. Đối với nhóm doanh nghiệp đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê cũng được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất từ Nhà nước.
Thứ sáu, xây dựng các căn cứ, tiêu chí CTĐ ở từng mức quy mơ diện tích đối với mỗi loại lĩnh vực, ngành, nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động. Thực tế cho thấy, tình trạng sử dụng dư thừa, sai mục đích, “đầu cơ” đất đai, tình trạng được giao, CTĐ nhiều năm vẫn chưa được đưa vào sử dụng đã gây lãng phí lớn tài nguyên đất đai, gây tác động tiêu cực đối với dư luận xã hội. Trong giai đoạn hiện nay, quỹ đất Nhà nước có thể cho thuê có hạn và nhu cầu được giao đất, thuê đất từ Nhà nước của doanh nghiệp là rất lớn. Để đảm bảo cho diện tích đất đai được cho thuê đến đúng được những người sử dụng đất có nhu cầu và khả năng thực sự, đảm bảo sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp cần quy định cụ thể các tiêu chí CTĐ đối với các doanh nghiệp ở từng mức quy mơ diện tích.
Thứ bảy, Nhà nước cần có một số chính sách hỗ trợ cụ thể như: miễn hoặc giảm tiền cho thuê đối với một số doanh nghiệp có nguồn thu chủ yếu từ đất bị ảnh hưởng do thiên tai, lũ lụt, biến đổi khí hậu làm thất thốt nguồn thu của doanh nghiệp nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua những khó khăn, tạo sự ổn định phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, đạt hiệu quả cao trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Thứ tám, tăng cường hoạt động công tác kiểm tra, giám sát quá trình
sử dụng đất thuê trong thời gian CTĐ. Thực tế cho thấy, việc xử lý vi phạm sau khi CTĐ chưa được tiến hành một cách thường xuyên. Quá trình phân cấp chưa đi đôi với việc kiểm tra, giám sát thực hiện và chưa gắn với trách nhiệm
của chủ thể được phân cấp. Vì vậy, cần có cơ chế kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền CTĐ và tổ chức, cá nhân giám sát, theo dõi, đánh giá việc quản lý và sử dụng đất (Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các thành viên, công dân) nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động CTĐ giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Thứ chín, cơng nhận một cách đúng mức hơn việc nắm giữ QSDĐ
như là sở hữu một loại tài sản để đảm bảo quyền tài sản của các chủ thể nắm giữ QSDĐ. Có nghĩa là nên cơng nhận quyền sử dụng như một thứ hàng hóa, hệ thống pháp Luật Đất đai phải làm rõ được ranh giới giữa quyền sở hữu chấm dứt ở đâu và quyền sử dụng bắt đầu từ chỗ nào. Có ý kiến đề xuất “thừa nhận quyền sở hữu đất nông nghiệp của nông dân, tăng thêm quyền sử dụng đất như tham gia hoạch định chính sách đất đai và quyền được đàm phán trực tiếp với thực thể thu hồi quyền sử dụng đất, bãi bỏ thời hạn nắm giữ quyền sử dụng đất; giá trị trao đổi của quyền sử dụng đất chưa được xác định trên cơ sở quy luật của thị trường” [35].
Thứ mười, thực tiễn cho thấy không ít cơng ty muốn có đất để kinh
doanh thuộc trường hợp phải thuê đất có trả tiền thuê. Tuy nhiên, để tránh phải đóng tiền thuê đất họ đã phối hợp với cơ sở tôn giáo để xin được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, họ là chủ đầu tư cơ sở tôn giáo và tiến hành các hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận mà nhà nước lại không thu từ tiền sử dụng đất cho đến tiền thu được từ hoạt động kinh doanh du lịch tâm linh của cơ sở tôn giáo cũng như công ty chủ đầu tư các cơ sở này. Thực tế này gây thất thu cho ngân sách nhà nước và không thể chấp nhận được ở nhiều giác độ. Do vậy, tác giả cho rằng cần minh định quan hệ giữa cơ sở tôn giáo sử dụng đất với tổ chức kinh tế, theo đó quy định rõ cơ sở tơn giáo chỉ được giao đất không thu tiền sử dụng đất với phần diện tích hợp lý để xây dựng cơ sở, cịn phần diện tích vượt q thì có thể xem xét nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. Cần nghiên cứu quy định tư cách pháp nhân với cơ sở tôn giáo để tránh các lợi dụng hoạt động của các cơ sở này để trục lợi làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Thứ mười một, cần nghiên cứu sửa đổi các quy định về ưu đãi đầu tư
liên quan đến miễn giảm tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án không khuyến khích đầu tư do nguy cơ gây ơ nhiễm mơi trường. Theo
đó đối với các dự án đầu tư có ảnh hưởng tiêu cực đến mơi trường thì khơng được áp dụng các ưu đãi về thuế, như: miễn giảm tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân rất thấp cho các doanh nghiệp này.
Mười hai, cần tăng cường trách nhiệm của các cơ quan dân cử, thanh
tra, các tổ chức chính trị xã hội và truyền thông trong việc giám sát việc thực hiện pháp luật về CTĐ và khi phát hiện ra vi phạm phải xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật. Hơn nữa, việc giải quyết các tranh chấp về CTĐ, theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất có 2 lựa chọn chính là khiếu nại theo Luật Khiếu nại năm 2011 hoặc khởi kiện hành chính ra tịa án theo Luật Tố tụng hành chính năm 2015. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy cả hai phương thức này thì khó khăn, bất lợi đa phần thuộc về bên thuê đất. Bởi từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bản đồ địa chính,… cơ quan CTĐ đều nắm giữ và đặc biệt cơ chế giải quyết là tịa án thì đây cũng là một cơ quan thuộc bộ máy nhà nước, thực tế cho thấy vẫn khó khách quan trong q trình giải quyết các vụ án hành chính hay nói cách khác đa số các vụ án hành chính khởi kiện ra Tịa thì người sử dụng đất đều là người ở thua. Do vậy, các cơ quan giải quyết tranh chấp hành chính nói chung, tranh chấp về CTĐ nói chung cần phải khách quan, công khai, minh bạch và đảm bảo trách nhiệm giải trình trong q trình CTĐ.
Mười ba, cần hồn thiện các hồ sơ, bản đồ địa chính liên quan đến đất
thuê. Thực tiễn tỉnh Lào Cai những năm qua cho thấy tiến độ thực hiện Dự án tổng thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn tỉnh Lào Cai; Dự án “Tăng cường quản lý đối với đất đai có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh trên địa bàn tỉnh cịn chậm. Trong q trình khảo sát lập dự án đầu tư, một số nhà đầu tư khơng xác định được vị trí chính xác để thực hiện dự án. Sau khi được UBND tỉnh phê duyệt đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Sở Xây dựng giới thiệu địa điểm đất, nên khi thực hiện trích đo địa chính để phục vụ công tác giao đất, thuê đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì ranh giới, diện tích thực tế không đúng như giới thiệu địa điểm, Giấy chứng nhận đầu tư dẫn đến tình trạng khơng thực hiện được việc giao đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các nhà đầu tư. Do vậy, để khắc phục các bất cập này cần đẩy nhanh hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn thiện bản đồ địa chính và các giấy tờ pháp lý liên quan để thực hiện việc CTĐ có hiệu lực, hiệu quả trên thực tiễn.
Ngoài ra, cần xem xét lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với các
dự án đầu tư khai thác khoáng sản, thủy điện. Thực tế cho thấy các dự án này gây tác động rất lớn đến mơi trường, ảnh hưởng đến q trình bảo đảm phát triển bền vững của tỉnh trong những năm tới. Do vậy, tác giả cho rằng UBND tỉnh cần căn cứ trên yêu cầu của quá trình phát triển bền vững để cân nhắc xem xét lại các dự án thủy điện và khai thác khoáng sản này.
Tiểu kết Chƣơng 3
Trên cơ sở những bất cập trong quy định và thực hiện pháp luật về CTĐ tại Chương 1, Chương 2 của luận văn, tác giả đồng ý với quan điểm cho rằng việc hoàn thiện pháp luật về thuê đất nhằm góp phần làm cho đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh quốc gia.
Để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về CTĐ, cần lưu ý một số giải pháp như: rà sốt, hồn thiện các quy phạm pháp luật về CTĐ từ chủ thể có thẩm quyền cho thuê đến người được thuê; trình tự, thủ tục, thời hạn thuê; tiền thuê đất,… Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai; kiện toàn tổ chức bộ máy và đẩy mạnh cải cách hành chính trong quản lý đất đai; nâng cao hiệu quả cho CTĐ; thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp dài hạn, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng; tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc giao đất, CTĐ đối với doanh nghiệp.
KẾT LUẬN
Cho thuê đất là đất là một trong những hình thức sử dụng đất đai phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, hình thức CTĐ được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi Luật Đất đai hiện hành cho thấy có những bất cập, hạn chế và những thiếu sót trong các quy định pháp luật về CTĐ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Nhằm đảm bảo cho pháp Luật Đất đai hiện hành có tính khả thi và đưa vào áp dụng trong cuộc sống, trước hết cần phải sớm tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Việc rà soát, đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế, thiếu sót trong q trình thực thi pháp luật đất đai trong năm qua là cơ sở cho quá trình hồn thiện pháp luật về th đất ở Việt Nam hiện nay. Một số kết luận có thể được rút ra như sau:
Một là, cơ sở lý luận về cho thê đất ở Việt Nam hiện nay nhiều luận
điểm vẫn chưa được nghiên cứu hồn thiện. Ví dụ: có những mâu thuẫn về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong luật đất đai với quan niệm đất đai là tài sản trong luật dân sự. Vấn đề này có tác động khơng nhỏ đến pháp luật về CTĐ.
Hai là, đánh giá thực trạng pháp luật về CTĐ không chỉ là những đánh
giá ở các quy định mang tính thủ tục mà cịn đánh giá ở góc độ pháp luật nội dung, hiệu quả của hoạt động CTĐ. Không chỉ đánh giá được thực trạng các quy định pháp luật về vấn đề này mà còn đánh giá thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lào Cai. Qua đó cho thấy, các quy định pháp luật về CTĐ ở Việt Nam đã ngày càng hồn thiện, nhưng vấn cịn khơng ít thiếu sót, bất cập, hạn chế thể hiện qua thực tiễn thực hiện vấn đề này tại tỉnh Lào Cai.
Ba là, hoàn thiện pháp luật về đất đai cần đặt trong mối quan hệ giữa
Hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự với các ngành luật liên quan khác vì