Trong một quan hệ pháp luật nói chung, về cơ bản phải có ít nhất hai bên chủ thể tham gia. Đối với quan hệ CTĐ hai chủ thể bắt buộc này là bên CTĐ và Bên nhận thuê đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hưu toàn dân nên về nguyên tắc tồn dân có ba quyền năng cơ bản là: quyền chiếm hữu đất đai; QSDĐ; quyền định đoạt đất đai. Theo nghĩa đó quyền CTĐ nằm trong quyền định đoạt về đất đai, do vậy tồn dân có quyền CTĐ. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc toàn dân tham gia định đoạt đất đai là việc làm khó có thể khả thi, do vậy Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2003 và nay là Luật Đất đai năm 2013 quy định nhân dân ủy quyền cho nhà nước để nhà nước thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu định đoạt về đất đai, trong đó có quyền CTĐ. Mặc dù vậy, do có rất nhiều cơ quan nhà nước nên không phải cơ quan nào pháp luật cũng quy định có quyền đại diện chủ sở hữu tồn dân để thay mặt nhân dân thực hiện quyền CTĐ.
Thẩm quyền CTĐ đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định CTĐ đối với tổ chức trong nước, tổ chức có nước ngồi có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền CTĐ đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất và được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
- Ủy ban nhân dân cấp xã CTĐ thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn trong thời hạn 5 năm và tiền thu được cũng sử dụng cho mục đích cơng ích.
Đối với những trường hợp đất cho thuê thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh ký thì Sở TN&MT phải đi thẩm định phần diện tích đất cho th, sau đó báo cáo trình UBND cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt CTĐ. Việc Luật quy định thẩm quyền quyết định CTĐ đối với tổ chức thuộc UBND cấp tỉnh đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận, khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc thực hiện thẩm quyển CTĐ vẫn chưa được đảm bảo đúng trình tự theo luật định. Có trường hợp đất cho thuê thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, nhưng UBND cấp huyện phải làm báo cáo, hoặc tờ trình xem xét hồ sơ giao đất và CTĐ làm tăng thêm thủ tục hành chính cho bên thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi thuê đất nếu có vi phạm về sử dụng đất thì UBND cấp huyện Lập Tờ trình hoặc báo cáo với UBND tỉnh để giải quyết, xử lý.
Thực tiễn này cho thấy thẩm quyền CTĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 có bất cập trong việc phân cấp thẩm quyền CTĐ. Theo quy định tại Điều 56, 57, 58 Luật Đất đai năm 2013 về phân cấp thẩm quyền CTĐ trong trường hợp dự án lấy vào đất trồng lúa trên 10ha trở lên phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ. Quy định này là rất hợp lý phù hợp với chương trình bảo vệ an ninh, lương thực của quốc gia. Tuy nhiên, đại đa số các dự án hiện nay tại tỉnh Lào Cai chủ yếu lấy vào đất lúa, đất trồng rừng. Điều kiện để thuê đất đối với các dự án này là phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được quyết định CTĐ, chuyển mục đích sử dụng đất. Sự “tắc nghẽn” từ thị trường sơ cấp về CTĐ này dẫn đến nhiều dự án bị chậm trễ, bị treo, làm mất nhiều thời gian cho các tổ chức sử dụng đất thuê. Hơn nữa, khi tổ chức kinh tế phải chờ văn bản chấp thuận của cơ quan Trung ương và Nghị quyết Hội đồng nhân dân nếu không giải quyết được sớm sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chính sách ưu đãi kêu gọi đầu tư. Vấn đề đặt ra ở đây là pháp luật nên có quy định về ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trong lĩnh vực này hay khơng, Thủ tướng có thể ủy quyền cho Phó Thủ tướng hoặc ủy quyền cho địa phương không. Tuy nhiên, ủy quyền như thế nào, trách nhiệm của bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền cũng như hiệu quả của vấn đề ủy quyền ra sao lại là điều pháp luật về đất đai phải quan tâm và xem xét. Mặt khác việc pháp luật hiện hành quy định chặt chẽ về việc chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất khác sau đó mới cho các chủ đầu tư thuê
đất thì thực tế các địa phương cũng khơng khó để lách các quy định này. Ví dụ: pháp luật quy định chuyển đất trồng lúa trên 10ha thì phải có văn bản chấp thuận của thủ tướng họ có thể chỉ xin chuyền 9,9 ha mà không cần phải văn bản chấp thuận của Thủ tướng mà vẫn giải quyết được công việc.
Như vậy, luật quy định thẩm quyền quyết định CTĐ đối với tổ chức thuộc UBND cấp tỉnh đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận, khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Việc xác định thẩm quyền thuê đất dựa vào chủ thể sử dụng đất chứ khơng dựa vào mục đích sử dụng đất. Mặt khác, với quy định như vậy đã làm rõ việc phân cấp thẩm quyền CTĐ ở cấp tỉnh, huyện, xã; trong đó mở rộng thẩm quyền CTĐ đến cấp huyện là phù hợp với thực tiễn và nâng cao trách nhiệm của UBND cấp huyện.