hình thức thuê đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp lý liên quan thì tùy theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hay thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê mà người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ không giống nhau. Cụ thể:
* Về quyền của hộ gia đình, cá nhân trong nước được cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê
Theo quy định thì người sử dụng đất dưới hình thức thuê của nhà nước dưới hình thức trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hay trả tiền hàng năm thì đều có quyền chung được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, theo đó, người sử dụng đất có các quyền sau: Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nhóm người sử dụng đất mà có chung QSDĐ thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này. Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp QSDĐ của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân th đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê cũng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ thuê này.
* Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Điều 184 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đề này, như sau: Ngoài quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này, tổ
chức kinh tế được Nhà nước CTĐ thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th cịn có các quyền sau đây: Chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Cho thuê QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước CTĐ thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
* Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước CTĐ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất
Tổ chức được Nhà nước CTĐ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Trường hợp được Nhà nước CTĐ để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, CTĐ để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, CTĐ để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước CTĐ trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 Luật Đất
đai năm 2013 như sau: Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục CTĐ theo mục đích đã được xác định; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục CTĐ theo mục đích đã được xác định; Cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Như vậy, tổ chức kinh tế được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất thuê mà Luật không quy định cụ thể đối tác góp vốn trong trường hợp này là tổ chức, cá nhân nào, trong khi đó, cá nhân, hộ gia đình thuê đất lại được quy định rõ là được góp vốn với cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngồi để sản xuất, kinh doanh.
* Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
Vấn đề này được quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, theo đó hộ gia đình, cá nhân ngồi việc có các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này thì họ có quyền: Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục CTĐ theo mục đích đã được xác định; Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục CTĐ theo mục đích đã được xác định; Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự; Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục CTĐ theo mục đích đã được xác định.
* Về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung được quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013, theo đó người sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước) có nghĩa vụ sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
iv) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; v) Tuân theo các quy định về bảo vệ mơi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất; - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Những bất cập trong quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê QSDĐ thuê mà là đất nông nghiệp sẽ không được phép chuyển đổi, nhưng nếu là đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác thì được phép chuyển đổi. Như vậy, người thuê đất nông nghiệp của Nhà nước sẽ khơng có quyền chuyển đổi QSDĐ này, bất kể họ trả tiền thuê đất theo phương thức nào. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, QSDĐ thuê lại được phép chuyển nhượng nếu thỏa mãn điều kiện trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Do vậy, nếu ta nhận chuyển nhượng đất th thì khi đó đất có nguồn gốc th của Nhà nước sẽ thuộc loại đất nhận chuyển quyền hợp pháp từ người khác. Theo đó, đất này sẽ được phép tham gia giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng.
Như vậy, rõ ràng có sự khơng bình đẳng giữa chủ thể trực tiếp thuê đất từ Nhà nước với chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ thuê trong việc thực hiện giao dịch chuyển đổi QSDĐ, điều này là không hợp lý. Đất nhận trực tiếp từ Nhà nước trong trường hợp này sẽ ít quyền hơn đất nhận từ các chủ thể
sử dụng khác. Tác giả đồng ý với quan điểm cho rằng cần điều chỉnh quy định pháp luật theo hướng mở rộng quyền khi thuê đất của Nhà nước trả tiền một lần cho cho cả thời hạn thuê được phép tham gia giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng.
Khảo cứu quy định Luật Đất đai năm 2013 hiện hành về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ CTĐ với Nhà nước dường như vẫn chưa rõ: chưa quy định được trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê đối với đất được thuê. Bởi vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của quốc gia nên người sử dụng đất phải có những trách nhiệm và nghĩa vụ nhất định đối với đất được thuê. Vì thế, cần bổ sung điều khoản quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất trên nguyên tắc đất đai phải được sử dụng có hiệu quả, luân canh thích hợp và phải ln được cải tạo, bổ sung. Điều đáng nói hơn, trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường, thị trường QSDĐ ngày càng được coi trọng thúc đẩy phát triển, nhưng quyền của người sử dụng đất thuê lại vấn bị ảnh hưởng do chưa có các quy định đầy đủ đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh, thương mại.