Thứ nhất, về chủ thể có thẩm quyền CTĐ. Cần luận giải rõ tại sao
UBND cấp huyện chỉ có quyền cho cá nhân, hộ gia đình th đất cịn các chủ thể cịn lại thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Trong khi đó, UBND cấp xã chỉ có quyền CTĐ nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích. Thực tiễn CTĐ tại tỉnh Lào Cai những năm qua cho thấy khi kinh tế ngày càng phát triển nhu cầu về đất đai phục vụ cho các mục đích khác nhau của người sử dụng đất ngày càng lớn điều này có thể gây ra quá tải trong quản lý sử dụng đất của UBND tỉnh và Sở Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký đất đai từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất. Thực tiễn này đặt ra vấn đề là cần phải nghiên cứu xây dựng các quy định về phân cấp thẩm quyền hay phân quyền CTĐ giữa cấp tỉnh và cấp huyện gắn với trách nhiệm của từng cấp trong thực hiện việc CTĐ này đồng thời vẫn đảm bảo được hiệu quả quản lý
nhà nước thống nhất về đất đai trong phạm vi cả tỉnh. Tác giả cho rằng nếu có phân cấp cho UBND cấp huyện được CTĐ nhiều hơn so với quy định hiện nay thì cũng khơng ảnh hưởng đến việc thống nhất quản lý đất đai của UBND tỉnh. Bởi UBND cấp tỉnh vẫn quản lý việc giao đất này thông qua việc xem xét phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và giám sát việc thực hiện quá trình này. Hơn nữa, UBND cấp huyện hiện nay cũng ngày càng hoàn thiện về bộ máy tham mưu giúp việc cho UBND huyện trong quản lý nhà nước về đất đai nên việc quy định UBND cấp huyện được cho các chủ thể khác ngồi hộ gia đình, cá nhân có thể khơng cịn là vấn đề lớn.
Thứ hai, đối với người sử dụng đất nhận thuê đất. Tác giả cho rằng
cần hoàn thiện cơ sở pháp lý để xác định rõ chủ thể nào tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai được sử dụng đất dưới hình thức thê đất của nhà nước, chủ thể nào khơng được sử dụng đất dưới hình thức thê đất. Để tránh những quy định áp đặt mang tính chủ quan, ảnh hưởng đến quyền lợi ích của người sử dụng đất cũng như làm giảm hiệu quả sử dụng đất… Tác giả cho rằng trước thực tiễn khơng ít chủ thể lợi dụng quy định về giao đất không thu tiền sử dụng đất để lách luật không phải nộp tiền thuê đất mà các dự án có sự kết hợp giữa tổ chức kinh tế với cơ sở tơn giáo là một ví dụ điển hình. Trong trường hợp này cơ sở tơn giáo vẫn xin giao đất mà khơng phải nộp tiền th đất, cịn tổ chức kinh tế thì đầu tư và tiến hành các hoạt động kinh doanh du lịch tâm linh trên đất được giao trên. Đã đến lúc phải minh định các quan hệ này theo đó cần phải xác lập tư cách pháp nhân cho cơ sở tôn giáo để đảm bảo các hoạt động quản lý, sử dụng tài chính của các cơ sở này được minh bạch, có thể phải đóng thuế, tránh tiêu cực. Đất giao cho cơ sở tôn giáo sử dụng nếu thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất chỉ nên áp dụng với phần đất xây dựng cơ sở thờ tự và có giới hạn mức diện tích xây dựng tối đa. Cịn phần diện tích bên ngồi phạm vi xây dựng cơ sở thờ tự thì cần xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất thậm c hí là cho thuê đất.
Thứ ba, về các điều kiện CTĐ. Pháp luật hiện hành quy định điều
kiện để được CTĐ rải rác ở nhiều điều luật, văn bản khác nhau. Các điều kiện này bao gồm các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều kiện pháp lý của thửa đất dự kiến cho thuê là loại đất gì; ai đang quản lý, sử dụng, vị trí…; điều kiện về người được thuê đất. Ví dụ: pháp luật hiện hành
không quy định cơ sở tôn giáo được quyền thuê đất của nhà nước,… Tác giả cho rằng các quy định này cần phải được rõ ràng hơn theo hướng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình tiếp cận đất đai của người sử dụng đất, đồng thời vẫn bảo vệ được quyền lợi ích hợp pháp của nhà nước, đặc biệt là bên thứ ba, trong trường hợp đất cho thuê thuộc quyền quản lý sử dụng của họ bị thu hồi để cho thuê theo quy định của pháp luật thì cần phải có sự bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng.
Thứ năm, về trình tự, thủ tục, thời hạn CTĐ của nhà nước. Đây là các
quy định quan trọng quyết định việc CTĐ có hiệu lực, hiệu quả hay không. Điều này lý giải tại sao nhà nước ta luôn tập trung cao độ vào công tác cải cách nền hành chính với bốn trọng tâm là cải cách thủ tục hành chính; nâng cao trình độ, đội ngũ cán bộ cơng chức; cải cách về tổ chức bộ máy, cải cách về tài chính và hiện đại hóa nền hành chính quốc gia. Tác giả cho rằng các quy định về vấn đề này cần đảm bảo sự rõ ràng, dễ hiểu, dễ tiếp cận, đảm bảo công khai, minh bạch và đặc biệt là phải đảm bảo trách nhiệm giải trình của các cơ quan nhà nước liên quan.
Cần phải quy định rõ ràng thời hạn thực hiện thủ tục CTĐ cũng như quy định rõ hơn về thời hạn CTĐ với từng loại đất, từng chủ thể sử dụng đất. Tóm lại là quy định về thời hạn CTĐ cũng cần phải dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn chặt chẽ hơn. Ví dụ: tại sao hộ gia đình, cá nhân chỉ được th đất nơng nghiệp với thời hạn khơng q 50 năm, trong khi đó tổ chức kinh tế có thể thuê đến 70 năm,…;
Thứ năm, về khung giá các loại đất, tiền thuê đất…Nhà nước ban hành
khung giá các loại đất và ổn định trong thời gian dài để tính thuế sử dụng đất (thuế đất), thu tiền thuê đất, thu lệ phí trước bạ đất, xác định giá trị QSDĐ khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Thực hiện định giá đất tại thời điểm Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước CTĐ, Nhà nước thu hồi đất, tính thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Thực hiện cơ chế này đòi hỏi phải phát triển các tổ chức định giá đất; đồng thời nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động của các tổ chức này đảm bảo kết quả định giá được minh bạch, khách quan, trung lập theo đúng quy định của pháp luật. Bố trí lại khung giá các loại đất cho phù hợp. Việc xây dựng khung giá các loại đất theo hướng đơn giản, đảm bảo thống nhất một loại đất có một khung giá. Chính
phủ quy định chặt chẽ nguyên tắc, phương pháp định giá; giao quyền quyết định giá đất cụ thể cho địa phương.
Có thể thấy, chính sách hiện hành đã dẫn đến việc hình thành chi phí về đất đai của các doanh nghiệp phức tạp và thực tế chưa có mặt bằng chính sách bình đẳng; doanh nghiệp thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất, nhưng phải ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì chi phí về đất vẫn bằng tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; doanh nghiệp không thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng không phải ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì chi phí về đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) có nhiều trường hợp là thấp hơn tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất. Doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng thực tế lại không được miễn, giảm; rõ ràng chính sách khơng đi vào cuộc sống. Trong cùng loại hình sản xuất, kinh doanh, nếu dự án thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất, giao đất, CTĐ; mà thuộc đối tượng được giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì chi phí về đất thấp hơn trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê đất; vì họ khơng được Nhà nước giao đất, CTĐ và không được giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Xuất phát từ thực tế sử dụng đất của các doanh nghiệp, định hướng hoàn thiện cơ chế chính sách về nghĩa vụ tài chính trong sử dụng đất của các doanh nghiệp, tác giả đồng ý với quan điểm cho rằng cần áp dụng thống nhất chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp khi sử dụng đất không phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cũng như với doanh nghiệp ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Sáu là, khi doanh nghiệp phải chi trả tiền bồi thường là đã phải trả
bằng với giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vì thế, trên thực tế doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng QSDĐ. Do vậy, với các trường hợp này hướng hồn thiện chính sách, pháp luật lâu dài cần quy định doanh nghiệp không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thay vào đó, Nhà nước thực hiện thu lệ phí sử dụng đất với mức thấp hơn nhiều so với thuê đất hiện hành. Nhà nước cần ban hành văn bản thống nhất về phương pháp, cách thức xác định quy mô CTĐ đối với mỗi loại lĩnh vực, ngành nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động để trên cơ sở đó các địa phương tự xây dựng bảng tiêu chí về quy mô CTĐ phù hợp với địa
phương mình. Sửa đổi, bổ sung hồn thiện chính sách giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo sự phù hợp của giá đất với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng. Nhà nước ban hành giá các loại đất và ổn định trong thời gian dài để tính tiền thuế đất, thu tiền thuê đất, thu lệ phí trước bạ đất, xác định giá trị QSDĐ khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Thực hiện định giá đất tại thời điểm Nhà nước CTĐ, Nhà nước thu hồi đất, tính thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Thực hiện cơ chế này đòi hỏi phải phát triển các tổ chức định giá; đồng thời nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động của các tổ chức này đảm bảo kết quả định giá được minh bạch, khách quan, trung lập theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất.
Bảy là, hoàn thiện các quy định về CTĐ thông qua đấu giá QSDĐ.
Theo đó cần thống nhất quy định chỉ áp dụng hình thức khơng thơng qua đấu giá QSDĐ đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn thực hiện dự án. Đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thời hạn thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thì nên thực hiện hình thức giao đất, CTĐ thông qua đấu giá QSDĐ, nhằm tránh việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để giao đất, CTĐ cho “sân sau”, tạo lợi ích nhóm, gây thất thốt tài sản của Nhà nước.