Qua khảo cứu các bản hiến pháp từ khi nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời đến nay, do với đặc tính là một văn bản mang tính chính trị pháp lý, đạo luật cơ bản nên hầu như khơng có quy định nào cụ thể về vấn đề CTĐ. Tuy vậy, các bản hiến pháp này đã quy định về vấn đề rất quan trọng có ảnh hưởng rất lớn đến điều chỉnh pháp luật về CTĐ, đó chính là chế độ sở hữu về đất đai. Hiến pháp năm 1946 là Hiến pháp đầu tiên của nước Việt nam dân chủ cộng hóa ra đời trong bối cảnh đất nước đối diện với cả giặc nội xâm (giặc đói và giặc dốt), giặc ngoại xâm. Để đồn kết tồn dân gồm cơng, nơng, binh, tư sản, tiểu tư sản cho cuộc trường kỳ chống Pháp, Tưởng và chống giặc đói, giặc dốt, Hiến pháp đã ghi nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân. Đến Hiến pháp năm 1959, sau chiến thắng Điện Biên Phủ đất nước bị chia cắt thành hai miền, miền Bắc tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội, còn miền Nam tiếp tục đấu tranh chống Mỹ - Ngụy. Để tạo cơ sở chính trị - pháp lý cho việc xây dựng chủ nghĩa xã hội tại miền Bắc, Hiến pháp năm 1959 ra đời đã ghi nhận đất đai thuộc sở hữu nhiều thành phần, trong đó có sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi đất nước được thống nhất, để tạo cơ sở chính trị pháp lý cho việc cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội, Hiến pháp 1980 lần đầu tiên ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hiếp pháp 1992 và sửa đổi, bổ sung 2001 tiếp tục ghi nhận chế độ sở hữu này, nhưng mới chỉ ghi nhận Nhà nước là có tư cách là cơ quan thống nhất quản lý nhà nước về đất đai mà chưa ghi nhận Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Đến Luật Đất đai năm 2003, tại Điều 5 quy định thêm một vế Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Đến Hiến pháp năm 2013 đã quy định đầy đủ là đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Có thể khẳng định mặc dù khơng trực tiếp quy định về việc CTĐ, nhưng các quy định trên về chế độ sở hữu đất đai có tác động rất lớn tới các quy định pháp luật về CTĐ.
* Quy định về cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 1993
Qua nghiên cứu các quy định pháp luật về CTĐ, tác giả nhận thấy trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thì chưa thấy có văn bản nào quy định về vấn đề CTĐ, mặc dù năm 1987 Nhà nước đã ban hành Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam. Tuy nhiên, phải đến Luật Đất đai năm 1993 Việt Nam mới có những quy định đầu tiên về vấn đề cho thuê, nhưng không phải là
CTĐ mà là cho thuê QSDĐ, theo đó: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất” (Điều 3) [23].
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì quyền này chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và sử dụng đúng mục đích đất được giao. Tuy nhiên, việc cho thuê QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 rất hạn chế, theo đó, người sử dụng đất chỉ được thuê QSDĐ nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, cá nhân sử dụng do hồn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do chuyển sang làm nghề khác, nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động với thời hạn không được vượt quá 3 năm. Trường hợp đặc biệt, thời hạn CTĐ có thể kéo dài hơn do Chính phủ quy định.
* Quy định về cho thuê đất trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được ban hành đã mở rộng phạm vi, đối tượng thuê QSDĐ bao gồm:
1. Thuê QSDĐ trong thời hạn thuê đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước CTĐ mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn ít nhất là 5 năm. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án hoặc theo đơn xin thuê đất và người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích.
2. Thuê QSDĐ gắn liền với cơng trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng được xây dựng trên đất đó của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
3. Thuê lại QSDĐ trong thời hạn thuê của tổ chức kinh tế được Nhà nước CTĐ mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 5 năm. Việc thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án và người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích.
* Quy định về cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 tiếp tục mở rộng phạm vi và quy định cụ thể hơn về việc thuê QSDĐ, theo đó, người sử dụng đất được quyền: Cho
thuê QSDĐ và cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Đến nay, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã quy định khái niệm về thuê đất; cụ thể: “Nhà nước cho thuê QSDĐ (sau đây gọi là Nhà nước CTĐ) là việc Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ. Như vậy, ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê đất và CTĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam được hiểu là thuê và cho thuê QSDĐ chứ không phải là một loại thuê tài sản thông thường.
Qua khảo cứu các quy định pháp luật về đất đai qua các thời kỳ từ Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992, 2001, Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi 1998, 2001, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 cho thấy các quy định về CTĐ ngày càng được quan tâm chỉnh sửa, bổ sung hoàn thiện đáp ứng được yêu cầu của quá trình phát triển đất nước trong từng thời kỳ.
Tiểu kết Chƣơng 1
Tại Chương 1 tác giả đã phân tích làm rõ các vấn đề lý luận pháp luật về CTĐ, như:
Thứ nhất, phân tích đưa ra định nghĩa về cho thuê, CTĐ, pháp luật về
CTĐ. Chỉ ra đặc điểm cũng như vai trò của pháp luật về CTĐ. Qua đó xác định rõ quan hệ CTĐ phát sinh giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, một bên là người sử dụng đất; hợp đồng cho thuê được hình thành từ quyết định CTĐ; người thuê đất được sử dụng đất trong một khoảng thời hạn nhất định và phải trả tiền thuê đất; quan hệ CTĐ thể hiện tính hành chính.
Thứ hai, tác giả đã xác định được nguyên tắc, nội dung điều chỉnh
pháp luật về CTĐ làm cơ sở để xây dựng và thực hiện pháp luật về CTĐ. Nội dung này là cơ sở để tác giả đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về vấn đề này tại Chương 2.
Thứ ba, đã phân tích đưa ra các tiêu chí đánh giá pháp luật về CTĐ
các ưu điểm, hạn chế trong quy định, thực hiện pháp luật về vấn đề này tại Chương 2.
Thứ tư, đã phân tích chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về
CTĐ ở Việt Nam hiện nay.
Thứ năm, trình bày được lược sử hình thành, phát triển của các quy
định pháp luật về CTĐ trong các văn bản pháp luật đất đai qua các thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, 1998 2001, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013.
Chƣơng 2