Nhà nước cho thuê QSDĐ là việc Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê QSDĐ trên cơ sở quyết định CTĐ. Có thể chia CTĐ thành hai dạng chính là CTĐ không qua đấu giá đất QSDĐ và CTĐ có thơng qua đấu giá QSDĐ.
Về CTĐ khơng qua đấu giá QSDĐ giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Theo quy định những trường hợp CTĐ không đấu giá QSDĐ, gồm: (1) Sử dụng đất được miễn tiền thuê đất theo quy định hiện hành; (2) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khống sản; (3) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; (4) Nhà nước CTĐ thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp: (i) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này; (ii) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; (iii) Nhà nước CTĐ thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; (5) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Điều 52 đến Điều 60 của Luật Đất đai năm 2013 về CTĐ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước nếu có nhu cầu sử dụng đất thuê phải được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất. Việc CTĐ của Nhà nước thực hiện dựa trên những căn cứ như:
- Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.
Nếu đáp ứng đủ các điều kiện về thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trao quyết định CTĐ cho người được thuê đất.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể căn cứ để Nhà nước CTĐ phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung. Có thể thấy, lần đầu tiên vai trị của quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật, vì quy hoạch sử dụng đất là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo, gây lãng phí đất đai, ngăn ngừa được các tình trạng tiêu cực, tranh chấp, hủy hoại đất, phá vỡ mơi trường sinh thái, gây kìm hãm hoặc ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, vấn đề quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trước khi có Luật Quy hoạch năm 2017 tồn tại nhiều bất cập, chồng chéo, mâu thuẫn, nhưng những bất cập này đã được điều chỉnh kết hợp hài hòa giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác trong quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch ngành, quy hoạch cấp tỉnh… Khi các đối tượng sử dụng đất nắm rõ được phạm vi, ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ sẽ yên tâm đầu tư khai thác phần đất của mình, do đó, hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật về căn cứ, điều kiện để Nhà nước cho các tổ chức, cơ quan hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất cho thấy, trong trình tự thủ tục chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất bằng phương thức thuê, bắt buộc và có tồn tại một bước là bên cho thuê phải ban hành quyết định CTĐ đối với chủ thể thuê đất. Quy trình này thể hiện rõ việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc của pháp luật đối với việc CTĐ nhằm hạn chế việc sử dụng đất tràn lan, tùy tiện, kém hiệu quả. Tương tự, tại các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về trình tự, thủ tục CTĐ đối với đất chưa giải phóng mặt bằng cũng thể hiện rõ việc CTĐ của Nhà nước không chỉ đơn thuần là ký hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất, mà phải xem đất cho thuê có đủ điều kiện để cho th hay khơng, nói cách khác nếu đất cho thuê đang thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ thể khác, trước khi cho thuê nhà nước phải ban hành quyết định thu hồi đất đó. Trên cơ sở đó, đại diện chủ sở hữu phải thể hiện sự đồng ý CTĐ của mình bằng một văn bản gọi là quyết định CTĐ trước khi ký hợp đồng thuê đất. Trong khi đó, so sánh giữa phương thức thuê đất và giao đất, chúng ta thấy rằng để được nhận đất ở phương thức giao, người sử dụng đất chỉ cần có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là xong bởi “Nhà nước giao QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” (Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Theo quy định của pháp luật tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì có hai trường hợp Nhà nước CTĐ:
Một là, CTĐ trả tiền thuê đất hàng năm;
Hai là, CTĐ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Nhà nước CTĐ thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó hạn mức giao đất trồng cây hàng năm cho hộ gia đình, cá nhân tại Đồng Bằng Sông Cửu Long là 3ha/hộ gia đình hoặc cá nhân; các vùng khác hạn mức trồng cây hàng năm là 2ha. Đối với đất trồng cây lâu năm, hạn mức được giao tại đồng bằng là 10ha/hộ gia đình hoặc cá nhân, cịn trung du miền núi là 30ha/hộ gia đình hoặc cá nhân.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh;
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước CTĐ để xây dựng cơng trình sự
nghiệp. Thực tế đi điều tra, khảo sát ở một số tỉnh, thành cho thấy có khơng ít các tổ chức thuê đất được hỏi về hình thức CTĐ hiện nay đều trả lời họ đã và đang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.
Hình thức thu đất trả tiền thuê đất hàng năm có một số điểm nổi bật là: - Các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình cá nhân có năng lực tài chính ở mức khá và trung bình dễ dàng hơn trong việc tiếp cận việc thuê đất.
- Nguồn thu ngân sách Nhà nước có xu hướng tăng dần theo các năm. (Căn cứ vào hợp đồng CTĐ để điều chỉnh giá đất cho thuê hàng năm hay 5 năm 1 lần). Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng.
Bên cạnh những ưu điểm, hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cũng có những nhược điểm, như:
- Phải thơng báo cho đơn vị thuê đất nộp tiền (rất ít trường hợp người thuê đất tự nguyện nộp tiền thuê đất đúng theo hợp đồng);
- Thông báo rủi ro nợ xấu.
Đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần, không nhiều các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có năng lực tài chính tốt cho rằng hình thức này thuận lợi. Tuy nhiên, nhược điểm của hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần là gây khó khăn cho các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có năng lực tài chính ở mức khá và trung bình. Đối với bên cho thuê theo hình thức này thì đây là một nhược điểm vì nguồn thu ngân sách Nhà nước chỉ tập trung trong một thời gian ngắn (các nhiệm kỳ sau mất nguồn thu).
Như vậy, qua nghiên cứu khảo sát cho thấy Luật Đất đai năm 2013 đã giải quyết được những hạn chế của các quy định trước đây về hình thức CTĐ. Luật đã bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Dựa vào định nghĩa trong luật, ta có thể hiểu quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước ở đây chỉ phát sinh khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về CTĐ. Trên cơ sở quyết định CTĐ, 2 bên thống nhất thiết lập hợp đồng CTĐ, trong đó quy định về trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quá trình quản lý và sử dụng đất thuê. Hợp đồng thuê đất xét cho cùng là một văn bản có tên gọi là hợp đồng, được hình thành dựa trên quyết định CTĐ của UBND, tức là phái sinh từ một quyết định hành chính.
Đối với dạng CTĐ thông qua đấu giá QSDĐ. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước CTĐ theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp sau: (1) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua. (2) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (3) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; (4) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; (5) CTĐ thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (6) CTĐ đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; (7) CTĐ đối với các trường hợp được giảm tiền th đất. Có thể thấy hình thức CTĐ qua đấu giá QSDĐ với hình thức CTĐ khơng thơng qua đấu giá QSDĐ có những điểm khác nhau: từ trường hợp nào không phải đấu giá QSDĐ, trường hợp nào phải đấu giá QSDĐ cho đến trình tự, thủ tục thực hiện CTĐ với hai dạng này là khác nhau.