NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
Khái quát về FDI
Nền kinh tế thế giới hiện nay đặc trưng bởi sự gia tăng các dòng chảy đan xen giữa các quốc gia về sản xuất, vốn, công nghệ và lao động, chủ yếu thông qua đầu tư quốc tế Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hình thức đầu tư quốc tế phổ biến nhất hiện nay, và khái niệm FDI được diễn giải khác nhau bởi các tổ chức quốc tế cũng như các văn bản luật quốc gia.
Theo quan điểm của một số tổ chức quốc tế:
FDI, theo IMF, là hình thức đầu tư nhằm mang lại lợi ích lâu dài cho doanh nghiệp tại một nền kinh tế khác, khác với nền kinh tế của nước đầu tư Mục tiêu chính của FDI là giành quyền quản lý thực sự đối với doanh nghiệp đó.
Theo OECD, đầu tư trực tiếp nước ngoài nhằm thiết lập mối quan hệ kinh tế bền vững với doanh nghiệp, đặc biệt là những khoản đầu tư có khả năng ảnh hưởng đến quản lý doanh nghiệp Các hình thức đầu tư bao gồm: thành lập hoặc mở rộng doanh nghiệp hoặc chi nhánh do chủ đầu tư quản lý, mua lại toàn bộ doanh nghiệp hiện có, tham gia vào doanh nghiệp mới, hoặc cấp tín dụng dài hạn trên 5 năm, cùng với quyền kiểm soát thông qua việc nắm giữ từ 10% cổ phiếu thường hoặc cổ phiếu biểu quyết.
Khái niệm về đầu tư trực tiếp của UNCTAD tương tự như của OECD, nhưng cả ba tổ chức quốc tế đều nhấn mạnh đến tính bền vững và lâu dài trong lợi ích và mối quan hệ kinh tế Để đạt được lợi ích lâu dài, cần xây dựng mối quan hệ vững chắc giữa bên đầu tư và bên nhận đầu tư Quyền kiểm soát và quyền quản lý thực sự là yếu tố quan trọng không thể thiếu, phản ánh bản chất của "đầu tư trực tiếp".
Theo quan điểm của một số văn bản Luật quốc gia:
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
Luật Đầu tư nước ngoài của Nga năm 1991 định nghĩa “Đầu tư trực tiếp nước ngoài” là tất cả các hình thức và giá trị tài sản, cũng như giá trị tinh thần mà nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn vào các hoạt động sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực khác với mục tiêu tạo ra lợi nhuận.
Luật Đầu tư nước ngoài Việt Nam năm 1996 định nghĩa "Đầu tư trực tiếp nước ngoài" là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vốn hoặc tài sản vào Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định Tuy nhiên, cả hai luật đầu tư nước ngoài không đề cập đến yếu tố quan trọng là quyền kiểm soát.
Các văn bản Luật Đầu tư của Việt Nam đã đề cập đến nhiều khái niệm như “Đầu tư” (2005), “Đầu tư kinh doanh” (2014) và “Đầu tư trực tiếp” (2005), nhưng chưa có khái niệm cụ thể cho “Đầu tư trực tiếp nước ngoài” Gần đây, Nghị định 78/2006 đã đưa ra khái niệm “Đầu tư trực tiếp ra nước ngoài”, định nghĩa rằng đây là việc nhà đầu tư chuyển vốn ra nước ngoài để thực hiện hoạt động đầu tư và trực tiếp tham gia quản lý các hoạt động đầu tư đó.
FDI, hay Đầu tư trực tiếp nước ngoài, là hình thức mà nhà đầu tư từ một quốc gia đầu tư toàn bộ hoặc một phần lớn vốn vào một dự án tại quốc gia khác Mục tiêu của hình thức đầu tư này là để giành quyền kiểm soát hoặc tham gia vào việc quản lý dự án đó.
Dù FDI được định nghĩa theo cách nào thì cũng bao gồm những đặc điểm chính sau:
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận Mặc dù có một số trường hợp đặc biệt có sự tham gia của Nhà nước, nhưng ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn là lợi nhuận Do đó, các quốc gia tiếp nhận FDI cần xây dựng một khung pháp lý vững chắc và chính sách thu hút FDI hợp lý nhằm đảm bảo hiệu quả của dòng vốn này cho sự phát triển kinh tế-xã hội.
Nhà đầu tư nước ngoài nắm quyền kiểm soát, quyền quản lý đối tượng tiếp
Trong lĩnh vực đầu tư, nhà đầu tư có thể nắm giữ một phần hoặc toàn bộ quyền quản lý và kiểm soát doanh nghiệp dựa trên mức độ vốn góp của mình Nhiều quốc gia quy định tỷ lệ vốn tối thiểu cần thiết để có quyền kiểm soát doanh nghiệp, với mức tối thiểu khác nhau ở mỗi nước Chẳng hạn, tại Pháp và Anh, tỷ lệ này là 20%, trong khi ở Mỹ là 10% Ở Việt Nam, quy định trước đây yêu cầu tỷ lệ góp vốn tối thiểu là 30%, nhưng đã được bãi bỏ Tỷ lệ góp vốn không chỉ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên mà còn là căn cứ để phân chia lợi nhuận và rủi ro trong đầu tư.
Chủ đầu tư có quyền tự quyết định về lĩnh vực, hình thức, thị trường và quy mô đầu tư, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động đầu tư của mình, có thể dẫn đến lỗ hoặc lãi Thu nhập của nhà đầu tư phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp nhận đầu tư, do đó, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh hơn là lợi tức.
FDI thường đi kèm với việc chuyển giao công nghệ, giúp nâng cao sức hấp dẫn của dòng vốn này đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia tiếp nhận Các nhà đầu tư thường mang theo máy móc, sáng chế, bí quyết kỹ thuật và đội ngũ quản lý, marketing để thực hiện dự án Qua hoạt động FDI, nước chủ nhà có cơ hội tiếp nhận công nghệ hiện đại, kỹ thuật tiên tiến và kinh nghiệm quản lý từ các nhà đầu tư tiềm năng.
Theo cách thức xâm nhập, có hai hình thức chính: Đầu tư mới (GI-Greenfield investment), được định nghĩa là hoạt động góp vốn để xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh mới ở nước ngoài (Vũ Chí Lộc, 2012) Đây là hình thức truyền thống, mang lại lợi ích rõ rệt cho các nước nhận đầu tư, bao gồm việc tăng thêm vốn, tạo ra công ăn việc làm và nâng cao giá trị kinh tế.
Sáp nhập và mua lại qua biên giới (M&A- Cross-border Merger&
Hoạt động mua lại hoặc sáp nhập một cơ sở sản xuất kinh doanh ở nước ngoài được gọi là "Acquisition" (Vũ Chí Lộc, 2012) Hoạt động này được chia thành hai loại chính: đầu tư mua lại và đầu tư sáp nhập Cả hai loại hình này đều liên quan đến việc chuyển giao tài sản của doanh nghiệp.
Sáp nhập và mua lại doanh nghiệp là hai hình thức quan trọng trong hoạt động đầu tư, với sự khác biệt rõ rệt Trong sáp nhập, toàn bộ tài sản của doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ được chuyển giao cho doanh nghiệp nhận sáp nhập, trong khi đó, mua lại có thể chỉ liên quan đến một phần tài sản của doanh nghiệp bị mua lại Mặc dù hoạt động này không mang lại lợi nhuận ngay lập tức cho nước nhận đầu tư, nhưng từ góc độ của nhà đầu tư, nó ngày càng trở nên phổ biến nhờ vào khả năng rút ngắn thời gian tiếp cận và thâm nhập thị trường.
Khái quát về thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ luật cổ La Mã và hiện vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều quốc gia Theo đó, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai mà còn các tài sản trong lòng đất, công trình xây dựng, mùa màng và cây trồng Khái niệm này được áp dụng trong các Bộ luật Dân sự của Pháp, Nhật Bản, và Cộng hòa liên bang Đức Trong khi đó, Bộ luật Dân sự của Nga quy định cụ thể rằng "mảnh đất" là bất động sản, không chỉ đơn thuần là đất đai, vì đất đai là bộ phận của lãnh thổ quốc gia và không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Các giao dịch chỉ liên quan đến mảnh đất cụ thể với diện tích và kích thước xác định.
Trong các Bộ luật Dân sự, đất đai thường được xem là bất động sản, tuy nhiên, quan điểm về tài sản gắn liền với đất lại có sự khác biệt Cụ thể, Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp xác định rằng "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản" Trong khi đó, Bộ luật Dân sự Nhật Bản năm 1886 đưa ra định nghĩa rộng hơn, coi bất động sản bao gồm "đất đai và các vật gắn liền với đất" (khoản 1 Điều 86) Đất đai được thể hiện qua một diện tích nhất định trong không gian.
Hội Can Su FTU đề cập đến chiều cao và bề sâu của đất, bao gồm các thành phần như đá, cát, sỏi và phù sa Những vật gắn liền với đất là những yếu tố có mối liên hệ chặt chẽ với đặc tính và cấu trúc của đất.
Bộ luật Dân sự Vương quốc Thái Lan, được ban hành từ năm 1925, định nghĩa bất động sản (BĐS) là đất đai cùng với các vật gắn liền hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả quyền sở hữu liên quan đến đất đai (Điều 100).
Theo Bộ luật Dân sự năm 1994 của Cộng hòa Liên bang Nga, khái niệm về vật bất động được định nghĩa tương đối khác biệt, bao gồm các tài sản bất động, như khoảng đất, lòng đất, công trình thủy lợi, và các đối tượng khác mà nếu di chuyển sẽ gây tổn hại đến vật và mục đích sử dụng của nó Điều này bao gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng khác Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải được đăng ký nhà nước và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Nhìn chung có các cách diễn đạt: một là miêu tả, khái quát hóa; hai là liệt kê
Quy định về bất động sản ở Việt Nam theo cách thứ hai
Bộ luật Dân sự Việt Nam đầu tiên được Quốc hội thông qua vào ngày 28/10/1995 và có hiệu lực từ 01/7/1996, quy định rằng bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng các tài sản khác theo quy định của pháp luật Đến Bộ luật Dân sự 2005, định nghĩa về bất động sản được cập nhật, vẫn bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất, và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Sự phân biệt bất động sản (BĐS) trong Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995 và BLDS 2005 không có nhiều khác biệt, ngoại trừ việc BLDS 2005 đã loại bỏ cụm từ “không di dời được” trong định nghĩa BĐS Việc này phản ánh kết quả của nhiều nghiên cứu và thực tiễn cho thấy nhiều tài sản được coi là BĐS theo quy định của BLDS nhưng vẫn có thể di dời, như nhà ở và các vật gắn liền với BĐS như khung, dàn, hay nhà xưởng có khả năng tháo dỡ và di chuyển.
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
Khái niệm bất động sản rất đa dạng và rộng, với các quy định pháp luật khác nhau giữa các quốc gia, và có thể thay đổi theo thời gian Một số tài sản được coi là bất động sản ở nước này nhưng lại được xem là động sản ở nước khác Tuy nhiên, nhìn chung, bất động sản được thống nhất là tài sản gắn liền với đất đai.
1.2.2 Thị trường bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm và phân loại
Theo các nhà kinh tế học, thị trường là nơi diễn ra các thỏa thuận giữa người mua và người bán để trao đổi hàng hóa và dịch vụ Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản quyết định ai có quyền tiếp cận và sử dụng bất động sản như thế nào.
Thị trường bất động sản, một phần thiết yếu của nền kinh tế thị trường, bao gồm các hoạt động giao dịch như mua bán, cho thuê và thế chấp bất động sản (Đinh Văn Ân, 2011).
Thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các giao dịch mua bán mà còn mở rộng ra các lĩnh vực liên quan đến việc phát triển và tạo lập bất động sản (Đinh Văn Ân, 2011)
Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư, giao dịch và dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá và tư vấn Nó diễn ra giữa các bên liên quan, bao gồm người tạo lập, người đại diện bán và người có nhu cầu sử dụng bất động sản Các giao dịch bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ, diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.
Không phải tất cả bất động sản đều có thể mua bán trên thị trường, vì chỉ những bất động sản được coi là hàng hóa mới đủ điều kiện tham gia Điều này phụ thuộc vào quy định pháp luật của từng quốc gia Tại Việt Nam, nhiều bất động sản như các công trình công cộng hay đất đai không được xem là hàng hóa, mà chỉ có quyền sử dụng.
Hội Cán Sự FTU đã xác định rằng đất thuộc nhóm đất quy định mới sẽ được coi là hàng hóa bất động sản, cho phép nó tham gia vào thị trường bất động sản.
Về phân loại thị trường, hiện nay có nhiều cách khác nhau nhưng về cơ bản có bốn cách phổ biến sau (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2004):
Thị trường bất động sản có thể được phân loại theo chủng loại hàng hóa, bao gồm: thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản công nghiệp, thị trường văn phòng-công sở và thị trường bất động sản dịch vụ.
Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước: thị trường chính thức và phi chính thức
Chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản
Chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản không có một định nghĩa rõ ràng, nhưng để hiểu tổng thể, trước hết cần làm rõ khái niệm "chính sách" Chính sách có thể thuộc về quốc gia, địa phương hoặc doanh nghiệp, từ cấp vĩ mô đến vi mô Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu này, chúng tôi chỉ tập trung vào chính sách công, tức là chính sách của Nhà nước, mà không đề cập đến chính sách của doanh nghiệp trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản.
Chính sách là những nguyên tắc và chuẩn mực hành động được thiết lập bởi chính Đảng, Nhà nước hoặc doanh nghiệp nhằm thực hiện nhiệm vụ trong một thời kỳ lịch sử cụ thể Nó có thể được hiểu là sách lược và kế hoạch cụ thể để đạt được mục tiêu nhất định, dựa trên đường lối chính trị chung và tình hình thực tế.
Chính sách thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản được định nghĩa là tập hợp các mục tiêu, giải pháp và chương trình hành động đồng bộ nhằm thu hút đầu tư từ nước ngoài thông qua các hình thức như liên doanh và hợp đồng hợp tác Mục tiêu của chính sách này là phát triển thị trường bất động sản một cách hiệu quả Các giải pháp và công cụ liên quan bao gồm các Nghị định, quyết định và văn bản Luật của chính phủ như Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.
1.3.1 Các loại hình chính sách
Chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản là yếu tố nội tại quan trọng quyết định dòng vốn đầu tư Việc áp dụng chính sách chủ động thay vì bị động, thông qua việc phối hợp các chính sách, sẽ giúp tối đa hóa nguồn vốn FDI vào lĩnh vực này.
Chính sách Hôi Can Su FTU bao gồm năm lĩnh vực chính: đầu tư, đất đai, xây dựng, tín dụng và tài chính, theo nghiên cứu của Lê Xuân Bá (2006).
Chính sách đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định khả năng tham gia kinh doanh của cá nhân và tổ chức kinh tế tại một quốc gia hay vùng lãnh thổ khác Nó xác định lĩnh vực đầu tư cũng như các quy định của Nhà nước về các chủ thể được phép tham gia vào thị trường bất động sản, đặc biệt là những nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài Điều này bao gồm loại hình doanh nghiệp được phép hoạt động trong lĩnh vực này, góp phần thu hút hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản.
Chính sách đất đai đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản, bởi vì đất đai là tài sản chủ chốt của một quốc gia Việc xây dựng và triển khai các chính sách hợp lý về đất đai sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Một quốc gia có quỹ đất không thay đổi có thể gặp khó khăn trong phát triển, nhưng nếu áp dụng chính sách đất đai hấp dẫn, quốc gia đó có thể khởi sắc Chính sách đất đai tạo ra khuôn khổ pháp lý giúp chuyển đổi đất đai từ tài nguyên thành nguồn nhân lực, tài sản và vốn trong phát triển kinh tế Đặc biệt, đối với thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, chính sách quyết định quyền sở hữu, sử dụng, mua bán và chuyển nhượng đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài Ngoài ra, chính sách cũng quy định quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, chuyển đổi hình thức đầu tư và ưu đãi đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài.
Chính sách xây dựng là quá trình tạo ra các tài sản bất động sản như nhà và xưởng thông qua nhiều công đoạn quan trọng Những bước này bao gồm lập quy hoạch, thiết kế, thi công và giám sát các công trình xây dựng Mỗi giai đoạn đều có vai trò thiết yếu, và bất kỳ sự gián đoạn nào trong chuỗi công việc này có thể dẫn đến việc công trình không được khởi công hoặc phải ngừng lại, từ đó đe dọa đến lợi ích kinh tế.
Chính sách xây dựng đóng vai trò quyết định trong việc đảm bảo hoạt động xây dựng diễn ra trôi chảy và thuận lợi, từ đó mang lại kết quả cao cho các nhà đầu tư.
Chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng, tập trung vào các nội dung chính như quy định thẩm quyền phát triển thị trường, cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào các dự án thông qua phân lớp cấp độ phát triển Ngoài ra, chính sách cũng quy định rõ ràng về công tác phát triển quy hoạch xây dựng, trình tự thiết kế dự án, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng, cũng như năng lực hành nghề và hoạt động xây dựng Đồng thời, các khuyến khích và nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng đối với nhà đầu tư cũng được xác định rõ ràng.
Chính sách tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, nơi mọi hoạt động đều liên quan đến tài chính Nhà đầu tư có thể sử dụng vốn tự có, vay nợ, hoặc kết hợp cả hai để phát triển dự án Mặc dù vốn tự có là yếu tố quyết định tiềm lực đầu tư, nhiều nhà đầu tư, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài, thường không đủ vốn để thực hiện các dự án lớn và phải huy động vốn từ ngân hàng Chính phủ và các tổ chức tín dụng quy định lãi suất cho vay, đối tượng cho vay, hạn mức tín dụng và thời gian vay nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn mới trong lĩnh vực bất động sản.
Chính sách tài chính, bao gồm chính sách giá và thuế, cùng với các kênh đầu tư tài chính, đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản Những chính sách này có tác động lớn đến hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
Giá bất động sản thường được hình thành dựa trên quy luật cung cầu, nhưng thị trường này rất phức tạp Nếu để giá cả tự do mà không có sự can thiệp của Nhà nước, có thể xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản không kiểm soát Sự can thiệp của Nhà nước trong việc định giá và đánh giá bất động sản sẽ giúp giảm thiểu bất ổn, ngăn chặn tình trạng đầu cơ và đầu tư quá nóng, đồng thời hướng dòng vốn đầu tư vào các hoạt động xây dựng mang tính xã hội và cộng đồng.
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
Các loại thuế như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế xuất nhập khẩu có ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản Cụ thể, thuế suất giá trị gia tăng cao có thể làm giảm tính công khai của các giao dịch và thu hẹp quy mô dịch vụ giao dịch Ngoài ra, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế xuất nhập khẩu, đặc biệt là các ưu đãi cho doanh nghiệp FDI, cũng tác động đến tâm lý của các nhà đầu tư khi họ cân nhắc đầu tư vào thị trường bất động sản.
