2.3 Hệ thống các chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản của
2.3.2 Chính sách đất đai
Chính sách đất đai được thực thi thơng qua một số điều luật trong luật Đầu tư, luật Kinh doanh BĐS và cụ thể nhất là trong luật Đất đai: quy định về việc sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngồi, quyền chuyển nhượng, cho th, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất,...Luật Đất đai ra đời năm 1987 nhưng phải đến năm 1993 khi Luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần hình thành thị trường bất động sản chính thức thì tầm quan trọng của Luật Đất đai trong chính sách đất đai mới được khẳng định. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự biến động của thị trường bất động sản, Luật Đất đai cũng từng bước được sửa đổi và hoàn thiện cho phù hợp. Cụ thể trong giai đoạn 2000-2014 có hai lần sửa đổi chính là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
Luật Đất đai 2003
Theo pháp luật đất đai Việt Nam 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Đất đai khơng phải hàng hóa mà quyền sử dụng đất đai mới là hàng hóa. Vì thế Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua các hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất đang ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các chủ thể có quyền sử dụng đất không chỉ là người Việt Nam mà bao gồm cả các tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất (Điều 9). Như vậy là bước đầu nhà đầu tư nước ngoài đã được tiếp cận đất đai của Việt Nam để thực hiện các dự án.
Thẩm quyền cho thuê đất được phân cấp cho địa phương: Chính phủ khơng
quyết định giao đất, thuê đất mà trao cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được quyết định cho thuê đất với tổ chức, cá nhân nước ngồi (Điều 37). Riêng ở khu cơng nghệ cao, khu kinh tế Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản lý Khu công nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được phép cho thuê đất cho nhà đầu tư vào khu công nghệ cao, khu kinh tế. Việc phân cấp quyền xuống địa phương nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngồi, rút ngắn thủ tục hành chính trong việc thuê đất, không phải trải qua nhiều cấp đồng thời cũng thúc đẩy sự cạnh tranh giữa các tỉnh, thành phố trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản xây dựng phát triển tỉnh thành phố, tập trung vào các dự án phát triển kinh tế khu công nghệ cao, khu kinh tế để đáp ứng q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Quyền và nghĩa vụ: Với việc nhà đầu tư nước ngoài là người sử dụng đất
thơng qua hình thức th đất cũng được hưởng các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật, về cơ bản không phân biệt người sử dụng đất trong nước và nước ngoài như trước kia. Người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên đối với người thuê đất, cụ thể ở đây là nhà đầu
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
mình gắn liền với đất th chứ khơng có thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất như những người được giao đất (Điều 111). Quy định này phần nào cũng đã tháo gỡ khó khăn trong việc huy động vốn lớn đầu tư vào bất động sản cho nhà đầu tư.
Về đấu giá, đầu thầu quyền sử dụng đất: hình thức này đã được thí điểm và
mở rộng tại nhiều tỉnh thành phố. Đây là một kênh phân phối đất đai cho nhu cầu sử dụng đất xây dựng trên cơ sở quan hệ thị trường phát triển hơn so với kênh giao đất và th đất, góp phần đối xử cơng bằng hơn giữa nhà đầu tư nước ngoài và trong nước trong việc giành quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên Luật vẫn tồn tại những bất cập liên quan đến nhà đầu tư nước ngoài:
Thứ nhất, việc sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh chưa được đề cập. Do khái niệm người sử dụng đất và nhà đầu tư theo luật đầu tư lúc đó chưa thống nhất. Về nhà đầu tư nước ngoài, Luật đất đai 2003 chỉ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất là người sử dụng đất (điều 3). Mà trường hợp này chỉ phù hợp với doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Nhưng theo luật đầu tư 2005, những cá nhân, tổ chức nước ngoài trở thành nhà đầu tư sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, mua lại, sáp nhập)(điều 3, 21). Vậy những doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, mua lại, sáp nhập có thể là người sử dụng đất không, được sử dụng đất theo hình thức nào. Ví dụ trong trường hợp doanh nghiệp liên doanh do bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của họ như thế nào. Chưa kể Luật Đầu tư còn cho phép chuyển doanh nghiệp liên doanh đang sử dụng đất của Việt Nam (không phải thuê đất) được chuyển thành doanh nghiệp 100% nước ngoài gây nên một loạt vấn đề sau đó (nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp).
Thứ hai, về việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất : Nghị định 84/2007 quy định một số dự án đầu tư kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án thì được chuyển nhượng dự án có sử
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
dụng đất. Nếu bên nhận chuyển nhượng đầu tư là nhà đầu tư nước ngồi thì phải làm thêm thủ tục thuê đất của Nhà nước và không phải trả tiền thuê đất. Điều này dẫn đến những nhà đầu tư này khi đó có quyền và nghĩa vụ gì. Vì trong Luật Đất đai 2003 chỉ quy định quyền và nghĩa vụ của họ nếu họ trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần mà không quy định trường hợp thuê đất của nhà nước và không phải nộp tiền thuê đất.
Luật Đất đai 2013: từ những bất cập trên dẫn đến sự cần thiết phải ban hành
một Luật đất đai mới. Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 được thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014, thay thế Luật Đất Đai năm 2003 nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản gắn liền với đất, cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường này bao gồm:
Người sử dụng đất khơng cịn quy định hạn chế như trên mà bao gồm cả doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, mua lại hoặc sáp nhập. Qua đó cũng quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất cịn thiếu sót ở luật Đất đai 2003.
Giao đất và cho thuê đất: Luật quy định không chỉ giao đất cho doanh nghiệp trong nước như năm 2003 mà còn giao đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Luật thu hẹp một số đối tượng trong nước được giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất nhằm đảm bảo công bằng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả. Không phân biệt doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài trong vấn đề trả tiền thuê đất. Cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều trả tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê.
Thu hồi đất: về vấn đề thu hồi đất luật đất đai lại thu hẹp đối tượng được hưởng lợi từ việc thu hồi đất vì lợi ích quốc gia-cơng cộng. Theo đó Doanh nghiệp
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dự án nhà ở): trước đây quy định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ khi đã hồn thành cơ sở hạ tầng thì nay có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn bộ hoặc một phần khi xây dựng cơ sở hạ tầng. Điều này hợp lý với quỹ đất có hạn trong khi nhiều nhà đầu tư lại muốn sử dụng đất, nhà đầu tư nào khơng đủ năng lực nữa có thể chuyển quyền sử dụng cho nhà đầu tư khác đang cần.
Tuy nhiên Luật Đất đai 2013 cũng bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có điều kiện kèm theo như chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải có năng lực tài chính, có ký quỹ, khơng vi phạm pháp luật để tránh tình trạng xây dựng dở dang lãng phí. Nhà đầu tư phải ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án ở mức từ 1% đến 3% vốn đầu tư tùy quy mơ, tính chất và tiến độ thực hiện dự án trong trường hợp được nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Tiền ký quỹ sẽ được hoàn trả theo tiến độ dự án đầu tư (Điều 42, Luật Đầu tư 2014)
Đất đai là nền móng của tất cả BĐS nên chính sách đất đai đã và đang là loại chính sách tác động mạnh nhất đến sự phát triển nóng lên hay nguội đi của thị trường BĐS. Thời gian qua cho thấy chính sách pháp luật đất đai đã đổi mới khá mạnh trong việc tạo điều kiện và cơ sở pháp lý thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư mạnh dạn bỏ vốn đầu tư vào xây dựng, kinh doanh bất động sản tăng giá trị của đất. Nhà đầu tư được tiếp cận đất đai từ thuê đất đến được giao đất, mở rộng hình thức doanh nghiệp đầu tư nước ngồi sử dụng đất qua đó được hưởng các quyền và nghĩa vụ nhất định. Tuy nhiên chính sách đất đai cũng thắt chặt hơn các yêu cầu đối với nhà đầu tư nước ngồi khi sử dụng đất về năng lực tài chính, ký quỹ khi được giao đất, thuê đất để đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm trong khi quỹ đất cơng ngày càng hạn hẹp.
2.3.3 Chính sách xây dựng
Về xây dựng: nhà nước tích cực ban hành các luật hướng dẫn chi tiết cho nhà
đầu tư cả trong nước và nước ngồi khơng chỉ ở khâu cấp phép mà cịn trong quá trình triển khai xây dựng dự án. Cụ thể là bộ luật Xây dựng quy định chi tiết về quy
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
hoạch xây dựng, chất lượng cơng trình xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng,...góp phần giúp các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài mới tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam tiến hành hoạt động xây dựng một cách trôi chảy, thuận lợi, phù hợp với quy định, định hướng phát triển thị trường của Nhà nước và mang lại kết quả cao cho nhà đầu tư.
Về quy hoạch nhà ở: Luật Nhà ở năm 2005 là văn bản quy phạm pháp luật
căn bản đầu tiên để quản lý thị trường nhà ở. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, bộ phận tổ chức, cá nhân nước ngồi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được sở hữu nhà ở ở Việt Nam, quy định nhằm khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn xây dựng nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở đang ngày càng tăng ở Việt Nam hiện nay. Nhà nước công khai quy hoạch xây dựng các điểm dân cư, các khu vực dành cho phát triển nhà ở, các điều kiện cũng như chính sách cụ thể để thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS nhà ở. Chưa kể Luật Nhà ở số 65/2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015 tới đây cho phép không chỉ tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án mà cịn có doanh nghiệp FDI, chi nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp nước ngồi, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở Việt Nam hứa hẹn cầu nhà ở trên thị trường BĐS sẽ tăng mạnh, đặc biệt phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự sang trọng, phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư hơn cả, quy định này dự đoán sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, luật cũng quy định cụ thể về lượng sở hữu tối đa với tổ chức, cá nhân nước ngồi là 30% số lượng căn hộ trong một tịa chung cư; nếu là nhà riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường thì chỉ sở hữu tối đa 250 căn nhà và các cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được mua nhà để ở hoặc cho thuê chứ không được mua đi bán lại như các tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài đầu tư xây dựng dự án.
Đối với nhà ở xã hội: mặc dù đây không phải là phân khúc mang lại lợi
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
thiếu cung nhà giá rẻ. Chính phủ cũng khuyến khích mọi thành phần trong đó có nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào phân khúc này, cùng với đó là gói hỗ trợ 30 tỷ đồng cho vay mua BĐS đối với một số đối tượng nhất định đảm bảo đầu ra cho thị trường nhà ở xã hội. Việc có những chính sách hợp tác với các nhà đầu tư nước ngồi ở các nước đã thành cơng trong việc xây dựng nhà ở xã hội như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Phần Lan, Hồng Kông-nhà ở giảm tối đa giá thành nhưng chất lượng vẫn đảm bảo nên được xem xét kĩ hơn thời gian tới.
Đối với nhà ở thương mại, chung cư: luật khơng hạn chế tiêu chuẩn diện tích
nhà thương mại như trước mà cho phép chủ đầu tư được tự lựa chọn xây dựng diện tích các căn hộ theo nhu cầu của thị trường. Dự thảo nghị định về xây lại nhà chung cư cũ vừa qua cũng cho phép doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ với nhiều ưu đãi về tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp như xây dựng nhà ở xã hội.
Về quy hoạch đô thị: theo quy chế quản lý đô thị giai đoạn hiện nay, Nhà
nước khuyến khích mọi tổ chức các nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư và phát triển các dự án đô thị mới, cung cấp miễn phí các thơng tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các khu đô thị mới, hỗ trợ chủ đầu tư trong cơng tác giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới.