2.3 Hệ thống các chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản của
2.3.1 Chính sách đầu tư
Pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể hình thức đầu tư, phạm vi đầu tư được quy định trong Luật Đầu tư nói chung và Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng.
Luật Đầu tư 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006:
Về lĩnh vực đầu tư: Theo Điều 29 (Luật Đầu tư 2005) lĩnh vực kinh doanh
bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư có điều kiện do đây là một lĩnh vực khá đặc thù.
Về hình thức đầu tư trực tiếp: Theo Điều 21 (Luật Đầu tư 2005) quy định
nhà đầu tư trực tiếp vào các lĩnh vực bất động sản cũng như các lĩnh vực khác được đầu tư dưới hình thức: 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài; liên doanh; BCC, BOT, BTO, BT; đầu tư phát triển kinh doanh; mua cổ phần hoặc góp vốn; M&A và các hình thức đầu tư trực tiếp khác. Việc đa dạng hình thức đầu tư trực tiếp nước ngồi, đặc biệt trong đó là hình thức đầu tư 100% vốn nước ngoài và liên doanh được tồn tại dưới dạng công ty cổ phần chứ không chỉ là công ty trách nhiệm hữu hạn như trước đó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp FDI được phát hành chứng khoán cổ phiếu huy động vốn dài hạn với chi phí thấp. Điều này thực sự có ý nghĩa
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
với nhà đầu tư BĐS, một thị trường địi hỏi vốn lớn mà khơng phải nhà đầu tư nào cũng đảm bảo 100% thực hiện.
Về vốn pháp định, vốn đầu tư: Điều 8 (Luật Kinh doanh BĐS 2006) quy đinh
tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định và đăng kí kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật. Vốn pháp định theo Luật Kinh doanh BĐS là 6 tỷ. Quy định vốn pháp định áp dụng cho cả tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài bởi Việt Nam coi lĩnh vực kinh doanh BĐS là lĩnh vực có điều kiện, quan trọng, nhà đầu tư vào lĩnh vực này cần thiết, trước hết là chứng minh năng lực tài chính của mình.
Điều 17 (Luật Đầu tư 2005) cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tư. Thay đổi mới này đã tăng cường quyền tự chủ cho nhà đầu tư nước ngồi với đồng vốn của mình.
Về thời hạn hoạt động của dự án FDI: thời hạn hoạt động của dự án có vốn
đầu tư nước ngồi khơng q 50 năm,trường hợp cần thiết có thể lên tới 70 năm. Đây là quy định hợp lý đối với tính chất của các dự án BĐS là thời gian thực hiện và kinh doanh lâu dài.
Về phạm vi hoạt động: Điều 10 (Luật Kinh doanh BĐS 2006) quy định tổ
chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây: “Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 2, Điều 9 của Luật này; các hoạt động Kinh doanh BĐS khác theo quy định của Chính phủ.”
Về lợi nhuận của nhà đầu tư nước ngoài: điểm tiến bộ của Luật Đầu tư 2005
tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài là việc bãi bỏ thuế đánh vào lợi nhuận chuyển ra nước ngoài của các doanh nghiệp FDI ( Điều 9, Luật Đầu tư 2005 và Điều 6, pháp luật ngoại hối số 28/2006/PL-UBTVQH). Rõ ràng với quy định này nhà đầu tư sẽ mặn mà hơn với thị trường Việt Nam nói chung, thị trường BĐS nói riêng bởi mục đích lớn nhất của nhà đầu tư là tìm kiếm lợi nhuận.
Những thay đổi tích cực của Luật Đầu tư 2005 trên đây và việc ban hành một bộ luật chuyên biệt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS năm 2006 nhằm hướng dẫn chi
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
tiết cho nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài khi tham gia kinh doanh BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phần cải thiện mơi trường đầu tư, làm cho thị trường BĐS hoạt động minh bạch hơn hấp dẫn các nhà đầu tư hơn. Biểu hiện chính là dòng vốn FDI chảy vào BĐS giai đoạn 2005-2008 như đã nêu ở phần 2.2.
Tuy nhiên sau gần 10 năm triển khai thi hành, cả Luật Đầu tư 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản bộc lộ những hạn chế, bất cập khơng cịn phù hợp với tình hình thực tiễn cần được sửa đổi bổ sung. Nhất là khi đất nước bước vào giai đoạn hội nhập sâu rộng hơn không còn đơn giản là một thị trường mới lạ khi ra nhập WTO năm 2007, mà phải đối mặt với sự cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài của nhiều quốc gia mạnh và thị trường bất động sản trong nước thì chưa thực sự vực dậy được sau thời kì đóng băng. Năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực vào ngày 1/7/2015. Một số sửa đổi liên quan đến nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản trong hai luật trên như sau:
Thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư với doanh nghiệp FDI cũng được rút ngắn: tối đa 15 ngày thay vì 45 ngày như hiện nay. Thủ tục hành chính được thực
hiện nhanh hơn khiến dự án của nhà đầu tư nước ngoài cũng được đẩy nhanh tốc độ, thu lợi nhuận nhanh hơn, nhất là với dự án BĐS, giảm thời gian trong bất kì thủ tục hành chính nào cũng thực sự có ý nghĩa lớn với nhà đầu tư. Mặt khác nếu muốn quản lý rủi ro với dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngồi thì nên đặt ở khâu xây dựng sau đó mới hiệu quả chứ không phải khâu cấp phép nên sự thơng thống hơn trong hoạt động cấp phép trong luật sửa đổi hứa hẹn sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài.
Quy định cụ thể về điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai: đây là điểm được bổ sung chi
tiết hơn trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 để tránh trường hợp khiếu kiện chủ đầu tư do chậm thực hiện dự án, nhận tiền của người mua rồi không bàn giao đúng thời hạn. Nhà đầu tư muốn kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai phải đảm bảo các giấy tờ quy định và thực hiện bảo lãnh.
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
định tối thiểu 20 tỷ. Khi thực hiện dự án đầu tư cụ thể chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình khơng thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha và khơng thấp hơn 15% đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20ha trở lên. Hiện nay có 60% doanh nghiệp kinh doanh BĐS có vốn pháp định dưới 20 tỷ gồm cả doanh nghiệp trong nước và nước ngồi. Như vậy nếu khơng bổ sung vốn kịp thời đến khi luật có hiệu lực các doanh nghiệp này khơng thể tiếp tục kinh doanh BĐS được. Các doanh nghiệp này có thể bổ sung vốn bằng cách chủ động liên kết với doanh nghiệp nước ngoài, tăng cường thu hút thêm vốn đầu tư nước ngồi.
Nhìn chung chính sách pháp luật đầu tư chung ngày càng được mở rộng về hình thức, đối tượng, phạm vi, thủ tục hành chính được rút gọn, có chính sách ưu đãi cho các đối tượng đầu tư nước ngồi góp phần thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Mặt khác một số quy định cũng được thắt chặt hơn như vốn pháp định, điều kiện bán nhà, cơng trình xây dựng trong tương lai để mong muốn tìm kiếm được nhà đầu tư nước ngồi thực sự có năng lực, chịu trách nhiệm với các dự án đã triển khai, nhằm nâng cao hiệu quả của dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS.