2.4.1 Thành tựu
Việc chủ động xây dựng một khung chính sách thu hút FDI vào bất động sản thời gian qua đã mang lại nhiều tác động tốt cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, góp phần tăng khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Chính sách thu hút đầu tư hiệu quả: việc trao quyền quản lý một số dự án
cho địa phương, mở rộng quyền cho cơ quan chính quyền các tỉnh khiến hoạt động cạnh tranh thu hút đầu tư của các tỉnh được đẩy mạnh. Các dự án FDI bất động sản không chỉ tập trung ở hai thành phố lớn mà còn lan tỏa sang các tỉnh khác. Số lượng dự án và vốn đăng kí FDI vào thị trường bất động sản cũng đã tăng trở lại từ 845,6 triệu USD năm 2011 lên đến 2,54 tỷ USD năm 2014, từ chỉ có 10 dự án được cấp mới và tăng thêm năm 2011 tăng lên 35 dự án cấp mới và tăng thêm năm 2014. Chính sách ưu đãi đầu tư vào các lĩnh vực và địa bàn được khuyến khích góp phần định hướng nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào đúng phân khúc, đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Hệ thống văn bản pháp luật ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ: Một
loạt các luật liên quan đến thị trường bất động sản được sửa đổi bổ sung cho phù hợp với từng giai đoạn thời kì: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật xây dựng. Luật Đất đai sửa đổi tạo điều kiện rà soát lại các dự án đầu tư nhà ở để giải quyết các bất cập giữa cung và cầu trong thời gian qua, tạo điều kiện phân loại, đặt hướng giải quyết cho kho BĐS tồn đọng. Đồng thời, Luật Đất đai sửa đổi khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường BĐS, một mặt giải quyết một phần khó khăn về hàng tồn kho, mặt khác, phát triển thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu của thị trường khắc phục tình trạng cầu ảo trong thời gian qua. Luật kinh doanh BĐS giúp đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường BĐS hướng tới thị
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
bạch hơn, thu hút đầu tư lớn hơn và mang lại hiệu quả cao hơn. Một chính sách rất quan trọng trong năm 2014 là Luật Nhà ở cũng góp phần tăng niềm tin vào thị trường, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiền tiết kiệm của dân và từ vốn FDI, tăng nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở thương mại giá rẻ, giải quyết tốt nhu cầu nhà ở của người lao động. Một vài điểm quy định mâu thuẫn giữa các luật như luật Đất đai và luật Đầu tư đã được sửa đổi, bổ sung quy định giải quyết vướng mắc về quyền và nghĩa vụ cho nhà đầu tư, Luật Xây dựng cũng thu hẹp nhưng điểm đã được quy định trong các luật khác tránh việc nhà Đầu tư phải tìm hiểu một vấn đề pháp lý ở quá nhiều luật gây mơ hồ.
Mơi trường đầu tư thơng thống hơn: mở rộng hình thức sử dụng đất cho nhà
đầu tư nước ngồi: khơng chỉ được thuê đất mà còn được giao đất, nhận chuyển nhượng dự án cùng với đó là các ưu đãi về kéo dài thời hạn sử dụng đất, tiền thuê đất,....khiến nhà đầu tư hứng khởi hơn khi đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Những thay đổi trên đây đã khiến dòng vốn FDI vào thị trường BĐS tăng trở lại, các phân khúc trở nên sôi động hơn, nhà đầu tư nước ngoài được tạo điều kiện thuận lợi đầu tư xây dựng, kinh doanh toàn bộ một dự án BĐS từ khi được trao quyền sử dụng đất đến khi bán ra thu lợi nhuận, đồng thời các doanh nghiệp Việt Nam cũng học hỏi tiếp thu được trình độ quản lý, kĩ thuật xây dựng, vận hành kinh doanh BĐS tiên tiến của nước ngoài. Đặc biệt việc mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở Việt Nam là người nước ngồi hứa hẹn sẽ khơi thơng đầu ra cho thị trường BĐS, thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào phân khúc cao cấp.
2.4.2 Hạn chế
Chính sách đầu tư: thứ nhất đối tác đầu tư chưa đa dạng, đa số các quốc gia
đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam đều đến từ khu vực Châu Á, những quốc gia tương đồng về văn hóa, vị trí địa lý thuận lợi, cịn các quốc gia khu vực Âu, Mĩ, nơi thị trường BĐS phát triển ở cấp độ cao, cơng nghệ hiện đại thì đầu tư vào Việt Nam còn rất hạn chế cả về số lượng dự án cũng như vốn. Có thể nói rằng chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS của nước ta còn khá bị động, chủ yếu phụ thuộc vào những điều kiện sẵn có, chưa có những chính sách chủ động, chương trình xúc tiến đầu tư cụ thể thu hút nhà đầu tư tiềm năng khối Âu, Mĩ. Thứ hai là hình thức đầu tư
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
mới chỉ tập trung vào doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi. Chưa tạo điều kiện cho các hình thức đầu tư khác như BOT, BT, BCC hay
PPP phát triển, trong khi những hình thức này khá khả thi nếu nhà nước chủ động hơn trong việc kêu gọi đầu tư nước ngoài vào hợp tác thực hiện dự án, đặc biệt là các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, một vấn đề còn khá yếu kém ở nước ta hiện nay.
Chính sách đất đai: Số lượng các phê duyệt đất đai nhiều, thời gian xét duyệt
để đất đai đi vào sử dụng dài. Nguyên nhân một phần là do một số ban ngành địa phương còn nặng quan điểm kiếm lời ở khâu thuê đất ban đầu mà chưa hiểu lời chính là việc nhà đầu tư làm ăn hiệu quả và thông tin về đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai cịn thiếu tính minh bạch. Dù đã có quy định “cắt giảm ít nhất 40% thời gian thực hiện gắn với tiết kiệm tối đa chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài” (điều 1 Nghị quyết 43/NQ-CP) nhưng Chính phủ chưa có chỉ đạo cụ thể cho các bộ, ngành, các địa phương có kế hoạch và giải pháp cụ thể, có định lượng về danh mục công việc và thời gian để thực hiện hiệu quả chủ trương này của Chính phủ.
Chính sách tín dụng: Chính sách tiền tệ của nhà nước bất ổn tác động xấu
đến thị trường tín dụng bất động sản. Chính sách tín dụng của ngân hàng, đặc biệt các quy định về lãi suất của ngân hàng trung ương còn hạn chế với cho vay sản xuất và tiêu dùng bất động sản làm hàng hóa bất động sản khó thanh khoản khơng hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng. Hệ thống các ngân hàng Việt Nam còn yếu, lãi suất cho vay, huy động thường xuyên biến động, thời hạn cho vay đối với kinh doanh bất động sản vẫn còn ngắn so với thời gian mà nhà đầu tư có thể trả nợ kể từ khi vay thực hiện dự án đến khi thu hồi vốn. Cơ chế cho vay chưa góp phần hỗ trợ điều tiết cơ cấu của thị trường bất động sản nghĩa làm cung cầu bất động sản khơng gặp nhau.
Chính sách xây dựng: Các quy định pháp luật về tiêu chuẩn xây dựng áp dụng cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài chưa thực sự chú trọng đến yếu tố công nghệ xanh, bảo vệ môi trường để đảm bảo phát triển bền vững ngành xây dựng-kiến trúc của nước ta. Với tình hình khí hậu hiện nay, các cơng trình xanh đã
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
trở thành xu thế trên thế giới, cần được quan tâm hơn nữa, đặc biệt là khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào hạng mục này để tận dụng kinh nghiệm của thế giới.
Quy hoạch xây dựng nhà ở chưa hợp lý, cần định rõ phân khúc thị trường cần cho nhà đầu tư nước ngồi. Quy hoạch KCN-KCX và đơ thị một vài nơi chưa tổng hòa thống nhất gây ảnh hưởng đến mĩ quan, môi trường sống của đô thị, dân cư.
Xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản. Đặc biệt là cơ sở hạ tầng xung quanh khu công nghiệp, hoặc là khơng có hoặc có thì chi phí th cơ sở hạ tầng đắt đỏ. Ví dụ trường hợp của chủ đầu tư khu cơng nghiệp Nomura ở Hải phịng đã phải đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng bao gồm điện, nước,..rồi mới cho thuê, hay chủ đầu tư khu cơng nghiệp Đình Vũ phải phun cát từ độ sâu 9m để tạo mặt bằng cho việc xây dựng nhà máy dầu nhờn Caltex.
Bất cập, thiếu sót trong khâu quản lý hậu cấp phép, khi xây dưng, khơng có quy định về trình tự giải thể của nhà đầu tư phá sản vắng mặt: Hiện nay có một số trường hợp doanh nghiệp đầu tư nước ngoài sau khi được cấp GCNĐT không triển khai, hoặc chỉ triển khai san lấp mặt bằng và không tiếp tục triển khai, có doanh nghiệp đã đi vào hoạt động nhưng ngừng hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc hết thời hạn hoạt động và chủ đầu tư đã rời khỏi Việt Nam để lại toàn bộ tài sản đầu tư trên đất cũng như các cơng nợ. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định về trình tự giải quyết phá sản, giải thể, chấm dứt hoạt động đối với các trường hợp này, dẫn đến các tài sản, máy móc thiết bị xuống cấp giảm giá trị do lưu kho lâu ngày, nhà xưởng của doanh nghiệp vẫn chiếm dụng đất đai, gây lãng phí; bên cạnh đó những tồn tại cơng nợ như nợ lương công nhân, thuế, bảo hiểm, ngân hàng…không được giải quyết.
Ngồi ra, việc thực hiện chính sách xây dựng cịn gặp khó khăn do cơng tác giải phóng mặt bằng vẫn cịn tồn tại những vấn đề bất cập, tình trạng khiếu kiện xảy ra ở nhiều địa phương làm giảm tiến độ thi cơng cơng trình.
Chính sách tài chính: Bắt đầu từ 1/1/2015, Hà Nội và TPHCM áp dụng
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
cao nhất được áp dụng ở 2 thành phố này là 81 triệu đồng/m2. Khung giá đất tăng quá cao dẫn đến chi phí đầu vào lớn, các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư BĐS, làm giảm năng lực cạnh tranh thu hút đầu tư. Giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính tốn nào, mục đích sử dụng nào, vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường. Trong 3 năm trở lại đây, tỉ suất đầu tư trên mét vuông tại đơ thị lớn đều đi xuống. Do đó, việc tăng giá đất như hiện nay đẩy khó khăn cho doanh nghiệp cũng như chưa phản ánh đúng xu hướng thị trường. Việc tăng giá chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và hệ lụy dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư, vì đầu tư vào BĐS khơng cịn hấp dẫn. Chưa kể một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ phá sản. Mặt khác khung giá đất tăng quá cao cũng khiến giá các sản phẩm chung cư tới tay người mua nhà tăng; ở Việt Nam, giá nhà cao gấp 25 lần thu nhập bình quân trong khi các nước khác chỉ tầm 5-7 lần. Điều này làm hạn chế đầu ra của thị trường BĐS.
Về tổng thể, việc áp dụng các quy định pháp luật, chính sách trên cịn gặp nhiều khó khăn một phần là do một số quy định còn chung chung trong các văn bản luật ví như vấn đề gia hạn thêm thời gian sử dụng đất mà khơng nói rõ thời gian gia hạn thêm được bao lâu; có Luật đã ban hành nhưng có khi một năm sau mới có văn bản hướng dẫn (như luật Đầu tư 2005) gây khó khăn trong việc giải quyết vướng mắc cho nhà đầu tư nước ngoài, chưa kể thời gian tới một loạt bộ Luật sửa đổi có hiệu lực; một số quy định thiếu tính nhất quán như vấn đề cấp giấy chứng nhận đầu tư và giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh liên tục thay đổi, có lúc tách ra, lúc gộp lại rồi lại tách ra. Nhiều nhà đầu tư nước ngồi vẫn xem Việt Nam là nơi có độ rủi ro cao do chính sách và luật lệ thiếu ổn đinh. Mặt khác, cịn do các ban ngành, chính quyền địa phương chưa làm tốt công tác hỗ trợ, quản lý nhà đầu tư nước ngoài, sự phối hợp giữa các ban ngành và địa phương trong công tác quản lý còn lỏng lẻo, chồng chéo, chưa xây dựng được một cơ chế trao đổi thông tin nhịp nhàng, đồng bộ. Một số cán bộ cịn gây khó dễ cho nhà đầu tư nước ngồi trong vấn đề thủ tục hành
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
Bên cạnh đó là vấn đề của người dân Việt Nam về đất đai còn mang nặng tâm lý nắm giữ tài sản cố định gây khó khăn cho q trình triển khai các dự án bất động sản mà công tác tuyên truyền lại chưa làm đến nơi đến chốn hay vấn đề người lao động với trình độ hiểu biết còn thấp, chưa nắm rõ quyền lợi, nghĩa vụ của mình trong pháp luật lao động, không hiểu biết về chủ đầu tư đơi khi gây nên tình trạng tranh chấp lao động, đình cơng trái pháp luật làm chẫm trễ cơng trình.
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM THỜI GIAN TỚI 3.1 Cơ hội và thách thức thu hút dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới
Cơ hội
Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đã làm cho thị trường bất động sản của các nước suy giảm, liên tiếp vào các năm 2008 sau đó là 2011 khiến cho khả năng phục hồi của thị trường chậm hơn. Kinh nghiệm các chu kỳ tăng trưởng –khủng hoảng của thị trường bất động sản các nước cho thấy, có những cuộc khủng hoảng đã làm cho thị trường này tại các nước không thể hồi phục được (như nhiều nước Mỹ La tinh), hoặc mất hẳn 10 năm tăng trưởng trong thập kỷ 90 của thế kỷ XX như Nhật Bản. Đã 5 năm kể từ cuộc khủng hoảng gần nhất, các thị trường mới có dấu hiệu tăng trưởng trở lại nhưng chưa có được sự sinh động của những năm trước khủng hoảng. Tuy nhiên, với ưu thế của mình, các nước Đơng Nam Á, trong đó có Việt Nam sẽ có những bước phục hồi trước các khu vực khác. Những ưu thế về phát triển kinh tế, hội nhập, khung chính sách pháp luật hay bản thân thị trường bất động sản còn rất nhiều tiềm năng sẽ tạo cơ hội, niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Môi trường đầu tư thơng thống hơn: các nhà đầu tư nước ngồi có thể tin vào sự hấp dẫn của nền kinh tế Việt Nam. Khó khăn của nền kinh tế Việt Nam chỉ trong ngắn hạn, cịn về lâu dài thì rất có tiềm năng để đầu tư kinh doanh. Theo hình 3.1, GDP năm 2014 đạt mức tăng trưởng 6% phục hồi đáng kể so với năm 2012- 2013 (5,0-5,4%). Riêng quý I/2015 đạt 6,03% vượt xa nhiều dự báo đạt được trước đó. Đây là mức tăng trưởng quý I cao nhất Việt Nam đạt được từ 2008 đến nay. Theo HSBC dự báo mức tăng trưởng GDP năm 2015 có thể đạt 6,2-6,5%. Năm