Thị trường BĐS Việt Nam chính thức xuất hiện chỉ tính từ năm 1993, khi Luật Đất đai ra đời cho phép chuyển quyển sử dụng đất, mở ra một chương mới đối với ngành BĐS. Trải qua 20 năm thị trường có lúc phát triển mạnh mẽ nhưng cũng có lúc đã rơi vào suy thối trầm trọng. Từ lúc sốt nóng hầm hập khi ra đời tới nay đang chậm chạp hồi sinh thì tổng cộng thị trường đã trải qua 3 lần lập đỉnh và ba lần chạm đáy.
Tính từ thập kỉ gần nhất, tức từ năm 2000 đến nay, diễn biến thị trường BĐS của Việt Nam khá phức tạp. Sau một thời gian dài đóng băng, giá nhà đất bắt đầu tăng cao và bùng nổ lại những năm đầu từ 2001 đến 2003, có thể nhận định giá nhà ở Việt Nam lúc đó ở mức đắt gần nhất thế giới. Nguyên nhân được cho là các nhà đầu tư dự đoán và kỳ vọng chủ trương cho Việt Kiều mua nhà và giá nhà đất tăng khiến cầu trên thị trường tăng cao, đầu cơ trong kinh doanh nhà đất tăng mạnh. Sau cơn sốt này Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181. Mặc dù giá nhà đất đã giảm nhưng khơng nhiều bởi lần đóng băng thứ hai này các nhà đầu tư không bán tháo đất đai mạnh mẽ như giai đoạn 95-99 do vốn bỏ ra là khoản tiền nhàn rỗi của họ. Thị trường hạ nhiệt đến cuối năm 2006, sang đầu năm 2007 đến 2008, sự tăng trưởng mạnh mẽ của hai dịng vốn khiến thị trường sơi động trở lại. Một là, vốn FDI đổ vào nước ta dồi dào khiến nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ. Hai là, sự dịch chuyển nguồn vốn nhàn rỗi của những người thắng lớn trên thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Chính hai nguyên nhân trên khiến cầu trên thị trường BĐS gia tăng, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự.
Thành tích phát triển kinh tế tốt và việc gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam được các chuyên gia đánh giá cao về triển vọng kinh tế giai đoạn sau đó nhưng những bất ổn vĩ mơ cùng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu tràn tới cuối tháng 4/2008 khiến cơ hội vàng của nước ta nhanh chóng tiêu tan. Thị trường BĐS cũng khơng nằm ngồi những hậu quả đó. Tăng trưởng tín dụng và cung tiền quá cao khiến lạm phát bùng nổ, nền kinh tế phát triển quá nóng, đồng tiền Việt
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
Nam đứng trước nguy cơ mất giá nghiêm trọng. Đối mặt với khó khăn đó, Chính phủ đã thực hiện các chính sách tiền tệ, thắt chặt tín dụng, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất, đã có lúc lãi suất ngân hàng là 14%. Lạm phát đã có dấu hiệu tích cực vào cuối tháng 9/2008 nhưng thị trường BĐS thì ngược lại, đặc biệt là thị trường BĐS miền Nam bị ảnh hưởng nghiêm trọng, các giao dịch giảm và rớt giá. Cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt, nhiều dự án toạ lạc trong các khu vực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị như Him Lam - Kênh Tẻ có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2
giảm cịn 20-25 triệu đồng/m2. Ở miền Bắc tuy không giảm giá mạnh nhưng các giao dịch cũng chững lại. Hơn nữa lợi nhuận từ chứng khốn cũng khơng cịn, BĐS bị mất hầu hết các nguồn vốn vào. Cộng với việc ban hành các Nghị Định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi năm 2009, thu thuế sử dụng đất khiến thị trường lại càng chìm sâu vào trạng thái “ngủ đông”.
Chưa kịp phục hồi, năm 2011, những chính sách của chính phủ trong nỗ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến cho thị trường càng thêm khó khăn. Các tổ chức tín dụng sẽ phải giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011. BĐS gặp khó khăn với vốn vay, niềm tin sụt giảm, chi phí kinh doanh tăng, hàng tồn kho gia tăng. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, chỉ tính riêng phân khúc căn hộ, tính đến cuối quý 3/2012, tổng số căn hộ để bán chào ra thị trường sơ cấp tại Hà Nội khoảng 111.500 căn, tại TP.HCM là khoảng 95.000 căn. Tuy nhiên, sự hấp thụ của thị trường rất yếu, cho cả 2 thị trường khoảng 5 – 7% tổng nguồn cung. Chính vì thế đến cuối năm 2012 thì nợ xấu ngành BĐS tăng vọt, theo số liệu của ngân hàng nhà nước là 8.6% tổng dư nợ. Các doanh nghiệp phải giảm giá bán để thanh lý được hàng tồn kho trả lãi ngân hàng. Đến quý I/2013 thì nợ xấu BĐS giảm cịn 6% tổng dư nợ. Lúc này chính phủ can thiệp đưa ngành BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, cho ra đời công ty mua bán nợ xấu quốc gia (VAMC) để mua các khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng, giảm khó khăn cho ngành BĐS, tung gói 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% ổn định trong vòng 10 năm hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã
Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU Hoi Can Su FTU
nghiệp BĐS chuyển đổi các dự án cao cấp sang phân khúc nhà giá rẻ phù hợp với chính sách của Chính phủ. Gói kích cầu của chính phủ tỏ ra hiệu quả, tồn đọng được giải quyết phần nào, thị trường đã ấm lại.
Năm 2014, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở đã chứng kiến lượng giao dịch căn hộ tăng liên tục qua 4 quý, quý sau luôn cao hơn quý trước, tiêu biểu ở thành phố Hồ Chí Minh, tổng lượng căn hộ bán được qua các quý lần lượt là 1600, 2500, 3280, 4200 (HOREA, 2014). Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ cũng tăng mạnh trở lại. Tất cả các phân khúc từ nhà ở, nhà xã hội, đến phân khúc trung cấp, cao cấp thậm chí biệt thự đều có nhu cầu. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư lấy lại được niềm tin và có được kết quả kinh doanh khả quan. Tuy thị trường đã ổn định trở lại và có điểm sáng nhưng vẫn cịn nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp vẫn trong tình trạng thiếu vốn, đình trệ các dự án. Theo số liệu của HOREA, năm 2014, trên tổng số 1400 dự án nhà ở tại thành phố, gần 50% dự án đang bị ngưng triển khai và hơn 6% dự án đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư. Đa số các căn hộ bán được đến từ các chủ đầu tư có uy tín, vốn lớn, trước đó có kinh doanh tốt ngay cả trong thời kỳ khó khăn.
Mặc dù diễn biễn thị trường BĐS Việt Nam phức tạp là thế nhưng đến nay thị trường này vẫn đươc các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao, tiềm năng lớn. Đặc biệt là những đổi mới tích cực trong nội dung của Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS thời gian qua cũng như khi Việt Nam tham gia vào các Hiệp định thương mại tư do thời gian tới khiến ngành BĐS Việt Nam trở thành điểm nóng hút vốn FDI.