Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP HCM luận văn thạc sĩ

Tổng quan về đề tài nghiên cứu

Lý do ch ọn đề tài

Thị trường nhà đất đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định xã hội và nâng cao mức sống của người dân, nhưng hiện đang đối mặt với nhiều bất ổn do khủng hoảng kinh tế toàn cầu Số lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh, dẫn đến tình trạng tồn kho lớn trong khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà giá thấp, ngày càng tăng cao, với khoảng 1.740.000 người gặp khó khăn về chỗ ở tại khu vực đô thị Sự bất ổn của giá vàng và lãi suất tiết kiệm giảm đã khiến nhiều nhà đầu tư tìm kiếm kênh đầu tư mới, trong đó thị trường nhà ở được xem là một lựa chọn hấp dẫn Chính sách kích cầu của chính phủ cũng giúp giảm lãi suất vay mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc quản lý tài chính và tiếp cận nhà ở.

Mua nhà là một quyết định quan trọng và tốn kém, thường chỉ diễn ra một vài lần trong đời của hầu hết mọi người, vì họ phải sử dụng toàn bộ tiền tiết kiệm tích lũy trong nhiều năm Do đó, người mua thường cân nhắc kỹ lưỡng nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định Hiểu rõ mong muốn và nhu cầu của khách hàng, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, là điều thiết yếu đối với người bán và các công ty bất động sản Tuy nhiên, hầu hết nghiên cứu về thị trường nhà ở chủ yếu được thực hiện tại các nước phát triển, trong khi các nghiên cứu ở các nước đang phát triển còn rất hạn chế, dẫn đến sự khác biệt trong kết quả giữa các nền văn hóa và nền kinh tế khác nhau (Shyue và cộng sự, 2011).

Nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng, song nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm và đối mặt với nguy cơ phá sản Do đó, nghiên cứu "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM" là cần thiết để giúp các doanh nghiệp hiểu rõ hơn về mong muốn và nhu cầu của người mua Từ đó, có thể đề xuất các chiến lược tiếp thị và phát triển nhà ở phù hợp, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhóm khách hàng khác nhau.

M ụ c tiêu nghiên c ứ u c ủa đề tài

Nghiên cứu này nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao quyết định mua nhà của khách hàng cho các doanh nghiệp bất động sản, dựa trên việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này Các mục tiêu cụ thể của đề tài bao gồm việc xác định và đánh giá các yếu tố chính tác động đến hành vi mua nhà của khách hàng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh bao gồm vị trí địa lý, giá cả, tiện ích xung quanh, chất lượng xây dựng và môi trường sống Khách hàng thường ưu tiên những căn nhà chung cư hoặc nhà riêng có giá cả hợp lý, gần các trung tâm thương mại, trường học và bệnh viện Ngoài ra, yếu tố an ninh và không gian sống cũng đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn Việc hiểu rõ các yếu tố này giúp các nhà phát triển bất động sản tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

- Phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh.

Để tăng cường quyết định mua nhà của khách hàng, các công ty bất động sản cần chú trọng đến việc cải thiện các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này Cụ thể, việc cung cấp thông tin minh bạch về giá cả, chất lượng sản phẩm và dịch vụ khách hàng sẽ tạo niềm tin cho người mua Đồng thời, các công ty nên đầu tư vào marketing trực tuyến và tối ưu hóa SEO để tiếp cận đúng đối tượng khách hàng Bên cạnh đó, việc tổ chức các sự kiện mở bán và chương trình khuyến mãi hấp dẫn cũng có thể kích thích nhu cầu mua nhà Cuối cùng, lắng nghe ý kiến và phản hồi từ khách hàng sẽ giúp các công ty điều chỉnh chiến lược phù hợp hơn với thị trường.

Đối tượ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u

- Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở của khách hàng.

- Phạm vi của nghiên cứu: nghiên cứu được thực hiện tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh.

Đối tượng khảo sát chủ yếu là khách hàng văn phòng tại TP.HCM, đặc biệt là những người đang quan tâm đến việc mua nhà Nghiên cứu tập trung vào hai loại hình nhà ở chính là chung cư và nhà riêng thuộc phân khúc trung bình.

Phương pháp nghiên cứ u

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng như sau:

Nghiên cứu định tính được thực hiện nhằm khám phá và điều chỉnh mô hình nghiên cứu đề xuất qua hai giai đoạn chính Đầu tiên, tác giả tiến hành nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước để xây dựng mô hình nghiên cứu và thang đo sơ bộ Tiếp theo, tác giả tổ chức thảo luận nhóm với 5 chuyên gia trong ngành bất động sản và 5 khách hàng để tìm hiểu các thành phần mới và điều chỉnh thang đo cho phù hợp với đặc điểm của ngành Kết quả từ nghiên cứu định tính sẽ là cơ sở để tác giả phát triển mô hình nghiên cứu định lượng.

Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm đo lường ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM, với dữ liệu thu thập từ khảo sát bảng câu hỏi đối với 230 khách hàng văn phòng Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng, và dữ liệu sau đó được phân tích bằng phần mềm SPSS Các phân tích thống kê bao gồm kiểm định độ tin cậy của các thang đo qua Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, và phân tích hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Ý nghĩa của đề tài

Nghiên cứu này mang lại giá trị khoa học cho các nhà nghiên cứu trong việc phân tích các yếu tố tác động đến quyết định mua nhà, đồng thời cung cấp thông tin thực tiễn hữu ích cho các nhà quản trị trong lĩnh vực bất động sản.

Nghiên cứu này đã xác định mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, cung cấp cơ sở cho các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực này tham khảo và phát triển các đề tài nghiên cứu tiếp theo.

Nghiên cứu này tập trung vào việc đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng, từ đó đề xuất các giải pháp cho các công ty bất động sản nhằm tăng cường khả năng ra quyết định mua nhà của khách hàng Bằng cách tác động vào những yếu tố này, các công ty có thể cải thiện chiến lược tiếp thị và dịch vụ của mình, góp phần nâng cao tỷ lệ giao dịch thành công.

B ố c ụ c c ủa đề tài

Nghiên cứu này có bố cục được chia thành 5 chương với nội dung được tóm tắt như sau:

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu Chương này trình bày lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và bố cục của đề tài nghiên cứu.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Chương này trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm, tổng quan các nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm và đề xuất mô hình nghiên cứu và đặt ra các giả thuyết nghiên cứu.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương này trình bày qui trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, đưa ra mô hình nghiên cứu điều chỉnh và xây dựng thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương này trình bày kết quả nghiên cứu gồm kiểm định độ tin cậy thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu, phân tích nhân tố EFA, mô hình hồi qui các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, các vi phạm hồi quy và thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu.

Chương 5: Hàm ý về giải pháp và kết luận Chương này trình bày các hàm ý về giải pháp nhằm giúp nhà quản trị của các công ty bất động sản tăng quyết định mua nhà của khách hàng dựa trên tác động vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Chương này cũng trình bày kết luận tóm tắt kết quả nghiên cứu,những hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.

Cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm của khách hàng

Hành vi ngườ i tiêu dùng

2.1.1 Khái niệm hành vi người tiêu dùng

Tiêu dùng đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống con người, thể hiện hành động thỏa mãn nhu cầu cá nhân và gia đình thông qua việc mua sắm và sử dụng sản phẩm Theo Philip Kotler (2009), tiêu dùng không chỉ đáp ứng các nhu cầu vật chất mà còn cả nhu cầu tình cảm và trí tưởng tượng của mỗi người.

Người tiêu dùng là cá nhân có đặc điểm riêng, mua hàng hóa và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của bản thân Họ luôn hướng đến việc tối đa hóa lợi ích từ ngân sách khi chi tiêu cho sản phẩm Nghiên cứu này tập trung vào thị trường nhà ở, với đối tượng người tiêu dùng bao gồm những người sống với cha mẹ, thuê nhà, đã sở hữu nhà hoặc căn hộ, và các nhóm khác có khả năng mua nhà trong tương lai.

Khi người tiêu dùng đưa ra quyết định mua sắm cho cá nhân hoặc gia đình, họ thường thể hiện những hình thức mua sắm đa dạng Các doanh nghiệp thông qua nghiên cứu marketing cố gắng nắm bắt thông tin quan trọng về khách hàng, bao gồm danh tính, hành vi mua sắm, địa điểm, thời điểm và lý do mua hàng Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng.

Các yếu tố Môi trường

• Văn hóa Đặc điểm người mua

Quá trình ra quyết định mua

Các đáp ứng của người tiêu dùng

• Số lượng mua, tần suất mua

Hình 2 1: Mô hình hành vi người tiêu dùng

Mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009) cho thấy rằng các yếu tố marketing và môi trường ảnh hưởng đến ý thức của người tiêu dùng, dẫn đến những phản ứng mua sắm cần thiết Tuy nhiên, đặc điểm và quá trình ra quyết định mua sắm của từng người tiêu dùng là khác nhau, từ đó tạo ra những hành vi mua sắm đa dạng.

2.1.2 Quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng

Người làm marketing cần hiểu rõ cách người tiêu dùng đưa ra quyết định mua sản phẩm, bao gồm việc xác định ai là người có ảnh hưởng đến quyết định đó, các kiểu quyết định mua khác nhau và các bước trong quá trình ra quyết định Điều này không chỉ giúp họ nắm bắt tâm lý người mua mà còn tạo ra những chiến lược marketing hiệu quả hơn.

2.1.2.1 Vai trò của những người tham gia trong việc mua sản phẩm Để nhận biết ai là người thông qua quyết định mua sản phẩm, người ta phân biệt năm vai trò của người tham gia trong một quyết định mua sản phẩm bao gồm: người chủ xướng (người đầu tiên nêu lên ý tưởng mua một sản phẩm hay dịch vụ cụ thể), người có ảnh hưởng (người có quan điểm hay y kiến có ảnh hưởng đến quyết định), người quyết định (người quyết định mọi yếu tố trong quyết định mua sản phẩm, có nên mua không, mua cái gì, màu như thế nào hay mua ở đâu), người mua (người thực hiện việc mua sản phẩm thực tế) và người sử dụng (người tiêu dùng hay sử dụng sản phẩm hay dịch vụ) Khi biết rõ những người tham gia chính và vai trò của họ, người làm Marketing có thể thiết kế sản phẩm, xác định nội dung thông điệp, phân bổ ngân sách khuyến mãi, điều chỉnh chi tiết chương trình Marketing cho phù hợp.

2.1.2.2 Các kiểu quyết định mua sản phẩm

Quyết định mua sắm của người tiêu dùng thay đổi theo từng kiểu hành vi, được phân loại thành bốn loại: hành vi mua sắm phức tạp, hành vi mua sắm đảm bảo hài hòa, hành vi mua sắm tìm kiếm sự đa dạng và hành vi mua sắm thông thường Đối với các sản phẩm phức tạp và đắt tiền như nhà ở, người tiêu dùng thường tham gia nhiều hơn trong quá trình quyết định, cần cân nhắc kỹ lưỡng và tìm hiểu thông tin Để hỗ trợ người mua, các chiến lược marketing cần tập trung vào việc cung cấp thông tin rõ ràng về tính năng và lợi ích của sản phẩm, cũng như tạo sự khác biệt cho sản phẩm thông qua các phương tiện truyền thông và sự hỗ trợ từ nhân viên bán hàng.

2.1.2.3 Các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm

Theo Philip Kotler (2009), các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm diễn ra qua năm giai đoạn như sau:

Hình 2 2: Qúa trình ra quyết định

Quá trình này khởi đầu bằng việc nhận diện nhu cầu, bao gồm các yếu tố kích thích từ bên trong hoặc bên ngoài; trong nghiên cứu này, nhu cầu cụ thể là mua nhà ở.

Giai đoạn thứ hai trong quá trình ra quyết định mua sắm là tìm kiếm thông tin về sản phẩm từ nhiều nguồn khác nhau, được chia thành bốn nhóm chính: nguồn thông tin cá nhân (gia đình, bạn bè, hàng xóm), nguồn thông tin thương mại (quảng cáo, nhân viên bán hàng, bao bì), nguồn thông tin công cộng (phương tiện truyền thông, tổ chức nghiên cứu) và nguồn thông tin thực nghiệm (trải nghiệm thực tế với sản phẩm) Mỗi nguồn thông tin đóng vai trò khác nhau trong việc ảnh hưởng đến quyết định mua, ví dụ như nguồn thương mại thường cung cấp thông tin, trong khi nguồn cá nhân giúp khẳng định và đánh giá sản phẩm.

Giai đoạn thứ ba trong quá trình ra quyết định mua sắm là đánh giá các lựa chọn, trong đó người tiêu dùng xử lý thông tin và đánh giá giá trị của các nhãn hiệu cạnh tranh Họ sẽ chọn nhãn hiệu đáp ứng tốt nhất các thuộc tính quan tâm, đạt điểm đánh giá cao nhất Tuy nhiên, kết quả này phụ thuộc vào tâm lý và bối cảnh khi thực hiện hành vi mua sắm Do đó, các marketer cần hiểu cách người tiêu dùng đánh giá nhãn hiệu để điều chỉnh sản phẩm, tập trung vào những đặc tính mà sản phẩm có ưu thế, và thay đổi niềm tin sai lệch của người tiêu dùng về các thuộc tính quan trọng.

Giai đoạn thứ tư trong quá trình tiêu dùng là quyết định mua sản phẩm, diễn ra sau khi người tiêu dùng đã đánh giá các lựa chọn và hình thành ý định mua Ý định này thường tập trung vào những sản phẩm được đánh giá cao nhất, nhưng có thể bị ảnh hưởng bởi thái độ của người khác như gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, cũng như các yếu tố hoàn cảnh như kỳ vọng về thu nhập, giá cả dự kiến và sự tồn tại của sản phẩm thay thế Những yếu tố này có khả năng làm thay đổi quyết định mua, dẫn đến việc chọn sản phẩm khác thay vì sản phẩm tốt nhất đã được đánh giá Quyết định mua của khách hàng có mối liên hệ chặt chẽ với ý định mua, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Hình 2 3: Những bước từ giai đoạn đánh giá các phương án đến giai đoạn quyết định mua sản phẩm

Giai đoạn đánh giá sản phẩm sau mua là rất quan trọng trong marketing, vì nó ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của người tiêu dùng Sự hài lòng của khách hàng phụ thuộc vào mức độ phù hợp giữa kỳ vọng của họ và các tính năng thực tế của sản phẩm Nếu sản phẩm đáp ứng hoặc vượt quá kỳ vọng, khách hàng sẽ hài lòng, ngược lại, nếu không đáp ứng, họ sẽ không hài lòng Những cảm xúc này có thể dẫn đến việc khách hàng quyết định mua lại sản phẩm hoặc chia sẻ trải nghiệm tiêu cực với người khác Theo Festinger và Bramel, luôn tồn tại một mức độ không hài lòng nhất định sau khi mua, do đó, các nhà marketing cần hiểu rõ cách người tiêu dùng xử lý sự không hài lòng và áp dụng các biện pháp để giảm thiểu tình trạng này.

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm

Các nghiên cứu trước đây cho thấy rằng quyết định mua nhà chịu ảnh hưởng từ hai nhóm yếu tố chính: yếu tố marketing và đặc điểm của người mua Dưới đây là lý thuyết nền về các yếu tố marketing và các đặc điểm liên quan đến người mua.

Sản phẩm là yếu tố cốt lõi trong Marketing mix, bao gồm cả sản phẩm hữu hình và vô hình Đối với sản phẩm hữu hình, chúng ta cần chú trọng đến chất lượng, thiết kế, đặc tính, bao bì và nhãn hiệu Bên cạnh đó, các dịch vụ và bảo trì cũng là phần không thể thiếu trong sản phẩm Trong lĩnh vực bất động sản, các đặc điểm như nhà ở, không gian sống riêng tư và môi trường sống đóng vai trò quan trọng, đại diện cho yếu tố sản phẩm.

Giá cả là một yếu tố quan trọng trong Marketing mix, bao gồm giá bán, tín dụng và lãi suất Để thu hút khách hàng, giá cần phải tương xứng với giá trị mà sản phẩm mang lại và đồng thời có tính cạnh tranh trên thị trường.

T ổ ng quan m ộ t s ố nghiên c ứ u v ề các y ế u t ố ảnh hưởng đế n quy ết đị nh mua nhà

mua nhà của khách hàng.

Trong những năm gần đây, đời sống người dân đã được cải thiện, dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặc biệt với gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở Tuy nhiên, nhiều nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn và hạn chế Nghiên cứu "Quyết định Mua Nhà: Nghiên cứu Tình Huống" sẽ phân tích sâu hơn về vấn đề này.

Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) về cư dân Klang Valley, Malaysia đã chỉ ra rằng các yếu tố marketing 7Ps có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà Các yếu tố này bao gồm sản phẩm (đặc điểm và không gian sống), vị trí nhà (gần nơi làm việc, chợ, trung tâm thương mại, trường học và bạn bè), giá cả (giá nhà, lãi suất, chi phí vay và khả năng thanh toán) cùng với khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và con người Kết quả nghiên cứu cho thấy quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm và vị trí nhà là những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) về "các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam" đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, tình hình tài chính, khoảng cách và môi trường sống Kết quả khảo sát 263 người cho thấy không gian sống và khoảng cách có ảnh hưởng tích cực mạnh đến quyết định mua nhà, trong khi đặc điểm nhà, tình hình tài chính và môi trường sống có ảnh hưởng tích cực yếu hơn Đặc biệt, nhân tố nhân khẩu học như giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn không ảnh hưởng đến quyết định này.

Trong nghiên cứu “Phát triển thiết kế nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại Sana’a, Yemen” của Alaghbari và cộng sự (2010), các yếu tố đặc điểm nhà, bao gồm nhà chung cư, nhà chung vách và nhà riêng vách, được xác định là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua.

Trong nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” của Lee và McGreal (2010), các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà được xác định bao gồm tiện nghi công cộng, môi trường sống, vị trí nhà, đặc điểm nhà và danh tiếng người bán Kết quả cho thấy người mua nhà ở Johor Bahru mong muốn các phát triển nhà ở cung cấp không gian xanh, công viên giải trí, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt Đặc biệt, những người có thu nhập thấp nhạy cảm hơn với giá nhà.

Trong nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) về "các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà", kết quả cho thấy quyết định của người mua bị chi phối bởi tình hình tài chính, vị trí nhà, an ninh khu vực và tiện nghi công cộng Họ cũng chỉ ra rằng yếu tố dân số học không có tác động đáng kể đến quyết định mua nhà, trong khi giá nhà được xác định là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định này.

Trong nghiên cứu "Sở thích về nhà ở và tầm quan trọng của các thuộc tính đối với người tiêu dùng có thu nhập thấp tại Ả Rập Xê Út" của Opoku và Abdul (2010), tác giả đã xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm vị trí, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kế bên ngoài và không gian bên ngoài.

Ngoài ra, còn nhiều nghiên cứu khác đã được tác giả tổng hợp trong bảng dưới

Bảng 2 1: Tóm tắt các nghiên cứu trước đây

Tác giả Tên đề tài Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

The media significantly influences real estate purchasing decisions in Guangzhou, China, by shaping perceptions of property characteristics, location, and surrounding environment Factors such as housing prices, the reputation of sellers, and overall market trends are also impacted by media coverage, guiding potential buyers in their decision-making process.

Several key factors influence the buying behavior of apartments in Amman, Jordan These include the characteristics of the property, its location, and the surrounding environment Additionally, the reputation and credibility of the seller play a significant role, along with the buyer's financial situation and the desire for private living space Understanding these elements is crucial for potential buyers in making informed decisions.

House buyers in Malaysia prioritize several factors when considering corporate social responsibility in housing Key expectations include the characteristics of the home, its location, the surrounding living environment, pricing, the reputation of the seller, available amenities, and the seller's commitment to social responsibility These elements collectively influence buyers' decisions and their perception of a socially responsible housing market.

Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using the analytic hierarchy process

Vị trí nhà, môi trường sống xung quanh.

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam bao gồm đặc điểm của ngôi nhà, vị trí địa lý, môi trường sống xung quanh, tình hình tài chính của người mua và không gian sống riêng tư Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sự lựa chọn của khách hàng khi tìm kiếm một ngôi nhà phù hợp.

Nghiên cứu trường hợp về cư dân tại Klang Valley, Malaysia, tập trung vào các yếu tố như đặc điểm nhà ở, vị trí địa lý, môi trường sống xung quanh, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư và bằng chứng thực tế liên quan.

Factors influencing house buyers' purchasing decision

Vị trí nhà, tình hình tài chính, an ninh khu vực, tiện nghi công cộng và tiện nghi trong nhà.

Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia

Vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kế bên ngòai, không gian bên ngoài.

Residential Real Estate Purchase Decisions in Australia: Is It More Than Location?

Tình hình tài chính của một khu vực ảnh hưởng đến khả năng chi trả và bảo trì cơ sở hạ tầng, bao gồm thiết kế nội thất và các tiện ích xung quanh Sự sung túc và chất lượng của khu vực cũng được thể hiện qua các yếu tố như nguồn nước, cảnh quan, giao thông, và các tiện nghi như hồ bơi hay điều hòa không khí.

Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and Australia

Tình hình tài chính chẳng hạn như lãi suâ t, thế chấp tối đa, thanh toán tối đa hàng tháng và thời gian thanh toán

Kupke (2008) Factors important in the decision to buy a first home

Tính hình tài chính chẳng hạn như giá nhà, lãi suất và vị trí nhà.

Developing affordable housing design for low income in Sana‟a, Yemen Đặc điểm nhà chẳng hạn như loại nhà, thiết kết bên trong và bên ngoài.

Tác giả đã tổng hợp từ các nghiên cứu trước để xác định những yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng, bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm của ngôi nhà, không gian sống riêng tư, vị trí, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế.

Mô hình nghiên c ứu đề ngh ị

Dựa trên lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler và kết quả từ các nghiên cứu trước, tác giả đề xuất rằng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định hình sự lựa chọn của khách hàng khi quyết định mua nhà.

Tình hình tài chính là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng (Kueh và Chiew, 2005) Đầu tư vào bất động sản yêu cầu một lượng vốn lớn và có thể bao gồm chi phí lãi vay (Xiao & Tan, 2007) Việc đánh giá tình hình tài chính cần xem xét kết hợp giữa giá nhà, cho vay thế chấp, thu nhập và thời hạn thanh toán (Opoku & Abdul-Muhmi, 2010) Các yếu tố kinh tế như thu nhập, lãi suất, địa khu, tỉ giá và thuế cũng có ảnh hưởng lớn (Mwfeq và cộng sự, 2011) Nghiên cứu của Daly và cộng sự (2003) chỉ ra rằng "lãi suất", "thế chấp tối đa", "thanh toán tối đa hàng tháng" và "thời gian thanh toán" là những yếu tố quan trọng Tại Việt Nam, 87,9% người được hỏi mong muốn giá nhà dưới 20 triệu/m² (Phan Thanh Si, 2012), cho thấy giá nhà ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả của khách hàng Việc giảm giá nhà là cần thiết, và phát triển nhà ở với giá hợp lý hơn là giải pháp để giải quyết vấn đề khả năng chi trả tại Trung Quốc (Kuang và Li, 2012) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H1.

Giả thuyết H1: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

2.3.2 Đặc điểm nhà Đặc điểm nhà đã được khẳng định có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua nhà (Sengul và cộng sự, 2010) Đặc điểm nhà bao gồm “cấu trúc xây dựng“, "thiết kế", "kích thước" và "chất lượng xây dựng", là những yếu tố liên quan đến việc ra quyết định mua nhà (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010) Cấu trúc xây dựng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của hộ gia đình cư trú (Mwfeq, 2011) Tùy khả năng tài chính, người mua nhà xem xét căn nhà trong những điều kiện như: nhà ở được xây dựng nhiều tầng như hệ thống căn hộ, chung cư hay được xây dựng chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010) Vì vậy, tác giả đặt giả thuyết H2 như sau:

Giả thuyết H2: Đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

2.3.3 Không gian sống riêng tư

Không gian sống đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà của người tiêu dùng, trong đó kích thước của phòng khách là một yếu tố cần được chú ý.

Kích thước của nhà bếp, số lượng phòng tắm và số lượng phòng ngủ là những yếu tố quan trọng trong thiết kế nội thất (Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) Không gian sống, bao gồm thiết kế, kích thước và vị trí của các phòng, đóng vai trò then chốt trong việc tạo nên sự hài hòa và tiện nghi cho ngôi nhà (Shyue và cộng sự, 2011) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H3 để nghiên cứu sâu hơn về những yếu tố này.

Giả thuyết H3: Không gian sống riêng tư có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Vị trí của ngôi nhà là yếu tố quyết định quan trọng sau giá cả trong quyết định mua nhà (Kueh và Chiew, 2005) Nó cung cấp tiện nghi về khoảng cách cho cư dân (Kaynak và Stevenson, 2010) Sự lựa chọn vị trí nhà cũng chịu ảnh hưởng từ khoảng cách đến trung tâm thương mại.

Khoảng cách đến các tiện ích như chợ, siêu thị, trường học, nơi làm việc, khu vui chơi giải trí và các tuyến đường chính đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá chất lượng cuộc sống Nghiên cứu của Adair và cộng sự (1996) cùng Shyue và cộng sự (2011) nhấn mạnh tầm quan trọng của khoảng cách đến trường và nơi làm việc, trong khi Iman và các cộng sự (2012) chỉ ra rằng khoảng cách đến khu vui chơi giải trí và các tuyến đường chính cũng ảnh hưởng đáng kể Bên cạnh đó, khoảng cách từ nhà đến nhà người thân hoặc nơi cư trú gần gũi cũng góp phần vào sự kết nối xã hội và cảm giác an toàn của cư dân.

Theo quan điểm marketing hiện đại, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình, trong đó giá trị hữu hình phụ thuộc vào chi phí đầu tư và sản xuất, còn giá trị vô hình lại liên quan đến tâm lý và nhu cầu của con người Đối với bất động sản, giá trị hữu hình được xác định bởi các đặc điểm của ngôi nhà, trong khi giá trị vô hình phụ thuộc vào vị thế nơi ở, thể hiện sự mong muốn xã hội gắn liền với một địa điểm cụ thể Vị thế này không chỉ đại diện cho của cải, văn hóa, giáo dục và chất lượng môi trường mà còn phản ánh hệ thống giá trị của xã hội tại thời điểm đó, liên quan đến các điều kiện lịch sử cụ thể Thực tế cho thấy, mọi người đều có nhu cầu về cả chất lượng lẫn vị thế trong một sự kết hợp nhất định, do đó, sự hấp dẫn của từng khu vực và giá trị vô hình của nó có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

Giả thuyết H4 : Vị trí nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Tiện nghi công cộng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà, đặc biệt tại Kuching, nơi mà người mua xem xét giá nhà, vị trí, và các tiện nghi trong nhà là những yếu tố hàng đầu Nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) chỉ ra rằng tiện nghi công cộng, bao gồm cơ sở vui chơi giải trí, công viên, tiện nghi thể thao, và các dịch vụ như nước, điện, internet, đều ảnh hưởng đến sự lựa chọn của cư dân Hơn nữa, cư dân cũng quan tâm đến việc tiếp cận dễ dàng với các tuyến đường chính và hệ thống chiếu sáng đường phố, vì họ không có quyền kiểm soát việc cung cấp những tiện nghi này (Djebarni và Al-Abed, 2000) Do đó, tác giả đã đưa ra giả thuyết H5 về tầm quan trọng của tiện nghi công cộng trong thị trường bất động sản.

Giả thuyết H5: Tiện nghi công cộng có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Môi trường sống ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua nhà, với các yếu tố như an toàn và sạch đẹp được người mua đặc biệt quan tâm (Kueh và Chiew, 2005) Sự hài lòng của người mua cũng bị tác động bởi những người hàng xóm xung quanh (Djebarni và Al-Abed, 2000) Cảm giác an toàn là yếu tố quan trọng trong việc bán nhà tại Quảng Châu (Fan, 2010) Tại Malaysia, người mua sẵn sàng chi thêm cho những tiện ích như không gian xanh, công viên giải trí, cơ sở vật chất tốt, tính năng bảo mật và hạ tầng phát triển (Yam và McGreal, 2010) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H6 về mối liên hệ giữa các yếu tố này.

Giả thuyết H6: Môi trường sống xung quanh có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Bằng chứng thực tế phản ánh trải nghiệm của người tiêu dùng khi sử dụng sản phẩm và dịch vụ Sự hài lòng của khách hàng không chỉ được thể hiện qua truyền miệng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến danh tiếng và uy tín của doanh nghiệp (Shyue và cộng sự, 2011).

Truyền miệng là quá trình chia sẻ thông tin về thương hiệu, sản phẩm hoặc dịch vụ giữa những người có mối quan hệ xã hội, thường mang tính phi thương mại Người tiêu dùng thường nhận thông tin từ bạn bè, gia đình và hàng xóm, điều này đã được ghi nhận trong các nghiên cứu tiếp thị Đặc biệt, bạn bè và đồng nghiệp đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của người tiêu dùng với tỷ lệ lên đến 45% (Kueh và Chiew, 2005).

Danh tiếng và uy tín của một thương hiệu được xác định bởi nhận thức của khách hàng, không phải bởi giá trị vật chất Giá trị nhận thức là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua sắm (Agarwal & Teas, 2004; Wu & Hsing, 2006) Chất lượng cảm nhận và chi phí cảm nhận cũng đóng vai trò thiết yếu trong việc nâng cao quyết định mua (Dodds và cộng sự, 1991) Mặc dù có ít nghiên cứu về mối liên hệ giữa giá trị nhận thức và sự lựa chọn nhà (Collen và Hoekstra, 2001), nhưng giá trị nhận thức của khách hàng có thể gia tăng khả năng mua các sản phẩm lâu bền (Agarwal và Teas, 2002; Dodds và cộng sự, 1991).

Ngày nay, người tiêu dùng ngày càng chú trọng đến việc mua nhà, dẫn đến sự nhạy cảm của danh tiếng và uy tín của các nhà phát triển nhà ở với nhu cầu của họ (Yam và McGreal, 2010) Trước khi quyết định mua, khách hàng cần đánh giá sản phẩm, ước tính giá trị dựa trên mong muốn về chất lượng và chi phí, cũng như so sánh các lựa chọn Nếu người tiêu dùng nhận thức được lợi ích cao, khả năng ra quyết định mua sẽ tăng (Iglesias và Guillen, 2004) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H6.

Giả thuyết H7: Bằng chứng thực tế có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Tác giả đề xuất một mô hình nghiên cứu thể hiện mối quan hệ giữa bảy biến độc lập, bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống xung quanh và bằng chứng thực tế, với một biến phụ thuộc là quyết định mua nhà Mô hình này được minh họa trong hình 2.4.

Hình 2 4: Mô hình nghiên cứu đề xuất.

Phương pháp nghiên cứu

Quy trình nghiên c ứ u

Quy trình nghiên cứu bao gồm hai bước chính: đầu tiên là nghiên cứu sơ bộ với phương pháp định tính nhằm khám phá các thành phần và điều chỉnh thang đo của mô hình thông qua thảo luận nhóm; tiếp theo là nghiên cứu chính thức sử dụng phương pháp định lượng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà dựa trên dữ liệu khảo sát Hình 3.1 minh họa quy trình nghiên cứu này.

Nghiên c ứu đị nh tính

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính

Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá các thành phần và hiệu chỉnh thang đo cho nghiên cứu định lượng Tác giả đã tổ chức thảo luận nhóm với 5 chuyên gia trong ngành bất động sản và 5 khách hàng có nhu cầu mua nhà, sử dụng bảng câu hỏi định tính đã chuẩn bị sẵn Bảng câu hỏi gồm hai phần: phần đầu yêu cầu người tham gia chia sẻ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, và phần hai yêu cầu đánh giá tính rõ ràng của các thang đo trong mô hình nghiên cứu Tác giả đã cung cấp bảng câu hỏi cùng cơ sở lý thuyết cho người tham gia trước một tuần, sau đó tổ chức thảo luận nhóm để thống nhất ý kiến Nếu có ý kiến không đồng nhất, tác giả sẽ giải thích thêm để đạt được sự đồng thuận trước khi chuyển sang câu hỏi tiếp theo.

3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính cho thấy sau thời gian thị trường bất động sản trầm lắng, khách hàng tiềm năng trở nên hiểu biết hơn trong giao dịch mua bán nhà Họ không chỉ xem xét tình hình tài chính như giá cả, lãi suất và thời gian thanh toán, mà còn chú trọng đến vị trí nhà, đặc điểm và không gian sống, cũng như các yếu tố môi trường sống như an ninh và ô nhiễm Việc chọn nhà ở vị trí thuận tiện giúp tiết kiệm chi phí đi lại và thời gian, trong khi đặc điểm nhà và không gian sống ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Khách hàng cũng quan tâm đến tiện nghi công cộng như câu lạc bộ thể dục thể thao và khu vui chơi, đặc biệt khi diện tích dành cho những tiện ích này ngày càng giảm Cuối cùng, bằng chứng thực tế từ uy tín của chủ đầu tư và tiến độ xây dựng là yếu tố quan trọng để đánh giá giá trị và chi phí, nhất là trong bối cảnh thị trường ngày càng thiếu minh bạch.

Những người tham gia thảo luận nhóm đã bổ sung một số yếu tố quan trọng, bao gồm vị trí gần khu công nghiệp, tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng theo kế hoạch Vị trí gần khu công nghiệp thu hút cả nhà đầu tư lẫn công nhân, trong khi tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng được xem là những yếu tố đáng tin cậy nhất Khách hàng thường ưu tiên lựa chọn những căn nhà có giấy tờ hợp pháp và đã hoàn thiện về mặt xây dựng.

Nghiên c ứu định lượ ng

3.3.1 Thiết kế nghiên cứu định lượng

Mục đích của nghiên cứu định lượng là đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, với kích cỡ mẫu tối thiểu là 200 quan sát cho phân tích nhân tố khám phá (EFA) Theo Gorsuch (1983), EFA yêu cầu ít nhất 200 mẫu, trong khi Hachter (1994) đề xuất kích thước mẫu bằng 5 lần số biến quan sát Dựa trên số lượng biến trong nghiên cứu, mẫu cần thiết phải đạt 200 trở lên Ngoài ra, quy tắc kinh nghiệm cũng cho thấy số quan sát ít nhất phải bằng 4 hoặc 5 lần số biến trong phân tích nhân tố (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005).

Trong nghiên cứu này, để đảm bảo độ tin cậy của phân tích Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố với 39 biến quan sát, số lượng mẫu tối thiểu cần đạt là 200 quan sát, tương đương với 5 lần số biến Tuy nhiên, để tăng tính chính xác và giảm thiểu sai sót trong quá trình phỏng vấn, tác giả đã quyết định thu thập dữ liệu từ 250 người tại TP.HCM Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng, ưu tiên những người có mối quan hệ tốt và sẵn sàng tham gia khảo sát.

Tác giả đã điều chỉnh các thang đo dựa trên nghiên cứu trước đây và ý kiến của chuyên gia trong ngành bất động sản để phù hợp hơn với thực tế Bảng nghiên cứu định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá quyết định mua nhà của họ dựa trên 7 yếu tố ảnh hưởng, bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, không gian sống, vị trí, tiện nghi công cộng, môi trường sống xung quanh và bằng chứng thực tế, sử dụng thang đo Likert 5 điểm Điểm từ 1 đến 5 thể hiện mức độ quan tâm, với điểm cao hơn cho thấy sự chú ý lớn hơn đến vấn đề đó Tác giả đã phối hợp với 2 cộng tác viên thực hiện khảo sát tại thành phố Hồ Chí Minh, nơi mà các khảo sát viên được tập huấn để hướng dẫn người tham gia trả lời đúng các câu hỏi Ngoài ra, tác giả cũng triển khai khảo sát trực tuyến, gửi địa chỉ trang web đến những người có mối quan hệ tốt để thu thập dữ liệu hiệu quả.

Sau khi thu thập đầy đủ bảng câu hỏi, dữ liệu sẽ được mã hóa, làm sạch và xử lý bằng phần mềm SPSS 20 Các phân tích chính bao gồm đánh giá độ tin cậy, giá trị thang đo và kiểm định giả thuyết.

Dữ liệu được thu thập và phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0, với các thành phần trong mô hình nghiên cứu bao gồm quyết định mua nhà, tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng và môi trường sống Độ tin cậy của thang đo được đánh giá thông qua hệ số Cronbach’s Alpha, với yêu cầu hệ số này phải từ 0,7 đến 0,80 để đạt độ tin cậy tốt, và từ 0,6 trở lên để có thể chấp nhận Các biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại Để thực hiện phân tích EFA, kích thước mẫu tối thiểu cần là 50, lý tưởng là 100, với mỗi biến đo lường cần tối thiểu 5 quan sát Nghiên cứu này yêu cầu khoảng 195 quan sát cho 39 biến đo lường, đáp ứng điều kiện phân tích EFA.

Số lượng 213 người tiêu dùng là đủ để tiến hành phân tích nhân tố khám phá EFA Sau khi đánh giá độ tin cậy của các thành phần trong mô hình nghiên cứu, EFA sẽ được áp dụng để đo lường sự hội tụ và rút gọn biến quan sát trước khi thực hiện phân tích hồi quy Phân tích EFA sử dụng kiểm định tương quan giữa các biến đo lường bằng phương pháp Barlett với mức ý nghĩa 5% (Hair và cộng sự, 2006) và kiểm định KMO yêu cầu phải lớn hơn 0.5 (Kaiser, 1974) Số lượng nhân tố được chọn dựa trên chỉ số Eigenvalues lớn hơn 1 và mô hình lý thuyết có sẵn (Garson).

Năm 2003, việc kiểm định sự phù hợp của mô hình EFA với dữ liệu khảo sát yêu cầu tổng phương sai trích (Cumulative%) phải đạt ≥ 50% (Nguyễn Đình Thọ, 2011) Để đảm bảo giá trị hội tụ và phân biệt, các biến có hệ số tải nhân tố (factor loading) phải ≥ 0.5, trong khi các biến có hệ số tải < 0.5 sẽ bị loại (Jun và cộng sự, 2002) Phân tích hồi quy “Enter” được sử dụng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Mô hình hồi quy sẽ được kiểm định độ phù hợp thông qua kiểm định F và R², với các giả thuyết nghiên cứu được kiểm định tại mức ý nghĩa Sig 0.3 nên đạt độ tin cậy Nếu loại bỏ các biến quan sát còn lại thì hệ số Cronbach's Alpha đều < 0.834.

Khi đánh giá độ tin cậy của thang đo thành phần "Đặc điểm của nhà", hệ số Cronbach's Alpha đạt giá trị 0.865, vượt mức 0.6, cho thấy độ tin cậy cao Hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường cũng đều lớn hơn 0.3, xác nhận tính chính xác của thang đo Nếu loại bỏ bất kỳ biến quan sát nào, hệ số Cronbach's Alpha sẽ giảm xuống dưới 0.865.

Thang đo thành phần "Không gian sống" đạt độ tin cậy cao với hệ số Cronbach's Alpha là 0.742, vượt mức 0.6, và tất cả các biến đo lường đều có hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3 Nếu loại bỏ bất kỳ biến quan sát nào, hệ số Cronbach's Alpha sẽ giảm xuống dưới 0.742 Đặc biệt, biến quan sát KG05 có thể giữ lại vì khi loại bỏ, độ tin cậy vẫn duy trì ở mức 0.742 và hệ số tương quan biến tổng đạt 0.387, lớn hơn 0.3, cho phép tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA) tiếp theo.

Trong quá trình đánh giá độ tin cậy của thang đo thành phần "Vị trí nhà", hệ số Cronbach's Alpha lần đầu đạt giá trị 0.853, vượt ngưỡng 0.6 Tuy nhiên, biến MT09 có hệ số tương quan tổng là 0.250, thấp hơn 0.3, dẫn đến việc loại bỏ biến này Sau khi loại bỏ VT09, đánh giá độ tin cậy lần hai cho thấy hệ số Cronbach's Alpha của thang đo "Vị trí nhà" tăng lên 0.868, và tất cả các biến còn lại đều có hệ số tương quan tổng lớn hơn 0.3, xác nhận độ tin cậy của thang đo.

Hệ số Cronbach's Alpha của thành phần "Tiện nghi công cộng" trong lần đánh giá đầu tiên đạt 0.825, vượt mức 0.6, cho thấy độ tin cậy cao Tất cả các biến đo lường trong thành phần này đều có hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3, khẳng định tính nhất quán của các biến Nếu loại bỏ bất kỳ biến quan sát nào, hệ số Cronbach's Alpha sẽ giảm xuống dưới 0.825.

Khi đánh giá độ tin cậy của thang đo thành phần "Môi trường sống", hệ số Cronbach's Alpha lần đầu đạt 0.801, vượt mức 0.6, cho thấy độ tin cậy tốt Tuy nhiên, biến MT03 có hệ số tương quan tổng là 0.287, dưới ngưỡng 0.3, nên đã bị loại Sau khi loại bỏ MT03, đánh giá độ tin cậy lần hai cho kết quả Cronbach's Alpha là 0.820, cho thấy mức độ tin cậy cao hơn.

Độ tin cậy của hệ số Cronbach's Alpha cần đạt tối thiểu 0.6 Trong quá trình đánh giá, biến MT01 có hệ số tương quan tổng là 0.286, thấp hơn 0.3, nên đã bị loại bỏ Sau khi loại bỏ MT01, hệ số Cronbach's Alpha được đánh giá lại đạt 0.825, vượt qua ngưỡng tin cậy Nếu tiếp tục loại bỏ các biến quan sát còn lại, hệ số Cronbach's Alpha sẽ đều dưới 0.825.

Khi đánh giá độ tin cậy của thành phần "Bằng chứng thực tế", hệ số Cronbach Alpha đạt 0.786, vượt ngưỡng 0.6, cho thấy độ tin cậy cao Hệ số tương quan giữa biến tổng và tất cả các biến đo lường đều lớn hơn 0.3, khẳng định tính chính xác của thành phần này Nếu loại bỏ bất kỳ biến quan sát nào, hệ số Cronbach's Alpha sẽ giảm xuống dưới 0.786.

Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà cho thấy các biến quan sát có hệ số tương quan biến tổng dưới 0.3 đã được loại bỏ, đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của nghiên cứu.

Biến quan sát Trung bình thang đo nếu loại biến Phương sai thang đo nếu loại biến Tương quan biến tổng Hệ số Cronbach

Alpha nếu loại biến Thang đo Tình hình tài chính : Cronbach Alpha = 0.834

TC06 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.248 < 0.3

TC07 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.155 < 0.3

Thang đo Đặc điểm của nhà : Cronbach Alpha = 0.865 ĐĐ01 10.967 4.796 0.684 0.841 ĐĐ02 11.329 4.910 0.686 0.842 ĐĐ03 11.596 3.657 0.803 0.794 ĐĐ04 11.728 4.369 0.719 0.826

Thang đo Không gian sống : Cronbach Alpha = 0.742

Thang đo Vị trí nơi ở : Cronbach Alpha = 0.868

VT09 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.250 < 0.3

Thang đo Tiện nghi công cộng : Cronbach Alpha = 0.825

Thang đo Môi trường sống : Cronbach Alpha = 0.878

MT01 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.286 < 0.3

MT03 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.287< 0.3

Thang đo Bằng chứng thực tế : Cronbach Alpha = 0.786

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu điều tra của tác giả

Phân tích nhân t ố khám phá EFA

Các thang đo quyết định mua của người mua nhà và 7 thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua đã được đánh giá độ tin cậy và tiếp tục phân tích nhân tố khám phá (EFA) bằng phương pháp quay Varimax và trích Principle Components Quá trình này nhằm đo lường giá trị hội tụ và giảm bớt dữ liệu nghiên cứu thông qua các kiểm định KMO, mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett, Eigen value và hệ số tải nhân tố (Factor loading).

4.3.1 Phân tích nhân tố biến quyết định mua nhà

Kết quả phân tích nhân tố biến quyết định mua nhà được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 4 5: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của biến quyết định mua nhà

Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 676

Kiểm định Bartlett của thang đo

Giá trị Chi bình phương 120.598

Kết quả phân tích EFA cho thấy biến quyết định mua nhà có hệ số KMO = 0.676, vượt mức tối thiểu 0.5, với mức ý nghĩa Sig = 0.00, nhỏ hơn 0.05 Điều này chứng tỏ các biến có mối tương quan chặt chẽ, đáp ứng điều kiện phân tích nhân tố Theo tiêu chuẩn Eigenvalue > 1, biến quyết định mua nhà được rút trích thành một nhân tố.

Bảng 4 6: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA của biến quyết định mua nhà

Biến quan sát Hệ số tải nhân tố

QĐ1 Tôi đang có kế hoạch để mua nhà 817

QĐ2 Tôi đang cố gắng để mua nhà 794

QĐ3 Tôi là người quan trọng để đóng góp vào quyết định mua nhà 784

Tổng phương sai trích đạt 63.741%, cao hơn 50%, cho thấy nhân tố này giải thích 63.741% biến thiên của dữ liệu Hệ số tải nhân tố của tất cả các biến quan sát đều lớn hơn 0.5, đáp ứng yêu cầu về kiểm định giá trị hội tụ, do đó không có biến quan sát nào bị loại.

4.3.2 Phân tích nhân tố các biến ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Trong quá trình phân tích nhân tố EFA lần đầu, hệ số tải nhân tố của các biến VT01 và VT02 nhỏ hơn 0.5, không đáp ứng tiêu chí kiểm định giá trị hội tụ, do đó đã bị loại bỏ Sau khi loại bỏ hai biến này, kết quả phân tích nhân tố lần thứ hai cho thấy các thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua nhà được trình bày trong bảng dưới đây.

Bảng 4 7: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của các biến ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 830

Kiểm định Bartlett của thang đo

Giá trị Chi bình phương 4039.423

Sig – mức ý nghĩa quan sát 000

Phân tích EFA cho thấy có 7 thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, với hệ số KMO đạt 0.830, vượt ngưỡng 0.5, và mức ý nghĩa Sig là 0.00, nhỏ hơn 0.05, chứng tỏ các biến có mối tương quan chặt chẽ Theo tiêu chuẩn Eigenvalue lớn hơn 1, 7 nhân tố này đã được rút trích và được trình bày trong bảng dưới đây.

Bảng 4 8: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA của các biến ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Biến quan sát Hệ số tải nhân tố

TC2 Khả năng thế chấp 111 -.210 762 200 067 209 -.005

TC3 Khả năng thanh toán 022 057 846 -.001 044 068 039

TC5 Thu nhập 031 154 693 077 096 194 254 ĐĐ1 Loại nhà 243 398 187 672 -.007 056 055 ĐĐ2 Diện tích sử dụng 161 369 255 623 239 214 010 ĐĐ3 Thiết kế và trang trí bên trong 235 169 083 811 007 045 188 ĐĐ4 Kiến trúc bên ngoài ngôi nhà 228 107 085 745 239 005 213

KG1 Diện tích của nhà bếp -.017 196 057 135 663 156 215

KG2 Diện tích phòng khách 154 126 017 014 813 060 116

KG3 Số lượng phòng ngủ 080 040 315 043 743 -.122 081

KG4 Số lượng phòng tắm -.003 -.185 -.061 302 603 116 077

KG5 Số tầng của ngôi nhà 224 -.127 -.197 549 365 192 075

VT03 Vị trí gần nơi làm việc 812 117 190 178 101 069 -.087

VT04 Vị trí gần trường học 721 129 103 333 038 038 -.002

VT05 Vị trí gần nơi đang sống 640 -.069 005 152 -.231 164 318 VT06 Vị trí gần tuyến đường chính 724 008 054 077 -.023 098 324

VT07 Vị trí gần chợ 785 250 079 037 114 124 062

VT08 Vị trí gần TT Thương mại 670 048 021 202 206 081 046

VT10 Vị trí gần bệnh viện 532 169 119 052 065 019 257

TN1 Có các cơ sở vui chơi 180 259 062 123 165 082 819

TN2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao 244 -.030 085 289 279 151 688

TN3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố 219 275 184 098 240 096 635

MT2 Hàng xóm xung quanh 233 714 052 196 037 080 221

MT4 Tình hình an ninh khu vực 156 747 139 129 076 298 060

MT5 Tiếng ồn xung quanh 081 764 133 227 -.001 201 106

MT6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh 073 835 -.031 010 078 299 098

BC1 Uy tín người bán 270 230 081 147 031 683 086

BC2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp 194 225 128 009 117 730 116

BC3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 058 258 290 -.004 109 745 -.035 BC4 Tiến độ xây dựng so với kế hoạch -.094 194 346 213 -.011 587 201

Tổng phương sai trích là 67.005% > 50% cho thấy 7 nhân tố này giải thích được 67.005% biến thiên của dữ liệu Hệ số tải nhân tố của các biến quan sát đều

>0.5, đạt yêu cầu về kiểm định giá trị hội tụ nên không có biến quan sát nào bị loại.

Phân tích h ồ i quy và ki ểm đị nh các gi ả thuy ế t nghiên c ứ u

4.4.1 Mô tả các biến trong mô hình hồi quy Để thuận tiện cho phân tích hồi quy, các thành phần trong mô hình nghiên cứu sau khi phân tích EFA được định nghĩa và mô tả lại như sau:

Quyết định mua nhà (QĐ) bao gồm ba yếu tố quan trọng: đầu tiên, tôi đang lên kế hoạch để mua nhà (QĐ1); thứ hai, tôi đang nỗ lực để thực hiện việc mua nhà (QĐ2); và cuối cùng, tôi đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định mua nhà (QĐ3).

Yếu tố "Vị trí nhà" được xác định là biến độc lập TC, bao gồm 7 biến quan sát quan trọng: Vị trí gần nơi làm việc (VT03), gần trường học (VT04), gần nơi đang sống (VT05), gần tuyến đường chính (VT06), gần chợ (VT07), gần trung tâm thương mại (VT08), và gần bệnh viện (VT10).

Yếu tố "Môi trường sống" (MT) là một biến độc lập quan trọng, bao gồm bốn biến quan sát chính: Hàng xóm xung quanh (MT2), Tình hình an ninh khu vực (MT4), Tiếng ồn xung quanh (MT5) và Ô nhiễm của môi trường xung quanh (MT6) Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và sự hài lòng của cư dân trong khu vực.

Yếu tố “Tình hình tài chính” (TC) được xác định thông qua 5 biến quan sát quan trọng: Giá nhà (TC1), Khả năng thế chấp (TC2), Khả năng thanh toán (TC3), Lãi suất vay (TC4) và Thu nhập (TC5) Những biến này đóng vai trò quyết định trong việc đánh giá sức khỏe tài chính của cá nhân hoặc hộ gia đình.

Yếu tố "Thiết kế và kiến trúc nhà" (TK) bao gồm 5 biến quan sát: Loại nhà (ĐĐ1), Diện tích sử dụng (ĐĐ2), Thiết kế và trang trí bên trong (ĐĐ3), Kiến trúc bên ngoài ngôi nhà (ĐĐ4), và Số tầng của ngôi nhà (KG5) Biến quan sát KG5 được chuyển sang yếu tố "Thiết kế và kiến trúc nhà" do tính phù hợp của nó, vì vậy biến này không bị loại.

Yếu tố “Không gian sống” được xác định là biến độc lập KG, bao gồm bốn biến quan sát: Diện tích của nhà bếp (KG1), Diện tích phòng khách (KG2), Số lượng phòng ngủ (KG3) và Số lượng phòng tắm (KG4).

Yếu tố "Bằng chứng thực tế" (BC) là một biến độc lập, bao gồm bốn biến quan sát quan trọng: Uy tín của người bán (BC1), thông tin tham khảo từ bạn bè và đồng nghiệp (BC2), tình trạng pháp lý của ngôi nhà (BC3), và tiến độ xây dựng so với kế hoạch (BC4).

Yếu tố "Tiện nghi công cộng" (TN) bao gồm ba biến quan sát quan trọng: sự hiện diện của các cơ sở vui chơi và công viên (TN1), các câu lạc bộ thể dục thể thao (TN2), và hệ thống chiếu sáng đường phố (TN3).

Mô hình nghiên cứu đã được điều chỉnh sau khi đánh giá độ tin cậy của thang đo và thực hiện phân tích nhân tố EFA, nhằm phục vụ cho việc phân tích hồi quy.

Hình 4 1: Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh

Trong phân tích hồi quy, chúng tôi sẽ kiểm định bảy giả thuyết liên quan đến quyết định mua nhà Cụ thể, giả thuyết H1 khẳng định rằng tình hình tài chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Giả thuyết H2 cho rằng thiết kế và kiến trúc của ngôi nhà cũng có tác động đến sự lựa chọn của người mua Cuối cùng, giả thuyết H3 chỉ ra rằng không gian sống là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng trong việc mua nhà.

Vị trí của ngôi nhà đóng vai trò quan trọng trong quyết định của người mua, vì nó ảnh hưởng đến sự thuận tiện và kết nối với các tiện nghi công cộng Các yếu tố như trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại gần đó cũng tác động mạnh đến sự lựa chọn của người tiêu dùng Bên cạnh đó, môi trường sống, bao gồm không gian xanh và an ninh khu vực, cũng là yếu tố quyết định trong việc lựa chọn nhà ở Cuối cùng, bằng chứng thực tế từ những người đã sống tại khu vực đó sẽ cung cấp thông tin giá trị, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

Trước khi phân tích hồi quy, cần được xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa các biến thông qua ma trận hệ số tương quan sau:

Bảng 4 9: Ma trận hệ số tương quan giữa các biến

VT MT TC TK BC KG TN QĐ

QĐ Pearson Correlation 516 ** 516 ** 559 ** 563 ** 594 ** 446 ** 553 ** 1 Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 000 000

Ma trận hệ số tương quan cho thấy biến phụ thuộc Quyết định mua nhà (QĐ) có mối tương quan với bảy biến độc lập Mặc dù các biến độc lập cũng có sự tương quan với nhau, nhưng hệ số tương quan thấp cho thấy khả năng không xảy ra hiện tượng tự tương quan Do đó, có thể kết luận rằng các biến độc lập này có thể được đưa vào phân tích hồi quy để đo lường mức độ ảnh hưởng đến quyết định mua của người tiêu dùng.

4.4.3 Phân tích hồi quy bội

4.4.3.1 Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Phân tích hồi quy bội được thực hiện để đánh giá ảnh hưởng của bảy yếu tố: “Tình hình tài chính”, “Thiết kế và kiến trúc nhà”, “Không gian sống”, “Vị trí nhà”, “Tiện nghi công cộng”, “Môi trường sống” và “Bằng chứng thực tế” đến quyết định mua nhà Phương pháp “Enter” được sử dụng để đưa tất cả các biến độc lập vào cùng một lúc, cho phép đo lường tác động của chúng Các kiểm định bao gồm hệ số xác định R² điều chỉnh và kiểm định mức ý nghĩa F, đồng thời kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến thông qua hệ số VIF Cuối cùng, các giả định của hồi quy được kiểm tra để đảm bảo tính hợp lệ của mô hình, bao gồm kiểm tra mối quan hệ tuyến tính và phương sai phần dư không đổi qua biểu đồ phân tán Scatterplot, phân phối chuẩn của phần dư qua biểu đồ Histogram, và tính độc lập của phần dư bằng thống kê Durbin-Watson.

- Kiểm định tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc

Bảng 4 10: Bảng tóm tắt mô hình

Hiệu chỉnh Sai số ước lượng Hệ số Durbin-

Phân tích hồi quy cho thấy mô hình có hệ số R² là 0.626 và hệ số R² hiệu chỉnh là 0.613, cho thấy sự tương quan chặt chẽ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc (0.5 < R² < 0.8) Hệ số R² hiệu chỉnh chỉ ra rằng 7 biến độc lập trong mô hình đã giải thích được 61,3% sự biến thiên của biến phụ thuộc.

Tổng các Bậc tự Bình phương độ lệch Giá trị F Giá trị Sig.

Mô hình bình phươngdo (df)

- Kiểm định sự phù hợp tổng thể của mô hình hồi quy

Bảng 4 11: Bảng phân tích ANOVA

Hàm ý về giải pháp và kết luận

Các hàm ý v ề gi ả i pháp

Dựa trên kết quả phân tích từ chương 4, tác giả đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường tác động tích cực đến quyết định mua nhà của khách hàng, đồng thời nâng cao khả năng cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản.

5.1.1 Hàm ý về giải pháp đối với tình hình tài chính.

Nghiên cứu cho thấy tình hình tài chính là yếu tố quyết định lớn nhất trong việc mua nhà, với giá nhà, lãi suất, khả năng chi trả hàng tháng và thu nhập của khách hàng là những yếu tố chủ chốt Đặc biệt, đối tượng khảo sát là khách hàng trẻ tuổi có khả năng tài chính hạn chế, khiến họ rất quan tâm đến vấn đề này, tạo ra rào cản trong việc sở hữu nhà Giải pháp vay thế chấp được xem là một trong những cách giúp khách hàng trẻ tuổi tiếp cận nhà ở Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cần cung cấp thông tin đầy đủ về các giải pháp vay mua nhà, đơn giản hóa thủ tục và hồ sơ vay, từ đó hỗ trợ khách hàng vượt qua khó khăn tài chính Hơn nữa, nếu thời gian vay mua nhà được kéo dài, khách hàng sẽ có khả năng chi trả tốt hơn, giảm bớt áp lực nợ hàng tháng.

5.1.2 Hàm ý về giải pháp đối với bằng chứng thực tế

Theo nghiên cứu, bằng chứng thực tế được xác định là yếu tố quan trọng thứ hai tác động đến quyết định mua nhà, đồng thời ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng.

Khách hàng thường phải tích lũy nhiều năm để mua nhà, vì vậy việc xây dựng lòng tin với doanh nghiệp bất động sản là rất quan trọng Doanh nghiệp cần tạo dựng uy tín thông qua chất lượng công trình, tiến độ hoàn thành dự án và việc giao nhà đúng hẹn Sự hài lòng của khách hàng và những đánh giá tích cực sẽ ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà của khách hàng tiềm năng Tình trạng pháp lý của căn nhà cũng là yếu tố quan trọng, vì vậy những căn nhà có đầy đủ giấy tờ hợp pháp luôn được ưu tiên lựa chọn.

5.1.3 Hàm ý về giải pháp đối với không gian sống

Theo nghiên cứu, yếu tố không gian sống đứng thứ ba trong các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, chỉ sau tài chính và bằng chứng thực tế Khách hàng hiện nay chú trọng đến không gian sống vì nó tác động trực tiếp đến đời sống của họ Họ ưa chuộng những ngôi nhà có quy mô vừa phải, với diện tích hợp lý và giá cả phải chăng Cụ thể, số lượng phòng ngủ và diện tích phòng khách là những yếu tố được quan tâm nhiều nhất Do đó, các doanh nghiệp bất động sản nên phát triển những căn nhà có diện tích từ 76-100m2 (46.5%) và giá trong khoảng 9-14 triệu/m2 (34.3%) để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

5.1.4 Hàm ý về giải pháp đối với vị trí nhà

Theo nghiên cứu, vị trí nhà là yếu tố quan trọng thứ tư, ảnh hưởng trực tiếp đến lối sống của khách hàng Thời gian di chuyển đến nơi làm việc trở nên quan trọng, đặc biệt khi giá xăng tăng cao Do đó, việc chọn mua nhà gần nơi làm việc, chợ và trường học là hợp lý để thuận tiện cho cuộc sống hàng ngày Ngoài ra, người dân cũng phải đối mặt với tình trạng ùn tắc giao thông nghiêm trọng vào giờ cao điểm tại thành phố Hồ Chí Minh.

Dịch vụ giao thông công cộng tại Chí Minh vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là những người lo ngại về ô nhiễm môi trường khi chọn vị trí gần khu công nghiệp Những người có ý định xây dựng nhà trên nền móng riêng thường quan tâm hơn đến vị trí so với những người mua chung cư Điều này cho thấy rằng yếu tố vị trí nhà ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà, và các doanh nghiệp bất động sản nên chú trọng lựa chọn vị trí gần nơi làm việc, chợ, trường học để phù hợp với nhu cầu của khách hàng mục tiêu.

5.1.5 Hàm ý về giải pháp đối với thiết kế và kiến trúc nhà

Nghiên cứu cho thấy thiết kế và kiến trúc nhà là yếu tố quan trọng thứ năm trong quyết định mua nhà, với tính năng nội thất được đánh giá cao hơn tính năng bên ngoài Hầu hết người tham gia khảo sát ưu tiên mua nhà riêng hơn căn hộ chung cư, mặc dù giá căn hộ thấp hơn, chỉ có 15,5% sẵn sàng chọn chung cư Sự phát triển đa dạng trong cuộc sống dẫn đến yêu cầu cao về tính thẩm mỹ của khách hàng Do đó, các doanh nghiệp bất động sản nên đa dạng hóa thiết kế và loại hình nhà ở để phát triển những ngôi nhà đẹp, tối ưu không gian và tiện ích.

5.1.6 Hàm ý về giải pháp đối với tiện nghi công cộng

Nghiên cứu cho thấy rằng khách hàng trẻ tuổi hiện nay rất chú trọng đến các tiện nghi công cộng, đặc biệt là những người có nhu cầu mua nhà riêng Tiện nghi công cộng chính là điểm mạnh của nhà chung cư, vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung phát triển các tiện ích như giải trí, mua sắm, giáo dục và thể thao Việc này không chỉ giúp tăng cường quyết định mua nhà của khách hàng trẻ mà còn khuyến khích họ chuyển sang lựa chọn nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu về tiện nghi công cộng.

5.1.7 Hàm ý về giải pháp đối với môi trường sống

Môi trường sống xung quanh dự án ngày càng được cả người lớn tuổi và giới trẻ quan tâm, vì họ nhận thức rõ tầm quan trọng của nó đối với cuộc sống hàng ngày Nghiên cứu cho thấy người mua nhà đặc biệt chú trọng đến an ninh khu vực và mong muốn cảm giác an toàn Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cần chú trọng cung cấp dịch vụ an ninh cho khách hàng tại các dự án của họ Ngoài ra, hàng xóm, tiếng ồn và ô nhiễm cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, vì khách hàng cảm thấy an tâm hơn khi có những người láng giềng đáng tin cậy.

K ế t lu ậ n 56 Tài

Nghiên cứu này đã cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM, xác định 7 yếu tố chính bao gồm tình hình tài chính, bằng chứng thực tế, không gian sống, vị trí nhà, thiết kế và kiến trúc, môi trường sống, và tiện nghi công cộng Kết quả cho thấy 83% khách hàng mong muốn mua nhà với giá dưới 20 triệu/m², trong khi 90% ưu tiên chọn nhà có diện tích nhỏ dưới 100m² Đặc biệt, 85% khách hàng thích nhà xây trên nền móng riêng Những người có gia đình và thu nhập từ 10-14 triệu/tháng có nhu cầu mua nhà cao hơn, trong khi người độc thân và dưới 25 tuổi có nhu cầu thấp hơn Nghiên cứu này cung cấp thông tin giá trị cho các nhà phát triển và tiếp thị bất động sản trong việc lập kế hoạch và chiến lược phát triển.

Nghiên cứu này, mặc dù đã đóng góp về lý thuyết và thực tiễn, vẫn có một số hạn chế đáng lưu ý Cụ thể, nghiên cứu chỉ được thực hiện trên mẫu thuận tiện, tập trung vào khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh, với đối tượng nghiên cứu là nhà chung cư và nhà phố Hơn nữa, nghiên cứu chủ yếu áp dụng lý thuyết marketing trong phân tích thị trường nhà đất, do đó chưa thể khái quát hóa kết quả cho tổng thể Điều này có thể dẫn đến sự khác biệt trong kết quả ở các tỉnh thành và khu vực khác do sự khác biệt về địa điểm, đối tượng khảo sát và nhu cầu thị trường.

Nghiên cứu tiếp theo nên được thực hiện tại nhiều khu vực khác nhau với cỡ mẫu lớn hơn và tính đại diện tốt hơn, bao gồm các đối tượng như công nhân, doanh nhân và nhà quản lý, cũng như mở rộng độ tuổi trên 40 Cần mở rộng phạm vi nghiên cứu về loại hình nhà biệt thự và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm yếu tố chính trị, văn hóa, kinh tế và các yếu tố tự nhiên như đặc điểm địa hình, tình trạng môi trường, tiện ích và rủi ro tự nhiên Các yếu tố kinh tế như khả năng sinh lợi từ bất động sản, chính sách thuế và khuyến khích đầu tư bên ngoài cũng cần được xem xét Ngoài ra, yếu tố xã hội như biến động dân số, chất lượng dịch vụ y tế và giáo dục, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm, trình độ dân trí và an ninh cộng đồng cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà.

1 Công ty Nghiên cứu thị trường FTA (2007), “Nhận diện khách hàng mục tiêu thị trường nhà ở/căn hộ quy hoạch tại Tp.HCM”.

2 Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), “phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS”, NXB Thống kê 2005.

3 Nguyễn Đình Thọ (2011), “Phương pháp nghiên cứu”, NXB Lao Động Xã Hội.

4 Trần Thanh Hùng (2008), ”Nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

5 Ajzen, I (1991) “The theory of planned behavior” Organizational Behavior and Human Decision Processes, 50, 179-211.

6 Alaghbari Wa‟el, Salim Azizah and Dola Kamariah (2009), “Housing shortage for low-income in Yemen: causes and suggestions”, International Journal of

Housing Markets and Analysis Vol 2 No 4, 2009 pp 363-372

7 Alaghbari Wa‟el, Salim Azizah and Dola Kamariah, Abang Abdullah Abang Ali (2010), “Developing affordable housing design for low income in Sana’a,

Yemen”, International Journal of Housing Markets and Analysis Vol 4 No 1,

8 Bum Suk Kim (2009) ,“The Impact Of The Global Financial Crisis On Asia-

Pacific Real Estate Markets: Evidence From Korea, Japan, Australia And U.S. Reits”

9 Chyi Lin Lee (2008), “Housing in Australia as a portfolio investment”, International Journal of Housing Markets and Analysis Vol 1 No 4, 2008 pp. 352-361

10 Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., & Plimmer, F (2003) “Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and Australia” Property Management, 21(5), 295-314.

11 David Meen and Geoffrey Meen (2002), “Social Behaviour as a Basis for

Modelling the Urban Housing Market: A Review The University of Reading.”

12 Djebarni Ramdane và Al-Abed Abdullah (2000), “Satisfaction level with neighbourhoods in low-income public housing in Yemen”, Property

13 Fan Wu (2010), “Housing environment preference of young consumers in

Guangzhou, China”, Property Management Vol 28 No 3, 2010 pp 174-192

14 Gregory Southey (2011), “The Theories of Reasoned Action and Planned

Behaviour Applied to Business Decisions: A Selective Annotated Bibliography”.

15 Han, H., & Kim, Y (2010) “An investigation of green hotel customer’s decision formation: Developing an extended model of the theory of planned behavior” International Journal of Hospitality Management, 29 (4), 659-668.

16 Iman, N., Ahmad, S., & Ahmadreza, V (2012) “Housing valuation model: An investigation of residential properties in Tehran International Journal of Housing Markets and Analysis, 5(1), 20-40.

17 Ivy Drafor Amenyah (2013), “factors determining residential rental prices”, Asian Economic and Financial Review, 2013, 3(1):39-50

18 James E Larsen (2009), “The impact of buyer-type on house price”, International Journal of Housing Markets and Analysis Vol 3 No 1, 2010 pp.60-68

19 Kuang Weida và Li Xiaowei (2012), “Does China face a housing affordability issue? Evidence from 35 cities in China”, International Journal of Housing

Markets and Analysis Vol 5 No 3, 2012

20 Kueh Chiok Choo and Chiew Fei Ha(2005), “factors influencing house buyers' purchasing decision”

21 Lai Ying and Xin Janet Ge (2009), “Media’s Influences On Purchasing Of Real

Estate - Case Of Guangzhou, China“, Proceedings of the PRRES Conference

22 Lee Hong Sharon Yam và McGreal W Stanley (2010), “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing”.

23 Majd Al-Homoud (2008), “The low-income housing market in Jordan”, International Journal of Housing Markets and Analysis Vol 2 No 3, pp.233- 252

24 Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad (2011), „Factors Affecting

Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan”, Research Journal of Applied Sciences, Engineering and Technology

25 Opoku Robert A and Abdul-Muhmin Alhassan G (2010), “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia “, Habitat International Volume 34, Issue 2, April 2010, Pages 219-227

26 Phadungyat Phatcharin (2008), “Factors influencing the selection of serviced apartments by female business travelers”

27 Phan Thanh Si (2012), “Key factors affecting house purchase decision of customers in vietnam”

28 Philip Kotler (2009) “Principles of Marketing a globbal perspective”, Pearson education south Asia Pte Ltd, 117-132

29 Philip Kotler and Gary Amstrong (1996), “Principles of Marketing”, 7 th edition, Prentice Hall, New Jersey.

30 Phungwong Ornticha (2005), “Factors influencing home purchase intention of

31 Sengul, H., Yasemin, O., & Eda, P (2010) “The assessment of the housing in the theory of Maslow’s hierarchy of needs” European Journal of Social

32 Shyue Chuan, Chong, Bik Kai, Sia, Wah Wan, Cheong , Soo Sung, Hng (2011),

“House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley,

33 Susilawati Connie and Fernando B Anunu (2001), “Motivation and perception factors influence buying home behaviour in Dilly, East Timor”, University of

South Australia, Adelaide, South Australia.

34 Xiao, Q., & Tan, G (2007) “Signal extraction with kalman filter: A study of the

Hong Kong property price bubbles” Urban Studies, 44(4), 865-888.

PHỤ LỤC 1: NỘI DUNG THẢO LUẬN NHÓM

Tôi là sinh viên cao học tại Đại học Kinh Tế TP.HCM Hôm nay, chúng tôi rất vui mừng chào đón anh/chị để thảo luận về các yếu tố và thang đo trong mô hình nghiên cứu ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM.

Chúng tôi rất mong nhận được sự đóng góp nhiệt tình từ anh/chị để giúp đề tài nghiên cứu thành công Chúng tôi cam kết bảo mật mọi thông tin mà anh/chị cung cấp và chỉ sử dụng chúng cho mục đích nghiên cứu và tổng hợp.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của anh/chị !

1 Theo anh/chị, những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua nhà? Xin vui lòng giải thích?

2 Theo anh/chị, những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà trong bảng dưới đây có dễ hiểu và phù hợp không? Anh/Chị có đề xuất bổ sung và hiệu chỉnh không? Vì sao?

Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của người mua không? Có/

2 Khả năng thế chấp tối đa

3 Khả năng thanh toán nợ hàng tháng tối đa

5 Thu nhập của khách hàng

6 Thời gian thanh toán nợ vay

7 Lệ phí trước bạ mua nhà

8 Loại nhà (chung cư, nhà riêng, biệt thự)

9 Diện tích sử dụng của ngôi nhà

10 Thiết kế và trang trí bên trong

11 Thiết kế bên ngoài ngôi nhà

Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của người mua không? (tiếp theo) Có/

16 Số tầng của ngôi nhà

17 Sức hấp dẫn của khu vực

18 Chiều rộng của lòng đường phía trước nhà

19 Vị trí gần nơi làm việc

20 Vị trí gần trường học

21 Vị trí gần gia đình người thân

22 Vị trí gần với các tuyến đường chính

23 Vị trí gần chợ hoặc siêu thị

24 Vị trí gần các trung tâm thương mại

25 Vị trí gần trung tâm y tế hoặc bệnh viện

26 Có các cơ sở vui chơi giải trí, công viên

27 Có câu lạc bộ thể dục thể thao

28 Có hệ thống chiếu sáng đường phố

32 Chất lượng của cơ sở hạ tầng

35 Tình hình an ninh khu vực

37 Ô nhiễm của môi trường xung quanh

38 Danh tiếng và Uy tín người bán thông qua các dự án mà họ đã và đang phát triển

39 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp.

Xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của anh/chị.

PHỤ LỤC 2: BẢNG CÂU HỎI CHÍNH THỨC

Tôi là sinh viên cao học chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Khóa 21 tại trường Đại học Kinh tế TP.HCM Hiện tại, tôi đang tiến hành nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM”.

Chúng tôi rất mong nhận được sự hỗ trợ từ anh/chị và các bạn bằng cách dành khoảng 10 phút để trả lời bảng câu hỏi dưới đây Ý kiến của anh/chị là nguồn dữ liệu quý giá, đóng góp quan trọng cho sự thành công của nghiên cứu này Chúng tôi cam kết bảo mật thông tin và chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu, không vì lợi nhuận Nếu anh/chị có bất kỳ ý kiến đóng góp nào, xin vui lòng liên hệ qua email nhanvpt102@gmail.com.

Lưu ý: nếu anh/chị không quan tâm đến vấn đề nhà ở và cũng không có ý định mua nhà ở, xin vui lòng không thực hiện bảng khảo sát này.

Xin chân thành cảm ơn.

PHẦN I: CÁC YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ

Xin Anh (Chị) hãy xem xét cẩn thận từng yếu tố và dựa trên quan điểm, hiểu biết cùng kinh nghiệm của mình để đánh giá tầm quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Xin vui lòng chọn câu trả lời mà Anh (Chị) cho là phù hợp nhất.

Thang đánh giá từ 1 đến 5:

(1) Hoàn toàn không quan trọng……… (5) Rất quan trọng

(1) Hoàn toàn không đồng ý ………… (5) Rất đồng ý

1 Anh/Chị hãy cho biêt anh/chị có đồng ý với những câu sau đây không? (1-hoàn toàn không đồng ý…5-rất đồng ý) Mức độ đồng ý

1 Tôi đang có kế hoạch để mua nhà 1 2 3 4 5

2 Tôi đang cố gắng để mua nhà 1 2 3 4 5

3 Tôi là người quan trọng đóng góp vào quyết định mua nhà 1 2 3 4 5

2 Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của anh/chị không? (1-hoàn toàn không quan trọng … 5-rất quan trọng)

2 Khả năng thế chấp tối đa của anh/chị 1 2 3 4 5

3 Khả năng thanh toán nợ hàng tháng tối đa của anh/chị 1 2 3 4 5

5 Thu nhập của Anh (Chị) 1 2 3 4 5

6 Thời gian thanh toán nợ vay 1 2 3 4 5

7 Lệ phí trước bạ mua nhà 1 2 3 4 5

3 Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của anh/chị không?

1 Loại nhà (chung cư, nhà riêng, biệt thự) 1 2 3 4 5

2 Diện tích sử dụng của ngôi nhà 1 2 3 4 5

3 Thiết kế và trang trí bên trong 1 2 3 4 5

4 Thiết kế bên ngoài ngôi nhà 1 2 3 4 5

5 Số tầng của ngôi nhà 1 2 3 4 5

5 Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của anh/chị không? Mức độ quan trọng

1 Sức hấp dẫn của khu vực 1 2 3 4 5

2 Chiều rộng của lòng đường phía trước nhà 1 2 3 4 5

3 Vị trí gần nơi làm việc 1 2 3 4 5

4 Vị trí gần trường học 1 2 3 4 5

5 Vị trí gần nhà của bố, mẹ, anh, chị hoặc gần nơi đang sống 1 2 3 4 5

6 Vị trí gần với các tuyến đường chính 1 2 3 4 5

7 Vị trí gần chợ hoặc siêu thị 1 2 3 4 5

8 Vị trí gần các trung tâm thương mại 1 2 3 4 5

9 Vị trí gần khu vực công nghiệp 1 2 3 4 5

10 Vị trí gần trung tâm y tế hoặc bệnh viện 1 2 3 4 5

1 Có các cơ sở vui chơi giải trí, công viên 1 2 3 4 5

2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao 1 2 3 4 5

3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố 1 2 3 4 5

1 Chất lượng của cơ sở hạ tầng 1 2 3 4 5

4 Tình hình an ninh khu vực 1 2 3 4 5

6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh 1 2 3 4 5

1 Danh tiếng và Uy tín người bán thông qua các dự án mà họ đã và đang phát triển

2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp 1 2 3 4 5

3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 1 2 3 4 5

4 Tiến độ xây dựng theo kế hoạch của ngôi nhà 1 2 3 4 5

PHẦN II: THÔNG TIN CHUNG

Xin anh/chị vui lòng đánh dấu vào các ô trống thích hợp Những thông tin này hòan tòan đươc giữ bí mật.

2 Tình trạng hôn nhân Độc thân Độc thân, có con Đã lập gia đình, đã có con Đã ly hôn

Cao đẳng Trên đại học

Công nhân Doanh nhân/ Nhà quản lý

Nhân viên Khác (xin ghi rõ): ……….

6.Thu nhập hàng tháng của anh/chị

7.Anh/Chị đã mua hay dự định mua nhà với kích cỡ nhà ở như thế nào?

8.Anh/Chị đã mua hay dự định mua nhà với giá nhà trong khoảng nào?

9.Anh/Chị đã mua hay dự định mua loại nhà nào?

Nhà chung cư Mua đất để tự xây nhà

Nhà xây trên nền móng riêng Loại khác:………

Xin chân thành cám ơn thời gian quý báu của anh/chị.

PHỤ LỤC 3: ĐẶC ĐIỂM MẪU KHẢO SÁT

Frequency Percent Valid Percent Cumulative

Percent Độc thân Đã lập gia đình, chưa có con

69.0 Valid Đã lập gia đình, đã có con 66 31.0 31.0 100.0

Percent Cao đẳng Đại học 14

Kích Cỡ Nhà Muốn Mua

Nhà xây trên nền móng riêng

Mua đất để tự xây nhà 88 41.3 41.3 100.0

PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ ĐÁNH GIÁ ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO

1 Thang đo "Tình hình tài chính"

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Cronbach's Alpha if Item Deleted

TC2 Khả năng thế chấp 24.0094 10.877 596 679

TC3 Khả năng thanh toán 23.7700 11.319 565 689

TC6 Thời gian thanh toán 24.0939 12.378 293 752

TC7 Lệ phí trước bạ 24.2723 13.020 155 790

TC2 Khả năng thế chấp 16.9765 6.617 652 796

TC3 Khả năng thanh toán 16.7371 6.676 703 780

2 Thang đo thành phần “Đặc điểm nhà”

Cronbach's Alpha if Item Deleted ĐĐ1 Loại nhà 10.9671 4.796 684 841 ĐĐ2 Diện tích sử dụng 11.3286 4.910 686 842 ĐĐ3 Thiết kế và trang trí bên trong 11.5962 3.657 803 794 ĐĐ4 Kiến trúc bên ngoài ngôi nhà 11.7277 4.369 719 826

3 Thang đo thành phần “Không gian sống”

KG1 Diện tích của nhà bếp 13.8075 5.260 549 685

KG2 Diện tích phòng khách 13.5540 4.758 613 655

KG3 Số lượng phòng ngủ 13.4695 5.128 516 693

KG4 Số lượng phòng tắm 13.8404 4.946 483 707

KG5 Số tầng của ngôi nhà 14.1362 5.363 387 742

4 Thang đo thành phần “Vị trí nhà”

VT01 Sức hấp dẫn của khu vực 30.4883 35.930 483 846

VT02 Chiều rộng của lòng đường 30.4131 35.979 529 841

VT03 Vị trí gần nơi làm việc 30.2958 34.549 727 825

VT04 Vị trí gần trường học 30.3474 35.115 656 831

VT05 Vị trí gần nơi đang sống 30.7887 34.469 588 836

VT06 Vị trí gần tuyến đường chính 30.6573 35.519 631 833

VT07 Vị trí gần chợ 30.3333 35.223 695 828

VT08 Vị trí gần TT Thương mại 30.6808 34.728 641 831

VT09 Vị trí gần khu công nghiệp 31.3991 38.515 250 868

VT10 Vị trí gần bệnh viện 30.5540 35.956 471 847

VT01 Sức hấp dẫn của khu vực 27.8920 31.304 509 863

VT02 Chiều rộng của lòng đường 27.8169 31.679 525 860

VT03 Vị trí gần nơi làm việc 27.6995 30.296 730 842

VT04 Vị trí gần trường học 27.7512 30.886 652 849

VT05 Vị trí gần nơi đang sống 28.1925 30.354 576 857

VT06 Vị trí gần tuyến đường chính 28.0610 31.124 642 850

VT07 Vị trí gần chợ 27.7371 30.780 714 845

VT08 Vị trí gần TT Thương mại 28.0845 30.861 603 853

VT10 Vị trí gần bệnh viện 27.9577 31.126 515 863

5 Thang đo thành phần “Tiện nghi công cộng”

TN1 Có các cơ sở vui chơi 7.0423 2.041 775 665

TN2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao 7.0986 2.118 658 784

TN3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố 6.9765 2.287 619 820

6 Thang đo thành phần “Môi trường sống”

MT1 Chất lượng của cơ sở hạ tầng 20.8451 9.132 317 823

MT2 Hàng xóm xung quanh 20.7183 8.222 598 756

MT3 Cảnh quang xung quanh 21.3005 9.730 287 820

MT4 Tình hình an ninh khu vực 20.2535 7.954 731 728

MT5 Tiếng ồn xung quanh 20.5728 7.501 687 732

MT6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh 20.2770 7.456 750 717

MT1 Chất lượng của cơ sở hạ tầng 17.3521 7.616 286 878

7 Thang đo thành phần “Bằng chứng thực tế”

BC1 Uy tín người bán 12.7418 3.909 556 755

BC2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp 12.9577 3.852 659 701

BC3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 12.2723 4.171 669 707

BC4 Tiến độ xây dựng so với kế hoạch 12.8028 3.857 524 776

8 Thang đo thành phần “Quyết định mua nhà”

QĐ1 Tôi đang có kế hoạch để mua nhà 7.4930 1.440 560 594

QĐ2 Tôi đang cố gắng để mua nhà 7.4601 1.570 529 633

QĐ3 Tôi là người quan trọng 7.4319 1.596 516 649

PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CÁC THANG ĐO

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.

Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity df

TC5 1.000 589 ĐĐ1 1.000 693 ĐĐ2 1.000 715 ĐĐ3 1.000 797 ĐĐ4 1.000 739

Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared

Rotation Sums of Squared Loadings Total % of

Extraction Method: Principal Component Analysis.

TC5 504 ĐĐ1 652 ĐĐ2 707 ĐĐ3 610 -.613 ĐĐ4 612

Extraction Method: Principal Component Analysis a a 7 components extracted.

TC5 662 ĐĐ1 658 ĐĐ2 622 ĐĐ3 817 ĐĐ4 751

Extraction Method: Principal Component Analysis

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a a Rotation converged in 8 iterations.

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy.

Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity df

TC5 1.000 622 ĐĐ1 1.000 711 ĐĐ2 1.000 718 ĐĐ3 1.000 787 ĐĐ4 1.000 728

Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared

Rotation Sums of Squared Loadings

Extraction Method: Principal Component Analysis.

TC2 Khả năng thế chấp 404 -.268 127 658 -.201 -.007 020

TC3 Khả năng thanh toán 376 -.460 098 545 -.056 018 -.255

TC5 Thu nhập 525 -.399 147 344 006 -.137 -.170 ĐĐ1 Loại nhà 659 074 -.062 -.150 -.470 031 -.149 ĐĐ2 Diện tích sử dụng 714 -.029 162 -.111 -.386 139 -.015 ĐĐ3 Thiết kế và trang trí bên trong 621 279 032 -.097 -.538 -.143 -.045 ĐĐ4 Kiến trúc bên ngoài ngôi nhà 618 344 223 -.054 -.409 -.072 -.051

KG1 Diện tích của nhà bếp 439 033 554 -.149 186 114 029

KG2 Diện tích phòng khách 405 185 554 -.063 339 306 014

KG3 Số lượng phòng ngủ 354 091 590 193 208 286 -.199

KG4 Số lượng phòng tắm 241 279 562 021 -.027 105 221

KG5 Số tầng của ngôi nhà 398 442 271 -.079 -.222 041 314

VT03 Vị trí gần nơi làm việc 618 313 -.342 242 059 322 -.002 VT04 Vị trí gần trường học 609 367 -.310 132 -.075 190 -.017 VT05 Vị trí gần nơi đang sống 456 331 -.434 167 089 -.248 123 VT06 Vị trí gần tuyến đường chính 548 368 -.334 179 235 -.113 027

VT07 Vị trí gần chợ 633 263 -.353 071 250 234 -.007

Vị trí gần trung tâm thương mại (VT08) và bệnh viện (VT10) mang lại sự thuận tiện cho cư dân, trong khi các cơ sở vui chơi (TN1) và câu lạc bộ thể dục thể thao (TN2) tạo điều kiện cho hoạt động giải trí và thể dục Hệ thống chiếu sáng đường phố (TN3) và tình hình an ninh khu vực (MT4) đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn và thoải mái cho người dân Tuy nhiên, tiếng ồn xung quanh (MT5) và ô nhiễm môi trường (MT6) là những vấn đề cần được chú ý để cải thiện chất lượng sống Hàng xóm xung quanh (MT2) cũng ảnh hưởng đến cảm giác cộng đồng và sự gắn kết giữa các cư dân.

BC1 Uy tín người bán 598 -.206 -.142 -.092 045 -.009 445

BC2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp 566 -.308 -.051 -.069 174 -.005 460

BC3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 519 -.507 -.005 -.001 078 094 426 BC4 Tiến độ xây dựng so với kế hoạch 510 -.448 085 013 -.120 -.214 262 Extraction Method: Principal Component Analysis. a 7 components extracted.

TC2 Khả năng thế chấp

TC3 Khả năng thanh toán

TC5 Thu nhập ĐĐ1 Loại nhà ĐĐ2 Diện tích sử dụng ĐĐ3 Thiết kế và trang trí bên trong ĐĐ4 Kiến trúc bên ngoài ngôi nhà

KG1 Diện tích của nhà bếp

KG2 Diện tích phòng khách

KG3 Số lượng phòng ngủ

KG4 Số lượng phòng tắm

KG5 Số tầng của ngôi nhà

VT03 Vị trí gần nơi làm việc

VT04 Vị trí gần trường học

VT05 Vị trí gần nơi đang sống

VT06 Vị trí gần tuyến đường chính

VT07 Vị trí gần chợ

VT08 Vị trí gần TT Thương mại

VT10 Vị trí gần bệnh viện

TN1 Có các cơ sở vui chơi

TN2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao

TN3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố

MT2 Hàng xóm xung quanh

MT4 Tình hình an ninh khu vực

MT5 Tiếng ồn xung quanh

MT6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh

BC1 Uy tín người bán

BC2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp

BC3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà

BC4 Tiến độ xây dựng so với kế hoạch

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. a Rotation converged in 7 iterations.

VT MT TC TK BC KG TN QĐ

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization.

PHỤ LỤC 6: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TƯƠNG QUAN

** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

PHỤ LỤC 7: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH HỒI QUY

TN Tiện nghi công cộng, TC Tình hình tài chính, KG Không gian sống, MT Môi trường sống, VT Vị trí nhà, TK Thiết kế và kiến trúc nhà, BC Bằng chứng vật chất là những yếu tố quan trọng cần xem xét khi đánh giá một bất động sản Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống mà còn góp phần quyết định giá trị tài sản trong thị trường bất động sản Việc chú trọng đến các yếu tố này sẽ giúp người mua đưa ra quyết định thông minh và tối ưu hóa đầu tư của mình.

Enter a Dependent Variable: QĐ Quyết định mua nhà b All requested variables entered.

Model R R Square Adjusted R Square Std Error of the

Nghiên cứu này phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, trong đó các biến độc lập bao gồm tiện nghi công cộng, tình hình tài chính, không gian sống, môi trường sống, vị trí nhà, thiết kế và kiến trúc nhà, cùng với bằng chứng vật chất Kết quả cho thấy các yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành quyết định của người tiêu dùng khi chọn mua nhà.

Mode l Sum of Squares df Mean Square F Sig.

Nghiên cứu này phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, với biến phụ thuộc là quyết định mua nhà (QĐ) và các yếu tố dự đoán bao gồm tiện nghi công cộng (TN), tình hình tài chính (TC), không gian sống (KG), môi trường sống (MT), vị trí nhà (VT), thiết kế và kiến trúc nhà (TK), cùng với bằng chứng vật chất (BC).

TC Tình hình tài chính

TK Thiết kế và kiến trúc nhà

BC Bằng chứng vật chất

TN Tiện nghi công cộng

101 046 122 2.202 029 a Dependent Variable: QĐ Quyết định mua nhà

Tiêu đề	Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Của Khách Hàng Tại TP HCM
Tác giả	Võ Phạm Thành Nhân
Trường học	trường đại học
Thể loại	luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2013
Thành phố	TP. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	92
Dung lượng	631,27 KB