3.2. Nghiên cứu định tính
3.2.1. Thiết kế nghiên cứu định tính
Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá các thành phần và hiệu chỉnh thang đo các thành phần nghiên cứu sơ bộ để phục vụ nghiên cứu định lượng. Tác giả đã tiến hành thảo luận nhóm với 5 người có kiến thức và kinh nghiệm trong ngành bất động sản và 5 khách hàng đang có nhu cầu mua nhà. Tác giả đã sử dụng bảng câu hỏi nghiên cứu định tính được chuẩn bị trước để hướng dẫn việc thảo luận nhóm. Bảng câu hỏi được thiết kế gồm 2 phần chính. Phần đầu gồm những câu hỏi yêu cầu những người tham gia thảo luận nhóm cho biết các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà dựa theo quan điểm và kinh nghiệm của họ. Phần thứ 2 của bảng câu hỏi định tính là đưa ra những câu hỏi yêu cầu những người tham gia thảo luận nhóm đánh giá phát biểu về các thang đo trong mơ hình nghiên cứu có dễ hiểu, rõ ràng chưa và đưa ra sự hiệu chỉnh nếu có. Tác giả đã đưa bảng câu hỏi nghiên cứu định tính cùng với phần cơ sở lý thuyết cho những người tham gia thảo luận nhóm nghiên cứu trước một tuần. Sau đó, tác giả tiến hành tổ chức một buổi thảo luận nhóm để thống nhất ý kiến trả lời những câu hỏi trong bảng câu hỏi nghiên cứu định tính. Nếu có nhiều ý kiến khơng thống nhất thì tác giả sẽ giải thích thêm về câu hỏi để cho mọi người thảo luận tiếp cho đến khi tất cả các ý kiến thống nhất mới dừng lại và chuyển qua câu hỏi kế tiếp.
3.2.2. Kết quả nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính đạt được kết quả là những người tham gia thảo luận nhóm cho rằng sau thời gian thị trường bất động sản trầm lắng, khách hàng tiềm năng trở nên hiểu biết hơn về giao dịch mua bán nhà, bên cạnh việc xem xét tình hình tài chính (giá cả, lãi suất, thời gian thanh tốn), vị trí nhà (gần nơi làm việc, gần bệnh viện, trường học, gần khu công nghiệp), đặc điểm nhà (loại nhà, thiết kế bên trong và bên ngồi), khơng gian sống (diện tích phịng khách, phịng ngủ, nhà bếp), khách hàng cịn xem xét các yếu tố về mơi trường sống (hàng sớm xung quanh, an ninh khu vực, ô nhiễm môi trường), những tiện nghi công cộng (câu lạc bộ thể dục, thể thao, giải trí, khu vui chơi) và bằng chứng thực tế (doanh tiếng và uy tín của chủ đầu tư trên thị trường thông qua các dự án mà chủ đầu tư đã và đang phát triển, tiến độ xây dựng so với kế hoạch). Tình hình tài chính có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng. Nhà tọa lạc tại vị trí thuận tiện sẽ giúp khách hàng tiết kiệm chi phí đi lại khi mà giá xăng ngày càng tăng và đồng thời giúp họ tiết kiệm thời gian đi lại khi mà tình trạng kẹt xe vẫn chưa được giải quyết. Đặc điểm nhà và không gian sống cũng là những yếu tố quan trọng bởi vì nó ảnh hưởng đến giá nhà, không gian sống càng rộng, thiết kế càng đẹp thì giá nhà sẽ càng cao và điều này ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua. Vì vậy, việc chọn một căn nhà có diện tích và thiết kế phù hợp là cần thiết đối với người mua nhà. Vấn đề về môi trường bị ô nhiễm, an ninh công cộng không đảm bảo được đề cập rất nhiều trên các
phương tiện thơng tin vì vậy người mua nhà ngày nay cũng rất quan tâm vấn đề này. Tiện nghi công cộng cũng là một trong những yếu tố quan trọng bởi vì diện tích dành cho cơng viên, khu vui chơi ngày càng giảm, người tiêu dùng cũng ngày càng quan tâm đến sức khỏe nên họ cũng ưu tiên lựa chọn những nơi có câu lạc bộ thể dục thể thao và yếu tố tiên quyết đó là bằng chứng thực tế bởi vì tính minh bạch của thị trường ngày càng kém, bằng chứng thực tế là yếu tố hữu hình đáng tin cậy nhất cho việc đánh giá chi phí và giá trị nhận được.
Như vậy, so với những yếu tố mà tác giả đề nghị ban đầu, những người tham gia thảo luận nhóm đã đề xuất thêm một số biến quan sát là vị trí gần khu cơng nghiệp, tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng theo kế hoạch. Vị trí gần khu cơng nghiệp được thêm vào bởi vì yếu tố này cũng hấp dẫn những người mua nhà đầu tư và cơng nhân. Tình trạng pháp lý của căn nhà và tiến độ xây dựng theo kế hoạch được thêm vào bởi vì đây là yếu tố hữu hình đáng tin cậy nhất. Khách hàng thường ưu tiên chọn mua những căn nhà có giấy tờ hợp pháp và đã được xây dựng hoàn chỉnh.
3.3. Nghiên cứu định lượng
3.3.1. Thiết kế nghiên cứu định lượng
Mục đích của nghiên cứu định lượng là đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người mua nhà. Kích cỡ mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân tích, nghiên cứu này có sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA). Phân tích nhân tố cần có mẫu ít nhất 200 quan sát (Gorsuch, 1983); cịn Hachter (1994) cho rằng kích cỡ mẫu bằng ít nhất 5 lần biến quan sát (Hair và cộng sự, 1998). Dựa vào số biến quan sát trong nghiên cứu này thì số lượng mẫu cần thiết có thể là 200 trở lên. Những quy tắc kinh nghiệm khác trong xác định cỡ mẫu cho phân tích nhân tố EFA là thơng thường thì số quan sát (kích thước mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích nhân tố (Hồng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). Có 39 biến quan sát được dùng trong phân tích cronbach alpha và phân tích nhân tố, vì vậy số lượng mẫu cần thiết phải lớn hơn 200 và đồng thời lớn hơn (5 x 39 =) 195 quan sát. Vì vậy, số lượng mẫu cần thiết phải đạt được trong nghiên cứu này ít nhất là 200 quan sát. Tuy nhiên trong thống kê, số quan sát càng nhiều càng tốt, đồng
thời nhằm tránh những sai sót trong q trình phỏng vấn và nhập liệu cũng như làm sạch dữ liệu, tác giả đã chọn mẫu để thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu định lượng với cỡ mẫu là 250 người tại khu vực TP.HCM. Tác giả đã sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu. Những người có mối quan hệ tốt và sẵn sàng tham gia trả lời sẽ được ưu tiên đưa vào mẫu khảo sát.
Tác giả đã dựa trên nghiên cứu trước đây và tham khảo các ý kiến của chuyên gia trong ngành bất động sản, hiệu chỉnh lại các thang đo phù hợp hơn. Bảng nghiên cứu định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá về quyết định mua nhà của họ và 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Thang đo về sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà gồm tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, khơng gian sống, vị trí nhà, tiện nghi cơng cộng, mơi trường sống xung quanh và bằng chứng thực tế dựa trên thang đo Likert 5 điểm (thay đổi từ 1= Rất không quan trọng, 2 = Không quan trọng, 3 = Trung lập, 4 = Quan trọng và 5 = Rất quan trọng). Thang điểm từ 1 đến 5 thể hiện mức độ quan tâm tăng dần, điểm càng cao càng quan tâm đến vấn đề đó. Tác giả đã mời 2 cộng tác viên cùng với tác giả thực hiện khảo sát số liệu. Các khảo sát viên được tập huấn để hiểu rõ các câu hỏi nghiên cứu và hướng dẫn người tham gia khảo sát trả lời. Sau đó, tác giả cùng các cộng tác viên thực hiện khảo sát tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả và nhóm khảo sát đưa ra hướng dẫn và phát bảng câu hỏi để người tham gia khảo sát trả lời. Những thang đo khó hiểu hoặc người tham gia hiểu chưa đúng thì tác giả hoặc khảo sát viên phải giải thích để họ hiểu rõ và trả lời đúng hướng. Bên cạnh đó, tác giả cũng thực hiện khảo sát thơng qua bảng câu hỏi trực tuyến nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người tham gia khảo sát. Tác giả gửi địa chỉ trang web này tới những người mà tác giả có mối quan hệ tốt để thực hiện khảo sát này.
Sau khi nhận được toàn bộ bảng câu hỏi cần thiết, dữ liệu được mã hóa, làm sạch và được xử lý với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS 20 bằng những phân tích chủ yếu như sau: đánh giá độ tin cậy, giá trị thang đo và kiểm định các giả thuyết.
3.3.2. Xử lý dữ liệu
Dữ liệu thu thập được phân tích và xử lí bằng phần mềm SPSS 20.0. Thang đo các thành phần trong mơ hình nghiên cứu gồm quyết định mua nhà, tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, khơng gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế được đánh giá độ tin cậy thang đo dựa vào hệ số kiểm định Cronbach‟s Alpha của các thành phần thang đo và hệ số Cronbach‟s Alpha của mỗi biến đo lường. Các biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại. Một thang đo có độ tin cậy tốt khi nó biến thiên trong khoảng từ 0,7 đến 0,80. Nếu Cronbach alpha lớn hơn hoặc bằng 0,6 là thang đo có thể chấp nhận được về mặt tin cậy (Nunnally và Bernstein, 1994). Để sử dụng EFA kích thước mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100 và 1 biến đo lường cần tối thiểu là 5 quan sát (Hair và cộng sự, 2006). Nghiên cứu này thực hiện với khoảng 39 biến đo lường cần tối thiểu là 195 (39x5) quan sát là thỏa điều kiện phân tích EFA. Như vậy việc khảo sát 213 người tiêu dùng là số lượng đủ đáp ứng điều kiện để phân tích EFA. Thang đo các thành phần trong mơ hình nghiên cứu sau khi đánh giá độ tin cậy đạt yêu cầu sẽ được phân tích nhân tố khám phá EFA để đo lường sự hội tụ và rút gọn biến quan sát trước khi phân tích hồi quy. Phân tích EFA sử dụng kiểm định sự tương quan giữa các biến đo lường bằng Barlett với mức ý nghĩa 5% (Hair và cộng sự, 2006); kiểm định KMO>0.5 để kiểm định độ tương quan (Kaiser, 1974). Tiêu chí chọn số lượng nhân tố dựa vào chỉ số Eigenvalues >1 và mơ hình lý thuyết có sẵn (Garson, 2003). Kiểm định sự phù hợp mơ hình EFA so với dữ liệu khảo sát với yêu cầu tổng phương sai trích (Cumulative%) ≥ 50% (Nguyễn Đình Thọ, 2011). Kiểm định giá trị hội tụ để đạt được độ giá trị phân biệt, các biến có hệ số tải nhân tố (factor loading) phải ≥ 0.5, các biến có hệ số tải nhân tố (factor loading) < 0.5 sẽ bị loại (Jun và cộng sự, 2002). Phân tích hồi quy “Enter” được áp dụng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng quyết định mua của người mua nhà. Mơ hình hồi quy sẽ được kiểm định độ phù hợp bằng kiểm định F và R2. Các giả thuyết nghiên cứu được kiểm định với mức ý nghĩa Sig<0,05. Kiểm định đa cộng tuyến bằng hệ số phóng đại phương sai VIF<10.
3.4. Mơ hình nghiên cứu và thang đo
Sau khi thực hiện nghiên cứu định tính, những người tham gia thảo luận nhóm đã đồng ý với các thành phần trong mơ hình nghiên cứu và khơng có đề xuất mở rộng thêm. Do đó, mơ hình nghiên cứu vẫn được giữ nguyên như mơ hình nghiên cứu đề xuất (hình 2.2). Tuy nhiên, những người tham gia thảo luận có đề nghị thay đổi một số biết quan sát đo lường các thành phần trong mơ hình nghiên cứu cho phù hợp với hiện trạng ngành bất động sản. Các thành phần của mơ hình nghiên cứu được thiết kế thang đo để thực hiện thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu định lượng như sau:
• Thang đo thành phần “quyết đinh mua nhà”
Có sự liên kết giữa "ý định mua" và "quyết định mua" của khách hàng, đặc biệt là các quyết định liên quan đến mua bất động sản (Ajzen, 1991; Han và Kim, 2010). Quyết đinh mua nhà bao gồm các biến quan sát: tơi đang có kế hoạch để mua nhà, tơi đang cố gắng để mua nhà và tôi là người quan trọng để đóng góp vào quyết định mua nhà (Phan Thanh Si,2012; Ajzen,1991, Shyue và cộng sự, 2011)
Bảng 3. 1: Thang đo thành phần Quyết định mua nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
“Quyết định mua nhà” Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1. Tơi đang có kế hoạch để mua nhà QĐ01 Phan Thanh Si
(2012); Ajzen (1991); Han & Kim (2010); Kunshan & Yiman (2011); Shyue(2011);
2. Tôi đang cố gắng để mua nhà QĐ02
3. Tơi là người quan trọng để đóng góp vào quyết
định mua nhà QĐ03
• Thang đo thành phần “tình hình tài chính”
“Tình hình tài chính” ảnh hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng, bao gồm: giá nhà (Kueh và Chiew, 2005), thu nhập, thuế (Mwfeq và cộng sự, 2011), khả năng thế chấp, khả năng thanh toán, lãi suất vay (Shyue và cộng sự, 2011), thời gian thanh tốn, lệ phí trước bạ (Si, 2012). Vì vậy, thang đo thành phần tình hình tài chính gồm các biến quan sát như sau:
Bảng 3. 2: Thang đo thành phần Tình hình tài chính
Các biến quan sát trong thang đo thành
phần “tình hình tài chính” Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1. Giá nhà TC01 Kueh và Chiew(2005);
Shyue và cộng sự(2011); Phan Thanh Si (2012); Lee và McGreal (2010);
Susilawati và công
sự(2001); Opoku & Abdul- Muhmi(2010); Mwfeq và cộng sự(2011); Kuang và Li (2012).
2. Khả năng thế chấp tối đa TC02
3. Khả năng thanh toán nợ hàng tháng tối đa TC03
4. Lãi suất vay TC04
5. Thu nhập TC05
6. Thời gian thanh tốn nợ vay TC06
7. Lệ phí trước bạ mua nhà TC07
• Thang đo thành phần “đặc điểm nhà”
Tùy khả năng tài chính, người mua nhà xem xét loại nhà như căn hộ, chung cư hay nhà được xây dựng chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010). Diện tích sử dụng của ngôi nhà cũng là một yếu tố quan trọng (Si, 2012). Shyue và cộng sự (2011) cho rằng thiết kế bên trong và bên ngoài cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến sự chọn lựa của người mua. Vì vậy, thang đo thành phần đặc điểm của nhà gồm các biến quan sát như sau:
Bảng 3. 3: Thang đo thành phần Đặc điểm nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần “đặc điểm nhà”
Kí
hiệu Tài liệu tham khảo
1. Loại nhà ĐĐ01 Shyue và cộng sự(2011); Sengul
và cộng sự (2010); Si (2012); Lee và McGreal (2010); Susilawati và công sự (2001); Phadungyat (2008); Opoku và Abdul-Muhmin (2010); Mwfeq (2011); Alaghbari và cộng sự (2010).
2. Diện tích sử dụng của ngơi nhà ĐĐ02
3. Thiết kế và trang trí bên trong ĐĐ03
4. Thiết kế bên ngồi ngơi nhà ĐĐ04
• Thang đo thành phần “khơng gian sống”
Khơng gian sống bao gồm diện tích của phịng khách, diện tích của nhà bếp, số lượng phịng tắm và số lượng phòng ngủ (Opoku and Abdul-Muhmin. 2010). Thiết kế, kích thước và vị trí của các phịng là những yếu tố rất quan trọng trong nội
thất của ngôi nhà (Shyue Chuan và cộng sự, 2011). Như vậy, thang đo thành phần không gian sống gồm các biến quan sát như sau:
Bảng 3. 4: Thang đo thành phần Không gian sống
Các biến quan sát trong thang đo thành phần “Không gian sống”
Kí
hiệu Tài liệu tham khảo
1. Diện tích nhà bếp KG01 Shyue và cộng sự (2011); Opoku and Abdul-Muhmin (2010); Phan Thanh Si (2012); Susilawati và công sự (2001). 2. Diện tích phịng khách KG02 3. Số lượng phịng ngủ KG03 4. Số lượng phịng tắm KG04 5. Số tầng của ngơi nhà KG05 • Thang đo thành phần “vị trí nhà”
Vị trí mang lại những tiện nghi về khỏang cách cho người sống trong ngơi nhà. Vị trí để lựa chọn nhà có thể bị ảnh hưởng bởi "khoảng cách tới trung tâm thương mại", ”Khoảng cách đến chợ hoặc siêu thị”, "khoảng cách đến trường", "khoảng cách đến nơi làm việc" (Adair và cộng sự, 1996), “khoảng cách đến khu vui chơi giải trí" và "khoảng cách đến các tuyến đường chính" (Iman và các cộng sự, 2012). Trần Thanh Hùng (2008) cho rằng sức hấp dẫn của khu vực có ảnh hưởng đến giá cả và quyết định của người mua. Như vậy, thang đo thành phần vị trí nhà gồm các biến quan sát như sau:
Bảng 3. 5: Thang đo thành phần Vị trí nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
“Vị trí nhà” Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1. Sức hấp dẫn của khu vực VT01 Shyue và cộng sự (2011); Trần Thanh Hùng (2008); Phan Thanh Si (2012); Lee