VT MT TC TK BC KG TN QĐ VT Pearson Correlation 1 .355** .350** .515** .338** .210** .467** .516** Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .002 .000 .000 N 213 213 213 213 213 213 213 213 MT Pearson Correlation .355** 1 .305** .434** .545** .189** .409** .516** Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .006 .000 .000 N 213 213 213 213 213 213 213 213 TC Pearson Correlation .350** .305** 1 .322** .532** .224** .347** .559** Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .001 .000 .000 N 213 213 213 213 213 213 213 213 TK Pearson Correlation .515** .434** .322** 1 .380** .395** .489** .563** Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 .000 .000 N 213 213 213 213 213 213 213 213 BC Pearson Correlation .338** .545** .532** .380** 1 .220** .382** .594** Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .001 .000 .000 N 213 213 213 213 213 213 213 213 KG Pearson Correlation .210** .189** .224** .395** .220** 1 .428** .446** Sig. (2-tailed) .002 .006 .001 .000 .001 .000 .000 N 213 213 213 213 213 213 213 213 TN Pearson Correlation .467** .409** .347** .489** .382** .428** 1 .553** Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 .000 .000 N 213 213 213 213 213 213 213 213 QĐ Pearson Correlation .516** .516** .559** .563** .594** .446** .553** 1 Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 .000 .000 N 213 213 213 213 213 213 213 213
Ma trận hệ số tương quan ở trên cho thấy biến phụ thuộc Quyết định mua nhà (QĐ) có tương quan với 7 biến độc lập. Giữa các biến độc lập cũng có tương quan với nhau nhưng hệ số tương quan thấp nên khả năng khơng có hiện tượng tự tương
quan. Vì vậy, có thể kết luận các biến độc lập có thể đưa vào phân tích hồi quy để đo lường mức độ ảnh hưởng đến quyết định mua của người mua nhà.
4.4.3. Phân tích hồi quy bội
4.4.3.1. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
Phân tích hồi quy bội đo lường ảnh hưởng của 7 thành phần gồm: ”Tình hình tài chính”, “Thiết kế và kiến trúc nhà”, “Khơng giang sống”, “Vị trí nhà”, “Tiện nghi công cộng”, “Môi trường sống” và “Bằng chứng thực tế” đến quyết định mua của người mua nhà. Phân tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp “Enter” tức là các biến độc lập được đưa vào cùng một lúc để đo lường ảnh hưởng các biến này đến quyết định mua của người mua nhà. Các kiểm định được áp dụng thông qua hệ số xác định R2 hiệu chỉnh và kiểm định mức ý nghĩa F, đồng thời dự đoán hiện tượng đa cộng tuyến qua hệ số VIF. Cuối cùng là kiểm tra sự vi phạm các giả định của hồi quy để đảm bảo mơ hình phù hợp với lý thuyết hồi quy, bao gồm: kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính và giả định phương sai của phần dư không đổi bằng biểu đồ phân tán Scatterplot, kiểm tra giả định phân phối chuẩn của phần dư bằng biểu đồ Histogram, kiểm tra tính độc lập của phần dư dùng đại lượng thống kê Durblin- Watson.
- Kiểm định tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc
Bảng 4. 10: Bảng tóm tắt mơ hình
Mơ hình R R2 R2
Hiệu chỉnh Sai số ướclượng Hệ số Durbin-Watson
1 .791a .626 .613 .360 1.726
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mơ hình hồi quy có hệ số R2 là 0.626 và hệ số R2 hiệu chỉnh là 0.613 cho thấy sự tương quan chặt chẽ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc (0.5<R2<0.8). Hệ số R2 hiệu chỉnh cho thấy 7 biến độc lập trong mơ hình hồi quy đã giải thích được 61,3% sự biến thiên của biến phụ thuộc.
Tổng các Bậc tự Bình phương độ lệch Giá trị F Giá trị Sig.
Mơ hình bình phươngdo (df)
- Kiểm định sự phù hợp tổng thể của mơ hình hồi quy
Bảng 4. 11: Bảng phân tích ANOVA
Hồi quy 44.594 7 6.371 49.023 .000b
1 Phần dư 26.640 205 0.130
Tổng 71.234 212
Bảng phân tích ANOVA của mơ hình hồi quy cho thấy mơ hình hồi quy có kiểm định F = 49.023, Sig. = 0.000 < 0.05 cho thấy sự phù hợp về tổng thể của mơ hình hồi quy.
- Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
Bảng 4. 12: Bảng tóm tắt kết quả hồi quy
Hệ số chưa chuẩn hóa Hệ số chuẩn hóa Giá trị t Giá trị Sig.
Thống kê đa cộng tuyến Mơ hình B Sai số chuẩn Beta Độ chấp nhận biến Hệ số phóng đại phương sai VIF 1 (Hằng số) -.284 .228 -1.249 .213 VT .120 .043 .150 2.812 .005 .644 1.553 MT .111 .046 .133 2.443 .015 .619 1.616 TC .201 .047 .225 4.314 .000 .670 1.492 TK .131 .051 .144 2.558 .011 .575 1.740 BC .189 .052 .209 3.616 .000 .546 1.832 KG .184 .049 .184 3.748 .000 .761 1.315 TN .101 .046 .122 2.202 .029 .593 1.687
Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu cho thấy các biến đều có mức ý nghĩa Sig < 0.05. Như vậy, giả thuyết H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7 được chấp nhận. Điều này có nghĩa tất cả 7 biến độc lập trong mơ hình đó là: Tình hình tài chính (TC), Thiết kế và kiến trúc nhà (TK), Khơng giang sống (KG), Vị trí nhà (VT), Tiện nghi cơng cộng (TN), Mơi trường sống (MT) và Bằng chứng thực tế (BC) đều có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nhà của khách hàng.
- Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập cho thấy hệ số, 1<Durbin-watson =1.72< 3, là thỏa điều kiện. Hệ số này nằm trong miền chấp nhận giả thuyết khơng có tương quan chuỗi bậc nhất (các phần dư khơng có tương quan chuỗi bậc nhất với nhau). Đồng thời các hệ số phóng đại phương sai VIF < 10 cho thấy các biến độc lập khơng có quan hệ chặt chẽ với nhau nên khơng có hiện tượng đa cộng tuyến xảy ra.
- Kiểm định các vi phạm giả định hồi quy
Kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính cũng như hiện tượng phương sai thay đổi bằng sử dụng đồ thị phân tán Scatterplot như sau:
Hình 4. 2: Đồ thị phân tán Scatterplot
Đồ thị phân tán cho thấy phần dư phân tán ngẫu nhiên xung quanh đường đi qua tung độ 0 và khơng tạo ra hình dạng nào. Như vậy giả định liên hệ tuyến tính và giả định phương sai phần dư thay đổi không bị vi phạm.
Kiểm tra giả định các phần dư phân phối chuẩn bằng sử dụng biểu đồ tần số Histogram như sau:
Hình 4. 3: Biểu đồ tần số Histogram
Biểu đồ tần số Histogram cho thấy một đường cong phân phối chuẩn đặt chồng lên biểu đồ tần số, giá trị trung bình rất nhỏ gần bằng 0 (Mean = -3.73E-16) và độ lệch chuẩn (Std. Dev=0.983) gần bằng 1. Điều này cho thấy phân phối của phần dư xấp xỉ chuẩn nên có thể kết luận rằng giả thuyết phần dư có phân phối chuẩn khơng bị vi phạm.
4.4.3.2. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu
Bảng 4. 13: Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu
Giả
thuyết Diễn giải Giá trịSig Kiểm định giảthuyết
H1 Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết
định mua nhà của khách hàng
.000 Chấp nhận
H2 Thiết kế và kiến trúc nhà có ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà của khách hàng. .011 Chấp nhận
H3 Khơng gian sống có ảnh hưởng đến quyết
định mua nhà của khách hàng .000 Chấp nhận
H4 Vị trí nhà có ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà của khách hàng .005 Chấp nhận
H5 Tiện nghi cơng cộng có ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà của khách hàng .029 Chấp nhận
H6 Mơi trường sống có ảnh hưởng đến quyết
định mua nhà của khách hàng .015 Chấp nhận
H7 Bằng chứng thực tế có ảnh hưởng đến
Yếu tố “Tình hình tài chính” là thành phần có hệ số hồi quy chuẩn hóa cao nhất (hệ số Beta = 0.225, Sig.= 0.000), tức là thành phần này có mức động tác động mạnh nhất đến quyết định mua nhà của khách hàng. Kết quả nghiên cứu phù hợp với thực tế, người mua nhà ln xem xét tình hình tài chính trước tiên trước khi quyết định mua nhà hay không.
Yếu tố tác động mạnh thứ 2 là Bằng chứng thực tế (hệ số Beta=0.209, Sig.=0.000). Điều này có nghĩa là khi danh tiếng và uy tín của người bán càng tốt thì người mua sẽ sẵn sàng mua nhà hơn. Điều này rất đúng so với thực tế, những bằng chứng thực tế như là tình trạng pháp lý của ngơi nhà, thơng tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp và uy tín của người bán ln là những yếu tố ảnh hưởng đến nhận thức, niềm tin và quyết định của người mua.
Yếu tố tác động mạnh thứ 3 là Không gian sống (hệ số Beta=0.184, Sig.=0.000). Điều này có nghĩa là khi khơng gian sống càng lớn, diện tích lớn, nhiều phịng hơn, người mua vẫn sẽ sẵn sàng trả thêm tiền.
Yếu tố tác động mạnh thứ 4 là Vị trí nhà (hệ số Beta=0.150, Sig.=0.005). Điều này có nghĩa là Vị trí nhà đóng vai trị quan trọng trong quyết định mua nhà. Khi vị trí phù hợp với người mua, họ sẽ sẵn sàng chi thêm tiền để mua ngơi nhà đó.
Yếu tố tác động mạnh thứ 5 là Thiết kế và kiến trúc nhà (hệ số Beta=0.144, Sig.=0.011). Cũng tương tự như Không gian sống, người mua nhà còn quan tâm đến thiết kê bên trong, bên ngồi và loại nhà. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần quan tâm đến thiết kế và kiến trúc của căn nhà để tạo nên sự hấp dẫn đối với người mua.
Yếu tố tác động mạnh thứ 6 là Môi trường sống (hệ số Beta=0.133, Sig.=0.015). Điều này có nghĩa là vấn đề ơ nhiễm của mơi trường xung quanh, tiếng ồn xung quanh, tình hình an ninh khu vực và hàng xóm xung quanh ngơi nhà cũng ảnh hưởng đến quyết định của người mua.
Yếu tố tác động mạnh thứ 7 là Tiện nghi công cộng (hệ số Beta=0.122, Sig.=0.029). Yếu tố này có tác động thấp nhất là do đây là yếu tố về xã hội, cơng
cộng, ảnh hưởng đến một nhóm người, khơng cụ thể một gia đình nào nên người mua ít quan tâm hơn.
Tóm tắt chương 4
Chương 4 đã trình bày các kết quả phân tích của nghiên cứu như: mô tả mẫu nghiên cứu, kết quả kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach‟s alpha của các thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua nhà đều đạt yêu cầu, kết quả phân tích nhân tố khám phá cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà gồm 7 yếu tố, kết quả phân tích mơ hình bằng hồi quy bội cho thấy 7 yếu tố đều tác động dương tới quyết định mua nhà, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà lần lượt là tình hình tài chính (0,225), bằng chứng thực tế (0,209), khơng gian sống (0,184), vị trí nhà (0,150), thiết kế và kiến trúc nhà (0,144), môi trường sống (0,133), tiện nghi công cộng (0,122), kết quả kiểm định các giả thuyết đưa ra gồm H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7 phù hợp với dữ liệu mẫu thu thập được.
CHƢƠNG 5
HÀM Ý VỀ GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN
Chương 4 đã trình bày các kết quả phân tích của nghiên cứu. Chương 5 trình bày những kết luận chính của nghiên cứu và đề xuất các hàm ý về giải pháp nhằm nâng cao sự tác động tích cực đến quyết định mua nhà dựa trên kết quả nghiên cứu tổng hợp từ các chương trước, đặc biệt là từ chương 4.
5.1. Các hàm ý về giải pháp
Dựa vào kết quả phân tích trong chương 4, tác giả đề xuất các hàm ý về giải pháp nhằm nâng cao mức độ tác động tích cực đến quyết định mua nhà của khách hàng, năng cao khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp bất động sản, cụ thể như sau:
5.1.1. Hàm ý về giải pháp đối với tình hình tài chính.
Theo kết quả nghiên cứu cho thấy tình hình tài chính có sự ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định mua nhà. Trong đó, giá nhà, lãi suất, khả năng chi trả hàng tháng và thu nhập của khách hàng là những yếu tố hàng đầu ảnh hưởng tới việc quyết định mua nhà. Tuy nhiên, đây là kết quả khảo sát trên những đối tượng khách hàng trẻ tuổi và khả năng về tài chính của họ cịn rất hạn chế nên họ rất quan tâm đến yếu tố này và đó là một trong những trở ngại lớn trong việc sở hữu nhà của họ. Vay thế chấp là một trong những giải pháp giúp những đối tượng khách hàng trẻ tuổi mua được nhà. Do đó, kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên giới thiệu một cách đầy đủ những giải pháp vay mua nhà cho khách hàng nhằm đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ vay mua nhà, từ đó giúp khách hàng giải quyết khó khăn về vấn đề tài chính. Bên cạnh đó, khách hàng sẽ có đủ khả năng để mua nhà nếu họ được vay mua nhà với thời gian kéo dài hơn vì điều này sẽ giảm bớt số nợ hàng tháng phải trả.
5.1.2. Hàm ý về giải pháp đối với bằng chứng thực tế
Theo kết qua nghiên cứu cho thấy rằng bằng chứng thực tế là yếu tố quan trọng thứ hai ảnh hướng đến quyết định mua nhà, ảnh hướng đến lịng tin của khách hàng. Vì nhà là một mặt hàng rất đắt tiền mà khách hàng có thể phải dùng tất cả số tiền
tích lũy được trong nhiều năm để mua một căn nhà, do đó họ khơng cho phép bất kỳ rủi ro nào có thể xãy ra, ảnh hưởng đến tài chính của họ cho nên việc xây dựng lòng tin của khách hàng đối với các doanh nghiệp bất động sản là rất cần thiết và quan trọng. Kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng danh tiếng và uy tín tốt cho doanh nghiệp thơng qua chất lượng cơng trình, tiến độ hồn thành theo kế hoạch của dự án, giao nhà theo đúng cam kết, cung cấp cho khách hàng sự hài lòng và dịch vụ tốt nhất. Sự hài lòng và những nhận xét tốt đẹp của khách hàng là những yếu tố tác động mạnh đến lòng tin của khách hàng tiềm năng và ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua nhà. Tình trạng pháp lý về căn nhà dự định mua luôn chiếm sự quan tâm tối ưu của khách hàng, chính vì vậy những căn nhà có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ln được khách hàng ưu tiên lựa chọn hơn.
5.1.3. Hàm ý về giải pháp đối với không gian sống
Theo kết qua nghiên cứu, yếu tố khơng gian sống có mức ảnh hưởng mạnh thứ ba sau yếu tố tài chính và bằng chứng thực tế. Hầu hết khách hàng rất quan tâm đến khơng gian sống bởi vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của chủ sở hữu nhà. Khách hàng ngày nay thích mua nhà có quy mơ, diện tích vừa phải và một mức giá hợp lý. Trong đó, số lượng phịng ngủ và diện tích phịng khách là được quan tâm nhiều nhất. Do đó, kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản nên quan tâm phát triển nhà có quy mơ vừa phải, số lượng phịng ngủ phù hợp cho một gia đình cơ bản và trong mức giá hớp lý, cụ thể là diện tích nhà trong khoảng 76-100m2 (46.5%) và giá nhà trong khoảng 9-14 triệu/m2 (34.3%).
5.1.4. Hàm ý về giải pháp đối với vị trí nhà
Theo kết quả nghiên cứu cho thấy rằng vị trí nhà là yếu tố quan trọng thứ tư vì nó liên quan mật thiết đến lối sống của khách hàng. Hầu hết mọi người cần nhiều thời gian cho cơng việc vì vậy thời gian đi đến nơi làm việc là rất quan trọng và thêm vào đó là giá xăng ngày càng cao thì việc chọn mua nhà gần nơi làm việc, gần chợ, gần trường học và thuận tiện cho những công việc hàng ngày của những người tham gia khảo sát là điều hợp lý. Bên cạnh đó, những người tham gia khảo sát cũng đang đối mặt với vấn đề ùn tắc giao thông nặng trong giờ cao điểm tại thành phố Hồ
Chí Minh, các dịch vụ giao thơng cơng cộng vẫn chưa thực sự giải quyết được vấn đề. Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy rằng những người tham gia khảo sát lại không đồng ý vị trí gần khu cơng nghiệp do lo ngại ơ nhiễm môi trường. Đặc biệt, đối với những người muốn mua nhà xây dựng trên nền móng riêng lại quan tâm yếu tố vị trí nhà hơn những người muốn mua chung cư. Như vậy, nhóm người này vẫn có thể bị tác động bởi yếu tố vị trí nhà và đây là thế mạnh của nhà chung cư và từ