Luận văn thạc sĩ UEH các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP HCM , luận văn thạc sĩ

Tổng quan về đề tài nghiên cứu

Lý do chọn đề tài

Thị trường nhà đất đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định xã hội và nâng cao mức sống của người dân, đồng thời hỗ trợ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Tuy nhiên, ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều bất ổn, với số lượng giao dịch giảm mạnh và tồn kho bất động sản lớn, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn cao Từ năm 2010, nhu cầu về nhà ở giá thấp và căn hộ cấp thấp tăng mạnh, với khoảng 1.740.000 người gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (Báo cáo Bộ Xây dựng, 3/2013) Sự bất ổn của giá vàng và lãi suất tiết kiệm giảm đã khiến nhiều nhà đầu tư tìm kiếm kênh đầu tư mới, trong đó thị trường nhà ở được xem là một lựa chọn hấp dẫn Chính sách kích cầu của chính phủ đã làm giảm lãi suất vay mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc quản lý tài chính và sở hữu nhà.

Mua nhà là một quyết định quan trọng và tốn kém, thường chỉ xảy ra vài lần trong đời, vì vậy người tiêu dùng cần xem xét kỹ lưỡng nhiều yếu tố trước khi quyết định Hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của khách hàng là điều thiết yếu đối với người bán và các công ty bất động sản Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu về quyết định mua nhà chủ yếu được thực hiện tại các nước phát triển, trong khi các nghiên cứu ở các nước đang phát triển còn hạn chế, dẫn đến sự khác biệt trong kết quả giữa các nền văn hóa và kinh tế khác nhau (Shyue và cộng sự, 2011).

Nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn trong việc bán hàng và đối mặt với nguy cơ phá sản Do đó, nghiên cứu về "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM" là cần thiết để giúp các doanh nghiệp hiểu rõ hơn về mong muốn và nhu cầu của người mua Qua đó, có thể đề xuất các chiến lược tiếp thị và phát triển nhà ở phù hợp, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhóm khách hàng khác nhau.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu này nhằm đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quyết định mua nhà của khách hàng cho các doanh nghiệp bất động sản, dựa trên việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này Các mục tiêu nghiên cứu cụ thể được xác định để làm rõ các tác động và tìm ra những chiến lược hiệu quả.

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh bao gồm vị trí địa lý, giá cả, tiện ích xung quanh, chất lượng xây dựng và môi trường sống Đặc biệt, sự thuận tiện trong việc di chuyển đến nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu như trường học, bệnh viện cũng đóng vai trò quan trọng Ngoài ra, tâm lý thị trường và xu hướng đầu tư bất động sản cũng ảnh hưởng lớn đến lựa chọn giữa nhà chung cư và nhà riêng loại trung bình.

- Phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh

Để tăng cường quyết định mua nhà của khách hàng, các công ty bất động sản cần tập trung vào việc cải thiện các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này Điều này bao gồm việc nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng, cung cấp thông tin minh bạch về sản phẩm và giá cả, cũng như tạo ra các chương trình khuyến mãi hấp dẫn Đồng thời, việc xây dựng thương hiệu mạnh mẽ và tạo dựng lòng tin với khách hàng cũng là yếu tố quan trọng, giúp họ cảm thấy an tâm hơn khi đưa ra quyết định đầu tư vào bất động sản.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở của khách hàng

- Phạm vi của nghiên cứu: nghiên cứu được thực hiện tại khu vực thành phố

Đối tượng khảo sát chủ yếu là khách hàng văn phòng tại TP.HCM, tập trung vào những người đang quan tâm đến việc mua nhà Nghiên cứu chủ yếu xem xét các loại hình nhà ở như chung cư và nhà riêng loại trung bình.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng như sau:

Nghiên cứu định tính là phương pháp được áp dụng để khám phá và điều chỉnh mô hình nghiên cứu đã đề xuất Quá trình nghiên cứu định tính diễn ra qua hai giai đoạn chính.

Nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước là bước đầu để đề xuất mô hình nghiên cứu và thang đo sơ bộ Tác giả đã tổ chức thảo luận nhóm với 5 chuyên gia trong ngành bất động sản và 5 khách hàng nhằm khám phá các thành phần mới và điều chỉnh lại các thang đo của mô hình cho phù hợp với đặc điểm của ngành Dựa trên kết quả từ nghiên cứu định tính, tác giả đã phát triển mô hình nghiên cứu định lượng.

Nghiên cứu định lượng nhằm đo lường ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM, sử dụng dữ liệu từ khảo sát bảng câu hỏi với 230 khách hàng văn phòng Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng, và dữ liệu thu thập được phân tích bằng phần mềm SPSS Các phân tích thống kê bao gồm kiểm định độ tin cậy thang đo qua Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, và phân tích hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

Ý nghĩa của đề tài

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà không chỉ mang lại giá trị khoa học cho các nhà nghiên cứu mà còn có ý nghĩa thực tiễn quan trọng đối với các nhà quản trị trong lĩnh vực bất động sản.

Nghiên cứu này đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, cung cấp một mô hình nghiên cứu hữu ích cho các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực này để tham khảo và phát triển các đề tài nghiên cứu tiếp theo.

Nghiên cứu này nhằm đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng, từ đó đề xuất những giải pháp cho các công ty bất động sản nhằm tăng cường quyết định mua nhà Bằng cách tác động vào những yếu tố này, các doanh nghiệp có thể nâng cao khả năng thu hút khách hàng và thúc đẩy doanh số bán hàng.

Bố cục của đề tài

Nghiên cứu này có bố cục được chia thành 5 chương với nội dung được tóm tắt như sau:

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu Chương này trình bày lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và bố cục của đề tài nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Chương này trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm, tổng quan các nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm và đề xuất mô hình nghiên cứu và đặt ra các giả thuyết nghiên cứu

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương này trình bày qui trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, đưa ra mô hình nghiên cứu điều chỉnh và xây dựng thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương này trình bày kết quả nghiên cứu gồm kiểm định độ tin cậy thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu, phân tích nhân tố EFA, mô hình hồi qui các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, các vi phạm hồi quy và thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu

Chương 5: Hàm ý về giải pháp và kết luận Chương này trình bày các hàm ý về giải pháp nhằm giúp nhà quản trị của các công ty bất động sản tăng quyết định mua nhà của khách hàng dựa trên tác động vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Chương này cũng trình bày kết luận tóm tắt kết quả nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.

Cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm của khách hàng

Hành vi người tiêu dùng

Tiêu dùng là hành vi quan trọng của con người, thể hiện qua việc thỏa mãn nhu cầu về cảm xúc và vật chất Hành động này diễn ra thông qua việc mua sắm và sử dụng các sản phẩm, nhằm đáp ứng những nguyện vọng và trí tưởng tượng của cá nhân hoặc hộ gia đình (Philip Kotler, 2009).

Người tiêu dùng là cá nhân với những đặc điểm riêng, họ mua sản phẩm và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu cá nhân Mục tiêu của người tiêu dùng là tối đa hóa lợi ích từ ngân sách khi mua sắm Nghiên cứu này tập trung vào sản phẩm nhà ở, với đối tượng người tiêu dùng là những người sống với cha mẹ, thuê nhà, đã sở hữu nhà hoặc căn hộ, và những người có tiềm năng mua nhà trong tương lai.

Người tiêu dùng có những hình thức mua sắm khác nhau khi quyết định mua sắm cho bản thân hoặc gia đình Các doanh nghiệp thực hiện nghiên cứu marketing để hiểu rõ hơn về hành vi mua sắm của khách hàng, bao gồm thông tin về danh tính, cách thức, địa điểm, thời gian và lý do mua hàng Những yếu tố này ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng.

Các yếu tố Môi trường Đặc điểm người mua

Quá trình ra quyết định mua

Các đáp ứng của người tiêu dùng

 Số lượng mua, tần suất mua

Hình 2 1: Mô hình hành vi người tiêu dùng

Mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009) nhấn mạnh rằng các yếu tố marketing và môi trường ảnh hưởng đến nhận thức của người tiêu dùng, từ đó dẫn đến những phản ứng cần thiết trong quyết định mua sắm Tuy nhiên, vì mỗi người tiêu dùng có những đặc điểm và quy trình ra quyết định khác nhau, nên hành vi mua sắm của họ cũng sẽ khác biệt.

2.1.2 Quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng

Người làm marketing cần hiểu rõ cách người tiêu dùng đưa ra quyết định mua sản phẩm, bao gồm việc xác định ai là người quyết định, các kiểu quyết định mua và các bước trong quá trình này Việc nắm bắt những yếu tố này không chỉ giúp tạo ra ảnh hưởng tích cực đến người mua mà còn tối ưu hóa chiến lược tiếp thị.

2.1.2.1 Vai trò của những người tham gia trong việc mua sản phẩm Để nhận biết ai là người thông qua quyết định mua sản phẩm, người ta phân biệt năm vai trò của người tham gia trong một quyết định mua sản phẩm bao gồm: người chủ xướng (người đầu tiên nêu lên ý tưởng mua một sản phẩm hay dịch vụ cụ thể), người có ảnh hưởng (người có quan điểm hay y kiến có ảnh hưởng đến quyết định), người quyết định (người quyết định mọi yếu tố trong quyết định mua sản phẩm, có nên mua không, mua cái gì, màu như thế nào hay mua ở đâu), người mua (người thực hiện việc mua sản phẩm thực tế) và người sử dụng (người tiêu dùng hay sử dụng sản phẩm hay dịch vụ) Khi biết rõ những người tham gia chính và vai trò của họ, người làm Marketing có thể thiết kế sản phẩm, xác định nội dung thông điệp, phân bổ ngân sách khuyến mãi, điều chỉnh chi tiết chương trình Marketing cho phù hợp

2.1.2.2 Các kiểu quyết định mua sản phẩm

Quyết định mua sắm của người tiêu dùng thay đổi tùy theo kiểu hành vi mua sản phẩm, được phân loại thành bốn loại: hành vi mua sắm phức tạp, hành vi mua sắm đảm bảo hài hòa, hành vi mua sắm tìm kiếm sự đa dạng, và hành vi mua sắm thông thường Đối với các sản phẩm phức tạp và đắt tiền như nhà ở, người tiêu dùng thường cân nhắc kỹ lưỡng và có nhiều người tham gia vào quyết định Trong trường hợp này, họ cần tìm hiểu thêm thông tin về sản phẩm để xây dựng niềm tin và thái độ trước khi lựa chọn Do đó, các chiến lược marketing cần hỗ trợ người tiêu dùng trong việc tìm hiểu tính năng sản phẩm, làm nổi bật sự khác biệt của sản phẩm và sử dụng các phương tiện truyền thông để mô tả lợi ích, đồng thời khuyến khích nhân viên bán hàng và người quen tác động đến quyết định cuối cùng của khách hàng.

2.1.2.3 Các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm

Theo Philip Kotler (2009), các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm diễn ra qua năm giai đoạn như sau:

Hình 2 2: Qúa trình ra quyết định

Quá trình này khởi đầu bằng việc nhận diện nhu cầu, bao gồm các yếu tố kích thích từ bên trong hoặc bên ngoài; trong nghiên cứu này, nhu cầu chủ yếu là mua nhà ở.

Giai đoạn thứ hai là tìm kiếm thông tin về sản phẩm từ nhiều nguồn khác nhau

Thông tin về quyết định mua sắm được phân loại thành bốn nhóm chính: nguồn thông tin cá nhân (gia đình, bạn bè, hàng xóm), nguồn thông tin thương mại (quảng cáo, nhân viên bán hàng, bao bì), nguồn thông tin công cộng (phương tiện truyền thông, tổ chức nghiên cứu) và nguồn thông tin thực nghiệm (trải nghiệm sản phẩm) Mỗi loại nguồn thông tin đóng vai trò riêng trong việc ảnh hưởng đến quyết định mua hàng; chẳng hạn, nguồn thông tin thương mại thường cung cấp thông tin, trong khi nguồn thông tin cá nhân thường giúp khẳng định hoặc đánh giá sản phẩm.

Giai đoạn thứ ba trong quá trình ra quyết định mua sắm là đánh giá các lựa chọn sản phẩm Người tiêu dùng sẽ xử lý thông tin và đánh giá giá trị của các nhãn hiệu cạnh tranh, chọn mua nhãn hiệu có khả năng đáp ứng cao nhất các thuộc tính mà họ quan tâm Kết quả đánh giá này chịu ảnh hưởng bởi tâm lý và bối cảnh của hành vi mua sắm Do đó, các nhà marketing cần hiểu cách người tiêu dùng đánh giá các nhãn hiệu để điều chỉnh sản phẩm, nhấn mạnh những đặc tính mà họ ưa chuộng và thay đổi những niềm tin sai lệch về các thuộc tính quan trọng của sản phẩm.

Giai đoạn thứ tư trong quá trình tiêu dùng là quyết định mua sản phẩm, diễn ra sau khi người tiêu dùng đã đánh giá các lựa chọn Ý định mua thường tập trung vào những sản phẩm được đánh giá cao nhất, nhưng quyết định cuối cùng có thể bị ảnh hưởng bởi thái độ của gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, cũng như các yếu tố hoàn cảnh như kỳ vọng về thu nhập, mức giá dự kiến và sự tồn tại của sản phẩm thay thế Những yếu tố này có thể dẫn đến việc thay đổi quyết định mua, bao gồm cả việc chọn sản phẩm không phải là lựa chọn tốt nhất Đặc biệt, quyết định mua có mối liên hệ chặt chẽ với ý định mua, nhất là trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Hình 2 3: Những bước từ giai đoạn đánh giá các phương án đến giai đoạn quyết định mua sản phẩm

Giai đoạn đánh giá sản phẩm sau mua là rất quan trọng trong quá trình tiêu dùng, nơi người tiêu dùng cảm nhận sự hài lòng hay không hài lòng với sản phẩm đã mua Công việc của marketer không dừng lại sau khi sản phẩm được bán, mà còn kéo dài trong giai đoạn hậu mãi Mức độ hài lòng của người mua phụ thuộc vào sự tương thích giữa kỳ vọng của họ và những tính năng thực tế của sản phẩm Nếu sản phẩm không đáp ứng được kỳ vọng, khách hàng sẽ cảm thấy không hài lòng Do đó, việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng là cần thiết để cải thiện trải nghiệm mua sắm.

Thái độ của người khác

Các yếu tố hoàn cảnh

Quyết định mua sản phẩm của khách hàng thường dẫn đến sự hài lòng, và nếu sản phẩm vượt quá kỳ vọng, họ sẽ rất hài lòng Cảm giác này có thể dẫn đến hai kết quả: khách hàng sẽ tiếp tục mua sản phẩm và giới thiệu nó tích cực, hoặc ngược lại, họ sẽ phê phán sản phẩm với người khác Festinger và Bramel cho rằng, dù sản phẩm được chọn lựa kỹ càng, vẫn có thể xảy ra sự không hài lòng sau khi mua Do đó, các nhà marketing cần hiểu rõ cách mà người tiêu dùng xử lý sự không hài lòng và áp dụng các biện pháp nhằm giảm thiểu số lượng khách hàng không hài lòng sau khi mua.

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm

Theo các nghiên cứu trước đây, quyết định mua nhà bị ảnh hưởng bởi hai nhóm yếu tố chính: yếu tố marketing và đặc điểm của người mua Dưới đây là lý thuyết nền về các yếu tố marketing và các yếu tố liên quan đến đặc điểm người mua.

Sản phẩm là yếu tố cốt lõi trong Marketing mix, bao gồm cả sản phẩm hữu hình như chất lượng, thiết kế, đặc tính, bao bì và nhãn hiệu Ngoài ra, sản phẩm còn bao gồm các khía cạnh vô hình như dịch vụ và bảo trì Trong lĩnh vực bất động sản, các yếu tố như đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống đều đóng vai trò quan trọng trong việc định hình sản phẩm.

Tổng quan một số nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Trong những năm qua, đời sống người dân đã được cải thiện, dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao, cùng với gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở Tuy nhiên, một số nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và hạn chế.

Trong đề tài nghiên cứu “House Purchasing Decisions: A Case Study of

Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) về cư dân Klang Valley, Malaysia, đã chỉ ra rằng các yếu tố marketing 7Ps có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà Những yếu tố này bao gồm sản phẩm (đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường xung quanh), vị trí (gần nơi làm việc, chợ, trung tâm thương mại, tuyến đường chính, trường học, bạn bè và gia đình), giá cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay, khả năng thanh toán trả góp), cùng với khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và con người Kết quả nghiên cứu cho thấy quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm và vị trí nhà là những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) về “các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam” đã chỉ ra rằng các yếu tố chính bao gồm đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, tình hình tài chính, khoảng cách và môi trường sống Đặc điểm nhà liên quan đến cấu trúc, thiết kế, loại và chất lượng xây dựng, trong khi không gian sống riêng tư đề cập đến diện tích và số lượng các phòng Tình hình tài chính bao gồm giá nhà, khả năng thế chấp, lãi suất và thu nhập Khoảng cách liên quan đến vị trí gần nơi làm việc, trường học và các tiện ích khác Môi trường sống được đánh giá qua chất lượng hạ tầng và an ninh khu vực Kết quả khảo sát 263 người cho thấy không gian sống và khoảng cách có ảnh hưởng tích cực mạnh đến quyết định mua nhà, trong khi đặc điểm nhà, tình hình tài chính và môi trường sống có ảnh hưởng yếu hơn Ngoài ra, nghiên cứu cũng chỉ ra rằng các yếu tố nhân khẩu học như giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn không ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Trong nghiên cứu "Phát triển thiết kế nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại Sana’a, Yemen" của Alaghbari và cộng sự (2010), các yếu tố đặc điểm nhà, bao gồm loại hình nhà như chung cư, nhà chung vách và nhà riêng vách, đã được xác định là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua.

In the research study titled "House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing" by Lee and McGreal (2010), the authors examined the factors influencing home-buying decisions.

Tiện nghi công cộng, bao gồm các cơ sở vui chơi giải trí, công viên và tiện nghi thể thao, là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn nhà ở Môi trường sống với các tính năng bảo mật, an ninh và không gian xanh cũng đóng vai trò quyết định Vị trí nhà, đặc biệt là gần nơi làm việc, trường học và siêu thị, là tiêu chí then chốt do tình trạng tắc nghẽn giao thông Đặc điểm nhà như loại hình và thiết kế cũng ảnh hưởng đến quyết định mua Danh tiếng người bán, liên quan đến đạo đức và trách nhiệm xã hội, cũng được người tiêu dùng chú trọng Nghiên cứu cho thấy, phần lớn người mua nhà ở Johor Bahru mong muốn những dự án cung cấp không gian xanh, công viên giải trí, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt, trong khi những người không giàu có lại nhạy cảm hơn với giá cả.

Nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) về "các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà" chỉ ra rằng quyết định của người mua nhà bị chi phối bởi các yếu tố như tình hình tài chính, vị trí nhà, an ninh khu vực và tiện nghi công cộng Họ cũng nhận định rằng yếu tố dân số học không tác động đến quyết định mua nhà, trong khi giá nhà được xem là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định này.

Trong nghiên cứu "Sở thích về nhà ở và tầm quan trọng của các thuộc tính đối với người tiêu dùng có thu nhập thấp tại Ả Rập Xê Út" của Opoku và Abdul (2010), các tác giả đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm vị trí, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế nội thất, thiết kế ngoại thất và không gian bên ngoài.

Ngoài ra, còn nhiều nghiên cứu khác đã được tác giả tổng hợp trong bảng dưới đây

Bảng 2 1: Tóm tắt các nghiên cứu trước đây

Tác giả Tên đề tài Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

The media significantly influences real estate purchasing decisions in Guangzhou, China, by highlighting key factors such as property characteristics, location, surrounding environment, housing prices, and the reputation of sellers These elements shape consumer perceptions and ultimately impact their buying choices.

The buying behavior of apartment seekers in Amman, Jordan, is influenced by several key factors These include the characteristics of the property, its location, the surrounding environment, the seller's reputation, financial circumstances, and the desire for private living space Understanding these elements is crucial for both buyers and sellers in navigating the real estate market effectively.

House buyers in Malaysia prioritize several key factors when considering corporate social responsibility in housing These include the characteristics of the home, its location, the surrounding living environment, housing prices, the reputation and credibility of the seller, available amenities, and the seller's commitment to social responsibility.

Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using the analytic hierarchy process

Vị trí nhà, môi trường sống xung quanh

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam bao gồm đặc điểm của ngôi nhà, vị trí địa lý, môi trường sống xung quanh, tình hình tài chính của khách hàng và không gian sống riêng tư.

Nghiên cứu trường hợp về cư dân ở Klang Valley, Malaysia, tập trung vào các đặc điểm của ngôi nhà, vị trí, môi trường sống xung quanh, tình hình tài chính và không gian sống riêng tư, cùng với các bằng chứng thực tế Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành chất lượng cuộc sống của cư dân trong khu vực.

Factors influencing house buyers' purchasing decision

Vị trí nhà, tình hình tài chính, an ninh khu vực, tiện nghi công cộng và tiện nghi trong nhà

Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia

Vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kế bên ngòai, không gian bên ngoài

Residential Real Estate Purchase Decisions in Australia: Is It More Than Location?

Tình hình tài chính của một khu vực được đánh giá qua khả năng chi trả, bảo dưỡng và thiết kế nội thất Các yếu tố như sự phát triển xung quanh, mức độ sung túc và chất lượng môi trường sống, bao gồm nước, cảnh quan và giao thông, cũng đóng vai trò quan trọng Thêm vào đó, các tiện ích như hồ bơi hoặc hệ thống điều hòa không khí góp phần nâng cao giá trị và sự hấp dẫn của khu vực.

Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and Australia

Tình hình tài chính chẳng hạn như lãi suâ t, thế chấp tối đa, thanh toán tối đa hàng tháng và thời gian thanh toán

Factors important in the decision to buy a first home

Tính hình tài chính chẳng hạn như giá nhà, lãi suất và vị trí nhà

Developing affordable housing design for low income in Sana‟a, Yemen Đặc điểm nhà chẳng hạn như loại nhà, thiết kết bên trong và bên ngoài

Dựa trên các nghiên cứu trước, tác giả đã xác định một số yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng, bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm của ngôi nhà, không gian sống riêng tư, vị trí, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế.

Mô hình nghiên cứu đề nghị

Dựa trên lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler và các nghiên cứu trước đây, tác giả xác định rằng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành quyết định của khách hàng khi lựa chọn mua nhà.

Tình hình tài chính đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà, với yêu cầu vốn lớn và chi phí lãi vay cần xem xét (Kueh và Chiew, 2005; Xiao & Tan, 2007) Ngoài việc phân tích tình hình tài chính, cần kết hợp với các yếu tố như giá nhà, cho vay thế chấp, thu nhập và thời hạn thanh toán (Opoku & Abdul-Muhmi, 2010) Nghiên cứu của Mwfeq và cộng sự (2011) chỉ ra rằng các yếu tố kinh tế như thu nhập, lãi suất, địa khu, tỉ giá và thuế cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Hơn nữa, Daly và cộng sự (2003) nhấn mạnh các yếu tố như lãi suất, thế chấp tối đa, thanh toán hàng tháng và thời gian thanh toán Tại Việt Nam, 87,9% người được khảo sát mong muốn giá nhà dưới 20 triệu/m² (Phan Thanh Si, 2012).

Giá nhà đóng một vai trò rất quan trọng trong khả năng chi trả của khách hàng

Giảm giá nhà là yếu tố quan trọng nhất để phát triển nhà ở với mức giá hợp lý, nhằm giải quyết vấn đề khả năng chi trả mua nhà tại Trung Quốc (Kuang và Li, 2012) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H1.

Giả thuyết H1: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

2.3.2 Đặc điểm nhà Đặc điểm nhà đã được khẳng định có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua nhà (Sengul và cộng sự, 2010) Đặc điểm nhà bao gồm “cấu trúc xây dựng“, "thiết kế", "kích thước" và "chất lượng xây dựng", là những yếu tố liên quan đến việc ra quyết định mua nhà (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010) Cấu trúc xây dựng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của hộ gia đình cư trú (Mwfeq, 2011) Tùy khả năng tài chính, người mua nhà xem xét căn nhà trong những điều kiện như: nhà ở được xây dựng nhiều tầng như hệ thống căn hộ, chung cư hay được xây dựng chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010) Vì vậy, tác giả đặt giả thuyết H2 như sau:

Giả thuyết H2: Đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

2.3.3 Không gian sống riêng tư

Không gian sống đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà của người tiêu dùng, với các yếu tố như kích thước của phòng khách ảnh hưởng trực tiếp đến sự thoải mái và tiện nghi trong cuộc sống hàng ngày.

Kích thước của nhà bếp, số lượng phòng tắm và số lượng phòng ngủ là những yếu tố quan trọng trong thiết kế nội thất (Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) Không gian sống, bao gồm thiết kế, kích thước và vị trí của các phòng, đóng vai trò quyết định trong nội thất của ngôi nhà (Shyue và cộng sự, 2011) Do đó, tác giả đặt ra giả thuyết H3 liên quan đến những yếu tố này.

Giả thuyết H3: Không gian sống riêng tư có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Vị trí của ngôi nhà là yếu tố quyết định hàng đầu trong việc mua nhà, chỉ sau giá cả (Kueh và Chiew, 2005) Nó cung cấp tiện nghi về khoảng cách cho cư dân sống tại đó (Kaynak và Stevenson, 2010) Khi lựa chọn nhà, khoảng cách đến trung tâm thương mại là một yếu tố quan trọng cần xem xét.

Khoảng cách đến các địa điểm quan trọng như chợ, siêu thị, trường học, nơi làm việc, khu vui chơi giải trí và các tuyến đường chính đóng vai trò quan trọng trong đời sống hàng ngày Nghiên cứu của Adair và cộng sự (1996) cùng với Shyue và cộng sự (2011) chỉ ra rằng khoảng cách đến chợ và trường học ảnh hưởng đến sự tiện lợi trong sinh hoạt Bên cạnh đó, Iman và các cộng sự (2012) nhấn mạnh tầm quan trọng của khoảng cách đến khu vui chơi giải trí và các tuyến đường chính, cũng như khoảng cách từ nhà đến nơi ở của người thân, góp phần vào sự kết nối xã hội và chất lượng cuộc sống.

Theo quan điểm marketing hiện đại, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào chi phí và giá thành sản xuất, trong khi giá trị vô hình lại dựa vào tâm lý và nhu cầu của con người Đối với nhà ở, giá trị hữu hình liên quan đến các đặc điểm của ngôi nhà, còn giá trị vô hình phụ thuộc vào vị thế nơi ở, thể hiện sự mong muốn xã hội gắn liền với địa điểm Vị thế này có thể đại diện cho của cải, văn hóa, giáo dục và chất lượng môi trường, đồng thời phản ánh hệ thống giá trị của xã hội tại một thời điểm nhất định Thực tế cho thấy, mọi người đều có nhu cầu về cả chất lượng và vị thế, vì vậy, sự hấp dẫn của khu vực cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Từ đó, tác giả đưa ra giả thuyết H4.

Giả thuyết H4 : Vị trí nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Tiện nghi công cộng tại khu vực khác nhau có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng Nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) cho thấy người mua nhà tại Kuching đánh giá giá cả là yếu tố quan trọng nhất, theo sau là vị trí và tiện nghi trong nhà Tiện nghi công cộng, bao gồm cơ sở vui chơi giải trí, công viên, và các dịch vụ như nước, điện, internet, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút người mua Cư dân thường lo lắng về việc tiếp cận các tiện nghi như chiếu sáng đường phố và giao thông thuận lợi, vì họ không kiểm soát được những yếu tố này (Djebarni và Al-Abed, 2000) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H5 liên quan đến ảnh hưởng của tiện nghi công cộng đến quyết định mua nhà.

Giả thuyết H5: Tiện nghi công cộng có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Tùy theo khu vực, vị trí khác nhau mà môi trường sống tại đó cũng khác nhau

Môi trường an toàn và sạch đẹp là yếu tố quan trọng mà người mua nhà đặc biệt quan tâm (Kueh và Chiew, 2005) Sự ảnh hưởng từ hàng xóm cũng đóng vai trò trong việc tạo ra sự hài lòng cho người mua (Djebarni và Al-Abed, 2000) Cảm giác an toàn được xem là yếu tố quyết định hàng đầu trong giao dịch bất động sản tại Quảng Châu (Fan, 2010) Tại Malaysia, người mua nhà sẵn sàng chi thêm cho những tiện ích như không gian xanh, công viên giải trí, cơ sở vật chất, tính năng bảo mật và hạ tầng tốt (Yam và McGreal, 2010) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H6.

Giả thuyết H6: Môi trường sống xung quanh có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Bằng chứng thực tế phản ánh kinh nghiệm của người tiêu dùng khi sử dụng sản phẩm và dịch vụ, và sự hài lòng của họ thường được thể hiện qua truyền miệng Điều này có tác động trực tiếp đến danh tiếng và uy tín của công ty (Shyue và cộng sự, 2011).

Truyền miệng là quá trình chia sẻ thông tin giữa những người có mối quan hệ xã hội, với người nhận hiểu rằng thông tin này không mang tính thương mại, mà liên quan đến thương hiệu, sản phẩm hoặc dịch vụ Người tiêu dùng thường nhận thông tin về sản phẩm và dịch vụ từ những người xung quanh, đặc biệt là gia đình, bạn bè và hàng xóm Nghiên cứu đã chỉ ra rằng bạn bè và đồng nghiệp là những nguồn thông tin chính, có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua sắm, với mức độ ảnh hưởng lên tới 45% (Kueh và Chiew).

Danh tiếng và uy tín được hình thành từ nhận thức của khách hàng, không phải từ giá trị vật chất Giá trị nhận thức là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua sắm (Agarwal & Teas, 2004; Wu & Hsing, 2006) Chất lượng cảm nhận và chi phí cảm nhận cũng là những yếu tố thiết yếu để nâng cao quyết định mua (Dodds và cộng sự, 1991) Mặc dù nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá trị nhận thức và sự lựa chọn nhà ở còn hạn chế (Collen và Hoekstra, 2001), nhưng giá trị nhận thức của khách hàng có thể thúc đẩy sự sẵn sàng mua các sản phẩm lâu bền (Agarwal và Teas, 2002; Dodds và cộng sự, 1991).

Ngày nay, người tiêu dùng ngày càng nhận thức rõ về việc mua nhà, khiến danh tiếng và uy tín của các nhà phát triển nhà ở trở nên nhạy cảm với nhu cầu của họ (Yam và McGreal, 2010) Trước khi quyết định mua, khách hàng cần đánh giá sản phẩm, ước tính giá trị dựa trên mong muốn về chất lượng và chi phí, đồng thời so sánh các lựa chọn thay thế Nếu người tiêu dùng nhận thức được nhiều lợi ích từ sản phẩm, khả năng ra quyết định mua sẽ cao hơn (Iglesias và Guillen, 2004) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H6.

Giả thuyết H7: Bằng chứng thực tế có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Phương pháp nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu bao gồm hai bước chính: đầu tiên là nghiên cứu sơ bộ với phương pháp định tính nhằm khám phá các thành phần và điều chỉnh thang đo của mô hình nghiên cứu thông qua thảo luận nhóm; tiếp theo là nghiên cứu chính thức sử dụng phương pháp định lượng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà dựa trên dữ liệu khảo sát Hình 3.1 minh họa quy trình nghiên cứu này.

Nghiên cứu định tính

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính

Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá và hiệu chỉnh các thành phần của thang đo phục vụ cho nghiên cứu định lượng Tác giả đã tổ chức thảo luận nhóm với 5 chuyên gia trong ngành bất động sản và 5 khách hàng tiềm năng Bảng câu hỏi nghiên cứu định tính được thiết kế gồm hai phần: phần đầu hỏi về quyết định mua nhà dựa trên quan điểm và kinh nghiệm của người tham gia, phần hai yêu cầu đánh giá tính rõ ràng của các thang đo trong mô hình nghiên cứu và đề xuất hiệu chỉnh nếu cần Tài liệu nghiên cứu đã được gửi cho các thành viên thảo luận trước một tuần, và buổi thảo luận được tổ chức để thống nhất ý kiến Nếu có sự không đồng thuận, tác giả sẽ giải thích để tiếp tục thảo luận cho đến khi đạt được sự đồng nhất trước khi chuyển sang câu hỏi tiếp theo.

3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính cho thấy sau thời gian thị trường bất động sản trầm lắng, khách hàng tiềm năng đã trở nên hiểu biết hơn về giao dịch mua bán nhà Họ không chỉ xem xét tình hình tài chính như giá cả, lãi suất và thời gian thanh toán mà còn chú trọng đến vị trí nhà, các đặc điểm của ngôi nhà, không gian sống và môi trường xung quanh Khách hàng ưu tiên những căn nhà gần nơi làm việc, trường học và bệnh viện, đồng thời quan tâm đến an ninh khu vực và ô nhiễm môi trường Tiện nghi công cộng như câu lạc bộ thể dục, khu vui chơi cũng là yếu tố quan trọng, đặc biệt khi không gian xanh ngày càng hạn chế Bên cạnh đó, bằng chứng thực tế về uy tín của chủ đầu tư và tiến độ xây dựng là yếu tố quyết định trong việc đánh giá giá trị bất động sản, khi mà tính minh bạch của thị trường ngày càng thấp.

Những người tham gia thảo luận nhóm đã đề xuất thêm một số biến quan sát quan trọng, bao gồm vị trí gần khu công nghiệp, tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng theo kế hoạch Vị trí gần khu công nghiệp thu hút cả nhà đầu tư và công nhân, trong khi tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng được xem là những yếu tố hữu hình và đáng tin cậy Khách hàng thường ưu tiên chọn mua những căn nhà có giấy tờ hợp pháp và đã hoàn thiện xây dựng.

Nghiên cứu định lượng

Mục đích của nghiên cứu định lượng là đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, với kích cỡ mẫu tối thiểu 200 quan sát theo Gorsuch (1983) và ít nhất 5 lần số biến quan sát theo Hachter (1994) Do đó, nghiên cứu này yêu cầu ít nhất 200 mẫu để thực hiện phân tích nhân tố khám phá (EFA) một cách chính xác.

Khi xác định cỡ mẫu cho phân tích nhân tố EFA, quy tắc kinh nghiệm cho rằng số quan sát tối thiểu nên đạt từ 4 đến 5 lần số biến trong phân tích Điều này giúp đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của kết quả phân tích.

Trong nghiên cứu này, 39 biến quan sát được sử dụng trong phân tích Cronbach alpha và phân tích nhân tố, yêu cầu số lượng mẫu tối thiểu là 200 quan sát, lớn hơn 195 quan sát (5 x 39) Để đảm bảo tính chính xác và giảm thiểu sai sót trong phỏng vấn, tác giả đã quyết định thu thập dữ liệu từ 250 người tại TP.HCM Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng, ưu tiên cho những người có mối quan hệ tốt và sẵn sàng tham gia khảo sát.

Tác giả đã điều chỉnh các thang đo dựa trên nghiên cứu trước đây và ý kiến của các chuyên gia trong ngành bất động sản để đảm bảo tính chính xác và phù hợp hơn.

Bảng nghiên cứu định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá quyết định mua nhà của họ, tập trung vào 7 yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định này Những yếu tố bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống xung quanh và bằng chứng thực tế Sự ảnh hưởng của các yếu tố này được đo lường qua thang đo Likert 5 điểm, với các mức độ từ 1 (Rất không quan trọng) đến 5 (Rất quan trọng).

Thang điểm từ 1 đến 5 được sử dụng để thể hiện mức độ quan tâm tăng dần, với điểm cao hơn cho thấy sự quan tâm lớn hơn đến vấn đề Tác giả đã hợp tác với 2 cộng tác viên để tiến hành khảo sát tại thành phố Hồ Chí Minh, sau khi đã tập huấn cho các khảo sát viên về các câu hỏi nghiên cứu và hướng dẫn người tham gia Trong quá trình khảo sát, tác giả và nhóm đã phát bảng câu hỏi và cung cấp hướng dẫn để đảm bảo người tham gia hiểu rõ các thang đo Nếu có bất kỳ thang đo nào khó hiểu, tác giả hoặc khảo sát viên sẽ giải thích để đảm bảo câu trả lời chính xác Để tạo điều kiện thuận lợi hơn, tác giả cũng đã thực hiện khảo sát trực tuyến và gửi địa chỉ trang web đến những người có mối quan hệ tốt nhằm thu thập ý kiến.

Sau khi thu thập đầy đủ bảng câu hỏi, dữ liệu sẽ được mã hóa, làm sạch và xử lý thông qua phần mềm SPSS 20 Các phân tích chủ yếu bao gồm đánh giá độ tin cậy, giá trị thang đo và kiểm định giả thuyết.

Dữ liệu được thu thập và phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0, với các thành phần trong mô hình nghiên cứu bao gồm quyết định mua nhà, tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, và môi trường sống Độ tin cậy của thang đo được đánh giá thông qua hệ số Cronbach’s Alpha, với các biến có hệ số tương quan nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại Thang đo có độ tin cậy tốt khi hệ số nằm trong khoảng 0,7 đến 0,80, và nếu Cronbach alpha lớn hơn hoặc bằng 0,6 thì thang đo được coi là chấp nhận được (Nunnally và Bernstein, 1994) Đối với phân tích EFA, kích thước mẫu tối thiểu là 50, tốt nhất là 100, và mỗi biến đo lường cần ít nhất 5 quan sát (Hair và cộng sự, 2006) Nghiên cứu này yêu cầu khoảng 39 biến đo lường, tương đương với tối thiểu 195 quan sát (39x5), đáp ứng điều kiện phân tích EFA.

Số lượng 213 người tiêu dùng đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện phân tích nhân tố khám phá EFA Sau khi đánh giá độ tin cậy của thang đo các thành phần trong mô hình nghiên cứu, EFA sẽ được tiến hành để đo lường sự hội tụ và rút gọn biến quan sát trước khi thực hiện phân tích hồi quy Phân tích EFA sử dụng kiểm định tương quan giữa các biến đo lường bằng Barlett với mức ý nghĩa 5% và kiểm định KMO > 0.5 để xác định độ tương quan Tiêu chí chọn số lượng nhân tố dựa vào chỉ số Eigenvalues > 1 và mô hình lý thuyết có sẵn.

Trong nghiên cứu này, việc kiểm định sự phù hợp của mô hình EFA với dữ liệu khảo sát yêu cầu tổng phương sai trích (Cumulative%) phải đạt ≥ 50% (Nguyễn Đình Thọ, 2011) Để đảm bảo giá trị hội tụ và phân biệt, các biến có hệ số tải nhân tố (factor loading) cần ≥ 0.5; những biến có hệ số tải < 0.5 sẽ bị loại bỏ (Jun và cộng sự, 2002) Phân tích hồi quy “Enter” được sử dụng để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, với độ phù hợp của mô hình được kiểm định qua kiểm định F và R² Các giả thuyết nghiên cứu sẽ được kiểm tra với mức ý nghĩa Sig 0.3 nên đạt độ tin cậy Nếu loại bỏ các biến quan sát còn lại thì hệ số Cronbach's Alpha đều < 0.834

Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo thành phần "Đặc điểm của nhà" trong lần đánh giá độ tin cậy đầu tiên đạt 0.865, cao hơn mức tối thiểu 0.6, cho thấy tính nhất quán nội bộ tốt Ngoài ra, hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường trong thành phần này đều lớn hơn 0.3, khẳng định độ tin cậy của thang đo.

Nếu loại bỏ các biến quan sát thì hệ số Cronbach's Alpha đều < 0.865

Khi đánh giá độ tin cậy của thang đo thành phần "Không gian sống", hệ số Cronbach's Alpha đạt giá trị 0.742, vượt mức 0.6, cho thấy độ tin cậy cao Ngoài ra, hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thành phần này đều lớn hơn 0.3, xác nhận tính chính xác của thang đo.

Khi loại bỏ các biến quan sát, hệ số Cronbach's Alpha đều dưới 0.742 Đặc biệt, biến quan sát KG05 nếu bị loại bỏ thì độ tin cậy vẫn duy trì ở mức 0.742, với hệ số tương quan biến tổng đạt 0.387, lớn hơn 0.3, do đó vẫn được giữ lại để thực hiện phân tích nhân tố khám phá (EFA) tiếp theo.

Thang đo thành phần "Vị trí nhà" ban đầu có hệ số Cronbach‟s Alpha là 0.853, vượt ngưỡng 0.6, nhưng biến MT09 với hệ số tương quan tổng là 0.250 đã bị loại do thấp hơn 0.3 Sau khi loại bỏ biến VT09, hệ số Cronbach‟s Alpha tăng lên 0.868, và tất cả các biến còn lại đều có hệ số tương quan tổng lớn hơn 0.3, chứng tỏ thang đo đạt độ tin cậy cao.

Thang đo thành phần "Tiện nghi công cộng" cho thấy độ tin cậy cao với hệ số Cronbach's Alpha đạt 0.825, vượt mức tối thiểu 0.6 Tất cả các biến đo lường trong thành phần này đều có hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3, chứng tỏ tính nhất quán Việc loại bỏ bất kỳ biến quan sát nào sẽ làm giảm hệ số Cronbach's Alpha xuống dưới 0.825.

Khi đánh giá độ tin cậy của thang đo thành phần "Môi trường sống", hệ số Cronbach's Alpha lần đầu đạt 0.801, cho thấy độ tin cậy tốt Tuy nhiên, biến MT03 có hệ số tương quan biến tổng là 0.287, nhỏ hơn 0.3, nên đã bị loại Sau khi loại bỏ MT03, hệ số Cronbach's Alpha trong lần đánh giá thứ hai tăng lên 0.820, chứng tỏ độ tin cậy của thang đo được cải thiện.

Để đạt độ tin cậy tối thiểu là 0.6, hệ số tương quan của biến MT01 chỉ đạt 0.286, thấp hơn ngưỡng 0.3, dẫn đến việc loại bỏ biến này Sau khi loại bỏ MT01, hệ số Cronbach's Alpha được đánh giá lần thứ ba đạt 0.825, vượt qua mức 0.6, chứng tỏ độ tin cậy đạt yêu cầu Nếu tiếp tục loại bỏ các biến quan sát còn lại, hệ số Cronbach's Alpha sẽ đều thấp hơn 0.825.

Khi đánh giá độ tin cậy của thành phần "Bằng chứng thực tế", hệ số Cronbach Alpha đạt 0.786, vượt ngưỡng 0.6, và hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường đều lớn hơn 0.3, chứng tỏ đạt độ tin cậy cao Nếu loại bỏ bất kỳ biến quan sát nào, hệ số Cronbach's Alpha sẽ giảm xuống dưới 0.786.

Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà cho thấy sự loại bỏ các biến quan sát có hệ số tương quan biến tổng dưới 0.3 là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của nghiên cứu.

Biến quan sát Trung bình thang đo nếu loại biến

Phương sai thang đo nếu loại biến

Hệ số Cronbach Alpha nếu loại biến Thang đo Tình hình tài chính : Cronbach Alpha = 0.834

TC06 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.248 < 0.3 TC07 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.155 < 0.3

Thang đo Đặc điểm của nhà : Cronbach Alpha = 0.865 ĐĐ01 10.967 4.796 0.684 0.841 ĐĐ02 11.329 4.910 0.686 0.842 ĐĐ03 11.596 3.657 0.803 0.794 ĐĐ04 11.728 4.369 0.719 0.826

Thang đo Không gian sống : Cronbach Alpha = 0.742

Thang đo Vị trí nơi ở : Cronbach Alpha = 0.868

VT09 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.250 < 0.3

Thang đo Tiện nghi công cộng : Cronbach Alpha = 0.825

Thang đo Môi trường sống : Cronbach Alpha = 0.878

MT01 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.286 < 0.3

MT03 Bị loại bỏ vì có hệ số tương quan biến tổng = 0.287< 0.3

Thang đo Bằng chứng thực tế : Cronbach Alpha = 0.786

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu điều tra của tác giả

Phân tích nhân tố khám phá EFA

Các thang đo quyết định mua nhà và bảy thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua đã được đánh giá độ tin cậy và tiếp tục phân tích bằng phương pháp EFA với kỹ thuật quay Varimax và trích xuất Principle Components Quá trình này nhằm đo lường giá trị hội tụ và giảm bớt dữ liệu nghiên cứu thông qua các kiểm định KMO, mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett, Eigenvalue và hệ số tải nhân tố (Factor loading).

4.3.1 Phân tích nhân tố biến quyết định mua nhà

Kết quả phân tích nhân tố biến quyết định mua nhà được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 4 5: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của biến quyết định mua nhà

Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 676

Kiểm định Bartlett của thang đo

Giá trị Chi bình phương 120.598

Kết quả phân tích EFA cho thấy biến quyết định mua nhà có hệ số KMO là 0.676, lớn hơn 0.5, và mức ý nghĩa Sig là 0.00, nhỏ hơn 0.05, chứng tỏ các biến có sự tương quan chặt chẽ với nhau, đáp ứng điều kiện cho phân tích nhân tố Theo tiêu chuẩn Eigenvalue > 1, biến quyết định mua nhà được rút trích thành 1 nhân tố, như thể hiện trong bảng.

Bảng 4 6: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA của biến quyết định mua nhà

Biến quan sát Hệ số tải nhân tố

QĐ1 Tôi đang có kế hoạch để mua nhà 817

QĐ2 Tôi đang cố gắng để mua nhà 794

QĐ3 Tôi là người quan trọng để đóng góp vào quyết định mua nhà 784

Tổng phương sai trích đạt 63.741%, vượt mức 50%, cho thấy nhân tố này giải thích 63.741% biến thiên của dữ liệu Hệ số tải nhân tố của tất cả các biến quan sát đều lớn hơn 0.5, đáp ứng yêu cầu kiểm định giá trị hội tụ, do đó không có biến quan sát nào bị loại.

4.3.2 Phân tích nhân tố các biến ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Khi thực hiện phân tích nhân tố EFA lần đầu, hệ số tải nhân tố của các biến quan sát VT01 và VT02 nhỏ hơn 0.5, không đạt yêu cầu về giá trị hội tụ và vì vậy đã bị loại bỏ Sau khi loại hai biến này, kết quả phân tích nhân tố lần thứ hai cho thấy các thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua nhà được trình bày trong bảng.

Bảng 4 7: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của các biến ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 830

Kiểm định Bartlett của thang đo

Giá trị Chi bình phương 4039.423

Sig – mức ý nghĩa quan sát 000

Kết quả phân tích EFA cho thấy có 7 thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, với hệ số KMO đạt 0.830, lớn hơn 0.5, và mức ý nghĩa Sig là 0.00, nhỏ hơn 0.05, cho thấy các biến có mối tương quan chặt chẽ Theo tiêu chuẩn Eigenvalue lớn hơn 1, 7 nhân tố này đã được rút trích và thể hiện trong bảng kết quả.

Bảng 4 8: Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA của các biến ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Biến quan sát Hệ số tải nhân tố

TC2 Khả năng thế chấp 111 -.210 762 200 067 209 -.005

TC3 Khả năng thanh toán 022 057 846 -.001 044 068 039

Bài viết này phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, bao gồm thu nhập, loại nhà, diện tích sử dụng, thiết kế và trang trí bên trong, cũng như kiến trúc bên ngoài Cụ thể, thu nhập có ảnh hưởng từ 0.031 đến 0.693, trong khi loại nhà có hệ số từ 0.243 đến 0.672 Diện tích sử dụng thể hiện sự quan trọng với hệ số từ 0.161 đến 0.623 Thiết kế và trang trí bên trong đóng vai trò lớn với hệ số 0.811, trong khi kiến trúc bên ngoài cũng có ảnh hưởng đáng kể với hệ số 0.745 Đối với không gian sống, diện tích của nhà bếp và phòng khách lần lượt có hệ số 0.663 và 0.813, cho thấy sự quan trọng của diện tích trong việc nâng cao giá trị của ngôi nhà.

KG3 Số lượng phòng ngủ 080 040 315 043 743 -.122 081

Số lượng phòng tắm và số tầng của ngôi nhà có ảnh hưởng đáng kể đến sự lựa chọn của người mua Vị trí gần nơi làm việc, trường học và khu vực sinh sống cũng là những yếu tố quan trọng, với vị trí gần tuyến đường chính mang lại sự thuận tiện cho việc di chuyển Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà của khách hàng.

VT07 Vị trí gần chợ 785 250 079 037 114 124 062

VT08 Vị trí gần TT Thương mại 670 048 021 202 206 081 046 VT10 Vị trí gần bệnh viện 532 169 119 052 065 019 257 TN1 Có các cơ sở vui chơi 180 259 062 123 165 082 819

TN2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao 244 -.030 085 289 279 151 688

TN3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố 219 275 184 098 240 096 635

MT2 Hàng xóm xung quanh 233 714 052 196 037 080 221

MT4 Tình hình an ninh khu vực 156 747 139 129 076 298 060 MT5 Tiếng ồn xung quanh 081 764 133 227 -.001 201 106 MT6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh

BC1 Uy tín người bán 270 230 081 147 031 683 086

BC2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp

BC3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 058 258 290 -.004 109 745 -.035 BC4 Tiến độ xây dựng so với kế hoạch -.094 194 346 213 -.011 587 201

Tổng phương sai trích là 67.005% > 50% cho thấy 7 nhân tố này giải thích được 67.005% biến thiên của dữ liệu Hệ số tải nhân tố của các biến quan sát đều

>0.5, đạt yêu cầu về kiểm định giá trị hội tụ nên không có biến quan sát nào bị loại.

Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

4.4.1 Mô tả các biến trong mô hình hồi quy Để thuận tiện cho phân tích hồi quy, các thành phần trong mô hình nghiên cứu sau khi phân tích EFA được định nghĩa và mô tả lại như sau:

Quyết định mua nhà, được ký hiệu là QĐ, phụ thuộc vào ba biến quan sát: đầu tiên, tôi có kế hoạch mua nhà (QĐ1); thứ hai, tôi đang nỗ lực để thực hiện việc mua nhà (QĐ2); và cuối cùng, tôi đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định mua nhà (QĐ3).

Yếu tố "Vị trí nhà" được xác định là biến độc lập, bao gồm 7 biến quan sát quan trọng: Vị trí gần nơi làm việc (VT03), gần trường học (VT04), gần nơi đang sống (VT05), gần tuyến đường chính (VT06), gần chợ (VT07), gần trung tâm thương mại (VT08) và gần bệnh viện (VT10).

Yếu tố "Môi trường sống" (MT) được xác định là một biến độc lập, bao gồm bốn biến quan sát chính: Hàng xóm xung quanh (MT2), Tình hình an ninh khu vực (MT4), Tiếng ồn xung quanh (MT5), và Ô nhiễm môi trường xung quanh (MT6).

Yếu tố "Tình hình tài chính" (TC) bao gồm 5 biến quan sát: Giá nhà (TC1), Khả năng thế chấp (TC2), Khả năng thanh toán (TC3), Lãi suất vay (TC4) và Thu nhập (TC5) Những biến này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tình hình tài chính của cá nhân hoặc hộ gia đình.

Yếu tố "Thiết kế và kiến trúc nhà" (TK) bao gồm 5 biến quan sát: Loại nhà (ĐĐ1), Diện tích sử dụng (ĐĐ2), Thiết kế và trang trí bên trong (ĐĐ3), Kiến trúc bên ngoài ngôi nhà (ĐĐ4), và Số tầng của ngôi nhà (KG5) Biến quan sát KG5 được chuyển sang yếu tố "Thiết kế và kiến trúc nhà" vì tính phù hợp, do đó biến này không bị loại.

Yếu tố "Không gian sống" (KG) được xác định qua bốn biến quan sát chính: Diện tích của nhà bếp (KG1), Diện tích phòng khách (KG2), Số lượng phòng ngủ (KG3) và Số lượng phòng tắm (KG4).

Yếu tố "Bằng chứng thực tế" (BC) bao gồm bốn biến quan sát quan trọng: Uy tín người bán (BC1), Thông tin tham khảo từ bạn bè đồng nghiệp (BC2), Tình trạng pháp lý của ngôi nhà (BC3), và Tiến độ xây dựng so với kế hoạch (BC4).

Yếu tố "Tiện nghi công cộng" (TN) được xác định là biến độc lập và bao gồm ba biến quan sát: sự hiện diện của các cơ sở vui chơi và công viên (TN1), có câu lạc bộ thể dục thể thao (TN2), và hệ thống chiếu sáng đường phố (TN3).

Mô hình nghiên cứu đã được điều chỉnh sau khi đánh giá độ tin cậy của thang đo và thực hiện phân tích nhân tố EFA, nhằm phục vụ cho việc phân tích hồi quy.

Hình 4 1: Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh

Trong phân tích hồi quy, chúng tôi sẽ kiểm định 7 giả thuyết quan trọng liên quan đến quyết định mua nhà Giả thuyết H1 cho rằng tình hình tài chính có ảnh hưởng lớn đến quyết định này Tiếp theo, giả thuyết H2 chỉ ra rằng thiết kế và kiến trúc của ngôi nhà cũng tác động đến sự lựa chọn của người mua Cuối cùng, giả thuyết H3 khẳng định rằng không gian sống là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định của người mua nhà.

Vị trí của ngôi nhà đóng vai trò quan trọng trong quyết định của người mua, với các tiện nghi công cộng như trường học, bệnh viện và siêu thị cũng ảnh hưởng lớn đến sự lựa chọn này Môi trường sống xung quanh, bao gồm không gian xanh và an ninh khu vực, cũng là yếu tố quyết định Cuối cùng, bằng chứng thực tế từ những người đã sống trong khu vực hoặc các đánh giá từ chuyên gia sẽ tác động mạnh mẽ đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

Trước khi phân tích hồi quy, cần được xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa các biến thông qua ma trận hệ số tương quan sau:

Bảng 4 9: Ma trận hệ số tương quan giữa các biến

VT MT TC TK BC KG TN QĐ

QĐ Pearson Correlation 516 ** 516 ** 559 ** 563 ** 594 ** 446 ** 553 ** 1 Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 000 000

Ma trận hệ số tương quan cho thấy biến phụ thuộc Quyết định mua nhà (QĐ) có mối tương quan với 7 biến độc lập Mặc dù các biến độc lập cũng có tương quan với nhau, nhưng hệ số tương quan thấp cho thấy không có hiện tượng tự tương quan Do đó, các biến độc lập này có thể được đưa vào phân tích hồi quy để đo lường ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

4.4.3 Phân tích hồi quy bội 4.4.3.1 Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Phân tích hồi quy bội được thực hiện để đo lường ảnh hưởng của bảy thành phần: “Tình hình tài chính”, “Thiết kế và kiến trúc nhà”, “Không gian sống”, “Vị trí nhà”, “Tiện nghi công cộng”, “Môi trường sống” và “Bằng chứng thực tế” đến quyết định mua nhà Phương pháp “Enter” được sử dụng để đưa tất cả các biến độc lập vào cùng một lúc, từ đó đánh giá tác động của chúng Các kiểm định được thực hiện thông qua hệ số xác định R² hiệu chỉnh và kiểm định mức ý nghĩa F, đồng thời kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến bằng hệ số VIF Cuối cùng, các giả định của hồi quy được kiểm tra để đảm bảo tính phù hợp của mô hình, bao gồm kiểm tra mối liên hệ tuyến tính và phương sai phần dư không đổi qua biểu đồ phân tán Scatterplot, kiểm tra phân phối chuẩn của phần dư bằng biểu đồ Histogram, và kiểm tra tính độc lập của phần dư bằng thống kê Durbin-Watson.

- Kiểm định tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc

Bảng 4 10: Bảng tóm tắt mô hình

Hiệu chỉnh Sai số ước lượng Hệ số Durbin-

Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mô hình có hệ số R² là 0.626 và hệ số R² hiệu chỉnh là 0.613, cho thấy sự tương quan chặt chẽ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc (0.5 < R² < 0.8) Hệ số R² hiệu chỉnh cho thấy 7 biến độc lập trong mô hình đã giải thích được 61,3% sự biến thiên của biến phụ thuộc.

- Kiểm định sự phù hợp tổng thể của mô hình hồi quy

Bảng 4 11: Bảng phân tích ANOVA

Mô hình Tổng các bình phương

Hàm ý về giải pháp và kết luận

Các hàm ý về giải pháp

Dựa trên phân tích trong chương 4, tác giả đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường tác động tích cực đến quyết định mua nhà của khách hàng và nâng cao khả năng cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản Các giải pháp này bao gồm cải thiện chất lượng dịch vụ, tối ưu hóa trải nghiệm khách hàng, và áp dụng các chiến lược marketing hiệu quả để thu hút khách hàng.

5.1.1 Hàm ý về giải pháp đối với tình hình tài chính

Nghiên cứu cho thấy tình hình tài chính ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà, với giá nhà, lãi suất, khả năng chi trả hàng tháng và thu nhập là những yếu tố quan trọng Đặc biệt, khảo sát tập trung vào khách hàng trẻ tuổi với khả năng tài chính hạn chế, khiến họ lo lắng về vấn đề này, trở thành một rào cản lớn trong việc sở hữu nhà Vay thế chấp được xem là giải pháp hữu hiệu giúp khách hàng trẻ tuổi thực hiện ước mơ sở hữu nhà Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cần cung cấp đầy đủ thông tin về các giải pháp vay mua nhà, nhằm đơn giản hóa thủ tục và hồ sơ vay, từ đó hỗ trợ khách hàng vượt qua khó khăn tài chính.

Khách hàng có khả năng mua nhà dễ dàng hơn khi được vay với thời gian dài hơn, vì điều này giúp giảm bớt số nợ hàng tháng phải trả.

5.1.2 Hàm ý về giải pháp đối với bằng chứng thực tế

Nghiên cứu cho thấy rằng bằng chứng thực tế đóng vai trò quan trọng thứ hai trong việc ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, đồng thời tác động mạnh mẽ đến lòng tin của khách hàng.

Khách hàng thường phải chi tiêu toàn bộ số tiền tích lũy trong nhiều năm để mua nhà, do đó việc xây dựng lòng tin với doanh nghiệp bất động sản là vô cùng cần thiết Doanh nghiệp cần tạo dựng danh tiếng và uy tín thông qua chất lượng công trình, tiến độ hoàn thành đúng kế hoạch, và cam kết giao nhà đúng hẹn Sự hài lòng của khách hàng và những đánh giá tích cực có ảnh hưởng lớn đến lòng tin của khách hàng tiềm năng và quyết định mua nhà Ngoài ra, tình trạng pháp lý của căn nhà cũng là yếu tố quan trọng, khiến những căn nhà có đầy đủ giấy tờ hợp pháp luôn được ưu tiên lựa chọn.

5.1.3 Hàm ý về giải pháp đối với không gian sống

Theo nghiên cứu, yếu tố không gian sống đứng thứ ba về mức độ ảnh hưởng, sau tài chính và bằng chứng thực tế Khách hàng hiện nay rất chú trọng đến không gian sống vì nó tác động trực tiếp đến đời sống của họ Họ ưu tiên mua nhà có quy mô và diện tích hợp lý, với số lượng phòng ngủ và diện tích phòng khách là những yếu tố quan trọng nhất Do đó, các doanh nghiệp bất động sản nên phát triển những căn nhà có quy mô vừa phải, phù hợp cho gia đình cơ bản, với diện tích từ 76-100m2 (46.5%) và giá từ 9-14 triệu/m2 (34.3%).

5.1.4 Hàm ý về giải pháp đối với vị trí nhà

Theo nghiên cứu, vị trí nhà đứng thứ tư trong các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến lối sống của khách hàng Thời gian di chuyển đến nơi làm việc rất quan trọng, đặc biệt khi giá xăng ngày càng tăng Do đó, việc chọn mua nhà gần nơi làm việc, chợ, và trường học là hợp lý Ngoài ra, người dân cũng đang phải đối mặt với tình trạng ùn tắc giao thông nghiêm trọng vào giờ cao điểm tại thành phố Hồ Chí Minh.

Dịch vụ giao thông công cộng tại Chí Minh chưa đáp ứng tốt nhu cầu của người dân, với nhiều người tham gia khảo sát không đồng ý chọn vị trí gần khu công nghiệp do lo ngại ô nhiễm môi trường Đặc biệt, những người muốn mua nhà xây dựng riêng lại chú trọng đến yếu tố vị trí hơn so với những người tìm mua chung cư Điều này cho thấy rằng họ có thể bị ảnh hưởng bởi vị trí, tạo lợi thế cho các dự án chung cư Do đó, các doanh nghiệp bất động sản nên ưu tiên lựa chọn vị trí thuận lợi cho khách hàng mục tiêu, như gần nơi làm việc, chợ, trường học và các tiện ích hàng ngày.

5.1.5 Hàm ý về giải pháp đối với thiết kế và kiến trúc nhà

Theo nghiên cứu, thiết kế và kiến trúc nhà là yếu tố quan trọng thứ năm trong quyết định mua nhà, với tính năng nội thất được đánh giá cao hơn tính năng bên ngoài Hầu hết người tham gia khảo sát ưa chuộng nhà riêng hơn căn hộ chung cư, mặc dù giá chung cư thấp hơn, chỉ có 15,5% sẵn sàng mua chung cư Sự phát triển đa dạng của cuộc sống cùng với yêu cầu thẩm mỹ ngày càng cao của khách hàng đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa thiết kế và loại hình nhà ở, nhằm tạo ra những ngôi nhà đẹp, tối ưu hóa không gian và tiện ích.

5.1.6 Hàm ý về giải pháp đối với tiện nghi công cộng

Nghiên cứu cho thấy khách hàng trẻ tuổi hiện nay rất quan tâm đến tiện nghi công cộng, đặc biệt là những người có nhu cầu mua nhà riêng Tiện nghi công cộng là một thế mạnh của nhà chung cư, vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản nên đầu tư phát triển các tiện ích như giải trí, mua sắm, giáo dục và thể thao Điều này sẽ thúc đẩy quyết định mua nhà của khách hàng trẻ, khiến họ có xu hướng chuyển sang lựa chọn nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu về tiện nghi công cộng.

5.1.7 Hàm ý về giải pháp đối với môi trường sống

Môi trường sống xung quanh dự án đang được cả người lớn tuổi và giới trẻ quan tâm, với nhận thức về tầm quan trọng của nó đối với cuộc sống hàng ngày Nghiên cứu cho thấy người mua nhà rất chú trọng đến an ninh khu vực, mong muốn có cảm giác an toàn và được bảo vệ Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần cung cấp dịch vụ an ninh cho khách hàng tại các dự án của mình Ngoài ra, hàng xóm, tiếng ồn và ô nhiễm môi trường xung quanh cũng là những yếu tố quyết định đến sự lựa chọn của người mua nhà, khi họ cảm thấy an tâm hơn với những người láng giềng đáng tin cậy.

Kết luận 56 Tài liệu tham khảo

Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại TP.HCM, xác định 7 yếu tố chính bao gồm tình hình tài chính, bằng chứng thực tế, không gian sống, vị trí nhà, thiết kế và kiến trúc, môi trường sống, và tiện nghi công cộng Sử dụng 32 biến quan sát, nghiên cứu cho thấy 83% khách hàng muốn mua nhà với giá dưới 20 triệu/m², trong khi 10% sẵn sàng chi từ 21-26 triệu/m², cho thấy tiềm năng lớn cho thị trường nhà ở giá rẻ Hơn nữa, 90% khách hàng ưu tiên chọn nhà dưới 100m², với 85% chọn nhà xây trên nền móng riêng và 15% chọn chung cư.

Người mua nhà xây trên nền móng riêng thường quan tâm đến giá cả, an ninh khu vực, vị trí gần chợ và nơi làm việc, cùng với các tiện ích công cộng, hơn là những người mua chung cư Kết quả khảo sát cho thấy nhu cầu mua nhà không có sự khác biệt lớn về giới tính hay trình độ học vấn Tuy nhiên, các gia đình có con và những người có thu nhập từ 10-14 triệu/tháng có nhu cầu mua nhà cao hơn Ngược lại, người độc thân và những người dưới 25 tuổi có nhu cầu thấp hơn Nghiên cứu này cung cấp thông tin quý giá cho các nhà phát triển và tiếp thị bất động sản về hành vi người mua và nhu cầu thực tế của thị trường, giúp họ lập kế hoạch phát triển và chiến lược tiếp thị hiệu quả hơn.

Nghiên cứu này, mặc dù có những đóng góp về lý thuyết và kết quả thực tiễn, vẫn tồn tại một số hạn chế Cụ thể, nghiên cứu chỉ được thực hiện trên mẫu thuận tiện, tập trung vào đối tượng khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh, với loại hình nhà ở được khảo sát là chung cư và nhà phố Hơn nữa, nghiên cứu chủ yếu ứng dụng lý thuyết marketing để phân tích thị trường nhà đất, do đó chưa thể khái quát hóa kết quả cho tổng thể Điều này có thể dẫn đến sự khác biệt trong kết quả ở các tỉnh thành và khu vực khác do sự khác biệt về địa điểm, đối tượng khảo sát và nhu cầu thị trường.

Các nghiên cứu tiếp theo nên khảo sát tại các khu vực khác nhau với cỡ mẫu và tính đại diện tốt hơn, mở rộng đối tượng nghiên cứu bao gồm công nhân, doanh nhân, nhà quản lý và người trên 40 tuổi Nên xem xét các loại nhà biệt thự và các yếu tố như chính trị, văn hóa, kinh tế có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Các yếu tố tự nhiên như đặc điểm địa hình, tình trạng môi trường, tiện ích và rủi ro tự nhiên cũng cần được nghiên cứu Bên cạnh đó, các yếu tố kinh tế như khả năng sinh lời từ bất động sản, chính sách thuế, và khuyến khích đầu tư bên ngoài cũng đóng vai trò quan trọng Cuối cùng, các yếu tố xã hội như sự biến động dân số, chất lượng dịch vụ y tế và giáo dục, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm, trình độ dân trí, an ninh và tập quán địa phương cũng cần được xem xét.

1 Công ty Nghiên cứu thị trường FTA (2007), “Nhận diện khách hàng mục tiêu thị trường nhà ở/căn hộ quy hoạch tại Tp.HCM”

2 Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), “phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS”, NXB Thống kê 2005

3 Nguyễn Đình Thọ (2011), “Phương pháp nghiên cứu”, NXB Lao Động Xã Hội

4 Trần Thanh Hùng (2008), ”Nghiên cứu marketing bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

5 Ajzen, I (1991) “The theory of planned behavior” Organizational Behavior and Human Decision Processes, 50, 179-211

6 Alaghbari Wa‟el, Salim Azizah and Dola Kamariah (2009), “Housing shortage for low-income in Yemen: causes and suggestions”, International Journal of

Housing Markets and Analysis Vol 2 No 4, 2009 pp 363-372

7 Alaghbari Wa‟el, Salim Azizah and Dola Kamariah, Abang Abdullah Abang Ali (2010), “Developing affordable housing design for low income in Sana’a,

Yemen”, International Journal of Housing Markets and Analysis Vol 4 No 1,

8 Bum Suk Kim (2009) ,“The Impact Of The Global Financial Crisis On Asia-

Pacific Real Estate Markets: Evidence From Korea, Japan, Australia And U.S

9 Chyi Lin Lee (2008), “Housing in Australia as a portfolio investment”, International Journal of Housing Markets and Analysis Vol 1 No 4, 2008 pp

10 Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., & Plimmer, F (2003) “Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and Australia” Property Management, 21(5), 295-314

11 David Meen and Geoffrey Meen (2002), “Social Behaviour as a Basis for

Modelling the Urban Housing Market: A Review The University of Reading.”

12 Djebarni Ramdane và Al-Abed Abdullah (2000), “Satisfaction level with neighbourhoods in low-income public housing in Yemen”, Property

13 Fan Wu (2010), “Housing environment preference of young consumers in

Guangzhou, China”, Property Management Vol 28 No 3, 2010 pp 174-192

14 Gregory Southey (2011), “The Theories of Reasoned Action and Planned

Behaviour Applied to Business Decisions: A Selective Annotated Bibliography”

15 Han, H., & Kim, Y (2010) “An investigation of green hotel customer’s decision formation: Developing an extended model of the theory of planned behavior” International Journal of Hospitality Management, 29 (4), 659-668

16 Iman, N., Ahmad, S., & Ahmadreza, V (2012) “Housing valuation model: An investigation of residential properties in Tehran International Journal of Housing Markets and Analysis, 5(1), 20-40

17 Ivy Drafor Amenyah (2013), “factors determining residential rental prices”, Asian Economic and Financial Review, 2013, 3(1):39-50

18 James E Larsen (2009), “The impact of buyer-type on house price”, International Journal of Housing Markets and Analysis Vol 3 No 1, 2010 pp.60-68

19 Kuang Weida và Li Xiaowei (2012), “Does China face a housing affordability issue? Evidence from 35 cities in China”, International Journal of Housing

Markets and Analysis Vol 5 No 3, 2012

20 Kueh Chiok Choo and Chiew Fei Ha(2005), “factors influencing house buyers' purchasing decision”

21 Lai Ying and Xin Janet Ge (2009), “Media’s Influences On Purchasing Of Real

Estate - Case Of Guangzhou, China“, Proceedings of the PRRES Conference

22 Lee Hong Sharon Yam và McGreal W Stanley (2010), “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing”

23 Majd Al-Homoud (2008), “The low-income housing market in Jordan”, International Journal of Housing Markets and Analysis Vol 2 No 3, pp.233-

24 Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad (2011), „Factors Affecting

Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan”, Research Journal of Applied Sciences, Engineering and Technology

25 Opoku Robert A and Abdul-Muhmin Alhassan G (2010), “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia “,

Habitat International Volume 34, Issue 2, April 2010, Pages 219-227

26 Phadungyat Phatcharin (2008), “Factors influencing the selection of serviced apartments by female business travelers”

27 Phan Thanh Si (2012), “Key factors affecting house purchase decision of customers in vietnam”

28 Philip Kotler (2009) “Principles of Marketing a globbal perspective”, Pearson education south Asia Pte Ltd, 117-132

29 Philip Kotler and Gary Amstrong (1996), “Principles of Marketing”, 7 th edition, Prentice Hall, New Jersey

30 Phungwong Ornticha (2005), “Factors influencing home purchase intention of

31 Sengul, H., Yasemin, O., & Eda, P (2010) “The assessment of the housing in the theory of Maslow’s hierarchy of needs” European Journal of Social

32 Shyue Chuan, Chong, Bik Kai, Sia, Wah Wan, Cheong , Soo Sung, Hng (2011),

“House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley,

33 Susilawati Connie and Fernando B Anunu (2001), “Motivation and perception factors influence buying home behaviour in Dilly, East Timor”, University of

South Australia, Adelaide, South Australia

34 Xiao, Q., & Tan, G (2007) “Signal extraction with kalman filter: A study of the

Hong Kong property price bubbles” Urban Studies, 44(4), 865-888

PHỤ LỤC 1: NỘI DUNG THẢO LUẬN NHÓM

Là học viên cao học tại trường ĐH Kinh Tế TP.HCM, chúng tôi rất vui mừng được chào đón anh/chị để cùng thảo luận về các thành phần và thang đo trong mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM.

Chúng tôi rất mong nhận được sự đóng góp nhiệt tình từ anh/chị để đảm bảo thành công cho đề tài Xin cam kết rằng mọi thông tin anh/chị cung cấp sẽ được bảo mật và chỉ được sử dụng cho mục đích nghiên cứu và tổng hợp.

Trân trọng cảm ơn sự hợp tác của anh/chị !

1 Theo anh/chị, những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua nhà? Xin vui lòng giải thích?

2 Theo anh/chị, những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà trong bảng dưới đây có dễ hiểu và phù hợp không? Anh/Chị có đề xuất bổ sung và hiệu chỉnh không? Vì sao?

Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của người mua không?

2 Khả năng thế chấp tối đa

3 Khả năng thanh toán nợ hàng tháng tối đa

5 Thu nhập của khách hàng

6 Thời gian thanh toán nợ vay

7 Lệ phí trước bạ mua nhà

8 Loại nhà (chung cư, nhà riêng, biệt thự)

9 Diện tích sử dụng của ngôi nhà

10 Thiết kế và trang trí bên trong

11 Thiết kế bên ngoài ngôi nhà

Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của người mua không? (tiếp theo)

16 Số tầng của ngôi nhà

17 Sức hấp dẫn của khu vực

18 Chiều rộng của lòng đường phía trước nhà

19 Vị trí gần nơi làm việc

20 Vị trí gần trường học

21 Vị trí gần gia đình người thân

22 Vị trí gần với các tuyến đường chính

23 Vị trí gần chợ hoặc siêu thị

24 Vị trí gần các trung tâm thương mại

25 Vị trí gần trung tâm y tế hoặc bệnh viện

26 Có các cơ sở vui chơi giải trí, công viên

27 Có câu lạc bộ thể dục thể thao

28 Có hệ thống chiếu sáng đường phố

32 Chất lượng của cơ sở hạ tầng

35 Tình hình an ninh khu vực

37 Ô nhiễm của môi trường xung quanh

38 Danh tiếng và Uy tín người bán thông qua các dự án mà họ đã và đang phát triển

39 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp

Xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của anh/chị

PHỤ LỤC 2: BẢNG CÂU HỎI CHÍNH THỨC

Tôi là sinh viên cao học ngành Quản trị kinh doanh, Khóa 21 tại trường ĐH Kinh Tế TP.HCM Hiện tại, tôi đang tiến hành nghiên cứu luận văn thạc sĩ với chủ đề "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM".

Chúng tôi rất mong nhận được sự hỗ trợ của anh/chị và các bạn trong việc hoàn thành bảng câu hỏi dưới đây trong khoảng 10 phút Ý kiến của anh/chị là nguồn dữ liệu quý giá, đóng vai trò quan trọng cho sự thành công của nghiên cứu này Chúng tôi cam kết bảo mật thông tin và chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu, không phục vụ cho kinh doanh Nếu anh/chị có ý kiến đóng góp, xin vui lòng liên hệ qua email nhanvpt102@gmail.com.

Lưu ý: nếu anh/chị không quan tâm đến vấn đề nhà ở và cũng không có ý định mua nhà ở, xin vui lòng không thực hiện bảng khảo sát này

Xin chân thành cảm ơn

PHẦN I: CÁC YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ

Xin Anh (Chị) hãy xem xét cẩn thận từng yếu tố và dựa vào quan điểm, hiểu biết cũng như kinh nghiệm cá nhân để đánh giá mức độ quan trọng của từng yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Vui lòng chọn câu trả lời mà Anh (Chị) cho là phù hợp nhất.

Thang đánh giá từ 1 đến 5:

(1) Hoàn toàn không quan trọng……… (5) Rất quan trọng

(1) Hoàn toàn không đồng ý ………… (5) Rất đồng ý

1 Anh/Chị hãy cho biêt anh/chị có đồng ý với những câu sau đây không? (1-hoàn toàn không đồng ý…5-rất đồng ý) Mức độ đồng ý

1 Tôi đang có kế hoạch để mua nhà 1 2 3 4 5

2 Tôi đang cố gắng để mua nhà 1 2 3 4 5

3 Tôi là người quan trọng đóng góp vào quyết định mua nhà 1 2 3 4 5

2 Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của anh/chị không? (1-hoàn toàn không quan trọng … 5-rất quan trọng)

2 Khả năng thế chấp tối đa của anh/chị 1 2 3 4 5

3 Khả năng thanh toán nợ hàng tháng tối đa của anh/chị 1 2 3 4 5

5 Thu nhập của Anh (Chị) 1 2 3 4 5

6 Thời gian thanh toán nợ vay 1 2 3 4 5

7 Lệ phí trước bạ mua nhà 1 2 3 4 5

3 Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của anh/chị không?

1 Loại nhà (chung cư, nhà riêng, biệt thự) 1 2 3 4 5

2 Diện tích sử dụng của ngôi nhà 1 2 3 4 5

3 Thiết kế và trang trí bên trong 1 2 3 4 5

4 Thiết kế bên ngoài ngôi nhà 1 2 3 4 5

5 Số tầng của ngôi nhà 1 2 3 4 5

5 Các yếu tố sau đây có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua nhà của anh/chị không? Mức độ quan trọng

1 Sức hấp dẫn của khu vực 1 2 3 4 5

2 Chiều rộng của lòng đường phía trước nhà 1 2 3 4 5

3 Vị trí gần nơi làm việc 1 2 3 4 5

4 Vị trí gần trường học 1 2 3 4 5

5 Vị trí gần nhà của bố, mẹ, anh, chị hoặc gần nơi đang sống 1 2 3 4 5

6 Vị trí gần với các tuyến đường chính 1 2 3 4 5

7 Vị trí gần chợ hoặc siêu thị 1 2 3 4 5

8 Vị trí gần các trung tâm thương mại 1 2 3 4 5

9 Vị trí gần khu vực công nghiệp 1 2 3 4 5

10 Vị trí gần trung tâm y tế hoặc bệnh viện 1 2 3 4 5

1 Có các cơ sở vui chơi giải trí, công viên 1 2 3 4 5

2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao 1 2 3 4 5

3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố 1 2 3 4 5

1 Chất lượng của cơ sở hạ tầng 1 2 3 4 5

4 Tình hình an ninh khu vực 1 2 3 4 5

6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh 1 2 3 4 5

1 Danh tiếng và Uy tín người bán thông qua các dự án mà họ đã và đang phát triển

2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp 1 2 3 4 5

3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 1 2 3 4 5

4 Tiến độ xây dựng theo kế hoạch của ngôi nhà 1 2 3 4 5

PHẦN II: THÔNG TIN CHUNG

Xin anh/chị vui lòng đánh dấu vào các ô trống thích hợp Những thông tin này hòan tòan đươc giữ bí mật

2 Tình trạng hôn nhân Độc thân Độc thân, có con Đã lập gia đình, đã có con Đã ly hôn

Cao đẳng Trên đại học

Công nhân Doanh nhân/ Nhà quản lý

Nhân viên Khác (xin ghi rõ): ………

6 Thu nhập hàng tháng của anh/chị

7 Anh/Chị đã mua hay dự định mua nhà với kích cỡ nhà ở như thế nào?

8 Anh/Chị đã mua hay dự định mua nhà với giá nhà trong khoảng nào?

Dưới 4 triệu/m 2 27-32 triệu/m 2 5-8 triệu/m 2 33-38 triệu/m 2 9-14 triệu/m 2 39-45 triệu/m 2 15-20 triệu/m 2 Trên 45 triệu/m 2 21-26 triệu/m 2

9 Anh/Chị đã mua hay dự định mua loại nhà nào?

Nhà chung cư Mua đất để tự xây nhà Nhà xây trên nền móng riêng Loại khác:………

Xin chân thành cám ơn thời gian quý báu của anh/chị

PHỤ LỤC 3: ĐẶC ĐIỂM MẪU KHẢO SÁT

Frequency Percent Valid Percent Cumulative

Valid Độc thân 123 57.7 57.7 57.7 Đã lập gia đình, chưa có con 24 11.3 11.3 69.0 Đã lập gia đình, đã có con 66 31.0 31.0 100.0

Kích Cỡ Nhà Muốn Mua

Nhà xây trên nền móng riêng 92 43.2 43.2 58.7

Mua đất để tự xây nhà 88 41.3 41.3 100.0

PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ ĐÁNH GIÁ ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO

1 Thang đo "Tình hình tài chính"

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Cronbach's Alpha if Item Deleted

TC2 Khả năng thế chấp 24.0094 10.877 596 679

TC3 Khả năng thanh toán 23.7700 11.319 565 689

TC6 Thời gian thanh toán 24.0939 12.378 293 752

TC7 Lệ phí trước bạ 24.2723 13.020 155 790

TC2 Khả năng thế chấp 16.9765 6.617 652 796

TC3 Khả năng thanh toán 16.7371 6.676 703 780

2 Thang đo thành phần “Đặc điểm nhà”

Cronbach's Alpha if Item Deleted ĐĐ1 Loại nhà 10.9671 4.796 684 841 ĐĐ2 Diện tích sử dụng 11.3286 4.910 686 842 ĐĐ3 Thiết kế và trang trí bên trong 11.5962 3.657 803 794 ĐĐ4 Kiến trúc bên ngoài ngôi nhà 11.7277 4.369 719 826

3 Thang đo thành phần “Không gian sống”

KG1 Diện tích của nhà bếp 13.8075 5.260 549 685

KG2 Diện tích phòng khách 13.5540 4.758 613 655

KG3 Số lượng phòng ngủ 13.4695 5.128 516 693

KG4 Số lượng phòng tắm 13.8404 4.946 483 707

KG5 Số tầng của ngôi nhà 14.1362 5.363 387 742

4 Thang đo thành phần “Vị trí nhà”

VT01 Sức hấp dẫn của khu vực 30.4883 35.930 483 846

VT02 Chiều rộng của lòng đường 30.4131 35.979 529 841

VT03 Vị trí gần nơi làm việc 30.2958 34.549 727 825

VT04 Vị trí gần trường học 30.3474 35.115 656 831

VT05 Vị trí gần nơi đang sống 30.7887 34.469 588 836

VT06 Vị trí gần tuyến đường chính 30.6573 35.519 631 833

VT07 Vị trí gần chợ 30.3333 35.223 695 828

VT08 Vị trí gần TT Thương mại 30.6808 34.728 641 831

VT09 Vị trí gần khu công nghiệp 31.3991 38.515 250 868

VT10 Vị trí gần bệnh viện 30.5540 35.956 471 847

VT01 Sức hấp dẫn của khu vực 27.8920 31.304 509 863

VT02 Chiều rộng của lòng đường 27.8169 31.679 525 860

VT03 Vị trí gần nơi làm việc 27.6995 30.296 730 842

VT04 Vị trí gần trường học 27.7512 30.886 652 849

VT05 Vị trí gần nơi đang sống 28.1925 30.354 576 857

VT06 Vị trí gần tuyến đường chính 28.0610 31.124 642 850

VT07 Vị trí gần chợ 27.7371 30.780 714 845

VT08 Vị trí gần TT Thương mại 28.0845 30.861 603 853

VT10 Vị trí gần bệnh viện 27.9577 31.126 515 863

5 Thang đo thành phần “Tiện nghi công cộng”

TN1 Có các cơ sở vui chơi 7.0423 2.041 775 665

TN2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao 7.0986 2.118 658 784

TN3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố 6.9765 2.287 619 820

6 Thang đo thành phần “Môi trường sống”

MT1 Chất lượng của cơ sở hạ tầng 20.8451 9.132 317 823

MT2 Hàng xóm xung quanh 20.7183 8.222 598 756

MT3 Cảnh quang xung quanh 21.3005 9.730 287 820

MT4 Tình hình an ninh khu vực 20.2535 7.954 731 728

MT5 Tiếng ồn xung quanh 20.5728 7.501 687 732

MT6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh 20.2770 7.456 750 717

MT1 Chất lượng của cơ sở hạ tầng 17.3521 7.616 286 878

7 Thang đo thành phần “Bằng chứng thực tế”

BC1 Uy tín người bán 12.7418 3.909 556 755

BC2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp 12.9577 3.852 659 701

BC3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 12.2723 4.171 669 707

BC4 Tiến độ xây dựng so với kế hoạch 12.8028 3.857 524 776

8 Thang đo thành phần “Quyết định mua nhà”

QĐ1 Tôi đang có kế hoạch để mua nhà 7.4930 1.440 560 594

QĐ2 Tôi đang cố gắng để mua nhà 7.4601 1.570 529 633

QĐ3 Tôi là người quan trọng 7.4319 1.596 516 649

PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CÁC THANG ĐO

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .839

TC5 1.000 589 ĐĐ1 1.000 693 ĐĐ2 1.000 715 ĐĐ3 1.000 797 ĐĐ4 1.000 739

Extraction Method: Principal Component Analysis

Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared

Rotation Sums of Squared Loadings Total % of

TC5 504 ĐĐ1 652 ĐĐ2 707 ĐĐ3 610 -.613 ĐĐ4 612

BC4 Extraction Method: Principal Component Analysis a a 7 components extracted

TC5 662 ĐĐ1 658 ĐĐ2 622 ĐĐ3 817 ĐĐ4 751

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a a Rotation converged in 8 iterations

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .830

TC5 1.000 622 ĐĐ1 1.000 711 ĐĐ2 1.000 718 ĐĐ3 1.000 787 ĐĐ4 1.000 728

Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared

Rotation Sums of Squared Loadings

TC2 Khả năng thế chấp 404 -.268 127 658 -.201 -.007 020 TC3 Khả năng thanh toán 376 -.460 098 545 -.056 018 -.255

Trong nghiên cứu về yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập từ bất động sản, các yếu tố quan trọng được xác định bao gồm loại nhà, diện tích sử dụng, thiết kế và trang trí bên trong, cùng với kiến trúc bên ngoài Diện tích của bếp và phòng khách cũng có tác động đáng kể đến giá trị ngôi nhà, trong khi số lượng phòng ngủ và phòng tắm là những yếu tố không thể bỏ qua Số tầng của ngôi nhà cũng góp phần vào giá trị tổng thể Vị trí của ngôi nhà gần nơi làm việc, trường học, nơi sinh sống và tuyến đường chính là những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến sự hấp dẫn và giá trị của bất động sản.

VT07 Vị trí gần chợ 633 263 -.353 071 250 234 -.007

Vị trí gần trung tâm thương mại (VT08) và bệnh viện (VT10) là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn địa điểm sống Các cơ sở vui chơi (TN1) và câu lạc bộ thể dục thể thao (TN2) góp phần tạo ra một môi trường sống năng động Hệ thống chiếu sáng đường phố (TN3) và tình hình an ninh khu vực (MT4) ảnh hưởng đến cảm giác an toàn của cư dân Tiếng ồn xung quanh (MT5) và ô nhiễm môi trường (MT6) cần được xem xét để đảm bảo chất lượng cuộc sống Uy tín của người bán (BC1) và thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp (BC2) là những yếu tố không thể thiếu khi quyết định mua nhà.

BC3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 519 -.507 -.005 -.001 078 094 426 BC4 Tiến độ xây dựng so với kế hoạch 510 -.448 085 013 -.120 -.214 262 Extraction Method: Principal Component Analysis a 7 components extracted

TC2 Khả năng thế chấp 111 -.210 762 200 067 209 -.005

TC3 Khả năng thanh toán 022 057 846 -.001 044 068 039

TC5 Thu nhập 031 154 693 077 096 194 254 ĐĐ1 Loại nhà 243 398 187 672 -.007 056 055 ĐĐ2 Diện tích sử dụng 161 369 255 623 239 214 010 ĐĐ3 Thiết kế và trang trí bên trong 235 169 083 811 007 045 188 ĐĐ4 Kiến trúc bên ngoài ngôi nhà 228 107 085 745 239 005 213

KG1 Diện tích của nhà bếp -.017 196 057 135 663 156 215

KG2 Diện tích phòng khách 154 126 017 014 813 060 116

KG3 Số lượng phòng ngủ 080 040 315 043 743 -.122 081

KG4 Số lượng phòng tắm -.003 -.185 -.061 302 603 116 077

KG5 Số tầng của ngôi nhà 224 -.127 -.197 549 365 192 075

VT03 Vị trí gần nơi làm việc 812 117 190 178 101 069 -.087

VT04 Vị trí gần trường học 721 129 103 333 038 038 -.002

VT05 Vị trí gần nơi đang sống 640 -.069 005 152 -.231 164 318 VT06 Vị trí gần tuyến đường chính 724 008 054 077 -.023 098 324

VT07 Vị trí gần chợ 785 250 079 037 114 124 062

VT08 Vị trí gần TT Thương mại 670 048 021 202 206 081 046

VT10 Vị trí gần bệnh viện 532 169 119 052 065 019 257

TN1 Có các cơ sở vui chơi 180 259 062 123 165 082 819

TN2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao 244 -.030 085 289 279 151 688

TN3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố 219 275 184 098 240 096 635

MT2 Hàng xóm xung quanh 233 714 052 196 037 080 221

MT4 Tình hình an ninh khu vực 156 747 139 129 076 298 060

MT5 Tiếng ồn xung quanh 081 764 133 227 -.001 201 106

MT6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh 073 835 -.031 010 078 299 098

BC1 Uy tín người bán 270 230 081 147 031 683 086

BC2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp 194 225 128 009 117 730 116

BC3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà 058 258 290 -.004 109 745 -.035 BC4 Tiến độ xây dựng so với kế hoạch -.094 194 346 213 -.011 587 201 Extraction Method: Principal Component Analysis

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in 7 iterations

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization

PHỤ LỤC 6: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TƯƠNG QUAN

VT MT TC TK BC KG TN QĐ

** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

PHỤ LỤC 7: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH HỒI QUY

Tiện nghi công cộng (TN) đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống, trong khi tình hình tài chính (TC) ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người dân Không gian sống (KG) cần được tối ưu hóa để tạo ra môi trường sống (MT) thoải mái và an toàn Vị trí nhà (VT) cũng là yếu tố then chốt trong quyết định mua bán bất động sản, cùng với thiết kế và kiến trúc nhà (TK) phản ánh phong cách sống của chủ nhân Cuối cùng, bằng chứng vật chất (BC) như các tài liệu pháp lý và hợp đồng sẽ đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch bất động sản.

Enter a Dependent Variable: QĐ Quyết định mua nhà b All requested variables entered

Model R R Square Adjusted R Square Std Error of the

Nghiên cứu này xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm tiện nghi công cộng, tình hình tài chính, không gian sống, môi trường sống, vị trí nhà, thiết kế và kiến trúc nhà, cùng với bằng chứng vật chất Kết quả cho thấy mối quan hệ mạnh mẽ giữa các yếu tố này và quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

Model Sum of Squares df Mean Square F Sig

Total 71.234 212 a Dependent Variable: QĐ Quyết định mua nhà b Predictors: (Constant), TN Tiện nghi công cộng, TC Tình hình tài chính, KG Không gian sống, MT Môi trường sống, VT Vị trí nhà, TK Thiết kế và kiến trúc nhà, BC Bằng chứng vật chất

TC Tình hình tài chính 201 047 225 4.314 000

TK Thiết kế và kiến trúc nhà 131 051 144 2.558 011

BC Bằng chứng vật chất 189 052 209 3.616 000

TN Tiện nghi công cộng 101 046 122 2.202 029 a Dependent Variable: QĐ Quyết định mua nhà

Tiêu đề	Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Của Khách Hàng Tại Tp.HCM
Tác giả	Võ Phạm Thành Nhân
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Đình Hòa
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Tp.HCM
Chuyên ngành	Quản trị kinh doanh
Thể loại	Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
Năm xuất bản	2013
Thành phố	Tp. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	92
Dung lượng	2,62 MB

Luận văn thạc sĩ UEH các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP HCM , luận văn thạc sĩ

Tổng quan về đề tài nghiên cứu

Lý do chọn đề tài

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu

Ý nghĩa của đề tài

Bố cục của đề tài

Cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm của khách hàng

Hành vi người tiêu dùng

Tổng quan một số nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

Mô hình nghiên cứu đề nghị

Phương pháp nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu

Nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định lượng

Phân tích nhân tố khám phá EFA

Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Hàm ý về giải pháp và kết luận

Các hàm ý về giải pháp

Kết luận 56 Tài liệu tham khảo

Thang đo thành phần Bằng chứng thực tế

Bảng tóm tắt mơ hình