Lập dự án đầu tư khách sạn AVATAR

Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng SVTH Ngành KTXD MỤC LỤC CHƯƠNG 1 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN 1 1 1 XUẤT XỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN 1 1 2 CHÍNH SÁCH CHẾ ĐỘ HIỆN HÀNH 2.

Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng MỤC LỤC CHƯƠNG SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN 1.1 XUẤT XỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN 1.2 CHÍNH SÁCH CHẾ ĐỘ HIỆN HÀNH 1.3 CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI 1.3.1 Điều kiện tự nhiên 1.3.2 Tình hình kinh tế - xã hội 1.4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 10 1.4.1 Phân đoạn thị trường theo cấu nguồn khách du lịch đến Đà Nẵng 10 1.4.2 Tình hình khách sạn Đà Nẵng 11 1.4.3 Phân tích cạnh tranh 12 1.4.4 Phân tích sản phẩm ma trận Swot 13 1.5 DỰ BÁO QUY MÔ THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG 15 1.5.1 Dự báo lượng khách đến Đà Nẵng giai đoạn 2015 - 2020 15 1.5.2 Dự báo nhu cầu khách sạn tương lai 16 1.5.3 Dự báo nguồn cung khách sạn tương lai 19 1.6 KẾT LUẬN VỀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 20 CHƯƠNG CÁC HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ CÔNG SUẤT DỰ ÁN 21 2.1 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 21 2.2 GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ 21 2.3 PHÂN TÍCH LỰA CHỌN CƠNG SUẤT DỰ ÁN 22 2.3.1 Cơ sở xác định công suất dự án 22 2.3.2 Lựa chọn công suất dự án 22 2.3 CƠ CẤU SẢN PHẨM VÀ GIÁ SẢN PHẨM 23 2.3.1 Cơ cấu sản phẩm 23 2.3.2 Cơ cấu giá sản phẩm 23 2.3.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cấu giá sản phẩm 23 2.3.2.2 Xác định cấu giá sản phẩm 24 2.4 ĐỊNH HƯỚNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH 24 2.4.1 Chiến lược marketing 24 2.4.2 Chiến lược kinh doanh 25 CHƯƠNG LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 26 3.1 NGUYÊN TẮC LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM 26 3.1.1 Chọn khu vực địa điểm 26 3.1.2 Chọn địa điểm cụ thể 26 3.2 VỊ TRÍ CƠNG TRÌNH VÀ DIỆN TÍCH QUY HOẠCH 30 SVTH - Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng CHƯƠNG GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT 33 4.1 GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KIẾN TRÚC CƠNG TRÌNH 33 4.1.1 Cơ sở tính tốn 33 4.1.2 Thuyết minh thiết kế kiến trúc 34 4.2 GIẢI PHÁP ĐIỆN NƯỚC 36 4.2.1 Giải pháp phần điện 36 4.2.2 Giải pháp phần cấp nước 37 4.2.3 Hệ thống điều hịa khơng khí 38 4.3 GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KẾT CẤU CƠNG TRÌNH 38 4.3.1 Cơ sở tính tốn thuyết minh 38 4.3.2 Các trạng thái tính tốn 39 4.3.3 Tải trọng tác động 39 4.3.4 Phương án móng 39 4.4 GIẢI PHÁP MƠI TRƯỜNG VÀ PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ 39 4.4.1 Đặc điểm tính chất hạ tầng kỹ thuật khu vực 39 4.1.2 Các giải pháp bảo vệ môi trường 40 CHƯƠNG TỔ CHỨC BỘ MÁY HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY 42 5.1 LỰA CHỌN HÌNH THỨC TỔ CHỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN 42 5.2 CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN 42 5.2.1 Tổ chức quản lý giai đoạn thực dự án 42 5.2.2 Tổ chức quản lý giai đoạn vận hành dự án 42 5.3 DỰ KIẾN NHÂN SỰ VÀ CHI PHÍ NHÂN LỰC VẬN HÀNH DỰ ÁN 43 5.4 TUYỂN DỤNG VÀ ĐÀO TẠO 45 5.4.1 Phương thức tuyển dụng 45 5.4.2 Chương trình đào tạo 45 CHƯƠNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ CƠ CẤU NGUỒN VỐN CỦA DỰ ÁN 46 6.1 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 46 6.1.1 Cơ sở để xác định tổng mức đầu tư 46 6.1.2 Xác định hạng mục chi phí cho tổng mức đầu tư 46 6.1.3 Tổng hợp tổng mức đầu tư 50 6.2 NGUỒN VỐN VÀ KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN 50 6.2.1 Cơ cấu nguồn vốn 50 6.2.2 Kế hoạch huy động vốn 51 6.2.3 Kế hoạch phân bổ vốn đầu tư 52 SVTH - Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng CHƯƠNG PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 53 7.1 CƠ SỞ TÍNH TỐN 53 7.2 XÁC ĐỊNH CÁC BẢNG TÍNH CỦA PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ 53 7.2.1 Kế hoạch vay trả nợ dự án 53 7.2.2 Xác định doanh thu dự án 54 7.2.3 Xác định chi phí dự án 54 7.2.4 Dự trù lãi - lỗ 56 7.2.5 Nguồn trả nợ khả trả nợ dự án 56 7.3 PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 57 7.3.1 Các biến số ngân lưu 57 7.3.2 Đánh giá hiệu tài dự án theo quan điểm Tổng đầu tư 57 7.3.3 Đánh giá hiệu tài dự án theo quan điểm Chủ đầu tư 58 7.3.4 Phân tích điểm hịa vốn 59 7.3.5 Phân tích độ nhạy 60 CHƯƠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 62 8.1 GIÁ TRỊ GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA HẰNG NĂM VÀ CHO CẢ ĐỜI DỰ ÁN 62 8.2 MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC VÀ THU NHẬP CỦA NGƯỜI LAO ĐỘNG 62 8.3 MỨC ĐÓNG GÓP VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC HÀNG NĂM VÀ MỨC ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN TRONG CẢ ĐỜI DỰ ÁN 62 8.4 CÁC LỢI ÍCH VÀ ẢNH HƯỞNG KHÁC 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 SVTH - Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Tốc độ tăng tổng sản phẩm nước giai đoạn 2005-2014 (%) Bảng 1.2 Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua năm Bảng 1.3 Thống kê lượng khách đến Đà Nẵng giai đoạn 2003-2014 Bảng 1.4 Danh sách khách sạn Đà Nẵng Bảng 1.5 Dự báo lượng khách quốc tế nội địa giai đoạn 2015-2024 Bảng 1.6 Nhu cầu sử dụng phòng khách du lịch giai đoạn 2005-2014 Bảng 1.7 Hệ số sử dụng chung phòng Bảng 1.8 Dự báo nhu cầu phòng Đà Nẵng năm 2015-2024 Bảng 1.9 Nguồn cung khách sạn Đà Nẵng năm 2005-2014 Bảng 1.10 Dự báo nguồn cung khách sạn Đà Nẵng năm 2015-2024 Bảng 2.1 Cơ cấu giá dự kiến cho sản phẩm Bảng 3.1 Bảng so sánh hai phương án địa điểm Bảng 3.2 Ưu điểm nhược điểm hai phương án Bảng 5.1 Bố trí nhân khách sạn Bảng 6.1 Tổng mức đầu tư Bảng 6.2 Cân tài Bảng 7.1 Giá phòng dự kiến khách sạn Avatar Bảng 7.2 Bảng doanh thu cho năm điển hình - Năm 2023 Bảng 7.3 Tính chi phí cho năm điển hình - Năm 2023 Bảng 7.4 Báo cáo thu nhập cho năm điển hình theo quan điểm CĐT Bảng 7.5 Các tiêu hiệu tài dự án theo quan điểm Tổng đầu tư Bảng 7.6 Các tiêu hiệu tài dự án theo quan điểm Chủ đầu tư SVTH - Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1 Vị trí Đà Nẵng Hình 1.2 Đà Nẵng - Thành phố động lực Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung Hình 1.3 Tốc độ tăng trưởng GDP (%) Hình 1.4 Cơ cấu GDP TP Đà Nẵng năm 2015 Hình 1.5 Biểu đồ khách đến Đà Nẵng giai đoạn 2003-2014 Hình 1.6 Biểu đồ nhu cầu phịng giai đoạn 2005-2014 Hình 1.7 Dự báo cung-cầu lượng phịng Đà Nẵng Hình 3.1 Vị trí khu đất Phương án Hình 3.2 Vị trí khu đất Phương án Hình 3.3 Phối cảnh cơng trình Hình 5.1 Hình thức quản lý dự án Hình 6.1 Biểu đồ cấu nguồn vốn dự án SVTH - Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng DANH MỤC CÁC KÍ TỰ VIẾT TẮT GDP : Gross Domestic Product – Tổng sản phẩm quốc nội địa EWEC : East-West Economic Corridor – Hành lang kinh tế Đông Tây ASEAN : Association of Southeast Asian Nations – Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á FDI USD : Foreign Direct Investment – Đầu tư trực tiếp nước ngồi : Đồng la Mỹ TP : Thành phố TB : Trung bình UBND TNHH PCCC : Ủy ban nhân dân : Trách nhiệm hữu hạn : Phòng cháy chữa cháy MICE : Meeting Incentive Conference Event – Loại hình du lịch kết hợp hội thảo, hội nghị, khen thưởng, hội họp triển lãm : Commercial Real Estate Services : Bank for Investment and Development of Vietnam – Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam CBRE BIDV BTCT TNDN BHYT : Bê tông cốt thép : Thu nhập doanh nghiệp : Bảo hiểm y tế BHXH EBT EAT CĐT : Bảo hiểm xã hội : Earnings Before Taxes – Lợi nhuận trước thuế : Earnings After Taxes – Lợi nhuận sau thuế : Chủ đầu tư SVTH - Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng CHƯƠNG SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN 1.1 XUẤT XỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23 tháng 06 năm 2014 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 06 năm 2013 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng 06 năm 2013 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng 03 năm 2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22 tháng 06 năm 2015 Bộ tài hướng dẫn thuế thu nhập doanh nghiệp Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27 tháng 02 năm 2015 Bộ tài hướng dẫn thuế giá trị gia tăng SVTH- Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 09 năm 2009 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình Căn giấy phép kinh doanh số 04031562126 Sở kế hoạch đầu tư thành phố Đà Nẵng cấp cho Cơng ty TNHH Du lịch Hồn Sơn Bình ngày 29/11/2013, thay đổi lần 01 ngày 09/10/2014 Căn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BR528357 UBND thành phố Đà Nẵng cấp cho Công ty TNHH Du lịch Hồn Sơn Bình ngày 23/12/2013 1.2 CHÍNH SÁCH CHẾ ĐỘ HIỆN HÀNH Nghị số 33/NQ-TW ngày 16 tháng 10 năm 2003 Bộ trị xây dựng phát triển thành phố Đà Nẵng thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, phương hướng, nhiệm vụ phát triển thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 “Đầu tư phát triển mạnh du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn thành phố, xây dựng Đà Nẵng thành trung tâm du lịch lớn đất nước” Quyết định số 1866/QĐ-TTg ngày 08 tháng 10 năm 2010 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 “Phát triển du lịch Đà Nẵng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn chiếm tỉ trọng lớn cấu kinh tế thành phố, góp phần chuyển dịch theo hướng cấu kinh tế dịch vụ - công nghiệp, xây dựng - nông nghiệp Phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng cao, bình quân hàng năm 15-16%, đến năm 2010 doanh thu ngành du lịch đạt 1.200 tỉ đồng, năm 2015 đạt 2.420 tỉ đồng, năm 2020 đạt 3.890 tỉ đồng” Quyết định số 175/QĐ-TTg ngày 27 tháng 01 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt chiến lược tổng thể phát triển khu vực dịch vụ Việt Nam đến năm 2020 Quyết định số 7099/QĐ-UBND ngày 17 tháng năm 2010 UBND thành phố Đà Nẵng việc Phê duyệt Quy hoạch tổng thể ngành văn hóa, thể thao du lịch thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 Nghị Đại hội đại biểu lần thứ XXI Đảng thành phố Đà Nẵng, nhiệm kỳ 2015 - 2020 xác định đột phá: Phát triển mạnh ngành dịch vụ, du lịch, thương mại tập trung thu hút đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao, công nghệ thông tin, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, có trọng điểm tập trung xây dựng, phát triển văn hóa, văn minh thị, xây dựng thành phố mơi trường, phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, trọng xây dựng đội ngũ cán đáp ứng nhu cầu nhiệm kì SVTH- Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng 1.3 CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI 1.3.1 Điều kiện tự nhiên 1.3.1.1 Vị trí địa lý Thành phố Đà Nẵng trải dài từ 15°55' đến 16°14' Bắc từ 107°18' đến 108°20' Đơng Phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế, phía Tây Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía Đơng giáp biển Đơng Thành phố Đà Nẵng nằm trung lộ nước với 30km bờ biển xanh Tạp chí Forbes xếp vào bãi biển đẹp hành tinh Ngoài ra, Đà Nẵng trung điểm di sản văn hóa giới tiếng Cố Huế, Phố cổ Hình 1.1 Vị trí Đà Nẵng Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn rừng quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng Nằm tuyến đường biển hàng không quốc tế, thành phố Đà Nẵng có vị trí địa lý đặc biệt thuận lợi cho phát triển nhanh chóng bền vững (Vị trí thành phố Đà Nẵng thể Hình 1.1) 1.3.1.2 Địa hình Với ưu đãi thiên nhiên, địa hình thành phố Đà Nẵng đa dạng, vừa có đồng duyên hải, vừa có đồi núi Vùng núi cao tập trung phía Tây Tây Bắc, nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn, có ý nghĩa bảo vệ mơi trường sinh thái thành phố Đồng ven biển vùng đất thấp chịu ảnh hưởng biển, nơi tập trung nhiều sở công nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp, quân sự, khu dân cư khu chức thành phố 1.3.1.3 Khí hậu Đà Nẵng nằm vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nhiệt độ cao biến động Khí hậu Đà Nẵng nơi chuyển tiếp đan xen khí hậu miền Bắc miền Nam, với tính trội khí hậu nhiệt đới điển hình phía Nam Mỗi năm có mùa rõ rệt: Mùa mưa kéo dài từ tháng đến tháng 12 mùa khô từ tháng đến tháng 7, có đợt rét mùa đơng khơng đậm khơng kéo dài 1.3.2 Tình hình kinh tế - xã hội 1.3.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam Năm 2014 diễn bối cảnh tình hình giới diễn biến phức tạp, SVTH- Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng nhiên Việt Nam đạt thành cơng định trì tốc độ tăng trưởng kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát mức thấp Tuy nhiên môi trường kinh doanh, suất sức cạnh tranh kinh tế thấp yêu cầu hội nhập quốc tế ngày cao Năm 2014 kết thúc với tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa (GDP) ước tính tăng 5,98% so với năm 2013 Đáng ý năm 2014 số lạm phát thấp 13 năm trở lại đạt 4,09% Bước sang năm 2015 với nhiều khó khăn thách thức lớn cho phát triển kinh tế, song Đảng Nhà nước ta có nhiều chủ trương, sách giải pháp tích cực nhằm giúp tăng trưởng kinh tế Nhờ đó, kinh tế phát triển với tốc độ hợp lý, số mặt đạt tốc độ tăng trưởng cao so với kỳ năm 2014 Triển vọng kinh tế năm 2015 đạt mục tiêu đề Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tháng đầu năm 2015 ước tính tăng 6,28% so với kỳ năm 2014 Đây mức tăng GDP cao so với mức tăng kỳ năm 2013 (4,9%) 2014 (5,22%), ba khu vực có mức tăng cao mức tăng kỳ năm 2013 Trong mức tăng 5,18% tồn kinh tế, khu vực nơng, lâm nghiệp thủy sản tăng 2,36%, đóng góp 0,42 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung; khu vực công nghiệp xây dựng tăng 9,09%, đóng góp 2,98 điểm phần trăm; khu vục dịch vụ tăng 5,90%, đóng góp 2,22 điểm phần trăm Tốc độ tăng tổng sản phẩm nước phân theo khu vực kinh tế giai đoạn 2005-2014 thể Bảng 1.1 Bảng 1.1 Tốc độ tăng tổng sản phẩm nước giai đoạn 2005-2014 (%) Khu vực kinh tế Năm Tổng số Nông, lâm nghiệp Công nghiệp Dịch vụ thuỷ sản xây dựng 2005 4,19 8,42 8,59 7,55 2006 3,80 7,29 8,39 6,98 2007 3,96 7,36 5,54 7,13 2008 4,69 4,13 7,55 5,66 2009 1,91 5,98 6,55 5,40 2010 3,29 7,17 7,19 6,42 2011 4,02 6,68 6,83 6,24 2012 2,68 5,75 5,90 5,25 2013 2,64 5,43 6,57 5,42 2014 3,49 7,14 5,96 5,98 (Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam) SVTH- Ngành KTXD Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng Vốn chủ sở hữu: Từ việc xác định tổng mức đầu tư dự án, cộng với khả tài Chủ đầu tư, xác định vốn chủ sở hữu dự án 52.784.326 (1.000 đồng), chiếm tỷ lệ 33,5% tổng mức đầu tư Vốn vay: Ngoài phần vốn chủ sở hữu cịn có nguồn vốn vay từ ngân hàng thương mại Dự kiến số vốn cần phải vay 105.000.000 (1.000 đồng), chiếm tỷ lệ 66,5% tổng mức đầu tư Sau trình tham khảo đàm phán với ngân hàng định chọn Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) với mức lãi suất 10%/năm để tiến hành vay vốn Cơ cấu nguồn vốn thể hình 6.1 Vốn vay ngân hàng Vốn tự có 105.000 tr.đ (66,5%) 52.784 tr.đ (33,5%) Hình 6.1 Cơ cấu nguồn vốn 6.2.2 Kế hoạch huy động vốn Thời gian vay dự kiến năm, giải ngân thời gian năm xây dựng, trả nợ vòng năm kể từ năm đưa vào khai thác dự án Sau tính tốn nhu cầu vốn đầu tư, dựa vào tiến độ thực dự án, xác định nhu cầu sử dụng vốn để dự trù kế hoạch huy động vốn cho giai đoạn khác trình đầu tư dự án với mục đích cho việc sử dụng vốn có hiệu (Xem chi tiết diễn giải tiến độ thực dự án PHỤ LỤC TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN) Cơ cấu nguồn vốn gồm hai phần nguồn vốn chủ sở hữu nguồn vốn vay ngân hàng thương mại Dựa vào lực Chủ đầu tư, tỷ lệ cấu nguồn vốn, tiến độ thực dự án hoạt động kinh doanh để vạch kế hoạch huy động vốn Khi bắt đầu thực dự án, dùng nguồn vốn chủ sở hữu công ty để đầu SVTH- Ngành KTXD 51 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng tư thực dự án Sau đó, bắt đầu vào thi cơng xây dựng sử dụng vốn lớn dùng vốn vay ngân hàng 6.2.3 Kế hoạch phân bổ vốn đầu tư Trên sở nhu cầu vốn, tiến độ thực đầu tư cấu nguốn vốn, ta lập tiến độ phân bổ vốn đầu tư xây dựng theo quý Cân đối nguồn vốn đầu tư kế hoạch phân bổ vốn thời gian thực đầu tư xây dựng thể Bảng 6.2 Bảng 6.2 Cân tài STT CÁC GIAI ĐOẠN A Tiến độ đầu tư Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí sử dụng đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí dự phịng Chi phí lãi vay thời gian xây dựng B Nguồn vốn dự kiến Vốn tự có Vốn vay ngân hàng C Cân tài 2016 2017 56.795 115.613 39.040 65.066 29.885 6.613 923 923 3.615 1.157 934 6.196 5.188 10.337 482 2.050 56.795 115.613 36.795 30.613 20.000 85.000 0 (ĐVT: tr.đ) TỔNG 172.408 104.106 29.885 6.613 1.845 4.772 7.130 15.525 2.532 172.408 67.408 105.000 Trong thời gian dự án giai đoạn xây dựng, nhu cầu vốn kế hoạch huy động vốn dựa vào bảng tiến độ xác định, qua có kế hoạch rút vốn cho quý Trong thời gian dự án vào hoạt động, dựa vào cân đối doanh thu, chi phí, có kế hoạch trả nợ phù hợp Do vậy, việc huy động vốn cho dự án hoàn toàn khả thi SVTH- Ngành KTXD 52 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng CHƯƠNG PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 7.1 CƠ SỞ TÍNH TỐN Thơng tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 Bộ Tài Chính hướng dẫn chế độ quản lý sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 2/6/2015 Bộ Tài Chính quy định hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Thông tư 138/2010/TT-BTC ngày 17/09/2010 Bộ Tài hướng dẫn chế độ phân phối lợi nhuận Thơng tư 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng Thơng tư số 153/TT-BTC ngày 11/11/2011 Bộ Tài Chính hương dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thơng tư số 42/2003/TT-BTC ngày 07/05/2003 Bộ Tài Chính việc điều chỉnh mức thuế môn Quyết định số 1111/QĐ-BHXH ngày 25/10/2011 định việc ban hành quy định quản lý thu BHXH, BHYT, quản lý sổ BHXH, thẻ BHYT 7.2 XÁC ĐỊNH CÁC BẢNG TÍNH CỦA PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ 7.2.1 Kế hoạch vay trả nợ dự án Dựa vào bảng tiến độ đầu tư dự án, ta xác định nhu cầu vốn kế hoạch vay vốn Tại quý I quý II năm đầu thực - năm 2016, chi phí đầu tư chưa lớn nên dự án sử dụng vốn chủ sở hữu để chi trả Kế hoạch vay vốn từ ngân hàng thương mại quý III năm 2016 Năm 2016, tổng mức đầu tư 52.366.000.000 đồng, 32.366.000.000 đồng vốn chủ sở hữu 20.000.000.000 đồng vốn vay từ ngân hàng thương mại Năm 2017, tổng mức đầu tư 105.418.000.000 đồng, 20.418.000.000 đồng vốn chủ sở hữu 85.000.000.000 đồng vốn vay từ ngân hàng thương mại Theo thông số trên, việc vay vốn năm xây dựng trả nợ gốc, lãi kể từ dự án vào hoạt động kinh doanh Dựa vào ngân quỹ trả nợ hoạch định kế hoạch trả nợ Thời gian ân hạn năm trả nợ năm Trả nợ gốc áp dụng phương pháp trả năm Lãi vay thời gian xây dựng hoạch định vào mục chi phí khác tổng mức đầu tư Sau đó, thu hồi lãi vay thời gian xây dựng cách trích khấu hao (theo Thơng tư 45/2013/TT-BTC chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định) (Xem chi tiết diễn giải kế hoạch vay trả nợ PHỤ LỤC KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ NỢ) SVTH- Ngành KTXD 53 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng 7.2.2 Xác định doanh thu dự án 7.2.2.1 Dự kiến giá bán sản phẩm Giá phòng khách sạn dự án xác định dựa vào nhu cầu thị trường tham khảo giá phòng số khách sạn thành phố Đà Nẵng Từ ta xác định giá phòng khách sạn dự án (Bảng 7.1) Bảng 7.1 Giá phòng dự kiến khách sạn Avatar STT Loại phòng Standard Deluxe Suite Tổng cộng Số lượng Giá phòng (USD/phòng/ngày) 46 44 18 108 80 120 150 7.2.2.2 Doanh thu dự kiến dự án Doanh thu khối dịch vụ lưu trú tính doanh thu tối đa khối dịch vụ lưu trú nhân với công suất hoạt động dự kiến dự án Doanh thu khối dịch vụ nhà hàng, trung tâm hội nghị, bar - cafe, spa, doanh thu dịch vụ giặt là, đồ uống phòng tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu khối dịch vụ lưu trú (Tỷ lệ phần trăm doanh thu tham khảo từ “Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ Khách sạn năm 2015” công ty Grant Thornton Việt Nam) Theo thực tế, giá tăng theo thời gian, để đảm bảo nguyên tắc so sánh được, ta cố định giá kinh doanh thay đổi công suất hoạt động qua năm (Xem chi tiết diễn giải tính tốn doanh thu năm dự án PHỤ LỤC DOANH THU HẰNG NĂM) Chọn năm 2023 với công suất 70% làm năm đại diện để phân tích Cơ cấu doanh thu cho năm 2023 thể Bảng 7.2 Bảng 7.2 Bảng doanh thu cho năm điển hình - Năm 2023 (ĐVT: Tr.đ) STT Nội dung doanh thu Doanh thu có VAT Kinh doanh phòng khách sạn 72.947 Trung tâm hội nghị tiệc cưới 6.632 Kinh doanh dịch vụ spa 6.632 Kinh doanh Café, quán bar 9.947 Kinh doanh nhà hàng 16.579 112.736 Tổng cộng 7.2.3 Xác định chi phí dự án Chi phí hoạt động kinh doanh: Bao gồm chi phí dụng cụ, nguyên vật liệu cho khối khách sạn, khối nhà hàng, dịch vụ trung tâm hội nghị - tiệc cưới, bar - coffee, SVTH- Ngành KTXD 54 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng spa Chi phí hoạt động kinh doanh lấy theo phần trăm doanh thu khối tương ứng Chi phí lương máy quản lý nhân viên khách sạn được xác định cách tham khảo mức lương tương ứng vị trí khách sạn địa bàn thành phố Đà Nẵng Các khoản trích nộp theo lương lấy 24% chi phí lương theo quy định Luật bảo hiểm Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa hàng năm 0,1% tổng chi phí xây dựng thiết bị dự án (Theo phụ lục số Thông tư số 11/2012/TT-BXD) Chi phí tu, sửa chữa cơng trình xây dựng thiết bị xác định 2,5% chi phí xây dựng chi phí thiết bị Sửa chữa lớn cơng trình xây dựng thiết bị năm/1 lần Các chi phí quản lý, bán hàng - marketing, chi phí lượng, hay chi phí tư vấn quản lý khách sạn lấy tỷ lệ phần trăm doanh thu dự án (Các tỷ lệ phần trăm chi phí tham khảo từ “Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ Khách sạn năm 2015” công ty Grant Thornton Việt Nam) Các khoản mục chi phí cho năm 2023 thể Bảng 7.3 Bảng 7.3 Tính chi phí cho năm điển hình - Năm 2023 (ĐVT: Tr.đ) 2023 STT Khoản mục A Chi phí bất biến 11.598 Khấu hao TSCĐ chi phí phân bổ 9.721 Thuế mơn Thuế đất Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng năm 122 Chi phí tu, sửa chữa lớn Chi phí lãi vay 1.750 B Chi phí khả biến 59.530 Lương khoản trích theo lương 17.857 Chi phí quản lý chung 10.249 Các chi phí khác (thơng tin, quảng cáo, đào tạo…) 7.174 Chi phí điện, nước, điện thoại, internet 6.149 Chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn 7.295 Chi phí hoạt động dịch vụ hội nghị 995 Chi phí hoạt động spa 995 Chi phí hoạt động kinh doanh café, quán bar 1.989 Chi phí hoạt động kinh doanh nhà hàng 5.803 10 Chi phí mua sắm, thay cơng cụ, dụng cụ 1.025 Tổng cộng 71.128 SVTH- Ngành KTXD 55 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng (Xem chi tiết diễn giải tính tốn chi phí năm dự án PHỤ LỤC CHI PHÍ HẰNG NĂM) 7.2.4 Dự trù lãi - lỗ Bảng báo cáo lỗ - lãi xây dựng dựa tình hình doanh thu, chi phí kết hoạt động khác dự án Thông qua báo cáo để đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Lợi nhuận trước thuế (EBT) = Tổng doanh thu - Tổng chi phí hoạt động Chi phí lãi vay - Khấu hao Lợi nhuận sau thuế (EAT) = (EBT) - Thuế TNDN Với Thuế TNDN = Thuế suất x (EBT) Các khoản mục báo cáo thu nhập năm điển hình 2023 thể Bảng 7.4 Bảng 7.4 Báo cáo thu nhập cho năm điển hình theo quan điểm CĐT (ĐVT: Tr.đ) STT Nội dung Tỉ lệ Năm 2023 Tổng doanh thu (khơng VAT) Tổng chi phí hoạt động trực tiếp Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay thuế Khấu hao phân bổ Lợi nhuận trước lãi vay thuế (EBIT) Trả lãi vay Lợi nhuận trước thuế (EBT) Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận sau thuế (EAT) 20% 102.487 59.657 42.830 9.721 33.109 1.750 31.359 6.272 25.088 (Xem chi tiết diễn giải tính tốn lãi-lỗ năm dự án PHỤ LỤC 10 BÁO CÁO LÃI - LỖ THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ VÀ PHỤ LỤC 11 BÁO CÁO LÃI - LỖ THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ) 7.2.5 Nguồn trả nợ khả trả nợ dự án Nguồn trả nợ dự án gồm lợi nhuận sau thuế, trả lãi vay quỹ khấu hao tài sản cố định dự án Khả trả nợ dự án đóng vai trị quan trọng việc đánh giá an tồn mặt tài đồng thời tiêu nhà tài trợ vốn đặc biệt quan tâm tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án hay khơng Trong năm đầu khai thác dự án nguồn trả nợ lớn nợ phải trả hệ số trả nợ dài hạn DSCR = 1,7 > cho thấy dự án hồn tồn có khả trả nợ Do tổ chức tín dụng an tâm chấp thuận cho dự án vay vốn (Xem chi tiết diễn giải tính tốn nguồn trả nợ khả trả nợ dự án PHỤ LỤC 12 NGUỒN TRẢ NỢ VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ) SVTH- Ngành KTXD 56 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng 7.3 PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 7.3.1 Các biến số ngân lưu Trong phân tích tài dự án, ta sử dụng dịng ngân lưu khơng sử dụng lợi nhuận sở để đánh giá dự án Bởi lợi nhuận khơng phản ánh xác thời điểm thu tiền chi tiền dự án, khơng phản ảnh cách xác tổng lợi ích dự án theo thời giá tiền tệ Để phân tích tính tốn tiêu tài dự án, ta sử dụng dòng ngân lưu Ngân lưu (dịng tiền tệ) bảng dự tốn thu chi suốt thời gian tuổi thọ dự án, bao gồm khoản thực thu (ngân lưu vào), khoản thực chi (ngân lưu ra) dự án tính theo năm Dòng ngân lưu ròng = Dòng ngân lưu vào - Dòng ngân lưu - Ngân lưu vào: Gồm doanh thu, thu hồi vốn lưu động, lý tài sản cố định nhận nợ vay Vốn lưu động coi phần vốn đầu tư thời điểm đầu (Xem chi tiết diễn giải tính tốn vốn lưu động dự án PHỤ LỤC NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG) Trong q trình khai thác dự án luân chuyển không ngừng thể xuất quỹ Cuối dự án, vốn lưu động lại quay thu nhập Do năm cuối dự án phải thu hồi vốn lưu động dòng ngân lưu vào - Ngân lưu ra: Gồm chi đầu tư, đầu tư thay thế, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí năm trả nợ (cả nợ gốc lẫn lãi vay) Thuế thu nhập doanh nghiệp xác định bảng báo cáo thu nhập dự án 7.3.2 Đánh giá hiệu tài dự án theo quan điểm Tổng đầu tư Phân tích hiệu tài theo quan điểm Tổng mức đầu tư để thấy lợi ích thật thân dự án định hướng cho Chủ đầu tư dự án phương thức huy động vốn, chế tài để dự án hoạt động đạt mức sinh lời hợp lý, đảm bảo cho dự án hoạt động bền vững lâu dài hiệu cao Qua tính tốn dòng ngân lưu, ta tiêu đánh giá hiệu tài theo quan điểm Tổng đầu tư Theo quan điểm Tổng đầu tư, đầu tư ban đầu nhiều nguồn vốn khác nên ta sử dụng suất chiết khấu chi phí vốn bình qn trọng số nguồn vốn (WACC) để tính tốn tiêu tài chính: WACC = %D x rd + %E x re = 66,55% x 10% + 33,45% x 16% = 12,01% Trong đó: %D: Tỷ lệ nợ vay %E: Tỷ lệ vốn CSH rd: Lãi suất vay nợ SVTH- Ngành KTXD 57 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng re: Suất sinh lời đòi hỏi vốn CSH Các tiêu hiệu tài xác định Bảng 7.5 Bảng 7.5 Các tiêu hiệu tài dự án theo quan điểm Tổng đầu tư STT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị Hiện giá thu hồi ròng dự án (NPV) Suất thu hồi nội dự án (IRR) Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C) Thời gian hồn vốn khơng có chiết khấu Thời gian hồn vốn có chiết khấu 1.000 đồng % 73.405.167 19,52 1,51 năm tháng năm tháng Nhận xét - Với suất chiết khấu 12,01%, giá thu hồi ròng dự án NPV > 0, suất sinh lợi nội IRR = 19,52% > 12,01% cho thấy dự án đem lại hiệu mặt tài mang tính khả thi cao - Với tiêu B/C = 1,51 > chứng tỏ dự án đáng giá Đây tiêu so sánh tương đối, hiểu với đồng vốn đầu tư cho dự án thu lại 1,51 đồng - Thời gian hoàn vốn Thv khoảng thời gian để ngân lưu tạo từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu Kết luận: Theo quan điểm Tổng đầu tư, tiêu hiệu tài dự án hợp lý nên dự án đáng giá, mang lại hiệu cao tài Dự án chấp nhận (Xem chi tiết tính tốn ngân lưu PHỤ LỤC 13 BÁO CÁO NGÂN LƯU DỰ ÁN THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ) 7.3.3 Đánh giá hiệu tài dự án theo quan điểm Chủ đầu tư Trong tính tốn phân tích hiệu kinh tế tài dự án việc xác định suất chiết khấu dự án có ý nghĩa quan trọng việc đánh giá dự án đầu tư Suất chiết khấu dự án xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn dự án tùy thuộc vào quan điểm phân tích tài dự án, chi phí sử dụng vốn dự án lại phụ thuộc vào cấu nguồn vốn huy động Cụ thể với dự án Khách sạn Avatar suất chiết khấu tính tốn theo quan điểm Chủ đầu tư (chủ sở hữu) chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu re Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu re xác định sở tỷ số lợi nhuận ròng vốn chủ sở hữu ROE ngành dịch vụ du lịch năm gần SVTH- Ngành KTXD 58 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng Các tiêu hiệu tài xác định Bảng 7.6 Bảng 7.6 Các tiêu hiệu tài dự án theo quan điểm Chủ đầu tư STT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị Hiện giá thu hồi ròng dự án (NPV) Suất thu hồi nội dự án (IRR) Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C) Thời gian hồn vốn khơng có chiết khấu Thời gian hồn vốn có chiết khấu 1.000 đồng % 45.679.449 25,83 1,91 năm tháng năm tháng Nhận xét - Với suất chiết khấu 16%, giá thu hồi ròng dự án NPV > 0, suất sinh lợi nội IRR = 25,83% > 16% cho thấy dự án đem lại hiệu mặt tài mang tính khả thi cao - Với tiêu B/C = 1,91 > chứng tỏ dự án đáng giá Đây tiêu so sánh tương đối, hiểu với đồng vốn đầu tư cho dự án thu lại 1,91 đồng - Thời gian hoàn vốn Thv khoảng thời gian để ngân lưu tạo từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu Kết luận: Theo quan điểm Chủ đầu tư, tiêu hiệu tài dự án hợp lý nên dự án đáng giá, mang lại hiệu cao tài Dự án chấp nhận (Xem chi tiết tính tốn ngân lưu PHỤ LỤC 14 BÁO CÁO NGÂN LƯU DỰ ÁN THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ) 7.3.4 Phân tích điểm hịa vốn Điểm hịa vốn điểm mà doanh thu vừa đủ để trang trải khoản chi phí bỏ Nói cách khác, điểm hòa vốn giao điểm đường biểu diễn doanh thu đường biểu diễn chi phí Doanh thu hòa vốn doanh thu cần thiết mà dự án phải đạt để hiệu tài khơng lời mà khơng lỗ Cơng thức tính doanh thu hịa vốn: Doanh thu hịa vốn = Tổng định phí / (1 – Biến phí /Doanh thu thuần) Mức hịa vốn năm = Doanh thu hòa vốn/Doanh thu Mức hịa vốn trung bình dự án: 30,87% Doanh thu hịa vốn trung bình: 30.907.782 (1.000 đồng) (Xem chi tiết tính tốn phân tích điểm hịa vốn PHỤ LỤC 15 PHÂN TÍCH HỊA VỐN) SVTH- Ngành KTXD 59 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng 7.3.5 Phân tích độ nhạy 7.3.5.1 Cơ sở lí luận Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm dự án biến động yếu tố liên quan, phương pháp nghiên cứu mối quan hệ đại lượng đầu vào khơng an tồn đại lượng đầu Các đại lượng đầu vào mà Chủ đầu tư cho khơng an tồn là: Biến phí, cơng suất sử dụng phịng khách sạn Các đại lượng đầu cần phân tích: Chỉ tiêu giá thu hồi ròng (NPV), tỷ suất thu lợi nội (IRR), thời gian hoàn vốn (Thv), tỷ suất lợi nhuận (lợi nhuận/vốn đầu tư), điểm hòa vốn 7.3.5.2 Phân tích độ nhạy dự án Trong trình hoạt động dự án chịu nhiều yếu tố tác động lúc làm thay đổi lợi ích dự án, ta phải xem xét yếu tố độ nhạy tác dụng nhiều yếu tố lúc Để thực thao tác này, ta tiến hành phân tích độ nhạy phần mềm Excel với bảng tính chiều chiều Độ nhạy chiều: Phân tích độ nhạy chiều NPV, IRR theo quan điểm Chủ đầu tư thay đổi cơng suất, biến phí Cơng suất yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu dự án Biến phí bao gồm chi phí dụng cụ nguyên vật liệu hay chi phí điện, nước, internet Do cơng suất biến phí yếu tố có khả biến động theo thị trường có ảnh hưởng lớn đến hiệu dự án Dùng hàm Goal seek ta xác định NPV bắt đầu chuyển dấu từ dương sang âm Kết cho thấy công suất biến động giảm 18% NPV=0, biến phí biến động tăng lên 19% NPV=0 (Xem chi tiết PHỤ LỤC 16 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CHIỀU) Kết luận: Khi nhân tố đầu vào thay đổi ảnh hưởng đến yếu tố đầu Dựa vào kết tính tốn, ta thấy: Khi phân tích độ nhạy yếu tố cơng suất hoạt động, ta thấy NPV IRR dự án biến động lớn Khi cơng suất giảm 6% NPV giảm 31,78%, IRR giảm 11,94%, yếu tố nhạy Khi biến phí tăng 9% NPV giảm 50%, IRR giảm 18,79%, yếu tố nhạy Qua bảng phân tích độ nhạy, ta thấy yếu tố đầu vào thay đổi khoảng tăng giảm 20% NPV > 0, IRR > WACC Do đó, dự án hồn tồn đáng giá có tính khả thi cao SVTH- Ngành KTXD 60 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng Độ nhạy chiều: Để có kết đáng tin cậy hơn, ta tiến hành phân tích độ nhạy hai chiều để xem xét ảnh hưởng nhiều tham số lúc Phân tích tác động cặp yếu tố Cơng suất hoạt động - Biến phí Đây cặp yếu tố nhạy tác động mạnh đến tiêu tài (Xem chi tiết PHỤ LỤC 17 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CHIỀU) SVTH- Ngành KTXD 61 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng CHƯƠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 8.1 GIÁ TRỊ GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA HẰNG NĂM VÀ CHO CẢ ĐỜI DỰ ÁN Giá trị gia tăng nước khoản chênh lệch giá trị đầu vào giá trị đầu Giá trị gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn Giá trị đầu gồm: Giá trị sản phẩm dự án tạo ra, giá trị lại Giá trị đầu vào gồm: - Vốn đầu tư dự án - Giá trị đầu vào vật chất dự án Giá trị gia tăng nước hàng năm tính sau: GT = DT - CT Trong đó: Gt: Giá trị gia tăng nước mà dự án mang lại năm t Dt: Doanh thu dự án năm t Ct: Chi phí đầu vào năm t (Xem chi tiết PHỤ LỤC 18 BẢNG NỘP THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG CỦA DỰ ÁN) Kết luận: Giá trị sản phẩm gia tăng đạt mức cao cho thấy đóng góp dự án vào tổng sản phẩm quốc dân mức cao 8.2 MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC VÀ THU NHẬP CỦA NGƯỜI LAO ĐỘNG Đây tiêu cần phản ánh tính cơng xã hội, cân giá trị thặng dư, góp phần tích lũy nước Thu nhập lao động nước cần đủ mức để tái sản sinh sức lao động thân, thực nghĩa vụ gia đình xã hội khác, nhằm mục tiêu khơng ngừng nâng cao sống người lao động xã hội Tổng số lao động thu hút vào làm việc mà dự án tạo ra: 212 lao động Thu nhập bình quân năm theo đầu người (tính cho năm 2018): TNbq năm = 13.062.000.000/212 = 61.613.208 đồng/năm/1 người Thu nhập bình quân tháng theo đầu người: TNbq tháng = 61.613.208 /12 = 5.134.434 đồng/tháng/1 người 8.3 MỨC ĐÓNG GÓP VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC HÀNG NĂM VÀ MỨC ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN TRONG CẢ ĐỜI DỰ ÁN Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách thuế TNDN, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế đất, thuế môn SVTH- Ngành KTXD 62 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng Thuế TNDN: Thuế TNDN = Thu nhập trước thuế x Thuế suất (20%) Thuế tiêu thụ đặc biệt: Vì khách sạn có kinh doanh dịch vụ spa quán bar nên phải nộp thuế tiêu thụ đặc biệt Thuế TTĐB phải nộp = Giá trị tính thuế TTĐB x thuế suất Theo Luật số 27/2008/QH12 nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, theo Nghị định số 26/2009/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật thuế tiêu thụ đặc biệt: - Thuế suất hoạt động kinh doanh quán bar là: 40% - Thuế suất hoạt động kinh doanh spa là: 30% - Giá trị tính thuế = Giá dịch vụ/(1+ thuế suất) (Xem chi tiết PHỤ LỤC 19 BẢNG TRÍCH NỘP THUẾ NGÂN SÁCH CHO NHÀ NƯỚC) 8.4 CÁC LỢI ÍCH VÀ ẢNH HƯỞNG KHÁC Dự án khách sạn Avatar hồn thành tăng nguồn cung phịng khách sạn đạt tiêu chuẩn, tăng khả phục vụ khách du lịch, tạo dấu ấn tốt thu hút khách du lịch đến thành phố Đà Nẵng Cung cấp cho thành phố đơn vị khai thác dịch vụ du lịch với lực quản lí chun nghiệp, tiên tiến thơng qua chuyên gia quản lí dự án Gia tăng tỉ trọng phát triển dịch vụ khách sạn khu vực nước Khi dự án vào hoạt động tạo công ăn việc làm cho lao động hoạt động ngành xây dựng lao động thành phố, tạo công ăn việc làm cho 200 lao động, nâng cao thu nhập cải thiện đời sống người lao động, nâng cao dân trí đào tạo tay nghề Góp phần thúc đẩy trình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng Dự án vào hoạt động phù hợp với đường lối phát triển chung đất nước, phù hợp với mục đích phát triển kinh tế xã hội thành phố Đà Nẵng thời gian tới, tạo sở hạ tầng để phát triển ngành du lịch, dịch vụ Như vậy, hàng năm dự án đóng góp phần đáng kể cho ngân sách nhà nước có giá trị sản phẩm gia tăng khả cao Xét mặt hiệu kinh tế xã hội, dự án khả thi SVTH- Ngành KTXD 63 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Qua trình tìm hiểu, phân tích tính tốn trên, ta nhận định việc đầu tư dự án Khách sạn Avatar phương án kinh doanh hiệu quả, có khả sinh lời đáng giá mặt tài xã hội, phù hợp với định hướng phát triển cảnh quan Thành phố Dự án triển khai hoàn thành đưa vào hoạt động có ý nghĩa việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc thị, góp phần xây dựng thành phố Đà Nẵng xứng đáng thành phố hạt nhân Miền Trung Tây Nguyên Dự án có tính khả thi cao, khơng đạt hiệu kinh tế tài cho Chủ đầu tư mà cịn mang lại hiệu kinh tế xã hội, thông qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách Nhà nước, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi mơi trường sống khu vực, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm du lịch biển góp phần chuyển dịch cấu địa phương Trong suốt vòng đời, dự án đóng góp 285.839 triệu đồng cho ngân sách nhà nước Dự án có NPV đạt 45.679 triệu đồng, IRR đạt 25,83%, thời gian hồn vốn có chiết khấu năm tháng Dự án đảm bảo tiêu hiệu tài khả thu hồi vốn, khả trả nợ, an toàn phương diện đầu tư lợi nhuận cho Chủ đầu tư Dự án vào hoạt động góp phần đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí tham quan du lịch người dân nước quốc tế Góp phần tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư dừng chân thành phố Qua phân tích cho thấy dự án xây dựng khách sạn Avatar dự án có quy mơ tương đối lớn, tính khả thi cao mang lại nhiều hiệu KIẾN NGHỊ Để dự án vào hoạt động có hiệu quả, kính đề nghị UBND thành phố Đà Nẵng, quan, ban ngành cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: Tạo điều kiện thuận lợi chế pháp lý chế độ ưu đãi cho dự án Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để cơng trình tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành tiến độ đề cho dự án Bên cạnh đề nghị tổ chức kinh tế, đặc biệt Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam đảm bảo giải ngân đủ hạn để thực dự án SVTH- Ngành KTXD 64 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng TÀI LIỆU THAM KHẢO Ví dụ tham khảo [1] Tài liệu khóa học kinh tế học ứng dụng, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright 2007-2008 [2] Đinh Thế Hiển - Trung tâm ứng dụng kinh tế thành phố - Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh (2006), Lập _ Thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, NXB Thống kê [3] Glenn P.Jenkin & Arnond C.Harberger (1995), Sách hướng dẫn Phân tích chi phí lợi ích cho định đầu tư, Tài liệu đọc Fulbright Program [4] Phan Tự Hướng - (2008), Lập trình VBA Excel, NXB Thống kê [5] Nguyễn Thống - (2006), Lập _ Thẩm định dự án đầu tư xây dựng, NXB Xây dựng [6] Nguyễn Minh Kiều (2003), Ứng dụng mơ hình tốn định tài cơng ty [7] website: www.giaiphapexcel.com – Diễn đàn giải pháp Excel SVTH- Ngành KTXD 65 ... CHƯƠNG CÁC HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ CƠNG SUẤT DỰ ÁN 2.1 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ Dự án đầu tư Khách sạn Avatar Đà Nẵng đầu tư xây dựng với tiêu chuẩn quy định TCVN 4391-2009 Khách sạn Avatar thiết kế với chiều... m Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Du lịch Hồn Sơn Bình Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án đầu tư 2.2 GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ Chủ đầu tư: Công... 12 Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng Trong số khách sạn Đà Nẵng khách sạn khách sạn Mường Thanh, Holiday Beach Hotel, Grand Mecure Hotel A La Carte Hotel coi đối thủ mạnh dự án Những dự án