Lập dự án đầu tư khách sạn AVATAR

Lập DAĐTXD Khách sạn Avatar Đà Nẵng SVTH Ngành KTXD MỤC LỤC CHƯƠNG 1 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN 1 1 1 XUẤT XỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN 1 1 2 CHÍNH SÁCH CHẾ ĐỘ HIỆN HÀNH 2.

SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN

XUẤT XỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm

2014 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng

06 năm 2013 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng 06 năm

2013 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng 03 năm 2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường

Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22 tháng 06 năm 2015 của Bộ tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp

Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27 tháng 02 năm 2015 của Bộ tài chính hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng

Quyết định số 957/QĐ-BXD, ban hành ngày 29 tháng 09 năm 2009 bởi Bộ Xây dựng, đã công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư cho các công trình xây dựng Quyết định này nhằm mục đích hướng dẫn và quy định rõ ràng về các chi phí liên quan đến quản lý và tư vấn trong quá trình đầu tư xây dựng, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý dự án.

Công ty TNHH Du lịch Hoàn Sơn Bình được Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Đà Nẵng cấp giấy phép kinh doanh số 04031562126 vào ngày 29/11/2013, với lần thay đổi đầu tiên vào ngày 09/10/2014.

Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BR528357 do UBND thành phố Đà Nẵng cấp cho Công ty TNHH Du lịch Hoàn Sơn Bình ngày 23/12/2013.

CHÍNH SÁCH CHẾ ĐỘ HIỆN HÀNH

Nghị quyết số 33/NQ-TW ngày 16 tháng 10 năm 2003 của Bộ Chính trị nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Đến năm 2020, Đà Nẵng sẽ tập trung đầu tư mạnh mẽ vào ngành du lịch, nhằm biến du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và xây dựng thành phố thành trung tâm du lịch lớn của cả nước.

Quyết định số 1866/QĐ-TTg ngày 08 tháng 10 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng đến năm 2020, với mục tiêu phát triển du lịch trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu kinh tế của thành phố Quy hoạch hướng đến việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ - công nghiệp, xây dựng - nông nghiệp, với mục tiêu đạt tốc độ tăng trưởng cao từ 15-16% mỗi năm và doanh thu ngành du lịch đạt 1.200 tỷ đồng vào năm 2010.

2015 đạt 2.420 tỉ đồng, năm 2020 đạt 3.890 tỉ đồng”

Quyết định số 175/QĐ-TTg ngày 27 tháng 01 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược tổng thể phát triển khu vực dịch vụ của Việt Nam đến năm 2020, nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và chất lượng dịch vụ Chiến lược này tập trung vào việc phát triển các ngành dịch vụ chủ lực, cải thiện hạ tầng và thúc đẩy ứng dụng công nghệ thông tin Mục tiêu cuối cùng là tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi, góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước.

Quyết định số 7099/QĐ-UBND ngày 17 tháng 9 năm 2010 của UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt quy hoạch tổng thể cho ngành văn hóa, thể thao và du lịch của thành phố Đà Nẵng đến năm 2020, nhằm phát triển bền vững và nâng cao giá trị văn hóa, thể thao, du lịch, góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương Quy hoạch này đặt ra các mục tiêu cụ thể và giải pháp thực hiện để tối ưu hóa nguồn lực và phát huy tiềm năng của Đà Nẵng trong lĩnh vực văn hóa và du lịch.

Nghị quyết Đại hội đại biểu lần thứ XXI của Đảng bộ thành phố Đà Nẵng (nhiệm kỳ 2015 - 2020) đã xác định ba đột phá quan trọng: phát triển mạnh các ngành dịch vụ, đặc biệt là du lịch và thương mại; thu hút đầu tư vào công nghệ cao và công nghệ thông tin; và xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, có trọng điểm Đồng thời, nghị quyết cũng chú trọng phát triển văn hóa, văn minh đô thị, tạo ra môi trường sống tốt và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đặc biệt là đội ngũ cán bộ đáp ứng nhu cầu trong nhiệm kỳ mới.

CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI

Thành phố Đà Nẵng, nằm giữa tọa độ 15°55' đến 16°14' Bắc và 107°18' đến 108°20' Đông, giáp với tỉnh Thừa Thiên - Huế ở phía Bắc, tỉnh Quảng Nam ở phía Tây và Nam, và hướng Đông giáp biển Đông Với hơn 30km bờ biển tuyệt đẹp, Đà Nẵng được Tạp chí Forbes vinh danh là một trong 6 bãi biển đẹp nhất thế giới Ngoài ra, thành phố còn là trung tâm kết nối của 4 di sản văn hóa thế giới nổi tiếng, bao gồm Cố đô Huế và Phố cổ Hội An.

Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn và rừng quốc gia

Phong Nha - Kẻ Bàng, nằm trên tuyến đường biển và hàng không quốc tế, giúp thành phố Đà Nẵng có vị trí địa lý thuận lợi cho sự phát triển nhanh chóng và bền vững Vị trí này được thể hiện rõ trong Hình 1.1.

Đà Nẵng sở hữu địa hình đa dạng với đồng bằng ven biển và vùng núi cao phía Tây và Tây Bắc, nơi có nhiều rừng đầu nguồn quan trọng cho bảo vệ môi trường sinh thái Đồng bằng ven biển là khu vực thấp, chịu ảnh hưởng của biển, tập trung nhiều cơ sở công nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp, quân sự, khu dân cư và các khu chức năng của thành phố.

1.3.1.3 Khí hậu Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nhiệt độ cao và ít biến động Khí hậu Đà Nẵng là nơi chuyển tiếp đan xen giữa khí hậu miền Bắc và miền Nam, với tính trội là khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam Mỗi năm có 2 mùa rõ rệt: Mùa mưa kéo dài từ tháng 8 đến tháng 12 và mùa khô từ tháng 1 đến tháng 7, thỉnh thoảng có những đợt rét mùa đông nhưng không đậm và không kéo dài

1.3.2 Tình hình kinh tế - xã hội

1.3.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam

Năm 2014 diễn ra trong bối cảnh tình hình thế giới diễn biến phức tạp, tuy

Hình 1.1 Vị trí Đà Nẵng

Ngành KTXD 4 của Việt Nam đã đạt được những thành tựu nhất định như duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế vĩ mô, đồng thời kiềm chế lạm phát ở mức thấp Tuy nhiên, môi trường kinh doanh, năng suất và sức cạnh tranh của nền kinh tế vẫn còn thấp, trong khi yêu cầu hội nhập quốc tế ngày càng gia tăng.

Năm 2014, tổng sản phẩm nội địa (GDP) của Việt Nam ước tính tăng 5,98% so với năm 2013 Đặc biệt, chỉ số lạm phát trong năm này ghi nhận mức thấp nhất trong 13 năm, đạt 4,09%.

Bước vào năm 2015, mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức trong phát triển kinh tế, Đảng và Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách tích cực nhằm thúc đẩy tăng trưởng Nhờ những nỗ lực này, nền kinh tế vẫn duy trì được tốc độ phát triển hợp lý, với một số lĩnh vực đạt mức tăng trưởng cao hơn so với năm 2014 Triển vọng kinh tế năm 2015 hứa hẹn sẽ đạt được các mục tiêu đã đề ra.

Trong 6 tháng đầu năm 2015, GDP ước tính tăng 6,28% so với cùng kỳ năm 2014, đạt mức cao nhất kể từ năm 2013 Tất cả ba khu vực kinh tế đều có mức tăng trưởng vượt trội so với năm 2013 Cụ thể, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,36%, đóng góp 0,42 điểm phần trăm vào tăng trưởng chung; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 9,09%, đóng góp 2,98 điểm phần trăm; và khu vực dịch vụ tăng 5,90%, đóng góp 2,22 điểm phần trăm.

Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước phân theo khu vực kinh tế giai đoạn 2005-2014 được thể hiện ở Bảng 1.1

Bảng 1.1 Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước giai đoạn 2005-2014 (%)

Nông, lâm nghiệp và thuỷ sản

Công nghiệp và xây dựng Dịch vụ

(Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam)

Trong 6 tháng đầu năm 2015, vốn đầu tư toàn xã hội đạt khoảng 553,8 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 31,1% GDP.

Trong 6 tháng đầu năm, tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước tính đạt 1.572 nghìn tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm trước, và nếu loại trừ yếu tố giá thì tăng 8,3%, cho thấy sự tăng trưởng tích cực của nền kinh tế Tuy nhiên, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong cùng kỳ ước tính chỉ đạt 3,8 triệu lượt người, giảm 11,3% so với năm trước, mặc dù xu hướng khách quốc tế đến nước ta đã có sự tăng trưởng qua các năm.

Bảng 1.2 Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua các năm

(Nguồn: Website Tổng Cục Du Lịch Việt Nam)

Nền kinh tế Việt Nam đang chuyển mình từ nông nghiệp sang dịch vụ, với sự gia tăng hoạt động hội nhập và giao lưu văn hóa, tạo cơ hội phát triển cho ngành du lịch Tuy nhiên, ngành du lịch Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, và còn một chặng đường dài phía trước để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

1.3.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội tại Đà Nẵng

- Đà Nẵng, thành phố có vị trí chiến lược quan trọng và là thành phố động lực của vùng Kinh tế trọng điểm miền Trung

Thành phố Đà Nẵng có vị trí chiến lược quan trọng tại trung điểm của Việt Nam, giáp tỉnh Thừa Thiên Huế ở phía Bắc, tỉnh Quảng Nam ở phía Nam và Tây, cùng với bờ biển Đông ở phía Đông Đà Nẵng là động lực kinh tế của miền Trung, đóng vai trò hạt nhân trong việc thúc đẩy phát triển cho cả khu vực miền Trung và Tây Nguyên Đây cũng là đầu mối giao thông lớn nhất miền Trung với hệ thống đường sắt, đường thủy và các tuyến đường bộ như quốc lộ 1A và 14B.

Cảng Tiên Sa tại Đà Nẵng đóng vai trò là cửa ngõ biển quan trọng cho khu vực Tây Nguyên và các quốc gia như Lào, Campuchia, Thái Lan, và Myanmar Đây cũng là điểm khởi đầu và kết thúc của Tuyến Hành lang kinh tế Đông - Tây (EWEC), kết nối các quốc gia ASEAN.

Hình 1.2 Đà Nẵng - Thành phố động lực của Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung

Cách Đà Nẵng khoảng 70km về phía Tây Nam, di tích Thánh Địa Mỹ Sơn là một di sản văn hóa thế giới, lưu giữ kiến trúc và văn hóa Champa từ thế kỷ XIII-XIV Hơn 30km về phía Đông Nam, Phố Cổ Hội An với hơn 1.000 di tích văn hóa được bảo tồn, nổi bật với kiến trúc giao thoa văn hóa Việt, Nhật và Trung Hoa Khoảng 120km về phía Bắc, cố đô Huế là di sản văn hóa thế giới với các di tích hoàng thành và lăng tẩm Đà Nẵng, thành phố có cảnh quan tuyệt đẹp, được bao quanh bởi núi và biển, cùng với dòng sông Hàn duyên dáng tạo nên vẻ đẹp mềm mại cho nơi đây.

Ngành KTXD 7 tại thành phố Đà Nẵng nổi bật với Ngũ Hành Sơn, được ví như một hòn non bộ giữa lòng thành phố Bên cạnh đó, bờ biển Đà Nẵng nổi tiếng với nhiều bãi biển đẹp trải dài từ Bắc đến Nam, như Nam Ô, Mỹ Khê, Tiên Sa và Mân Thái Đặc biệt, bãi biển Mỹ Khê đã được tạp chí Forbes (Mỹ) vinh danh là một trong sáu bãi biển quyến rũ nhất trên thế giới.

- Cơ sở hạ tầng và dịch vụ được đầu tư phát triển đồng bộ

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

1.4.1 Phân đoạn thị trường theo cơ cấu nguồn khách du lịch đến Đà Nẵng

Theo Sở VH-TT-DL Đà Nẵng, năm 2014, thành phố thu hút 3,8 triệu lượt khách du lịch, tăng 21,9% so với năm 2013, trong đó có hơn 955 nghìn khách quốc tế và hơn 2,8 triệu khách nội địa Ngành du lịch Đà Nẵng những năm gần đây phát triển mạnh mẽ, với lượng khách và doanh thu từ du lịch ngày càng gia tăng, đồng thời mở rộng thị trường quốc tế Du lịch Đà Nẵng không chỉ nổi bật trong nước mà còn vươn ra thị trường quốc tế, thể hiện sự tăng trưởng liên tục từ năm 2005 đến 2014.

Bảng 1.3 Thống kê lượng khách đến Đà Nẵng giai đoạn 2005-2014

(Nguồn: Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch thành phố Đà Nẵng)

1.4.2 Tình hình khách sạn tại Đà Nẵng

Theo nghiên cứu của Savills toàn cầu, tính đến hết tháng 6 năm 2015, Đà Nẵng có 7.050 phòng khách sạn 3-5 sao từ 64 dự án, tăng 10% theo quý và 32% theo năm Sự gia tăng này đến từ 8 khách sạn mới được xếp hạng, bao gồm 2 khách sạn 4 sao với 270 phòng và 6 khách sạn 3 sao với 370 phòng Trong đó, khách sạn 3 sao chiếm 43% tổng cung với 3.050 phòng, tiếp theo là khách sạn 5 sao (34%) và 4 sao (23%) Dự báo nguồn cung khách sạn tại Đà Nẵng sẽ tiếp tục tăng khi nhiều khách sạn nghỉ dưỡng mới đi vào hoạt động trong thời gian tới.

Vào ngày 10/9/2015, Sở Văn hóa Thể thao Du lịch Đà Nẵng đã khởi động chương trình kích cầu du lịch năm 2015, thu hút sự tham gia của nhiều doanh nghiệp khách sạn và lữ hành Du khách đến Đà Nẵng sẽ được hưởng ưu đãi về giá vé tham quan các danh lam thắng cảnh và giá phòng lưu trú, hứa hẹn thu hút lượng lớn khách du lịch trong và ngoài nước.

Trong 8 tháng đầu năm 2015, tổng lượng khách đến Đà Nẵng tham quan du lịch ước đạt 3,36 triệu lượt, tăng 124% so với cùng kì năm 2014 Trong đó, khách quốc tế ước đạt 775.501 lượt, tăng 133,3%; khách nội địa ước đạt 2,58 triệu lượt, tăng 121,5%

Hiện nay có 23 đường bay quốc tế đến Đà Nẵng, trong 6 tháng đầu năm

Năm 2015, Đà Nẵng đón hơn 268 nghìn lượt khách bằng đường hàng không, gấp đôi so với 6 tháng đầu năm 2014 Sự mở rộng các đường bay từ Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản đến Đà Nẵng đã chứng tỏ sự phục hồi mạnh mẽ và tăng trưởng đáng kể của ngành du lịch trong khu vực sau thời gian gián đoạn.

Giá thuê phòng trung bình tăng 8% theo năm lên 1,78 triệu VND/phòng/đêm trong khi doanh thu phòng trung bình tăng tới 13% theo năm

Cả giá thuê và doanh thu phòng của từng hạng đều tăng trưởng theo quý và năm Công suất thuê tăng 4 điểm phần trăm so với năm trước, đạt 74% Trong đó, hạng 3 sao ghi nhận công suất phòng tốt nhất, tiếp theo là hạng 5 sao và 4 sao.

Theo Savills, từ nửa cuối năm 2015, thị trường khách sạn sẽ có 38 dự án mới với tổng cộng 8.570 phòng, tương đương 120% nguồn cung hiện tại Đến năm 2017, thị trường này dự kiến sẽ bổ sung thêm 2.400 phòng từ 8 khách sạn mới.

Ngành khách sạn tại Đà Nẵng đang phát triển mạnh mẽ với 12 khách sạn mới được xây dựng, trong đó có 6 khách sạn tọa lạc tại khu vực biển Sự gia tăng nguồn cung khách sạn và giá thuê phòng cho thấy tiềm năng du lịch của thành phố này đang được khai thác hiệu quả.

Việc đăng cai APEC 2017 không chỉ là cơ hội để Đà Nẵng quảng bá hình ảnh và dịch vụ đến với thế giới, mà còn hứa hẹn thu hút lượng lớn du khách quốc tế, góp phần tạo ra những tác động tích cực đến thị trường dịch vụ du lịch và bất động sản của thành phố.

Trong bối cảnh nhiều dự án khách sạn tại các thành phố du lịch bị tạm dừng do khó khăn tài chính, Đà Nẵng vẫn duy trì đà phát triển với việc xây dựng và khai trương nhiều khách sạn mới Nổi bật trong số đó là các khách sạn 3 - 5 sao như Furama, Novotel, Eden Plaza, Holiday Beach, Mường Thanh, À La Carte, Minh Toàn Galaxy cùng một số khách sạn 3 sao như Sanouva, Orchid, DN Port và Sông Công.

Số lượng khách du lịch đang gia tăng đáng kể, điều này được thể hiện qua sự tăng cao trong công suất phòng bình quân của các khách sạn từ 3 đến 5 sao, cùng với sự gia tăng số lượng khách sạn.

Mặc dù khách sạn 4 - 5 sao vẫn chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng số lượng khách sạn, nhưng nhu cầu sử dụng dịch vụ tiêu chuẩn từ 3 - 5 sao đang tăng trưởng ổn định Điều này cho thấy mảng khách sạn từ 3 - 5 sao vẫn còn nhiều cơ hội phát triển Nhiều khách sạn cao cấp hiện đang đạt công suất bình quân từ 65 - 75%, với một số khách sạn thậm chí đạt đến 90%, cho thấy lượng khách trong phân khúc này cũng đang tăng trưởng đều đặn.

Số lượng khách sạn 4 sao phát triển khá nhanh tại Đà Nẵng, tập trung khu vực ven biển và khu vực trung tâm thành phố (Bảng 1.4)

Bảng 1.4 Danh sách các khách sạn 4 sao ở Đà Nẵng

STT Tên Khách sạn Địa điểm

1 KS Mường Thanh 962 Ngô Quyền, Quận Sơn Trà

2 KS Brilliant 162 Bạch Đằng, Quận Hải Châu

3 Holiday Beach Hotel Đường Võ Nguyên Giáp, Ngũ Hành Sơn

4 Eden Plaza 5 Duy Tân, Quận Hải Châu

5 Green Plaza 238 đường Bạch Đằng, Quận Hải Châu

6 Grand Mecure Lô A1, Đảo Xanh, Quận Hải Châu

7 KS Northern 119 đường 3/2, Quận Hải Châu

8 Sandy Beach Resort 255 Huyền Trân Công Chúa, Ngũ Hành Sơn

9 KS A La Carte Đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà

10 KS Minh Toàn Galaxy 306 đường 2 tháng 9, Quận Hải Châu

11 KS Gopatel 202 Nguyễn Chí Thanh, Quận Hải Châu

12 KS Samdi 203 Nguyễn Văn Linh, Quận Hải Châu

13 DiamonSea hotel 232 Võ Nguyên Giáp

14 KS Novotel 36 Bạch Đằng, Quận Hải Châu

15 Ks Vanda 03 Nguyễn Văn Linh, Quận Hải Châu

Trong số các khách sạn 4 sao tại Đà Nẵng, Mường Thanh, Holiday Beach Hotel, Grand Mecure Hotel và A La Carte Hotel nổi bật là những đối thủ cạnh tranh mạnh mẽ Những khách sạn này không chỉ nằm gần dự án mà còn được du khách đánh giá cao về chất lượng phục vụ, giá cả hợp lý và cơ sở vật chất hiện đại.

1.4.4 Phân tích sản phẩm bằng ma trận Swot

1.4.4.1 Phân tích Swot Điểm mạnh

Kiến trúc của khách sạn Avatar nổi bật với sự ấm cúng và ấn tượng, đặc biệt là thiết kế lấy cảm hứng từ hình ảnh xích lô - biểu tượng đặc trưng của du lịch Việt Nam.

Vị trí địa lý của khách sạn thuận lợi, nằm gần biển, gần khu hành chính và các trung tâm thương mại

Khách sạn mới được xây dựng sở hữu trang thiết bị và máy móc hiện đại, cùng với đội ngũ nhân viên trẻ trung, năng động và nhiệt tình Nhân viên tại đây không chỉ có kiến thức chuyên môn vững vàng mà còn thành thạo ngoại ngữ, đảm bảo mang đến dịch vụ tốt nhất cho khách hàng.

Khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế về cung cấp dịch vụ

Khách sạn được đầu tư và quản lý bởi công ty TNHH du lịch Hoàn

Sơn Bình, một công ty có kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn

DỰ BÁO QUY MÔ THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG

1.5.1 Dự báo lượng khách đến Đà Nẵng trong giai đoạn 2015 - 2020

Từ số liệu ở Bảng 1.3, ta vẽ được biểu đồ khách du lịch đến Đà Nẵng giai đoạn 2005-2014 (Hình 1.5)

Biểu đồ cho thấy sự tăng trưởng của số lượng khách quốc tế và nội địa đến Đà Nẵng từ năm 2005-2014 theo đường cong Tuy nhiên, chúng tôi sẽ dự báo theo hàm đường thẳng vì tính chính xác và an toàn của nó Để dự đoán số lượng khách trong những năm tới, chúng tôi áp dụng "Phương pháp dự báo hồi quy tuyến tính đơn" với hàm xu thế tương ứng.

+ Quy ước lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng là Y1

+ Quy ước lượng khách nội địa đến Đà Nẵng và Y2

Hình 1.5 Biểu đồ khách đến Đà Nẵng giai đoạn 2005-2014

Dự báo lượng khách đến Đà Nẵng những năm tiếp theo thể hiện ở Bảng 1.5

Bảng 1.5 Dự báo lượng khách quốc tế và nội địa giai đoạn 2015-2024 (ĐVT: Nghìn lượt)

Dự báo cho thấy lượng khách quốc tế và nội địa đến Đà Nẵng đang tăng trưởng mạnh mẽ, hứa hẹn một thị trường du lịch phát triển và khẳng định thương hiệu điểm đến hấp dẫn của du lịch Đà Nẵng.

1.5.2 Dự báo nhu cầu khách sạn trong tương lai

Nhu cầu sử dụng phòng của khách du lịch giai đoạn 2005-2014 được tính toán ở Bảng 1.6

Bảng 1.6 Nhu cầu sử dụng phòng của khách du lịch giai đoạn 2005-2014

Ngày khách Hệ số sử dụng chung phòng

Công suất sử dụng phòng

Quốc tế Nội địa Quốc tế Nội địa Quốc tế Nội địa Tổng

Để xác định nhu cầu sử dụng phòng lưu trú của khách du lịch, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch thành phố Đà Nẵng áp dụng một phương pháp tính toán cụ thể.

Nhu cầu phòng = Tổng ngày khách/Hệ số sử dụng chung phòng/Công suất phòng/Hệ số mùa/365

Tổng số ngày khách lưu trú tại Đà Nẵng được tính bằng cách nhân số lượt khách với số ngày lưu trú trung bình Dựa trên kinh nghiệm từ các khách sạn như Bamboo Green Hotel, Pacific Hotel và Green Plaza, hệ số sử dụng phòng lưu trú của khách du lịch tại Đà Nẵng được xác định trung bình theo Bảng 1.6.

Bảng 1.7 Hệ số sử dụng chung phòng

Công suất sử dụng phòng đạt 65%, đây là tỷ lệ mà nhiều khách sạn hiện nay áp dụng để đảm bảo hòa vốn trong hoạt động kinh doanh của mình.

Hệ số mùa: 7/12 = 0,58 (Ở Đà Nẵng, khách du lịch đến đông nhất vào mùa xuân và mùa hè, thường kéo dài từ tháng 12 đến tháng 6 năm sau)

Do số liệu nhu cầu phòng qua các năm biến đổi không quá lớn nên ta dự báo theo “Phương pháp hồi quy tuyến tính đơn”

Từ số liệu ở Bảng 1.6, ta vẽ được biểu đồ nhu cầu phòng tại Đà Nẵng giai đoạn 2005-2014 (Hình 1.6)

Dựa vào đồ thị, nhu cầu phòng tại Đà Nẵng trong giai đoạn 2005-2014 thể hiện xu hướng tăng trưởng ổn định, gần như theo đường thẳng Để dự báo số lượng khách du lịch trong những năm tiếp theo, chúng ta sẽ áp dụng "Phương pháp dự báo theo hồi quy tuyến tính đơn".

Dự báo nhu cầu phòng những năm tiếp theo thể hiện ở Bảng 1.8:

Bảng 1.8 Dự báo nhu cầu phòng tại Đà Nẵng năm 2015-2024

STT Năm Nhu cầu phòng

Hình 1.6 Biểu đồ nhu cầu phòng giai đoạn 2005-2014

1.5.3 Dự báo nguồn cung khách sạn trong tương lai

Nguồn cung khách sạn tại Đà Nẵng thể hiện ở Bảng 1.9

Bảng 1.9 Nguồn cung khách sạn tại Đà Nẵng năm 2005-2014

Dựa trên số liệu từ năm 2005 đến 2014, nguồn cung khách sạn tại Đà Nẵng cho thấy xu hướng tăng trưởng ổn định Để dự báo số lượng phòng khách sạn trong những năm tới, chúng ta áp dụng phương pháp hồi quy tuyến tính đơn.

Hàm dự báo nguồn cung khách sạn tại Đà Nẵng có dạng:

YC = 1.9238,12X – 267,67 (Quy ước năm là X)

Dự báo nguồn cung khách sạn những năm tiếp theo thể hiện ở Bảng 1.10

Bảng 1.10 Dự báo nguồn cung khách sạn tại Đà Nẵng năm 2015-2024

STT Năm Tổng số phòng

Dựa vào số liệu ở Bảng 1.6 và Bảng 1.9, ta có biểu đồ dự báo nhu cầu và khả năng cung ứng phòng khách sạn tại Đà Nẵng từ năm 2015-2024 (Hình 1.7)

STT Năm Tổng số khách sạn Tổng số phòng

Biểu đồ dự báo nhu cầu và khả năng cung ứng phòng cho khách du lịch trong những năm tới cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng về khả năng cung ứng so với nhu cầu Vì vậy, đầu tư vào lĩnh vực khách sạn hiện đang là một lựa chọn hợp lý và cần thiết.

KẾT LUẬN VỀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

Khách sạn tọa lạc tại một vị trí chiến lược trên con đường du lịch của Đà Nẵng, là sự kết hợp hoàn hảo giữa kiến trúc hiện đại và truyền thống văn hóa Việt Nam, đi kèm với hệ thống trang thiết bị kỹ thuật tiên tiến.

Avatar sẽ tạo nên một dấu ấn kiến trúc độc đáo, làm đẹp cho cảnh quan đô thị và nâng cao sự hiện đại của thành phố Dự án còn cung cấp các sản phẩm dịch vụ du lịch cao cấp, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của du khách trong và ngoài nước, từ đó góp phần hoàn thiện ngành du lịch Việt Nam.

Dự án không chỉ mang lại lợi nhuận lớn cho Chủ đầu tư mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và tạo việc làm, giảm tỷ lệ thất nghiệp tại thành phố Việc khai thác hiệu quả dự án phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội, giúp Đà Nẵng trở thành trung tâm du lịch lớn của cả nước.

Dựa trên số liệu hiện tại và dự báo nhu cầu tương lai, nhu cầu về khách sạn tại Đà Nẵng, đặc biệt là phân khúc 4 sao, đang gia tăng mạnh mẽ Với những tiềm năng sẵn có của thành phố, đầu tư vào khách sạn Avatar là một quyết định đúng đắn và cần thiết.

Hình 1.7 Dự báo cung-cầu lượng phòng tại Đà Nẵng

CÁC HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ CÔNG SUẤT DỰ ÁN

HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

Dự án đầu tư Khách sạn Avatar tại Đà Nẵng được đầu tư xây dựng với tiêu chuẩn 4 sao được quy định trong TCVN 4391-2009

Khách sạn Avatar được thiết kế với chiều cao 16 tầng và 1 tầng hầm, tọa lạc ngay tại lô 120 đường đường An Thượng 2 và đường Hoàng Kế Viêm, Phường

Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Thành phố Đà Nẵng với diện tích khu đất là 766,8 m 2 và chiều cao công trình là 66,9 m

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Du lịch Hoàn Sơn Bình

Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án đầu tư.

GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Du lịch Hoàn Sơn Bình

Công ty TNHH Du Lịch HÒAN SƠN BÌNH, có địa chỉ tại Lô 120 đường An Thượng 2, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng, được thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 04031562126 vào ngày 29/1/2013 Để biết thêm thông tin, quý khách có thể liên hệ qua số điện thoại 0983458686.

Giám đốc : Nguyễn Văn Hinh

Công ty TNHH Du lịch Hoàn Sơn Bình, thành lập năm 2013, hoạt động theo Luật Doanh Nghiệp và các quy định của nhà nước Việt Nam, hiện là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực dịch vụ du lịch với chất lượng phục vụ tận tình và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp Ngoài dịch vụ du lịch, công ty còn mở rộng sang đầu tư tài chính và kinh doanh bất động sản, đạt được nhiều thành công trong các lĩnh vực này.

Các ngành nghề kinh doanh chính của Công ty TNHH Du lịch Hoàn Sơn Bình bao gồm:

Dịch vụ lưu trú ngắn ngày

Dịch vụ phục vụ ăn uống

Bán lẻ lương thực thực phẩm, đồ uống

Dịch vụ massage và các dịch vụ chăm sóc sức khỏe

Kinh doanh bất động sản

Xây dựng công trình dân dụng

Lắp đặt hệ thống điện nước, điều hòa không khí

Hoạt động tư vấn, quản lý, hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật Đại lý du lịch, điều hành tour du lịch

Vận tải hành khách và hàng hóa

Dịch vụ hỗ trợ liên quan đến quảng bá và tổ chức tour du lịch

Công ty Hoàn Sơn Bình hiện nay hoạt động trong nhiều lĩnh vực kinh doanh đa dạng để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng Đặc biệt, trong những năm gần đây, hoạt động kinh doanh bất động sản và đầu tư tài chính của công ty đã có sự phát triển vượt bậc, khẳng định uy tín và thương hiệu cũng như tiềm lực ngày càng mạnh mẽ của Hoàn Sơn Bình.

PHÂN TÍCH LỰA CHỌN CÔNG SUẤT DỰ ÁN

2.3.1 Cơ sở xác định công suất của dự án

- Nhu cầu của thị trường

Công suất của dự án là yếu tố quyết định chính, phải nằm trong khả năng đầu tư của Chủ đầu tư nhưng cũng cần thấp hơn nhu cầu của thị trường Chỉ khi đáp ứng được điều này, sản phẩm của dự án mới có thể tồn tại và phát triển bền vững trên thị trường.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, ngành khách sạn đang có dấu hiệu tích cực với công suất phòng tăng liên tục từ quý 1 đến quý 3, tuy nhiên, vào quý 4 lại ghi nhận sự giảm mạnh.

Nguồn vốn đầu tư và năng lực tổ chức của Chủ đầu tư là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn công suất của dự án Với nguồn vốn dồi dào, Chủ đầu tư có thể triển khai dự án một cách thuận lợi và dễ dàng lựa chọn công suất phù hợp với các yếu tố thị trường Ngoài ra, cần xem xét khả năng đáp ứng nhu cầu quản lý và nhân sự khi vận hành dự án, vì nếu không đủ trình độ và nhân lực, việc đầu tư với công suất lớn sẽ gặp khó khăn Do đó, việc phân tích khả năng quản lý và nhân sự là cần thiết để đảm bảo kiểm soát tốt dự án với công suất thiết kế.

2.3.2 Lựa chọn công suất của dự án

Theo các công ty lữ hành tại Đà Nẵng, nhu cầu về khách sạn 4 sao vẫn rất lớn, trong khi số lượng khách sạn loại này lại đang thiếu hụt so với nhu cầu của du khách Kinh doanh du lịch tại Đà Nẵng có tính mùa vụ cao, dẫn đến tình trạng thiếu phòng vào các tháng cao điểm.

Ngành KTXD tại Đà Nẵng thường gặp phải tình trạng giảm mạnh công suất phòng và ít khách trong những mùa trái mùa du lịch Mùa du lịch chính của thành phố Đà Nẵng bắt đầu từ cuối tháng, thu hút đông đảo du khách.

12 và giảm dần vào tháng 9, tháng 10-12 là mùa thấp điểm của Du lịch Đà Nẵng

Khách sạn tại Đà Nẵng hoạt động mạnh mẽ trong 7-8 tháng, đặc biệt trong giai đoạn từ tháng 10 đến tháng 12, khi mùa du lịch vàng kết thúc Để thu hút du khách trong những tháng cuối năm, TP Đà Nẵng triển khai chương trình kích cầu du lịch giá rẻ, đồng thời công bố nhiều dịch vụ và sản phẩm khuyến mãi hấp dẫn Hiện đã có hơn 80 đơn vị và doanh nghiệp tham gia đăng ký các gói khuyến mãi, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ trong mùa cao điểm Nhờ đó, lượng khách du lịch đến Đà Nẵng trong giai đoạn này đã tăng đáng kể trong những năm gần đây.

Vì vậy: Công suất dự kiến của khối khách sạn trong thời gian vận hành dự kiến sẽ dao động từ 60 - 75%.

CƠ CẤU SẢN PHẨM VÀ GIÁ SẢN PHẨM

Khách sạn Avatar Đà Nẵng là khách sạn đẳng cấp 4 sao với thiết kế sang trọng trang nhã, quy mô đầu tư của khách sạn gồm:

- Dịch vụ lưu trú - khu khách sạn gồm 108 phòng, đa dạng các loại phòng từ tiêu chuẩn đến cao cấp Trong đó, 46 phòng Standard, 44 phòng Deluxe và 18 phòng Suite

- Các dịch vụ và tiện nghi gồm:

Hội thảo, đám cưới, nhà hàng

Dịch vụ chăm sóc sức khỏe, massage thư giãn, làm đẹp

Dịch vụ thể dục thể thao: Phòng đa chức năng, hồ bơi

Dịch vụ giải trí: Cafe, quán bar

Kết nối Wifi miễn phí toàn bộ khách sạn

Liên kết tổ chức tour du lịch trong và ngoài nước

Các dịch vụ phụ trợ khác

2.3.2 Cơ cấu giá sản phẩm

2.3.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cơ cấu giá sản phẩm Để quyết định giá sản phẩm cần phải xem xét đến 2 yếu tố chính:

Yếu tố nội tại ảnh hưởng đến giá phòng bao gồm chi phí sản xuất, chiến lược kinh doanh và lợi nhuận kỳ vọng Giá phòng có sự chênh lệch tùy thuộc vào diện tích, tầm nhìn, tiện nghi và tầng cao, điều này cũng ảnh hưởng đến khả năng di chuyển Thông thường, các phòng có diện tích trung bình sẽ dễ dàng cho thuê hơn.

Giá cả sản phẩm được xác định bởi nhiều yếu tố bên ngoài, bao gồm đặc điểm và nhu cầu của thị trường, giá cả của đối thủ cạnh tranh, cũng như các yếu tố kinh tế như lạm phát, tăng trưởng và các chính sách từ nhà nước và nhà đầu tư.

2.3.2.2 Xác định cơ cấu giá sản phẩm

Dựa trên phân tích giá của các khách sạn cùng hạng tại thành phố Đà Nẵng, chúng tôi có thể dự đoán cơ cấu giá cho sản phẩm, như thể hiện trong Bảng 2.1.

Bảng 2.1 Cơ cấu giá dự kiến cho các sản phẩm

TT Loại hình kinh doanh ĐVT SL Giá (VNĐ) DT

2 Dịch vụ café - quán bar chổ 120 15% DT KS

3 Trung tâm hội nghị lần 1 10% DT KS

4 Nhà hàng chổ 120 25% DT KS

Trong thiết kế công năng, café ở tầng 3 phục vụ khách lưu trú trong thời gian sáng chiều, trong khi bar café ở tầng 18 hoạt động 24/24 Nhà hàng đáp ứng nhu cầu ăn uống của du khách với hệ số sử dụng 2 trong một ngày Dịch vụ massage kéo dài 45 phút cho mỗi vé, hoạt động tối đa khoảng 12 giờ mỗi ngày Hội nghị có sức chứa 200 chỗ, hoạt động tối đa 8 giờ mỗi ngày, với các phiên họp kéo dài 4 hoặc 8 giờ Các dịch vụ khác như giặt là, điện thoại, và giữ xe đã được tính sẵn trong giá doanh thu lưu trú.

ĐỊNH HƯỚNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

Xây dựng website và chiến lược marketing tối ưu cho thiết bị di động là rất quan trọng, bởi vì việc đặt phòng qua di động sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới Đây là một công cụ tiếp thị mạnh mẽ và có tiềm năng lớn Hợp tác quảng cáo trên các trang web du lịch lớn và các trang báo uy tín tại Việt Nam như vnexpress.com và phuot.vn sẽ giúp tăng cường hiệu quả tiếp cận khách hàng.

Video: Xây dựng các video giới thiệu ấn tượng về khách sạn, đăng tải lên website, chia sẻ qua mạng xã hội nhằm quảng bá cho khách sạn

Tổ chức các sự kiện tại Đà Nẵng bao gồm việc tài trợ cho những chương trình lớn như “Cuộc thi bắn pháo hoa quốc tế” và “Festival Hành trình di sản”, đồng thời tham gia các chương trình giảm giá phòng để kích cầu du lịch.

Quảng cáo trên các phương tiện truyền thông: Góp phần thu hút khách, đẩy mạnh thương hiệu của Chủ đầu tư mang tầm cỡ quốc tế

Chiến lược kinh doanh là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả dự án Một số chiến lược khả thi đã được đề xuất nhằm tối ưu hóa kết quả và đảm bảo thành công cho các dự án.

Khách hàng có thể dễ dàng đặt phòng tại Khách sạn Avatar Đà Nẵng qua website hoặc điện thoại Chúng tôi cung cấp dịch vụ cho thuê phòng ngắn hạn và dài hạn, linh hoạt theo nhu cầu của khách Đặc biệt, khách hàng đặt phòng dài hạn sẽ nhận được các ưu đãi hấp dẫn và dịch vụ miễn phí kèm theo.

Khách sạn Avatar Đà Nẵng khởi đầu với mức giá cạnh tranh, thấp hơn so với các đối thủ trong khu vực, đồng thời cung cấp dịch vụ lưu trú chất lượng tốt, tạo lợi thế thu hút du khách Để gia tăng khách hàng và xây dựng thương hiệu, khách sạn áp dụng các chương trình khuyến mãi giảm giá trong giai đoạn khai trương Đặc biệt, khách đi theo tour sẽ nhận được ưu đãi khi đặt nhiều phòng, khuyến khích lưu trú lâu hơn Dịch vụ chăm sóc khách hàng được thực hiện qua nhiều kênh như thư, email và điện thoại nóng, nhằm tư vấn và hỗ trợ khách hàng hiệu quả Khách sạn cũng hợp tác với các đơn vị lữ hành để mang đến cho du khách những chuyến tham quan thú vị và thuận tiện.

LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN

NGUYÊN TẮC LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM

3.1.1 Chọn khu vực địa điểm

Đà Nẵng, với điều kiện tự nhiên thuận lợi và nguồn nhân lực dồi dào, đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ vào định hướng phát triển các ngành công nghiệp không khói Thành phố này cũng nổi bật với những chính sách ưu đãi đầu tư, tạo dựng uy tín trong mắt các nhà đầu tư Chính vì lý do này, công ty Hoàn Sơn Bình đã quyết định đầu tư vào dự án Khách sạn Avatar tại Đà Nẵng.

Thành phố Đà Nẵng, với điều kiện tự nhiên thuận lợi và vị trí nằm giữa bốn di sản văn hóa thế giới nổi tiếng, là cửa ngõ phía đông của tuyến hành lang kinh tế Đông - Tây Với cảnh quan tuyệt đẹp bao gồm sông, núi và bãi biển, Đà Nẵng trở thành điểm đến lý tưởng cho đầu tư dịch vụ du lịch và nghỉ dưỡng.

Thành phố Đà Nẵng nổi bật với nhiều trường đại học và cao đẳng, cùng các trung tâm đào tạo chuyên sâu về du lịch và khách sạn Điều này tạo ra một nguồn nhân lực dồi dào, có trình độ và chuyên môn cao, rất cần thiết cho các dự án khách sạn tiêu chuẩn 4 sao như Khách sạn Avatar.

3.1.2 Chọn địa điểm cụ thể

Với mục tiêu tạo ra không gian sang trọng và hiện đại cho khách hàng, dự án hướng ra biển và gần gũi với vẻ đẹp hùng vĩ của dãy núi Ngũ Hành Sơn Để thuận tiện cho du khách tham quan các di sản văn hóa thế giới như Thánh địa Mỹ Sơn, Phố cổ Hội An và Kinh thành Huế, cũng như các địa điểm mua sắm tại trung tâm thành phố như đường Bạch Đằng và cầu Rồng, nhà đầu tư đã chọn tuyến đường Võ Nguyên Giáp - Trường Sa, một trong những con đường ven biển đẹp nhất Đà Nẵng, làm địa điểm xây dựng.

Việc lựa chọn địa điểm là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thành công hay thất bại của dự án Do đó, chúng tôi sẽ đề xuất hai phương án địa điểm nhằm đảm bảo tính khách quan và nâng cao hiệu quả trong quá trình lựa chọn.

Phương án địa điểm 1: Khu đất tại đường Trường Sa, Phường Phước Mỹ,

Quận Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵng (Hình 3.1)

Hình 3.1 Vị trí khu đất Phương án 1

Phương án địa điểm 2: Lô 120 - Đường An Thượng 2 - Phường Mỹ An - Quận Ngũ Hành Sơn - Thành phố Đà Nẵng (Hình 3.2)

Hình 3.2 Vị trí khu đất Phương án 2

So sánh hai phương án địa điểm: Hai phương án địa điểm được so sánh theo các chỉ tiêu như trong Bảng 3.1

Bảng 3.1 Bảng so sánh hai phương án địa điểm

Chỉ tiêu so sánh Phương án 1 Phương án 2

- Phía Bắc và Nam giáp các công trình lân cận

- Phía Đông giáp với đường

Trường Sa, đối diện là Hyatt

Regency Da Nang resort & spa

- Phía Tây là khu dân cư

- Phía Tây giáp với khu dân cư

- Phía Đông giáp với đường

- Phía Bắc giáp với đường Hoàng Kế Viêm

- Phía Nam giáp khu dân cư Điều kiện tự nhiên - địa chất

Gần bãi biển Non Nước, khí hậu mát mẻ và dễ chịu cùng không khí trong lành là những yếu tố thu hút du khách trong mùa hè, thời điểm cao điểm của du lịch Đà Nẵng.

Đà Nẵng, với vị trí gần biển, thường xuyên chịu ảnh hưởng từ mưa gió trong mùa mưa Đặc biệt, khu vực này thường phải đối mặt với các trận bão lớn, dẫn đến nhiều thiệt hại đáng kể.

Công trình xây dựng trên đất cát thường gặp phải vấn đề về địa chất không ổn định, dẫn đến việc cần phải chi tiêu cho các khảo sát và biện pháp ổn định địa chất Điều này cũng đồng nghĩa với việc gia tăng chi phí cho phần ngầm của công trình.

- Tuy cũng gần biển nhưng đường ra biển lại bị chắn bởi Hyatt

Regency Da Nang resort & spa nên du khách sẽ gặp khó khăn nếu

- Nằm trên đường biển nên khí hậu mát mẻ, dễ chịu, không khí trong lành, thu hút khách du lịch

- Nằm đối diện bãi biển Mỹ Khê nên du khách có thể tắm biển một cách thuận tiện

Phương án 2 gặp phải những khó khăn tương tự như phương án 1, nhưng sẽ phải chịu nhiều thiệt hại hơn từ thiên tai Mặc dù phương án 1 cũng nằm đối diện phía biển, nhưng được bảo vệ phần nào nhờ vào sự che chắn của Hyatt Regency Da Nang Resort & Spa.

SVTH- Ngành KTXD 29 muốn tắm biển Điều kiện kinh tế - xã hội

Nằm trên tuyến đường kết nối Đà Nẵng và Quảng Nam, địa điểm này mang lại thuận lợi cho du khách trong việc khám phá di sản văn hóa thế giới Phố cổ Hội An.

- Gần danh thắng Ngũ Hành Sơn, thuận tiện cho du khách đến tham quan địa điểm du lịch này

- Khu vực xây dựng dự án mới vừa được quy hoạch, còn khá mới nên tình hình xã hội ở đây chưa ổn định

Khu vực này nằm khá xa trung tâm thành phố, nơi tập trung hầu hết các dự án, dẫn đến việc thiếu lao động địa phương Điều này gây tốn kém chi phí hỗ trợ cho việc di chuyển của nhân viên.

Gần trung tâm thành phố, vị trí này rất thuận lợi cho khách du lịch, cho phép họ di chuyển dễ dàng tùy theo mục đích của chuyến đi Điều này cũng phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu của dự án.

- Việc thu hút lao động cho dự án cũng dễ dàng, không tốn các chi phí phát sinh – hỗ trợ cho việc đi lại của nhân viên

- Khu vực này có dân cư tập trung đông đúc, các quán nhậu cũng như gần bãi tắm công cộng nên anh ninh chưa được đảm bảo

- Những công trình lân cận hầu hết là các khách sạn và khu nghỉ dưỡng 5 sao khác như Vinpearl,

Hyatt và các khách sạn 5 sao thuộc địa phận của tỉnh Quảng

Dự án Nam như Nam Hải phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ các dự án khác Tuy nhiên, vị trí gần các dự án cao cấp như sân golf sẽ là một lợi thế lớn cho sự phát triển của dự án này.

Montgomerie Links, bên cạnh các dịch vụ của dự án, cũng đem lại các tiện ích tối đa cho khách du lịch

Khu vực này gần các khách sạn 4 sao nổi bật như Mỹ Khê, Holiday Beach Hotel, Gold Hotel II và Grand Mango Hotel, chỉ cách Furama - khách sạn 5 sao gần nhất khoảng 4,3 km Điều này tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ trong phân khúc khách sạn 4 sao nhằm đáp ứng nhu cầu "tầm nhìn hướng biển" của du khách.

Qua việc phân tích và so sánh hai phương án địa điểm để xây dựng dự án, ta có thể đánh giá hai phương án (Bảng 3.2)

Bảng 3.2 Ưu điểm và nhược điểm của hai phương án

Phương án 1 Phương án 2 Ưu điểm

- Có vị trí nằm trên con đường ven biển kéo dài từ Sơn Trà – Hội An

- Gần địa điểm du lịch danh thắng Ngũ Hành Sơn

- Gần biển nên khí hậu mát mẻ, dễ chịu, không khí trong lành

- Chi phí sử dụng đất không cao

- Vị trí thuận lợi cho việc đầu tư du lịch, cách trung tâm thành phố và các địa điểm du lịch của thành phố không xa

- Gần biển nên khí hậu mát mẻ, dễ chịu, không khí trong lành

- Việc thu hút lao động cho dự án dễ dàng, đỡ tốn các chi phí phát sinh như chi phí hỗ trợ đi lại cho nhân viên

- Gần biển nhưng đường ra biển bị chắn bởi Hyatt Regency Danang resort & spa

- Xa trung tâm thành phố và các địa điểm du lịch nổi tiếng của thành phố

- Khả năng cạnh tranh thấp

- Tốn chi phí hỗ trợ đi lại cho nhân viên

- Gần khu dân cư đông đúc và các bãi tắm công cộng nên an ninh không được đảm bảo

- Do vị trí gần trung tâm nên chi phí sử dụng đất khá cao

Kết luận, dựa trên các bảng so sánh và đánh giá, phương án 2 thể hiện nhiều lợi thế và sự thuận tiện hơn so với phương án 1 Do đó, chúng tôi quyết định chọn phương án 2 làm địa điểm cho dự án.

VỊ TRÍ CÔNG TRÌNH VÀ DIỆN TÍCH QUY HOẠCH

QUY HOẠCH Địa điểm xây dựng: Số 120 đường An

Thượng 2 - Phường Mỹ An - Quận Ngũ Hành Sơn

Khách sạn tọa lạc tại đường Hoàng Kế Viêm, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, với vị trí đắc địa ngay bên bờ biển Mỹ Khê, một trong những bãi biển đẹp nhất của thành phố Phối cảnh công trình được thể hiện rõ trong hình 3.1, cho thấy sự hài hòa giữa kiến trúc và thiên nhiên.

SVTH- Ngành KTXD 31 biển đẹp nhất hành tinh Với mật độ giao thông vừa phải, cảnh quan khu du lịch đẹp, con người ở khu dân cư thân thiện

Công trình có mặt bằng hình chữ L, đảm bảo khoảng lùi theo quy định của thành phố và phù hợp với hiện trạng khu đất Với diện tích vừa phải và vị trí lô đất hai mặt tiền trên đường Hoàng Kế Viêm, khoảng lùi phía đường này được thiết kế hợp lý.

5 m Khoảng lùi phía đường An Thượng là 1,5 m

Khách sạn Avatar là một công trình mới xây dựng 16 tầng với mái bê tông cốt thép Kết cấu chính của khách sạn bao gồm khung cột và vách bê tông cốt thép, đồng thời móng bè được gia cố tại các vị trí có tải trọng cục bộ Tường bao che được làm bằng gạch nhẹ.

Diện tích khu đất: 766.8 m 2 Số tầng cao công trình: 16 tầng và 1 tầng bán hầm, 1 tầng lửng, 1 tầng kỹ thuật, 1 tầng tum thang.Chiều cao công trình: 66,9 m Tổng số

16 tầng bố trí 108 phòng khách sạn lưu trú; 1 nhà hàng; 1 khu spa; 1 phòng hội nghị, 1 trung tâm thể dục và các phòng phụ trợ khác

Công trình khách sạn được thiết kế với mặt bằng thoáng mát, đảm bảo lưu lượng giao thông tăng nhưng vẫn đủ không gian cho xe cộ tiếp cận Khu vực đỗ xe cho khách và nhân viên được bố trí tại tầng hầm và ngay trước tầng trệt, cùng với việc trồng cây xanh tại mặt tiền sẽ tạo ra không gian xanh đẹp Đà Nẵng, với khí hậu nhiệt đới gió mùa, có nhiệt độ ổn định và ít biến động, là nơi giao thoa giữa khí hậu miền Bắc và miền Nam Thành phố trải qua hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 8 đến tháng 12 và mùa khô từ tháng 1 đến tháng 7, mang lại điều kiện thuận lợi cho ngành du lịch.

Nhiệt độ cao nhất trung bình

Nhiệt độ thấp nhất trung bình

Nhiệt độ cao nhất tuyệt đối

Nhiệt độ thấp nhất tuyệt đối

Lượng mưa năm lớn nhất (1964)

Lượng mưa năm thấp nhất (1974)

Lượng mưa ngày lớn nhất

2.066 mm 3.307 mm 1.400 mm 332 mm 147 ngày

Dự án tọa lạc ở vị trí thuận lợi trên trục đường ven biển Đà Nẵng, kết nối với di sản văn hóa thế giới Phố cổ Hội An Chỉ cách trung tâm thành phố khoảng cách ngắn và cách sân bay quốc tế Đà Nẵng 6,5 km, du khách chỉ mất khoảng 15 phút di chuyển bằng ô tô để đến với khách sạn.

SVTH - Ngành KTXD 32 sạn Avatar mang đến cho du khách không gian tuyệt vời để chiêm ngưỡng vẻ đẹp của một trong những bãi biển quyến rũ nhất thế giới, đồng thời tận hưởng bầu không khí trong lành, mát mẻ của thành phố, hoàn hảo cho nhu cầu nghỉ dưỡng.

Hệ thống giao thông từ dự án đến các địa điểm du lịch và sân bay quốc tế Đà Nẵng rất thuận lợi, với tuyến đường Nguyễn Văn Linh nổi bật, đẹp và hiện đại Du khách sẽ đi qua cầu Rồng, biểu tượng độc đáo của thành phố, trên hành trình từ sân bay đến dự án Các tuyến đường kết nối dự án với các điểm du lịch trong thành phố cũng được đầu tư xây dựng hiện đại, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển.

Hệ thống thông tin liên lạc tại vị trí dự án rất thuận lợi Du khách không chỉ được sử dụng dịch vụ wifi của khách sạn mà còn có thể kết nối với dịch vụ wifi miễn phí của thành phố khi tham quan các địa điểm du lịch.

Kết luận: Vị trí xây dựng dự án lý tưởng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vào dịch vụ khách sạn Không chỉ mang lại sự tiện ích cho du khách, vị trí này còn phù hợp với quy hoạch phát triển của thành phố Đà Nẵng.

GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT

GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH

Căn cứ theo tài liệu địa hình của Tổng mặt bằng quy hoạch đã được phê duyệt Các tài liệu thu thập và sử dụng như sau:

- Sơ đồ vị trí khu vực công trình

- Tổng mặt bằng quy hoạch

4.1.1.2 Các tiêu chuẩn áp dụng

- Căn cứ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

- Căn cứ Tiêu chuẩn Nguyên tắc cơ bản để thiết kế Nhà và công trình công cộng TCVN 4319:1986

- TCVN 4601-88 : Tiêu chuẩn thiết kế trụ sở cơ quan

- TCVN 2737-1995 : Tải trọng tác động – Tiêu chuẩn thiết kế

- TCVN 5573-1991 : Kết cấu gạch đá và cốt thép

- TCXD 45-78 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình

- TCVN 40:1987 : Tiêu chuẩn Nguyên tắc cơ bản về tính toán Kết cấu xây dựng và nền

- TCXDVN 356:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế Kết cấu bê tông cốt thép

- TCXDVN 338:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế Kết cấu thép

- TCXD 16-1986 : Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng

- TCXD 95-1983 : Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình xây dựng dân dụng

- 20 TCN 25-91 : Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng

- 20 TCN 27-91 : Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng

- 11 TCN 18-84 : Quy phạm trang bị điện

- TCVN 4756-89 : Quy phạm nối đất và nối không các thiết bị điện

- TCVN 5556-91 : Thiết bị điện hạ áp - Yêu cầu chung về bảo vệ chống điện giật

-TCVN 4088-1985 : Số liệu khí hậu dùng trong thiết kế xây dựng

-TCVN 5687-1992 : Thông gió, điều tiết không khí, sưởi ấm - Tiêu chuẩn Thiết kế

- TCXD 175-1990 : Mức ồn cho phép trong công trình công cộng -

- TCVN 2622-1995 : Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình

- TCVN 4513-88 : Cấp nước bên trong công trình

- TCVN 4474-87 : Thoát nước bên trong công trình

4.1.2 Thuyết minh thiết kế kiến trúc

4.1.2.1 Giải pháp thiết kế tổng mặt bằng

- Tầng hầm: Thấp hơn so với cốt vỉa hè 1,8 m; chiều cao tầng 2,7 m; diện tích sàn 309,5 m 2 bố trí như sau:

+ 1 Thang máy và 1 thang bộ kết hợp với phòng kỹ thuật chiếm diện tích 42,4 m 2

+ Khu để xe chiếm diện tích 223,5 m 2

- Tầng 1: Chiều cao tầng 4,5 m; diện tích sàn 270 m 2 bố trí như sau:

+ Bậc cấp và sảnh đón vào nhà bố trí hết toàn bộ phía mặt tiền đường Hoàng Kế Viêm

+ Sảnh phụ rộng 3 m bố trí phía mặt tiền đường An Thượng 2 kết hợp với bãi đỗ xe ôtô

+ Không gian tiếp đón và quầy tiếp tân chiếm diện tích 140,3 m 2

+ Khu vệ sinh chiếm diện tích 29,3 m 2 , đáp ứng đúng quy định 40 người nam /2 xí, 1 tiểu, 30 người nữ /1 xí, 1 tiểu.

- Tầng lửng: Chiều cao tầng 3,2 m; diện tích sàn 325,8 m 2 bố trí như sau: + Văn phòng làm việc, diện tích: 146 m 2

+ Khu vệ sinh chiếm diện tích 26,4 m 2 , đáp ứng đúng quy định 40 người nam /2 xí, 1 tiểu, 30 người nữ /1 xí, 1 tiểu

- Tầng 2: Chiều cao tầng 3,2 m; diện tích sàn là 427 m 2 ; dùng toàn bộ không gian để phục vụ cho khu dịch vụ spa

+ Sảnh tầng chiếm diện tích 25,7 m 2

- Tầng 3: Chiều cao tầng 4,2 m; diện tích sử dụng là 707,5 m 2 ; dùng toàn bộ không gian cho dịch vụ giải trí - ăn uống, bố trí như sau:

+ Nhà hàng và bếp phục vụ, diện tích 337,8 m 2

+ Khu hồ bơi, bar ngoài trời và sân vườn cảnh quan bố trí lộ thiên ngoài trời, chiếm diện tích 267,9 m 2

+ Khu vệ sinh chiếm diện tích 26,4 m 2 , đáp ứng đúng quy định 40 người nam /2 xí, 1 tiểu, 30 người nữ /1 xí, 1 tiểu.

- Tầng 4: Chiều cao tầng 4,5 m; diện tích sử dụng mỗi tầng là 481,45 m 2 ; dùng toàn bộ không gian để bố trí khu hội trường và các phòng phụ trợ:

+ Sảnh tầng và hành lang chiếm diện tích 73,8 m 2

- Tầng 5-13: Chiều cao tầng 3,3 m; diện tích sử dụng mỗi tầng là 481,45 m 2 ; dùng toàn bộ không gian để bố trí các phòng khách sạn:

+ 10 Phòng nghỉ chiếm diện tích 356,7 m 2

Tầng 13-15 của tòa nhà có chiều cao 3,3 m và diện tích sử dụng mỗi tầng là 481,45 m² Toàn bộ không gian được bố trí thành các phòng khách sạn kiểu căn hộ Ngoài ra, khu vực này còn bao gồm 2 thang máy và 2 thang bộ, cùng với phòng kỹ thuật chiếm diện tích 45,86 m².

+ 05 Phòng nghỉ kiểu căn hộ chiếm diện tích 356,7 m 2

- Tầng 16: Chiều cao tầng 5,6 m; diện tích sử dụng là 481,45 m 2 ; dùng toàn bộ không gian để bố trí các căn hộ penthouse như sau:

+ 03 Căn hộ chiếm diện tích 293,5 m 2

- Tầng kỹ thuật: Chiều cao tầng 3 m; diện tích sử dụng là 439,8 m 2 ; được bố trí như sau:

+ Trung tâm thể dục, quán bar 188,0 m 2

+ Khu vệ sinh chiếm diện tích 31,86 m 2

4.1.2.2 Giải pháp thiết kế mặt đứng và hình khối

Thiết kế kiến trúc hiện đại nổi bật với hình khối nhẹ nhàng, uyển chuyển, sử dụng vật liệu BTCT mastic sơn trắng và các mảng kính băng ngang Kiến trúc này không chỉ mang tính hiện đại mà còn hòa quyện với cây xanh trong sân vườn ở tầng trệt và khu hồ bơi ở tầng 3 Mặt đứng chú trọng đến các khối băng ngang cong, tạo nên sự hài hòa với hình chữ nhật của công trình.

L, không chia nhỏ vụn vặt thích hợp với chức năng của kiểu công trình khách sạn

Công trình được cấu trúc thành ba phần rõ ràng: phần đế từ tầng trệt đến tầng 3, phần thân từ tầng 3 đến tầng 16 và phần kết thúc từ tầng kỹ thuật đến mái.

4.1.2.3 Giải pháp giao thông đứng và cấu tạo mặt cắt

Tổ chức 2 trục giao thông đứng bao gồm 2 thang máy và 2 thang bộ đặt ở vị trí thích hợp

Thang máy là phương tiện giao thông chủ yếu theo chiều đứng của tòa nhà Thang bộ sử dụng chủ yếu cho thoát hiểm khi có sự cố.

GIẢI PHÁP ĐIỆN NƯỚC

Hệ thống điện đóng vai trò quan trọng trong hạ tầng kỹ thuật của công trình, cung cấp nguồn điện cho toàn bộ khách sạn, bao gồm hệ thống chiếu sáng, ti vi, điều hòa không khí và các hệ thống động lực khác Thiết kế hệ thống điện phải đảm bảo an toàn và tuân thủ các tiêu chuẩn hiện hành của nhà nước.

Hệ thống phải thỏa mãn các điệu kiện sau:

- Mạch ưu tiên: Khi nguồn điện lưới bị mất, mạch này vẫn được cấp điện từ nguồn máy phát điện diesel dự phòng 3 pha 0,4 kV

- Mạch bình thường: Khi nguồn điện lưới mất, mạch này sẽ mất điện thông qua hệ thống tự động

Hệ thống điện cần đảm bảo an toàn tối đa bằng cách thiết lập hệ thống bảo vệ nhiều lớp với quy trình đóng cắt có chọn lọc Việc sử dụng các thiết bị chống giật cho những phụ tải quan trọng, có nguy cơ chập và rò điện cao là điều cần thiết để giảm thiểu rủi ro.

Sử dụng thiết bị chống sét lan truyền cho đường cấp điện là cách hiệu quả để bảo vệ các thiết bị điện tử nhạy cảm như máy vi tính, tivi và thang máy khỏi hư hỏng do sét.

Hệ thống dây cáp điện phải đi theo hệ thống 5 dây hoặc 3 dây cho toàn khách sạn

4.2.2 Giải pháp phần cấp nước

4.2.2.1 Tiêu chuẩn hệ thống cấp thoát nước cho khách sạn

TCVN 4513-88: Cấp nước bên trong - tiêu chuẩn thiết kế

TCVN 4474-87: Thoát nước bên trong - tiêu chuẩn thiết kế

Hệ thống cấp nước lạnh:

Nguồn nước cung cấp cho công trình được lấy từ hệ thống ống dẫn dọc theo tuyến đường Hoàng Kế Viêm, với các chi tiết và vị trí đấu nối đã được Công ty cấp thoát nước thành phố thực hiện.

Hệ thống cấp nước của thành phố được cấu trúc thông qua ống phân phối, nơi nước được đo bằng đồng hồ và chuyển đến bể chứa nước ngầm bên ngoài công trình Bơm cấp nước sẽ bơm nước từ bể ngầm lên bể chứa trên mái của khách sạn, từ đó nước sẽ được phân phối theo áp lực nhu cầu của từng tầng, chia thành ba vùng khác nhau.

Vùng 1 (từ tầng 1 đến tầng 7) là khu vực mà nước được cung cấp từ bồn chứa trên mái thông qua ống đứng và van giảm áp, sau đó phân phối đến các ống nhánh để phục vụ cho tất cả các thiết bị sử dụng nước.

Vùng 2 (từ tầng 8 đến tầng 16) nhận nước từ bồn chứa trên mái thông qua ống đứng và van giảm áp, sau đó nước được phân phối qua các ống nhánh đến tất cả các thiết bị sử dụng nước.

Vùng 3, bắt đầu từ tầng 16 trở lên, gặp phải vấn đề chênh áp giữa tầng mái và thiết bị sử dụng nước không đủ Để khắc phục tình trạng này, cần sử dụng cụm bơm tăng áp tự động nhằm cung cấp nước cho các thiết bị trong khu vực này.

4.2.2.2 Hệ thống cấp nước nóng

Tấm hấp thu năng lượng mặt trời chuyển đổi bức xạ năng lượng mặt trời thành nhiệt để làm nóng nước Hệ thống này kết hợp với bộ gia nhiệt, đảm bảo nước luôn được duy trì ở nhiệt độ 70°C ngay cả khi thời tiết thay đổi.

Hệ thống xử lý nước thải và nước mưa tại trạm trên đường Hoàng Kế Viêm đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và thoát nước cho thành phố Nước thải và nước mưa sau khi được xử lý sẽ được đưa vào hệ thống thoát nước đô thị, đảm bảo vệ sinh môi trường và giảm thiểu nguy cơ ngập úng.

SVTH - Ngành KTXD 38 đã hợp tác với cơ quan quản lý hệ thống thoát nước thành phố để đảm bảo việc đấu nối và xả nước thải tuân thủ đúng quy trình quy định của thành phố.

4.2.3 Hệ thống điều hòa không khí

Hệ thống lắp đặt cần đảm bảo tính thẩm mỹ cho công trình, với các dàn nóng được che giấu để không làm ảnh hưởng đến kiến trúc của tòa nhà Đồng thời, các dàn lạnh nên được lựa chọn kiểu dáng hài hòa với các thiết bị khác hoặc được giấu kín nhưng vẫn mang lại sự tiện nghi và tăng cường tính trang trí cho các khu vực công cộng.

Hệ thống được thiết kế đơn giản và dễ sử dụng, cho phép hoạt động độc lập tại từng khu vực theo nhu cầu Việc đặt hệ thống ở vị trí thuận lợi giúp quản lý và giám sát toàn bộ hoạt động, đồng thời cho phép kiểm tra nhanh chóng khi có sự cố, từ đó đảm bảo sự xử lý kịp thời và duy trì hoạt động liên tục cho khách sạn.

Hệ thống hoạt động đồng bộ và liên tục, không bị ảnh hưởng bởi sự tạm ngừng ở các khu vực khác Nó đảm bảo yêu cầu về nhiệt độ và không khí trong lành, tạo môi trường thoáng mát Đặc biệt, hệ thống cung cấp lưu lượng khí tươi sạch tối thiểu 20 m³/h cho các phòng.

GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KẾT CẤU CÔNG TRÌNH

4.3.1 Cơ sở tính toán và thuyết minh

- Dựa theo tiêu chuẩn tải trọng và tác động TCVN 2737-95

- Dựa theo tiêu chuẩn "Mối hàn - Yêu cầu chung về lấy mẫu để thử cơ tính" TCVN 5400:1991

- Dựa theo tiêu chuẩn "Kết cấu thép - tiêu chuẩn thiết kế" TCVN 5575:2012

- Dựa theo tiêu chuẩn "Kết cấu bêtông cốt thép - tiêu chuẩn thiết kế" TCVN 5574: 2012

- Dựa theo tiêu chuẩn "Thiết kế nền nhà và công trình" TCVN 9362:2012

- Dựa theo tiêu chuẩn "Thiết kế công trình chịu động đất" TCVN 9386:2012

- Dựa theo tiêu chuẩn "Công tác hoàn thiện trong xây dựng - Thi công và nghiệm thu" TCVN 9377:2012

- Dựa theo tiêu chuẩn "Tác động động đất và quy định với kết cấu nhà" TCVN 9386 - 2012

- Dựa theo tiêu chuẩn "Nền móng, tường chắn và các vấn đề địa kỹ thuật" TCVN 9386 - 2012

- Dựa theo tiêu chuẩn "Cọc khoan nhồi - thi công và nghiệm thu" TCVN 9361:2012

- Dựa theo "Tài liệu kết cấu thép" GS Đoàn Định Kiến

- Dựa theo Kết cấu bêtông cốt thép - GS Ngô Thế Phong

- Dựa theo các tài liệu khảo sát địa chất do Công ty TNHH Tư vấn Khảo sát Xây dựng Toàn Chính lập năm 2013

4.3.2 Các trạng thái tính toán

- Tính toán theo trạng thái giới hạn thứ nhất:

Để đảm bảo khả năng chịu lực của các cấu kiện bê tông cốt thép (BTCT), cần tiến hành tính toán theo các tiết diện khác nhau, bao gồm tiết diện thẳng góc với trục, tiết diện nghiêng và tiết diện vênh Việc này giúp đánh giá chính xác độ bền và khả năng chịu tải của cấu kiện trong quá trình sử dụng.

+ Theo tiết diện thẳng góc tính toán với tác dụng của lực dọc N, của mômen M hoặc với tổ hợp gồm M, N

+ Theo tiết diện nghiêng tính toán với tác dụng của lực cắt Q với tổ hợp gồm

M, Q Theo tiết diện vênh kiểm tra khi cấu kiện chịu mômen xoắn

- Tính toán theo trạng thái giới hạn thứ hai:

+ Tính toán theo trạng thái giới hạn thứ hai nhằm đảm bảo sự làm việc bình thường của kết cấu

+ Kiểm tra độ võng, bề rộng khe nứt

4.3.3 Tải trọng và tác động

Tải trọng được chia thành tải trọng thường xuyên và tải trọng tạm thời

Tải trọng thường xuyên là khối lượng phần nhà và công trình gồm khối lượng các kết cấu chịu lực và kết cấu bao che

Tải trọng tạm thời bao gồm khối lượng của vách ngăn tạm thời, thiết bị, người, vật liệu sửa chữa, cùng với tải trọng phát sinh trong quá trình vận chuyển và xây lắp các kết cấu xây dựng, cũng như tải trọng gió tĩnh.

Công trình chọn phương án móng cọc khoan nhồi BTCT

Chương trình ETABS-V9, được Bộ Xây dựng Việt Nam cho phép sử dụng, là công cụ tính toán khung phẳng, khung không gian và dàn của Mỹ, hỗ trợ tính toán cho các công trình tại Việt Nam Bên cạnh đó, chương trình RD-Suite cũng được sử dụng để tính toán cốt thép cho khung, đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong thiết kế.

GIẢI PHÁP MÔI TRƯỜNG VÀ PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ

4.4.1 Đặc điểm tính chất hạ tầng kỹ thuật của khu vực

Nguồn cấp nước sinh hoạt và chữa cháy

Nguồn nước cấp cho thành phố Đà Nẵng được cung cấp bởi thủy cục, phục vụ cho cư dân và các hộ kinh doanh trong khu vực phường Hệ thống ống cấp nước hoạt động tại khách sạn nằm trên đường An Thượng 2 và đường Hoàng Kế Viêm, ngay trước mặt tiền của khách sạn.

Trên tuyến đường Hoàng Kế Viêm đã có các cột cấp nước chữa cháy đáp ứng cho hoạt động chữa cháy trên địa bàn quận

Mạng lưới giao thông tại khu vực rất phát triển, cho phép du khách dễ dàng di chuyển từ khách sạn đến các điểm đến nổi bật như thành phố Hội An, Thánh Địa Mỹ Sơn, thành phố Huế, trung tâm Đà Nẵng, khu du lịch non nước và bán đảo Sơn Trà Hệ thống giao thông thuận lợi này hỗ trợ mạnh mẽ cho ngành kinh doanh khách sạn và phát triển du lịch trong khu vực.

Về thoát nước và vệ sinh môi trường

Hệ thống thu gom nước mưa và nước thải tại Đà Nẵng được xây dựng hoàn chỉnh, với nước thải từ các hộ gia đình và kinh doanh được kết nối vào hệ thống cống thoát nước Điều này giúp dẫn nước thải về hệ thống xử lý tập trung của thành phố, đảm bảo vệ sinh môi trường và quản lý nước hiệu quả.

Công tác thu gom, quét dọn vỉa hè: Các công tác vệ sinh đường phố, thu gom rác thải do Công ty TNHH Môi Trường Đô thị thực hiện

4.1.2 Các giải pháp bảo vệ môi trường

4.1.2.1 Giải pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường không khí

Các giải pháp sau phải áp dụng để giảm thiểu ô nhiễm môi trường không khí trong suốt thời gian triển khai thi công:

- Thiết lập tường rào bao xung quanh công trường xây dựng với chiều cao

2 m để che chắn khu vực đang thi công, thường xuyên tưới nước vào bề mặt đất ở những khu vực thi công

Các phương tiện vận chuyển vật liệu xây dựng được điều chỉnh thời gian hợp lý, xe đỗ ngoài đường Vật liệu được đưa vào công trình bằng thiết bị chuyên dụng như cần cẩu và xe đẩy tay, nhằm hạn chế việc di chuyển đất ra ngoài và tránh gây sụt lún cho công trình.

Việc sử dụng các phương tiện vận chuyển cát, đá, đất cần đảm bảo an toàn cho người lao động và cộng đồng xung quanh Các xe vận chuyển không được phép chở quá tải và phải có bạt che phủ vật liệu trong quá trình chuyên chở Nên ưu tiên sử dụng xe có thùng kín để giảm thiểu bụi bẩn phát tán ra môi trường và hạn chế tình trạng chở quá trọng lượng cho phép.

Các phương tiện vận chuyển tại Đà Nẵng cần tuân thủ thời gian hoạt động theo quy định của thành phố Đặc biệt, hạn chế lưu thông trong giờ cao điểm và trên các tuyến đường hẹp, đông đúc.

- Nhanh chóng tổ chức thu dọn nguyên vật liệu rơi vãi trong quá trình vận chuyển

Chúng tôi sẽ hợp tác với đơn vị quản lý giao thông thành phố để lắp đặt các biển báo nguy hiểm và hạn chế tốc độ, nhằm cảnh báo người điều khiển phương tiện và phòng tránh tai nạn giao thông.

- Phân công người thường xuyên trực 24/24h tại khu vực cửa công trường để hướng dẫn mọi người, giảm tối thiểu tai nạn lao động

Tất cả các công trình cần được bảo vệ bằng tấm bạt lưới kín để ngăn chặn bụi phát tán ra môi trường, đảm bảo an toàn cho không khí xung quanh.

4.1.2.2 Giải pháp thu gom và xử lý nước thải Đối với nước thải sinh hoạt ở giai đoạn thi công xây dựng, công ty thuê một nhà dân để làm văn phòng điều hành xây dựng công trình, đồng thời là địa điểm vệ sinh, tắm rửa của nhân viên Tại đây đã có công trình bể tự hoại 3 ngăn đảm bảo cho công nhân sử dụng Thuê các đơn vị thi công tại thành phố để giảm áp lực về chỗ ăn, chỗ ở, vệ sinh hàng ngày

Trong quá trình vận hành dự án, nước thải từ các bệ xí được chuyển đến bể tự hoại, trong khi phần còn lại được dẫn tới hố ga xử lý trước khi xả vào hệ thống thoát nước Công ty đã lắp đặt 4 máy bơm cho bể nước ngầm tại đường cống đô thị Hoàng Kế Viêm.

4.1.2.3 Giải pháp phòng chống cháy nổ Để đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy nhằm giảm thiệt hại do sự cố cháy nổ xảy ra Ngoài việc đầu tư các trang thiết bị PCCC theo hướng dẫn của Sở Cảnh sát PCCC thành phố Đà Nẵng, công ty sẽ thực hiện các biện pháp phòng chống như sau:

Phối hợp với Công an PCCC để tổ chức các hoạt động tuyên truyền, giáo dục và huấn luyện cho toàn bộ cán bộ, nhân viên và lao động tại công trường Mục tiêu là phổ biến đầy đủ các nội quy và phương pháp ứng cứu khi xảy ra sự cố, đảm bảo an toàn cho mọi người.

Để đảm bảo an toàn cháy nổ, cần xây dựng phương án phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiệu quả, thành lập lực lượng tổ PCCC tại chỗ và thực hiện luyện tập thường xuyên Việc này giúp kịp thời xử lý sự cố khi xảy ra và áp dụng các biện pháp tích cực nhằm giảm thiểu nguy cơ cháy nổ.

Để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC), cần thường xuyên đôn đốc thực hiện các quy định liên quan và áp dụng biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với những cá nhân vi phạm các quy định này.

TỔ CHỨC BỘ MÁY HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY

LỰA CHỌN HÌNH THỨC TỔ CHỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN

Để xây dựng và vận hành một bộ máy quản lý dự án hiệu quả, cần phải phân tích và lựa chọn hình thức tổ chức quản lý phù hợp với tính chất và quy mô của dự án.

Khách sạn Avatar đạt tiêu chuẩn 4 sao, không chỉ cung cấp dịch vụ lưu trú chất lượng mà còn đi kèm với nhiều dịch vụ hỗ trợ cao cấp Điều này tạo ra một bộ máy quản lý dự án phức tạp, yêu cầu tính năng động và chuyên môn hóa cao.

Để đảm bảo sự hài hòa giữa các yếu tố trong dự án, cần áp dụng hình thức quản lý kết hợp, bao gồm chuyên môn hóa cao và tương tác giữa các bộ phận Sự hỗ trợ chuyên môn về quản lý khách sạn cũng rất quan trọng để dự án hoạt động hiệu quả Do đó, mô hình quản lý trực tuyến - chức năng sẽ là lựa chọn tối ưu cho dự án này.

CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN

5.2.1 Tổ chức quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án

Công ty TNHH Hoàn Sơn Bình, với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư khách sạn, là chủ đầu tư có đủ năng lực để trực tiếp quản lý dự án thông qua ban quản lý điều hành.

Cơ cấu bộ máy quản lý thực hiện đầu tư dự án được minh họa qua Hình 5.1

Hình 5.1 Mô hình tổ chức quản lý thực hiện dự án

5.2.2 Tổ chức quản lý trong giai đoạn vận hành dự án

Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban và bộ phận:

Ban giám đốc khách sạn có nhiệm vụ điều hành và quản lý tất cả các hoạt động kinh doanh, đồng thời chịu trách nhiệm về toàn bộ kết quả hoạt động của khách sạn.

Ban quản lý dự án

SVTH- Ngành KTXD 43 hợp công việc của các bộ phận cũng như đại diện khách sạn liên hệ với các cơ quan, tổ chức, khách sạn bên ngoài

Phòng Tổ chức Hành chính - Nhân sự là cơ quan hỗ trợ ban Giám đốc trong các lĩnh vực tổ chức, nhân sự, hành chính và pháp chế Phòng này có trách nhiệm báo cáo và chịu trách nhiệm trước ban Giám đốc về các hoạt động liên quan đến nhiệm vụ và thẩm quyền được giao.

Phòng tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc tổ chức và thực hiện chiến lược tài chính của khách sạn Nhiệm vụ của phòng bao gồm kiểm soát chi phí hoạt động, kế toán giá thành, quản lý thu chi, và kiểm tra các hóa đơn chi tiêu cũng như mua sắm của khách.

Phòng kinh doanh trong khách sạn có vai trò quan trọng trong việc khai thác và tìm kiếm nguồn khách mới, đồng thời duy trì mối quan hệ với khách hàng trung thành Bộ phận này không chỉ thu hút khách bên ngoài mà còn xác định và điều chỉnh giá bán phù hợp với thị trường và kế hoạch kinh doanh Ngoài ra, phòng kinh doanh còn thực hiện các hoạt động quảng cáo nhằm kích thích nhu cầu tiêu dùng.

Phòng Kỹ thuật vận hành chịu trách nhiệm quản lý cơ sở vật chất kỹ thuật của khách sạn, đảm bảo cung cấp các điều kiện kỹ thuật cần thiết cho hoạt động bình thường của khách sạn Điều này giúp duy trì chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của khách hàng.

Bộ phận lễ tân đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp đón khách và hướng dẫn họ thực hiện thủ tục đăng ký nhận và trả phòng Họ theo dõi chặt chẽ các phòng đã được đặt trước, đảm bảo mọi yêu cầu của khách hàng được đáp ứng Đồng thời, các điện thoại viên cũng thực hiện chức năng thông tin liên lạc, phục vụ nhu cầu của khách một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Bộ phận buồng phòng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì vệ sinh và sự thoải mái cho khách lưu trú Họ có nhiệm vụ làm sạch hằng ngày hoặc theo định kỳ các buồng, quản lý kho đồ vải và thực hiện dịch vụ giặt ủi quần áo theo yêu cầu của khách.

- Bộ phận bếp: Chức năng chính là cung cấp thức ăn cho nhu cầu hằng ngày của khách, lập các thực đơn hàng ngày, thực đơn tiệc

- Bộ phận dịch vụ: Hướng dẫn khách sử dụng các dịch vụ công cộng trong khách sạn

Bộ phận an ninh khách sạn đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ sự an toàn cho khách hàng và tài sản của họ trong suốt thời gian lưu trú Đồng thời, bộ phận này cũng chịu trách nhiệm đảm bảo an toàn cho các tài sản, trang thiết bị và cơ sở vật chất của khách sạn, góp phần tạo ra một môi trường an toàn và tin cậy cho mọi người.

DỰ KIẾN NHÂN SỰ VÀ CHI PHÍ NHÂN LỰC VẬN HÀNH DỰ ÁN 43 5.4 TUYỂN DỤNG VÀ ĐÀO TẠO

Nhân sự của khách sạn được bố trí ở Bảng 5.1

Bảng 5.1 Bố trí nhân sự khách sạn (ĐVT: Tr.đ)

STT Chức danh Số lượng

(người) Lương người/tháng Tổng lương/tháng

Phó giám đốc lưu trú 1 15 15

Phó giám đốc điều hành 1 15 15

Phó giám đốc dịch vụ, ăn uống 1 15 15

B Khối hành chính tổ chức 47 239

1 Bộ phận Lễ tân, đón tiếp 11 68

2 Bộ phận văn thư tổng hợp 5 5 25

3 Bộ phận an ninh bảo vệ, lái xe, hành lý 20 4,5 90

5 Bộ phận tổ chức nhân sự 5 32

Trưởng phòng đào tạo tổ chức 1 8 8

Phòng đào tạo tổ chức 4 6 24

C Khối tài chính kinh doanh 18 114

1 Bộ phận kế toán tài chính 6 38

Trưởng phòng tài chính kế toán 1 8 8

Phòng tài chính kế toán 5 6 30

2 Bộ phận kinh doanh tiếp thị 7 44

3 Bộ phận kế hoạch hợp đồng 5 32

Trưởng kế hoạch hành chính 1 8 8

Phòng kế hoạch hành chính 4 6 24

D Khối kỹ thuật vận hành 14 75

Trưởng bộ phận phụ trách kỹ thuật 1 7 7

Tổ phụ trách kỹ thuật 12 5 60

E Khối dịch vụ - phục vụ 129 595,5

2 Bộ phận bếp phục vụ ăn uống 50 230

Bộ phận phục vụ nhà hàng 30 4 120

3 Bộ phận dịch vụ khác 43 201

Trưởng dịch vụ, quầy bar, thể thao 3 7 21

Bộ phận dịch vụ, quầy bar, thể thao 40 4,5 180

5.4 TUYỂN DỤNG VÀ ĐÀO TẠO

Quá trình tuyển dụng được thực hiện qua các bước:

- Xác định nhu cầu về nhân lực cần tuyển dụng cũng như mức lao động

- Thông báo tuyển dụng qua các phương tiện truyền thông, internet, trung tâm giới thiệu việc làm

- Tiếp nhận và phân loại hồ sơ ứng viên

- Tổ chức tuyển chọn trực tiếp

- Thông báo kết quả tuyển dụng cho người được tuyển dụng

Với nhu cầu ngày càng cao và tiêu chuẩn khắt khe của ngành du lịch, việc đào tạo nhân lực trở nên thiết yếu Các trang thiết bị và cơ sở vật chất cũng đang được cải tiến, yêu cầu đội ngũ lao động phải được đào tạo phù hợp Nhân viên mới sẽ trải qua chương trình đào tạo ngắn hạn hai tháng, trong đó họ sẽ được hướng dẫn về nghiệp vụ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc Mục tiêu là giúp nhân viên làm quen với môi trường làm việc chuyên nghiệp tại Khách sạn Avatar, đáp ứng nhu cầu chuyên môn hóa cao trong ngành.

Bên cạnh đó, khách sạn cũng có chương trình đào tạo dài hạn (thông thường

2 năm trở lên) dành cho các nhân viên cấp quản lý hay nhân viên kỹ thuật nhằm nâng cao trình độ cũng như tay nghề

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ CƠ CẤU NGUỒN VỐN CỦA DỰ ÁN

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

6.1.1 Cơ sở để xác định tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc lập kế hoạch và quản lý vốn của Chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình Theo Nghị định 32/2015 NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư bao gồm các khoản chi phí như bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá.

Vốn đầu tư cho việc thực hiện dự án được xác định trên cơ sở:

- Khối lượng quy mô công việc trong phạm vi đầu tư của dự án được đề xuất ở hồ sơ thiết kế cơ sở

Đơn giá và định mức cho các công trình xây dựng cơ bản được xác định dựa trên quy mô, cấp công trình, giá cả và điều kiện cụ thể của địa phương tại thời điểm lập dự án.

Tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức sau:

GTMĐT = GMB + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP

- GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án

- GMB: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư

- GXD: Chi phí xây dựng

- GTB: Chi phí thiết bị

- GQL: Chi phí quản lý dự án

- GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

- GDP: Chi phí dự phòng

(Xem chi tiết diễn giải Tổng mức đầu tư tại PHỤ LỤC 2 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ)

6.1.2 Xác định các hạng mục chi phí cho tổng mức đầu tư

6.1.2.1 Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị

Chi phí xây dựng và thiết bị công trình được xác định dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng tham khảo từ tài liệu “Suất vốn đầu tư xây dựng công trình” theo quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 của Bộ Xây Dựng.

Chi phí xây dựng khối khách sạn được xác định dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng và tổng số giường đơn Công thức tính chi phí này là tích của suất vốn đầu tư, tổng số giường và hệ số điều chỉnh.

Sau khi tính toán ta được kết quả như sau:

- Chi phí xây dựng (Gxd)

+ Chi phí xây dựng chưa tính thuế VAT: 94.642.000 (1.000 đồng)

+ Chi phí xây dựng đã tính thuế VAT : 104.106.200 (1.000 đồng)

- Chi phí thiết bị (Gtb)

+ Chi phí thiết bị chưa tính thuế VAT: 27.168.000 (1.000 đồng)

+ Chi phí thiết bị đã tính thuế VAT : 29.884.800 (1.000 đồng)

Chi phí xây dựng công trình bao gồm chi phí cho các hạng mục chính và hạng mục phụ trợ của dự án Ngoài ra, còn có chi phí cho thiết bị và trang thiết bị phục vụ cho sinh hoạt, thể thao và vui chơi giải trí.

Tổng chi phí xây dựng và thiết bị là 121.810.000 (1.000 đồng)

(Xem chi tiết diễn giải chi phí xây dựng, chi phí thiết bị ở PHỤ LỤC 2 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ)

6.1.1.2 Chi phí sử dụng đất

Chi phí sử dụng đất cho khách sạn được tính toán dựa trên tổng diện tích sử dụng và đơn giá đất quy định bởi UBND thành phố Đà Nẵng, theo Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND.

Công thức tính: Gsdđ = Giá thành 1m 2 đất x Tổng diện tích đất sử dụng x K Trong đó

Theo Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại vị trí xây dựng dự án trên đường An Thượng 2 (vị trí 1, loại đường 4) được xác định là 6.160 đồng/m².

- Tổng diện tích đất sử dụng của khách sạn là 766,8 m 2

- K: Hệ số đường Đường An Thượng 2 có hệ số đường K=1,4

Tổng chi phí sử dụng đất là 6.612.883 (1.000 đồng)

(Xem chi tiết diễn giải chi phí sử dụng đất ở PHỤ LỤC 2 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ) 6.1.2.3 Chi phí quản lý dự án

Chi phí quản lý dự án được tính theo công thức: Hệ số x (Chi phí xây dựng + Chi phí thiết bị) Theo Quyết định 957/QĐ-BXD, hệ số nội suy cho chi phí quản lý là 1,515%.

Tổng chi phí quản lý dự án là 1.845.387 (1.000 đồng)

(Xem chi tiết diễn giải chi phí quản lý dự án ở PHỤ LỤC 2 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ)

6.1.2.4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định dựa trên các công việc quy

Ngành KTXD 48 xác định rõ ràng từng giai đoạn của dự án dựa trên các quyết định liên quan đến luật xây dựng, luật đầu tư và các quy định nhà nước khác Việc tính toán được thực hiện theo tỷ lệ vốn xây lắp, thiết bị hoặc vốn đầu tư cơ bản, theo quy định của Bộ Xây dựng trong Thông tư 04/2010 và Quyết định 957/QĐ-BXD.

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:

- Chi phí khảo sát: Z1 = 100.000 (1.000 đồng).

(Chi phí khảo sát được tính dựa trên số liệu thực tế).

- Chi phí lập dự án đầu tư: Z2 = (Gxd + Gtb) x Nt

Với Nt: Định mức chi phí lập dự án đầu tư (Tra bảng số 2 QĐ số 957/QĐ- BXD)

- Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án: Z3 = (Gxd + Gtb) x Nt

Với Nt: Định mức chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án (Tra bảng số 14 QĐ số 957/QĐ-BXD)

- Chi phí thiết kế: Z4 = Gxd x Nt x (K + 0,1)

Với Nt : Định mức chi phí thiết kế (Tra bảng số 4 QĐ số 957/QĐ-BXD)

K : Hệ số điều chỉnh chi phí thiết kế (Công trình dân dụng, thiết kế 3 bước nên K=1,2)

- Chi phí thẩm tra thiết kế: Z5 = Gxd x Nt

Với Nt : Định mức chi phí thẩm tra thiết kế (Tra bảng số 15 QĐ số 957/QĐ- BXD)

- Chi phí thẩm tra dự toán công trình: Z6 = Gxd x Nt

Với Nt : Định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình (Tra bảng số 16 QĐ số 957/QĐ-BXD)

- Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng:

Với Nt: Định mức chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng (Tra bảng số 17 QĐ số 957/QĐ-BXD)

- Chi phí lập hồ sơ mời thầu và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị:

Với Nt: Định mức chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị (Tra bảng số 18 QĐ số 957/QĐ-BXD)

- Chi phí giám sát thi công xây dựng: Z9 = Gxd x Nt

Với Nt: Định mức chi phí giám sát thi công xây dựng (Tra bảng số 19 QĐ số 957/QĐ-BXD)

- Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị: Z10 = Gtb x Nt

Với Nt: Định mức chi phí giám sát thi công xây dựng (Tra bảng số 20 QĐ số 957/QĐ-BXD)

Tổng chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là 4.337.889 (1.000 đồng)

(Xem chi tiết diễn giải chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ở PHỤ LỤC 2 TỔNG

Bao gồm các khoản mục chi phí:

- Chi phí thẩm định dự án đầu tư: Được tính dựa trên cơ sở quy định tại

Thông tư hướng dẫn chế độ thu, nộp, và quản lý sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng số 176/2011/TT-BTC

- Chi phí thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định tổng dự toán: Được tính dựa trên cơ sở quy định tại Thông tư số 109/2000/TT-BTC

- Chi phí bảo hiểm công trình: Tham khảo áp dụng theo Quyết định số

33/2004/QĐ-BTC về ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt

- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư: Tính theo thông tư số 19/2011/TT-BTC

- Vốn lưu động ban đầu được tính cho năm có chi phí ổn định nhất là năm

Vốn lưu động trong năm 2023 bao gồm toàn bộ chi phí cần thiết cho việc mua sắm công cụ, dụng cụ, chi phí hoạt động và tiền mặt phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu hàng ngày tối thiểu, đảm bảo cho dự án hoạt động ổn định và bình thường Phần vốn này sẽ được quay vòng trong suốt vòng đời của dự án và sẽ được thu hồi vào cuối vòng đời dự án.

+ Định mức vốn lưu động = Chi phí / Hệ số luân chuyển + Hệ số luân chuyển = 12 tháng

Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng được bao gồm trong tổng mức đầu tư của dự án Việc xác định lãi vay phụ thuộc vào nguồn vốn huy động, tiến độ thực hiện dự án đã được lập, kế hoạch vay vốn và mức lãi suất theo quy định.

Tổng chi phí khác là 6.532.375 (1.000 đồng)

(Xem chi tiết diễn giải chi phí khác ở PHỤ LỤC 2 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ)

Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng

10% trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

GDP1 = (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK)×Kps

Tổng chi phí dự phòng là 14.113.854 (1.000 đồng)

(Xem chi tiết diễn giải chi phí dự phòng ở PHỤ LỤC 2 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ)

6.1.3 Tổng hợp tổng mức đầu tư

Các khoản mục chi phí của tổng mức đầu tư thể hiện ở Bảng 6.1

Bảng 6.1 Tổng mức đầu tư (ĐVT: 1.000 đồng)

STT Khoản mục chi phí Thành tiền

Chưa VAT VAT Có VAT

A Chi phí xây dựng (Gxd) 94.642.000 9.464.200 104.106.200

B Chi phí thiết bị (Gtb) 27.168.000 2.716.800 29.884.800

C Chi phí sử dụng đất (Gsdđ) 6.612.883 0 6.612.883

D Chi phí quản lí dự án 1.845.387 0 1.845.387

E Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 4.337.889 433.789 4.771.678

1 Chi phí khảo sát xây dựng 100.000 10.000 110.000

2 Chi phí lập dự án 362.027 36.203 398.230

4 Chi phí thẩm tra thiết kế 101.588 10.159 111.747

5 Chi phí thẩm tra hiệu quả dự án 54.063 5.406 59.469

6 Chi phí thẩm tra dự toán 99.746 9.975 109.721

7 Chi phí đấu thầu xây dựng 95.724 9.572 105.296

Lập HSMT xây dựng 38.290 3.829 42.119 Đánh giá HSDT xây dựng 57.434 5.743 63.178

8 Chi phí đấu thầu thiết bị 65.045 6.504 71.549

Lập HSMT thiết bị 26.018 2.602 28.620 Đánh giá HSDT thiết bị 39.027 3.903 42.929

9 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1.443.411 144.341 1.587.752

10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 149.234 14.923 164.158

1 Lệ phí thẩm định dự án 14.116 0 14.116

2 Lệ phí thẩm định thiết kế 25.944 0 25.944

3 Lệ phí thẩm định dự toán 16.714 0 16.714

4 Chi phí bảo hiểm công trình 1.059.990 105.999 1.165.989

5 Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán 197.235 0 197.235

6 Chi phí kiểm toán quyết toán dự án 301.431 0 301.431

G Lãi vay trong thời gian xây dựng 2.531.937 0 2.531.937

E Chi phí dự phòng 14.113.854 1.411.385 15.525.239 TỔNG CỘNG TMĐT (chưa có lãi vay) 155.252.389 14.623.868 169.876.256 TỔNG CỘNG TMĐT (có lãi vay) 157.784.326 14.623.868 172.408.194

NGUỒN VỐN VÀ KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN

Từ việc xác định tổng mức đầu tư và khả năng huy động vốn cho dự án, ta có thể xác định cơ cấu nguồn vốn như sau:

Vốn chủ sở hữu của dự án được xác định là 52.784.326 (1.000 đồng), chiếm 33,5% tổng mức đầu tư, dựa trên tổng mức đầu tư của dự án và khả năng tài chính của Chủ đầu tư.

Vốn vay từ ngân hàng thương mại là nguồn tài chính quan trọng bên cạnh vốn chủ sở hữu, với dự kiến cần vay 105.000.000 đồng, chiếm 66,5% tổng mức đầu tư Sau quá trình tham khảo và đàm phán, quyết định chọn Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với mức lãi suất 10%/năm để thực hiện vay vốn.

Cơ cấu nguồn vốn được thể hiện ở hình 6.1.

6.2.2 Kế hoạch huy động vốn

Thời gian vay dự kiến kéo dài 8 năm, với giai đoạn giải ngân trong 2 năm xây dựng và thời gian trả nợ là 6 năm, bắt đầu từ năm đầu tiên khi dự án đi vào hoạt động.

Sau khi xác định nhu cầu về vốn đầu tư và tiến độ thực hiện dự án, cần xác định nhu cầu sử dụng vốn để lập kế hoạch huy động vốn cho từng giai đoạn của quá trình đầu tư Mục tiêu là đảm bảo sử dụng vốn một cách hiệu quả nhất.

(Xem chi tiết diễn giải tiến độ thực hiện dự án ở PHỤ LỤC 3 TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN)

Cơ cấu nguồn vốn bao gồm nguồn vốn chủ sở hữu và nguồn vốn vay từ ngân hàng thương mại Để lập kế hoạch huy động vốn hiệu quả, cần xem xét năng lực của chủ đầu tư, tỷ lệ cơ cấu nguồn vốn, tiến độ thực hiện dự án và hoạt động kinh doanh Khi khởi động dự án, công ty nên sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu để bắt đầu.

Vốn vay ngân hàng Vốn tự có

Hình 6.1 Cơ cấu nguồn vốn

SVTH- Ngành KTXD 52 tư thực hiện dự án Sau đó, khi bắt đầu vào thi công xây dựng sử dụng vốn lớn thì mới dùng vốn vay ngân hàng

6.2.3 Kế hoạch phân bổ vốn đầu tư

Dựa trên nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện đầu tư và cơ cấu nguồn vốn, chúng ta cần lập kế hoạch phân bổ vốn đầu tư xây dựng theo từng quý.

Cân đối nguồn vốn đầu tư và kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng thể hiện ở Bảng 6.2

Bảng 6.2 Cân bằng tài chính (ĐVT: tr.đ)

STT CÁC GIAI ĐOẠN 2016 2017 TỔNG

3 Chi phí sử dụng đất 6.613 0 6.613

4 Chi phí quản lý dự án 923 923 1.845

8 Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng 482 2.050 2.532

Trong giai đoạn xây dựng dự án, nhu cầu vốn và kế hoạch huy động vốn đã được xác định dựa trên bảng tiến độ, với kế hoạch rút vốn cho từng quý Khi dự án đi vào hoạt động, kế hoạch trả nợ sẽ được điều chỉnh dựa trên sự cân đối giữa doanh thu và chi phí Do đó, việc huy động vốn cho dự án hoàn toàn khả thi.

CƠ SỞ TÍNH TOÁN

Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài Chính hướng dẫn chế độ quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 2/6/2015 của Bộ Tài Chính quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp

Thông tư 138/2010/TT-BTC ngày 17/09/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ phân phối lợi nhuận

Thông tư 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng

Thông tư số 153/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài Chính hương dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thông tư số 42/2003/TT-BTC ngày 07/05/2003 của Bộ Tài Chính về việc điều chỉnh mức thuế môn bài

Quyết định số 1111/QĐ-BHXH ngày 25/10/2011 quyết định về việc ban hành quy định quản lý thu BHXH, BHYT, quản lý sổ BHXH, thẻ BHYT.

XÁC ĐỊNH CÁC BẢNG TÍNH CỦA PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ

7.2.1 Kế hoạch vay trả nợ của dự án

Dựa vào bảng tiến độ đầu tư của dự án, ta xác định được nhu cầu vốn và kế hoạch vay vốn

Trong năm 2016, dự án sử dụng vốn chủ sở hữu để chi trả trong quý I và II do chi phí đầu tư chưa lớn, với kế hoạch vay vốn từ ngân hàng thương mại bắt đầu từ quý III Tổng mức đầu tư trong năm 2016 đạt 52.366.000.000 đồng, bao gồm 32.366.000.000 đồng vốn chủ sở hữu và 20.000.000.000 đồng vốn vay Sang năm 2017, tổng mức đầu tư tăng lên 105.418.000.000 đồng, trong đó 20.418.000.000 đồng là vốn chủ sở hữu và 85.000.000.000 đồng là vốn vay từ ngân hàng thương mại.

Theo kế hoạch vay vốn, việc bắt đầu trả nợ gốc và lãi sẽ diễn ra khi dự án đi vào hoạt động, với thời gian ân hạn là 0 năm và thời gian trả nợ là 6 năm Phương pháp trả nợ gốc sẽ được thực hiện đều hàng năm, trong khi lãi vay trong thời gian xây dựng sẽ được tính vào chi phí khác trong tổng mức đầu tư Sau đó, lãi vay sẽ được thu hồi thông qua việc trích khấu hao theo Thông tư 45/2013/TT-BTC về quản lý và sử dụng tài sản cố định Chi tiết kế hoạch vay và trả nợ có thể tham khảo ở PHỤ LỤC 6.

7.2.2 Xác định doanh thu của dự án

7.2.2.1 Dự kiến giá bán sản phẩm

Giá phòng khách sạn trong dự án được xác định dựa trên nhu cầu thị trường và tham khảo mức giá của một số khách sạn 4 sao tại Đà Nẵng, từ đó đưa ra giá phòng phù hợp cho dự án (Bảng 7.1).

Bảng 7.1 Giá phòng dự kiến của khách sạn Avatar

STT Loại phòng Số lượng Giá phòng (USD/phòng/ngày)

7.2.2.2 Doanh thu dự kiến của dự án

Doanh thu từ dịch vụ lưu trú được xác định bằng cách nhân doanh thu tối đa của dịch vụ này với công suất hoạt động dự kiến của dự án.

Doanh thu từ các dịch vụ như nhà hàng, trung tâm hội nghị, bar - cafe, spa, dịch vụ giặt là và đồ uống trong phòng được tính theo tỷ lệ phần trăm so với doanh thu của khối dịch vụ lưu trú Tỷ lệ phần trăm này được tham khảo từ các nguồn uy tín.

“Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ Khách sạn năm 2015” của công ty Grant Thornton Việt Nam)

Theo thực tế, giá cả thường có xu hướng tăng theo thời gian Tuy nhiên, để đảm bảo tính nhất quán trong việc so sánh, chúng ta cần giữ giá kinh doanh cố định và chỉ thay đổi công suất hoạt động qua các năm.

(Xem chi tiết diễn giải tính toán doanh thu hằng năm của dự án ở PHỤ LỤC 8 DOANH THU HẰNG NĂM)

Chọn năm 2023 với công suất 70% làm năm đại diện để phân tích Cơ cấu doanh thu cho năm 2023 được thể hiện ở Bảng 7.2

Bảng 7.2 Bảng doanh thu cho năm điển hình - Năm 2023 (ĐVT: Tr.đ)

STT Nội dung doanh thu Doanh thu có VAT

1 Kinh doanh phòng khách sạn 72.947

2 Trung tâm hội nghị tiệc cưới 6.632

3 Kinh doanh dịch vụ spa 6.632

4 Kinh doanh Café, quán bar 9.947

7.2.3 Xác định chi phí của dự án

Chi phí hoạt động kinh doanh bao gồm các khoản chi cho dụng cụ và nguyên vật liệu phục vụ cho các lĩnh vực như khách sạn, nhà hàng, dịch vụ trung tâm hội nghị và tiệc cưới, cũng như bar và coffee.

SVTH- Ngành KTXD 55 spa Chi phí hoạt động kinh doanh được lấy theo phần trăm doanh thu của khối tương ứng

Chi phí lương cho bộ máy quản lý và nhân viên khách sạn được xác định dựa trên mức lương của từng vị trí tại các khách sạn 4 sao ở Đà Nẵng Ngoài ra, các khoản trích nộp theo lương được tính bằng 24% chi phí lương, theo quy định của Luật bảo hiểm.

Chi phí bảo dưỡng và sửa chữa hàng năm được quy định là 0,1% tổng chi phí xây dựng và thiết bị của dự án, theo phụ lục số 1 của Thông tư số 11/2012/TT-BXD.

Chi phí duy tu và sửa chữa công trình xây dựng cùng thiết bị được xác định là 2,5% tổng chi phí xây dựng và thiết bị Đối với việc sửa chữa lớn, công trình và thiết bị sẽ được thực hiện định kỳ mỗi 5 năm một lần.

Chi phí quản lý, chi phí bán hàng - marketing, chi phí năng lượng và chi phí tư vấn quản lý khách sạn thường được tính toán dựa trên tỷ lệ phần trăm doanh thu của dự án Các tỷ lệ phần trăm này được tham khảo từ "Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ Khách sạn năm 2015" của công ty Grant Thornton Việt Nam.

Các khoản mục chi phí cho năm 2023 được thể hiện ở Bảng 7.3

Bảng 7.3 Tính chi phí cho năm điển hình - Năm 2023 (ĐVT: Tr.đ)

1 Khấu hao TSCĐ và chi phí phân bổ 9.721

4 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hằng năm 122

5 Chi phí duy tu, sửa chữa lớn 0

1 Lương và các khoản trích theo lương 17.857

2 Chi phí quản lý chung 10.249

3 Các chi phí khác (thông tin, quảng cáo, đào tạo…) 7.174

4 Chi phí điện, nước, điện thoại, internet 6.149

5 Chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn 7.295

6 Chi phí hoạt động dịch vụ hội nghị 995

7 Chi phí hoạt động spa 995

8 Chi phí hoạt động kinh doanh café, quán bar 1.989

9 Chi phí hoạt động kinh doanh nhà hàng 5.803

10 Chi phí mua sắm, thay thế công cụ, dụng cụ 1.025

(Xem chi tiết diễn giải tính toán chi phí hằng năm của dự án ở PHỤ LỤC 9 CHI PHÍ HẰNG NĂM)

Bảng báo cáo lỗ - lãi là công cụ quan trọng để đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, được xây dựng dựa trên doanh thu, chi phí và kết quả từ các hoạt động khác của dự án.

Lợi nhuận trước thuế (EBT) = Tổng doanh thu - Tổng chi phí hoạt động - Chi phí lãi vay - Khấu hao

Lợi nhuận sau thuế (EAT) = (EBT) - Thuế TNDN

Với Thuế TNDN = Thuế suất x (EBT)

Các khoản mục trong báo cáo thu nhập trong năm điển hình 2023 được thể hiện ở Bảng 7.4

Bảng 7.4 Báo cáo thu nhập cho năm điển hình theo quan điểm CĐT (ĐVT: Tr.đ)

STT Nội dung Tỉ lệ Năm 2023

1 Tổng doanh thu (không VAT) 102.487

2 Tổng chi phí hoạt động trực tiếp 59.657

3 Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay và thuế 42.830

Khấu hao và phân bổ 9.721

4 Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) 33.109

5 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 31.359

Thuế thu nhập doanh nghiệp 20% 6.272

6 Lợi nhuận sau thuế (EAT) 25.088

Chi tiết về tính toán lãi-lỗ hằng năm của dự án được trình bày trong PHỤ LỤC 10 và PHỤ LỤC 11, với báo cáo lãi - lỗ từ quan điểm tổng đầu tư và quan điểm chủ đầu tư.

7.2.5 Nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của dự án

Nguồn trả nợ của dự án bao gồm lợi nhuận sau thuế, tiền lãi vay và quỹ khấu hao tài sản cố định Khả năng trả nợ là yếu tố quan trọng để đánh giá an toàn tài chính, được các nhà tài trợ vốn đặc biệt chú trọng, và là tiêu chí chính để quyết định cấp tín dụng cho dự án Trong năm đầu khai thác, nguồn trả nợ vượt qua nợ phải trả với hệ số trả nợ dài hạn (DSCR) đạt 1,7, cho thấy dự án có khả năng trả nợ tốt Điều này giúp các tổ chức tín dụng yên tâm khi xem xét cho vay vốn cho dự án.

(Xem chi tiết diễn giải tính toán nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của dự án ở PHỤ LỤC 12 NGUỒN TRẢ NỢ VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ)

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN

GIÁ TRỊ GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA HẰNG NĂM VÀ CHO CẢ ĐỜI DỰ ÁN

Giá trị gia tăng trong nước thuần được xác định là sự chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra Khi giá trị gia tăng cao, dự án sẽ có đóng góp lớn hơn vào tổng sản phẩm quốc dân, từ đó nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội.

Giá trị đầu ra gồm: Giá trị sản phẩm dự án tạo ra, giá trị còn lại

Giá trị đầu vào gồm:

- Vốn đầu tư của dự án

- Giá trị đầu vào vật chất của dự án

Giá trị gia tăng trong nước thuần hàng năm được tính như sau:

Gt: Giá trị gia tăng trong nước thuần mà dự án mang lại ở năm t

Dt: Doanh thu của dự án ở năm t

Ct: Chi phí đầu vào ở năm t

(Xem chi tiết ở PHỤ LỤC 18 BẢNG NỘP THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG CỦA DỰ ÁN)

Kết luận: Giá trị sản phẩm gia tăng đạt ở mức cao cho thấy sự đóng góp của dự án vào tổng sản phẩm quốc dân ở mức cao.

MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC VÀ THU NHẬP CỦA NGƯỜI LAO ĐỘNG

Chỉ tiêu này phản ánh tính công bằng xã hội và cân đối với giá trị thặng dư, góp phần vào sự tích lũy trong nước Thu nhập lao động trong nước cần đảm bảo đủ mức để tái sản sinh sức lao động, đồng thời thực hiện nghĩa vụ gia đình và xã hội, với mục tiêu nâng cao đời sống của người lao động.

Tổng số lao động thu hút vào làm việc mà dự án tạo ra: 212 lao động

Thu nhập bình quân hằng năm theo đầu người (tính cho năm 2018):

TNbq năm = 13.062.000.000/212 = 61.613.208 đồng/năm/1 người

Thu nhập bình quân hằng tháng theo đầu người:

TNbq tháng = 61.613.208 /12 = 5.134.434 đồng/tháng/1 người.

MỨC ĐÓNG GÓP VÀO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC HÀNG NĂM VÀ MỨC ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN TRONG CẢ ĐỜI DỰ ÁN

Chỉ tiêu kinh tế xã hội càng lớn thì hiệu quả càng cao, bao gồm các khoản nộp ngân sách như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế đất và thuế môn bài.

Thuế TNDN: Thuế TNDN = Thu nhập trước thuế x Thuế suất (20%)

Thuế tiêu thụ đặc biệt: Vì khách sạn có kinh doanh dịch vụ spa và quán bar nên phải nộp thuế tiêu thụ đặc biệt

Thuế TTĐB phải nộp = Giá trị tính thuế TTĐB x thuế suất

Theo Luật số 27/2008/QH12 và Nghị định số 26/2009/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật thuế tiêu thụ đặc biệt tại Việt Nam, các quy tắc và điều khoản liên quan đến thuế tiêu thụ đặc biệt được xác định rõ ràng, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc thu thuế.

- Thuế suất của hoạt động kinh doanh quán bar là: 40%

- Thuế suất của hoạt động kinh doanh spa là: 30%

- Giá trị tính thuế = Giá dịch vụ/(1+ thuế suất)

(Xem chi tiết ở PHỤ LỤC 19 BẢNG TRÍCH NỘP THUẾ NGÂN SÁCH CHO NHÀ NƯỚC).

CÁC LỢI ÍCH VÀ ẢNH HƯỞNG KHÁC

Dự án khách sạn Avatar khi hoàn thành sẽ nâng cao nguồn cung phòng đạt tiêu chuẩn, cải thiện khả năng phục vụ khách du lịch và thu hút thêm du khách đến Đà Nẵng Dự án sẽ cung cấp cho thành phố một đơn vị khai thác dịch vụ du lịch với đội ngũ quản lý chuyên nghiệp và tiên tiến, góp phần gia tăng tỷ trọng phát triển dịch vụ khách sạn trong khu vực và toàn quốc.

Dự án khi đi vào hoạt động sẽ tạo ra hơn 200 việc làm cho lao động trong ngành xây dựng và cư dân thành phố Đà Nẵng, từ đó nâng cao thu nhập và cải thiện đời sống của người lao động Ngoài ra, dự án còn góp phần nâng cao dân trí và đào tạo tay nghề, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của Đà Nẵng.

Dự án này không chỉ phù hợp với chiến lược phát triển chung của đất nước mà còn đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Đà Nẵng trong tương lai Nó sẽ tạo ra cơ sở hạ tầng cần thiết để thúc đẩy ngành du lịch và dịch vụ, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và thu hút đầu tư.

Dự án hàng năm đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước và mang lại giá trị gia tăng cao Về mặt hiệu quả kinh tế xã hội, dự án được đánh giá là khả thi.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN

Dự án Khách sạn 4 sao Avatar được đánh giá là một phương án kinh doanh hiệu quả, với khả năng sinh lời cao và có giá trị tài chính cũng như xã hội Việc triển khai và hoàn thành dự án này sẽ không chỉ nâng cao hệ thống hạ tầng và kiến trúc đô thị, mà còn góp phần xây dựng Đà Nẵng trở thành thành phố hạt nhân của Miền Trung và Tây Nguyên, phù hợp với định hướng phát triển của thành phố.

Dự án có tính khả thi cao, mang lại hiệu quả kinh tế tài chính cho Chủ đầu tư và đóng góp tích cực vào ngân sách Nhà nước hàng năm Nó tạo ra nhiều việc làm, cải thiện môi trường sống khu vực, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm năng du lịch biển và hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu địa phương Trong suốt vòng đời, dự án đóng góp 285.839 triệu đồng cho ngân sách, với NPV đạt 45.679 triệu đồng, IRR 25,83% và thời gian hoàn vốn có chiết khấu là 9 năm 5 tháng Dự án đảm bảo các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, khả năng thu hồi vốn, khả năng trả nợ và an toàn đầu tư cho Chủ đầu tư.

Dự án khi đi vào hoạt động sẽ đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí và tham quan du lịch của người dân trong nước và quốc tế, đồng thời thu hút các nhà đầu tư đến với thành phố.

Dự án xây dựng khách sạn Avatar có quy mô lớn, tính khả thi cao và hứa hẹn mang lại nhiều hiệu quả kinh tế.

Để đảm bảo dự án hoạt động hiệu quả, chúng tôi kính đề nghị UBND thành phố Đà Nẵng cùng các cơ quan, ban ngành liên quan hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho dự án trong các lĩnh vực cần thiết.

Để đảm bảo tiến độ và hiệu quả cho dự án, cần tạo ra một cơ chế pháp lý thuận lợi cùng với các chế độ ưu đãi Việc xem xét và phê duyệt dự án cần được thực hiện nhanh chóng, đồng thời hỗ trợ các thủ tục pháp lý và áp dụng các giải pháp tích cực nhằm giúp công trình tiến hành suôn sẻ theo quy định hiện hành.

Các tổ chức kinh tế, đặc biệt là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, cần đảm bảo việc giải ngân đủ và đúng hạn để thực hiện dự án một cách hiệu quả.

Tiêu đề	Lập Dự Án Đầu Tư Khách Sạn Avatar
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Đà Nẵng
Chuyên ngành	Quản Trị Kinh Doanh
Thể loại	Đồ Án Tốt Nghiệp
Năm xuất bản	2023
Thành phố	Đà Nẵng

Định dạng
Số trang	71
Dung lượng	1,51 MB
File đính kèm	TM_thamkhao_DuAn_KhachsanAVATAR.zip (1 MB)