CHƯƠNG 5 TỔ CHỨC BỘ MÁY HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
6.2. NGUỒN VỐN VÀ KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN
6.2.1. Cơ cấu nguồn vốn
Từ việc xác định tổng mức đầu tư và khả năng huy động vốn cho dự án, ta có thể xác định cơ cấu nguồn vốn như sau:
SVTH- Ngành KTXD 51
Vốn chủ sở hữu: Từ việc xác định được tổng mức đầu tư của dự án, cộng
với khả năng tài chính của Chủ đầu tư, có thể xác định vốn chủ sở hữu của dự án là 52.784.326 (1.000 đồng), chiếm tỷ lệ 33,5% tổng mức đầu tư.
Vốn vay: Ngoài phần vốn chủ sở hữu thì cịn có nguồn vốn vay từ ngân hàng thương mại. Dự kiến số vốn cần phải vay là 105.000.000 (1.000 đồng), chiếm tỷ lệ 66,5% tổng mức đầu tư. Sau quá trình tham khảo và đàm phán với các ngân hàng thì quyết định chọn Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) với mức lãi suất 10%/năm để tiến hành vay vốn.
Cơ cấu nguồn vốn được thể hiện ở hình 6.1.
6.2.2. Kế hoạch huy động vốn
Thời gian vay dự kiến là 8 năm, giải ngân trong thời gian 2 năm xây dựng, trả nợ trong vòng 6 năm kể từ năm đầu tiên đưa vào khai thác dự án.
Sau khi đã tính tốn được nhu cầu về vốn đầu tư, dựa vào tiến độ thực hiện dự án, xác định nhu cầu sử dụng vốn để dự trù kế hoạch huy động vốn cho các giai đoạn khác nhau của q trình đầu tư dự án với mục đích sao cho việc sử dụng vốn có hiệu quả nhất.
(Xem chi tiết diễn giải tiến độ thực hiện dự án ở PHỤ LỤC 3. TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN).
Cơ cấu nguồn vốn gồm hai phần là nguồn vốn chủ sở hữu và nguồn vốn vay ngân hàng thương mại. Dựa vào năng lực của Chủ đầu tư, tỷ lệ cơ cấu nguồn vốn, tiến độ thực hiện dự án và hoạt động kinh doanh để vạch ra kế hoạch huy động vốn. Khi bắt đầu thực hiện dự án, dùng nguồn vốn chủ sở hữu của công ty để đầu
Vốn vay ngân hàng Vốn tự có
105.000 tr.đ (66,5%) 52.784 tr.đ (33,5%)
SVTH- Ngành KTXD 52
tư thực hiện dự án. Sau đó, khi bắt đầu vào thi cơng xây dựng sử dụng vốn lớn thì mới dùng vốn vay ngân hàng.
6.2.3. Kế hoạch phân bổ vốn đầu tư
Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện đầu tư và cơ cấu nguốn vốn, ta lập tiến độ phân bổ vốn đầu tư xây dựng theo từng quý.
Cân đối nguồn vốn đầu tư và kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng thể hiện ở Bảng 6.2.
Bảng 6.2. Cân bằng tài chính (ĐVT: tr.đ)
STT CÁC GIAI ĐOẠN 2016 2017 TỔNG
A Tiến độ đầu tư 56.795 115.613 172.408
1 Chi phí xây dựng 39.040 65.066 104.106 2 Chi phí thiết bị 0 29.885 29.885 3 Chi phí sử dụng đất 6.613 0 6.613 4 Chi phí quản lý dự án 923 923 1.845 5 Chi phí tư vấn 3.615 1.157 4.772 6 Chi phí khác 934 6.196 7.130 7 Chi phí dự phịng 5.188 10.337 15.525
8 Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng 482 2.050 2.532
B Nguồn vốn dự kiến 56.795 115.613 172.408
1 Vốn tự có 36.795 30.613 67.408
2 Vốn vay ngân hàng 20.000 85.000 105.000
C Cân bằng tài chính 0 0 0
Trong thời gian dự án ở giai đoạn xây dựng, nhu cầu vốn và kế hoạch huy động vốn dựa vào bảng tiến độ đã được xác định, qua đó có kế hoạch rút vốn cho từng quý. Trong thời gian dự án đi vào hoạt động, dựa vào cân đối doanh thu, chi phí, sẽ có kế hoạch trả nợ phù hợp. Do vậy, việc huy động vốn cho dự án là hoàn toàn khả thi.
SVTH- Ngành KTXD 53
CHƯƠNG 7
PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 7.1. CƠ SỞ TÍNH TỐN
Thơng tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài Chính hướng dẫn chế độ quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Thơng tư 96/2015/TT-BTC ngày 2/6/2015 của Bộ Tài Chính quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thơng tư 138/2010/TT-BTC ngày 17/09/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ phân phối lợi nhuận.
Thông tư 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng.
Thông tư số 153/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài Chính hương dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thông tư số 42/2003/TT-BTC ngày 07/05/2003 của Bộ Tài Chính về việc điều chỉnh mức thuế mơn bài.
Quyết định số 1111/QĐ-BHXH ngày 25/10/2011 quyết định về việc ban hành quy định quản lý thu BHXH, BHYT, quản lý sổ BHXH, thẻ BHYT.
7.2. XÁC ĐỊNH CÁC BẢNG TÍNH CỦA PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ 7.2.1. Kế hoạch vay trả nợ của dự án 7.2.1. Kế hoạch vay trả nợ của dự án
Dựa vào bảng tiến độ đầu tư của dự án, ta xác định được nhu cầu vốn và kế hoạch vay vốn.
Tại quý I và quý II của năm đầu thực hiện - năm 2016, chi phí đầu tư chưa lớn nên dự án sẽ sử dụng vốn chủ sở hữu để chi trả. Kế hoạch vay vốn từ ngân hàng thương mại bắt đầu từ quý III năm 2016. Năm 2016, tổng mức đầu tư là 52.366.000.000 đồng, trong đó 32.366.000.000 đồng là vốn chủ sở hữu và 20.000.000.000 đồng là vốn vay từ ngân hàng thương mại. Năm 2017, tổng mức đầu tư là 105.418.000.000 đồng, trong đó 20.418.000.000 đồng là vốn chủ sở hữu và 85.000.000.000 đồng là vốn vay từ ngân hàng thương mại.
Theo các thông số trên, việc vay vốn bắt đầu từ năm xây dựng và trả nợ cả gốc, lãi kể từ khi dự án đi vào hoạt động kinh doanh. Dựa vào ngân quỹ trả nợ sẽ hoạch định kế hoạch trả nợ. Thời gian ân hạn là 0 năm và trả nợ là 6 năm. Trả nợ gốc áp dụng phương pháp trả đều hằng năm. Lãi vay trong thời gian xây dựng được hoạch định vào mục chi phí khác trong tổng mức đầu tư. Sau đó, thu hồi lãi vay trong thời gian xây dựng bằng cách trích khấu hao (theo Thơng tư 45/2013/TT-BTC về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định). (Xem chi tiết diễn giải kế hoạch vay và trả nợ ở PHỤ LỤC 6. KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ NỢ).
SVTH- Ngành KTXD 54
7.2.2. Xác định doanh thu của dự án
7.2.2.1. Dự kiến giá bán sản phẩm
Giá phòng khách sạn của dự án được xác định dựa vào nhu cầu thị trường và tham khảo giá phòng của một số khách sạn 4 sao tại thành phố Đà Nẵng. Từ đó ta xác định giá phịng khách sạn của dự án (Bảng 7.1).
Bảng 7.1. Giá phòng dự kiến của khách sạn Avatar
STT Loại phòng Số lượng Giá phòng (USD/phòng/ngày)
1 Standard 46 80
2 Deluxe 44 120
3 Suite 18 150
Tổng cộng 108
7.2.2.2. Doanh thu dự kiến của dự án
Doanh thu của khối dịch vụ lưu trú được tính bằng doanh thu tối đa của khối dịch vụ lưu trú nhân với công suất hoạt động dự kiến của dự án.
Doanh thu của các khối dịch vụ nhà hàng, trung tâm hội nghị, bar - cafe, spa, doanh thu dịch vụ giặt là, đồ uống trong phịng được tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu khối dịch vụ lưu trú. (Tỷ lệ phần trăm doanh thu được tham khảo từ “Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ Khách sạn năm 2015” của công ty Grant Thornton Việt Nam).
Theo thực tế, giá cả có thể tăng theo thời gian, nhưng để đảm bảo nguyên tắc so sánh được, ta cố định giá kinh doanh và chỉ thay đổi công suất hoạt động qua các năm.
(Xem chi tiết diễn giải tính tốn doanh thu hằng năm của dự án ở PHỤ LỤC 8. DOANH THU HẰNG NĂM).
Chọn năm 2023 với công suất 70% làm năm đại diện để phân tích. Cơ cấu doanh thu cho năm 2023 được thể hiện ở Bảng 7.2.
Bảng 7.2. Bảng doanh thu cho năm điển hình - Năm 2023 (ĐVT: Tr.đ)
STT Nội dung doanh thu Doanh thu có VAT
1 Kinh doanh phòng khách sạn 72.947 2 Trung tâm hội nghị tiệc cưới 6.632
3 Kinh doanh dịch vụ spa 6.632
4 Kinh doanh Café, quán bar 9.947
5 Kinh doanh nhà hàng 16.579
Tổng cộng 112.736
7.2.3. Xác định chi phí của dự án
Chi phí hoạt động kinh doanh: Bao gồm chi phí dụng cụ, nguyên vật liệu cho khối khách sạn, khối nhà hàng, dịch vụ trung tâm hội nghị - tiệc cưới, bar - coffee,
SVTH- Ngành KTXD 55
spa. Chi phí hoạt động kinh doanh được lấy theo phần trăm doanh thu của khối tương ứng.
Chi phí lương bộ máy quản lý và nhân viên của khách sạn được được xác định bằng cách tham khảo mức lương tương ứng của từng vị trí trong các khách sạn 4 sao trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Các khoản trích nộp theo lương được lấy bằng 24% chi phí lương theo quy định của Luật bảo hiểm.
Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa hàng năm bằng 0,1% tổng chi phí xây dựng và thiết bị của dự án. (Theo phụ lục số 1 của Thơng tư số 11/2012/TT-BXD).
Chi phí duy tu, sửa chữa cơng trình xây dựng và thiết bị được xác định bằng 2,5% chi phí xây dựng và chi phí thiết bị. Sửa chữa lớn cơng trình xây dựng và thiết bị cứ 5 năm/1 lần.
Các chi phí quản lý, bán hàng - marketing, chi phí năng lượng, hay chi phí tư vấn quản lý khách sạn được lấy bằng tỷ lệ phần trăm doanh thu của dự án. (Các tỷ lệ phần trăm chi phí được tham khảo từ “Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ Khách sạn năm 2015” của công ty Grant Thornton Việt Nam).
Các khoản mục chi phí cho năm 2023 được thể hiện ở Bảng 7.3.
Bảng 7.3. Tính chi phí cho năm điển hình - Năm 2023 (ĐVT: Tr.đ)
STT Khoản mục 2023
7
A Chi phí bất biến 11.598
1 Khấu hao TSCĐ và chi phí phân bổ 9.721
2 Thuế mơn bài 3
3 Thuế đất 2
4 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hằng năm 122
5 Chi phí duy tu, sửa chữa lớn 0
6 Chi phí lãi vay 1.750
B Chi phí khả biến 59.530
1 Lương và các khoản trích theo lương 17.857
2 Chi phí quản lý chung 10.249
3 Các chi phí khác (thơng tin, quảng cáo, đào tạo…) 7.174 4 Chi phí điện, nước, điện thoại, internet 6.149 5 Chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn 7.295
6 Chi phí hoạt động dịch vụ hội nghị 995
7 Chi phí hoạt động spa 995
8 Chi phí hoạt động kinh doanh café, quán bar 1.989 9 Chi phí hoạt động kinh doanh nhà hàng 5.803 10 Chi phí mua sắm, thay thế công cụ, dụng cụ 1.025
SVTH- Ngành KTXD 56 (Xem chi tiết diễn giải tính tốn chi phí hằng năm của dự án ở PHỤ LỤC 9. CHI PHÍ HẰNG NĂM).
7.2.4. Dự trù lãi - lỗ
Bảng báo cáo lỗ - lãi được xây dựng dựa trên tình hình về doanh thu, chi phí và kết quả của các hoạt động khác của dự án. Thông qua báo cáo này để đánh giá được tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Lợi nhuận trước thuế (EBT) = Tổng doanh thu - Tổng chi phí hoạt động - Chi phí lãi vay - Khấu hao.
Lợi nhuận sau thuế (EAT) = (EBT) - Thuế TNDN. Với Thuế TNDN = Thuế suất x (EBT).
Các khoản mục trong báo cáo thu nhập trong năm điển hình 2023 được thể hiện ở Bảng 7.4.
Bảng 7.4. Báo cáo thu nhập cho năm điển hình theo quan điểm CĐT (ĐVT: Tr.đ)
STT Nội dung Tỉ lệ Năm 2023
1 Tổng doanh thu (khơng VAT) 102.487
2 Tổng chi phí hoạt động trực tiếp 59.657
3 Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay và thuế 42.830
Khấu hao và phân bổ 9.721
4 Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) 33.109
Trả lãi vay 1.750
5 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 31.359
Thuế thu nhập doanh nghiệp 20% 6.272
6 Lợi nhuận sau thuế (EAT) 25.088
(Xem chi tiết diễn giải tính tốn lãi-lỗ hằng năm của dự án ở PHỤ LỤC 10. BÁO CÁO LÃI - LỖ THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ VÀ PHỤ LỤC 11. BÁO CÁO LÃI - LỖ THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ).
7.2.5. Nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của dự án
Nguồn trả nợ của dự án gồm lợi nhuận sau thuế, trả lãi vay và quỹ khấu hao tài sản cố định của dự án. Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trị quan trọng trong việc đánh giá an tồn về mặt tài chính đồng thời cũng là chỉ tiêu được các nhà tài trợ vốn đặc biệt quan tâm và là một trong những tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án hay không. Trong năm đầu khai thác dự án thì nguồn trả nợ lớn hơn nợ phải trả và hệ số trả nợ dài hạn DSCR = 1,7 > 1 cho thấy dự án hoàn tồn có khả năng trả nợ. Do đó các tổ chức tín dụng có thể an tâm chấp thuận cho dự án vay vốn.
(Xem chi tiết diễn giải tính tốn nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của dự án ở PHỤ LỤC 12. NGUỒN TRẢ NỢ VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ).
SVTH- Ngành KTXD 57
7.3. PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 7.3.1. Các biến số ngân lưu 7.3.1. Các biến số ngân lưu
Trong phân tích tài chính dự án, ta sử dụng dịng ngân lưu chứ khơng sử dụng lợi nhuận như là cơ sở để đánh giá dự án. Bởi lợi nhuận khơng phản ánh chính xác thời điểm thu tiền và chi tiền của dự án, vì vậy khơng phản ảnh một cách chính xác tổng lợi ích của dự án theo thời giá tiền tệ.
Để phân tích tính tốn các chỉ tiêu tài chính của dự án, ta sử dụng dòng ngân lưu. Ngân lưu (dịng tiền tệ) là bảng dự tốn thu chi trong suốt thời gian tuổi thọ của dự án, bao gồm các khoản thực thu (ngân lưu vào), khoản thực chi (ngân lưu ra) của dự án tính theo từng năm.
Dòng ngân lưu ròng = Dòng ngân lưu vào - Dòng ngân lưu ra
- Ngân lưu vào: Gồm doanh thu, thu hồi vốn lưu động, thanh lý tài sản cố định và nhận nợ vay. Vốn lưu động được coi như phần vốn đầu tư ở thời điểm đầu (Xem chi tiết diễn giải tính tốn vốn lưu động của dự án ở PHỤ LỤC 5. NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG). Trong q trình khai thác dự án nó ln chuyển khơng
ngừng thể hiện trong các xuất quỹ. Cuối dự án, vốn lưu động lại quay về như thu nhập. Do đó năm cuối cùng của dự án phải thu hồi vốn lưu động trong dòng ngân lưu vào.
- Ngân lưu ra: Gồm chi đầu tư, đầu tư thay thế, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí hằng năm và trả nợ (cả nợ gốc lẫn lãi vay). Thuế thu nhập doanh nghiệp được xác định ở bảng báo cáo thu nhập của dự án.
7.3.2. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án theo quan điểm Tổng đầu tư
Phân tích hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng mức đầu tư để thấy được lợi ích thật sự của bản thân dự án và định hướng cho Chủ đầu tư của dự án về phương thức huy động vốn, các cơ chế tài chính để dự án hoạt động đạt được mức sinh lời hợp lý, đảm bảo cho dự án hoạt động bền vững lâu dài và hiệu quả cao. Qua tính tốn dịng ngân lưu, ta được các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư.
Theo quan điểm Tổng đầu tư, do đầu tư ban đầu bằng nhiều nguồn vốn khác nhau nên ta sử dụng suất chiết khấu bằng chi phí vốn bình quân trọng số của các nguồn vốn đó (WACC) để tính tốn các chỉ tiêu tài chính:
WACC = %D x rd + %E x re = 66,55% x 10% + 33,45% x 16% = 12,01% Trong đó:
%D: Tỷ lệ nợ vay %E: Tỷ lệ vốn CSH rd: Lãi suất vay nợ
SVTH- Ngành KTXD 58
re: Suất sinh lời đòi hỏi của vốn CSH
Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính được xác định ở Bảng 7.5.
Bảng 7.5. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án theo quan điểm Tổng đầu tư
STT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị
1 Hiện giá thu hồi ròng của dự án (NPV) 1.000 đồng 73.405.167
2 Suất thu hồi nội bộ của dự án (IRR) % 19,52