CHƯƠNG 5 TỔ CHỨC BỘ MÁY HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY
7.2. XÁC ĐỊNH CÁC BẢNG TÍNH CỦA PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ
7.2.1. Kế hoạch vay trả nợ của dự án
Dựa vào bảng tiến độ đầu tư của dự án, ta xác định được nhu cầu vốn và kế hoạch vay vốn.
Tại quý I và quý II của năm đầu thực hiện - năm 2016, chi phí đầu tư chưa lớn nên dự án sẽ sử dụng vốn chủ sở hữu để chi trả. Kế hoạch vay vốn từ ngân hàng thương mại bắt đầu từ quý III năm 2016. Năm 2016, tổng mức đầu tư là 52.366.000.000 đồng, trong đó 32.366.000.000 đồng là vốn chủ sở hữu và 20.000.000.000 đồng là vốn vay từ ngân hàng thương mại. Năm 2017, tổng mức đầu tư là 105.418.000.000 đồng, trong đó 20.418.000.000 đồng là vốn chủ sở hữu và 85.000.000.000 đồng là vốn vay từ ngân hàng thương mại.
Theo các thông số trên, việc vay vốn bắt đầu từ năm xây dựng và trả nợ cả gốc, lãi kể từ khi dự án đi vào hoạt động kinh doanh. Dựa vào ngân quỹ trả nợ sẽ hoạch định kế hoạch trả nợ. Thời gian ân hạn là 0 năm và trả nợ là 6 năm. Trả nợ gốc áp dụng phương pháp trả đều hằng năm. Lãi vay trong thời gian xây dựng được hoạch định vào mục chi phí khác trong tổng mức đầu tư. Sau đó, thu hồi lãi vay trong thời gian xây dựng bằng cách trích khấu hao (theo Thơng tư 45/2013/TT-BTC về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định). (Xem chi tiết diễn giải kế hoạch vay và trả nợ ở PHỤ LỤC 6. KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ NỢ).
SVTH- Ngành KTXD 54
7.2.2. Xác định doanh thu của dự án
7.2.2.1. Dự kiến giá bán sản phẩm
Giá phòng khách sạn của dự án được xác định dựa vào nhu cầu thị trường và tham khảo giá phòng của một số khách sạn 4 sao tại thành phố Đà Nẵng. Từ đó ta xác định giá phòng khách sạn của dự án (Bảng 7.1).
Bảng 7.1. Giá phòng dự kiến của khách sạn Avatar
STT Loại phòng Số lượng Giá phòng (USD/phòng/ngày)
1 Standard 46 80
2 Deluxe 44 120
3 Suite 18 150
Tổng cộng 108
7.2.2.2. Doanh thu dự kiến của dự án
Doanh thu của khối dịch vụ lưu trú được tính bằng doanh thu tối đa của khối dịch vụ lưu trú nhân với công suất hoạt động dự kiến của dự án.
Doanh thu của các khối dịch vụ nhà hàng, trung tâm hội nghị, bar - cafe, spa, doanh thu dịch vụ giặt là, đồ uống trong phịng được tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu khối dịch vụ lưu trú. (Tỷ lệ phần trăm doanh thu được tham khảo từ “Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ Khách sạn năm 2015” của công ty Grant Thornton Việt Nam).
Theo thực tế, giá cả có thể tăng theo thời gian, nhưng để đảm bảo nguyên tắc so sánh được, ta cố định giá kinh doanh và chỉ thay đổi công suất hoạt động qua các năm.
(Xem chi tiết diễn giải tính tốn doanh thu hằng năm của dự án ở PHỤ LỤC 8. DOANH THU HẰNG NĂM).
Chọn năm 2023 với công suất 70% làm năm đại diện để phân tích. Cơ cấu doanh thu cho năm 2023 được thể hiện ở Bảng 7.2.
Bảng 7.2. Bảng doanh thu cho năm điển hình - Năm 2023 (ĐVT: Tr.đ)
STT Nội dung doanh thu Doanh thu có VAT
1 Kinh doanh phịng khách sạn 72.947 2 Trung tâm hội nghị tiệc cưới 6.632
3 Kinh doanh dịch vụ spa 6.632
4 Kinh doanh Café, quán bar 9.947
5 Kinh doanh nhà hàng 16.579
Tổng cộng 112.736
7.2.3. Xác định chi phí của dự án
Chi phí hoạt động kinh doanh: Bao gồm chi phí dụng cụ, nguyên vật liệu cho khối khách sạn, khối nhà hàng, dịch vụ trung tâm hội nghị - tiệc cưới, bar - coffee,
SVTH- Ngành KTXD 55
spa. Chi phí hoạt động kinh doanh được lấy theo phần trăm doanh thu của khối tương ứng.
Chi phí lương bộ máy quản lý và nhân viên của khách sạn được được xác định bằng cách tham khảo mức lương tương ứng của từng vị trí trong các khách sạn 4 sao trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Các khoản trích nộp theo lương được lấy bằng 24% chi phí lương theo quy định của Luật bảo hiểm.
Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa hàng năm bằng 0,1% tổng chi phí xây dựng và thiết bị của dự án. (Theo phụ lục số 1 của Thông tư số 11/2012/TT-BXD).
Chi phí duy tu, sửa chữa cơng trình xây dựng và thiết bị được xác định bằng 2,5% chi phí xây dựng và chi phí thiết bị. Sửa chữa lớn cơng trình xây dựng và thiết bị cứ 5 năm/1 lần.
Các chi phí quản lý, bán hàng - marketing, chi phí năng lượng, hay chi phí tư vấn quản lý khách sạn được lấy bằng tỷ lệ phần trăm doanh thu của dự án. (Các tỷ lệ phần trăm chi phí được tham khảo từ “Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ Khách sạn năm 2015” của công ty Grant Thornton Việt Nam).
Các khoản mục chi phí cho năm 2023 được thể hiện ở Bảng 7.3.
Bảng 7.3. Tính chi phí cho năm điển hình - Năm 2023 (ĐVT: Tr.đ)
STT Khoản mục 2023
7
A Chi phí bất biến 11.598
1 Khấu hao TSCĐ và chi phí phân bổ 9.721
2 Thuế môn bài 3
3 Thuế đất 2
4 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hằng năm 122
5 Chi phí duy tu, sửa chữa lớn 0
6 Chi phí lãi vay 1.750
B Chi phí khả biến 59.530
1 Lương và các khoản trích theo lương 17.857
2 Chi phí quản lý chung 10.249
3 Các chi phí khác (thơng tin, quảng cáo, đào tạo…) 7.174 4 Chi phí điện, nước, điện thoại, internet 6.149 5 Chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn 7.295
6 Chi phí hoạt động dịch vụ hội nghị 995
7 Chi phí hoạt động spa 995
8 Chi phí hoạt động kinh doanh café, quán bar 1.989 9 Chi phí hoạt động kinh doanh nhà hàng 5.803 10 Chi phí mua sắm, thay thế cơng cụ, dụng cụ 1.025
SVTH- Ngành KTXD 56 (Xem chi tiết diễn giải tính tốn chi phí hằng năm của dự án ở PHỤ LỤC 9. CHI PHÍ HẰNG NĂM).
7.2.4. Dự trù lãi - lỗ
Bảng báo cáo lỗ - lãi được xây dựng dựa trên tình hình về doanh thu, chi phí và kết quả của các hoạt động khác của dự án. Thơng qua báo cáo này để đánh giá được tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Lợi nhuận trước thuế (EBT) = Tổng doanh thu - Tổng chi phí hoạt động - Chi phí lãi vay - Khấu hao.
Lợi nhuận sau thuế (EAT) = (EBT) - Thuế TNDN. Với Thuế TNDN = Thuế suất x (EBT).
Các khoản mục trong báo cáo thu nhập trong năm điển hình 2023 được thể hiện ở Bảng 7.4.
Bảng 7.4. Báo cáo thu nhập cho năm điển hình theo quan điểm CĐT (ĐVT: Tr.đ)
STT Nội dung Tỉ lệ Năm 2023
1 Tổng doanh thu (không VAT) 102.487
2 Tổng chi phí hoạt động trực tiếp 59.657
3 Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay và thuế 42.830
Khấu hao và phân bổ 9.721
4 Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) 33.109
Trả lãi vay 1.750
5 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 31.359
Thuế thu nhập doanh nghiệp 20% 6.272
6 Lợi nhuận sau thuế (EAT) 25.088
(Xem chi tiết diễn giải tính tốn lãi-lỗ hằng năm của dự án ở PHỤ LỤC 10. BÁO CÁO LÃI - LỖ THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ VÀ PHỤ LỤC 11. BÁO CÁO LÃI - LỖ THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ).
7.2.5. Nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của dự án
Nguồn trả nợ của dự án gồm lợi nhuận sau thuế, trả lãi vay và quỹ khấu hao tài sản cố định của dự án. Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trị quan trọng trong việc đánh giá an tồn về mặt tài chính đồng thời cũng là chỉ tiêu được các nhà tài trợ vốn đặc biệt quan tâm và là một trong những tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án hay khơng. Trong năm đầu khai thác dự án thì nguồn trả nợ lớn hơn nợ phải trả và hệ số trả nợ dài hạn DSCR = 1,7 > 1 cho thấy dự án hồn tồn có khả năng trả nợ. Do đó các tổ chức tín dụng có thể an tâm chấp thuận cho dự án vay vốn.
(Xem chi tiết diễn giải tính tốn nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của dự án ở PHỤ LỤC 12. NGUỒN TRẢ NỢ VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ).
SVTH- Ngành KTXD 57