Lập dự án đầu tư công trình khách sạn 3 sao duy tân quảng bình đatn

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM LÊ THỊ LÝ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHÁCH SẠN SAO DUY TÂN – QUẢNG BÌNH Kon Tum, tháng năm 2016 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHÁCH SẠN SAO DUY TÂN – QUẢNG BÌNH GVHD1 : PGS.TS ĐẶNG VĂN MỸ GVHD2 : K.S NGUYỄN NGỌC HÙNG SVTH : LÊ THỊ LÝ LỚP : K511KX MSSV : 111400024 Kon Tum, tháng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Kính thưa Thầy cô giáo! Trải qua thời gian năm học tập đến em hoàn thành chương trình đào tạo nhà trường, để có kết học tập ngày hơm nay, ngồi cố gắng nỗ lực thân, quan trọng hết nhờ công ơn Thầy cô giáo hết lịng tận tình giảng dạy truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu mà Thầy cô có sau năm làm việc Hơm nay, để tổng kết kiến thức cách sâu sắc có hệ thống, em giao nhiệm vụ thực đồ án tốt nghiệp với đề tài : LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH KHÁCH SẠN DUY TÂN Bằng tích cực nỗ lực thân với giúp đỡ tận tình Thầy cô Phân hiệu Đại học Đà Nẵng Kon Tum bạn bè xung quanh tạo điều kiện giúp đỡ, góp ý đặc biệt quan tâm chu đáo Thầy cô trực tiếp hướng dẫn: Thầy Th.s Nguyễn Ngọc Hùng : Giáo viên hướng dẫn kiến trúc Thầy Ts Đặng Văn Mỹ : Giáo viên hướng dẫn kinh tế Đến đồ án hồn thành, khả cịn hạn chế lần vận dụng toàn kiến thức để thực đồ án nên khó tránh khỏi sai sót Kính mong q Thầy cô thông cảm dẫn để em bổ sung kiến thức làm hành trang để trở thành kĩ sư Kinh tế xây dựng có đủ trình độ lực tiếp bước đường nghiệp sau Một lần em xin kính gởi đến Thầy giáo lịng biết ơn sâu sắc Em xin giữ lịng biết ơn tơn kính Thầy cô suốt chặng đường nghiệp dài sau Em xin chúc thầy cô gia đình sức khỏe thành cơng Kon Tum, tháng năm 2016 i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC ii DANH MỤC BẢNG BIỂU vii PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN DUY TÂN-THÀNH PHỐ TUY HỊA –TỈNH QUẢNG BÌNH I Một số lý luận lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình .1 II Một số lý luận phân tích dự án đầu tư xây dựng khách sạn Duy Tân: PHẦN THỨ HAI: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH KHÁCH SẠN DUY TÂN CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU CHƯƠNG 2: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 2.1 Xuất xứ pháp lý hình thành dự án .8 2.1.1 Các văn định hướng 2.1.2 Các văn pháp quy .8 2.1.3 Các văn chủ trương tỉnh Quảng Bình .9 2.2 Sơ lược chủ đầu tư 2.2.1 Các ngành sản xuất kinh doanh 2.2.2 Kế hoạch kinh doanh định hướng kinh doanh 2.2.3 Sơ đồ tổ chức máy công ty 10 2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng nhu cầu dự án .10 2.3.1 Phân tích thực trạng dịch vụ khách sạn 10 2.3.2 Phân tích nhu cầu dự án 13 2.4.Thống kê dự báo khách du lịch đến Quảng Bình 15 2.5.Kết luận cần thiết phải đầu tư 28 CHƯƠNG 3: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CƠNG SUẤT CỦA DỰ ÁN 30 3.1 Phân tích hình thức đầu tư .30 3.2 Phân tích loại hình doanh nghiệp quản lý khai thác dự án khách sạn 30 3.2.1 Các loại hình doanh nghiệp chủ yếu 30 3.2.2 Các mơ hình tổ chức quản lý – khai thác vận hành khách sạn .32 3.2.3 Lựa chọn hình thức đầu tư loại hình doanh nghiệp phù hợp cho dự án 33 3.4 Quy mơ, tiêu chuẩn cấp cơng trình dự án 34 3.5 Cơ cấu sản phẩm 35 3.6 Kế hoạch vận hành hàng năm 35 3.7 Lựa chọn hình thức cơng suất thích hợp 36 ii 3.7.1 Công suất dự án 36 CHƯƠNG 4: NHU CẦU CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN 38 4.1 Xác định nhu cầu nguyên, nhiên liệu cho nhà hàng 38 4.1.1 Thực đơn nhà hàng .38 4.1.2 Nhu cầu nguyên liệu nhà hàng .41 4.1.3 Nhu cầu nhiên liệu nhà hàng 41 4.2 Khả cung cấp nguyên, nhiên liệu cho nhà hàng .41 4.3 Phương án đảm bảo nguồn cung cấp nguyên, nhiên vật liệu cho nhà hàng 42 CHƯƠNG 5: VỊ TRÍ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN 43 5.1.Tiêu chí lựa chọn địa điểm 43 5.2.Lựa chọn địa điểm xây dựng 43 5.2.1.Giới thiệu hai phương án 43 5.2.So sánh lựa chọn địa điểm .45 5.3.Phân tích địa điểm phương án chọn .46 5.3.1.Hiện trạng cơng trình .46 5.3.2.Khí hậu 47 5.3.3.Địa chất 47 5.3.4.Hiện trạng giao thông 47 5.3.5.Hiện trạng cấp điện, cấp nước, viễn thông 47 5.3.6.Hiện trạng khu dân cư 47 5.4.Phân tích địa điểm chọn theo phương pháp swot 48 CHƯƠNG 6: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG .49 6.1 Xác định cấp cơng trình 49 6.2 Phương án kiến trúc 49 6.2.1 Thực trạng môi trường hướng tới giải pháp kiến trúc tiên tiến .49 6.2.2 Ý tưởng kiến trúc dự án 49 6.2.3 Hiệu quả, lợi ích khó khăn .49 6.2.4 Dự kiến nội dung quy mô thiết kế 50 6.2.5 Phương án thiết kế sơ 50 6.3 Giải pháp vật liệu sử dụng cơng trình 54 6.3.1 Xu hướng sử dụng phát triển vật liệu xây dựng tương lai .54 6.3.2 Tác động vật liệu xây dựng đến môi trường 55 6.3.3 Vật liệu sử dụng xây dựng 56 6.4 Giải pháp hệ thống kỹ thuật 57 6.4.1 Hệ thống cung cấp điện 57 6.4.2 Hệ thống điện thoại 57 6.4.3 Hệ thống camera giám sát bảo vệ 57 iii 6.4.4 Hệ thống quản lý nhà 57 6.5 Các giải pháp tổng mặt lựa chọn phương án hợp lý 57 6.5.1 Cơ sở chọn phương án tổng mặt hợp lý .57 6.5.2 Lựa chọn phương án thiết kế tổng mặt 58 6.6 Phương án kết cấu 59 6.6.1 Các tiêu chuẩn thiết kế 59 6.6.2 Các giải pháp kết cấu 59 6.6.2.3 Hạng mục khác 60 6.7 Giải pháp hệ thống kỹ thuật 60 6.7.1 Hệ thống cung cấp điện 61 6.7.2.Hệ thống chiếu sáng 63 6.7.3.Hệ thống cấp, thoát nước 63 6.7.4 Giải pháp hệ thống thoát nước 65 6.7.5 Thơng cho hệ thống nước .66 6.7.6.Hệ thống chống sét phòng cháy, chữa cháy .66 6.7.7.Hệ thống điều hòa khơng khí, thơng gió 67 6.7.8.Giải pháp thông tin liên lạc 68 6.8.Các giải pháp khác 69 6.8.1 Vệ sinh 69 6.8.2 Hệ thống điều hồ khơng khí 69 CHƯƠNG 7: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 70 7.1 Đánh giá tác động môi trường 70 7.1.1 Giai đoạn thi công xây dựng .70 7.1.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 72 7.2 Các giải pháp nhằm kiểm sốt nhiễm giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường 73 7.2.1 Biện pháp giảm thiểu trình xây dựng 73 7.2.2 Biện pháp giảm thiểu trình sử dụng .74 7.3.Các chương trình thực quản lý mơi trường 75 CHƯƠNG 8: NHU CẦU LAO ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 76 8.1 Bộ máy tổ chức vận hành 76 8.2 Nhu cầu lao động bố trí lao động 77 8.2.1 Nhu cầu lao động 77 8.3 Chính sách trả lương khoản theo lương .77 8.3.1 Chế độ lương .77 8.3.2 Chế độ Bảo hiểm 78 iv 8.3.3 Các sách khuyến khích lao động .78 8.4 Chính sách tuyển dụng, đào tạo .79 8.4.1 Chính sách tuyển dụng 79 8.4.2 Chính sách đào tạo 79 8.5 Chính sách quản lý khuyến khích người lao động 79 8.6 Tiến độ thực dự án 80 CHƯƠNG 9: NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN 81 9.1 Phân tích nguồn vốn có khả huy động cho dự án .81 9.2 Xác định quy mô nguồn vốn dự án 81 9.2.1 Cơ sở xác định quy mô vốn dự án .81 9.2.2 Đồng tiền sử dụng dự án .82 9.3 Xác định tổng mức đầu tư dự án .82 9.3.1 Xác định chi phí xây dựng dự án 82 9.3.2 Xác định chi phí mua máy móc thiết bị 83 9.3.3 Xác định chi phí quản lý dự án .85 9.3.4 Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng dự án .85 9.2.5 Xác định chi phí khác 86 9.2.6 Xác định chi phí dự phịng 87 9.4 Tổng mức đầu tư dự án .87 9.5.Xác định cấu tỉ trọng nguồn vốn 87 9.6.Lập bảng kế hoạch huy động vốn cho dự án 88 9.7.Các biện pháp thu hút tạo nguồn vốn dự án 88 9.8.Lập bảng kế hoạch sử dụng huy động vốn dự án 89 9.9.Phương án vay hoàn trả vốn dự án .91 CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN .92 10.1 Phân tích hiệu tài dự án 92 10.2 Phân tích an tồn tài 101 10.3 Phân tích rủi ro dự án 102 CHƯƠNG 11: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 107 11.1 Lý phân tích 107 11.2 Phân tích hiệu xã hội 107 CHƯƠNG 12: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN 109 LIÊN QUAN 109 12.1 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan giai đoạn lập dự án 109 12.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tư 109 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 111 v Kết luận 111 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 Một số địa web tham khảo 112 vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Số liệu khách du lịch đến tỉnh Quảng Bình từ 2005-2015 .15 Biểu đồ 1.1 : Khách du lịch đến Quảng Bình từ năm 2005 - 2015 16 Biểu đồ 1.2 : Lượng khách du lịch đến Quảng Bình từ năm 16 2005 – 2015 .16 Bảng 1.2 : Tính tốn số liệu lượng khách đến Quảng Bình .17 Bảng 1.3: Kết dự báo lượng khách đến Quảng Bình từ năm 2016-2028 18 Biểu đồ 1.3 :Dự báo khách du lịch đến tỉnh Quảng Bình năm 2016 – 2028 18 Bảng 1.4 : Thống kê ngày khách lưu trú Quảng Bình từ 2006-2015 19 Bảng 1.5 : Nhu cầu phòng khách du lịch đến Quảng Bình từ 2006-2015 20 Biểu đồ 1.4: Nhu cầu phòng khách du lịch Quảng Bình từ 2006-2015 21 Biểu đồ 1.5: Nhu cầu phịng Quảng Bình từ 2006-2015 .21 Bảng 1.6: Tính tốn dự báo nhu cầu phòng từ 2006-2015 .22 Bảng 1.7: Kết dự báo nhu cầu phòng nghỉ từ 2016-2028 22 Biểu đồ 1.6: Biểu đồ dự báo nhu cầu phòng khách sạn từ năm 23 Bảng 1.8: Thống kê số lượng cung khách sạn Quảng Bình từ 2006-2015 23 Biểu đồ 1.7 : Thống kê lượng cung phòng khách san Quảng Bình từ 24 Bảng 1.9 : Tính tốn số liệu lượng cung phịng Quảng Bình từ 2006-2015 24 Bảng 1.10: Dự báo lượng cung phịng Quảng Bình từ 2016-2028 .25 Biểu đồ 1.8: Dự báo lượng cung phòng khách sạn Quảng Bình từ 2016-2028 25 Biểu đồ 1.9: Lượng cung – cầu phịng khách sạn Quảng Bình từ 2006-2015 .26 Biểu đồ 1.10: Lượng cung – cầu phòng khách sạn Quảng Bình từ 2016-2028 26 Bảng 1.10 So sánh đặc điểm hai phương án địa điểm 45 Bảng 1.11 Đánh giá so sánh tiêu hai phương án địa điểm 46 Bảng 1.12 : So sánh hai phương án bố trí mặt tầng 50 Bảng 1.13: Nhu cầu dùng điện 62 Bảng 1.14: Nhu cầu dùng nước 65 Bảng 1.15: Nhu cầu lao động 77 Bảng 1.16: Chi phí lương 78 Bảng 1.17: Chi phí xây dựng 83 Bảng 1.18: Chi phí thiết bị .84 Bảng 1.19: Chi phí hạ tầng kỹ thuật 85 Bảng 1.20: Chi phí quản lý dự án .85 Bảng 1.21: Chi phí tư vấn 86 Bảng 1.22: Chi phí khác 86 Bảng 1.23: Tổng mức đầu tư dự án 87 vii Biểu đồ 5.1 : Cơ cấu nguồn vốn .88 Bảng 1.24: Kế hoạch huy động vốn 90 Bảng 1.25: Tính tốn kế hoạch vay-trả nợ dự án 91 Bảng 1.26: Tỷ lệ trích BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ 95 Bảng 1.27: Giá điện sản xuất kinh doanh 96 Bảng 1.28: Giá điện sản xuất kinh doanh trung bình 96 Bảng 1.29: Chiết khấu bình quân 99 Bảng 1.30: Biến động NPV IRR theo chi phí 103 Bảng 1.31: Biến động NPV IRR theo doanh thu 103 Bảng 1.32: Biến động NPV IRR theo WACC 104 Bảng 1.33: Biến động NPV IRR theo chi phí doanh thu 104 viii 10.1.4 Xác định tỷ suất chiết khấu  Thời gian tính tốn dự án Thời gian tính tốn phân tích hiệu Tài – Kinh tế dự án 25 năm tính 15 năm đầu, áp dụng theo khung thời gian khấu hao cơng trình kiến trúc kiên cố thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Đơn vị tiền tệ: Các tiêu phân tích đánh giá xác định sở đồng Việt Nam (VNĐ) Tỷ giá USD/VNĐ áp dụng theo số 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 Bộ xây dựng : 1USD = 21.000 VND  Hệ số chiết khấu r tính tốn sau: - Tỷ suất chiết khấu dự án: tỷ suất chiết khấu tài dự án chi phí hội ( hay cịn gọi chi phí sử dụng vốn bình qn), phụ thuộc vào cấu vốn bình quân dự án - Ý nghĩa tỷ suất chiết khấu dự án: + Về khả toán: Tỷ suất chiết khấu dự án biểu thị mức lãi vay có khả toán theo nguồn vốn, lãi suất vay vốn rd = 12% + Về khả sinh lời: Tỷ suất chiết khấu dự án biểu thị tỷ lệ sinh lời ( chi phí hội ) mong muốn nhà đầu tư, lãi suất sinh lợi nội chủ đầu tư mong muốn Chủ đầu tư cơng ty có nhiều năm kinh nghiệm việc đầu tư dự án bất động sản nên lựa chọn cho suất chiết khấu phù hợp Hiện cơng ty có hội đầu tư vào lĩnh vực khác với khả sinh lợi 12% Khi đầu tư vào dự án chủ đầu tư muốn suất sinh lợi 12%, cộng với tỷ lệ rủi ro 3% Do đó, chủ đầu tư định lựa chọn suất chiết khấu cho dự án re =15 % > rd Suất chiết khấu bình qn tính tốn theo công thức[7] : WACC = E% x re + D% x rd Trong đó: %D: tỷ lệ nợ vay %E: tỷ lệ vốn chủ sở hữu rd: lãi suất vay nợ re: suất sinh lời đòi hỏi vốn chủ sở hữu [7] Nguồn: Giáo trình kinh tế đầu tư 98 ĐVT: 1000 đồng STT Nguồn vốn Số tiền Tỷ trọng Chi phí (%) sử dụng vốn(%) Vốn tự có 83,263,147 45% 19% Vốn vay 101,416,582 55% 10% Tổng cộng 184,679,729 100% 14% Chi phí sử dụng vốn bình quân= 45%*19%+55%*10%=14% Bảng 1.29: Chiết khấu bình quân 10.1.5 Lập báo cáo ngân lưu - Dòng ngân lưu vào: gồm doanh thu, thu hồi vốn lưu động vào năm cuối, giá trị lí vào năm cuối (nếu có) - Dịng ngân lưu ra: gồm chi phí sản xuất, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi đầu tư (trừ lãi vay thời gian xây dựng) - Suất chiết khấu: WACC = 14 % 10.1.5.1 Hiện giá hiệu số thu chi Chỉ tiêu NPV cho ta biết khả sinh lợi dự án toàn thời gian khai thác, tiêu quan trọng dự án Dự án đáng giá NPV > Công thức tổng quát sau: n NPV  V   t 0 Bt 1  r t n  t 0 Ct  H  T 1  r t 1  r n 1  r n Trong đó: Bt: Khoản thu năm t, bao gồm:  Doanh thu bán hàng năm t có thuế giá trị gia tăng  Giá trị thu hồi lý tài sản hết tuổi thọ quy định thời điểm trung gian thời điểm cuối đời dự án  Vốn lưu động bỏ ban đầu thu thời điểm cuối đời dự án  Thu hồi đất vào cuối đời dự án Ct: Khoản chi năm t, bao gồm:  Chi phí hoạt động hàng năm  Nợ vay (trả nợ gốc lãi vay)  Chi phí đầu tư  Chi phí tái đầu tư  Nộp thuế (thuế môn bài, thuế thu nhập, VAT) 99 V: Vốn đầu tư bỏ thời điểm t = H: Giá trị thu hồi lý tài sản cuối đời dự án T: Giá trị thu hồi vốn lưu động cuối đời dự án n: tuổi thọ phương án đầu tư thời kỳ tính tốn r: hệ số chiết khấu Qua bảng tính tốn ta biết khã sinh lợi toàn dự án : NPV = 33,996,986> 0: Dự án đáng giá đầu tư (Xem phụ lục Bảng : Bảng ngân lưu dự án) 10.1.5.2 Tỷ suất thu hồi nội dự án Tỷ suất thu hồi nội IRR lãi suất chiết khấu r mà ứng với tổng giá trị thu hồi rịng tổng giá vốn đầu tư hay lũy kế giá thu hồi ròng lũy kế giá vốn đầu tư NPV = - Suất thu hồi nội IRR tính theo cơng thức sau: IRR  IRRa  ( IRRb  IRRa ) * NPV ( NPVa  NPVb ) Trong : + IRRa suất thu hồi nội mà NPVa>0 + IRRb suất thu hồi nội mà NPVb 15% (chi phí hội vốn chủ sở hữu) > 14% (chi phí sử dụng vốn bình qn) - Nhận xét: Tỷ suất hoàn vốn nội dự án lớn chi phí hội vốn chủ sở hữu chi phí sử dụng vốn bình qn Do dự án đáng giá (Xem phụ lục Bảng : Bảng ngân lưu dự án) 10.1.5.3 Tỷ số thu – chi dự án B PVB  C PVC Trong : + PVB tổng giá lợi ích + PVC tổng giá lợi ích - Nhận xét: Dự án có tỉ số lợi ích 1,215 >1 : Do dự án đáng giá (Xem phụ lục : Bảng ngân lưu dự án) 10.1.5.4 Thời gian hoàn vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu 11 năm tháng chấp nhận so với vịng đời dự án 25 năm (Chi tiết xem Phụ lục : Ngân lưu dự án) 100 Qua tính tốn ta đưa đến kết luận: Theo quan điểm tổng đầu tư: dự án thực theo tiến độ dự kiến trình tiêu thụ giả thiết dự án có tiêu tài tốt, quan nhà nước nhà cho vay vốn hồn tồn có sở để định cấp phép cấp vốn vay cho dự án Tuy nhiên, tất tính tốn giả định, cần phải phân tích rủi ro, tình tốt, xấu xảy để chủ động trước vấn đề phát sinh đánh giá hiệu dự án cách tổng quát 10.1.5.5 Các tỷ số sinh lợi dự án Tỷ số lợi nhuận doanh thu: Tỷ số lợi nhuận doanh thu kỳ định tính cách lấy lợi nhuận sau thuế kỳ chia cho doanh thu kỳ Chỉ tiêu cho biết với đồng doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ tạo đồng lợi nhuận Tỷ suất lớn hiệu hoạt động doanh nghiệp cao Tỷ số lợi nhuận doanh thu (%) = (Lợi nhuận sau thuế/doanh thu)x100% = 40,58% Như lợi nhuận chiếm 40,58% doanh thu Tỷ số mang giá trị dương nghĩa dự án kinh doanh có lãi 10.2 Phân tích an tồn tài Tỷ số lợi nhuận vốn đầu tư (ROA): ROA cung cấp cho nhà đầu tư thông tin khoản lãi tạo từ lượng vốn đầu tư Tài sản cơng ty hình thành từ vốn vay vốn chủ sở hữu Cả hai nguồn vốn sử dụng để tài trợ cho hoạt động công ty Hiệu việc chuyển vốn đầu tư thành lợi nhuận thể qua ROA ROA cao tốt công ty kiếm nhiều tiền lượng đầu tư Lợi nhuận so với vốn đầu tư (mức doanh lợi đồng vốn đầu tư) dự án: ROA = (Lợi nhuận sau thuế /tổng vốn)x100% = 13,0 % Ta thấy bỏ đồng vốn đầu tư sinh lợi 0,13 đồng lợi nhuận Đồng thời, tỷ suất = 13,0 % > lãi suất vay (12%) Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE): Chỉ số thước đo xác để đánh giá đồng vốn bỏ tích lũy tạo đồng lời Tỷ lệ ROE cao chứng tỏ cơng ty sử dụng hiệu đồng vốn mình, có nghĩa cơng ty cân đối cách hài hịa vốn tự có với vốn vay để khai thác lợi cạnh tranh q trình huy động vốn, mở rộng quy mơ Cho nên hệ số ROE cao hấp dẫn nhà đầu tư Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (mức doanh lợi đồng vốn chủ sở hữu) ROE = (Lợi nhuận sau thuế /vốn tự có)x100% = 28,44% 101 Ta thấy bỏ đồng vốn chủ sở hữu sinh lợi 28,44 đồng lợi nhuận Đồng thời tỷ số này: 28,44% > chi phí hội xác định 15% Nhận xét: Qua kết tính tốn ta thấy tỷ số sinh lợi tương đối cao (Chi tiết xem Phụ lục : Báo cáo kết hoạt động kinh doanh) 10.3 Phân tích rủi ro dự án Dự án Khách sạn Duy Tân đầu tư xây dựng hoạt động kinh doanh chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động tạo nên rủi ro cho dự án Rủi ro sai lệch giá trị ước tính giá trị thực tế Các giá trị ước tính dự báo nên luôn kèm với sai số phụ thuộc nhiều vào biến động bên ngồi : kinh tế, mơi trường kinh doanh, để khắc phục rủi ro khơng lường trước lập dự án cần phân tích rủi ro dễ xảy dự án Tùy theo dự án mà xem xét yếu tố khác Do dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh dịch vụ du lịch nên thường chịu ảnh hưởng nhiều tác động chi đầu tư, giá bán, cơng suất hoạt động chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh - Trong khoản mục chi phí, phần lớn biến phí tính tốn theo phần trăm doanh thu mà doanh thu khu nhà hàng lại chiếm tỷ trọng lớn nên thay đổi doanh thu biến phí thay đổi theo Bên cạnh đó, theo kết hoạt động kinh doanh cơng trình tương tự, định phí thay đổi ảnh hưởng không nhiều đến thay đổi NPV IRR, yếu tố chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh khơng lựa chọn để phân tích 102 Như vậy, ta sử dụng chức Table Microsoft excel để khảo sát độ nhạy dự án tác động nhân tố: doanh thu chi phí 10.3.1 Phân tích độ nhạy chiều Phân tích độ nhạy chiều bước phân tích rủi ro Kiểm định độ nhạy kết dự án (NPV, IRR) theo thay đổi giá trị tham số lần CHI PHÍ NPV -40% -30% -20% 33,996,986 73,430,220 61,621,081 49,671,655 18% 22.16% 20.87% 19.57% IRR -10% 0% 10% 20% 30% 40% 37,638,470 25,456,418 13,072,575 483,237 (12,315,352) (25,326,997) 15.63% 14.29% 12.94% 11.57% 18.26% 17% Bảng 1.30: Biến động NPV IRR theo chi phí Nhận xét: - Điểm bất lợi : Khi chi phí hàng năm giảm 30% giá trị ròng thu âm NPV = -12,315,352 < Đồng thời IRR = 12,94 %