Lập dự án đầu tư xây dựng khách sạn hải đăng

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN HẢI ĐĂNG NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Lê Tuấ n Minh MSSV: 7101140028 KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 i ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - Dán ảnh, đặt bìa lót ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN HẢI ĐĂNG NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Lê Tuấ n Minh MSSV: 7101140028 GVHD 1: ThS Nguyễn Ngọc Hùng GVHD 2: T.S Đăng ̣ Văn Mỹ KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 ii LỜI CẢM ƠN Kính thưa thầy giáo! Sau q trình 5năm học tập, rèn luyện, đến em hoàn thành chương trình đào tạo nhà trường Để củng cố kiến thức cho thân, đồng ý nhà trường, em đăng ký tham gia làm đồ án tốt nghiệp với đề tài: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN HẢI ĐĂNG – GIA LAI Để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, trước hết em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến toàn thể thầy cô giáo trường đại học Đà Nẵng phân hiệu Kon Tum, thầy cô thuộc Trường Đại Học Bách Khoa Đà nẵng dạy dỗ, truyền đạt kiến thức quý báu cho em suốt năm học tập rèn luyện trường Em xin chân thành cảm ơn : - Thầy: NGUYỄN NGỌC HÙNG– giáo viên hướng dẫn kiến trúc - Thầy:ĐẶNG VĂN MỸ – giáo viên hướng dẫn kinh tế Cảm ơn thầy nhiệt tình hướng dẫn cho em hoàn thành tốt nghiệp Với vốn kiến thức hạn hẹp lần vận dụng toàn kiến thức để thực đồ án nên tốt nghiệp em không tránh khỏi thiếu sót Kính mong q thầy thơng cảm dẫn, hành trang quý báu giúp em hồn thiện kiến thức sau Một lần em xin gửi đến thầy lịng biết ơn sâu sắc Kon Tum, ngày 20 tháng 11 năm 2014 Sinh viên Lê Tuấn Minh iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH ẢNH x DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT viii PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ LÝ LUẬT VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH KHÁCH SẠN HẢI ĐĂNG – PLEIKU, GIA LAI I Nội dung dự án đầu tư xây dựng theo quy định nhà nước .1 II Phương pháp luận đánh giá hiệu tài chính, an tồn tài độ nhảy tài III Phương pháp luận phân tích đánh giá hiệu kinh tế xã hội dự án PHẦN THỨ HAI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH CƠNG TRÌNH KHÁCH SẠN HẢI ĐĂNG – PLEIKU, GIA LAI CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Giới thiệu tổng quan thị trường khách sạn 1.2 Xu hướng phát triển khách sạn 2.1 Xuất xứ pháp lý hình thành dự án 2.1.1 Các văn định hướng 2.1.2 Các văn pháp quy 2.1.3 Các văn chủ trương tỉnh Gia Lai 2.2 Sơ lược chủ đầu tư 2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trang nhu c ầu dự án 2.3.1 Phân tích thực trạng lĩnh vực đầu tư 2.3.2 Phân tích nhu cầu dự án 2.4 Mục tiêu đầu tư dự án 25 2.5 Kết luận cần thiết dự án 25 CHƯƠNG 3: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN 26 3.1 Các hình thức đầu tư 26 3.2.1 Các lo ại hình doanh ngiệp chủ yếu 26 3.3 Lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án 28 3.4 Quy mô dự án 28 iv 3.6 Công suất dự án 30 3.6.1 Những để lựa chọn công suất dự án 30 3.6.2 Lựa chọn công suất dự án 30 3.7 Giá phòng dịch vụ dự kiến 30 CHƯƠNG 4:NHU CẦU CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN 32 4.1 Nhu cầu nguyên, nhiên, vật liệu cho dự án 32 4.1.1 Nhu cầu nước 32 4.1.2 Nhu cầu điện 32 4.1.3 Nhu cầu lương thực thực phẩm giải pháp cung cấp 32 CHƯƠNG 5: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ KẾ HOẠCH SAN LẤP MĂT BẰNG 34 5.1 Giới thiệu địa điểm xây dựng 34 5.1.1 Tiêu chí lựa chọn địa điểm: 34 5.1.2 Vị trí khu đất: 34 5.2 Phân tích địa điểm xây dựng 35 5.2.1 Hiện trạng khu đất 35 5.2.2 Điều kiện khí hậu 35 5.2.3 Điều kiện địa chất 35 5.2.4 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 35 5.3 Phân tích lợi ích, ảnh hưởng xã hội 36 5.4 Kế hoạch san lấp mặt 36 5.4.1 Phương pháp san lấp 36 5.4.2 Thiết bị máy móc yêu cầu 36 5.4.3 Biện pháp thi công 37 CHƯƠNG 6: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 38 6.1 Cấp hạng cơng trình 38 6.2 Phương án kiến trúc 38 6.2.1 Thực trạng môi trường 38 6.2.2 Giải pháp kiến trúc tương lai 39 6.2.3 Ý tưởng kiến trúc dự án 40 6.2.4 Dự kiến nội dung quy mô thiết kế 41 6.2.5 Giải pháp kiến trúc 41 6.3 Giải pháp vật liệu 42 6.3.1 Xu hướng sử dụng vật liệu 42 6.3.2 Tác động vật liệu tới môi trường 42 v 6.3.3 Vật liệu sử dụng xây dựng 42 6.4 Giải pháp kết cấu 43 6.4.1 Các tiêu chuẩn thiết kế 43 6.4.2 Các giải pháp kết cấu 44 6.5 Giải pháp kỹ thuật 45 6.5.1 Hệ thống cấp điện 45 6.5.2 Hệ thống cấp nước 46 6.5.3 Hệ thống thoát nước 47 6.5.4 Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy 48 6.5.5 Hệ thống thoát hiểm 48 6.5.6 Hệ thống đảm bảo tiện nghi cho người tàn tật, trẻ em, người già, phụ nữ mang thai 48 6.5.7 Giải pháp hệ thống nhiệt, điều hịa khơng khí, thơng gió 48 6.5.8 Giải pháp hệ thống chống sét 49 6.5.9 Giải pháp khác 50 CHƯƠNG 7: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 51 7.1 Tác động dự án đến môi trường giai đoạn thi công 51 7.3 Các giải pháp bảo vệ môi trường 53 CHƯƠNG 8: NHU CẦU LAO ĐỘNG CỦA KHÁCH SẠN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 56 8.1 Bộ máy tổ chức vận hành 56 8.2 Nguồn nhân lực kế hoạch đào tạo 58 8.2.1 Nguồn nhân lực kế hoạch tuyển dụng 58 8.2.2 Yêu cầu nhân viên khách sạn 58 8.2.3 Kế hoạch đào tạo nhân lực 59 8.3 Bố trí lao động lương dự kiến 59 8.3.1 Bố trí lao động lương dự kiến 59 8.3.2 Các khoản theo lương 61 8.4 Một số sách nhân viên 61 8.5 Tiến độ thực dự án 61 8.5.2 Giai đoạn thực dự án 62 8.5.3 Giai đoạn kết thúc đầu tư đưa vào sử dụng 62 CHƯƠNG 9: NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ NGUỒN VỐN 63 9.1 Các nguồn vốn huy động cho dự án 63 vi 9.2 Xác định tổng mức đầu tư xây dựng 63 9.2.1 Cơ sở xác định tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình 63 9.2.2 Các đơn giá 63 9.2.3 Xác định tổng mức đầu tư 63 9.3 Cơ cấu nguồn vốn tỷ trọng nguồn vốn 67 9.4 Kế hoạch huy động vốn 67 9.5 Kế hoạch hoàn trả nợ 69 9.5.1 Nguồn trả nợ 69 9.5.2 Kế hoạch trả nợ 70 CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 71 10.1 Phân tích hiệu tài dự án 71 10.1.2 Chi phí năm dự án 72 10.1.3 Phân tích lỗ lãi 73 10.1.4 Xác định tỷ suất chiết khấu dự án 73 10.1.5 Phân tích bảng ngân lưu 75 10.2 Phân tích rủi ro dự án 78 10.2.1 Phân tích độ nhạy chiều 78 10.2.2 Phân tích độ nhạy hai chiều 80 10.3 Tiểu kết luận hiệu tài dự án 81 CHƯƠNG 11: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 82 11.1 Lý phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án 82 11.2 Phân tích hiệu xã hội dự án 82 11.2.1 Giá trị gia tăng quốc dân dự án tạo 82 11.2.2 Giá trị thặng dư 83 11.2.3 Đóng góp dự án vào ngân sách nhà nước 83 11.2.4 Tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập nâng cao đời sống nhân dân 84 11.2.5 Lợi ích ảnh hưởng khác 84 CHƯƠNG 12: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIÊM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN 85 12.1 Uỷ ban nhân dân Tỉnh Gia Lai: 85 12.3 Sở xây dựng: 85 12.5 Sở tài nguyên môi trường: 85 PHẦN THỨ BA 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 I KẾT LUẬN 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BXD : Bộ xây dựng BTC : Bộ tài TCVN : Tiêu chuẩn việt nam UBND : Ủy ban nhân dân TP : Thành phố TNHH : Trách nhiệm hữu hạn KTXH : Kinh tế xã hội HĐBT : Hội đồng trường BHYT : Bảo hiểm y tế BHXH : Bảo hiểm xã hội BHTN : Bảo hiểm thất nghiệp TNDN : Thu nhập doanh nghiệp viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Thống kê số khách sạn Pleiku 12 Bảng 2.2:SốliệukháchdulịchđếntỉnhGia Lai từ2004-2013 14 Bảng 2.3: Thống kê lượng cung phòng Gia Lai 2004-2013 15 Bảng 2.4: Dự báo lượng khách đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 (ĐVT:Lượtkhách) 17 Bảng 2.5: Dự báo lượng khách lưu trú Gia Lai từ 2014 đến 2025 18 Bảng 2.6: Tính tốn số liệu lượng cung phịng từ 2013 đến 2022 19 Bảng 2.7: Dự báo lượng cung phòng Gia Lai từ 2013 đến 2024 20 Bảng 2.8: Dự báo số lượng khách lưu trú Gia Lai từ 2014 đến 2025 21 Bảng 2.9: Dự báo số lượng ngày khách Gia Lai từ 2014 đến 2025 22 Bảng 2.10: Dự báo nhu cầu phòng khách du lịch Gia Lai từ 2014 đến 2025 23 Bảng 2.11: Dự báo nhu cầu phòng tăng thêm Gia Lai từ 2014 đến 2025 24 Bảng 3.1: Giá thuê phòng doanh thu dự kiến dịch vụ (ĐVT: 1000 đồng) 31 Bảng 6.1: Công suất tiêu thụ điện 45 Bảng 6.2: Công suất tiêu thụ nước 46 Bảng 8.1 Bảng lương dự kiến 60 Bảng 8.2: Các kho ản trích theo lương 61 Bảng 9.1: Chi phí xây dựng cơng trình 64 Bảng 9.2: Tổng mức đầu tư 66 Bảng 9.3: Cơ cấu nguồn vốn 67 Bảng 9.4: Kế hoạch huy động vốn dự án 68 Bảng 10.1: Giá trị NPV, IRR công suất thay đổi ( ĐVT: 1000VND) 78 Bảng 10.2: Giá trị NPV, IRR doanh thu thay đổi (ĐVT: 1000VND) 79 Bảng 10.3: Giá trị NPV, IRR chi phí thay đổi (ĐVT: 1000VND) 79 Bảng 10.4: Giá trị NPV, IRR giá thuê phòng thay đổi (ĐVT: 1000VND) 79 Bảng 10.6: Giá trị NPV cơng suất giá th phịng thay đổi (ĐVT: 1000VND) 81 ix DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH ẢNH Đồ thị2.1: Thống kê lượng khách đến Gia Lai từ 2004 đến 2013 23 Đồ thị2.2: Dự báo lượng khách du lịch đến Gia Lai từ 2014 đến 2025 26 Đồ thị2.3: Dự báo lượng khách lưu trú Gia Lai từ 2014 đến 2025 27 Đồ thị2.4: Lượng cung phòng Gia Lai từ 2014 đến 2025 29 Đồ thị2.5: Khả đáp ứng nhu cầu phòng khách du lịch từ 2014 đến 2025 33 Đồ thị 9.1: Tổng mức đầu tư 74 Đồ thị 9.2: Cơ cấu nguồn vốn .75 Đồ thị 9.3: Tiến độ phân bổ vốn 76 Đồ thị 9.4: Nguồn ngân quỹ trả nợ .77 Đồ thị 9.5: Kế hoạch vay trả nợ 78 Hình 2.1: Bản đồ hành tỉnh Gia Lai 17 Hình 5.1: Vị trí khu đất xây dựng dự án 43 x  Vốn tiền mặt:Dự kiến lấy 1% tổng doanh thu  Thuế giá trị gia tăng(VAT): 10% tổng doanh thu Các tỷ lệ phần trăm chi phí theo doanh thu lấy dự kiến dựa hoạt động khách sạn quy môtại Gia Lai (Xem bảng phụ lục bảng 13: Bảng dự kiến chi phí hàng năm dự án) 10.1.3 Phân tích lỗ lãi 10.1.3.1 Dự trù lỗ - lãi Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét dự án có đủ khả cân đối tài đảm bảo trả nợ vay suốt thời gian hoạt động dự án Lợi nhuận trước thuế = Tổng doanh thu – Tổng chi phí Thuế thu nhập doanh nghiệp = 20% *Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế TNDN Bộ Tài vừa ban hành Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Theo đó, từ ngày 01/01/2014 thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) phổ thông 22% từ ngày 01/01/2016 20% 10.1.3.2 Phân phối ngân quỹ ròng Ngân quỹ ròng = Lợi nhuận ròng + Khấu hao - Trích quỹ dự phịng tài 5% Quỹ dùng để bù đắp phần lại tổn thất, thiệt hại tài sản xảy trình kinh doanh bù đắp tiền bồi thường tổ chức, cá nhân gây ra, tổ chức bảo hiểm sử dụng dự phịng trích lập chi phí - Trích lập quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ 5%, dùng để bổ sung vốn điều lệ, bù đắp khoản lỗ năm trước hết thời hạn trừ vào lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp - Trích quỹ khen thưởng, phúc lợi 2%: Theo quy định mức trích tối đa khơng q tháng lương thực - Trích quỹ đầu tư phát triển: Dùng vào mục đích đầu tư mở rộng phát triển kinh doanh, trả nợ vay dài hạn - Trả lợi tức cổ phiếu: 10% lợi nhuận sau thuế Các tỷ lệ phần trăm trích quỹ lấy dựa theo sách doanh nghiệp,đồng thời tham khảo thông tư 138/2010/TT-BTC hướng dẫn chế độ phân phối lợi nhuận (Xem phụ lục Bảng 15: Bảng báo cáo lỗ - lãi dự án ) 10.1.4 Xác định tỷ suất chiết khấu dự án  Thời gian tính tốn dự án 73 Thời gian tính tốn phân tích hiệu Tài – Kinh tế dự án 27 năm, năm đầu thực dự án, 25 năm sau đưa dự án vào khai thác ÁP dụng theo khung thời gian khấu hao cơng trình kiến trúc kiên cố thông tư 45/2013/TTBTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Đơn vị tiền tệ: Các tiêu phân tích đánh giá xác định sở đồng Việt Nam (VNĐ) Tỷ giá USD/VNĐ theo niêm yết ngân hàng việt nam giao động từ 21,220VNĐ đến 21,250 VNĐ  Hệ số chiết khấu r tính tốn sau: - Tỷ ś t chiế t khấ u của dư ̣ án: Tỷ suấ t chiế t khấ u tài chính của dư ̣ án là chi phí hô ̣i ( hay còn go ̣i là chi phí sử du ̣ng vố n bình quân), phu ̣ thuô ̣c vào cấ u vốn bình quân của dư ̣ án - Ý nghĩa tỷ suấ t chiế t khấ u của dư ̣ án:  Về khả toán: Tỷ suấ t chiết khấ u của dư ̣ án biể u thi ̣ mức laĩ vay có khả toán theo nguồ n vố n, lãi suất vay vốn rd = 12%  Về khả sinh lời: Tỷ suấ t chiế t khấ u của dư ̣ án biể u thi ̣ tỷ lê ̣ sinh lời ( chi phí hội ) mong muố n của nhà đầ u tư, lãi suất sinh lợi nội chủ đầu tư mong muốn Chủ đầu tư công ty có nhiều năm kinh nghiệm việc đầu tư dự án bất động sản nên lựa chọn cho suất chiết khấu phù hợp Hiện cơng ty có hội đầu tư vào lĩnh vực khác với khả sinh lợi 12% Khi đầu tư vào dự án chủ đầu tư muốn suất sinh lợi 12%, cộng với tỷ lệ rủi ro 2% Do đó, chủ đầu tư định lựa chọn suất chiết khấu cho dự án re =14% > r d - Suất chiết khấu bình qn tính tốn theo cơng thức: WACC = E% x re + D% x rd Trong đó: D%là phần trăm vốn vay tổng vốn đầu tư E%: Là phần trăn vốn chủ sở hữu tổng vốn đầu tư Trong đó: Nguồn vốn Vốn tự có Vốn vay Tỉ lệ vốn 55% 45% Lãi suất 14% 12% WACC 13.10% - Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm nhà vay (chủ sở hữu ) suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu, thường đòi hỏi cao lãi vay rủi ro cao hơn, với re =14% 74 10.1.5 Phân tích bảng ngân lưu Đứng quan điểm người lập dự án tính theo phương pháp trực tiếp, ta tính tốn dịng ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu Nó giúp chủ đầu tư đánh giá dịng ngân lưu rịng cịn lại cho sau toán nợ vay thực nghĩa vụ với nhà nước Ở quan điểm này, tính tốn dòng ngân lưu phải cộng vốn vay vào dòng ngân lưu vào trừ khoản lãi vay nợ gốc dịng ngân lưu Bảng ngân lưu tính tốn theo phương pháp trực tiếp - Ngân quỹ rịng = Dòng tiền vào – Dòng tiền - Dòng ngân quỹ rịng dùng để tính tốn tiêu hiệu tài - Năm 2013 chọn năm gốc để tính tốn (Xem phụ lục Bảng 16: Bảng ngân lưu dự án) 10.1.5.1 Hiện giá hiệu số thu chi NPV( Net Present Value) Để xác định giá trị NPV, ta dùng hệ số chiết khấu để tính tổng giá khoản thu hồi ròng năm tương lai dự án Chỉ tiêu NPV cho ta biết khả sinh lợi dự án toàn thời gian khai thác, tiêu quan trọng dự án Dự án đáng giá NPV > Công thức tổng quát sau: n n Bt Ct H T     t t n 1  r  1  r n t 0 1  r  t 0 1  r  NPV  V   Trong đó: + Bt : Khoản thu năm t, bao gồm:  Doanh thu bán hàng năm t có thuế giá trị gia tăng  Giá trị thu hồi lý tài sản hết tuổi thọ quy định thời điểm trung gian thời điểm cuối đời dự án  Vốn lưu động bỏ ban đầu thu thời điểm cuối đời dự án  Thu hồi đất vào cuối đời dự án + Ct : Khoản chi năm t, bao gồm:  Chi phí hoạt động hàng năm  Nợ vay (trả nợ gốc lãi vay)  Chi phí đầu tư  Chi phí tái đầu tư  Nộp thuế (thuế môn bài, thuế thu nhập, VAT) + V: Vốn đầu tư bỏ thời điểm t = + H: Giá trị thu hồi lý tài sản cuối đời dự án + T: Giá trị thu hồi vốn lưu động cuối đời dự án + n: Tuổi thọ phương án đầu tư thời kỳ tính tốn 75 + r: Hệ số chiết khấu - Qua bảng tính tốn ta biết khã sinh lợi toàn dự án là: NPV = 22,144,600,000đồng > 0: Dự án đáng giá đầu tư - Nhưng nhược điểm NPV khó khăn việc lựa chọn tỉ lệ chiết khấu thích hợp NPV khơng tính sinh lợi xác dự án Do ta sử dụng tỷ suất hoàn vốn nội IRR 10.1.5.2 Tỷ suất thu hồi nội dự án IRR Tỷ suất thu hồi nội IRR lãi suất chiết khấu r mà ứng với tổng giá trị thu hồi ròng tổng giá vốn đầu tư hay lũy kế giá thu hồi ròng lũy kế giá vốn đầu tư NPV = - Suất thu hồi nội IRR tính theo cơng thức sau: IRR  IRRa ( IRRb IRRa) * NPV ( NPVa  NPVb ) Trong đó: + IRRa suất thu hồi nội mà NPVa>0 + IRRb suất thu hồi nội mà NPVb 14% (chi phí hội vốn chủ sở hữu) > 13.1% (chi phí sử dụng vốn bình qn) - Nhận xét: Tỷ suất hoàn vốn nội dự án lớn chi phí hội vốn chủ sở hữu chi phí sử dụng vốn bình qn Do dự án đáng giá 10.1.5.3 Tỷ số thu – chi dự án B PVB  C PVC Trong đó: + PVB tổng giá lợi ích + PVC tổng giá lợi ích - Nhận xét: Dự án có tỉ số lợi ích 1.09>1:Chấp nhận 10.1.5.4 Thời gian hoàn vốn dự án  Thời gian hồn vốn khơng chiết khấu: Là thời gian cần thiết để thu lại số vốn bỏ khoản tích lũy hàng năm Dự án tính tốn có thời gian hồn vốn kéo dài năm tháng (kể từ vào hoạt động dự án)  Thời gian hoàn vốn chiết khấu: Là thời gian cần thiết để thu lại giá số vốn bỏ giá khoản tích lũy hàng năm Dự án tính tốn có thời gian hồn vốn kéo dài 11 năm tháng (kể từ bắt đầu xây dựng) 76 - Nhận xét: Thời gian hồn vốn có chiết khấu 11 năm tháng so với thời gian hoạt động dự án 25 năm chấp nhận 10.1.5.5 Phân tích điểm hịa vốn Để phân tích rủi ro tài ngắn hạn người ta sử dụng điểm hịa vốn Xác định điểm hòa vốn với khoản mục doanh thu hòa vốn mức hoạt động hòa vốn ta có cơng thức: Doanh thu hịa vốn = Định phí/(1 – Biến phí/Tổng doanh thu) Doanh thu hịa vốn doanh thu cần thiết mà dự án phải đạt để hiệu tài khơng lời khơng lỗ Cơng suất hoạt động hịa vốn hàng năm = (Doanh thu hịa vốn năm tính tốn/Tổng doanh thu năm tính tốn) x100% Mức hoạt động hịa vốn cho ta biết mức hoạt động cần thiết mà dự án phải đạt để hiệu tài khơng lời khơng lỗ Dự án có cơng suất hịa vốn trung bình là:36.33% với doanh thu hịa vốn trung bình là:14,592,354,000 đồng (Xem phụ lục Bảng 18: Bảng phân tích điểm hịa vốn) 10.1.5.6 Các tỷ số sinh lợi dự án a.Tỷ số lợi nhuận doanh thu Tỷ số lợi nhuận doanh thu kỳ định tính cách lấy lợi nhuận sau thuế kỳ chia cho doanh thu kỳ Trong năm hoạt động dự án (năm 2015) ta có: Tỷ số lợi nhuận doanh thu = (Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu)*100% = 10.38% Tỷ số mang giá trị dương nghĩa dự án kinh doanh có lãi b.Tỷ số lợi nhuận vốn đầu tư (ROA) Lợi nhuận so với tổng vốn đầu tư (mức doanh lợi đồng vốn đầu tư) dự án: ROA = (Lợi nhuận sau thuế /tổng vốn đầu tư) x 100% Các năm hoạt động khác cho ta giá trị ROA khác Vậy ta tính trung bình giá trị ROA Khi dự án ta có ROA trung bình = 18.66% Ta thấy bỏ đồng vốn đầu tư sinh lợi 0.18 đồng lợi nhuận Đồng thời, tỷ suất = 18.66% > lãi suất vay (12%) c Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (mức doanh lợi đồng vốn chủ sở hữu) ROE = (Lợi nhuận sau thuế /vốn tự có)x100% = 33.92% Ta thấy bỏ đồng vốn chủ sở hữu sinh lợi 0,34 đồng lợi nhuận Như vậy, tỷ số sinh lợi tương đối cao 77 10.2 Phân tích rủi ro dự án Trong trình hoạt động kinh doanh, dự án chịu tác động nhiều yếu tố lúc ta phải xem xét độ nhạy tác động nhiều yếu tố Đặc biệt tình hình kinh tế phức tạp việc thực vận hành cho dự án mang tính biến động Khách sạn Hồng Vũ đời chịu tác động thuận trái chiều yếu tố Rủi ro là nằ m ngoài ý muố n chủ quan của người, viê ̣c tìm công cu ̣ đo lường trước rủi ro để đón nhâṇ với ít bấ t ngờ nhấ t là cơng viê ̣c vô cùng quan tro ̣ng đố i với người lập dự án đầu tư Viê ̣c phân tích rủi ro không phải là viê ̣c tìm cách ngăn chặn rủi ro mà là viê ̣c nhìn thấ y trước kết quả và khả xuấ t hiê ̣n rủi ro dự án Các công cu ̣ giúp xác đinh ̣ kế t quả và khả xảy rủi ro:  Phân tích đô ̣ nhaỵ  Phân tích tình huố ng  Phân tích mô phỏng Ta cho ̣n phương pháp phân tích đô ̣ nhaỵ để tiế n hành phân tích rủi ro Phân tích độ nhạy quan trọng việc định tốn tồn mơi trường thay đổi Phân tích độ nhạy cung cấp thơng tin cần thiết ứng với thay đổi Điều giúp nhà điều hành định đắn hơn, đồng thời giúp hiểu giả định tự thực hay phá vỡ đầu tư Trong tình hình kinh tế phức tạp chi phí xây lắp, thiết bị, cơng suất hoạt động yếu tố cần tính đến Bên cạnh đó, theo xu hướng chung thị trường sức cạnh tranh ngày cao điều làm giá thuê phịng có biến động đáng kể Do cần phải dự đốn trước rủi ro dự án dựa vào phân tích độ nhạy yếu tố đầu vào: vốn đầu tư, giá thuê phòng, cơng suất th phịng lãi suất vay vốn Sử dụng chức Table chiều chiều để khảo sát độ nhạy dự án tác động số nhân tố Trong dự án này, ta xét đến nhân tố tác động là: lãi suất vay, giá phịng cơng suất Ta xem xét thay đổi NPV, IRR thay đổi nhân tố 10.2.1 Phân tích độ nhạy chiều - Khi công suất thay đổi Bảng 10.1: Giá trị NPV, IRR công suất thay đổi ( ĐVT: 1000VND) CÔNG SUẤT -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% NPV -44,516,756 -21,970,186 188,980 22,144,600 43,966,564 65,722,596 87,372,348 IRR 4.26% 9.22% 14.04% 18.89% 23.83% 28.85% 33.89% Nhận xét: + Điểm bất lợi nhất: Khi công suất giảm đến 20% giá trị rịng thu 78 âm (NPV = -21,970,186).Đồng thời IRR = 9.22% IRR > r Ngoài nhờ kế hoạch vay nợ, đánh giá khả trả nợ dự án, dự án hoàn toàn an tồn mặt tài đủ khả trả nợ Phân tích độ nhạy thể tính vững mạnh, tính khả thi mặt tài dự án trường hơ ̣p rủi ro 81 CHƯƠNG 11: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 11.1 Lý phân tích hi ệu kinh tế xã hội dự án Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án đầu tư việc đánh giá đóng góp dự án vào gia tăng thu nhập quốc dân, tăng trưởng kinh tế hay khái quát vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Hiệu kinh tế xã hội dự án chênh lệch lợi ích mà kinh tế - xã hội thu so với chi phí bỏ để thực dự án Như việc phân tích lợi ích kinh tế xã hội việc so sánh mà xã hội thu so với giá bỏ Dưới góc độ nhà đầu tư thực dự án người ta thường quan tâm đến lợi nhuận dự án người ta sử dụng chi tiêu hiệu tài để đánh giá dự án Tuy nhiên dự án cơng cộng khơng thể sử dụng tiêu hiệu tài để đánh giá được, người ta phải sử dụng chi tiêu đánh giá hiệu kinh tế xã hội để đánh giá Phương pháp đánh giá lợi ích kinh tế xã hội: Tuy thuộc vào góc độ nhà quản lý mà người ta đưa phương pháp đánh giá định Như góc độ nhà quản lý người ta thường xem xét đến yếu tố như: Tăng việc làm, tăng thu ngân sách, tăng mức sống người dân, mức độ tái tạo môi trường, tăng suất lao động… 11.2 Phân tích hiệu xã hội dự án 11.2.1 Giá trị gia tăng quốc dân dự án tạo Đây tiêu hiệu kinh tế xã hội bản, cho biết tuổi thọ kinh tế dự án đóng góp cho kinh tế quốc dân giá trị tuyệt đối Giá trị gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn Giá trị gia tăng khoản chênh lệch giá trị đầu vào giá trị đầu  Giá trị đầu gồm: Giá trị sản phẩm dự án tạo ra, giá trị lại,  Giá trị đầu vào gồm: - Vốn đầu tư dự án - Giá trị đầu vào vật chất dự án  Giá trị gia tăng quốc dân hàng năm tính sau: NNVA = DT - CT 82 Trong đó: NNVA: Giá trị gia tăng nước mà dự án mang lại năm t Dt : Doanh thu dự án năm t Ct : Chi phí đầu vào năm t, bao gồm vốn đầu tư chi phí đầu vào vật chất Giá trị gia tăng tạo đời dự án: NNVA = 556,144,936,000đồng Nhận xét: Giá trị sản phẩm gia tăng đạt mức cao cho thấy đóng góp dự án vào tổng sản phẩm quốc dân mức cao Giá trị gia tăng bình qn tính cho đồng vốn dự án:6.66 đồng Nghĩa đầu tư đồng vốn sinh 6.66đồng giá trị gia tăng túy ( Xem phụ lục Bảng 22: Các tiêu kinh tế xã hội) 11.2.2 Giá trị thặng dư Chỉ tiêu giá trị thặng dư SS biểu thị phần giá trị thực tế mà dự án đóng góp cho xã hội hay kinh tế quốc dân SSt = NNVAt –Wt Trong đó: W lương công nhân viên năm t Giá trị thặng dư cho đời dự án:SS =451,579,619,000đồng Giá trị thặng dư tính cho đồng vốn dự án:5.31 đồng Nghĩa đầu tư đồng vốn sinh 5.31đồng giá trị thặng dư 11.2.3 Đóng góp dự án vào ngân sách nhà nước Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại tiền thuê đất kinh doanh Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN): Thuế TNDN = Thu nhập trước thuế x Thuế suất = (Doanh thu – chi phí) x 20% Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% Tiền mua đất: Theo bảng giá đấ t 2013 ban hành kèm quyế t đinh ̣ số 51/2012/QĐ UBND định số 07/2013/QĐ-UBND việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Gia Lai năm 2013, khu đất thuộc đường loại 3C dùng cho hoạt động kinh doanh phi nơng nghiệp nên tính 80% giá đất theo loại đường tương ứng với đơn giá là 2.700.000/m2 , với hệ số điều chỉnh giá đất Do vâỵ tiền mua đất là: 2.700.000 x x 80% x 5,765.5 = 12,453,480,000 VNĐ Thuế giá trị gia tăng: Thuế giá trị gia tăng thuế tính giá trị tăng thêm hàng hố, dịch vụ phát sinh trình từ sản xuất, lưu thơng đến tiêu dùng Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh tiêu dùng Việt Nam đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng - Mức thuế suất 10% 83 Thuế môn Thuế môn bài sắc thuế gián thu hay gọi thuế mở cửa thường đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) doanh nghiệp hộ kinh doanh Thuế môn thu theo năm Mức thu phân theo bậc, dựa vào số vốn đăng ký doanh thu năm kinh doanh kế trước giá trị gia tăng năm kinh doanh kế trước tùy nước địa phương Theo quy định Thông tư số 42/2003/TT-BTC Bộ tài chính: Các tổ chức kinh tế nộp thuế Môn vào vốn đăng ký ghi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh giấy phép đầu tư Với mức tổ ng đầu tư 10 tỷ, thuế môn bài hằ ng năm 3,000,000 đồ ng Việc nộp thuế năm 2016 (Xem phụ lục Bảng 21: Bảng đóng góp ngân sách nhà nước) 11.2.4 Tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập nâng cao đời sống nhân dân Khi dự án vào hoạt động tạo việc làm cho 69 lao động, với: + Thu nhập bình quân năm theo đầu người (tính cho năm 2015): TNbq năm = 4,255,680,000 /69 = 61,677,000 đồng/năm/1 người + Thu nhập bình quân tháng theo đầu người:5,140,000 đồng Tạo việc làm cho khối lượng lớn người lao động vòng gần năm thực dự án Dự án đời kéo theo phát triễn ngành, nghề liên quan gián tiếp đóng góp vào mục tiêu 11.2.5 Lợi ích ảnh hưởng khác Lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại là: - Góp phần thúc đẩy q trình phát triển kinh tế- xã hội thành phố Pleiku nói riêng tỉnh Gia Lai nói chung - Gia tăng tỉ trọng phát triển dịch vụ khách sạn khu vực nước - Tạo công ăn việc làm cho 40 lao động, nâng cao thu nhập cải thiện đời sống người lao động - Nâng cao dân trí đào tạo tay nghề - Đóng góp vào Ngân sách Nhà nước khoản đáng kể - Phù hợp với đường lối phát triển chung đất nước, tạo sở hạ tầng để phát triển ngành du lịch, dịch vụ, cải thiện chất lượng tiêu dùng cho xã hội, hiệu văn hoá, y tế, giáo dục Cải thiện môi sinh, chống ô nhiễm mơi trường góp phần phát triển kinh tế địa phương nơi đặt dự án Như vậy, hàng năm dự án đóng góp phần đáng kể cho ngân sách nhà nước có giá trị sản phẩm gia tăng cao Xét mặt hiệu kinh tế xã hội dự án khả thi 84 CHƯƠNG 12: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIÊM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN 12.1 Uỷ ban nhân dân Tỉnh Gia Lai: Chủ trì giải vướng mắc trình thực dự án Chỉ đạo sở, ban, ngành liên quan thành phố tạo điều kiện, hướng dẫn giúp đỡ thủ tục trình triển khai thực 12.2 Sở giao thông vận tải: Hướng dẫn Ban quản lý xây dựng cơng trình trọng điểm thành phố PleiKuTỉnh Gia Lai liên hệ Bộ giao thông vận tải giải vấn đề quy hoạch tuyến đường xung quanh khu vực dự án theo quy định 12.3 Sở xây dựng: Có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng, thẩm định thiết kế sở, hướng dẫn chủ đầu tư, đơn vị liên quan thực công tác thi công theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đảm bảo an tồn cho cơng trình khu vực xung quanh Kiểm tra, theo dõi trình thi cơng cơng trình, kịp thời xử lý vấn đề phát sinh, giải vướng mắc thi công xử lý đơn vị không tuân thủ quy trình, quy phạm thi cơng, an tồn lao động vệ sinh môi trường 12.4 Sở kế hoạch đầu tư: Hướng dẫn tham mưu cấp giấy chứng nhận đầu tư, đánh giá hiệu đầu tư, kiểm tra, tra giám sát hoạt động đầu tư, giải vướng mắc nhà đầu tư 12.5 Sở tài nguyên môi trường: Hướng dẫn, giúp đỡ nhà đầu tư công tác thực thủ tục thuê đất, kiểm tra đánh giá tác động đến môi trường dự án Lập thủ tục trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành định thu hồi đất tổ chức nằm phạm vi giải tỏa dự án 12.6 Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai: Chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư đơn vị có liên quan tổ chức việc bàn giao mốc giới, niêm yết công bố công khai đồ án quy hoạch duyệt theo quy định, quản lý quy hoạch duyệt theo chức nhiệm vụ giao Ban hành định thu hồi đất hộ gia đình cá nhân nằm phạm vi giải tỏa dự án, phối hợp với ban giải tỏa đền bù đơn vị liên quan triển khai công tác giải tỏa đền bù 85 PHẦN THỨ BA KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I KẾT LUẬN Dự án xây dựng Khách sạn Hải Đăng triển khai hoàn thành đưa vào hoạt động có ý nghĩa việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị thành phố Pleiku Dự án có tính khả thi cao, khơng đạt hiệu kinh tế tài cho Chủ đầu tư mà mang lại hiệu kinh tế xã hội, thơng qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách Nhà nước, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi mơi trường sống khu vực, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm du lịch góp phần chuyển dịch cấu địa phương Bên cạnh đó, dự án cịn thể chủ trương đắn, phù hợp với định hướng phát triển tỉnh Gia Lai Góp phần giải vấn đề thiếu sở lưu trú cho khách Gia Lai Qua phân tích cho thấy việc xây dựng khách sạn Hải Đăng Gia Lai cần thiết đắn, mang lại nhiều hiệu thiết thực II KIẾN NGHỊ Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sớm thực hiện, kính đề nghị UBND thành phố Pleiku, quan, ban ngành cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: - Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để cơng trình tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành - Trong trình thực dự án, đề nghị Nhà nước cho phép dự án hưởng sách ưu đãi đầu tư hành thuế dịch vụ xã hội khác - Do quy mô vốn đầu tư dự án tương đối lớn nên kinh mong đơn vị tín dụng chấp thuận cho vay vốn đầu tư dự án 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trì nh sách tham khảo Th.S Phạm Anh Đức,Giáo trình Kinh tế đầu tư Th.S Nguyễn Thị Thu Thủy, Giáo trình Kinh tế đầu tư quản trị dự án Th.S Nguyễn Thị Thu Thủy, Giáo trình Tài chính doanh nghiệp Th.S Trần Thị Bạch Điệp, Giáo trình Định giá sản phẩm TS Nguyễn Tấn Bình, Lập Thẩm định dự án đầu tư TS Nguyễn Tấn Bình, Xây dựng kế hoạch ngân lưu lập báo cáo ngân lưu cho dự án Đi ̣a web tham khảo http://thuvienphapluat.vn http://www.chudu24.com http://www.vietnamtourism.gov.vn http://www.gso.gov.vn http://www Pleiku.gialai.gov.vn http://www Vietbao.vn http://www Vhttdl.gialai.gov.vn 87 ... khu đất xây dựng dự án 43 x PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ LÝ LUẬT VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH KHÁCH SẠN HẢI ĐĂNG – PLEIKU, GIA LAI I Nội dung dự án đầu tư xây dựng theo... Chương II, đầu tư xây dựng cơng trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ cần thiết phải đầu tư hiệu đầu tư xây dựng cơng trình, bao gồm nội dung sau: Sự cần thiết mục tiêu đầu tư; đánh giá... loại, trọng hình thức đầu tư xét mức độ tính chất xây dựng: - Đầu tư xây dựng hình thức đầu tư mà chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư vào xây dựng hoàn toàn sở sản xuất hay dịch vụ kể phần xây lắp trang thiết