Lập dự án đầu tư xây dựng chung cư atk

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ ATK NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Lê Quốc Dư MSSV: 7101140007 KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - Dán ảnh, đặt bìa lót ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ ATK NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Lê Quốc Dư MSSV: 7101140007 GVHD 1: ThS Nguyễn Ngọc Hùng GVHD 2: KS Bùi Thị Thu Vĩ KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 LỜI CẢM ƠN Kính thưa q Thầy giáo ! Trải qua thời gian gần năm học tập ghế giảng đường trường đại học em thầy cô truyền thụ học, kiến thức chuyên môn, mà kinh nghiệm quý báu đạo lý làm người, giúp em ngày hoàn thiện thân Những điều khơng có khơng có quan tâm, ủng hộ gia đình, sẻ chia bè bạn đặc biệt kiến thức quý báu thầy cô Khoa Công nghệ - Kỹ thuật Đó móng để em tự tin bước tiếp đường nghiệp tương lai Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến: KS Bùi Thị Thu Vỹ : Giáo viên hướng dẫn kinh tế ThS Nguyễn Ngọc Hùng : Giáo viên hướng dẫn kiến trúc Dẫu ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp cho em hội để hiểu rõ có nhìn hồn thiện ngành học theo đuổi, thân em nhiều hạn chế lần đầu vận dụng tất kiến thức học vào đồ án, nên khó tránh khỏi sai sót Kính mong q thầy góp ý dẫn để em bổ sung kiến thức mình, làm hành trang tiếp bước đường nghiệp sau Một lần nữa, em xin kính gửi đến Thầy giáo lịng biết ơn tơn kính sâu sắc Tình cảm đọng suốt chặng đường nghiệp sau Em xin kính chúc thầy gia đình sức khỏe, hạnh phúc thành cơng Kon Tum, 31 tháng 12 năm 2013 Sinh viên LÊ QUỐC DƯ DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU STT Số hiệu bảng biểu Tiêu đề bảng biểu Số liệu dân số trung bình tỉnh Thái Nguyên từ năm 2009-2013 Thu nhập bình quân đầu người tỉnh Thái Nguyên Số liệu dân số trung bình tỉnh Thái Nguyên từ năm 2009-2013 Dự báo từ năm 2014 – 2023 Dự báo nhu cầu chung cư giai đoạn năm 2014 2023 Bảng 1.1 Bảng 1.2 Bảng 1.3 Bảng 1.4 Bảng 1.5 Bảng 2.1 Quy mô dự án (Dự kiến) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Bảng Khối lượng tài sản đền bù Quy mô tầng hầm Quy mô tầng Quy mô tầng – Quy mô tầng – 11 Nhu cầu dùng điện Nhu cầu dùng nước Nhu cầu lao động Chi phí lương Suất vốn đầu tư (theo QĐ 634/QĐ-BXD) Suất vốn đầu tư điều chỉnh Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình Chi phí khác Tổng mức đầu tư Chi phí theo tỷ lệ phần trăm Nhu cầu vốn qua năm thời gian xây dựng Giá bán hộ chung cư Xác định suất chiết khấu tính tốn Tổng hợp tiêu dự án NPV IRR doanh thu thay đổi NPV IRR giá bán thay đổi 4.1 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 7.1 7.2 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 Trang 19 20 21 22 23 29 37 42 42 43 43 49 51 61 61 65 66 67 68 69 70 72 74 79 81 82 83 DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ Số hiệu đồ thị Biểu đồ 1.1 Biểu đồ 1.2 Biểu đồ 1.3 Biểu đồ 2.1 Biểu đồ 8.1 Biểu đồ 8.2 Biểu đồ 9.1 Biểu đồ 9.2 Biểu đồ 9.3 Biểu đồ 9.4 STT 10 Tiêu đề đồ thị Thu nhập bình quân đầu người tỉnh Thái Nguyên Thống kê dân số tỉnh Thái Nguyên Biể u đồ thể hiê ̣n nhu cầu hộ tăng tích lũy từ năm 2013 - 2023 Biểu đồ thể cấu sản phẩm dự án Biểu đồ thành phần chi phí TMĐT Biểu đồ thể cấu nguồn vốn Thể NPV doanh thu thay đổi Thể IRR doanh thu thay đổi Thể NPV giá bán thay đổi Thể IRR giá bán thay đổi Trang 19 20 23 30 69 70 82 82 83 83 DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH STT Số hiệu hình ảnh Hình 1.1 Hình 1.2 Hình 2.1 Hình 2.2 Hình 3.1 Hình 5.1 Hình 7.1 Tiêu đề hình ảnh Phối cảnh chung cư TBCO Nội thất chung cư TBCO Logo Công ty cổ phần đầu tư xây dựng HUD4 Sơ đồ tổ chức máy Cơng ty HUD4 Vị trí khu đất xây dựng Tổng mặt khu đất xây dựng Sợ đồ máy quản lí thời gian vận hành dự án Trang 16 16 25 27 29 41 57 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 Ký hiệu NĐ CP Tp TT BXD QĐ TCXDVN QCXD TTg QH BTC CSXD TCDL UBND CT Ý nghĩa Nghị định Chính phủ Thành phố Thông tư Bộ xây dựng Quyết định Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam Quy chuẩn xây dựng Thủ tướng Quốc hội Bộ tài Cơ sở xây dựng Tiêu chuẩn du lịch Ủy ban nhân dân Chỉ thị MỤC LỤC PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 12 1.1 MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ 12 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư 12 1.1.2 Vai trò đầu tư 12 1.1.3 Phân loại đầu tư 12 1.1.4 Mục tiêu đầu tư .12 1.2 MỘT SỐ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 13 1.2.1 Mục đích phân tích 13 1.2.2 Ý nghĩa phân tích 13 1.2.3 Yêu cầu phân tích dự án đầu tư 13 1.2.4 Nội dung phân tích dự án đầu tư .13 1.2.5 Xác định khoảng trống thị trường thị phần dự án năm tính tốn 14 1.2.6 Đánh giá khả cạnh tranh giải pháp thâm nhập thị trường sản phẩm dịch vụ dự án 14 PHẦN THỨ HAI: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH CHUNG CƯ 15 Chương mở đầu : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM 15 Giới thiệu tổng quan chung cư 15 1.1 Tại Việt Nam: 15 1.2 Tại tỉnh Thái Nguyên: .16 Xu hướng phát triển chung cư 16 Chương 1: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 17 1.1 Căn pháp lí hình thành dự án 17 1.1.1 Văn định hướng 17 1.1.2 Văn pháp quy 17 1.1.3 Văn chủ trương tỉnh Thái Nguyên 18 1.2 Tổng quan tỉnh Thái Nguyên 18 1.2.1 Điều kiện tự nhiên () .19 1.2.2 Kinh tế xã hội () .20 1.2.3 Cơ sở hạ tầng () 21 1.3 Phân tích thị trường dự án .22 1.3.1 Tình hình thị trường nhà Thái Nguyên 22 1.3.2 Khả đáp ứng nhu cầu nhà chung cư cho khách hàng 31 1.3.3 Tiểu kết luận 32 Chương 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 33 2.1 Giới thiệu dự án chung cư .33 2.1.1 Sơ lược Chủ đầu tư 33 2.2 Hình thức đầu tư 35 2.3 Quy mô dự án .35 2.4 Cơ cấu sản phẩm dự án 37 Chương 3: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CHUNG CƯ 38 3.1 Giới thiệu địa điểm xây dựng 38 3.1.1 Vị trí địa lí khu đất 38 3.1.2 Phân tích địa điểm xây dựng 38 3.2 Đánh giá địa điểm xây dựng 39 3.3 Lợi ích ảnh hưởng dự án đến xã hội 41 3.3.1 Về an ninh quốc phòng .41 3.3.2 Về cảnh quan đô thị .41 3.3.3 Về du lịch .41 Chương 4: TÁI ĐỊNH CƯ VÀGIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 42 4.1 Phương án kế hoạch tái định cư 42 4.2 Xác định khối lượng giải phóng mặt 42 4.3 Xác định khối lượng đền bù 42 4.2.1 Khối lượng đất phải đền bù 42 4.2.2 Khối lượng tài sản đền bù: .43 4.4 Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt .44 4.5 Kế hoạch giải phóng mặt .44 4.6 Phương án giải phóng mặt .44 4.7 Phương án đền bù 45 Chương 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 46 5.1 Xác định cấp hạng cơng trình 46 5.2 Phương án kiến trúc 46 5.2.1 Thực trạng môi trường xu hướng giải pháp kiến trúc tương lai cho chung cư 46 5.2.2 Ý tưởng kiến trúc cho dự án 47 5.2.3 Lợi ích, khó khăn ý tưởng kiến trúc 47 5.2.4 Dự kiến nội dung quy mô thiết kế 48 5.2.5 Phương án thiết kế sơ 49 5.3 Giải pháp vật liệu 51 5.3.1 Xu hướng sử dụng phát triển vật liệu xậy dựng 51 5.3.2 Tác động vật liệu đến môi trường 51 5.3.3 Vật liệu sử dụng xây dựng .52 5.4 Phương án kết cấu 53 5.4.1 Tiêu chuẩn thiết kế 53 5.4.2 Giải pháp kết cấu 53 5.5 Giải pháp hệ thống kĩ thuật 54 5.5.1 Hệ thống cung cấp điện 54 5.5.2 Hệ thống cấp nước .56 5.5.3 Hệ thống thoát nước 57 5.5.4 Hệ thống báo động, PCCC .58 5.5.5 Hệ thống thoát hiểm 58 5.5.6 Hệ thống thơng gió, ánh sáng, điều hịa khơng khí 58 5.5.7 Hệ thống chống ồn 59 5.5.8 Hệ thống xử lý rác thải sinh hoạt 59 Chương 6: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 60 6.1 Tác động đến môi trường xã hội, cảnh quan khu vực xung quanh 60 6.1.1 Q trình thi cơng 60 6.1.2 Quá trình vận hành 62 6.1.3 Giải pháp xử lý 62 6.2 Các giải pháp an toàn lao động 64 6.2.1 An toàn điện: 64 6.2.2 An toàn cháy, nổ .65 6.2.3 An toàn mặt bằng: 65 6.2.4 An toàn vật tư 65 6.2.5 An toàn người 65 Chương 7: NHU CẦU LAO ĐỘNG VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 66 7.1 Bộ máy tổ chức vận hành 66 7.2 Nhu cầu lao động bố trí lao động .67 7.3 Chính sách trả lương khoản theo lương 67 7.3.1 Chế độ lương 67 7.3.2 Chế độ bảo hiểm 67 7.3.3 Các sách khuyến khích lao động 67 7.4 Tiến độ thực dự án .68 7.4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 68 7.4.2 Giai đoạn thực đầu tư .68 7.4.3 Giai đoạn kết thúc đầu tư .69 10 Với đơn giá trên, doanh thu dự kiến từ bán hộ 142,650,820 (1000VND) - Hình thức tốn chia làm đợt: + Đợt 1: Thanh toán 50% giá hộ Sau toán, hợp đồng mua bán hộ ký kết + Đợt 2: Sau năm ký hợp đồng, Khách hành có trách nhiệm chi trả 30% giá hộ + Đợt 3: vòng 12 tháng kể từ đợi chi trả thứ 2, khách hàng có trách nhiệm trả 20% số tiền cịn lại Đây hình thức nhằm thu hút khách hàng, tạo uy tín lợi ích cho khách hàng nhằm tăng khả năm cạnh tranh dự án (Xem phụ lục bảng 7.1: Doanh thu từ bán hộ) (Xem phụ lục bảng 7.2: Hình thức tốn dự án) 9.2.1.2 Doanh thu từ cho thuê dịch vụ thương mại hầm để xe - Sau tham khảo thực tế công suất khai thác và giá cả số chung cư loại có khu diện tích cho th kinh doanh thương mại địa bàn tính tốn trung bình cho năm dự kiến với giá cả: 500.000 đ/m2/tháng khu siêu thị 150,000 đ/m2 khu tầng hầm để xe (Xem phụ lục bảng 7.3: Doanh thu từ cho thuế dịch vụ thương mại tầng hầm để xe) 9.2.1.3 Doanh thu từ dịch vụ Doanh thu dịch vụ lấy 10% doanh thu từ bán hộ, cho thuê thương mại bãi để xe (Xem phụ lục bảng 7.4: Tổng doanh thu năm dự án) 9.2.2 Chi phí kinh doanh dự án hàng năm 9.2.2.1 Chi phí biến đổi - Là khoản chi phí thay đổi theo mức độ hoạt động kinh doanh Tham khảo dư ̣ án tương tự địa bàn và đặc biê ̣t kinh nghiê ̣m không thể phong phú lĩnh vực xây dư ̣ng của công ty nhiề u năm nay, xác đinh ̣ chi phí hằ ng năm của dư ̣ án tham khảo khu chung cư nhà + Chi phí thơng tin liên lạc + Chi phí xử lý nước thải vệ sinh môi trường + Chi phí điện nước năm: hộ bán cấp quyền sở hữu, phí khách hàng chi trả thời gian dự án hoạt động 9.2.2.2 Chi phí cố định Là khoản mục chi phí khơng thay đổi tỷ lệ với mức độ hoạt động kinh doanh dự án + Chi phí tiền lương nhân viên + Các khoản trích nộp theo năm + Chi phí bảo trì, sửa chửa năm a Lương cán nhân viên Được xác định sở số lao động bình quân năm mức thu nhập bình 81 quân người/tháng theo quận 12 Theo qui đinh ̣ hiê ̣n hành (Luâṭ Bảo hiể m xã hô ̣i Số 71/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 và Thông tư số 04/2010/TT-BLĐTBXH Quy định mức điều chỉnh tiền lương, tiền công thu nhập tháng đóng bảo hiểm xã hội, luâṭ Bảo hiể m y tế số 25/2008/QH12, Kinh Phí Công Đoàn theo TT số 119/2004/TTLT/2004/BTC-TLĐLĐVN về hướng dẫn trích nô ̣p phí công đoàn, Bảo hiể m thấ t nghiê ̣p) Chi phí trích lương đóng gó p các loaị bảo hiể m tính cho năm 2015 trở lên là 24% (Xem phụ lục bảng 5: Chi phí tiền lương nhân viên) b Chi phí sửa chữa bảo dưỡng hàng năm Chi phí sửa chửa TSCĐ tính theo tỷ lệ phần trăm so với giá trị TSCĐ Với kinh nghiệp lĩnh vực xây dựng nhiều năm nay, công ty dự kiến năm tiến hành kiểm kê bảo dưỡng trang thiết bị lần ước tính khoảng 0.5-1% so với giá trị TSCĐ (Xem phụ lục bảng 6: Chi phí hoạt động năm) c Lãi vay Để đáp ứng vốn xây dựng bản, Chủ đầu tư dự án dự kiến vay vốn từ tổ chức tín dụng thương mại với lãi suất 8%/ năm Thời gian trả vốn vay vòng năm, trả vốn gốc hàng năm theo nguồn ngân quỹ trả nợ, chi phí trả lãi vay giảm dần vòng năm (Xem phụ lục bảng 3.1: Kế hoạch huy động vốn) d Khấu hao Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài Chính “Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định”, áp dụng phương pháp khấu hao theo năm (Xem phụ lục bảng 4: Khấu hao phân bổ chi phí) 9.3 Báo cáo nhu nhập 9.3.1 Phân tích lãi – lỗi - Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét khả cân đối tài đảm bảo trả nợ vay suốt thời gian hoạt động dự án + Lợi nhuận ròng = Doanh thu – Chi phí + Lợi nhuận trước thuế = Lợi nhuận ròng – Lãi vay + Thuế thu nhập doanh nghiệp: 10% lợi nhuận trước thuế Vì thu nhập doanh nghiệp từ thực dự án đầu tư – kinh doanh nhà xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối tượng quy định điều 53 Luật nhà áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% (theo Luật số 32/2013/QH13 Sửa đổi, bổ sung số điều thuế thu nhập doanh nghiệp) + Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế TNDN (Xem phụ lục bảng 8: Báo cáo lỗ - lãi) 9.3.2 Phân tích lợi nhuận sau thuế - Sau hoàn thành nghiã vu ̣ nộp thuế và các nghiã vu ̣ tài chính khác theo quy đinh ̣ của pháp luât,̣ công ty trích các loại quỹ chun dùng bao gồm: 82 - Trích quỹ dự phịng tài trợ cấp thất nghiệp 10% Quỹ dùng để bù đắp phần lại tổn thất, thiệt hại tài sản xảy trình kinh doanh bù đắp tiền bồi thường tổ chức, cá nhân gây ra, tổ chức bảo hiểm sử dụng dự phịng trích lập chi phí - Trích Quỹ bổ sung vốn điều lệ, khen thưởng phúc lợi, quỹ khác 15% + Dùng để bổ sung vốn điều lệ, bù đắp khoản lỗ năm trước hết thời hạn trừ vào lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp + Quỹ khen thưởng dùng để thưởng cuối năm, thưởng thường kỳ cho cán nhân viên doanh nghiệp, thưởng cho cá nhân, tập thể có sáng kiến cải tiến kỹ thuật, quy trình nghiệp vụ mang lại hiệu kinh doanh, thưởng cho cá nhân đơn vị ngồi tổ chức có quan hệ kinh tế đóng góp vào hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp + Quỹ phúc lợi dùng để đầu tư xây dựng sửa chữa bổ sung vốn xây dựng cơng trình phúc lợi, chi cho hoạt động thể thao, văn hóa, phúc lợi cơng cộng tập thể cán bộ, nhân viên công ty; chi trợ cấp khó khăn thường xuyên, đột xuất cho cán bộ, nhân viên, kể hưu, sức; hoạt động phúc lợi khác + Phần cịn lại lợi nhuận thu sau chi trả chi phí khác để vào quỹ đầu tư phát triển: dùng vào mục đích đầu tư mở rộng phát triển kinh doanh, trả nợ vay dài hạn cho mình, sau tốn nợ vay 9.4 Đánh giá hiệu kinh doanh - Việc đánh giá hiệu tài dự án đầu tư xây dựng thương mại dịch vụ văn phòng cho thuê dựa tiêu tài sau: - Giá trị ròng dự án NPV (Net Present Value): “giá trị có chiết khấu với tỉ suất không đổi riêng cho năm, chênh lệch tất dòng tiền vào xuyên suốt thời gian dự án” Hay nói cách khác, NPV phản ánh khoản thu nhập ròng mà vịng đời dự án mang lại tính theo giá trị Đối với dự án đầu tư mức tối thiểu để đầu tư NPV>0 - Suất sinh lợi nội IRR (Internal Rate of Return): “tỉ lệ chiết khấu giá trị dòng tiền vào tương đương với giá trị dòng tiền ra” Chỉ tiêu cho biết lãi suất tối đa mà dự án mang lại, mặc khác tỉ lệ chiết khấu tối đa mà dự án chịu đựng Nếu IRR bé tỉ lệ chiết khấu dịng tiền dự án khơng khả thi mặt tài - Thời gian hồn vốn PP (Payback Period): “khoảng thời gian cần thiết để thu hồi lại tồn chi phí đầu tư ban đầu từ dịng tiền tích lũy dự án” Việc đánh giá thời gian hồn vốn dự án chấp nhận hay không phụ thuộc vào loại dự án chiến lược mà nhà đầu tư lựa chọn + Thời gian tính tốn dự án: Thời gian phân tích hiệu Tài – Kinh tế dự án tính tốn cho 25 năm hoạt động kinh doanh và 27 năm kể cả thời gian xây dư ̣ng 83 + Đơn vị tiền tệ: Các tiêu phân tích đánh giá xác định sở đồng Việt Nam (VNĐ) Tỷ giá USD áp dụng: 1USD = 21.000 VND 9.4.1 Quan điểm phân tích tài dự án - Có quan điểm tài phổ biến: + Quan điểm Tổng đầu tư + Quan điểm Chủ đầu tư + Quan điểm Cơ quan ngân sách nhà nước - Ở dự án này, ta tiến hành phân tích tài dự án theo quan điểm chủ đầu tư hay gọi quan điểm chủ sở hữu - Quan điểm chủ đầu tư hay gọi quan điểm chủ sở hữu, quan điểm cổ đơng, mục đích nhằm xem xét giá trị thu nhập ròng lại dự án Khác với quan điểm nhà cho vay, chủ sở hữu tính tốn dịng ngân lưu phải cộng vốn vay ngân hàng vào dòng ngân lưu vào trừ khoản trả lãi vay nợ gốc dòng ngân lưu Nói cách khác, quan điểm chủ đầu tư quan tâm đến dịng ngân lưu rịng cịn lại cho mình, sau toán nợ vay 9.4.2 Hệ số chiết khấu - Tỷ suất chiết khấu hay có gọi chi phí sử dụng vốn tỷ suất sinh lời tối thiểu đồng vốn hay nói cách khác lãi suất mong muốn tính vốn đầu tư Tùy vào nguồn vốn khác có suất sinh lời khác - Hệ số chiết khấu nguồn vốn sử dụng dự án: + Đối với vốn vay ngân hàng: hệ số chiết khấu lãi vay ngân hàng Đối với dự án dùng lãi vay bình quân thời điểm lập dự án với lãi suất 8%/năm (tại thời điểm 11/2013) r d=8% + Đối với nguồn vốn chủ sở hữu: re – Suất sinh lời vốn chủ sở hữu (re) tăng theo tỉ lệ vay nợ đánh đổi rủi ro, đâu rủi ro tài Tham khảo chi phí sử du ̣ng vố n chủ sở hữu của Chủ đầu tư đố i với dư ̣ án tương tự, ta cho ̣n re = 15% - Khi phân tích tiêu tài dự án theo quan điểm khác sử dụng hệ số chiết khấu khác - Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm chủ sở hữu chi phí sử dụng vốn (suất sinh lời địi hỏi) chủ sở hữu re =15%, tính dòng ngân lưu chủ sở hữu - Hệ số chiết khấu: WACC = %D x rd + %E x re Trong đó: + %D: Tỷ lệ vốn vay + %E: Tỷ lệ vốn chủ sở hữu + rd: Lãi suất vay nợ + re: Suất sinh lời đòi hỏi vốn chủ sở hữu 84 Bảng 9.2: Xác định suất chiết khấu tính tốn Đơn vị: 1000 VND STT Khoản mục Vốn chủ sở hữu Vốn vay Tỷ lệ vốn chủ sở hữu Tỷ lệ vốn vay Chi phí sử dụng vốn CSH Chi phí sử dụng vốn vay Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) Chỉ số 92,378,330 39,334,242 70.14% 29.86% 15% 8% 12.91% 9.4.3 Dòng ngân lưu dự án Ngân lưu hay dòng tiền tệ bảng dự tốn thu chi suốt vịng đời dự án Quy ước ghi nhận dòng ngân lưu vào ngân lưu dự án xác định thời điểm cuối năm Để xây dựng dòng ngân lưu xây dựng phương pháp trực tiếp Tổng quát, báo cáo dòng ngân lưu thường thể qua dòng ngân lưu vào dòng ngân lưu Dòng ngân lưu dự án = Ngân lưu vào - Ngân lưu (Xem phụ lục bảng 10: Ngân lưu tài dự án) 9.4.4 Phân tích điểm hòa vốn - Điểm hòa vốn điểm mà doanh thu vừa đủ để trang trải khoản chi phí bỏ - Doanh thu hịa vốn doanh thu cần thiết mà dự án phải đạt để hiệu tài khơng lời mà khơng lỗ (hịa vốn) BEPs = Trong đó: + FC : Định phí + VC : Biến phí + S : Doanh thu năm - Doanh thu hòa vốn = Tổng định phí / (1 – Tổng biến phí / Doanh thu thuần) - Doanh thu hịa vốn trung bình 594,342,000 VND - Cơng suất hịa vốn: BEPp = Cơng suất hịa vốn trung bình : 11.55% (Xem phụ lục bảng 11: Phân tích điểm hịa vốn dự án) 9.4.5 Các tiêu tài 9.4.5.1 Hiện giá thu hồi ròng NPV - Hiện giá thu nhập tiêu lợi ích rịng dự án Hiện giá hiệu số giá thực thu tiền giá thực chi tiền suốt thời gian thực dự án - Đây tiêu dùng để đánh giá hiệu dự án đầu tư thể giá 85 trị tăng thêm mà dự án đem lại cho công ty NPV tổng giá ngân lưu ròng dự án với suất chiết khấu tính tốn thích hợp Phương án chọn phương án thỏa mãn hai điều kiện NPV  NPV = max - Tính tốn dựa cơng thức: n NPV = Bt  t t  1  r  n Ct  1  r  t 0 t  Trong đó: + Bt : Doanh thu năm thứ t + Ct : Chi phí năm thứ t + r : Hệ số chiết khấu r = 15% + n : số năm dự án hoạt động 9.4.5.2 Chỉ tiêu suất sinh lời nội (IRR) - Nếu ta chọn lãi suất r % dùng để chiết khấu dự án mà có kết NPV=f(r) = lãi suất r gọi IRR, tức tỷ suất thu hồi nội Lúc ta có : IRR = - Như IRR lãi suất r % mà ta dùng lãi suất để chiết khấu dự án sau n năm, tức hết thời hạn đầu tư, dự án tự hồn vốn khơng lời khơng lỗ Nói cách khác, IRR lãi suất phận biệt cho ta đâu vùng lời đâu vùng lỗ dự án xét thời hạn đầu tư Lãi suất chủ đầu tư lựa chọn mà thân dự án tự cân đối mà có, nghĩa khách quan 86 9.4.5.3 Tổng hợp tiêu hiệu dự án Bảng 9.3: Tổng hợp tiêu dự án Đơn vị: 1000 VND STT 10 11 12 13 14 Các tiêu tài Cấp cơng trình Nhóm cơng trình Tổng mức đầu tư Diện tích khu đất Thời gian xây dựng Thời gian hoạt động Số ngày vận hành năm Suất chiết khấu Hiện giá thu hồi ròng (NPV) Suất thu hồi nội (IRR) Chỉ tiêu lợi ích/chi phí Thời gian hồn vốn khơng chiết khấu Thời gian hồn vốn có chiết khấu Mức độ hoạt động vốn trung bình Đơn vị 1000 VND m2 tháng năm ngày % 1000 VND % năm năm % Giá trị II V 131,713,832 2,873 23 25 365 15% 7,959,105 17.87% 1.05 năm tháng năm tháng 7.80% Nhận xét: Với: NPV = 7,959,105 > (VND) IRR = 17.87% > 15% B/C = 1.05 > - Chứng tỏ dự án đáng giá Nếu chưa xét đến thuế suất phân chia lợi nhuận sau thuế thấy giá trị lợi nhuận tuyệt đối thu từ dự án cao - Thời gian hòa vốn có chiết khấu năm tháng kể từ lúc dự án thức vào hoạt động so với vòng đời dự án 25 năm chấp nhận 9.4.6 Các tỷ số sinh lợi 9.4.6.1 Tỷ số lợi nhuận doanh thu - Tỷ số lợi nhuận doanh thu kỳ định tính cách lấy lợi nhuận sau thuế kỳ chia cho doanh thu kỳ Trong năm hoạt động dự án (tháng năm 2017) ta có: Tỷ số lợi nhuận doanh thu = (Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu)*100% = (43,158,909 / 48,953,521)*100% = 88,16% Tỷ số mang giá trị dương nghĩa dự án kinh doanh có lãi 9.4.6.2 Tỷ số lợi nhuận vốn đầu tư (ROA) - Lợi nhuận so với tổng vốn đầu tư (mức doanh lợi đồng vốn đầu tư) dự án: ROA = (Lợi nhuận sau thuế /tổng mức đầu tư)*100% - Các năm hoạt động khác cho ta giá trị ROA khác Vậy ta tính trung bình giá trị ROA Khi dự án ta có ROA trung bình = 7,21% Ta thấy bỏ đồng vốn đầu tư sinh lợi 0,0721đồng lợi nhuận 87 9.4.6.3 Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) - Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (mức doanh lợi đồng vốn chủ sở hữu) ROE = (Lợi nhuận sau thuế /vốn chủ sở hữu)*100% - Các năm hoạt động khác cho ta giá trị ROE khác Vậy ta tính trung bình giá trị ROE Khi dự án ta có ROE trung bình = 9,35% Ta thấy bỏ đồng vốn chủ sở hữu sinh lợi 0,0935 đồng lợi nhuận 9.4.7 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án 9.4.7.1 Rủi ro thay đổi hệ số chiết khấu Rủi ro thay đổi hệ số chiết khấu xảy tỷ lệ vốn chủ sở hữu vốn vay thay đổi, tính đến trường hợp rủi ro giao dịch tín dụng, lãi suất tăng hay có tham gia vốn huy động từ kí kết hợp đồng góp vốn Trong trường hợp này, bên vốn góp coi vốn chủ sở hữu có lợi nhuận kì vọng chủ sở hữu 9.4.7.2 Rủi ro thay đổi doanh thu hộ Khi xét đến độ nhạy, ta tập trung phân tích tình bất lợi đến dự án nhằm dự phịng phương án Do thay đổi doanh thu đến hiệu dự án, xét đến yếu tố giảm doanh thu Theo đó, dự án có NPV âm doanh thu giảm từ 40% so với doanh thu dự kiến ban đầu Bảng 9.4: NPV IRR doanh thu thay đổi Đơn vị: 1000 VND NPV IRR 7,959,105 17.87% -40% 57,999,309 -6.74% -20% 29,423,975 3.93% -10% 11,833,403 10.60% 0% 10% 20% 40% 7,959,105 29,953,549 54,149,930 109,148,500 17.87% 25.36% 32.84% 47.43% 88 Biểu đồ 9.1: Thể NPV doanh thu thay đổi Biểu đồ 9.2: Thể IRR doanh thu thay đổi 9.4.7.3 Rủi ro thay đổi giá bán Rủi ro đầu tư xảy giá bán hạ xuống trục trặc thực đầu tư Theo bảng phân tích độ nhạy, giá bán hạ 40%, NPV âm Bảng 9.5: NPV IRR giá bán thay đổi Đơn vị: 1000 VND NPV IRR 7,959,105 17.87% -40% 25,089,399 6.51% -20% 8,565,147 11.95% -10% 0% 303,021 7,959,105 14.89% 17.87% 10% 20% 40% 16,221,231 20.84% 24,483,357 23.76% 41,007,609 29.36% 89 Biểu đồ 9.3: Thể NPV giá bán thay đổi Biểu đồ 9.4: Thể IRR giá bán thay đổi 9.4.7.4 Kết luận mức độ an toàn dự án Dự án đầu tư Chung cư ATK đạt độ an toàn cao (Xem phụ lục bảng 13: Phân tích độ nhạy dự án) 90 CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 10.1 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án - Khi đánh giá hiệu đầu tư dự án, người ta nhìn nhận từ khía cạnh chủ đầu tư quốc gia Nhà đầu tư ln hướng theo mục đích tìm khả sinh lợi dự án thu lợi lợi nhuận, lợi nhuận cao hấp dẫn nhà đầu tư - Song, kinh tế dự án có lợi nhuận cao lúc tạo ảnh hưởng tốt kinh tế xã hội Do quản lý vĩ mô cần phải đánh giá tác động, ảnh hưởng việc thực dự án mục tiêu phát triển kinh tế Có nghĩa phải xem xét mặt kinh tế - xã hội dự án, xem xét lợi ích mà dự án mang lại Phân tích tài đứng quan điểm lợi ích chủ đầu tư để đáng giá dự án, cịn phân tích hiệu kinh tế - xã hội lại đứng quan điểm lợi ích tồn kinh tế quốc dân lợi ích tồn xã hội - Lợi ích kinh tế xã hội dự án chênh lệch mà kinh tế xã hội thu so với mà kinh tế xã hội bỏ để thực dự án đầu tư Tiêu chuẩn đánh giá lợi ích kinh tế - xã hội dự án bao gồm: + Nâng cao mức sống dân cư (mức gia tăng GDP) + Thúc đẩy phân phối lại thu nhập: nâng cao, cải thiện đời sống tầng lớp lao động nghèo, phát triển vùng kinh tế phát triển… + Gia tăng lao động có việc làm + Tăng thu nhập ngoại tệ, tiết kiệm ngoại tệ + Nâng cao dân trí, đào tạo tay nghề mới… - Các tiêu phản ánh hiệu kinh tế - xã hội tầm vĩ mơ: Thơng qua tính tốn kết đầu tư dự án, dự án có tính khả thi cao mang lại hiệu kinh tế cho Chủ đầ u tư hiệu quả mặt kinh tế xã hội cho thành phố Thái Nguyên - Dự án cải tạo lô đất thành khu nhà chung cư hoàn chỉnh, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, hiê ̣n đai,̣ phù hợp với quy hoạch tổng thể khu vực thành phố, đảm bảo mặt mỹ quan đô thị môi trường sống tốt, động địa bàn thành phố + Nâng cao hệ số sử dụng đất góp phần tăng quỹ nhà cho thành phố + Tạo quỹ nhà với 86 hộ khối thương mại dich ̣ vu ̣ đại - Bên cạnh tạo quỹ nhà dự án tạo khoản thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp, tạo việc làm thu nhập cho người lao động… 10.2 Giá trị gia tăng dự án - Chỉ tiêu giá trị gia tăng NVA phần gia tăng thu nhập quốc dân mà dự án mang lại cho kinh tế” - Giá trị gia tăng NVA dự án Chung cư ATK cấu thành từ khoản mục: 91 + Lợi nhuận dự án đem lại cho doanh nghiệp + Thuế mà doanh nghiệp phải trả thực dự án + Lãi vay phải trả cho tổ chức tài trợ, lãi vay tín dụng qua năm + Lương và khoản trích theo lương, chi trả cho nhân viên - NVA tính cho năm thực dự án giá năm thực dự án với tỉ lệ chiết khấu gọi tỉ lệ chiết khấu xã hội rs 10.3 Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước - Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp ngân sách chủ yếu thuế loại: + Thuế thu nhập doanh nghiệp đóng góp cho đời dự án: 26,817,199 (1000VND) + Thuế giá trị gia tăng nộp cho Nhà nước: 21,051,348 (1000VND) + Tỷ lệ đóng góp cho ngân sách đồng vốn  (Mức đóng góp cho Ngân sách/Tổng vốn đầu tư)  (47,868,547/131,713,832)*100%  36.34% (Xem phụ lục bảng 12: Hiệu kinh tế - xã hội dự án) 10.4 Các hiệu kinh tế xã hội khác - Ngồi đóng góp mang tính định lượng kể hiệu kinh tế xã hội mà dự án đem lại to lớn: + Dự án chung cư ATK vào vận hành cung cấp cho thị trường bất động sản Thái Nguyên 130 hộ (8732,2m2 nhà ở) 358,37m2 mặt làm siêu thị + Giai đoạn tiến hành đầu tư xây dựng dự án với nhu cầu đầu vào lớn nguyên vật liệu, nhân công, thiết bị xây dựng, dịch vụ… tiếp thúc đẩy phát triển ngành sản xuất vật chất dịch vụ để đáp ứng cho trình đầu tư dự án + Với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội hoàn thiện tạo diện mạo cho địa phương, cải thiện trạng khu vực Tp Thái Nguyên, nâng cao đời sống vật chất người dân nơi góp phần nâng cao sở hạ tầng cho thành phố + Tạo môi trường sống sinh hoạt tốt, tiện lợi 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Với tốc độ phát triển thành phố nhu cầu nhà ở, môi trường làm việc tốt mặt kinh doanh rộng lớn nhu cầu thiết người dân thành phố Hồ Chí Minh doanh nghiệp Việc đầu tư xây dựng khu chung cư Phước Bình, Đường 6D, quận 9, thành phố Đà Nẵng giải vấn để xúc định cư gia đình muốn làm việc sống thành phố,với đầy đủ sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi việc giao thông lại, sinh hoạt cộng động làm việc Khu chung cư với hình thức kiến trúc đại tạo không gian gần gũi dễ chịu cho hộ sinh sống Khu chung cư Phước Bình xây dựng xong đưa vào sử dụng cơng trình kiến trúc tạo nên cảnh quan chung cho toàn khu vực Việc phân tích cho thấy dự án có tính khả thi cao: - Tính khả thi mặt thị trường: sản phẩm dự án hoàn toàn đáp ứng yêu cầu cao thị trường nhà nay, chủng loại sản phẩm đa dạng phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu hộ chung cư, nhu cầu thương mai,̣ dich ̣ vu ̣ - Tính khả thi mặt hiệu tài chính: tiêu tài dự án cao NPV (theo quan điểm chủ đầu tư) = 31.158.277.000 đồng với tỷ lệ chiết khấu re = 15%, IRR = 32,8%; Thời gian hoà vốn có chiế t khấ u dự án năm tháng; dự án có khả chịu đựng rủi ro cao Nhà đầu tư hồn tồn n tâm hiệu tài dự án - Tính khả thi mặt kinh tế – xã hội: dự án phù hợp với định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố, mang lại giá trị gia tăng lớn cho xã hội Giá trị đóng góp cho ngân sách nhà nước lớn Dự án góp phần tạo nên chuyển hóa đời sống kinh tế xã hội khu vực phường Phước Bình, tạo diện mạo cho Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh, giải số lượng lớn nhu cầu lao động địa phương Nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân Như việc đầu tư thực dự án Chung cư Phước Bình cần thiết KIẾN NGHỊ Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án đầu tư xây dựng triển khai thực 93 theo dự định, ngồi chủ trương, sách hưởng, chủ đầu tư có kiến nghị UBND quận 9, quan, ban ngành cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sau: Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để dự án tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình sách tham khảo GS TSKH Nguyễn Văn Chọn Kinh tế đầu tư xây dựng Nhà xuất Xây dựng, 2003 Ks Phạm Kiên Bài giảng: Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Kon Tum, năm 2011 Ks Bùi Thị Thu Vĩ Bài giảng: Kinh tế đầu tư quản trị dự án Kon Tum, năm 2011 TS Nguyễn Trường Sơn & CTV Giáo trình quản trị dự án đầu tư Nhà xuất Thống kê, 2002 Ts Nguyễn Tấn Bình Phân tích hoạt động doanh nghiệp Nhà xuất Thống kê Ts Nguyễn Tấn Bình Xây dựng kế hoạch ngân lưu báo cáo ngân lưu cho dự án Cục Thống kê Thành Phố Hồ Chí Minh Niên giám thống kê dân số năm 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 Cục Thống kê Tỉnh Thái Nguyên Các văn pháp lý quy định Lập, thẩm định dự án đầu tư Địa website tham khảo  Trang sàn giao dịch Bất động sản Thiên – Đức : http://thienducgroup.com  Trang điện tử Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên: www.thainguyen.gov.vn  Trang Thư viện pháp luật : http://thuvienphapluat.vn/  Trang cổng thông tin điện tử Tp Thái Nguyên: www.thainguyencity.gov.vn  Trang cổng thông tin điện tử Công báo UBND Tỉnh Thái Nguyên xuất bản: congbaothainguyen.gov.vn  Trang Tổng cục thống kê: www.gso.gov.vn  Trang báo Thái Nguyên: baothainguyen.org.vn  Trang Báo điện tử BXD: baoxaydung.com.vn  Trang Cơng ty cổ phần tập đồn Tiến Bộ: tienbo.vn  Trang Công ty Luật FDVN: fdvn.vn  Trang báo Công thương Bộ Công Thương: baocongthuong.com.vn  Trang bách khoa toàn thư mở Wikipedia: http://vi.wikipedia.org/  Trang diễn đàn Skyscrapercity: http://www.skyscrapercity.com/vietnamforum 95 ... VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tư? ??ng... HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - Dán ảnh, đặt bìa lót ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ ATK NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Lê Quốc Dư MSSV: 7101140007... nên đầu tư dự án cần thiết 32 Chương 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 2.1 Giới thiệu dự án chung cư 2.1.1 Sơ lược Chủ đầu tư 2.1.1.1 Tên chủ đầu tư: - Tên Việt Nam: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ