TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH)

TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH) TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH)TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH)TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ( KÈM FILE TÍNH)

TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Lời cảm ơn !     Lời em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Nguyễn Thị Hạnh Tâm, GV hướng dẫn chúng em làm thiết kế môn hoc Lập Thẩm định DA đầu tư Vì TKMH liên quan mật thiết đến công viêc sau chúng em, nên em cám ơn Cơ tận tình hướng dẫn Đây môn học thú vị thực tế, nội dung hướng dẫn chúng em việc lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng dự án khác Nhận thấy tầm quan trọng cần thiết TKMH cho công việc sau mình, mơt lần em xin cám ơn tất Thầy Cô bạn lớp KX08 giúp đỡ em st q trình thực TKMH Lập Thẩm định dự án đầu tư Chân thành ! SVTH Phạm Hữu Trung 1|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh MỤC LỤC Chương :Giới thiệu khái quát DA chung cư CATALEYA………………………….…3 1.1 Căn pháp lý dự án……………………………………………………………3 1.2 Sự cần thiết đầu tư dự án…………………………………………….………………4 1.3 Giới thiệu dự án chung cư Cataleya……………………………………… …… Chương : Lập TMĐT & Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư XD…11 2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng…………………………………………………… 11 2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng………………………………… 12 Chương : Lập bảng tính tài chính………………………………………………… 14 3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm………………………………………………14 3.2 Lập bảng kế hoạch vay trả lãi vay…………………………………………….… 18 3.3 Lập bảng khấu hao………………………………………………………… ………22 3.4 Lập bảng chi phí sản xuất, chi phí bán hàng sản xuất……………….…………….22 3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án………………………………………… 23 Chương : Đánh giá hiệu đầu tư dự án…………………………………………… 24 4.1 Xác định cấu nguồn vốn dự kiến chi phí sử dụng vốn…………………………24 4.2 Xác định suất khấu DA…………………………………………… …….24 4.3 Lập bảng ngân lưu DA………………………………………………………… ….26 4.4 Xác định tiêu NPV, IRR, Thv, B/C………………………………………….26 4.5 Lập bảng tổng hợp so sánh…………………27 4.6 Lập bảng đánh giá độ nhạy dự án đầu tư xây dựng…………………………… 28 4.7 Kết luận kiến nghị……………………………………………………………… 31 Chương : Phụ lục bảng tính…………………………………………………… ………32 SVTH Phạm Hữu Trung 2|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh CHƯƠNG I GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 1.1 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN Căn Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4; Căn Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8; Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước; Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 Bộ Tài việc ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt; Nghị định 85/2009 NĐ-CP ngày 21/10/2009 Chính Phủ ban hành hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây Dựng; Nghị định số 112/2009/ NĐ-CP ngày 14/12/2009 phủ quản lý dự chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ quản lý đầu tư xây dựng cơng trình; Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng việc Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Thơng tư 11/2005/TT-BXD ngày 14/07/2005 Bộ Xây dựng việc Hướng dẫn kiểm tra chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng; Thơng tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 Bộ Tài việc Hướng dẫn chế độ thu, nộp sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư; Quyết định 957/BXD-09 ngày 29/09/2009 Bộ Xây dựng việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; Cơng văn số 3144/SQHKT-QHKV1 việc xây dựng cơng trình nhà kết hợp thương mại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10 Quận 11; quy hoạch kiến trúc địa điểm số 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11; SVTH Phạm Hữu Trung 3|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh 1.2 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN Vài năm trở lại đây, tốc độ gia tăng dân số, trình thị hóa Việt Nam tăng lên đáng kể, làm cho việc giải chỗ ngày khó khăn Hiện có khoảng 70% số người trẻ đô thị Việt Nam, đa số công chức, thích mua hộ nên nhu cầu nhà tương lai tăng mạnh Lý chủ yếu hợp nhu cầu, môi trường sống lành, tính an ninh cao có đầy đủ tiện ích… Ngồi ra, sống, cơng việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn hộ để cơng việc vặt gia đình “khốn” cho dịch vụ, từ tồn tâm, tồn ý lo phát triển nghiệp Với tiện ích này, chung cư thật mơ hình khu phức hợp đại, khơng mơ ước người thành đạt, sành điệu mà xu hướng cưỡng lại tương lai không xa, kinh tế ngày phát triển thu nhập nhu cầu người dân ngày nâng cao Một nhà với đầy đủ tiện nghi điều thiết yếu để mang đến sống hồn hảo Đây ngun nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở Việt nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Trong trình phát triển hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh ln giữ vai trò trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ nước, hạt nhân vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nước vùng động lực cho công phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Nam Bộ nước Đây thị cực lớn, có tốc độ thị hóa cao, nhu cầu đầu tư nước tăng mạnh Điều bộc lộ khiếm khuyết, mặt yếu sở hạ tầng, cụ thể chỗ diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại địa bàn thành phố ngày trở nên khan hiếm, chất lượng dịch vụ chưa đạt u cầu Theo tính tốn phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minh năm 2012 khoảng 9,5 triệu người lên đến 10 triệu người sau năm 2020, đưa vào hàng đô thị cực lớn khu vực quy mô tính chất Đây vừa hội thách thức lớn quyền thành phố việc đảm bảo cho thành phố phát triển cách hài hòa bền vững Cũng thị lớn khác, sống nội thành thành phố Hồ Chí Minh ngày trở nên chật chội ngột ngạt SVTH Phạm Hữu Trung 4|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh lượng dân cư đổ vào đông lúc diện tích đất xây dựng khơng thay đổi dẫn tới hậu nghiêm trọng tải sở hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn…và đặc biệt vấn đề thiếu nhà ngày trầm trọng ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng sống cư dân vùng Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, mặt hạn chế gia tăng dân số, mặt tái bố trí lại dân cư cho hợp lý, đôi với việc cải tạo, xây dựng hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu chỗ diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại Đây nhân tố định nhằm tạo điều kiện cho thành phố phát triển nhanh, đại đồng Nhằm đáp ứng nhu cầu trên, hình thành khu chung cư, loại hình cơng trình cơng cộng hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu sống làm việc, đồng sở hạ tầng, đáp ứng tiêu chuẩn sống thành phố trẻ như: nhà cửa khang trang, văn minh, giao thông thuận tiện, thơng tin thích hợp, mơi trường xanh, sạch, văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 11 nói riêng thành phố nói chung phát triển thật cần thiết Quận Tân Phú quận Thành phố Hồ Chí Minh Quận giáp với Quận Tân Bình phía Đơng, Quận Bình Tân phía Tây, Quận 11 phía Nam, Quận 12 phía Bắc Dân số quận Tân Phú tính đến ngày 1/4/2009 397.635 người Quận Tân Phú phân chia thành 11 đơn vị hành trực thuộc gồm phường:  Tân Sơn Nhì  Tây Thạnh  Sơn Kỳ  Tân Quý  Tân Thành  Phú Thọ Hòa  Phú Thạnh  Phú Trung SVTH Phạm Hữu Trung 5|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm  Hòa Thạnh  Hiệp Tân GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Quận Tân phú quận nội thành thành lập Thành Phố Hồ Chí Minh, Đơng giáp quận Tân Bình, ranh giới đường Trường Chinh Âu Cơ Tây giáp quận Bình Tân ngăn cách đường Bình Long Kinh 19 tháng Nam giáp quận 6, quận 11 Bắc giáp quận 12 Trước 2003, quận Tân Phú phần đất phía Tây quận Bình Tân Quận thành lập vào nhày 1-12-2003, Theo Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05-11-2003 Chính Phủ Theo thơng tin từ wedsite quận, năm 2007, giá trị sản xuất Cơng nghiệp tồn quận thực 4.404,31 tỷ đồng, so với ký năm 2006 tăng 25,58% Doanh thu Thương mại – dịch vụ đạt 9.946,11 tỷ đồng, tăng 29,04% so kỳ năm 2006 (chưa loại trừ yếu tố biến động giá) Thuế công thương nghiệp 210,4 tỷ đạt 91,48% kế hoạch tăng 31,17% so với kỳ Đến địa bàn quận hình thành đầu tư xây dựng trung tâm thương mại – siêu thị Co.op Mart Thắng Lợi, Co.op Mart Vikamex, trung tâm thương mại Hồng Bảo Minh phường Phú Thạnh triển khai xây dựng chung cư cao tầng kết hợp với kinh doanh Thương mại – Dịch vụ dự kiến đưa vào sử dụng đầu năm 2008 Quận hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết số cụm kinh tế trọng điểm tam giác Luỹ Bán Bích, tam giác Hiệp Tân, khu phức hợp Sơn Kỳ, khu cao ốc kết hợp Thương mại - Dịch vụ Tân Thới Hòa, quy hoạch chờ thành phố phê duyệt để triển khai thực Quận hoàn thành việc quy hoạch tuyến đường chuyên doanh phường Phú Thọ Hoà Song song với việc gia nhập WTO vào năm 2007, kinh tế Việt nam bước hòa nhập với kinh tế giới Mở cửa sách đầu tư, ổn định trị, đa dạng văn hóa làm Việt nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng có nhiều tiềm lĩnh vực kinh doanh bất động sản SVTH Phạm Hữu Trung 6|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Để giải nhu cầu thiết thực nâng cao đời sống cho cán công nhân viên Công ty cổ phần Xây Dựng Thương Mại Phạm Lê người dân có nhu cầu nhà ở, giảm bớt gánh nặng nhà cho quyền thành phố Đồng thời hình thành khu chung cư đạt tiêu chuẩn có cảnh quan đẹp, tạo sở hạ tầng cho thành phố nói chung quận Tân Phú nói riêng, Công ty cổ phần Xây Dựng Thương Mại Phạm Lê xây dựng “Chung cư Cataleya” phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị Quận Tân Phú quận nội thành với chức dân dụng, thương mại – dịch vụ thực mục tiêu tổng quát tạo bước chuyển biến nhanh mạnh mẽ đầu tư hạ tầng kỹ thuật gắn với phát triển đô thị, làm tảng thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, huy động nguồn vốn đầu tư đẩy mạnh thực xã hội hóa lĩnh vực Với phương hướng “năm văn minh đô thị” quận Tân Phú mong muốn đem đến trải nghiệm đại, bắt kịp thời người dân tận hưởng mơ hình an cư hệ Xây dựng khu dân cư kết hợp khu thương mại hoàn chỉnh đại, góp phần đưa quận Tân Phú theo hướng phát triển đại hơn, động vai trò cửa ngõ quan trọng thành phố Dự án thực kênh huy động nguồn vốn, nguồn lực tập trung vào nghiệp phát triển kinh tế nói chung việc đầu tư xây dựng phát triển nhà nói riêng Dự án triển khai thực tạo thêm việc làm cho người lao động, ngân sách thu khoản tiền sử dụng đất, thuế ban ngành, thu nhập cho đơn vị tham gia dự án đơn vị hoạt động kinh doanh dự án hồn tất Vì vậy, trước phát triển nhanh mạnh loại hình kinh doanh trung tâm thương mại hộ nước nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, việc đầu tư xây dựng Chung cư Cataleya hoàn toàn đắn kịp thời; vừa phù hợp với định hướng phát triển Công ty, đồng thời tăng thêm vẻ mỹ quan đô thị làm thay đổi mặt thành phố SVTH Phạm Hữu Trung 7|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Dự án phát triển theo theo định hướng quy hoạch quận Tân Phú theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 tránh tình trạng xây dựng nhà bất hợp pháp, góp phần giải tình trạng thiếu nhà ở thành phố Hồ Chí Minh 1.3 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN CHUNG CƯ CATALEYA 1.3.1 Vị trí trắc địa Toạ lạc số 787 Lũy Bán Bích, Q.Tân Phú Nằm tổng thể quy hoạch trung tâm văn hóa, hành Q.Tân Phú 1.3.2 Liên kết vùng - Đối diện UBND Quận Tân Phú - Đối diện siêu thị Coop – Mart - Cách chợ Tân Hương 1,5 km - Cách bệnh viện Quận Tân Phú 800m - Cơng viên văn hóa Đầm Sen: km - Cụm nhà thi đấu Phú Thọ, Siêu thị Lotte Mark,…4km - Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất khoảng km SVTH Phạm Hữu Trung 8|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh 1.3.3 Quy mô dự án chung cư Cataleya - Chung cư Cataleya bao gồm tầng tầng hầm - Từ tầng – tầng bao gồm hộ gồm : hộ loại D, loại C, loại B loại A - Tầng hầm rộng rãi đáp ứng đầy đủ nhu cầu cư dân hộ - Diện tích khu đất 1200 m2 - Diện tích chiếm đất cơng trình 1000 m2 Mật độ sử dụng đất cơng trình 83% ( tỷ lệ diện tích đất xây dựng diện tích khu đất) - Hệ số sử dụng đất cơng trình ( tỷ lệ tổng sàn xây dựng (trừ hầm) diện tích khu đất ) - Tổng diện tích sàn xây dựng ( trừ hầm ) 6000 Hạng mục SVTH Phạm Hữu Trung Diện tích (m2) Tỷ lệ % 9|Page TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm Diện tích khu đất Diện tích xây dựng Tầng hầm Tầng Tầng – tầng Tầng sân thượng Tổng diện tích sàn ( trừ hầm) GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh 1200 m2 1000 m2 1000 m2 1000 m2 4000 m2 1000 m2 6000 m2 100 80 Để xe Khu TM-DV Khối hộ Quy mô hộ Loại Căn hộ A B C D Diện tích (M2) 150 m2 125 m2 100 m2 75 m2 Số lượng 8 8 32 Số người/hộ 4 Tổng số người 48 40 32 32 152 Cơ cấu hộ Nguyên tắc việc cấu tổ chức hộ sàn việc đảm bảo vị trí thuận lợi, đảm bảo u cầu hiểm, tạo dựng khơng gian tương đối biệt lập cho hộ Ngoài việc đảm bảo chức hoạt động cho hộ, loại hộ, phòng chức hộ với quan điểm ưu tiên hướng nhìn, ánh sáng, thơng gió Loại Căn hộ A B C D Số tầng Tầng – tầng Tầng – tầng Tầng – tầng Tầng – tầng Tổng cộng SVTH Phạm Hữu Trung Số /1 Tổng số tầng căn / tầng căn/ tầng căn/ tầng căn/ tầng 8 8 32 Diện tích hộ Diện tích Tổng diện tích m2/căn 150 m2 1200 m2 125 m2 1000 m2 100 m2 800 m2 75 m2 600 m2 3600 m2 10 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh DOANH THU CĂN HỘ NĂM 2012 DOANH THU CĂN HỘ QUÝ KH quý /2012 Đv: triệu đồng NĂM 2013 NĂM 2014 QUÝ QUÝ QUÝ QUÝ QUÝ 648 1009,8 1047,6 1818 4536 1569,6 1683 1047,6 1818 4536 1569,6 2793,6 1818 4536 1569,6 4726,8 4536 1569,6 14364 1569,6 KH quý /2013 KH quý /2013 KH quý /2013 KH quý /2013 KH năm 2014 31392 TỔNG 648 2692,8 4888,8 10180,8 32508 39240 3.1.2 Đối với mặt cho thuê Cho thuê tầng 1: Khách hàng thuê mặt tầng làm khu thương mại - dịch vụ bán lẻ Xác định giá cho thuê: Đối với mặt bán lẻ, theo số liệu Savill thị trường bán lẻ Tp.HCM có khoảng 630.000m2 trung tâm thương mại, 19 trung tâm mua sắm, khối đế bán lẻ, 59 siêu thị trung tâm bán sỉ Tình hình thị trường bán lẻ quý 4/ 2011 Loại hình bán lẻ Trung tâm mua sắm Trung tâm thương mại Khối đế bán lẻ Công suất thuê (%) 85 95 95 Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng) 75 70 80 (Nguồn: Nghiên cứu tư vấn Savills Quý 4/2011) SVTH Phạm Hữu Trung 18 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Giá th trung bình tồn thị trường tăng 1% so với quý trước, đạt 75USD/m2/tháng Nguyên nhân yếu tố kinh tế vĩ mô thay đổi Để đảm bảo nguồn thu dự án, giá cho thuê ước tính triệu đồng/m2/tháng, giá cho thuê dự kiến năm tăng 10% Ước tính cơng suất khai thác sử dụng năm đầu 90%, năm thứ 95% năm đạt công suất ổn định 100% 3.1.3 Đối với tầng hầm tầng lững cho thuê  Xe đạp : 60 ngàn đồng/chiếc/tháng  Xe bánh: 120 ngàn đồng/chiếc/tháng  Xe bánh: triệu đồng/chiếc/tháng STT Nội dung Số lượng Xe đạp Xe bánh Xe bánh 32 96 Đơn giá nghìn/tháng 60 150 2.000 Tổng cộng Đv: nghìn đồng Thành tiền 1.920 14.400 16.000 32.320 3.1.4 Phương thức tiếp thị Hiện với áp lực cạnh tranh chung cư, mức cung cao mức cầu (những người có nhu cầu đủ khả toán) Do bên cạnh chiến lược giá để tạo ưu cạnh tranh, việc xúc tiến bán hàng quan trọng Với kinh phí bán hàng dự kiến dự án 3,8% doanh thu, ước tính khoản tỷ đồng đảm bảo ngân sách cho việc thực biện pháp tiếp thị bán hàng Dưới số phương pháp tiếp thị bán hàng, cụ thể sau:  Giai đoạn khởi động: Cho khách hàng biết thông tin chung cư với hình ảnh sinh động cách: - Đăng báo giới thiệu: Báo tuổi trẻ, báo niên, sài gòn giải phóng… - Đưa thơng tin lên website - Thiết kế in Bourcher quảng cáo phát cho khách hàng - Phóng cao ốc đăng kỳ HTV SVTH Phạm Hữu Trung 19 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh  Giai đoạn bán hàng ban đầu: - Tổ chức ngày bán hàng: mời tất khách hàng đăng ký tới ký hợp đồng, mời báo đài đưa tin, có quà tặng cho khách hàng tới tham dự… - Quảng cáo định kỳ báo : cho khách hàng biết thông tin chung cư, trao đổi với phòng kinh doanh… 3.2 Lập bảng kế hoạch vay trả lãi vay Xác định vốn vay ngân hàng Dự kiến để đầu tư, chủ đầu tư vay phần vốn ngân hàng, phần vốn xác định 26,17% tổng chi phí đầu tư Lãi vay Tổng chi phí đầu tư Nhu cầu vốn vay Tiến độ vay thời gian xây dựng (tính từ lần giải ngân đầu tiên) Thời gian trả vốn gốc Tổng thời gian trả lãi vốn gốc 19%/năm 73.597.680.000 đồng 17.978.541.000 đồng Quý 4/năm đến Quý 3/năm Quý năm năm quý Xác định chi phí lãi vay: SVTH Phạm Hữu Trung 20 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Để tiết kiệm chi phí lãi vay phát sinh, chủ đầu tư vay theo phân kỳ đầu tư dự án, dự kiến lịch vay trải dài từ quý năm thứ đến quý năm thứ dự án Năm thứ năm hoàn thành cơng trình đưa vào khai thác Như vậy, hai năm đầu xây dựng Chủ đầu tư có khoản tiền tự có vốn ứng trước khách hàng để trả lãi vay chi phí xây dựng cơng trình Chủ đầu tư trả hết nợ gốc lãi cho ngân hàng năm thứ Chủ đầu tư nên ưu tiên sử dụng nguồn vốn thu từ khách hàng bán hộ thời gian xây dựng, nguôn vốn mà chủ đầu tư khơng phải trã lãi, sau đến vốn chủ sở hữu cuối vốn vay nhằm hạn chế tối việc trã lãi vay sử dụng vốn vay LỊCH VAY VÀ TRẢ LÃI VAY NGÂN HÀNG Đv: nghìn đồng THỜI GIAN VAY TRONG KỲ LÃI VAY TRẢ NỢ GỐC TỔNG TRẢ NỢ Năm 2012 Quý Quý Quý Quý 5.573.084 Năm 2013 SVTH Phạm Hữu Trung 21 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Quý 5452288 264721 264721 Quý 4309648 523705 523705 Quý 2643521 728413 728413 853980 853980 Quý Năm 2014 Quý 853980 Tổng cộng 17978541,1 17978541,1 3224799 18832521,1 21203340,1 (Xem phụ lục 3.2 Kế hoạch trả nợ ngân hàng) 3.3 Lập bảng khấu hao Chi phí khấu hao Cơng trình dự kiến phân tích khai thác 10 năm (kể từ đưa vào sử dụng Do ngồi hộ bán đứt, tầng cho thuê làm khu thương mại-dịch vụ Do phần tính khấu hao 10 năm với giá trị khấu hao 8.379.888.000 đồng, giá trị lý kết thúc 10 năm dự kiến khoảng 418.995.000 đồng KHẤU HAO ST T KHOẢN MỤC GÍA TRỊ SVTH Phạm Hữu Trung SỐ NĂM KH Đv : Nghìn đồng 2014 2015 2016 - 2023 GTCL 22 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm Chi phí XD Chi phí máy móc thiết bị TỔNG CỘNG GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh 446186,4 10 720624 720624 720624 2475458 10 79438 79438 79438 80006 80006 80006 2921644 - 720624 379276 119157 - 83978 379276 3.4 Lập bảng chi phí sản xuất, chi phí bán hàng quản lý 3.4.1 Chi phí kinh doanh khối hộ Để đảm bảo trình kinh doanh khối hộ đạt hiệu cao, dự kiến thuê nhân viên bao gồm người quản lý a nhân viên bán hàng với mức lương sau: Nhân -Khu hộ (năm > năm 3) Quản lý chung Nhân viên bán hàng TỔNG - Bảo hiểm + cơng đồn - CP bảo trì - Thuế trước bạ Số lượng (người) Lương(nghìn đồng/tháng) Tính tăng lương 10%/năm 22% Lương 2% DT hộ 1% DT hộ 7.000 5.000 27.000 3.4.2 Chi phí bảo trì - Việc bảo trì tòa nhà thực theo chương VII ngị định 209/2004/NĐ-CP - Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung riêng trích từ 2% tổng giá trị hộ bán ban quản trị tòa nhà quản lý Trong trường hợp kinh phí bảo trì khơng đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu BẢNG DỰ TRÙ CHI PHÍ KINH DOANH Đv : Nghìn đồng SVTH Phạm Hữu Trung 23 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm Năm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Marketing Lương NV BH + CĐ Bảo trì Thuế trước bạ 12960 6480 421200 Tổng 2012 6480 324000 71280 2013 502704 356400 78408 1005408 502704 2445624 2014 392400 392040 86248,8 784800 392400 2047889 TỔNG CỘNG 901584 1803168 901584 4914713 1072440 235937 3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án ( Xem phụ lục 3.5 ) CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 4.1 Xác định suất khấu cho dự án Khi sử dụng nguồn vốn phải chịu khỏan chi phí sử dụng vốn tính thơng qua lãi suất nguồn vốn Nếu dự án sử dụng nhiều nguồn khác suất chiết khấu dự án xác định theo lãi suất bình qn gia quyền (có trọng số) nguồn vốn Cơng thức tính VR x MARR + VVdh x idh + VVth x ith +VVngh x ingh SVTH Phạm Hữu Trung 24 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Ibq= (%/ năm) n  V i 0 Trong : VR : vốn riêng VVdh : vốn vay dài hạn VVth : vốn vay trung hạn VVngh : vốn vay ngắn hạn i : lãi suất tương ứng nguồn vốn 4.2 Xác định cấu nguồn vốn dự kiến chi phí sử dụng vốn 4.2.1 Cơ cấu nguồn vốn chi phí sử dụng vốn Căn vào bảng cân đối nguồn vốn, nguồn vốn đầu tư dự kiến từ nguồn: nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng thương mại nguồn vốn huy động từ khách hàng Cơ cấu nguồn vốn chi phí sử dụng nguồn vốn sau: CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN Đv:Nghìn đồng STT Nguồn vốn SVTH Phạm Hữu Trung Số tiền Tỷ trọng(%) Chi phí sử dụng vốn (%) 25 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm Vốn tự có Vốn vay NH Vốn huy động từ khách hàng Tổng cộng GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh 23011990 31,3 22 17978541,1 24,4 19 32607149 44,3 73597680,1 100 11,52 Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC ( 11,52% ) - Nguồn vốn chủ sở hữu dự kiến 23.011.990.000 đồng chiếm 31,1% - Nguồn vốn vay ngân hàng thương mại 17.978.541.000 đồng chiếm 24,4%, thời hạn vay năm quý, lãi suất vay 19%/năm - Nguồn vốn huy động từ khách hàng: 32.607.149.000 đồng chiếm tới 44,3% kinh phí đầu tư Nếu nguồn vốn không tiến độ sử dụng ảnh hưởng tới dự án lớn Vì cần phải xác định đơn giá bán hộ hợp lý để đảm bảo nguồn vốn ứng trước khách hàng khả thi 4.2.2 Bảng cân đối nguồn vốn ( Xem phụ lục 4.2.2 ) 4.3 Lập bảng ngân lưu dự án ( Xem phụ lục 4.3 ) 4.4 Xác định tiêu NPV, IRR, Thv, B/C 4.4.1 Hiện giá thu nhập NPV -Với suất chiết khấu 11,52% - Dự án tính doanh thu đến năm thứ 12, tức sau 10 năm hoạt động ngồi hộ bán đứt, tầng cho thuê tầng hầm, lửng để xe SVTH Phạm Hữu Trung 26 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh - Qua tính tốn phân tích tiêu NPV, dự án có: NPV = 5.238.232.000 đồng Đánh giá tiêu giá trị (NPV): Dự án có NPV > 0, giá lợi ích lớn giá chi phí, dự án mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư (Xem chi tiết phụ lục 4.3 Bảng Ngân lưu dự án) 4.4.2 Tỷ suất sinh lời nội - Với r1 = 11,52% , NPV1 = 5.238.232.000 đồng - Với r2 = 20 %, NPV2 = -507.178.000 đồng IRR  r1  (r2  r1 )* NPV1 NPV1  NPV2 Suy : IRR = 20,22% Đánh giá tiêu suất sinh lời nội IRR:  Dự án có IRR = 20,22% > r = 11,52% => dự án khả thi, có khả sinh lời => Tỷ suất sinh lời nội IRR lớn suất chiết khấu dự án lớn lãi vay ngân hàng Điều chứng tỏ dự án hồn tồn có khả sinh lời khả trả nợ ngân hàng (Xem chi tiết phụ lục 4.3 Bảng Ngân lưu dự án) 4.4.3 Thời gian thu hồi vốn Thv Thv = năm Thời gian hoàn vốn: năm, thể sau năm tổng lợi nhuận thu tổng chi phí đầu tư dự án (NPV=0) 4.4.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C Xem chi tiết phụ lục 4.4.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C SVTH Phạm Hữu Trung 27 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh B/C = 1,07 > => khả thi, cho thấy đồng vốn bỏ đầu tư thu lại 1,2 đồng lợi nhuận (Xem chi tiết phụ lục 4.4.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C) 4.5 Bảng tổng hợp tiên hiệu tài dự án Cataleya STT CHỈ TIÊU KẾT QUẢ Tổng mức đầu tư 73.677.375 đồng Suất vốn đầu tư cho 1m2 sàn XD 6.190.000/m2 Tuổi thọ dự án Suất chiết khấu (%) 12 năm 11,52 % ĐÁNH GIÁ >0 NPV 5.238.232.000 đồng IRR (%) 20,22% B/C 1,07 lần >1 Thời gian hoàn vốn năm < 12 năm > 11,52% →Nhận xét : Qua phân tích đánh giá trên, ta đến kết luận: Dự án khả thi, đáng giá, dự án đem lại lợi nhuận nên đầu tư 4.6 Bảng đánh giá độ nhạy dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Việc phân tích đánh giá độ nhạy trập trung chủ yếu vào việc xem xét thay đổi yếu tố đầu vào như: doanh thu (đơn giá bán chung cư, cho thuê trung tâm thương mại), chi phí xây dựng - Phân tích độ nhạy dự án doanh thu chi phí thay đổi SVTH Phạm Hữu Trung 28 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Khi thay đổi doanh thu chi phí xây dựng thay đổi tiêu hiệu tài tính bảng đây: 4.6.1 Tốc độ thay đổi NPV doanh thu chi phí biến đổi NPV Tuyệt đối Thay đổi chi phí Thay dổi doanh thu 5238232 -10% -5% 0% 5% 10% -10% 4714406 8864226 13014049 17163870 21313688 -5% 826497 4976319 9126139 13275959 17425781 0% -3061411 1088410 5238232 9388050 13537870 5% -6949322 -2799501 1350321 5500141 9649962 10% -10837228 -6687407 -2537589 1612232 5762055 Tốc độ biến thiên NPV doanh thu chi phí biến đổi NPV Tương đối Đv : % Thay đổi chi phí Thay dổi doanh thu 5238232 -10% -5% 0% 5% 10% -10% -10 69 148 228 307 -5% -84 -5 74 153 233 0% -158 -79 79 158 5% -233 -153 -74 84 10% -307 -228 -148 -69 10 Nhận xét:  Qua bảng ta thấy cho doanh thu giảm 10% chi phí tăng 10% NPV giảm nhiều, giảm đồng, tương ứng giảm 307% doanh thu tăng 10% chi phí giảm 10% NPV tăng cao16.075.456.000 đồng tương ứng tăng 307% SVTH Phạm Hữu Trung 29 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh Như tốc độ tăng giảm tiêu NPV lớn so với tốc độ thay đổi đổi yếu tố doanh thu chi phí  Khi thay đổi doanh thu giảm 10% chi phí khơng thay đổi 0% NPV giảm 8.299.643.000 đồng tương ứng giảm -158% Khi doanh thu không thay đổi 0% chi phí tăng 10% NPV giảm 7.775.821.000 đồng tương ứng giảm -148% Như vậy, tốc độ tăng giảm tiêu NPV thay đổi doanh thu lớn so với tốc độ tăng giảm tiêu NPV thay đổi chi phí 4.6.2 Tốc độ thay đổi IRR doanh thu chi phí biến đổi IRR Tuyệt đối Thay đổi SCK Thay dổi doanh thu 20,22 -10% -5% 0% 5% 10% -10% 20,22 20,26 20,29 20,33 20,35 -5% 20,18 20,22 20,26 20,29 20,32 0% 20,15 20,19 20,22 20,26 20,29 5% 20,11 20,15 20,19 20,22 20,26 10% 20,07 20,11 20,15 20,19 20,22 IRR Tương đối Đv : % Thay dổi doanh thu 20,22 -10% SVTH Phạm Hữu Trung -5% 0% 5% 10% 30 | P a g e Thay đổi SCK TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh -10% 0,2 0,3 0,5 0,6 -5% -0,2 0,2 0,3 0,5 0% -0,3 -0,1 0,2 0,3 5% -0,5 -0,3 -0,1 0,2 10% -0,7 -0,5 -0,3 -0,1 Nhận xét:  Khi thay đổi doanh thu giảm 10% chi phí tăng 10% IRR giảm 0,7% Khi chi phí giảm 10% doanh thu tăng 10% IRR tăng 0,6% Điều cho thấy tốc độ tăng giảm tiêu IRR nhỏ so với tốc độ thay đổi hai tiêu doanh thu chi phí  Khi chi phí tăng 10% doanh thu khơng thay đổi = 0% IRR giảm 0,3% doanh thu giảm 10% chi phí khơng thay đổi IRR tăng 0,3% Điều nói lên thay đổi doanh thu thay đổi chi phí IRR thay đổi Kết luận: Từ nhận xét ta thấy dự án có độ nhạy cao yếu tố đầu vào thay đổi so với yếu tố chi phí yếu tố doanh thu thay đổi làm tiêu tài nhạy 4.7 Kết luận kiến nghị 4.7.1 Kết luận SVTH Phạm Hữu Trung 31 | P a g e TKMH Lập Thẩm định DA đầu tư Tâm GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh - Khu vực dự án nằm quận Tân Phú thuộc nội thành thành phố Hồ Chí Minh, nằm hướng Tây Nam thành phố Dân cư thành phố ngày tăng dần, diện tích trung tâm thành phố ngày bị thu hẹp Việc lấn chiếm xây dựng bất hợp pháp lút làm cho khu vực trở nên phức tạp, việc quản lý nhà đất ngày có nhiều trở ngại Nhà nước thất thu phần lớn Có nhiều khu thị mọc lên, nhiều khu chung cư đời góp phần làm thay đổi mặt thành phố Căn hộ trở thành giải pháp hữu hiệu nhà cho cư dân đô thị - Dự án Chung cư Cataleya góp phần đáp ứng nhu cầu hộ, cải tạo sống nếp sinh hoạt người dân khu vực sở tại, ổn định hướng đến nâng cao đời sống theo nếp sống văn minh trật tự khu đô thị cộng đồng dân cư quận Tân Phú nói riêng thành phố nói chung.Việc xây dựng Chung cư 32 hôm tiền đề xây dựng thành phố đại phát triển ngày mai - Một chung cư đại hình thành dự án, góp phần thể vị cơng phát triển thành phố Với vị trí trắc địa, nằm gần nút giao thơng quan trọng, hiệu kinh tế xã hội dự án to lớn công trình hình thành đưa vào sống 4.7.2 Kiến nghị Để dự án thực có hiệu quả, đảm bảo theo hướng phát triển qui hoạch chung thành phố chủ trương chiến lược phát triển Ngành, xin trân trọng đề nghị: - Cho phép Chủ đầu tư thực dự án theo hình thức tự thực dự án - Tạo điều kiện cho Chủ đầu tư trình xây dựng dự án - Các Ngân hàng, tổ chức tài tạo điều kiện cho chủ đầu tư vay vốn kịp thời để thực dự án SVTH Phạm Hữu Trung 32 | P a g e ... mô dự án chung cư Cataleya - Chung cư Cataleya bao gồm tầng tầng hầm - Từ tầng – tầng bao gồm hộ gồm : hộ loại D, loại C, loại B loại A - Tầng hầm rộng rãi đáp ứng đầy đủ nhu cầu cư dân hộ - Diện... chung cư tiêu chí bán, xây dựng, vị khả tiếp thị cho thấy hộ dự án chung cư Catalaya có giá thích hợp 18 triệu/m2, cao so với chung cư Lũy Bán Bích chưng cư Tân Kỳ Đặc điểm lợi thương mại dân cư. .. tồn dự án Căn vào thiết kế dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng chung cư Cataleya sau: Đv ngàn đồng TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CATALEYA STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ CÁCH TÍNH CHI PHÍ TRƯỚC THUẾ THUẾ GTGT