TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)

TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính) TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)TKMH lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư ( kèm file tính)

TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm MỤC LỤC CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 1.1 Các thông tin khái quát dự án 1.1.1 Tên dự án: CHUNG CƯ PHARAOH .3 Địa điểm: 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11, TP.HCM 1.1.2 Chủ đầu tư: Tổng Công ty Thương mại Sài gòn – Satra 1.1.3 Hình thức đầu tư .3 1.1.4 Thời gian thực dự án .3 1.2 Căn lập dự án 1.3 Sự cần thiết đầu tư dự án 1.4 Qui mô dự án giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình 1.4.1 Qui mơ cơng trình 1.4.2 Các chức cơng trình 1.5 Thời gian thực dự án .11 1.6 Lập bảng thông số đầu vào dự án 11 CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 13 2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình 13 2.1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư .13 2.1.2 Tổng hợp chi phí đầu tư cho tồn dự án 13 2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình .15 2.2.1 Chi tiết cấu vốn đầu tư 15 2.2.2 Bảng cân đối nguồn vốn 15 2.2.3 Cơ cấu nguồn vốn chi phí sử dụng vốn 16 Nguồn vốn huy động từ khách hàng: 15 629 triệu đồng .16 CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH 17 3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm 17 3.2 Lập bảng kế hoạch vay trả nợ vay .17 3.3 Lập bảng khấu hao 17 3.4 Lập bảng chi phí bán hàng, chi phí sản xuất quản lý 17 3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án .17 CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 18 4.1 Xác định cấu nguồn vốn dự kiến chi phí sử dụng vốn 18 4.2 Xác định suất chiết khấu dự án 18 4.3 Lập bảng ngân lưu dự án 18 4.4 Xác định tiêu NPV, IRR, Thv, B/C 18 4.4.1 Hiện giá thu nhập NPV .18 4.4.2 Tỷ suất sinh lời nội IRR 18 4.4.3 Thời gian hoàn vốn Thv 19 4.4.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C 19 4.5 Lập bảng đánh giá độ nhạy dự án đầu tư xây dựng cơng trình 19 4.6 Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị 19 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm 4.6.1 Bảng tổng hợp tiêu hiệu tài dự án .19 4.6.2 Phân tích độ nhạy dự án 20 4.6.3 KẾT LUẬN 22 4.6.4 KIẾN NGHỊ 23 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm LẬP VÀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ HOA PHARAOH – 262/20 LẠC LONG QUÂN – PHƯỜNG 10 – QUẬN 11 – TP.HCM CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 1.1 Các thông tin khái quát dự án 1.1.1 Tên dự án: CHUNG CƯ PHARAOH Địa điểm: 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11, TP.HCM 1.1.2 Chủ đầu tư: Tổng Công ty Thương mại Sài gòn – Satra 1.1.3 Hình thức đầu tư - Thực dự án theo phương thức đầu tư xây dựng - Để có đủ nguồn vốn thực dự án cách có hiệu ngồi nguồn vốn tự có, Tổng Cơng ty Thương mại Sài Gòn - SATRA đề xuất hình thức vay vốn ngân hàng huy động vốn Hiện nay, nhu cầu nhà lớn, việc huy động vốn thực chủ yếu khách hàng tiềm năng, góp vốn theo phân kỳ đợt phù hợp khả người mua nhà tiến độ cần vốn dự án 1.1.4 Thời gian thực dự án SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm Tiến độ thực đầu tư: Quý 1/2012 đến cuối quý 2/2013 Lập dự án trình duyệt dự án đầu tư Lập thiết kế- tổng dự toán Thẩm tra thiết kế- tổng dự toán Phê duyệt thiết kế dự toán, kế hoạch đấu thầu dự án Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức thầu, xét thầu duyệt kết Tháng 1/2012 Tháng 2/2012 Tháng 3/2010 Tháng 4/2010 Tháng ÷ 6/2010 Thi cơng xây lắp cơng trình Tháng 7/2012 ÷cuối tháng 6/2013 1.2 Căn lập dự án Căn Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4; Căn Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8; Thơng tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 hướng dẫn toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước; Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 Bộ Tài việc ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt; Nghị định 85/2009 NĐ-CP ngày 21/10/2009 Chính Phủ ban hành hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây Dựng; Căn Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ quản lý đầu tư xây dựng cơng trình; Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng việc Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Thơng tư 11/2005/TT-BXD ngày 14/07/2005 Bộ Xây dựng việc Hướng dẫn kiểm tra chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng; Thơng tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 Bộ Tài việc Hướng dẫn chế độ thu, nộp sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư; Quyết định 957/BXD-09 ngày 29/09/2009 Bộ Xây dựng việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; Cơng văn số 3144/SQHKT-QHKV1 việc xây dựng cơng trình nhà kết hợp thương mại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10 Quận 11; Công văn số 1661/SQHKT-QHKV1 ngày 22/06/2010 việc xây dựng cơng trình nhà kết hợp thương mại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10 Quận 11; Công văn số 707/SQHKT-QHKV1 ngày 29/03/2010 Sở Quy hoạch Kiến trúc việc báo cáo quy hoạch – kiến trúc địa điểm số 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11; Công văn số 1970/UBND-ĐTMT ngày 06/05/2010 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy hoạch kiến trúc địa điểm số 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 031800 Ủy Ban Nhân Dân TP HCM cấp ngày 05/01/2009 1.3 Sự cần thiết đầu tư dự án Vài năm trở lại đây, tốc độ gia tăng dân số, q trình thị hóa Việt Nam tăng lên đáng kể, làm cho việc giải chỗ ngày khó khăn Hiện có khoảng 70% số người trẻ đô thị Việt Nam, đa số cơng chức, thích mua SVTH: Hồng Xn Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm hộ nên nhu cầu nhà tương lai tăng mạnh Lý chủ yếu hợp nhu cầu, môi trường sống lành, tính an ninh cao có đầy đủ tiện ích… Ngồi ra, sống, công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn hộ để công việc vặt gia đình “khốn” cho dịch vụ, từ toàn tâm, toàn ý lo phát triển nghiệp Với tiện ích này, chung cư thật mơ hình khu phức hợp đại, không mơ ước người thành đạt, sành điệu mà xu hướng khơng thể cưỡng lại tương lai không xa, kinh tế ngày phát triển thu nhập nhu cầu người dân ngày nâng cao Một nhà với đầy đủ tiện nghi điều thiết yếu để mang đến sống hoàn hảo Đây ngun nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở Việt nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Trong q trình phát triển hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh ln giữ vai trò trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ nước, hạt nhân vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nước vùng động lực cho công phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Nam Bộ nước Đây thị cực lớn, có tốc độ thị hóa cao, nhu cầu đầu tư nước tăng mạnh Điều bộc lộ khiếm khuyết, mặt yếu sở hạ tầng, cụ thể chỗ diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại địa bàn thành phố ngày trở nên khan hiếm, chất lượng dịch vụ chưa đạt u cầu Theo tính tốn phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minh năm 2010 khoảng 8.5 triệu người lên đến 10 triệu người sau năm 2020, đưa vào hàng đô thị cực lớn khu vực quy mơ tính chất Đây vừa hội thách thức lớn quyền thành phố việc đảm bảo cho thành phố phát triển cách hài hòa bền vững Cũng đô thị lớn khác, sống nội thành thành phố Hồ Chí Minh ngày trở nên chật chội ngột ngạt lượng dân cư đổ vào q đơng lúc diện tích đất xây SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm dựng không thay đổi dẫn tới hậu nghiêm trọng tải sở hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn…và đặc biệt vấn đề thiếu nhà ngày trầm trọng ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng sống cư dân vùng Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, mặt hạn chế gia tăng dân số, mặt tái bố trí lại dân cư cho hợp lý, đôi với việc cải tạo, xây dựng hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu chỗ diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại Đây nhân tố định nhằm tạo điều kiện cho thành phố phát triển nhanh, đại đồng Nhằm đáp ứng nhu cầu trên, hình thành khu chung cư, loại hình cơng trình công cộng hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu sống làm việc, đồng sở hạ tầng, đáp ứng tiêu chuẩn sống thành phố trẻ như: nhà cửa khang trang, văn minh, giao thơng thuận tiện, thơng tin thích hợp, môi trường xanh, sạch, văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 11 nói riêng thành phố nói chung phát triển thật cần thiết Quận 11 nằm cửa ngõ vào phía Tây Nam thành phố Hồ Chí Minh, khu vực mở rộng phát triển theo định 123/1998/QĐ-TTg việc điều chỉnh quy hoạch tổng mặt thành phố đến năm 2020, khu vực có nhiều nút giao thơng quan trọng Bình Thới – Lãnh Binh Thăng – Ơng Ích Khiêm mở rộng phát triển theo quy hoạch Với vị trí trọng điểm tiếp giáp với quận 5, quận 10, quận Tân Phú, quận 6, quận Tân Bình quận Tân Phú, quận 11 đà phát triển mạnh Mật độ dân cư dày đặc cộng với hoạt động kinh doanh buôn bán sầm uất, đặc biệt cơng viên văn hóa Đầm Sen khu vui chơi giải trí lớn trọng điểm thành Phố, quận 11 thu hút nhiều nhà đầu tư nước Song song với việc gia nhập WTO vào năm 2007, kinh tế Việt nam bước hòa nhập với kinh tế giới Mở cửa sách đầu tư, ổn SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm định trị, đa dạng văn hóa làm Việt nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng có nhiều tiềm lĩnh vực kinh doanh bất động sản Để giải nhu cầu thiết thực nâng cao đời sống cho cán công nhân viên Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn - SATRA người dân có nhu cầu nhà ở, giảm bớt gánh nặng nhà cho quyền thành phố Đồng thời hình thành khu chung cư đạt tiêu chuẩn có cảnh quan đẹp, tạo sở hạ tầng cho thành phố nói chung quận 11 nói riêng, Tổng Cơng ty Thương mại Sài Gòn - SATRA xây dựng “Chung cư Pharaoh” phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị Quận 11 quận nội thành với chức dân dụng, thương mại – dịch vụ thực mục tiêu tổng quát tạo bước chuyển biến nhanh mạnh mẽ đầu tư hạ tầng kỹ thuật gắn với phát triển đô thị, làm tảng thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, huy động nguồn vốn đầu tư đẩy mạnh thực xã hội hóa lĩnh vực Với phương hướng “năm văn minh đô thị” quận 11 mong muốn đem đến trải nghiệm đại, bắt kịp thời người dân tận hưởng mơ hình an cư hệ Xây dựng khu dân cư kết hợp khu thương mại hồn chỉnh đại, góp phần đưa quận 11 theo hướng phát triển đại hơn, động vai trò cửa ngõ quan trọng thành phố Dự án thực kênh huy động nguồn vốn, nguồn lực tập trung vào nghiệp phát triển kinh tế nói chung việc đầu tư xây dựng phát triển nhà nói riêng Dự án triển khai thực tạo thêm việc làm cho người lao động, ngân sách thu khoản tiền sử dụng đất, thuế ban ngành, thu nhập cho đơn vị tham gia dự án đơn vị hoạt động kinh doanh dự án hồn tất Vì vậy, trước phát triển nhanh mạnh loại hình kinh doanh trung tâm thương mại hộ nước nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm riêng, việc đầu tư xây dựng Chung cư Pharaoh hoàn toàn đắn kịp thời; vừa phù hợp với định hướng phát triển Công ty, đồng thời tăng thêm vẻ mỹ quan đô thị làm thay đổi mặt thành phố Dự án phát triển theo theo định hướng quy hoạch quận 11 theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/2012 tránh tình trạng xây dựng nhà bất hợp pháp, góp phần giải tình trạng thiếu nhà ở thành phố Hồ Chí Minh 1.4 Qui mơ dự án giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình 1.4.1 Qui mơ cơng trình - Qui mơ cơng trình: 01 hầm, tầng - Diện tích khn viên: 1000m2 - Mật độ xây dựng cơng trình (tính theo diện tích hình chiếu từ mái): 80% - Diện tích chiếm đất cơng trình 800 m2 - Diện tích tầng hầm: 800m2 - Diện tích sân đường giao thơng nội bộ, xanh: 200m2 - Mật độ sân đường giao thông nội xanh: 20% - Tổng diện tích sàn xây dựng (không tầng hầm, tầng sân thượng): 4000m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng (kể tầng hầm): 4800m2 1.4.2 Các chức cơng trình  Giao thơng : Hệ thống giao thơng phương đứng cơng trình tổ chức phục vụ cho người sử dụng: kết nối khu vực để xe với không gian chức khác cơng trình bởi: - thang (2 thang kép): kết nối giao thông từ tầng đến tầng 18, phục vụ cho khu hộ Đây thang hiểm từ tầng 18 xuống tầng SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm - thang bộ: kết nối giao thông từ tầng đến tầng 18, thang thoát hiểm phụ nằm đầu khối nhà - thang máy: hành trình từ tầng đến tầng  Khu vực chức thương mại – dịch vụ Khu thương mại bố trí tầng Lối vào khu thương mại bố trí mặt trước, tạo thuận tiện cho việc tiếp cận Chức thương mại cơng trình chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho đối tượng cư trú cơng trình với diện tích sử dụng tương đối nhỏ 292,50m2  Khu vực dịch vụ cơng cộng Mục đích khu vực dịch vụ công cộng nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho cư dân cơng trình, hồn thiện, khép kín khả phục vụ tồ nhà, giải áp lực lên hạ tầng xã hội địa bàn quận 11 Tồn cơng trình có 30 hộ, theo quy chuẩn hành tổng diện tích cần để phục vụ cho dịch vụ công cộng tòa nhà : 0.8m2 x 30 hộ = 24m2 Theo thiết kế phòng Sinh hoạt cộng đồng có diện tích 25m2, đủ diện tích đáp ứng nhu cầu tòa nhà  Khu vực hộ Tồn số lượng hộ cơng trình thiết kế khối cơng trình Tuy nhiên cấu bố trí tầng tách biệt thành hai đơn nguyên độc lập Theo tiêu chuẩn tổng số người sinh sống tòa nhà gồm: Loại Số Số Diện phòng lượng tích(m2) hộ ngủ hộ A B B1 B2 75 80 95 90 2 6 6 Số người/hộ Tổng số người 3 4 18 18 24 24 10 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư B3 65 GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm 18 * Cơ cấu hộ : Nguyên tắc việc cấu tổ chức hộ sàn việc đảm bảo vị trí thuận lợi, đảm bảo u cầu hiểm, tạo dựng không gian tương đối biệt lập cho hộ Ngoài việc đảm bảo chức hoạt động cho hộ, loại hộ, phòng chức hộ với quan điểm ưu tiên hướng nhìn, ánh sáng, thơng gió STT Loại hộ A B B1 B2 B3 Diện tích hộ Số tầng Tầng đến Tầng đến Tầng đến Tầng đến Tầng đến TỔNG CỘNG Số tầng Tổng số căn/tầng căn/tầng căn/tầng căn/tầng căn/tầng 6 6 30 Diện tích m2/căn Tổng diện tích (m2) 75.00 60.00 90.00 80.00 65.00 450.00 360.00 540.00 480.00 390.00 2,220.00 1.5 Thời gian thực dự án Tổng thời gian thực dự án năm tháng(Phụ luc- Bảng tiến độ) 1.6 Lập bảng thông số đầu vào dự án Hạng mục Diện tích khu đất Diện tích(m2) 1000 Tỷ lệ(%) 100 11 SVTH: Hồng Xn Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm Diện tích đường nội bộ, xanh, cơng trình phụ trợ Diện tích xây dựng Tầng hầm 200 20.00 800 800 80.00 Để xe Khu TM DV Tầng Tầng 2=>4 Tổng diện tích sàn chưa tính tầng hầm Tổng diện tích sàn có tính tầng hầm 800 3200 4000 4800 CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình 2.1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư  Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngày 12/02/2009 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; 12 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm  Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 Chính phủ số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu cơng nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực đô thị;  Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 việc ban hành Định mức chi phí quản lí dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình  Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Hồ sơ vẽ thiết kế dự án chung cư Pharaoh 2.1.2 Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án Căn vào thiết kế dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng chung cư Pharaoh sau: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ ST T Khoản mục chi phí Chi phí xây dựng Chi phí trước thuế 23,376,000 Đơn vị tính: ngàn đồng Thuế GTGT Chi phí Tỷ (10%) sau thuế trọng 2,337,600 25,713,600 13 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư Chi phí thiết bị Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn ĐTXD Chi phí khác Chi phí dự phòng Dự phòng khối lượng phát sinh Dự phòng yếu tố trượt giá Chi phí đất Tổng mức đầu tư (chưa lãi vay) Chi phí lãi vay thời gian XD TỔNG MỨC ĐẦU TƯ GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm 2,448,000 244,800 2,692,800 61,261 6,126 67,387 198,675 19,868 218,543 216,797 21,680 238,477 10,329,236 1,032,924 11,362,159 1,315,037 131,504 1,446,540 9,014,199 901,420 9,915,619 36,629,969 3,662,997 40,292,966 14 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm 2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình - Căn vào tiến độ dự kiến thực dự án, ta xác định chi phí tương ứng - Dự kiến dự án vào khai thác, kinh doanh vào đầu năm 2013 KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ THEO NĂM Đơn vị tính: triệu đồng STT Khoản mục Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn ĐTXD Chi phí khác Chi phí dự phòng Chi phí đất Tổng mức đầu tư trước thuế Tổng mức đầu tư sau thuế Chi phí lãi vay thời gian XD Tổng mức đầu tư (có lãi vay) Thời gian xây dựng Năm 2012 Năm 2013 15,314 10,399 808 1,885 40 27 199 20 123 20 3,977 7,385 18,601 17,942 20,461 19,737 Tổng cộng 25,714 2,693 67 219 143 11,362 36,543 40,197 68 523 591 20,528 20,260 40,788 2.2.1 Chi tiết cấu vốn đầu tư (Xem phụ lục 6) 2.2.2 Bảng cân đối nguồn vốn (Xem phụ lục 7.1) 15 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm 2.2.3 Cơ cấu nguồn vốn chi phí sử dụng vốn Căn vào bảng cân đối nguồn vốn, nguồn vốn đầu tư dự kiến từ nguồn: nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng thương mại nguồn vốn huy động từ khách hàng Cơ cấu nguồn vốn chi phí sử dụng nguồn vốn sau: CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN Đơn vị tính: triệu đồng STT Nguồn vốn Số tiền Tỷ trọng (%) 45.71 Vốn tự có 19,042 16.77 Vốn vay ngân hàng TM 6,987 37.52 Vốn huy động KH 15,629 Tổng cộng 41,657 100 Chi phí sử dụng vốn bình qn = 43.03%*22%+21.65%*20%=14% Chi phí sử dụng vốn (%) 22 20 13 - Nguồn vốn chủ sở hữu dự kiến 19 042triệu đồng - Nguồn vốn vay ngân hàng thương mại 987 triệu đồng, thời hạn vay năm quý, lãi suất vay 20%/năm - Nguồn vốn huy động từ khách hàng: 15 629 triệu đồng CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH 3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm 16 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm Xem phụ lục 10 3.2 Lập bảng kế hoạch vay trả nợ vay THỜI GIAN VAY TRONG KỲ LÃI VAY TRẢ NỢ GỐC TỔNG TRẢ NỢ Năm 2012 21 18 95 Quý Quý Quý Quý 2,123 10.5 8 173.8 349.3 62 17 34 59 Năm 2013 Quý 3,509 Quý Tổng cộng 6,58 6,58 Xem chi tiết phụ lục 8.1 3.3 Lập bảng khấu hao Phụ lục 11.1 3.4 Lập bảng chi phí bán hàng, chi phí sản xuất quản lý Phụ lục 11 3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án Phụ lục 12 CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 4.1 Xác định cấu nguồn vốn dự kiến chi phí sử dụng vốn 17 SVTH: Hồng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm Phụ lục 7.2 4.2 Xác định suất chiết khấu dự án 4.3 Lập bảng ngân lưu dự án 4.4 Xác định tiêu NPV, IRR, Thv, B/C 4.4.1 Hiện giá thu nhập NPV - Với suất chiết khấu 10% - Dự án tính doanh thu đến năm thứ 12, tức sau 10 năm hoạt động hộ bán đứt, tầng cho th tầng hầm - Qua tính tốn phân tích tiêu NPV, dự án có: NPV = 16 123 triệu đồng  Đánh giá tiêu giá trị (NPV): Dự án có NPV > 0, giá lợi ích lớn giá chi phí, dự án mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư (Xem chi tiết phụ lục Bảng Ngân lưu dự án) 4.4.2 Tỷ suất sinh lời nội IRR - Với r1=10% , NPV1 = 46 480 triệu đồng - Với r2 = 30%, NPV2 = -1 556 triệu đồng IRR  r1  (r2  r1 )* NPV1 NPV1  NPV2 Suy : IRR = 28%  Đánh giá tiêu suất sinh lời nội IRR: Dự án có IRR = 28% > r = 10% => dự án khả thi, có khả sinh lời => Tỷ suất sinh lời nội IRR lớn suất chiết khấu dự án lớn lãi vay ngân hàng Điều chứng tỏ dự án hồn tồn có khả sinh lời khả trả nợ ngân hàng 18 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm (Xem chi tiết phụ lục Bảng Ngân lưu dự án) 4.4.3 Thời gian hoàn vốn Thv Thv = năm tháng Thời gian hoàn vốn: năm tháng, thể sau năm tháng tổng lợi nhuận thu tổng chi phí đầu tư dự án (NPV=0) 4.4.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C B/C = > => khả thi, cho thấy đồng vốn bỏ đầu tư thu lại đồng lợi nhuận (Xem chi tiết phụ lục Tỷ số lợi ích chi phí B/C) 4.5 Lập bảng đánh giá độ nhạy dự án đầu tư xây dựng cơng trình Từ mục 4.2=> 4.5 xem chi tiết phụ lục 13 4.6 Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị 4.6.1 Bảng tổng hợp tiêu hiệu tài dự án STT CHỈ TIÊU Tổng mức đầu tư Tuổi thọ dự án Suất chiết khấu (%) NPV IRR (%) B/C Thời gian hoàn vốn KẾT QUẢ 41 124 triệu đồng 12 năm 10% 16 123 triệu đồng 28% lần năm tháng ĐÁNH GIÁ >0 > 10% >1 < 12 năm →Tóm lại: Qua phân tích đánh giá trên, ta đến kết luận: Dự án khả thi, đáng giá, dự án đem lại lợi nhuận nên đầu tư 19 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm 4.6.2 Phân tích độ nhạy dự án - Việc phân tích đánh giá độ nhạy trập trung chủ yếu vào việc xem xét thay đổi yếu tố đầu vào như: doanh thu (đơn giá bán chung cư, cho thuê trung tâm thương mại), chi phí xây dựng - Phân tích độ nhạy dự án doanh thu chi phí thay đổi Khi thay đổi doanh thu chi phí xây dựng thay đổi tiêu hiệu tài tính bảng đây: a) Thay đổi chi phí Tốc độ thay đổi NPV doanh thu chi phí biến đổi 16,123 80% 90% 100% 110% 120% Thay đổi doanh thu 80% 90% 100% 12,899 18,992 25,085 8,417.7 14,511 20,604 3,937 10,030 16,123 -544 5,549 11,642 -5,025 1,068 7,161 110% 31,178 26,697 22,216 17,736 13,255 120% 37,271 32,791 28,310 23,829 19,348 Thay đổi chi phí Tốc độ biến thiên NPV doanh thu chi phí biến đổi 16,123 80% 90% 100% 110% 120% Thay đổi doanh thu 80% 90% 100% -20% 18% 56% -48% -10% 28% -76% -38% 0% -103% -66% -28% -131% -93% -56% 110% 93% 66% 38% 10% -18% 120% 131% 103% 76% 48% 20% Nhận xét:  Qua bảng ta thấy cho doanh thu giảm 20% chi phí tăng 20% NPV giảm 025 triệu đồng, tương ứng giảm 131% doanh thu tăng 20% chi phí giảm 20% NPV tăng cao 37 271 triệu đồng tương ứng tăng 131% Như tốc độ tăng giảm tiêu NPV lớn so với tốc độ thay đổi đổi yếu tố doanh thu chi phí 20 SVTH: Hồng Xn Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm  Khi thay đổi doanh thu giảm 20% chi phí khơng thay đổi NPV giảm 3.937 triệu đồng tương ứng giảm 76% Khi doanh thu khơng thay đổi 0% chi phí tăng 10% NPV giảm 25.085 triệu đồng tương ứng giảm 56% Như vậy, tốc độ tăng giảm tiêu NPV thay đổi doanh thu nhỏ so với tốc độ tăng giảm tiêu NPV thay đổi chi phí a) Thay đổi chi phí Tốc độ thay đổi IRR doanh thu chi phí biến đổi 28% 80% 80% 90% 28% 23% 16% 9% 1% 100% 110% 120% Thay đổi doanh thu 100% 90% 110% 28% 26% 25% 28% 28% 26% 23% 28% 28% 18% 24% 28% 12% 19% 24% 110% 25% 26% 28% 28% 24% Thay đổi chi phí Tốc độ biến thiên IRR doanh thu chi phí biến đổi 28% 80% 90% 100% 110% 120% 80% 0% -20% -42% -68% -97% Thay đổi doanh thu 100% 90% 110% -1% -7% -10% 0% 0% -6% -18% 0% 0% -37% -16% 0% -59% -33% -14% 120% -10% -6% 0% 0% -14% Nhận xét:  Khi thay đổi doanh thu giảm 20% chi phí tăng 20% IRR giảm 1% Khi chi phí giảm 20% doanh thu tăng 20% IRR giảm 25% Điều cho thấy tốc độ tăng giảm tiêu IRR lớn so với tốc độ thay đổi hai tiêu doanh thu chi phí 21 SVTH: Hồng Xn Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm  Khi chi phí tăng 20% doanh thu khơng thay đổi = 0% IRR giảm 19% doanh thu giảm 20% chi phí khơng thay đổi IRR giảm 16% Điều nói lên thay đổi doanh thu IRR nhạy thay đổi chi phí Kết luận: Từ nhận xét ta thấy dự án có độ nhạy cao yếu tố đầu vào thay đổi so với yếu tố chi phí yếu tố doanh thu thay đổi làm tiêu tài nhạy 4.6.3 KẾT LUẬN - Khu vực dự án nằm quận 11 thuộc nội thành thành phố Hồ Chí Minh, nằm hướng Tây Nam thành phố Dân cư thành phố ngày tăng dần, diện tích trung tâm thành phố ngày bị thu hẹp Việc lấn chiếm xây dựng bất hợp pháp lút làm cho khu vực trở nên phức tạp, việc quản lý nhà đất ngày có nhiều trở ngại Nhà nước thất thu phần lớn Có nhiều khu thị mọc lên, nhiều khu chung cư đời góp phần làm thay đổi mặt thành phố Căn hộ trở thành giải pháp hữu hiệu nhà cho cư dân thị - Dự án Chung cư Pharaoh góp phần đáp ứng nhu cầu hộ, cải tạo sống nếp sinh hoạt người dân khu vực sở tại, ổn định hướng đến nâng cao đời sống theo nếp sống văn minh trật tự khu đô thị cộng đồng dân cư quận 11 nói riêng thành phố nói chung.Việc xây dựng Chung cư Pharaoh hôm tiền đề xây dựng thành phố đại phát triển ngày mai - Một chung cư đại hình thành dự án, góp phần thể vị cơng phát triển thành phố Với vị trí trắc địa, nằm gần nút giao thơng quan trọng, hiệu kinh tế xã hội dự án to lớn cơng trình hình thành đưa vào sống 22 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm 4.6.4 KIẾN NGHỊ Để dự án thực có hiệu quả, đảm bảo theo hướng phát triển qui hoạch chung thành phố chủ trương chiến lược phát triển Ngành, xin trân trọng đề nghị: - Cho phép Chủ đầu tư thực dự án theo hình thức tự thực dự án - Tạo điều kiện cho Chủ đầu tư trình xây dựng dự án - Các Ngân hàng, tổ chức tài tạo điều kiện cho chủ đầu tư vay vốn kịp thời để thực dự án 23 SVTH: Hoàng Xuân Độ TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm 24 ... tình trạng thiếu hụt nhà ở Việt nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Trong q trình phát triển hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh ln giữ vai trò trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại,... tiêu chuẩn sống thành phố trẻ như: nhà cửa khang trang, văn minh, giao thơng thuận tiện, thơng tin thích hợp, môi trường xanh, sạch, văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 11 nói riêng thành... khan hiếm, chất lượng dịch vụ chưa đạt u cầu Theo tính tốn phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minh năm 2010 khoảng 8.5 triệu người lên đến 10 triệu người sau năm 2020, đưa vào hàng đô thị cực