TÁI THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHUCHUNG CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ TẠI CÔNG TY CỔPHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÁI THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC SVTH : LÊ KHAI MINH TRÍ MSSV : 06120092 LỚP : DH06TB KHÓA : 2006 - 2010 NGÀNH: Quản lý thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2010 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN LÊ KHAI MINH TRÍ TÁI THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên:……………………………………… Tháng 07 năm 2010 LỜI CẢM ƠN Để đạt thành ngày hôm nay, lời xin thành kính gửi đến Ba, Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương, điểm tựa vững tạo điều kiện cho học tập tốt suốt thời gian qua Những tình cảm xin ghi khắc tim mãi không quên Cảm ơn người thân, người giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để tơi an tâm hồn thành việc học Em trân trọng biết ơn: Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố Hồ Chí Minh Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản Cùng tất Thầy, Cơ tận tình giảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm học q báu, quà lớn mà em nhận để vững tin bước vào đời làm hành trang cho em sống cơng việc sau Đặc biệt, với lòng kính trọng, biết ơn chân thành sâu sắc em xin gửi đến thầy: Nguyễn Văn Tân, người tận tình dạy, trực tiếp hướng dẫn để em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp Em chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo Anh, Chị Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức đặc biệt Lộc, anh Kha người nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn Tôi cảm ơn bạn lớp DH06TB - người đồng hành tơi suốt khố học Cảm ơn tất cầu chúc người, gia đình, Thầy Cơ, bạn nhiều Sức khỏe, Hạnh phúc Thành công sống Ngày 31 Tháng 07 Năm 2010 Sinh viên Lê Khai Minh Trí TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Khai Minh Trí, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Tái thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư TDH-Trường Thọ Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức” Giáo viên hướng dẫn: Tiến Sĩ Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản Lý Đất Đai&Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt Thị trường Bất động sản nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu hạn chế Phát triển thị trường bất động sản nhà thu hút số lượng vốn đầu tư nước nước tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản Vì mà diện tích nhà thành phố tăng lên đáng kể, chủ trương phát triển nhà theo dự án triển khai phổ biến Tuy nhiên, chưa có giải pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường BĐS để xảy nhiều tình trạng biến động thiếu tính minh bạch giá cả, điều đáng nói BĐS chưa hồn tồn thừa nhận hàng hố Đó nguyên nhân nảy sinh tình trạng đầu nhà đất ngày trở nên nghiêm trọng Hoạt động đầu tư tạo lập kinh doanh bất động sản công ty hoạt động gắn liền với lượng vốn lớn, song có nhiều dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn rủi ro trình thực hiện, yếu tố tác động đến tiến độ thực dự án, triển khai dự án từ góc độ phân tích hiệu tài dự án Để hoạt động thực phát huy hiệu cơng tác thẩm định dự án đầu tư xác định tính khả thi dự án nhiều mặt có nội dung phân tích hiệu tài cơng việc quan trọng Cơ sở vấn đề nghiên cứu lý thuyết Bất động sản, thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh Bất động sản, tổng quan phân tích tài dự án đầu tư bất động sản, văn pháp luật chi phối hoạt động đầu tư Bất động sản lý luận thực tiễn đưa cần thiết đầu tư dự án Bất động sản Nội dung nghiên cứu ứng dụng kiến thức học áp dụng quy trình cơng ty để nghiên cứu hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Cổ phần phát triển nhà Thủ Đức Nội dung bao gồm tìm hiểu cách thức thực họat động phân tích tài Cơng ty, đánh giá diễn biến thị trường Bất động sản thời điểm phân tích, tiến hành tái phân tích hiệu mặt tài dự án cụ thể Phương pháp chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tính tốn, tổng hợp: phân tích số liệu tài dự án, phân tích phân khúc thị trường, phân tích khả cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường dự án, tính tốn tổng hợp số liệu có liên quan đến dự án cần phân tích Từ kết nghiên cứu xây dựng đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đưa đề xuất cho dự án nhằm hạn chế rủi ro MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu .3 I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 16 I.1.3 Cơ sở thực tiễn: 16 I.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu 17 I.2.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.2.2 Phương pháp nghiên cứu 18 I.2.3.Quy trình thực 18 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20 II.1 Giới thiệu sơ lược Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức dự án chung cư Trường Thọ: 20 II.1.1 Giới thiệu sơ lược Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức: 20 II.1.1.1 Quá trình hình thành phát triển: 20 II.1.1.2 Sơ đồ tổ chức: 21 II.1.1.3 Sản phẩm dịch vụ: 22 II.1.2 Giới thiệu sơ lược dự án: 22 II.2 Đánh giá cơng tác phân tích tài dự án đầu tư Bất động sản Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức: 25 II.2.1 Công tác phân tích tài dự án đầu tư Bất động sản công ty: 25 II.2.2 Công tác phân tích tài dự án chung cư Trường Thọ: 27 II.2.2.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư cấu nguồn vốn cho dự án 27 II.2.2.2 Kế hoạch vay trả lãi vay 30 II.2.2.3 Dự tính doanh thu từ hoạt động dự án : 30 II.2.2.4 Dự tính chi phí hoạt động 31 II.2.2.5 Dự tính hạch toán lỗ lãi dự án 32 II.2.2.6 Bảng ngân lưu tài dự án 32 II.2.2.7 Các tiêu phân tích tài dự án: 32 II.2.3 Đánh giá cơng tác phân tích tài dự án đầu tư công ty 35 II.3 Tái thẩm định tài dự án chung cư Trường Thọ đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài cơng ty: 36 II.3.1 Tái thẩm định tài dự án chung cư Trường Thọ: 36 II.3.1.1 Tổng mức đầu tư dự án 36 II.3.1.2 Nguồn vốn đầu tư việc phân bổ vốn (xem bảng hạch toán lãi lỗ dự án) 40 II.3.1.3 Kế hoạch vay trả lãi vay 40 II.3.1.4 Tổng doanh thu dự kiến 41 II.3.1.5 Hạch toán lãi lỗ dự án: 43 II.3.1.6 Lập báo cáo ngân lưu dự án đầu tư (phương pháp trực tiếp) 44 II.3.1.7 Các tiêu tái phân tích tài dự án đầu tư: 46 II.3.1.8 Phân tích độ nhạy dự án 49 II.3.2 Những đề xuất nhằm hoàn thiện cơng tác thẩm định tài dự án công ty: 52 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 53 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất Động Sản PTTC: Phân tích tài TDH: Thủ Đức House UBND: Ủy Ban Nhân Dân TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TMCP: Thương mại cổ phần DA: Dự án DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ II.1: Mô hình cấu tổ chức Cơng ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức 21 Sơ đồ II.2: Vị trí khu đất-chung cư Trường Thọ 24 Sơ đồ II.3 Hoạt động PTTC dự án đầu tư Bất động sản Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức 26 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng II.1 Bố cục quy hoạch tổng mặt 25 Bảng II.2 Diện tích chung cư lô A, B (phụ lục 1&2) 25 Bảng II.4 Chi phí thiết kế cơng trình 28 Bảng II.5 Vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật 28 Bảng II.6 Tổng mức đầu tư dự án phân bổ vốn đầu tư cho năm 29 Bảng II.7 Nguồn vốn đầu tư 30 Bảng II.8 Kế hoạch vay trả lãi vay 30 Bảng II.9 Tổng hợp doanh thu theo niên độ bán 31 Bảng II.10 Hạch toán lãi lỗ dự án (phụ lục 03) 32 Bảng II.11 Lưu chuyển tiền tệ dự án (phụ lục 04) 32 Bảng II.12 Tổng hợp tiêu phân tích tài 33 Bảng II.13 Dự tính tổng chi phí cho dự án 38 Bảng II.14 Dự tính chi phí hạ tầng kỹ thuật (*) 39 Bảng II.15 Dự tính chí phí thiết kế cơng trình (**) 39 Bảng II.16 Nguồn vốn đầu tư 40 Bảng II.17 Kế hoạch vay trả lãi vay 41 Bảng II.18 Đơn giá giữ xe xe honda (xe máy) 41 Bảng II.19 Diện tích chung cư, hộ bán kinh doanh, hộ bán cho Nhà nước 42 Bảng II.20 Giá bán bình quân m2 sử dụng dự kiến 42 Bảng II.21 Phương thức bán hộ 43 Bảng II.22 Dự tính số lượng hộ bán năm 43 Bảng II.23 Tổng hợp doanh thu từ việc cho thuê bãi giữ xe tầng hầm, khu thương mại bán 262 hộ chung cư gồm block A&B (phụ lục 05 ) 43 Bảng II.24 Khấu hao chi phí xây dựng-thiết bị 44 Bảng II.25 Hạch toán lãi lỗ dự án áp dụng thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ (phụ lục 06) 44 Bảng II.26 Tính khoản phải thu (phụ lục 07) 45 Bảng II.27 Tính khoản phải trả (phụ lục 08) 45 Bảng II.28 Nhu cầu tồn quỹ tiền mặt (phụ lục 09) 46 Bảng II.29 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng vốn đầu tư (phụ lục 10) 46 Bảng II.30 Thời gian hoàn vốn có chiết khấu, lãi suất chiết khấu 15% (phụ lục 11) 46 Bảng II.31 So sánh tiêu tài thời điểm xin đầu tư thời điểm 48 Bảng II.32 Độ nhạy chiều dự án 50 Bảng II.33 Độ nhạy chiều dự án 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí Bảng II.17 Kế hoạch vay trả lãi vay ĐVT:triệu đồng STT Năm 36,961.77 Dư nợ đầu năm Lãi phải trả 5,544.27 4,158.20 2,772.13 1,386.07 Trả gốc 9,240.44 9,240.44 9,240.44 9,240.44 Trả gốc lãi Dư nợ cuối năm 36,961.77 27,721.33 18,480.88 9,240 14,784.71 13,398.64 12,012.57 10,626.51 27,721.33 18,480.88 9,240.44 - Nguồn: Tính tốn tổng hợp II.3.1.4 Tổng doanh thu dự kiến Phương án tiêu thụ sản phẩm: Chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng mua bán Những điều khoản hợp đồng tuân thủ quy định hành Kế hoạch kinh doanh: dự án khai thác phù hợp với công sử dụng cơng trình, gồm có: A Tầng hầm: diện tích 4.016m2 Trong phần diện tích sử dụng làm phòng kỹ thuật điện, quạt hút, máy bơm, nhà bảo vệ,… Vì diện tích sử dụng làm dịch vụ giữ xe cho hộ dân sống chung cư khách vãng lai khoảng 2.516m2 Chủ đầu tư có xây dựng lối dành cho xe bánh thuận lợi cho việc vào phương tiện Do tầng hầm xây vào năm nên chưa đua vào khai thác Phần diện tích làm bãi giữ xe khai thác từ năm thứ với công suất 65%, công suất tăng dần năm 10% Đến năm thứ trở dự án vào ổn định cơng suất đạt 100% năm Bảng II.18 Đơn giá giữ xe xe honda (xe máy) ĐVT: triệu đồng Xe máy đ/chiếc/tháng 0.06 431 25.86 Xe đ/chiếc/tháng 0.60 107 64.200 Tổng cộng 90.06 Nguồn: Tính tốn tổng hợp Khu thương mại: diện tích 1,600.80 m Đơn giá cho thuê tính m2 với 50.000 đồng/m2 Giá khảo sát chung cư lân cận địa bàn quận Thủ Đức Phố Gia Phúc,… khai thác từ năm thứ với công suất cho thuê 70%, tăng dần 10% năm Đến năm thứ cơng suất tối đa 100% Bán hộ chung cư: toàn hộ bán vòng năm dự án cơng ty bán hộ cho đối tượng có nhu cầu nhà theo quy định Pháp Trang 41 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí luật, đồng thời chủ đầu tư (Công ty ThuDuc House) bán 20% quỹ nhà theo thị 07/2003/CT-UB thị 24/2004/CT-UB Trong 39.856 m2 sàn có: Bảng II.19 Diện tích chung cư, hộ bán kinh doanh, hộ bán cho Nhà nước Khoản mục i Đơn vị Diện tích Diện tích chung cư - Căn hộ bán kinh doanh m2 20,406.50 - Căn hộ bán Nhà nước m2 5,122.20 ii Diện tích hộ bán kinh doanh m2 105.30 iii Diện tích hộ bán cho Nhà nước m2 96.60 Nguồn: ThuDuc House Với giá bán bình quân m sử dụng dự kiến: 15.135.000 đồng/m2 Giá lấy trung bình từ mức giá bán hộ chung cư mức trung địa bàn quận Thủ Đức quận khác chung cư cao tầng Mỹ An phường Hiệp Bình Chánh cơng ty cổ phần xây dựng số làm chủ đầu tư gồm 196 hộ, diện tích từ 52-75m2 với 17 triệu đồng/m2 Thêm vào đó, chung cư Đại Thành quận Tân Phú vừa xây dựng đến tầng thứ có 20% số hộ đăng ký mua giá mềm từ 13-13.55 triệu đồng/m2 Đặc biệt mức Thủ Đức House rao bán thị trường (đã giảm 10%) so với mức giá ban đầu 16.650.000 triệu đồng/m2 Bảng II.20 Giá bán bình quân m2 sử dụng dự kiến Khoản mục Tỷ lệ tăng so phương thức Phương thức Phương thức Phương thức 1.05 1.1 15.892 16.649 Đơn giá tr đ 15.135 Thời hạn thu tiền năm 10 - Số lần trả năm lần 12 12 - Tổng số lần trả phương thức tháng 60 120 Số lượng hộ bán kinh doanh 70 70 69 Nguồn: ThuDuc House & tính tốn tổng hợp Ngoài hộ bán theo nhu cầu kinh doanh, chủ đầu tư dành lượng hộ để bán cho Nhà nước với số lượng 53 căn, giá bán 13.600.000 đồng/m2 Với phương thức bán hộ bán trả lần bán trả góp 50%-50% theo thỏa thuận hợp đồng ma nhà đầu tư lập Trang 42 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí Bảng II.21 Phương thức bán hộ ĐVT: triệu đồng Khoản mục Phương thức Phương thức Phương thức Tỷ lệ toán lần đầu 100% 50% 50% Tỷ lệ tốn lại 0% 50% 50% 1,593.69 836.68 876.53 836.68 876.53 Thanh toán lần đầu Thanh tốn lần lại Nguồn: Tính tốn tổng hợp Bảng II.22 Dự tính số lượng hộ bán năm Năm Tổng Phương thức 70 30 25 15 Phương thức 70 30 25 15 Phương thức 69 30 25 14 Nhà bán nhà nước 53 25 28 Nguồn: Tính tốn tổng hợp Như vậy, doanh thu dự án xác định từ nguồn: thu từ sản phẩm (bán hộ chung cư), thu từ sản phẩm phụ (tầng hầm, khu thương mại) Bảng II.23 Tổng hợp doanh thu từ việc cho thuê bãi giữ xe tầng hầm, khu thương mại bán 262 hộ chung cư gồm block A&B (phụ lục 05 ) II.3.1.5 Hạch toán lãi lỗ dự án: Đây bảng quan trọng suốt q trình phân tích tài dự án Để tính tốn hiệu dự án thơng qua tiêu tài sau tổng hợp liệu vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, kế hoạch vay trả nợ dự án; tiến hành lập hạch toán lãi lỗ dự án theo phương án nêu Đây tiêu quan trọng phản ánh hiệu hoạy động giai đoạn suốt vòng đời dự án Ở đây, doanh thu khoản chênh lệch tổng doanh thu thuế giá trị gia tăng Vì hộ chung cư bán hết năm đầu nên dự án khơng có hàng tồn kho, nên: giá vốn hàng bán = tổng giá thành Chi phí hoạt động dự kiến dự án bao gồm khoản chi phí sau: thuế VAT phải nộp, chi phí hoạt động tài (chi phí lãi vay), chi phí quản lý, chi phí bán hàng, chi phí quảng cáo tiếp thị dự án Chi phí hoạt động dự kiến dự án bao gồm bảng dự tính hạch tốn lãi lỗ dự án Chi phí khấu hao xây dựng: chi phí khấu hao tính sau: Trang 43 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí Khấu hao xây dựng = chi phí xây dựng (khơng bao gồm thuế)/ thời gian khấu hao Phương pháp khấu hao sử dụng phân tích khấu hao đường thẳng Dự tính thời gian khấu hao 13 năm Bảng II.24 Khấu hao chi phí xây dựng-thiết bị ĐVT: triệu đồng Năm Nguyên giá chi phí xây lắp Khấu hao Khấu hao tích Giá trị lại 185,431.22 14,263.94 14,263.94 171,167.28 185,431.22 14,263.94 28,527.88 156,903.34 185,431.22 14,263.94 42,791.82 142,639.40 185,431.22 14,263.94 57,055.76 128,375.46 185,431.22 14,263.94 71,319.70 114,111.52 185,431.22 14,263.94 85,583.64 99,847.58 185,431.22 14,263.94 99,847.58 85,583.64 185,431.22 14,263.94 114,111.52 71,319.70 185,431.22 14,263.94 128,375.46 57,055.76 10 185,431.22 14,263.94 142,639.40 42,791.82 11 185,431.22 14,263.94 156,903.34 28,527.88 12 185,431.22 14,263.94 171,167.28 14,263.94 13 185,431.22 14,263.94 185,431.22 - Nguồn: Tính tốn tổng hợp Bảng II.25 Hạch tốn lãi lỗ dự án áp dụng thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ (phụ lục 06) II.3.1.6 Lập báo cáo ngân lưu dự án đầu tư (phương pháp trực tiếp) Phương pháp trực tiếp thường áp dụng thiết lập thẩm định DA, nghĩa ngân lưu ròng dự án xác định cách lấy giá trị ngân lưu vào trừ giá trị dòng ngân lưu Việc xác định nhu cầu vốn nguồn vốn, tính khấu hao, tính nợ gốc tiền lãi đề cập khoản mục trước Ở đây, ta cần nghiên cứu thêm số khoản mục sau: xác định khoản phải thu, khoản phải trả, dự trù quỹ tiền mặt cho DA A Xác định khoản phải thu: Doanh thu bán hàng bao gồm doanh thu trả tiền doanh thu chưa trả tiền Thông thường bán sản phẩm dự án, khách hàng tốn lượng tiền coa tỷ lệ giá trị hàng hóa tốn sau khoản thời gian định Vì vậy, phân tích khồn thực thu tiền từ doanh thu bán hàng kỳ Trang 44 C Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí dự án phải xét đến tác động khoản phải thu cách ước tính tỷ lệ số dư khoản phải thu hợp lý doanh thu Doanh thu chưa trả tiền khoản phải thu (AR) Tỷ lệ khoản phải thu hàng năm 10% doanh thu Bảng II.26 Tính khoản phải thu (phụ lục 07) Qua bảng số liệu, ta thấy: - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 12,575.65 triệu đồng - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 12,778.14 triệu đồng - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 6,255.67 triệu đồng - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 1,766.22 triệu đồng - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 1,775.82 triệu đồng - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 1,775.82 triệu đồng - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 1,273.80 triệu đồng - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 855.45 triệu đồng - Năm thứ ta có thực thu tiền doanh thu 604.44 triệu đồng - Năm thứ 10 ta có thực thu tiền doanh thu 604.44 triệu đồng - Năm thứ 11 ta có thực thu tiền doanh thu 604.44 triệu đồng - Năm thứ 12 ta có thực thu tiền doanh thu 341.48 triệu đồng - Giả sử năm thứ 13 dự án lý, lúc khoản phải thu phải thu hết, nên khoản phải thu năm thứ 13 AR13 = B Xác định khoản phải trả: Khi mua hàng, thỏa thuận bên mua bên bán, chi phí mua hàng bao gồm: phần tiền trả mua hàng phần tiền trả sau kỹ hạn đó, phần tiền trả sau khoản phải trả AP Chi phí mua hàng chiếm 60% chi phí hoạt động dự án tỷ lệ khoản phải trả hàng năm chiếm 15% tổng giá trị hàng mua Bảng II.27 Tính khoản phải trả (phụ lục 08) Qua kết cho thấy: - Năm thứ số tiền chi khoản thu vào 215.43 triệu đồng - Từ năm thứ hai đến năm thứ 11 dự án chi số tiền định để trả nợ ứng với năm theo bảng tính khoản phải trả - Năm thứ 12 dự án chi 15.1 triệu đồng để trả hết số nợ phải trả trước lý vào năm thứ 13 - Năm thứ 13 dự án lý, lúc khoản phải trả phải trả hết, nên khoản phải trả năm thứ 13 AP13 = C Dự trù quỹ tiền mặt: Tiền mặt giữ để thực giao dịch gọi số dư tiền mặt dự án Dự án cần có lượng tồn quỹ tiền mặt định tài sản lưu động Nhu cầu tồn quỹ tiền Trang 45 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí mặt tăng làm tăng ngân lưu dự án ngược lại Khi kết thúc dự án, nhu cầu tồn quỹ tiền mặt không cần (bằng 0), lúc dự án có khoản thu từ số tiền mặt tồn quỹ lại năm cuối dự án Như vây, số dư tiền mặt hạng mục ngân lưu, khoản tăng giảm số dư tiền mặt phản ánh vào bảng ngân lưu dự án Trong dự án này, dự trù quỹ tiền mặt chiếm 8% tiền mua hàng Bảng II.28 Nhu cầu tồn quỹ tiền mặt (phụ lục 09) D Lập báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng vốn đầu tư Theo quan điểm vốn đầu tư bao gồm vốn chủ sở hữu vốn vay Quan điểm tổng vốn đầu tư gọi quan điểm ngân hàng, giúp cho ngân hàng đánh giá hiệu khả trả nợ vốn vay dự án để có định cho vay hợp lý Đây bảng quan trọng suốt q trình tái thẩm định tài dự án đầu tư Là bảng tổng hợp tiêu tài cho biết ngân lưu vào ngân lưu tiến hành dự án Để lập bảng ngân lưu đòi hỏi thơng số đầu vào phải tính tốn dựa câc xác Để đạt kết đòi hỏi chuyên viên phân tích phải thu thập thơng tin từ chức khác công ty Bảng II.29 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng vốn đầu tư (phụ lục 10) II.3.1.7 Các tiêu tái phân tích tài dự án đầu tư: Để đánh giá tính khả thi dự án phương diện tài chính, bên cạnh việc lập bảng lưu chuyển tiền tệ, ta phải tính hàng loạt tiêu tài khác, tiêu thể mức độ tự túc tài chính, tiêu thể khả trả nợ dự án DSCR, tiêu đánh giá hiệu sử dụng vốn dự án, tiêu điểm hòa vốn BEP, tiêu thời gian hoàn vốn, tiêu giá NPV, tiêu tỷ suất lợi phí P(B/C), tiêu tỷ suất sinh lợi nội IRR, tiêu chi phí bình qn tỷ trọng vốn WACC, tiêu tỷ suất sinh lợi nội có hiệu chỉnh MIRR  NPV = 70,807.620.000 đồng  WACC = 6.6%  IRR = 19.39%  P(B/C) = 1.441 >1 dự án khả thi  MIRR = 10%  DSCR = 12.52 > Bảng II.30 Thời gian hồn vốn có chiết khấu, lãi suất chiết khấu 15% (phụ lục 11)  DPP = năm 11 tháng 18 ngày  Điểm hòa vốn lý thuyết: Định phí = giá vốn hàng bán Biến phí = chi phí quản lý + chi phí bán hàng + chi phí lãi vay +chi phí quảng cáo + thuế VAT Trang 46 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí Điểm hòa vốn lý thuyết tính cho năm vòng đời dự án, cụ thể sau: Năm ĐHVlt 0.65 10 11 12 13 0.67 0.68 0.70 0.64 0.64 0.64 0.64 0.64 0.64 0.64 0.64 0.64 Để đảm bảo cho dự án đạt lợi nhuận thì: < ĐHVlt < Như vậy, qua số hòa vốn cho thấy: ĐHVlt thỏa điều kiện đặt ra, tức dự án đạt lợi nhuận qua năm Tổng hợp tiêu tài dự án:  Tổng chi phí đầu tư cho dự án là: 228,159.06 triệu đồng, đó:  Vốn tự có: 67,968.58 triệu đồng chiếm 29.79% tổng vốn đầu tư  Vốn huy động khác: 123,228.71 triệu đồng chiếm 54.01% tổng vốn đầu tư  Vốn vay ngân hàng (15%/năm): 36,961.77 triệu đồng chiếm 16.2% tổng vốn  Tổng doanh thu dự kiến: 414,301.65 triệu đồng  Lợi nhuận ròng dự án: 270,354.75 triệu đồng  Hiện giá thu nhập dự án: NPV = 70,807.62 triệu đồng  Chi phí bình qn tỷ trọng vốn: WACC = 6.6%  Suất thu hồi nội dự án: IRR = 19.39%  Thuế thu nhập doanh nghiệp: 33,025.82 triệu đồng  Điểm hòa vốn lý thuyết: ĐHVlt = < 0.663 <  Thời gian hoàn vốn: năm 11 tháng 18 ngày  Tỉ số lợi ích/chi phí: P(B/C) = 1,441  MIRR = 10%  DSCR = 12.52 Trang 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí Bảng II.31 So sánh tiêu tài thời điểm xin đầu tư thời điểm STT Các tiêu tài Thời điểm xin đầu tư Thời điểm Tổng chi phí đầu tư 185,167.96 triệu đồng 228,159.06 triệu đồng Vốn tự có 55,167.96 triệu đồng 67,968.58 triệu đồng Vốn vay 30,000 triệu đồng 36,961.77 triệu đồng Vốn huy động khác 100,000 triệu đồng 123,228.71 triệu đồng Tỉ suất chiết khấu 15% 15% Tổng doanh thu dự kiến 340,955.63 triệu đồng 414,301.65 triệu đồng Lợi nhuận ròng 81,382.82 triệu đồng 270,354.75 triệu đồng Hiện giá thu nhập 41,655.38 triệu đồng 70,807.62 triệu đồng Chi phí bình qn tỷ trọng vốn 6.31% 6.6% 10 Suất thu hồi nội 17,79% 19.39% > WACC 11 Thuế thu nhập doanh nghiệp 31,648.88 triệu đồng 33,025.82 triệu đồng 12 Thời gian hoàn vốn năm tháng năm 11 tháng 18 ngày 13 Điểm hòa vốn lý thuyết 14 Tỉ số lợi ích/chi phí 1.441 15 Tỷ suất sinh lời nội có hiệu chỉnh MIRR 10% 16 Hệ số đảm bảo trả nợ DSCR 12.52 > 0 < 0.663 < Thông qua tiêu Bảng ta thấy tổng chi phí đầu tư dự án phân tích tổng nguồn vốn dự án phân tích thời điểm xin đầu tư có chênh lệch lớn Sự chênh lệch tổng chi phí đầu tư dự án lý giải yếu tố tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, khoản đầu tư phát sinh điều kiện mà q trình phân tích dự án chưa dự tốn hết chi phí lãi vay Một số khoản đầu tư phát sinh phân tích so với dự tốn nhà đầu tư như: chi phí tư vấn quản lý dự án, chi phí thẩm định dự tốn, chi phí khảo sát đo đạc mặt bằng, dự phòng phí tỉ lệ tăng 0.5 lần Doanh thu dự án phân tích thời điểm chênh lệch lớn so với doanh thu phân tích thời điểm xin đầu tư điều phù hợp với điều kiện thực tế tình hình thị trường bất động sản từ năm đầu năm đến có nhiều biến động đẩy giá đất lên cao Về nguồn vốn dự án phân tích vốn huy động từ khách hàng 123,228.71 triệu đồng chiếm 54.1% tổng vốn đầu tư dự án NPV, IRR, lợi nhuận ròng dự án phân tích thời điểm xin đầu tư có chênh lệch lớn so với dự án phân tích thời điểm Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí Bên cạnh dự án phân tích thời điểm xin đầu tư thiếu số tiêu tỷ số lợi ích chi phí P(B/C), điểm hoàn vốn lý thuyết BEP, tỷ suất sinh lợi nội có hiệu chỉnh MIRR, hệ số đảm bảo trả nợ DSCR, phân tích yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu chi phí Các tiêu cho nhà đầu tư thấy hiệu dự án có nhìn tổng quan thị trường, công cụ hỗ trợ cho chủ đầu tư định Qua cho thấy dự án phân tích thời điểm tính khả thi cao Nhận xét: Qua kết tổng hợp, phân tích dự án thời điểm cho ta thấy việc thực phương án kinh doanh theo phương án công ty thời điểm có tiêu tài đảm bảo, qua tiêu ta thấy phương án kinh doanh có tính khả thi cao Với NPV = 70,807.62 triệu đồng, IRR = 19.39% > WACC, IRR tiêu hay sử dụng để mơ tả tính hấp dẫn dự án IRR tiêu thể tính lợi nhuận dự án, mặt biểu lãi suất mà dự án mang lại vốn đầu tư, mặt khác thể tỷ lệ lãi vay vốn tối đa mà dự án chấp nhận IRR dự án cao Tỷ số lợi ích /chi phí 1.441 >1 cho thấy dự án có độ an tồn cao Thời gian hoàn vốn dự án năm 11 tháng 18 ngày Điểm hòa vốn lý thuyết < 0.663 Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí  Nhận xét chung cho dự án: Dự án Chung cư Trường Thọ dự án đánh giá có tính khả thi cao tính cấp thiết tình hình thực tế Nhu cầu đất nhà cho người dân ngày tăng cao, đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp trung bình Nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà kinh doanh cho đối tượng Lượng cung nhà thị trường tăng cao Việc đảm bảo mang lại lợi ích cho nhà đầu tư chất lượng nhà nâng cao cơng tác thẩm định tài dự án phải đề cao Dự án tái thẩm định tài với tỷ suất lợi nhuận thực tế, chi phí xây dựng thực tế dự án có tính khả thi cao (dự án giữ ngun giá trị: cấu nguồn vốn, phân bổ nguồn vốn, theo chủ đầu tư đưa ra) Nhưng điều kiện tình hình thị trường bất động sản ln biến động nay, nhà đầu tư cần xem xét khả tiêu thụ sản phẩm thị trường cần thiết doanh thu từ dự án đảm bảo II.3.2 Những đề xuất nhằm hoàn thiện cơng tác thẩm định tài dự án cơng ty: Với tình hình thị trường có nhiều biến động q trình phân tích tài hoạt động thường xuyên dự án Chúng ta phân tích thường xuyên để thấy rủi ro xảy để cơng ty có phương án kinh doanh biện pháp phòng ngừa khắc phục rủi ro phù hợp điều thật cần thiết tình hình thị trường Quy trình phân tích tài dự án đầu tư công ty cần bổ sung số tiêu như: - P(B/C) tỉ suất lợi phí thể tổng khoản lợi ích dự án đủ để bù đắp chi phí phải bỏ dự án - BEP tiêu điểm hòa vốn dự án điểm mà doanh thu ngang với chi phí sản xuất có nghĩa điểm hồn vốn lý thuyết dự án khơng có lời khơng bị lỗ - MIRR tỷ suất sinh lợi nội có hiệu chỉnh việc nhà đầu tư lấy tồn thu nhập ròng đem tái đầu tư với tỷ suất lợi nhuận r, sau quy tồn số tiền tương lai đổi giá trị - DSCR hệ số đảm bảo trả nợ nhằm giúp cho nhà tài trợ thấy khả đảm bảo trả nợ công ty Bên cạnh cần phân tích yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu chi phí dự án, đến dòng tiền dự án điều cho phép nhà đầu tư có nhìn tổng quan hoạt động đầu tư Công ty cần đưa nhiều phương án kinh doanh cho dự án để thấy hiệu đem lại từ phương án kinh doanh khác nhằm đem lại hiệu tối ưu an toàn cho hoạt động đầu tư Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ  Kết luận Thơng qua q trình nghiên cứu giúp ta thấy thực trạng phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Đồng thời nhiều thông tin liên quan đến dự án TDHTrường Thọ giới thiệu khái quát, chẳng hạn cần thiết cần phải đầu tư, sở pháp lý, hình thức lực đầu tư, vị trí khu đất, trạng sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, giải pháp quy hoạch kiến trúc khu chức nhằm tạo tiền đề cho việc phân tích tài dự án đầu tư Dựa vào hai kết quả: Thứ cơng tác phân tích tài dự án cơng ty thời điểm xin cấp phép đầu tư, ta có số tài sau: - Hiện giá thu nhập NPV: 41,655.38 triệu đồng - Suất thu hồi nội dự án IRR: 17.79% - Chi phí bình qn tỷ trọng vốn WACC: 6.31% - Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: năm tháng Thứ hai thực việc tái phân tích tài dự án thời điểm kết hợp với phân tích độ nhạy; việc tái phân tích giúp tơi có nhìn tổng quan biến động rủi ro dự án tương lai, từ thấy tính khả thi dự án với tiêu tài cụ thể sau: - Hiện giá thu nhập NPV: 70,807.62 triệu đồng - Suất thu hồi nội dự án IRR: 19.39% > WACC - Chi phí bình qn tỷ trọng vốn WACC: 6.6% - Tỷ số lợi ích/chi phí P(B/C): 1.441 > - Thời gian hồn vốn có chiết khấu: năm 11 tháng 18 ngày - Điểm hòa vốn lý thuyết BEP: < 0.661 < - Suất sinh lời nội có hiệu chỉnh MIRR: 10% - Hệ số đảm bảo trả nợ DSCR: 12.52% > Ta so sánh hai kết thấy việc tái phân tích thực tế, giá trị tiêu có thay đổi nhiều Nhưng cơng tác phân tích tài dự án đầu tư Bất động sản cơng ty cho phép cơng ty có kết đáng tin cậy Tuy nhiên cơng tác phân tích tài cơng ty vài điểm yếu cần khắc phục như: dự án chưa phân tích theo quy trình cụ thể, số lượng giả thiết làm cho nhà đầu tư khó lựa chọn phương án tối ưu để đưa định đầu tư Các tiêu tài quy trình phân tích tài thiếu như: P(B/C), điểm hòa vốn dự án BEP, tỷ suất sinh lời nội có hiệu chỉnh MIRR, hệ số đảm bảo trả nợ DSCR Bên cạnh phân tích dự án chưa đánh giá cách khách quan thay đổi thơng số đến dòng tiền hiệu dự án đầu tư Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí  Kiến nghị Trong khuôn khổ báo cáo tốt nghiệp, xin đề xuất số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động phân tích tài dự án công ty sau: - Tổ chức lại máy hoạt động theo hướng chun mơn hóa - Tăng cường công tác nghiên cứu, phát triển đa dạng hóa sản phẩm - Chuẩn hóa quy trình triển khai thực phân tích, phương pháp phân tích, đánh giá - Nghiên cứu ứng dụng phần mềm nhằm phục vụ tốt cho cơng tác phân tích - Tăng cường phân tích khía cạnh khác dự án như: phân tích kinh tế-xã hội, phân tích tác động mơi trường, phân tích kỹ thuật, phân tích nhân lực - Cần kiểm sốt chi phí đầu vào phải quản lý chặt chẽ loại nguyên vật liệu, cách thức tổ chức thi công hiệu tiến độ, mời thầu công khai minh bạch để hạn chế tăng giá thành sản phẩm Ngoài ra, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư phải biết cách kiểm sốt chi phí đất đai, chi phí quản lý Bên cạnh đó, cơng tác phân tích tài dự án đầu tư cơng ty cần tiến hành thường xuyên trình đầu tư Cơng tác phân tích tài cần diễn thường xuyên để chủ đầu tư đưa phương án kịp thời nhằm phòng ngừa hạn chế rủi ro tình hình kinh tế có nhiều biến động ngày Quy trình phân tích tài dự án đầu tư Bất động sản dự án cần phải bổ sung số tiêu P(B/C), điểm hòa vốn BEP, tỷ suất sinh lời nội có hiệu chỉnh MIRR, hệ số đảm bảo trả nợ DSCR, dự án cần đánh giá cách khách quan thay đổi thông số đến dòng tiền hiệu dự án Các dự án cần đưa nhiều phương án kinh doanh có nhà đầu tư lựa chọn đầu tư hiệu tối ưu an toàn Bên cạnh nhu cầu thị trường đa dạng, tình hình thị trường biến động đòi hỏi cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nói chung cơng tác thu thập thơng tin điều tra thị trường nói riêng cần phải có chuyên nghiệp hơn, cần phải có nghiên cứu, phân loại đối tượng khách hàng tiềm nhu cầu thị trường để từ nhà phân tích đưa phân tích, nhận định có lợi cho nhà đầu tư Trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003 Bộ luật dân 2005 PGS.TS.Phước Minh Hiệp, ThS.Lê Thị Vân Đan, 2007, Thiết lập & Thẩm Định Dự án đầu tư, NXB Thống Kê ThS.Đinh Thế Hiển 2006, Lập thẩm định hiệu tài Dự án đầu tư, Viện nghiên cứu tin học & Kinh tế ứng dụng, NXB Thống kê PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, 2008, giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân ThS.Phùng Thanh Bình, Đại học kinh tế TP.HCM, Khoa Kinh tế Phát triển, Bài giảng Chuyên viên thẩm định dự án đầu tư Các luận văn khóa trước Phân tích tài dự án đầu tư chung cư cao tầng Tân Phú - Lê Thị Hiền Phân tích tài dự án C.T Residence cơng ty cổ phần địa ốc ACB - Nguyễn Phạm Phương Thảo Một số thông tin từ trang Web: VietBao.vn, Tuoitre.com, Horea.org.vn Trang 55 ... Tháng 07 Năm 2010 Sinh viên Lê Khai Minh Trí TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Khai Minh Trí, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Tái thẩm định dự... cáo Trang 19 SVTH: Lê Khai Minh Trí Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Khai Minh Trí PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Giới thiệu sơ lược Công ty Cổ phần Phát tri n nhà Thủ Đức dự án... đầu tư nước nước tham gia vào đầu tư phát tri n bất động sản Vì mà diện tích nhà thành phố tăng lên đáng kể, chủ trương phát tri n nhà theo dự án tri n khai phổ biến Tuy nhiên, chưa có giải pháp