“NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHÚ DÂN ẤP PHÚ DÂN XÃ PHÚ HƯNG THỊ XÃ BẾN TRE ”

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : “NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHÚ DÂN ẤP PHÚ DÂN Xà PHÚ HƯNG THỊ Xà BẾN TRE ” SVTH : CAO THỊ HƯƠNG TRANG MSSV : 03135076 : : DH03TB LỚP : 2003 – 2007 KHÓA : Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản NGÀNH Tp HCM 07/2007 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN CAO THỊ HƯƠNG TRANG “NGHIÊN CỨU DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH KHU TÁI ĐỊNH CƯ PHÚ DÂN ẤP PHÚ DÂN Xà PHÚ HƯNG THỊ Xà BẾN TRE” Giáo viên hướng dẫn 1: ThS Trần Sinh Giáo viên hướng dẫn 2: TS Trần Thanh Hùng (Đòa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này, nỗ lực thân nhận giúp đỡ tận tình: Thầy Trần Thanh Hùng – Phó khoa khoa Quản Lý Đất Đai Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh hướng dẫn suốt trình thực đề tài Các thầy, cô khoa, trường dìu dắt, giảng dạy suốt thời gian học tập trường Các cô chú, anh chò cơng ty tạo điều kiện thuận lợi cho trình thực đề tài tốt nghiệp Cáác bạn sinh viên lớp DH03TB giúp đỡ nhiều trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Cao Thị Hương Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang TÓM TẮT Sinh viên thực hiện:Đinh Thị Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ Nghiên cứu dự án ầu tư xây dựng cơng trình khu tái Dân ấp Phú Dân xã Phú Hưng Thị xã Bến Tre” ịnh cư Phú Giáo viên hướng dẫn 1: ThS.Trần Sinh, Viện chiến lược phát triển kinh tế MN Giáo viên hướng dẫn 2:TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Nhu cầu nhà – đất người dân đô thị, thị q trình phát triển thị xã Bến Tre lớn, nhu cầu đáng người dân Còn gia đình phải giải tỏa di dời nhà cửa, cơng trình kiến trúc u cầu xây dựng cơng trình, phục vụ lợi ích cơng cộng nhu cầu thực trở nên vơ xúc Ngồi đòi hỏi xúc người khu vực bị giải tỏa nhu cầu nhà – đất cho người dân thị xã, người thu nhập thấp… xúc có yêu cầu cao Từ vấn đề đặt ra, nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình Khu tái định cư Phú Dân hình thành từ ý tưởng nêu Đây cơng trình xây dựng khơng mang lại hiệu kinh tế cho chủ đầu tư mà mang lại hiệu mặt kinh tế – xã hội Bởi ngồi vấn đề giải tỏa phần áp lực đất nhà nay, dự án có ý nghĩa lớn việc bước tạo sở vật chất góp phần phấn đấu nâng thị xã Bến Tre lên đô thị loại III tương lai gần Cơng trình xây dựng nằm khu vực ngoại thị, có vị trí giao thơng tương đối thuận lợi, n tĩnh, bị ảnh hưởng tiếng ồn khói bụi, góp phần thực kế hoạch giãn dân từ khu vực nội thị ngoại thị Trong điều kiện tình hình kinh tế có nhiều biến động, mức độ rủi ro cao việc phân tích rủi ro phần quan trọng đánh giá kết đầu tư dự án Kết phân tích, tính tốn chúng tơi hiệu kinh tế dự án, độ nhạy dự án, áp lực cạnh tranh sản phẩm dự án cho thấy hiệu dự án có thay đổi, chí ảnh hưởng lớn đến định đầu tư chủ đầu tư Vì vậy, việc phân tích độ nhạy dự án quan trọng nhằm kiểm soát hạn chế bớt rủi ro trình lập dự án Qua phân tích, ta thấy dự án đáp ứng yêu cầu thực tế hoàn toàn khả thi Dự án đầu tư xây dựng bước đầu phục vụ công tác tái định cư hộ dân di dời thực đầu tư địa bàn Phú Hưng khu vực lân cận chung quanh thị xã chuẩn bị thực năm 2007 tương lai Bước đầu với quy mơ đầu tư khơng lớn có ý nghĩa lớn, tạo tiền đề để mở khả phát triển cho khu đầu tư xây dựng sau Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ - Tính cấp thiết đề tài: - Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Căn pháp lý I.1.2 Cơ sở khoa học 1) Các khái niệm 2) Khái niệm dự án đầu tư 3) Công dụng dự án 4) Đặc trưng dự án 5) Phâ lọai dự án 6) Chu trình dự án d) Các tiêu phân tích tài 7) Khái quát địa bàn nghiên cứu 11 8) Điều kiện tự nhiên a) Hiện trạng b) Giới thiệu doanh nghiệp 10 c) Tình hình tài doanh nghiệp 11 d) Cơ cấu tổ chức doanh nghiệp 12 e) Cơ sở đề xuất đầu tư, hình thức quy mơ đầu tư 18 I.2 Nghiên cứu tiêu kinh tế-kỹ thuật 20 I.2.1 Phương án hạ tầng kỹ thuật 20 I.2.2 Thiết lập cấu phân chia công việc 24 I.2.3.Phân tích tài dự án 25 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang I.3 Đánh giá tiềm lực tài dự án 27 I.3.1 Xác định phương án kinh doanh 28 I.3.2 Ứơc tính chi phí, lợi nhuận 28 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Phân tích hiệu kinh tế dự án 29 II.1.1.Phân tích độ nhạy dự án 30 II.1.2.Phân tích áp lực cạnh tranh sản phẩm dự án: 31 II.1.3 Đối thủ tiềm 32 II.1.4.Đối thủ cạnh tranh 32 II.2 Nguồn cung ứng 33 II.2.1 Khách hàng 36 II.2.2 Sản phẩm thay thế: 38 II.3 Phân tích hiệu xã hội 38 II.5 Đánh giá tác động môi trường 39 II.6 Tổ chức thực quản lý 43 II.7 Phân tích số rủi ro 48 II.7.1 Rủi ro 48 II.9 Nhận xét đề xuất giải pháp 48 KẾT LUẬN .50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: bất động sản CBTD: Cán tín dụng CVK: Cho vay khác CSHT: Cơ sở hạ tầng DAĐT: Dự án đầu tư HĐQT: Hội đồng quản trị Kh: Kế hoạch NĐ : Nhà đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất Th: Thực TNHH: Trách nhiệm hữu hạn UBND: Ủy ban nhân dân Cao Thị Hương Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Bảng tính lợi nhuận doanh nghiệp 11 Bảng 2: Thống kê tiêu 19 Bảng 3: Quy mơ cơng trình 20 Bảng 4: Bảng cân đất đai 23 Bảng 5: Bảng ước tính chi phí xây lấp……………………………………………25 Bảng Tổng hợp kinh phí………………………………………………………………………………………………… 27 Bảng 7: Bàng doanh thu 28 Bảng 8: Bảng tính tóan tiêu 29 Bảng 9: Bảng phân tích độ nhạy chiều 30 Bảng 10: Bảng độ nhạy hai chiều 30 Bảng 11: Bảng phân tích SWOT 34 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1:Chu trình dự án Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức doanh nghiệp 12 Sơ đồ 3: Cơ cấu phân chia công việc……………………………………………… 15 Sơ đồ 3: Áp lực cạnh tranh……………………………………………… ………31 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang ĐẶT VẤN ĐỀ ™ Tính cấp thiết đề tài Nhà nơi cư trú, sinh hoạt, nghỉ ngơi người sau ngày lao động vất vả, nặng nhọc Đồng thời, điều kiện vật chất trọng yếu để tái tạo sức lao động người bao gồm tái tạo sức lao động cho thân người lao động phồn vinh phát triển người lao động hệ mai sau Vì vậy, để trì sinh mệnh phát triển thể lực, trí lực người lao động hệ mai sau, điều phải đảm bảo tư liệu sinh hoạt thiết yếu ăn, mặc, Trong đó, nhà tư liệu sinh hoạt tối cần thiết cho sinh tồn người Mọi hoạt động sinh hoạt sản xuất người cần phải có nhà Có thể nói nhà nhu cầu thiết yếu người, có tầm quan trọng an ninh, sức khỏe phồn vinh gia đình Nhu cầu có chỗ thích hợp an tồn quyền người, quyền lợi đáng gia đình, điều kiện để phát triển nguồn lực người Tuy nhiên, xã hội ngày phát triển, tốc độ đô thị hóa, đại hóa ngày gia tăng, áp lực dân số đặt thách thức lớn cấp quyền việc giải toán nhà Việc lập quy hoạch theo định hướng phát triển chung vô cần thiết, nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu cư dân tạo khu khang trang, đầy đủ sở hạ tầng vệ sinh môi trường thị Mục tiêu sách nhà đảm bảo nhà cho người nghèo, người thu nhập thấp, người nhập cư người tái định cư Trong đó, vấn đề đất để xây dựng nhà cho phận dân cư nằm vùng quy hoạch có dự án thiết phải quan tâm hàng đầu Bến Tre 13 tỉnh khu vực đồng sông Cửu Long đà phát triển Với xu hướng phát triển kinh tế, mở rộng địa bàn thị xã, hàng loạt dự án, cơng trình triển khai Tuy nhiên, phát triển dẫn đến phận lớn dân cư phải di chuyển chỗ ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống sinh hoạt sản xuất họ Vấn đề đặt cách giải tái bố trí cho người dân vùng thực quy hoạch có dự án người dân có nhu cầu thực chỗ ở? Thiết kế tổ chức khu để đáp ứng nhu cầu sống vật chất, tinh thần thúc đẩy trình phát triển xã hội? Trong khn khổ ngân sách tỉnh có giới hạn, quyền địa phương khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia giải khó khăn nêu Hưởng ứng chủ trương, sách Nhà nước, Doanh nghiệp tư nhân Thương mại – Xây dựng Hiệp Hòa Phát mạnh dạn đầu tư xây dựng cơng trình Khu tái định cư Phú Dân ấp Phú Dân xã Phú Hưng thị xã Bến Tre phục vụ nhu cầu chỗ cho người dân địa bàn tỉnh nói chung người dân vùng thực dự án địa bàn thị xã nói riêng Để đáp ứng u cầu thiết đó, chúng tơi thực đề tài “Nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình Khu tái định cư Phú Dân ấp Phú Dân xã Phú Hưng thị xã Bến Tre” nhằm giải nhu cầu chỗ ổn định đời sống sinh hoạt sản xuất cho người dân địa bàn tỉnh Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang ™ Mục tiêu nghiên cứu Lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình Khu tái định cư Phú Dân ấp Phú Dân xã Phú Hưng thị xã Bến Tre nhằm giải tái bố trí cho người dân vùng quy hoạch thực dự án địa bàn thị xã Bến Tre người dân có nhu cầu đất để xây dựng nhà, góp phần tăng thêm quỹ đất – nhà cho thị xã, mang lại hiệu kinh tế xã hội ™ Đối tượng nghiên cứu Các tiêu kinh tế – kỹ thuật phương pháp lập dự án đầu tư ™ Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Dự án xây dựng với tiêu định mức tính vào thời điểm tháng 03 năm 2007 địa bàn thị xã Bến Tre - Phạm vi không gian: Doanh nghiệp Thương mại Xây dựng Hiệp Hòa Phát thị xã Bến Tre tỉnh Bến Tre - Phạm vi thời gian: từ ngày 15/03/2007 – 15/07/2007 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang II.6.5 Sản phẩm thay a) Đất thuộc sở hữu người dân: Diện tích đất thuộc sở hữu người dân mua bán, chuyển nhượng thị trường lớn: đất vườn, đất thổ cư, đất lúa… Tuy nhiên, thực tế, phần diện tích đất chuyển nhượng nhân dân thường có nguồn gốc khơng rõ ràng, số khơng có giấy tờ hợp lệ, giá thành chuyển nhượng có lại cao nhiều so với giá trị thực nó, mức độ đầy đủ hồn chỉnh CSHT nhiều hạn chế… Trong nhu cầu đất – nhà người dân ngày cao, kéo theo yêu cầu tổ chức nhà – đất thành khu ngày văn minh, tiến phù hợp với phát triển đô thị b) Đất chuyển nhượng từ dự án cạnh tranh: Diện tích đất chuyển nhượng từ dự án cạnh tranh với dự án doanh nghiệp nhìn chung có giá thành cao, chưa phù hợp với khả kinh tế của người dân tái định cư đối tượng thu nhập thấp Trong mức giá chuyển nhượng đất Doanh nghiệp chủ yếu hướng vào người dân tái định cư tương đối phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình thấp Cho nên, sản phẩm dự án Doanh nghiệp có khả cạnh tranh với doanh nghiệp khác Nhận xét: ¾ Xét góc độ đối thủ tiềm năng: Lĩnh vực đầu tư xây dựng CSHT khu tái định cư bước phát triển địa bàn thị xã Nên thị phần lớn Doanh nghiệp có tiềm lực tài lực chun mơn, hồn tồn đầu tư vào lĩnh vực Đối với sản phẩm dự án, đất xây dựng nhà có CSHT hồn chỉnh Nhưng CTCC khu nhiều hạn chế Trước mắt, Doanh nghiệp có hai đối thủ cạnh tranh lớn, song tương lai có thêm nhiều đối thủ cạnh tranh hơn, doanh nghiệp cần xem xét quan tâm Doanh nghiệp mở rộng dự án tương lai, xây dựng thêm CTCC phục vụ cư dân khu Riêng giá bán sản phẩm dự án, Doanh nghiệp có lợi đối thủ giá bán sản phẩm dự án Doanh nghiệp phù hợp với mức sống đáp ứng nhu cầu người dân ¾ Xét qua nguồn cung ứng: Đều thuận lợi cho Doanh nghiệp vì: Doanh nghiệp có khả trực tiếp quản lý dự án thi công nguồn nguyên vật liệu mua trực tiếp từ nơi khai thác, giám sát hạn chế, rủi ro xảy ra, từ làm giảm bớt chi phí Hướng tài cho thấy tương lai nguồn vốn có thêm nguồn vốn tốt số lượng, lãi suất thấp thời gian cho vay dài, phù hợp với hoạt động kinh doanh bất động sản Doanh nghiệp Về lao động có nhiều xã hội, sẵn sàng đáp ứng có nhu cầu ¾ Xét góc độ đối thủ cạnh tranh: Sản phẩm dự án đối thủ cạnh tranh có nhiều điểm mạnh hội phát triển lâu dài Phần điểm yếu thách thức có tồn khơng đáng kể Điều chứng tỏ đối thủ cạnh tranh Doanh nghiệp mạnh Do đó, Doanh nghiệp cần lưu ý, xem 37 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang xét, lực chọn ứng xử thích hợp trước hoạt động cạnh tranh qua giá với đối thủ cạnh tranh ¾ Xét góc độ khách hàng: Lượng khách hàng có thu nhập thấp trung bình chiếm số lượng lớn có nhu cầu cao đất để xây dựng nhà Đây lượng cầu có tiềm Hiện giá bán sản phẩm dự án Doanh nghiệp tương đối phù hợp với khả kinh tế đối tượng này, có nhiều mức giá cho đối tượng khách hàng khác nhau, ưu tiên cho người tái định cư Chất lượng sản phẩm cung cách làm việc Doanh nghiệp tốt Do đó, có nhiều khả chiếm lĩnh lòng tin khách hàng tương lai ¾ Xét sản phẩm thay thế: Các sản phẩm đất xây dựng nhà thị trường phong phú đa dạng nhiều lí phân tích nên không hẳn thay tuyệt đối sản phẩm dự án Doanh nghiệp mà chủ yếu phục vụ cho phận có nhu cầu Như vậy, qua phân tích ta xác định mục tiêu chiến lược Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược giá cho sản phẩm dự án Doanh nghiệp cần nắm bắt dự báo cách xác mức độ ảnh hưởng nhân tố tác động đến định giá, tổ chức dịch vụ phục vụ khách hàng như: yêu cầu tổ chức bảo dưỡng sản phẩm; dịch vụ tư vấn, chăm sóc khách hàng… Đây mục tiêu quan trọng mà Doanh nghiệp cần đạt lâu dài Bên cạnh đó, Doanh nghiệp cần phải quan tâm ln nâng cao chất lượng, hồn thiện cung cách làm việc, phục vụ khách hàng; xây dựng chiến lược Marketing cách hợp lý để giới thiệu sản phẩm dự án tạo lợi cạnh tranh sản phẩm dự án thị trường Thông qua hoạt động Marketing, sản phẩm dự án uy tín Doanh nghiệp chuyển tải đến khách hàng tương lai Ngoài ra, Doanh nghiệp cần tập trung vốn, nguồn lực để hoàn thành dự án tiến độ dự kiến, xây dựng mở rộng cơng trình cơng cộng dịch vụ cần thiết khác tương lai nhằm phục vụ khách hàng tốt Làm vậy, Doanh nghiệp chiếm lĩnh thị phần sản phẩm dự án II.7 Phân tích hiệu xã hội dự án “Dự án đầu tư xây dựng công trình Khu tái định cư Phú Dân ấp Phú Dân xã Phú Hưng thị xã Bến Tre” mang lại hiệu cao mặt xã hội Bởi góp phần giải nhu cầu nhà – đất cho người dân thị có nhu cầu xây dựng nhà ở, đối tượng có thu nhập thấp Với mức giá 350 Ỉ 800 ngàn đồng 1m2 đất phù hợp với mức giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường số khu vực địa bàn thị xã Ngoài ra, người dân hưởng lợi từ dự án thơng qua việc sử dụng hệ thống HTKT tương đối đầy đủ hoàn chỉnh khu Điều người thu nhập thấp người dân sinh sống số vùng nông thôn vốn thiếu thốn CSHT kỹ thuật thực mức hưởng lợi lớn Bên cạnh đó, dự án giải nhu cầu chỗ cho nhân dân có yêu cầu chuyển sinh sống làm việc khu đô thị khu công nghiệp hình thành Thị xã Bến Tre, tỉnh Bến Tre có thêm khu nhà ổn định, khang trang với 272 nhà (81 nhà phố liên kế có sân vườn, 170 nhà phố liên kế, 21 nhà biệt lập) cơng trình phục vụ công cộng theo quy hoạch Dự án góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hố tỉnh Bến Tre, phấn đấu đưa tỉnh nhà trở thành đô 38 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang thị loại III vào cuối năm 2007 Thơng qua dự án, thị xã có thêm quỹ đất tái định cư phục vụ cơng trình đầu tư địa bàn thị xã, góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ đầu tư khu vực Trong trình thực hiện, dự án thu hút lượng đáng kể công nhân ngành xây dựng dịch vụ khác giúp giải tạm thời lượng lao động nhàn rỗi xã hội tạo công ăn việc làm cho họ Với mức thu nhập doanh nghiệp thông qua dự án 1.534.677 ngàn đồng đóng góp vào nguồn thu ngân sách địa phương 429.710 ngàn đồng (thuế TNDN), đồng thời bàn giao lại cho địa phương quản lý tồn diện tích đất HTKT đất xây dựng vườn hoa hoàn chỉnh: 20.219,2m2 II.8 Đánh giá tác động mơi trường biện pháp phòng cháy chữa cháy II.8.1 Các vấn đề môi trường tiềm tàng dự án a) Nguồn gây nhiễm khơng khí: Trong giai đoạn san lấp mặt xây dựng có lượng bụi đáng kể phương tiện giao thông vận tải, đất cát san lấp… hoạt động xây dựng, khí thải, tiếng ồn phương tiện giao thông gây Các tác động bụi đất, tiếng ồn, khí thải giao thơng vấn đề khơng thể tránh khỏi xây dựng Ngoài ra, an toàn lao động q trình thi cơng vấn đề cần đặc biệt quan tâm b) Nguồn gây ô nhiễm nước mặt, nước ngầm: Nguồn gây nhiễm nước mặt, nước ngầm, đất giai đoạn triển khai dự án nước thải sinh hoạt, rác thải sinh hoạt cơng nhân xây dựng Bên cạnh nước mưa chảy tràn vào mùa mưa kéo theo đất cát, nguyên vật liệu xây dựng, dầu mỡ… xuống ao hồ khu vực gây ô nhiễm nước mặt, nước ngầm khơng có biện pháp khắc phục hợp lý c) Chất thải rắn: Chủ yếu nguyên vật liệu xây dựng hư hỏng, rơi rớt, dư thừa bao gồm: - Gạch ngói vỡ, cát, xi măng rơi rớt… - Sắt thép làm giàn dáo, vật liệu gỗ… - Các bao bì đựng nguyên vật liệu - Đất cát đào bới, rác thải sinh hoạt công nhân xây dựng II.8.2 Tác động đến môi trường a) Tác động tiêu cực: Trong trình đầu tư thực dự án trình đưa dự án vào khai thác, dự kiến có tác động tiêu cực đến môi trường sau: Nguồn Chất ô nhiễm Tác động đến môi trường Giai đoạn đầu tư xây dựng San lấp, cải tạo – Bụi đất, cát, đá – Ơ nhiễm khơng khí khu vực mặt dự án vùng lân cận – Khí thải giao thông – Gây ảnh hưởng trực tiếp đến người – Tiếng ồn cơng nhân thi cơng cơng trình cộng đồng dân cư sinh sống chung quanh khu vực dự án 39 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang – Thay đổi cảnh quan khu vực Hoạt động – Tiếng ồn phương tiện – Khói thải từ giới phương tiện giao thơng – Dầu mỡ thải – Ơ nhiễm mơi trường khơng khí khu vực dự án vùng lân cận, ảnh hưởng đến sức khỏe người dân – Ô nhiễm nước mặt, nước ngầm, đất – Tác động đến hệ thống giao thông khu vực Xây dựng – Chất thải rắn đất hạng mục cơng cát, sắt thép vụn trình thi cơng xây dựng – Nguyên vật liệu hỏng (cát, ximăng, sỏi…) – Bao bì sản phẩm sau sử dụng – Rác phát sinh từ khâu vận chuyển, sàn lọc loại vật liệu xây dựng – Hóa chất, dầu mỡ thải – Tiếng ồn, độ rung thiết bị xây dựng – Nước thải dùng chùi rửa vật liệu, vệ sinh phương tiện công cụ làm việc, vệ sinh môi trường, rác thải, nước thải sinh hoạt công nhân trực tiếp thi công – Tai nạn lao động xảy thi cơng – Ơ nhiễm mơi trường khơng khí khu vực dự án vùng lân cận, ảnh hưởng đến sức khỏe người dân cơng nhân thi cơng – Ơ nhiễm nước mặt, nước ngầm, đất – Nguy hiểm đến tính mạng người công nhân trực tiếp thi công Giai đoạn đưa dự án vào sử dụng Hoạt động sinh – Rác thải sinh hoạt hoạt trình thi công xây người khu dựng nhà hộ gia đình, rơi rụng hệ thống xanh đường phố – Nước thải sinh hoạt người dân – Chất thải sinh hoạt, khí thải (do đun nóng) 40 – Ơ nhiễm mơi trường đất, nước mặt, nước ngầm – Ơ nhiễm mơi trường khơng khí – Ảnh hưởng đến sức khỏe người dân khu vực dự án Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang Hoạt động phương tiện giao thông, phương tiện xây dựng – Khói bụi phương tiện giao thông di chuyển đường q trình thi cơng xây dựng nhà người dân – Tiếng ồn phương tiện giao thông di chuyển đường trình thi công xây dựng nhà người dân Công trình cơng cộng (vườn hoa, đường phố khu vực, vỉa hè) – Rác thải rơi – Ô nhiễm nơi công cộng, vui chơi rụng sinh hoạt của nhân dân người dân – Các vấn đề xã hội có liên quan – Tệ nạn xã hội Sự cố mơi trường – Chất thải – Khí thải – Ơ nhiễm mơi trường khơng khí, đất, nước – Ảnh hưởng tới sức khỏe người – Ơ nhiễm mơi trường khơng khí – Thiệt hại sở vật chất, nguy hiểm đến tính mạng người b) Tác động tích cực: Các tác động tích cực chủ yếu sau đầu tư xong khu là: - Tạo môi trường sống, điều kiện sống tốt cho cộng đồng dân cư khu nhà với CSHT kỹ thuật đầu tư tương đối đầy đủ, hoàn chỉnh đồng Cộng đồng dân cư chung quanh khu vực dự án nhờ hưởng lợi - Hạn chế góp phần ngăn chặn tác động tiêu cực diễn q trình thị hóa - Góp phần xây dựng giáo dục ý thức tơn trọng bảo vệ cảnh quan, vệ sinh môi trường thị cho người dân khu vực có dự án - Điều kiện phục vụ vệ sinh môi trường cho cộng đồng dân cư chung quanh vùng dự án thực tốt II.8.3 Đề xuất biện pháp quản lý khống chế ô nhiễm môi trường Xuất phát từ vấn đề nêu trên, việc đảm bảo để không ảnh hưởng ô nhiễm môi trường nhiệm vụ cấp bách cần quan tâm Chính thế, việc đề xuất biện pháp nhằm quản lý khống chế ô nhiễm môi trường cần thiết để giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường a) Biện pháp chung: - Hạn chế vật liệu san lấp bị rửa trôi xuống cống rảnh, ao hồ gây tắc nghẽn cống rảnh, ao hồ Đối với phương tiện vận chuyển cần kiểm tra thường xuyên nhằm hạn chế rơi rớt cát, đất vận chuyển - Không đốt nguyên vật liệu loại bỏ khu vực dự án, chống tình trạng tích lũy chất cháy, nổ 41 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang - Chất thải phải thu gom xử lý theo quy định, đồng thời hạn chế sử dụng hóa chất, sử dụng phải kiểm sốt chặt chẽ - Tất hóa chất phải bảo quản an tồn kho chứa Khơng thải mơi trường hóa chất độc hại Tuyệt đối khơng sử dụng hóa chất độc hại - Phải đảm bảo an ninh 24/24 - Thiết bị máy móc phải bảo trì thường xun để giảm thiểu nhiễm khí thải b) Biện pháp khống chế ô nhiễm nước thải: - Cần xây dựng nhà vệ sinh tạm thời thời gian thi công - Tất nhà vệ sinh phải thông tới hệ thống cống - Các nhà vệ sinh phải dọn dẹp thường xuyên - Các nhà vệ sinh phải đặt cách xa khu ăn - Số lượng nhà vệ sinh phải bố trí phù hợp theo quy định - Nước thải thi công xây dựng sinh hoạt người dân xử lý bể lắng, hố ga… để lắng tạp chất sau cho phép hệ thống thoát nước chung c) Biện pháp khống chế chất thải rắn: - Chất thải rắn sinh giai đoạn chủ yếu nguyên vật liệu rơi rớt, sử dụng chất thải để san lấp chỗ trống, chỗ không phẳng khu vực xây dựng - Các nguyên vật liệu rơi rớt, hư hỏng cần phải thu gom thường xuyên vào hàng ngày, hàng tuần - Các vật liệu sắt thép, gỗ vụn thừa, bao bì sản phẩm phục vụ cho mục đích khác hay bán phế liệu - Các loại hóa chất, vật liệu độc hại… cần thu gom vào thùng kín có biện pháp xử lý thích hợp d) Biện pháp khống chế tiếng ồn: - Các thiết bị thi cơng, máy móc giới có tiếng ồn lớn như: máy đào, máy đóng cọc, máy dầm, máy ủi… khơng phép làm việc sau 20h - Các thiết bị máy móc khí phải bảo đảm thường xuyên thời hạn - Đối với thiết bị có độ ồn cao máy nén cần lắp thêm thiết bị giảm để hạn chế tiếng ồn e) Biện pháp khống chế rác thải: - Rác thải q trình thi cơng phân loại để tận dụng vận chuyển thu gom đến bãi rác để tiêu hủy - Rác thải sinh hoạt hộ gia đình thu gom phương tiện lấy rác theo quy định vệ sinh môi trường thị xã Bến Tre 42 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang - Rác thải đường phố phận vệ sinh môi trường thị xã thu gom theo quy định g) Biện pháp khống chế ô nhiễm nước ngầm: - Không chôn lấp nguyên vật liệu loại bỏ khu vực dự án - Các hóa chất , dầu mỡ phải xử lý phù hợp - Khi có tượng nhiễm dầu, hóa chất phải xử lý h) Biện pháp khống chế ô nhiễm không khí: - Khuyến khích người dân sử dụng chất đốt sạch: điện, gas, dầu hỏa, không nên dùng nhiên liệu khói bụi than, củi… - Các loại khí thải ngồi mơi trường phải có thiết bị lọc khử công nghệ tiên tiến trước thải vào khơng khí - Tổ chức thu gom vận chuyển rác thải sinh hoạt thường xuyên, không để rác thải ứ đọng lâu ngày khu định cư - Nghiêm cấm tuyệt đối việc tàng trữ đốt loại hóa chất độc hại, nguy hiểm vực khu tái định cư II.8.4 Kết luận Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu tái định cư Phú Dân không lấn chiếm giá trị sinh thái văn hóa lịch sử quan trọng Tuy nhiên, dự án làm phát sinh số vấn đề môi trường tự nhiên (nước, khơng khí, tiếng ồn…) Những vấn đề nghiên cứu để giảm thiểu tác hại, đồng thời sử dụng biện pháp hành kết hợp với quan quản lý môi trường địa phương thường xuyên kiểm tra có thưởng, phạt để đảm bảo qui định vệ sinh môi trường II.8.5 Biện pháp phòng cháy chữa cháy Vị trí dự án xa khu vực có đội cảnh sát phòng cháy, chữa cháy Vì vậy, việc chữa cháy dùng lực lượng bên ngồi khơng phải phương án tối ưu Tạm thời đề xuất biện pháp sau: - Phối hợp với cảnh sát PCCC để có chương trình phòng chống cháy, nổ phù hợp - Tuyên truyền giáo dục cho người dân nội qui phòng cháy, chữa cháy - Lắp đặt cột thu lơi nhà cơng trình có độ cao - Thường xun kiểm tra độ an toàn đường dây điện - Phổ biến nội quy an toàn sử dụng điện chế độ kiểm tra định kỳ II.9 Tổ chức thực quản lý dự án II.9.1 Tổ chức thực dự án a) Tổ chức thực hiện: - Chủ quản đầu tư: UBND Tỉnh Bến Tre - Chủ đầu tư: Doanh nghiệp Thương mại – Xây dựng Hiệp Hòa Phát - Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành dự án - Đơn vị tư vấn: Thuê đơn vị tư vấn tỉnh - Đơn vị thi cơng: Doanh nghiệp TM – XD Hiệp Hòa Phát 43 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang b) Dự kiến tiến độ thực dự án Áp dụng phương pháp sơ đồ Gantt cho ta: - Hình 2: biểu diễn sơ đồ Gantt trình bày tiến độ dự án đầu tư xây dựng công trình Khu tái định cư Phú Dân Sơ đồ dược vẽ phần mềm thiết kế quản lý dự án Microsoft Project nên có nhiều kí hiệu Tiếng Anh Cột (Task name) tên công việc, cột (Duration) độ dài công việc Cột cho thấy dự án ngày 23/03/2007 đến ngày 05/06/2008 dự án đưa vào khai thác sử dụng - Hình 3: biểu diễn chi tiết sơ đồ Gantt cho ta thấy tình hình nhanh chậm cơng việc, tính liên tục chúng, xác định độ dài thời gian thực dự án, tiến trình thực dự án khoảng thời gian dự trữ cơng việc 44 Hình Sơ đồ Gantt thể tiến độ dự án đầu tư xây dựng cơng trình Khu tái định cư Phú Dân phần mềm thiết kế quản lý dự án Microsoft Project Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản 45 Cao Thị Hương Trang Hình Chi tiết Sơ đồ Gantt thể kết tính tốn thời gian dự trữ công việc dự án phần mềm thiết kế quản lý dự án Microsoft Project Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản 46 Cao Thị Hương Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang II.9.2 Quản lý thực dự án Căn vào hình thức quản lý dự án quy định quy chế quản lý đầu tư xây dựng kèm theo Nghị định 52/2000/NĐ–CP Xét thấy dự án có quy mơ đầu tư nhỏ, đơn giản kỹ thuật gắn với chuyên môn chủ dự án, đồng thời chủ đầu tư có lực chun mơn, kỹ kinh nghiệm quản lý dự án Do đó, Doanh nghiệp dự kiến lựa chọn hình thức quản lý thực dự án là: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực dự án Theo hình thức này, chủ đầu tư có nhiệm vụ là: - Tổ chức thuê đơn vị tư vấn có pháp nhân để lập dự án đầu tư, xác định rõ nguồn vốn đầu tư, thực thủ tục đầu tư xây dựng trình cấp có thẩm quyền phê duyệt - Lập máy có đủ lực quản lý dự án đăng kí quan có thẩm quyền địa phương nơi đăng kí đầu tư dự án - Tổ chức đấu thầu (hoặc tự thực hiện) để lựa chọn nhà thầu cung ứng vật tư xây lấp, kí kết hợp đồng theo qui định pháp luật - Giám sát, quản lý toàn trình thực dự án tổ chức bàn giao cơng trình kết cấu hạ tầng cho địa phương - Trả nợ vốn vay thời hạn đồng thời thực đầy đủ nghĩa vụ tài địa phương Bộ máy tổ chức quản lý dự án chủ đầu tư dự kiến hình thành theo sơ đồ tổ chức sau: Sơ đồ Sơ đồ tổ chức quản lý dự án Doanh nghiệp TM – XD Hiệp Hòa Phát - Chủ đầu tư tiến hành kinh doanh thông qua ban quản lý dự án - Ban QLDA thay mặt chủ đầu tư thực công việc nêu 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang II.10 Phân tích số rủi ro giải pháp khắc phục dự án II.10.1 Rủi ro Với tổng số vốn đầu tư 18.839.323 ngàn đồng số tiền vay 7.492.032 ngàn đồng chi phí lãi vay 1.798.088 ngàn đồng chiếm 49,3% tổng vốn đầu tư Mặc dù vốn tự có chiếm 50,7% tổng vốn đầu tư tỉ trọng vốn vay lãi vay chiếm tỉ lệ đáng kể 49,3% tổng vốn đầu tư, tỉ lệ chưa đảm bảo độ an toàn dự án nên khả xảy rủi ro Tiền lãi phải trả cho ngân hàng hạch toán vào giá bán sản phẩm đất diện tích đất mua lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố: đối tượng khách hàng, sản phẩm đối thủ cạnh tranh… Điều lại phụ thuộc vào nhận thức thị hiếu người dân, mặt khác lại phụ thuộc lớn vào khả kinh tế, mức độ thu nhập hộ nhân dân Do vậy, việc bán sản phẩm dự án chậm so với kế hoạch Doanh nghiệp dự kiến Trong thời gian thực dự án, vốn đầu tư dự án chia nằm khê đọng suốt năm thực đầu tư Đây năm đồng vốn không sinh lời Những rủi ro mặt thời gian thực dự án có ảnh hưởng lớn Nếu thời gian thực dự án kéo dài vốn ứ đọng nhiều, tổn thất lớn Lại thêm tổn thất thời tiết gây vật tư thiết bị thi công, hạng mục cơng trình xây dựng dang dở Đây vấn đề cần phải quan tâm Như phân tích, dự án nhạy cảm với thay đổi 1m2 đất chi phí đầu tư vào dự án Trong trường hợp có thay đổi giá bán sản phẩm dự án chi phí đầu tư theo chiều hướng bất lợi (giảm 10% trở lên) dự án gặp nhiều khó khăn, bị rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn, chí bị lỗ nặng Nếu phần diện tích đất mà Doanh nghiệp chuyển nhượng khơng đạt theo dự kiến kéo theo việc thu hồi vốn chậm Từ đó, việc chi trả nợ gốc gặp nhiều khó khăn Bên cạnh đó, sản phẩm dự án trước mắt có hai đối thủ lớn cạnh tranh nên việc kinh doanh sản phẩm dự án gặp nhiều khó khăn để giành trì mức độ thị phần thị trường Theo tình hình phân tích trên, xét mặt tài khả cạnh tranh dự án xảy rủi ro, cần có giải pháp khắc phục II.10.2 Một số giải pháp khắc phục Về mặt tài chính, Doanh nghiệp nên tìm kiếm nguồn vốn cho vay ưu đãi với lãi suất thấp thời gian vay tương đối dài Nếu được, Doanh nghiệp nên huy động vốn ứng trước từ khách hàng cách kí hợp đồng với khách hàng tổ chức nộp trước 50% giá trị nhà để Doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn, hạn chế rủi ro mặt tài Sự thay đổi giá nguyên nhiên vật liệu xây dựng làm tăng lượng chi phí biến đổi, từ làm tăng chi phí đầu tư Do đó, nên thường xuyên theo dõi biến động giá nguyên vật liệu xây dựng để có kế hoạch ứng phó với thay đổi chi phí đầu tư theo chiều hướng bất lợi Bên cạnh đó, cần trọng yếu tố thời gian thực dự án để có kế hoạch điều chỉnh tiến độ dự án cách hợp lý, giúp dự án hoàn thành thời hạn tránh tình trạng ứ đọng vốn tác động tiêu cực yếu tố thời tiết ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang Mặc dù giá bán sản phẩm dự án thấp so với đối thủ cạnh tranh cố gắng phù hợp với khả kinh tế nhân dân tái định cư Song nhiều hộ phần khó khăn nên cần có biện pháp hỗ trợ: cho phép toán chậm để xây dựng nhà để tạo điều kiện cho số hộ nghèo có chỗ Doanh nghiệp nên xây dựng chiến lược quảng bá sản phẩm dự án để nâng cao sức cạnh tranh, làm cho người dân thấy cần thiết việc tổ chức khu tái định cư từ lựa chọn sản phẩm dự án 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang KẾT LUẬN Nhu cầu nhà – đất người dân đô thị, thị q trình phát triển thị xã Bến Tre lớn, nhu cầu đáng người dân Còn gia đình phải giải tỏa di dời nhà cửa, cơng trình kiến trúc u cầu xây dựng cơng trình, phục vụ lợi ích cơng cộng nhu cầu thực trở nên vơ xúc Ngồi đòi hỏi xúc người khu vực bị giải tỏa nhu cầu nhà – đất cho người dân thị xã, người thu nhập thấp… xúc có yêu cầu cao Từ vấn đề đặt ra, nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình Khu tái định cư Phú Dân hình thành từ ý tưởng nêu Đây cơng trình xây dựng khơng mang lại hiệu kinh tế cho chủ đầu tư mà mang lại hiệu mặt kinh tế – xã hội Bởi ngồi vấn đề giải tỏa phần áp lực đất nhà nay, dự án có ý nghĩa lớn việc bước tạo sở vật chất góp phần phấn đấu nâng thị xã Bến Tre lên đô thị loại III tương lai gần Cơng trình xây dựng nằm khu vực ngoại thị, có vị trí giao thơng tương đối thuận lợi, yên tĩnh, bị ảnh hưởng tiếng ồn khói bụi, góp phần thực kế hoạch giãn dân từ khu vực nội thị ngoại thị Trong điều kiện tình hình kinh tế có nhiều biến động, mức độ rủi ro cao việc phân tích rủi ro phần quan trọng đánh giá kết đầu tư dự án Kết phân tích, tính tốn hiệu kinh tế dự án, độ nhạy dự án, áp lực cạnh tranh sản phẩm dự án cho thấy hiệu dự án có thay đổi, chí ảnh hưởng lớn đến định đầu tư chủ đầu tư Vì vậy, việc phân tích độ nhạy dự án quan trọng nhằm kiểm soát hạn chế bớt rủi ro trình lập dự án Qua phân tích, ta thấy dự án đáp ứng yêu cầu thực tế hoàn toàn khả thi Dự án đầu tư xây dựng bước đầu phục vụ công tác tái định cư hộ dân di dời thực đầu tư địa bàn Phú Hưng khu vực lân cận chung quanh thị xã chuẩn bị thực năm 2007 tương lai Bước đầu với quy mô đầu tư khơng lớn có ý nghĩa lớn, tạo tiền đề để mở khả phát triển cho khu đầu tư xây dựng sau Thông qua kết nghiên cứu đạt được, đề xuất vài kiến nghị sau: Để đảm bảo cơng trình thi cơng hồn thành đưa vào khai thác sử dụng an toàn, Doanh nghiệp cần phải phối hợp với quan hữu quan cấp có thẩm quyền để hướng dẫn, hỗ trợ, có kế hoạch phối hợp quản lý, bảo vệ tốt cơng trình xử phạt cá nhân, tổ chức xâm phạm tới cơng trình cơng trình mang tính ích lợi xã hội Để hỗ trợ cho hộ nghèo có hồn cảnh đặc biệt khó khăn, hộ gia đình sách mua đất xây dựng nhà, kiến nghị Nhà nước miễn giảm tiền sử dụng đất cho hộ này, Nhà nước có sách hỗ trợ cho chủ đầu tư việc bán trả chậm cho họ 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang Doanh nghiệp nên chủ động tìm kiếm khách hàng, tạo lập tăng cường quan hệ với khách hàng tương lai, phân loại khách hàng để có sách giá ưu đãi cho họ nhằm tạo điều kiện cạnh tranh với đối thủ Bên cạnh đó, Doanh nghiệp cần xem xét việc xây dựng thực biện pháp quản lý rủi ro, nâng cao chất lượng nguồn thơng tin để phòng chống rủi ro ảnh hưởng bất lợi đến dự án Đường Nguyễn Thị Định nối với đường vào khu vực dự án, chạy ngang qua khu vực dự án Đây cửa ngõ lưu thông quan trọng vào khu vực thị xã xuống huyện, có trường học dọc theo hai bên đường Hiện tại, đường tương đối nhỏ hẹp nên kiến nghị mở rộng đường để tạo thuận lợi đảm bảo an toàn lại cho người dân Khu tái định cư người dân khu vực chung quanh Bến Tre phấn đấu nâng lên đô thị loại III Theo xu hướng phát triển mở rộng địa bàn thị xã, xã Phú Hưng trở thành khu vực nội thị quan trọng với quy mô dân số đơng Do đó, đề nghị nhanh chóng di dời bãi rác thị xã (cách khu vực dự án 1.000m) đến nơi khác để đảm bảo môi trường sạch, tránh ô nhiễm cho Khu tái định cư khu vực lân cận, tạo nét văn minh cho đô thị Vấn đề GPMB phức tạp, ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án, liên quan trực tiếp đến đời sống người dân nên đề nghị cần phải có đạo hỗ trợ quan, ban ngành chức với chủ đầu tư thực Kết tính tốn dự kiến ban đầu Kết phụ thuộc nhiều yếu tố, quan trọng chi phí đền bù giải tỏa ban đầu Do đó, đề nghị cho phép Doanh nghiệp điều chỉnh lại kết tính tốn có thay đổi lớn Chính quyền địa phương ngành liên quan cần có biện pháp tác động tích cực hộ thuộc diện tái định cư để họ nhận đất sớm, tránh tình trạng ứ động vốn không tiêu thụ sản phẩm, gây thiệt hại cho Doanh nghiệp 51 ... tồn diện tính khả thi dự án bao gồm nghiên cứu tiền khả thi (đối với dự án lớn) nghiên cứu khả thi Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang - Dự án tiền khả thi kết giai đoạn... thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Cao Thị Hương Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất động sản Cao Thị Hương Trang TÓM TẮT Sinh viên thực hiện:Đinh Thị Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động... giai đoạn tiếp theo: giai đoạn nghiên cứu khả thi hay không - Dự án khả thi kết giai đoạn nghiên cứu khả thi Nội dung dự án khả thi chi tiết, mức độ xác cao Nó quan trọng để chủ đầu tư, quan có thẩm