TKMH Lâp thẩm định dự án đầu tư xây dựng khách sạn( kèm file exel )

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN21.1. THÔNG TIN KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN21.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN21.3. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN41.4. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN VÀ GIẢI PHÁP KẾT CẤU XÂY DỰNG HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH171.5. THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN181.6. THÔNG SỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN181.7. BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ NHÂN LỰC CỦA DỰ ÁN.21CHƯƠNG 2: TMĐT VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XDCT242.1. TMĐT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH242.2. KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH28CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN303.1 DỰ KIẾN DOANH THU HÀNG NĂM303.2 KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ LÃI VAY363.3. CHI PHÍ KHẤU HAO HÀNG NĂM373.4. CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH413.5. BẢNG DỰ TRÙ LỢI NHUẬN HÀNG NĂM.48CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN514.1. CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN514.2 SUẤT CHIẾT KHẤU CỦA DỰ ÁN:524.3 NGÂN LƯU CỦA DỰ ÁN:534.4 XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH584.5. KẾ HOẠCH ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ VAY, PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN614.6. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI654.7. TỔNG HỢP, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ66

TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm MỤC LỤC CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN 1.1 THÔNG TIN KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN a) Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn HÒA PHÁT b) Địa điểm xây dựng: Xã Xuân Thành, huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh c) Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng d) Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư tự quản lý d) Chủ đầu tư: Công ty TNHH TRƯỜNG THÀNH Địa chỉ: Số 8-Hồ Tông Thốc-Tp.Vinh-Nghệ An Tel: 0383.518.312 SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 1.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc hội nước - CHXHCN Việt Nam TT số 04/2010/TT-BXD v/v hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng - trình TT số 02/2011/TT-BXD v/v hướng dẫn xác định công bố số giá xây dựng TT số 76/2003/TT-BTC ngày 04/08/2003 bảo hiểm đầu tư xây dựng QĐ số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 Bộ Xây Dựng định mức chi phí quản lí - dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 Bộ Xây dựng, quy định suất vốn đầu - tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2012 Thông tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 hướng dẫn chế độ thu, nộp sử dụng lệ - phí thẩm định đầu tư Thông tư 45/2013/TT-BTC, ngày 25/04/2013, hướng dẫn chế độ quản lí, sử dụng - trích khấu hao tài sản cố định Quyết định sô 1019/QĐ-BXD ngày 16/11/2010 Bộ Xây dựng công bố Chỉ số giá - xây dựng quý 3/2010 Hải Phòng Quyết định số 196/QĐ- BXD ngày 23/02/2011 Bộ Xây dựng, công bố số giá - xây dựng quý 4/2010 Hải Phòng Quyết định số 552/QĐ-BXD ngày 13/05/2011 Bộ Xây dựng Công bố số giá xây - dựng quý 1/2011 Hải Phòng Quyết định số 857/QĐ-BXD ngày 20/9/2011 Bộ Xây Dựng công bố số giá xây - dựng quý 2/2011 Hải Phòng Quyết đinh 950/QĐ-BXD ngày 31/10/2011 Bộ Xây dựng công bố số giá xây - dựng q 3/2011 Hải Phịng Quyết định 153/2011/QĐ-SXD cơng bố số giá xây dựng quý 4/2011 Hải Phòng QĐ 46/2012/QĐ-SXD công bố số giá xây dựng quý 1/2012 Hải Phịng QĐ 73/2012/QĐ-BXD cơng bố số giá xây dựng q 2/2012 Hải Phịng QĐ 106/2012/QĐ-BXD cơng bố số giá xây dựng q 3/2012 Hải Phịng QĐ 02/2013/QĐ-SXD cơng bố số giá xây dựng quý 4/2012 Hải Phòng QĐ 08/QĐ-SXD công bố số giá xây dựng quý 1/2013 Hải Phịng QĐ 14/QĐ-SXD cơng bố số giá xây dựng quý 2/2013 Hải Phòng SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 1.3 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN 1.3.1 Giới thiệu chung tỉnh Hà Tĩnh: a Tỉnh Hà Tĩnh  Vị trí Hà Tĩnh tỉnh nằm vùng Bắc Trung Bộ, mảnh đất địa linh nhân kiệt, giàu truyền thống cách mạng văn hóa, với diện tích 6.055,6 km², dân số 1.600.800 người Hà Tĩnh trải dài từ 17°54’ đến 18°50’ vĩ Bắc từ 103°48’ đến 108°00’ kinh Đơng Phía bắc giáp tỉnh Nghệ An, phía nam giáp tỉnh Quảng Bình, phía tây giáp nước Lào, phía đơng giáp biển Đông với 137 km bờ biển, 18.000 km2 mặt biển nhiều bãi biển đẹp Thiên Cầm, Xuân Thành Phía Tây giáp nước CHDCND Lào với 145km đường biên giới  Khí hậu, thời tiết Khí hậu Hà Tĩnh nằm khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mưa nhiều Ngồi ra, tỉnh cịn chịu ảnh hưởng khí hậu chuyển tiếp miền Bắc miền Nam, với đặc trưng khí hậu nhiệt đới điển hình miền Nam có mùa đơng giá lạnh miền Bắc Hà Tĩnh có mùa rõ rệt: mùa hè từ tháng đến tháng 10, mùa nóng, khơ hạn kéo dài kèm theo nhiều đợt gió Tây nam (gió Lào) khơ nóng, nhiệt độ lên tới oC, khoảng cuối tháng đến tháng 10 thường có nhiều đợt bão kèm theo mưa lớn gây ngập úng nhiều nơi, lượng mưa lớn 500 mm/ngày đêm; mùa đông từ tháng 11 đến tháng năm sau, mùa chủ yếu có gió mùa Đơng Bắc kéo theo gió lạnh mưa phùn, nhiệt độ xuống tới 7OC Thời tiết Thời tiết Hà Tĩnh có mùa rõ rệt, mùa mưa mùa khơ Khí hậu khắc nghiệt SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm Mùa mưa: mưa trung bình năm từ 2500 ly đến 2650 ly Hạ tuần tháng 8, tháng trung tuần tháng 11 lượng mưa chiếm 54% tổng lượng mưa năm Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng năm sau Đây mùa nắng gắt, có gió Tây nam khơ, nóng Địa hình, thổ nhưỡng Nằm phía Đơng dãy Trường Sơn, Hà Tĩnh có địa hình hẹp dốc, nghiêng dần từ Tây sang Đơng, độ dốc trung bình 1,2% Địa hình bị chia cắt nhiều sông suối tạo nên 137 km bờ biển, có nhiều sơng, cửa lạch bãi biển đẹp Địa hình đồi núi chiếm 80% diện tích tự nhiên, dãy núi phía Tây có độ cao trung bình 1.500 m, phân hoá phức tạp bị chia cắt mạnh, hình thành vùng sinh thái khác Dải đồng ven biển hẹp chạy theo quốc lộ 1A thường bị cắt ngang Bãi cát chạy dọc suốt 100 km ven biển với nhiều cửa lạch tạo thành điểm du lịch đẹp nhiều ngư trường Dải đồng trung du Thanh – Nghệ – Tĩnh hình thành từ trầm tích biển tuổi Đệ tứ xen kẽ suối Do địa hình dốc nên đất đai phần lớn bị xói mịn, bạc màu Diện tích đất tự nhiên tồn tỉnh 605.574 Trong đó, đất nông nghiệp 103.720 ha, chiếm 17,13%; đất lâm nghiệp 231.100 ha, chiếm 38,16%; đất chuyên dùng 45.700 ha, chiếm 7,55%, đất 6.920 ha, chiếm 1,14% đất chưa sử dụng cịn nhiều: 218.134 ha, chiếm 36,02% diện tích đất tự nhiên Nguồn tài nguyên đất đai Hà Tĩnh cịn nhiều tiềm chưa khai thác, tổng số 218.134 đất chưa sử dụng có 187.000 có khả phát triển lâm nghiệp, 20.000 đất chưa sử dụng đưa vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, 5.340 mặt nước có khả cải tạo để ni trồng thuỷ sản, 10.000 đất vườn gia đình chưa cải tạo để sản xuất có giá trị kinh tế cao Hiện nay, hệ số sử dụng đất nông nghiệp cịn thấp, huyện miền núi.Trung bình toàn tỉnh nay, hệ số sử dụng đất đạt 1,8 lần Đất đai, thổ nhưỡng Hà Tĩnh chủ yếu thích hợp cho trồng lương thực công nghiệp ngắn ngày  Danh thắng khu di tích lịch sử tỉnh Hà Tĩnh: • Du lịch: Bãi biển Thiên Cầm,Xuân Thành, Chân Tiên Khu du lịch sinh thái hồ Kẻ Gỗ, suối nước nóng Sơn Kim Chùa Hương Tích núi Hồng SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư • • • • • • • • GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm Di tích Khu du tích lịch sử Ngã ba Đồng Lộc Khu lưu niệm đại thi hào Nguyễn Du Đền thờ Song Trang Nhà thờ Nguyễn Cơng Trứ Đình Hội Thống Đền Chiêu Trưng Khu di tích đại danh y Hải Thượng Lãn Ông  Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông rộng khắp với tuyến đường bộ, đường sắt, đường sơng, đường biển tạo thành hệ thống liên hồn, thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế đối ngoại Hiện có trục giao thơng Quốc gia chạy qua Hà Tĩnh: Quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh, đường sắt Bắc Nam, Quốc lộ 12, Quốc lộ 8A  Hệ thống thông tin liên lạc: Hệ thống thông tin liên lạc phát triển, đầu tư đại cung cấp dịch vụ viễn thông, dịch vụ chuyển phát nhanh Hệ thống Ngân hàng, bảo hiểm hoàn thiện, đồng đáp ứng khả tốn nhanh, an tồn hiệu Đặc biệt, Hà Tĩnh có nhiều di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, nhiều bãi biển đẹp nối dài quy hoạch thành khu du lịch sinh thái biển Đây tiềm phát triển ngành du lịch, dịch vụ  Kinh tế- xã hội: Hiện nay, Hà Tĩnh đánh giá tỉnh có kết cấu dân số trẻ, 52,6% độ tuổi lao động, 20% lực lượng lao động qua đào tạo Hà Tĩnh trọng đào tạo lực lượng lao động để phục vụ cho kinh tế đà phát triển Tại TP Hà Tĩnh, có 01 trường Đại học, 04 trường Cao đẳng, 03 trường trung cấp chuyên nghiệp 33 sở đào tạo nghề Mục tiêu năm 2015 tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 60% (Theo nghị Đại hội lần thứ 17 Đảng Tỉnh) Đặc biệt TP Hà Tĩnh, nằm trung tâm tỉnh Tình hình kinh tế phát triển vượt bậc huyện khác tỉnh Ở tập trung tất trung tâm kinh tế, hành chính, tất trường Đại học, Cao đẳng, Trung cấp,…Hầu hết tất lao động qua đào tạo tập trung Thành phố sinh sống làm việc Hơn nữa, đời sống nhân dân ngày SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm cải thiện Ngoài nhu cầu ăn uống ngày người dân mong muốn có khơng gian sinh hoạt, nghỉ ngơi thoải mái, đầy đủ tiện nghi sau làm việc căng thẳng Mặt khác, diện tích đất Thành phố khơng nhiều, đa số quy hoạch vào khu đô thị, khu kinh tế khu cơng nghiệp Vì vậy, đa số người dân huyện tới làm việc phải xa Tại có vài khu chung cư xây dựng, chưa đáp ứng hết nhu cầu người dân, đa số khu chung cư chưa có dịch vụ tiện ích kèm, nên chưa thu hút khách hàng Nắm nhu cầu này, em hình thành nên ý tưởng xây dựng khu chung cư đáp ứng nhu cầu người dân Thành phố Hà Tĩnh b Giới thiệu huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh  Vị trí địa lí Nghi Xuân huyện nằm phía Đơng Bắc tỉnh Hà Tĩnh, cách thị xã Hà tĩnh 56 km cách thị xã Hồng Lĩnh 15 km phía Bắc, cách thành phố Vinh (Nghệ An) km phía Nam, có Quốc lộ 1A qua với chiều dài khoảng 12 km Có vị trí địa lí từ 18031’00’’ - 18045’00’’ vĩ độ Bắc;105039’00’’- 105051’00’’ kinh độ Đơng Tồn huyện có 19 đơn vị hành cấp xã hai thị trấn với tổng diện tích tự nhiên 22004.14 Thị trấn Nghi Xn trung tâm kinh tế, văn hố, trị huyện, cách thành phố Vinh 10 km phía nam, cách thị xã Hà Tĩnh 50 km phía Bắc Nghi Xn có bờ biển dài 32 km, sơng Lam chảy phía Bắc huyện với chiều dài địa phận huyện 28 km, đường quốc lộ chạy qua phần phía Tây huyện dài 11 km, đường 22/12 nối từ ngã ba thị trấn Nghi Xuân chạy xuyên qua xã ven biển huyện đến xã huyện Can Lộc, Thạch Hà thị xã Hà Tĩnh Huyện lại gần số cảng sông (Bến Thuỷ, Xuân Hội) cảng biển (Cửa Lò, Cửa Hội) Với vị trí địa lí nên thuận lợi cho giao lưu thông thương với tỉnh, trung tâm kinh tế, xã hội nước  Kinh tế & Văn hóa Cơ cấu kinh tế tồn huyện ngành Du lịch dịch vụ ngày tăng Xuân Thành đông du khách từ khắp miền Việt Nam khách quốc tế tắm biển, nghỉ ngơi leo núi, cắm trại, ngắm nhìn phong cảnh biển đẹp buổi chiều tà: SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm Xuân Thành số bãi biển coi đẹp, dọc bãi biển lạch nước Mỹ Dương từ núi Hồng Lĩnh chảy Lạch không sâu nước không cạn Qua lạch dải rừng phi lao rộng chừng 100m, qua dải rừng biển- phong cảnh "non nước hữu tình" Núi Hồng sơng La: Trong núi có nhiều hang động như: động 12 cửa, động Chẻ Hai, động Đá Hang, động Hàm Rồng Tại mạch nước cao tầng núi trãi xuống, có đến 26 khe suối chảy từ núi ngày có hàng chục đập nước chân núi Hồng Lĩnh, số ao hồ lưng núi chân núi Bàu Tiên, Vực Nguyệt, Ao Núi Lân, Bàu Mỹ Dương Sơng La dịng sơng đẹp trữ tình, có phong cảnh nên thơ bờ bà Nghệ An Hà Tĩnh chung làm nên truyến thống Xô Viết từ năm 1930 Đây sơn thủy hữu tình,nguồn cảm ứng sáng tạo cho nhiều thi nhân nhạc sĩvề xứ Nghệ nhiều miền quê khác Đến thăm núi Hồng Lĩnh, ta vào viếng chùa Hương Tích cổ kính Nơi di tích văn hóa cấp Quốc gia, tồn 13 kỷ người Hà Tĩnh trân trọng, bảo tồn, phát triển Cứ năm sau tháng giêng, hay rằm tháng bảy qua xứ Nghệ mà không vào vãn cảnh chùa Hương Tích để cầu chúc cho phước, lộc trường tồn, chưa Hà Tĩnh Tại chùa Hương Tích, ta lên viếng chùa, ta lạc vào nhiều cảnh trí đẹp, soi bóng bãi biễn Đơng phía H.Nghi Xuân  Nguồn nhân lực: Nguồn nhân lực huyện Nghi Xuân dồi dào; có truyền thống hiếu học, cần cù lao động, sáng tạo Huyện tích cực nâng cao trình độ tay nghề cho đội ngũ lao động, mở thêm sở đào tạo dạy nghề 1.3.2 Định vị thị trường a) Các chủ trương, sách khuyến khích phát triển SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm Với tiềm du lịch phong phú, năm gần đây, Tỉnh uỷ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh quan tâm đầu tư phát triển Du lịch với chủ trương sách:  Quy hoạch phát triển ngành dịch vụ tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020 Tận dụng tiềm năng, lợi thành phố để đẩy nhanh phát triển ngành dịch vụ với tốc độ tăng trưởng cao tốc độ tăng trưởng GDP bình quân, động lực thúc đẩy ngành kinh tế khác phát triển - Phát triển ngành dịch vụ thành phố gắn với xu hội nhập kinh tế quốc tế, tập trung phát triển ngành dịch vụ logistics, dịch vụ phục vụ phát triển kinh tế biển, du lịch, tài ngân hàng, Phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, tăng tỷ trọng đóng góp vào GDP thành phố, nâng cao mức sống, tạo việc làm, phát triển tổng hợp du lịch, tạo sản phẩm du lịch dịch vụ chất lượng cao, độc đáo, đơi với gìn giữ sắc văn hố dân tộc Hình thành trung tâm du lịch lớn tầm cỡ quốc gia, quốc tế nơi có điều kiện thuận lợi Xây dựng cảng du lịch có khả đón tàu khách du lịch có sức chứa lớn Là trung tâm đón nhận phân phối khách du lịch đường biển khu vực b) Thông tin thị trường du lịch, khách sạn: Hiện huyện Nghi Xuân có khu vực có khách sạn nhà nghỉ Thị trấn Xuân An, Thị trấn Nghi Xuân khu bãi biển xã Xuân Thành Một vài thông tin khách sạn chất lượng huyện Nghi Xuân Tên khách sạn Khách Thanh Hình thức quản lý Khoảng cách đến dự án sạn Khách sạn Bình Hồng Gia sạn Hoa Đơ (3 sao) Khách (3*) Tự quản lý Tự quản lý Tự quản lý Tự quản lý km km km km sạn Lam Kiều (2 (2*) SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 Khách sao) TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư Tổng số phòng Giá cho thuê phòng ( đồng/ ngày- 50 phòng 15-30 USD GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 74 phòng 62 48 1.128.106 – 1.044.542 – 543.163 – 2.506.901 1.253.451 1.148.996 70-80% 70-80% 70-80% đêm) Tỷ lệ cho thuê bình quân 60-70% hàng năm 1.3.3 Định vị sản phẩm a) Khách hàng mục tiêu Khách đến tham quan địa điểm du lịch huyện Nghi xuân; Khách tour công ty lữ hành; Các kĩ sư, chuyên gia đến làm việc Khu kinh tế, Dự án,… địa bàn huyện Nghi Xuân; Khách hàng địa phương b) Sản phẩm mục tiêu - Khách sạn Hòa Phát vào hoạt động cung cấp dịch vụ sau: - Dịch vụ lưu trú ngắn ngày, dài ngày; Dịch vụ nghỉ dưỡng; Dịch vụ ăn uống giải khát; Dịch vụ vật lý trị liệu; Dịch vụ tổ chức Tour Du lịch 1.3.4 Lợi vị trí dự án a) Lợi công tác đầu tư: - Khu đất phẳng, diện tích vừa đủ để xây dựng khách sạn qui mô nhỏ vừa Hệ thống hạ tầng quanh khu vực thuận lợi cho việc tổ chức giao thơng q trình xây dựng đưa vào sử dụng SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm b) Lợi trình kinh doanh: - - Về quản lý: Khách sạn Hòa Phát đầu tư xây dựng dựa trình nghiên cứu tham khảo từ dự án khách sạn lân cận khác Chính vậy, tiến hành đầu tư, kinh doanh phát huy tối đa ưu điểm khắc phục nhược điểm mà Dự án trước gặp phải Về giá cho thuê: Với lợi xây dựng khách sạn với trang thiết bị cung cách phục vụ chuyên nghiệp, đại giá cho thuê khách sạn Vạn Hoa dự kiến ngang - có phần cao khách sạn lân cận Về môi trường kinh doanh: huyện Nghi Xuân-Hà Tĩnh khu du lịch thu hút nhiều du khách tắm biển, nghỉ ngơi, leo núi, cắm trại… Xung quanh vị trí xây dựng khách sạn Hòa Phát điểm khu du lịch: bãi biển Xuân Thành, đền thờ Nguyễn Công Trứ, khu di tích Nguyễn Du => Kết luận Từ thơng tin phân tích ta thấy tiềm thị trường kinh doanh khách sạn sau: − Ngành du lịch huyện Nghi Xuân-Hà Tĩnh phát triển nhanh ngành kinh tế mạnh tỉnh − Việc chủ động đón đầu cho năm đầu tư mức đem lại hiệu cao mặt kinh tế cho doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu ngày tăng khách hàng, góp phần tăng thêm nguồn thu cho ngân sách tỉnh nhà phát triển du − lịch – thương mại địa bàn thành phố Việc đầu tư xây dựng khách sạn vị trí gần biển tỉnh Hà Tĩnh việc làm cần thiết mang tính khả thi cao 1.3.5 Mục tiêu dự án a Định hướng kinh doanh - Dự án trở thành khách sạn có trang thiết bị đại phong cách phục vụ chuyên nghiệp huyện Nghi Xuân-Hà Tĩnh Là điểm lựa chọn khách hàng có nhu cầu lưu trú huyện Nghi Xuân-Hà Tĩnh Trở thành mắc xích quan trọng tour du lịch SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 10 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm = 1 , 7 % , 0 0 0 , , 2 0 0 , = 2( C Ft) % 1( C Ft) 27 51 4 46 46 0 24 24 6 36 36 1 54 54 83 47 17 0 0 - - - - 26 23 83 08 23 23 5 SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 52 (9 (9 , 27 27 (9 4 27 46 46 4.4 - 0) 0) 60) 0 26 , 08 86 (7 23 7 40 52 70 6.7 83 60) (5 83 47 3) 45 (4 67 96 9) 62 (12 07 8.7 29) (7 45 , 0 , (9 27 (9 27 46 4.4 0) 60) 45 (7 81 81 4.6 50) (2 85 16 0) 20 (10 66 8.8 10) (8 46 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư 7 , 8 43 80 16 37 27 , 5 16 97 18 , 2 0 , 16 68 62 16 49 6 2 9 87 90 43 15 86 41 15 68 4 1 2 9 7 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 7 7 7 7 7 08 8 17 3.5 49 0.3 54) 18) 06 90 , 17 (2 92 (6 28 53 91 2.6 85 0.4 40) 66) 24 24 9 33 33 3 43 43 83 82 5 , 06 2.7 47 (5 82 05 48 84 63 2.8 3 32) 25 81 44 26 51 61 08 10 01 93 72 77 02 02 0 67 67 24 24 2 07 07 1 30 30 SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 53 25 81 44 26 51 7.7 13 57 12 48 7.0 , 1 , 12 (3 92 20 8.6 24) 85 (3 07 67 7.9 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư , 2 , 3 0 1 , , 04 16 69 44 16 51 90 16 44 47 13 17 0 5 0 2 4 0 9 39 3 28 85 43 67 58 77 42 09 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 7 7 7 7 7 7 84 84 27 27 2 45 45 3 38 38 28 28 0 62 62 6 98 98 28 04 79 34 62 SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 54 28 04 79 34 62 8 80 52 10 75 94 , 46 16 62 (2 95 45 34 2.4 96 5.9 42 80) 11 11 07 , 33 21 47 (1 29 98 88 1.3 36 3.6 26 12) 12 59 32 21 44 , 0 , 19 68 30 90 97 25 48 5.0 12 31 79 0.9 19 49) 35 (1 62 85 6.7 60) 41 (1 20 40 7.3 59) TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư 60 , 2 6 13 53 06 , 2 3 15 33 94 , , 8 15 00 71 35 95 9 8 8 - GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 24 24 61 69 35 35 5 98 98 8 85 85 22 45 79 , 79 37 30 59 1 (90 74 0.6 49 5.8 60 65) 94 24 36 36 6 66 66 8 52 52 21 32 58 , 06 42 20 65 (69 42 9.0 93 9.9 90 6 29) 22 65 86 31 42 10 , 0 , 0 14 68 35 95 37 66 57 38 99 63 SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 64 55 37 66 57 38 99 63 66 02 94 23 47 32 7.1 19 53 27 0.3 55 14 24 14 52 (55 1.6 83) (40 4.1 59) TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 56 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 4.4 XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH 4.4.1 Các giả định kinh doanh dự án - Thời gian hoạt động: 15 năm - Thời gian xây dựng: năm (01/2015– 12/2016) - Giá cho th trung bình vào năm tính tốn (2015): 1.002.094đ/phịng/ngày đêm - Tỷ lệ cho thuê trung bình năm: 70% - Tiền lãi hàng năm sử dụng vào việc trả nợ gốc - Lãi xuất vay vốn đầu tư: 13%/năm 4.4.2 Theo quan điểm TIP a) Hiện giá thu nhập NPV Với suất chiết khấu dự án: r =11,77% , theo bảng ngân lưu ta có: NPV dự án : NPV = 54.840.877 (ngàn đồng) >  Vậy dự án có lời b) Tỷ suất sinh lời nội IRR Ta có: với r1 = 11,77%/năm  NPV1 = 54.840.877 (ngàn đồng)>0 Với r2 = 30%/năm  NPV2 = -670.339 (ngàn đồng) Ta thấy IRR=29,78%/năm > r = 11,77% /năm DỰ ÁN CÓ LỜI c) Thời gian hoàn vốn Thv ThV=4 năm +x tháng Năm 5: 8.041.436 12 tháng 6.437.556 x tháng =>x=(6.437.556*12)/ 8.041.436= 10 tháng SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 57 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm Vậy dự án có khả thu hồi vốn=> đáng giá đầu tư d) Tỷ số lợi ích chi phí B/C Ta có: B=392.482.763 (ngàn đồng) C= 186.695.348 (ngàn đồng) Ta thấy B/C = 2,1 >  Chấp nhận Dự án có hiệu quả=> nên đầu tư KẾT LUẬN: Dự án đáng giá, nên đầu tư 4.4.3 Theo quan điểm EPV a) Hiện giá thu nhập NPV Với suất chiết khấu dự án: r =11,77% , theo bảng ngân lưu ta có: NPV dự án : NPV = 53.270.355 (ngàn đồng) >  Vậy dự án có lời b) Tỷ suất sinh lời nội IRR Ta có: với r1 = 11,77%  NPV1 = 53.270.355 (ngàn đồng)>0 Với r2 = 43%  NPV2 = -404.159 (ngàn đồng) r = 11,77% /năm  DỰ ÁN CĨ LỜI d Thời gian hồn vốn Thv ThV=4 năm +x tháng Năm 5: 5.065.48312tháng 2.282.640 x tháng =>x=(2.282.640*12)/ 5.065.483= tháng SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 58 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm Vậy dự án có khả thu hồi vốn=> đáng giá đầu tư d) Tỷ số lợi ích chi phí B/C Ta có: B=419.206.445 (ngàn đồng) C= 234.672.042 (ngàn đồng) Ta thấy B/C = 1,78 >  Chấp nhận Dự án có hiệu quả=> nên đầu tư SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 59 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 4.5 KẾ HOẠCH ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ VAY, PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN 4.5.1 Khả trả nợ vay: Sử dụng tỷ số khả trả nợ để đánh giá khả trả nợ vay Tỷ số khả trả nợ = Nguồn tài trợ hàng năm Nợ gốc + Chi phí lãi vay Tỷ số khả trả nợ vay >1 dự án đảm đương tốt nợ vay hay với đồng trả nợ vay dự án có đồng sử dụng BẢNG ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ VAY 2015 2016 2017 2018 CHỈ TIÊU Năm Năm Năm Năm 30.197.7 34.123.4 28.436.2 Cộng nợ 61.275 70.241 25.200 Trả kỳ 8.958.66 7.046.14 0 gồm: 9.179 4.298 5.032.96 3.774.72 _ Trả nợ gốc 0 0.213 0.160 3.925.70 3.271.42 _ Trả lãi vay 0 8.966 4.138 Nguồn tài 4.504.6 79.551.3 16.860.9 17.137.5 trợ hàng năm 68.961 04 10.244 05.363 Lợi nhuận 8.430.53 9.361.41 SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 60 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 24.170.7 91.419 6.555.43 0.677 3.774.72 0.160 2.780.71 0.517 17.591.0 01.965 10.305.6 19.905.3 57.638 6.064.71 7.056 3.774.72 0.160 2.289.99 6.896 18.058.2 00.011 11.263.5 15.639.9 23.858 5.574.00 3.436 3.774.72 0.160 1.799.28 3.276 18.539.4 80.324 12.235.5 11.374.4 90.077 5.083.28 9.815 3.774.72 0.160 1.308.56 9.655 17.491.9 20.432 12.842.5 7.109.05 6.296 4.592.57 6.194 3.774.72 0.160 817.856 034 15.211.8 36.661 11.053.1 2.843.62 2.515 4.101.86 2.573 3.774.72 0.160 327.142 413 16.510.4 93.190 12.842.5 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư sau thuế Lãi vay Khấu hao 4.504.6 68.961 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 4.425.11 2.317 7.657 3.925.70 8.966 4.504.66 4.504.66 8.961 8.961 Tỷ số khả trả nợ 1,88 2.264 22.487 34.154 28.087 62.501 92.351 62.501 3.271.42 4.138 4.504.66 8.961 2.780.71 0.517 4.504.66 8.961 2.289.99 6.896 4.504.66 8.961 1.799.28 3.276 4.504.66 8.961 1.308.56 9.655 3.340.78 8.276 817.856 034 3.340.78 8.276 327.142 413 3.340.78 8.276 2,43 2,68 2,98 3,33 3,44 3,31 4,03 Nhận xét: dựa vào bảng số liệu ta thấy, tất năm, tỷ số khả trả nợ vay doanh nghiệp >1 Cho thấy, doanh nghiệp có đủ khả trả nợ vay SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 61 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 4.5.2 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN (theo quan điểm TIP) 4.5.2.1 Ảnh hưởng thay đổi doanh thu chi phí lên NPV BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV tuyệt đối Thay đổi doanh thu NPV 54.840.87 = 6,70 85% 90% 46.614 53.934 85% 745 004 42.037 49.356 90% 530 789 37.460 44.779 95% 315 574 32.883 40.202 Thay 100% 100 359 đổi chi 28.305 35.625 phí 144 105% 885 23.728 31.047 110% 670 929 19.151 26.470 115% 455 714 100% 68.572 522 63.995 307 59.418 092 54.840 877 105% 75.891 780 71.314 565 66.737 350 62.160 135 110% 83.211 039 78.633 824 74.056 609 69.479 394 115% 90.530 298 85.953 083 81.375 868 76.798 653 42.944 403 38.367 188 33.789 973 50.263 662 45.686 447 41.109 232 57.582 921 53.005 706 48.428 491 64.902 179 60.324 964 55.747 749 72.221 438 67.644 223 63.067 008 85% 90% 95% 100% Thay đổi doanh thu 85% 90% -15% -2% -23% -10% -32% -18% -40% -27% 95% 12% 3% -5% -13% 100% 25% 17% 8% 0% 105% 38% 30% 22% 13% 110% 52% 43% 35% 27% 115% 65% 57% 48% 40% 105% 110% 115% -48% -57% -65% -22% -30% -38% -8% -17% -25% 5% -3% -12% 18% 10% 2% 32% 23% 15% NPV tương đối Thay đổi chi phí 95% 61.253 263 56.676 048 52.098 833 47.521 618 -35% -43% -52% SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 62 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 4.5.2.2 Ảnh hưởng thay đổi doanh thu chi phí lên IRR BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR tuyệt đối Thay đổi doanh thu 29,78 IRR = % 85% 90% 95% 29,78 30,67 31,42 85% % % % 28,75 29,78 30,63 90% % % % 27,62 28,81 29,78 95% % % % Thay đổi 26,38 27,75 28,86 chi phí 100% % % % 25,01 26,59 27,87 105% % % % 23,48 25,32 26,78 110% % % % 21,78 23,92 25,60 115% % % % IRR đối Thay đổi chi phí tương Thay đổi doanh thu 85% 90% 95% 85% 3,00% 5,50% 0,00% -3,26% -6,82% 10,70% 14,97% - 2,85% 0,00% -3,08% 0,00% 90% -3,46% 95% -7,25% 100% -11,42% 105% -16,03% 110% -21,15% 115% -26,88% 110% 33,04 % 32,47 % 31,86 % 31,21 % 30,52 % 29,78 % 28,99 % 115% 33,45 % 32,92 % 32,36 % 31,77 % 31,15 % 30,49 % 29,78 % 110% 10,96 7,60% 9,40% % 115% 12,32 % 10,55 % 8,68% 6,70% 32,04% 31,34% 30,59% 29,78 % 28,91% 27,97% 26,95% 100% 5,24% 2,72% 0,00% -6,43% 2,92% 10,06% 6,08% - SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 100% 63 105% 32,58 % 31,95 % 31,27 % 30,55 % 29,78 % 28,95 % 28,06 % 105% 7,28% 9,03% 5,01% 6,98% 2,59% 4,80% 0,00% 2,48% 2,78% 0,00% - 4,60% 2,37% 0,00% TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm 19,68% 14,04% 9,50% 5,77% 2,65% Qua bảng phân tích độ nhạy NPV chi phí doanh thu thay đổi ta thấy: - Chỉ cần chi phí tăng lên 5%, doanh thu giảm 5% NPV giảm xuống 11.896.474 ngàn - đồng tương ứng giảm 21,69% so với NPV ban đầu => dự án có lời Trường hợp xấu nhất, chi phí tăng 15% doanh thu giảm 15% NPV bị giảm 35.689.422 ngàn đồng tương ứng giảm 65,08% so với NPV ban đầu => dự án có lời  Qua việc phân tích mức độ nhạy cảm NPV ảnh hưởng chi phí doanh thu ta thấy: NPV dự án mức an toàn với biến động chi phí Qua bảng phân tích độ nhạy IRR chi phí doanh thu thay đổi ta thấy: - Tương tự NPV, nhìn tổng quát ta thấy IRR khơng nhạy Khi chi phí tăng lên 5%, doanh thu giảm 5% IRR giảm xuống 27,87 % tương ứng giảm 1,91 - % so với IRR gốc Nếu tăng chi phí lên 15%, doanh thu giảm 15% IRR giảm xuống cịn 21,78% Mặc dù chi phỉ tăng lên tới 15% IRR lớn r dự án cho thấy việc đầu tư dự án hiệu quả, có khả sinh lời KẾT LUẬN: Qua việc phân tích độ nhạy IRR NPV dự án ta thấy, NPV IRR dự án không nhạy cảm với biến động chi phí Vì thế, hoạt động đầu tư cần đảm bảo cho chi phí ổn định dự án mới thật mang lại hiệu cao cho nhà đầu tư 4.6 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI • Hiệu xã hội Với 66 phịng, tẩng xây dựng thiết kế phù hợp với lĩnh vực hoạt động Với máy móc, trang thiết bị nội thất cao cấp; không gian sang trọng; mức giá phòng hợp lý đáp ứng đầy đủ nhu cầu ngày đa dạng khách hàng Các dịch vụ ăn uống nhà hàng, quầy bar massage khách sạn khách sạn gần trung tâm thành phố địa điểm du lịch hấp dẫn giúp khách hàng thoải mái thời gian lưu trú ngắn hạn hay dài hạn khách sạn SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 64 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm Dự án khách sạn xây dựng hoàn thành vào hoạt động cơng trình đại, phù hợp với định hướng phát triển ngành du lịch tỉnh Hà Tĩnh nói chung xã Xuân Thành huyện Nghi Xuân nói riêng, góp phần nâng cao chất lượng du lịch, nghỉ dưỡng Xuân Thành, tạo thoải mái, tiện nghi cho khách hàng Dự án xây dựng năm, với khoảng thời gian tạo cơng ăn việc làm cho nhiều lao động phổ thơng có mức thu nhập trung bình nhiều đối tượng khác xã hội Bên cạnh đó, Dự án cịn tạo cơng ăn việc làm cho đối tượng quản lý, vận hành Dự án, đội ngũ bảo vệ, lao công vệ sinh, giữ xe nhân viên phục vụ khách sạn Hiệu kinh tế • Dự án xây dựng khách sạn Hịa Phát dự án hồn tồn khả thi mặt đầu tư, kỹ thuật Đồng thời, Dự án góp phần vào việc chỉnh trang thị, du lịch, nâng cao mỹ quan đô thị thành phố Khi lượng khách du lịch đến với khách sạn nhiều gián tiếp tạo nguồn lợi khác cho ban ngành, góp phần phát triển mục tiêu chiến lược thành phố- phát triển du lịch bền vững, lấy ngành du lịch làm động lực để thúc đẩy nề kinh tế tỉnh Không thế, dự án năm đóng góp cho ngân sách Nhà Nước khoảng hàng tỷ đồng Với mục tiêu xây dựng dự án với chất lượng cao mặt, thu lợi nhuận cao góp phần nâng cao giá trị sản xuất cho hoạt động thương mại sản xuất 4.7 TỔNG HỢP, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 4.7.1 TỔNG HỢP CHUNG: Dự án khách sạn Hòa Phát dự án khách sạn xã Xuân Thành,huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh Quy mô: tầng SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 65 TKMH: Lập thẩm định dự án đầu tư GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hạnh Tâm Vòng đời dự án: 15 năm ( từ năm 2015 đến năm 2029) Tổng mức đầu tư có lãi vay có thuế VAT : 40.775.754.275 đồng Cơ cấu nguồn vốn sử dụng dự án: nguồn: - Vốn chủ sở hữu: 27,43% với chi phí: 8,5%/năm Vốn vay ngân hàng: 72,57với chi phí : 13%/năm Chi phí sử dụng vốn dự án: 11,77% Dự án có: - NPV: 54.840.877ngàn đồng IRR = 29,78%  Dự án đáng giá nên đầu tư 4.7.2 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ a Kết luận Qua phân tích hiệu kinh tế – tài Dự án chúng tơi nhận thấy việc đầu tư xây dựng “Khách sạn Hòa Phát“ xã Xuân Thành huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh Dự án có hiệu kinh tế cao, phù hợp với xu hướng phát triển chung Cho đến thời điểm tiến độ thực Dự án vận hành tốt đạt mục tiêu đặt Ngoài việc mang lại hiệu cao cho doanh nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động địa bàn Dự án cịn góp phần mang lại mặt cho lĩnh vực kinh doanh khách sạn huyện Nghi Xuân b Đề xuất Điểm khó khăn Dự án dự án trình lập dự án, cần phải tiến hành nhiều thủ tục pháp lý Điều khó khăn cho việc kiểm sốt tiến độ đầu tư Điểm khó khăn tạm thời dự án việc huy động đủ nguồn vốn đáp ứng cho việc xây dựng khách sạn Với nhu cầu tại, Chủ đầu tư kêu gọi hợp tác từ tổ chức tài chính, ngồi nước có nhu cầu đầu tư vào Dự án xây dựng khách sạn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà SVTH: NGUYỄN THỊ ÁNH TUYẾT_KX11B MSSV: 1154020143 66