TKMH Lâp thẩm định dự án đầu tư xây dựng khách sạn( kèm file exel )

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN21.1. THÔNG TIN KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN21.2. CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN21.3. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN41.4. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN VÀ GIẢI PHÁP KẾT CẤU XÂY DỰNG HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH171.5. THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN181.6. THÔNG SỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN181.7. BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ NHÂN LỰC CỦA DỰ ÁN.21CHƯƠNG 2: TMĐT VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XDCT242.1. TMĐT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH242.2. KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH28CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN303.1 DỰ KIẾN DOANH THU HÀNG NĂM303.2 KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ LÃI VAY363.3. CHI PHÍ KHẤU HAO HÀNG NĂM373.4. CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH413.5. BẢNG DỰ TRÙ LỢI NHUẬN HÀNG NĂM.48CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN514.1. CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN514.2 SUẤT CHIẾT KHẤU CỦA DỰ ÁN:524.3 NGÂN LƯU CỦA DỰ ÁN:534.4 XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH584.5. KẾ HOẠCH ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ VAY, PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN614.6. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI654.7. TỔNG HỢP, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ66

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN 2

1.1 THÔNG TIN KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 2

1.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN 2

1.3 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN 4

1.4 QUY MÔ CỦA DỰ ÁN VÀ GIẢI PHÁP KẾT CẤU XÂY DỰNG HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH 17

1.5 THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN 18

1.6 THÔNG SỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN 18

1.7 BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ NHÂN LỰC CỦA DỰ ÁN 21

CHƯƠNG 2: TMĐT VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XDCT 24

2.1 TMĐT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 24

2.2 KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 28

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN 30

3.1 DỰ KIẾN DOANH THU HÀNG NĂM 30

3.2 KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ LÃI VAY 36

3.3 CHI PHÍ KHẤU HAO HÀNG NĂM 37

3.4 CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 41

3.5 BẢNG DỰ TRÙ LỢI NHUẬN HÀNG NĂM 48

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 51

4.1 CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN 51

4.2 SUẤT CHIẾT KHẤU CỦA DỰ ÁN: 52

4.3 NGÂN LƯU CỦA DỰ ÁN: 53

4.4 XÁC ĐỊNH VÀ PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH 58

4.5 KẾ HOẠCH ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ VAY, PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN 61

4.6 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI 65

4.7 TỔNG HỢP, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 66

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN

1.1 THÔNG TIN KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN

a) Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn HÒA PHÁT

b) Địa điểm xây dựng: Xã Xuân Thành, huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh

c) Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

d) Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư tự quản lý

d) Chủ đầu tư: Công ty TNHH TRƯỜNG THÀNH

Địa chỉ: Số 8-Hồ Tông Thốc-Tp.Vinh-Nghệ An

Tel: 0383.518.312

1.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN

- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003.

- Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội nước

CHXHCN Việt Nam

- TT số 04/2010/TT-BXD v/v hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công

trình

- TT số 02/2011/TT-BXD v/v hướng dẫn xác định và công bố chỉ số giá xây dựng

- TT số 76/2003/TT-BTC ngày 04/08/2003 về bảo hiểm trong đầu tư và xây dựng.

- QĐ số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây Dựng về định mức chi phí về quản lí

dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

- Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng, quy định suất vốn đầu

tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012

- Thông tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ

phí thẩm định đầu tư

- Thông tư 45/2013/TT-BTC, ngày 25/04/2013, hướng dẫn chế độ quản lí, sử dụng và

trích khấu hao tài sản cố định

- Quyết định sô 1019/QĐ-BXD ngày 16/11/2010 của Bộ Xây dựng công bố Chỉ số giá

xây dựng quý 3/2010 Hải Phòng

- Quyết định số 196/QĐ- BXD ngày 23/02/2011 của Bộ Xây dựng, công bố chỉ số giá

xây dựng quý 4/2010 Hải Phòng

- Quyết định số 552/QĐ-BXD ngày 13/05/2011 của Bộ Xây dựng Công bố chỉ số giá xây

- Quyết định 153/2011/QĐ-SXD công bố chỉ số giá xây dựng quý 4/2011 Hải Phòng.

- QĐ 46/2012/QĐ-SXD công bố chỉ số giá xây dựng quý 1/2012 Hải Phòng.

- QĐ 73/2012/QĐ-BXD công bố chỉ số giá xây dựng quý 2/2012 Hải Phòng.

- QĐ 106/2012/QĐ-BXD công bố chỉ số giá xây dựng quý 3/2012 Hải Phòng.

- QĐ 02/2013/QĐ-SXD công bố chỉ số giá xây dựng quý 4/2012 Hải Phòng.

- QĐ 08/QĐ-SXD công bố chỉ số giá xây dựng quý 1/2013 Hải Phòng.

- QĐ 14/QĐ-SXD công bố chỉ số giá xây dựng quý 2/2013 Hải Phòng.

1.3 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN

1.3.1 Giới thiệu chung tỉnh Hà Tĩnh:

a Tỉnh Hà Tĩnh

 Vị trí

Hà Tĩnh là tỉnh nằm ở vùng Bắc Trung Bộ, mảnh đất địa linh nhân kiệt, giàu truyềnthống cách mạng và văn hóa, với diện tích 6.055,6 km², dân số 1.600.800 người Hà Tĩnhtrải dài từ 17°54’ đến 18°50’ vĩ Bắc và từ 103°48’ đến 108°00’ kinh Đông Phía bắc giáptỉnh Nghệ An, phía nam giáp tỉnh Quảng Bình, phía tây giáp nước Lào, phía đông giápbiển Đông với 137 km bờ biển, 18.000 km2 mặt biển và nhiều bãi biển đẹp như Thiên

Cầm, Xuân Thành Phía Tây giáp nước CHDCND Lào với 145km đường biên giới

 Khí hậu, thời tiết

Khí hậu

Hà Tĩnh nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mưa nhiều Ngoài ra, tỉnh cònchịu ảnh hưởng của khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam, với đặc trưng khí hậunhiệt đới điển hình của miền Nam và có một mùa đông giá lạnh của miền Bắc Hà Tĩnh có 2mùa rõ rệt: mùa hè từ tháng 4 đến tháng 10, mùa này nóng, khô hạn kéo dài kèm theo nhiềuđợt gió Tây nam (gió Lào) khô nóng, nhiệt độ có thể lên tới 4oC, khoảng cuối tháng 7 đếntháng 10 thường có nhiều đợt bão kèm theo mưa lớn gây ngập úng nhiều nơi, lượng mưa lớnnhất 500 mm/ngày đêm; mùa đông từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, mùa này chủ yếu cógió mùa Đông Bắc kéo theo gió lạnh và mưa phùn, nhiệt độ có thể xuống tới 7OC

Thời tiết

Thời tiết của Hà Tĩnh có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa khô Khí hậu rất khắc nghiệt

Mùa mưa: mưa trung bình hằng năm từ 2500 ly đến 2650 ly Hạ tuần tháng 8, tháng 9

và trung tuần tháng 11 lượng mưa chiếm 54% tổng lượng mưa cả năm

Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 7 năm sau Đây là mùa nắng gắt, có gió Tây nam khô,nóng

Địa hình, thổ nhưỡng

Nằm ở phía Đông dãy Trường Sơn, Hà Tĩnh có địa hình hẹp và dốc, nghiêng dần từTây sang Đông, độ dốc trung bình 1,2% Địa hình bị chia cắt bởi nhiều sông suối đã tạo nên

137 km bờ biển, có nhiều sông, cửa lạch và các bãi biển đẹp

Địa hình đồi núi chiếm 80% diện tích tự nhiên, dãy núi phía Tây có độ cao trung bình1.500 m, phân hoá phức tạp và bị chia cắt mạnh, hình thành các vùng sinh thái khác nhau.Dải đồng bằng ven biển hẹp chạy theo quốc lộ 1A và thường bị cắt ngang Bãi cát chạy dọcsuốt 100 km ven biển với nhiều cửa lạch tạo thành những điểm du lịch đẹp và nhiều ngưtrường Dải đồng bằng trung du Thanh – Nghệ – Tĩnh được hình thành từ những trầm tíchbiển tuổi Đệ tứ xen kẽ các suối Do địa hình dốc nên đất đai phần lớn bị xói mòn, bạc màuDiện tích đất tự nhiên toàn tỉnh là 605.574 ha Trong đó, đất nông nghiệp 103.720 ha,chiếm 17,13%; đất lâm nghiệp 231.100 ha, chiếm 38,16%; đất chuyên dùng 45.700 ha,chiếm 7,55%, đất ở 6.920 ha, chiếm 1,14% đất chưa sử dụng còn khá nhiều: 218.134 ha,chiếm 36,02% diện tích đất tự nhiên

Nguồn tài nguyên đất đai ở Hà Tĩnh còn nhiều tiềm năng chưa được khai thác, đó làtrong tổng số 218.134 ha đất chưa sử dụng có trên 187.000 ha có khả năng phát triển lâmnghiệp, 20.000 ha đất chưa sử dụng có thể đưa vào mục đích sản xuất nông nghiệp, 5.340 hamặt nước có khả năng cải tạo để nuôi trồng thuỷ sản, 10.000 ha đất vườn gia đình chưa đượccải tạo để sản xuất cây có giá trị kinh tế cao Hiện nay, hệ số sử dụng đất nông nghiệp cònthấp, nhất là ở các huyện miền núi.Trung bình toàn tỉnh hiện nay, hệ số sử dụng đất đạt 1,8lần

Đất đai, thổ nhưỡng ở Hà Tĩnh chủ yếu thích hợp cho trồng cây lương thực và câycông nghiệp ngắn ngày

 Danh thắng và khu di tích lịch sử ở tỉnh Hà Tĩnh:

 Du lịch:

Bãi biển Thiên Cầm,Xuân Thành, Chân Tiên

Khu du lịch sinh thái hồ Kẻ Gỗ, suối nước nóng Sơn Kim

Chùa Hương Tích núi Hồng

 Di tích

Khu du tích lịch sử Ngã ba Đồng Lộc

Khu lưu niệm đại thi hào Nguyễn Du

 Hệ thống thông tin liên lạc:

Hệ thống thông tin liên lạc phát triển, được đầu tư hiện đại cung cấp các dịch vụ viễnthông, dịch vụ chuyển phát nhanh Hệ thống Ngân hàng, bảo hiểm hoàn thiện, đồng bộ đápứng khả năng thanh toán nhanh, an toàn và hiệu quả Đặc biệt, Hà Tĩnh có nhiều di tích lịch

sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, nhiều bãi biển đẹp nối dài và đã được quy hoạch thànhkhu du lịch sinh thái biển Đây là tiềm năng phát triển ngành du lịch, dịch vụ

 Kinh tế- xã hội:

Hiện nay, Hà Tĩnh được đánh giá là một tỉnh có kết cấu dân số trẻ, trên 52,6% trong

độ tuổi lao động, trong đó trên 20% lực lượng lao động đã qua đào tạo Hà Tĩnh đang chútrọng đào tạo lực lượng lao động để phục vụ cho nền kinh tế đang trên đà phát triển Tại TP

Hà Tĩnh, hiện có 01 trường Đại học, 04 trường Cao đẳng, 03 trường trung cấp chuyênnghiệp và 33 cơ sở đào tạo nghề Mục tiêu năm 2015 tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 60%(Theo nghị quyết Đại hội lần thứ 17 Đảng bộ Tỉnh)

Đặc biệt TP Hà Tĩnh, nằm ở trung tâm của tỉnh Tình hình kinh tế phát triển vượt bậchơn các huyện khác trong tỉnh Ở đây tập trung tất cả mọi trung tâm kinh tế, hành chính, tất

cả các trường Đại học, Cao đẳng, Trung cấp,…Hầu hết tất cả lao động qua đào tạo đều tậptrung về Thành phố sinh sống và làm việc Hơn thế nữa, đời sống của nhân dân ngày càngđược cải thiện Ngoài nhu cầu ăn uống hằng ngày người dân cũng mong muốn có một không

gian sinh hoạt, nghỉ ngơi thoải mái, đầy đủ tiện nghi sau những giờ làm việc căng thẳng.Mặt khác, diện tích đất ở tại Thành phố không nhiều, đa số đã được quy hoạch vào khu đôthị, khu kinh tế và khu công nghiệp Vì vậy, đa số người dân ở các huyện tới đây làm việcđều phải đi rất xa Tại đây đã có một vài khu chung cư đã được xây dựng, nhưng vẫn chưađáp ứng được hết nhu cầu của người dân, đa số các khu chung cư này chưa có các dịch vụtiện ích đi kèm, nên chưa thu hút được khách hàng Nắm được nhu cầu này, em hình thànhnên ý tưởng xây dựng khu chung cư đáp ứng nhu cầu của người dân tại Thành phố Hà Tĩnh.

b Giới thiệu về huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh

 Vị trí địa lí

Nghi Xuân là huyện nằm về phía Đông Bắc của tỉnh Hà Tĩnh, cách thị xã Hà tĩnh 56

km và cách thị xã Hồng Lĩnh 15 km về phía Bắc, cách thành phố Vinh (Nghệ An) 7 km vềphía Nam, có Quốc lộ 1A đi qua với chiều dài khoảng 12 km

Có vị trí địa lí từ 18031’00’’ - 18045’00’’ vĩ độ Bắc;105039’00’’- 105051’00’’ kinh

độ Đông

Toàn huyện có 19 đơn vị hành chính cấp xã và hai thị trấn với tổng diện tích tự nhiên

là 22004.14 ha Thị trấn Nghi Xuân là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của huyện, cáchthành phố Vinh 10 km về phía nam, cách thị xã Hà Tĩnh 50 km về phía Bắc Nghi Xuân có

bờ biển dài 32 km, sông Lam chảy phía Bắc huyện với chiều dài trong địa phận huyện là 28

km, đường quốc lộ chạy qua phần phía Tây của huyện dài 11 km, đường 22/12 nối từ ngã bathị trấn Nghi Xuân và chạy xuyên qua các xã ven biển của huyện đến các xã của huyện CanLộc, Thạch Hà và thị xã Hà Tĩnh

Huyện lại gần một số cảng sông (Bến Thuỷ, Xuân Hội) và cảng biển (Cửa Lò, CửaHội)

Với vị trí địa lí như vậy nên rất thuận lợi cho giao lưu thông thương với các tỉnh, cáctrung tâm kinh tế, xã hội trong và ngoài nước

 Kinh tế & Văn hóa

Cơ cấu kinh tế của toàn huyện trong đó ngành Du lịch và dịch vụ ngày càng tăng

Xuân Thành rất đông du khách từ khắp mọi miền Việt Nam cũng như khách quốc tế vềđây tắm biển, nghỉ ngơi và leo núi, cắm trại, ngắm nhìn phong cảnh biển đẹp buổi chiều tà:Xuân Thành là một trong số những bãi biển có thể coi là khá đẹp, dọc bãi biển là conlạch nước ngọt Mỹ Dương từ núi Hồng Lĩnh chảy về Lạch không sâu nhưng nước không

bao giờ cạn Qua lạch là dải rừng phi lao rộng chừng 100m, qua dải rừng là biển- phongcảnh "non nước hữu tình"

Núi Hồng sông La: Trong núi có nhiều hang động như: động 12 cửa, động Chẻ Hai,động Đá Hang, động Hàm Rồng Tại các mạch nước trên cao tầng núi trãi xuống, có đến

26 khe suối chảy từ trong núi ra và ngày nay có hàng mấy chục đập nước ở chân núi HồngLĩnh, một số ao hồ ở lưng núi và chân núi như Bàu Tiên, Vực Nguyệt, Ao Núi Lân, Bàu MỹDương Sông La là một dòng sông rất đẹp và trữ tình, có phong cảnh nên thơ giữa 2 bờ của

bà con Nghệ An và Hà Tĩnh chung nhau làm nên truyến thống Xô Viết từ năm 1930 Đây làsơn thủy hữu tình,nguồn cảm ứng sáng tạo cho nhiều thi nhân và nhạc sĩvề xứ Nghệ cũngnhư nhiều miền quê khác về đây

Đến thăm núi Hồng Lĩnh, ta vào viếng chùa Hương Tích cổ kính Nơi đây là một ditích văn hóa cấp Quốc gia, đã tồn tại 13 thế kỷ được con người Hà Tĩnh trân trọng, bảo tồn,phát triển Cứ mỗi năm sau rằng tháng giêng, hay rằm tháng bảy ai đi qua xứ Nghệ màkhông vào vãn cảnh chùa Hương Tích để cầu chúc cho phước, lộc trường tồn, là chưa về HàTĩnh Tại chùa Hương Tích, khi ta lên viếng chùa, ta như lạc vào nhiều cảnh trí đẹp, soibóng ra bãi biễn Đông ở phía H.Nghi Xuân

 Nguồn nhân lực:

Nguồn nhân lực của huyện Nghi Xuân dồi dào; có truyền thống hiếu học, cần cù laođộng, sáng tạo Huyện tích cực nâng cao trình độ tay nghề cho đội ngũ lao động, mở thêmcác cơ sở đào tạo dạy nghề

1.3.2 Định vị thị trường

a) Các chủ trương, chính sách khuyến khích phát triển

Với tiềm năng du lịch phong phú, những năm gần đây, Tỉnh uỷ, Hội đồng nhân dân,

Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh đã quan tâm đầu tư phát triển Du lịch với các chủ trương vàchính sách:

 Quy hoạch phát triển các ngành dịch vụ tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020

Tận dụng tiềm năng, lợi thế của thành phố để đẩy nhanh phát triển các ngành dịch vụvới tốc độ tăng trưởng cao hơn tốc độ tăng trưởng GDP bình quân, là động lực thúc đẩy cácngành kinh tế khác cùng phát triển.

- Phát triển các ngành dịch vụ của thành phố gắn với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế,trong đó tập trung phát triển các ngành dịch vụ logistics, dịch vụ phục vụ phát triển kinh tếbiển, du lịch, tài chính ngân hàng,

Phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, tăng tỷ trọng đóng góp vào GDP củathành phố, nâng cao mức sống, tạo việc làm, phát triển tổng hợp du lịch, tạo sản phẩm dulịch và dịch vụ chất lượng cao, độc đáo, đi đôi với gìn giữ bản sắc văn hoá dân tộc Hìnhthành các trung tâm du lịch lớn tầm cỡ quốc gia, quốc tế ở những nơi có điều kiện thuận lợi.Xây dựng cảng du lịch có khả năng đón tàu khách du lịch có sức chứa lớn Là trung tâm đónnhận và phân phối khách du lịch đi bằng đường biển của khu vực

b) Thông tin thị trường du lịch, khách sạn:

Hiện tại huyện Nghi Xuân có 3 khu vực có các khách sạn nhà nghỉ là Thị trấn Xuân

An, Thị trấn Nghi Xuân và khu bãi biển xã Xuân Thành

Một vài thông tin về các khách sạn chất lượng ở huyện Nghi Xuân

Tên khách sạn Khách sạn

Thanh Bình (2*)

Khách sạn Hoàng Gia 2 (3*)

Khách sạn Hoa Đô (3 sao)

Khách sạn Lam Kiều (2 sao)

543.163 –1.148.996

- Khách đến tham quan các địa điểm du lịch huyện Nghi xuân;

- Khách đi tour của các công ty lữ hành;

- Các kĩ sư, chuyên gia đến làm việc tại các Khu kinh tế, Dự án,… trên địa bànhuyện Nghi Xuân;

- Khách hàng tại địa phương

b) Sản phẩm mục tiêu

Khách sạn Hòa Phát đi vào hoạt động sẽ cung cấp các dịch vụ sau:

- Dịch vụ lưu trú ngắn ngày, dài ngày;

a) Lợi thế trong công tác đầu tư:

- Khu đất rất bằng phẳng, diện tích vừa đủ để xây dựng khách sạn qui mô nhỏ vàvừa

- Hệ thống hạ tầng quanh khu vực rất thuận lợi cho việc tổ chức giao thông trongquá trình xây dựng cũng như khi đưa vào sử dụng

b) Lợi thế trong quá trình kinh doanh:

- Về quản lý: Khách sạn Hòa Phát được đầu tư xây dựng dựa trên quá trình nghiên cứu

tham khảo từ các dự án khách sạn lân cận khác Chính vì vậy, khi tiến hành đầu tư, kinhdoanh sẽ phát huy được tối đa những ưu điểm và khắc phục được những nhược điểm mà các

Dự án trước đó gặp phải

- Về giá cho thuê: Với lợi thế xây dựng khách sạn mới với những trang thiết bị và cung

cách phục vụ chuyên nghiệp, hiện đại giá cho thuê của khách sạn Vạn Hoa dự kiến sẽ ngangbằng và có phần cao hơn các khách sạn lân cận

- Về môi trường kinh doanh: huyện Nghi Xuân-Hà Tĩnh là khu du lịch thu hút được rất

nhiều du khách về đây tắm biển, nghỉ ngơi, leo núi, cắm trại… Xung quanh vị trí xây dựngkhách sạn Hòa Phát là các điểm khu du lịch: bãi biển Xuân Thành, đền thờ Nguyễn CôngTrứ, khu di tích Nguyễn Du

 Việc đầu tư xây dựng một khách sạn ngay tại vị trí gần biển của tỉnh Hà Tĩnh là mộtviệc làm cần thiết và mang tính khả thi cao

1.3.5 Mục tiêu của dự án

a Định hướng kinh doanh

- Dự án sẽ trở thành khách sạn có trang thiết bị hiện đại và phong cách phục vụchuyên nghiệp tại huyện Nghi Xuân-Hà Tĩnh

- Là điểm sự lựa chọn của khách hàng khi có nhu cầu lưu trú tại huyện Nghi

Xuân-Hà Tĩnh

- Trở thành một mắc xích quan trọng trong các tour du lịch

- Là đối tác tin cậy hàng đầu của các công ty du lịch hoạt động trên địa bàn tỉnh HàTĩnh

b Mục tiêu doanh thu

- Doanh thu hàng năm của của Dự án đạt trên 30 tỷ

- Thời gian hoàn vốn đầu tư của Dự án không quá 8 năm

- Lợi nhuận sau thuế của Dự án đạt trên 300.000.000.000/15 năm (ba trăm tỷ đồngtrong vòng 15 năm)

1.4 QUY MÔ CỦA DỰ ÁN VÀ GIẢI PHÁP KẾT CẤU XÂY DỰNG HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH

 Quy mô xây dựng được phân bổ như sau:

a) Tiêu chuẩn xây dựng áp dụng:

 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1996

 Quy chuẩn xây dựng QCXDVN 01: 2002

 Tiêu chuẩn nghành 48 TCN 01: 1996

 Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

 TCVN 4319: 1986 – Nhà ở và công trình công cộng Nguyên tắc cơ bản đểthiết kế.

 TCXD 13: 1991- Phân cấp nhà và công trình xây dựng dân dụng

 TCVN 2622: 1995- Phòng cháy chữa cháy nhà và công trình

b) Giải pháp kết cấu các hạng mục:

 Móng: Sử dụng phương án móng cọc ép, kích thước cọc 300x300

 Phần thân: Sử dụng sàn BTCT đúc tại chỗ

1.5 THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN

1 Lập Dự án đầu tư 01/2015-05/2015 Đang tiến hành

2 Xin giấy chứng nhận đầu tư 05/2015-06/2015 Dự kiến

8 Chọn thầu xây dựng 06/2015-07/2015 Dự kiến

10 Xây dựng phần hoàn thiện 07/2016-12/2016 Dự kiến

11 Tuyển dụng và huấn luyện nhân sự 08/2016-12/2016 Dự kiến

13 Hoạt động chính thức 01/2017 về sau Dự kiến

1.6 THÔNG SỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN

- Dự án có 01 nhà khách sạn 9 tầng (01 tầng trệt, 01 tầng hầm ): Nhà cấp II, bậc chịu lửa bậc

- Với 250m2 dành cho việc đỗ xe, khả năng đáp ứng của khách sạn vào khoảng

10 ô tô + 70 xe máy Ngoài trong những giờ cao điểm khách sạn còn có khả nănghuy động thêm các địa điểm tại khu vực lân cận để làm điểm gửi xe tạm thời

Tầng trệt : Diện tích chiếm đất : 300m2 dùng để làm phòng tiếp tân,nhà hàng ăn uống,kho.

T

T Tên phòng, chức năng

Số lượng Diện tích (m 2 )

1 Phòng lễ tân + đợi + đón tiếp 1 35

1.7 BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ NHÂN LỰC CỦA DỰ ÁN.

1.7.1 Mô hình tổ chức nhân sự dự kiến

a Bộ phận phòng:

Bộ phận phòng thực hiện chức năng cho thuê phòng của khách sạn Khách đăng kýphòng phải được tiếp nhận, tình hình phòng trống, phòng có khách phải được cập nhật hằngngày Khách phải được trả lời ngay qua thư từ hoặc qua điện thoại Khi khách ở khách sạn,

vệ sinh sạch sẽ các khu vực công cộng cũng như khu vực tiền sảnh phải được bảo đảm Nếukhách có thắc mắc gì, phải được giải quyết ngay Đây là một số chức năng quan trọng củacác bộ phận phòng

b Bộ phận nhà hàng & quầy uống:

Chức năng chính của bộ phận nhà hàng & quầy uống là cung cấp thức uống và đồ uống cho các thực khách của khách sạn

Về mặt tổ chức của bộ phận nhà hàng và quầy uống cấn quan tâm đến hai yếu tố:

1 Sự khác biệt về chuyên môn trong từng bộ phận nhỏ

2 Sự phụ thuộc lẫn nhau của các đơn vị

Tổ “quản lý vật dụng bếp” phải có kỹ năng về trông coi sắp xếp

Kỹ năng tiếp xúc với khách rất cần thiết đối với nhân viên phục vụ nhà hàng

Bộ phận phục vụ hội nghị và “tổ chức tiệc” phải biết tổ chức và biết tính toán về hiệu quả của công việc

Quản đốc “quầy uống” phải biết kiểm soát và có trách nhiệm với công việc

c Thương mại & Tiếp thị:

Bộ phận này thường nhỏ nên việc điều phối trong nội bộ dễ dàng hơn Bộ phận nàylại ít quan hệ với hoạt động hàng ngày của các bộ phận khác Tuy nhiên, sự phân công chocác nhân viên điều hành tổ tiếp thị thường dựa trên các loại khách hàng mà khách sạn đang

cố gắng chào mời thu hút Các trưởng điều hành thương mại đôi khi cũng được chia thànhcác tổ nhỏ dựa trên các vùng địa lý quốc gia Tuy vậy, các nhân viên tiếp thị và thương mạilàm việc độc lập trong phần thị trường được phân công, do đó ít có vấn đề trong nội bộ

d Nhân sự:

Bộ phận nhân sự không phụ thuộc khách hàng, không dính dáng gì đến kinh doanh nhưng nó đóng một vai trò quan trọng để khách sạn hoạt động có hiệu quả Bộ phận nhân sựđược chia thành ba bộ phận chức năng nhỏ hơn: khâu tuyển mộ nhân viên, khâu đào tạo và khâu quản lý phúc lợi Giám đốc nhân sự được xem như chuyên gia về luật lao động của Nhà nước, có thể làm công tác cố vấn cho giám đốc các bộ phận khác về vấn đề này Mặc

dù ba đơn vị chức năng nhỏ trên có mối liên hệ với nhau, nhưng không có vấn đề nan giải trong các hình thái phụ thuộc dây chuyền Khó khăn của bộ phận nhân sự nảy sinh khi nó tác động vào các bộ phận khác trong khách sạn

Chẳng hạn mặc dù bộ phận nhân sự tuyển mộ, phỏng vấn và sàng lọc các nhân viên có triển vọng, nhưng quyết định thuê nhân viên lại nằm trong các bộ phận tiếp nhận Cũng giống như vậy quyết định thăng cấp hoặc kỷ luật, sự đóng góp của bộ phận nhân sự chỉ được

giới hạn trong phạm vi cố vấn hoặc diễn giải các vấn đề mang tính pháp lý Hiệu quả của bộ phận nhân sự tùy thuộc phần lớn vào khả năng của Giám đốc các bộ phận khác.

1.7.2 Số lượng nhân sự Dự kiến

CHƯƠNG 2: TMĐT VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XDCT

2.1 TMĐT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng khách sạn Vạn Hoa được lập dựa trên:

- Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012 (công bố kèm theo quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của

Bộ Xây Dựng)

- Thông tư 04/2010/TT-BXD về hướng dẫn lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.

- Quyết định 957/QĐ-BXD về việc công bố định mức chi phí quản lí dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.

- TT 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư.

- Biểu phí bảo hiểm mọi rủi ro xây dựng (ban hành kèm theo quyết định số 016/QĐ-AAA do Công ty Cổ phần Bảo hiểm

1 Chi phí xây dựng công

trình chính

10

9 giường 151.727.273

16.538.272.727

2 Sân, cây xanh 40 m2 2.000.000 80.000.000

III CHI PHÍ THIẾT BỊ 109 giường 43.581.818 4.750.418.1 82 47 5.041.818 5.225.460.000

451.882.09

1

V CHI PHÍ TƯ VẤN Diễn giải 1.031.419.5 04 10 3.141.950 1.134.561.45 5

1 - Chi phí lập dự án đầu tư (Gxd + Gtb)*0,446% 95.385.522

-Chi phí thẩm tra tính

hiệu quả và tính khả thi

của dự án đầu tư (Gxd + Gtb)*0,067% 14.249.572

4 - Chi phí thẩm tra thiết kế

5 - Chi phí thẩm tra dự toán (Gxd)*0,192% 31.831.584

-Chi phí lập hồ sơ mời

thầu, đánh giá hồ sơ dự

thầu thi công xây dựng (Gxd)*0,314% 52.238.282

-Chi phí lập hồ sơ mời

thầu, đánh giá hồ sơ dự

thầu mua sắp thiết bị (Gtb)*0,287% 13.633.700

9 - Chi phí giám sát thi công

10 - Chi phí giám sát lắp đặtthiết bị (Gtb)*0,675% 32.065.323

1 Lệ phí thẩm định dự ánđầu tư TMĐT*0,01669% 41.053

2 Lệ phí thẩm định thiết kếkỹ thuật TMĐT*0,04358% 98.748

3 Chi phí bảo hiểm công

5 Chi phí thẩm tra, phêduyệt quyết toán TMĐT*0,2267% 52.113.623

VI

I DỰ PHÒNG PHÍ Bảng chi phí dự phòng 6.171.463.274 617.146.327 6.788.609.602 Chi phí dự phòng do khối

lượng phát sinh (I+ II +III+IV+VI)*10% 1.386.957.543

Chi phí dự phòng do trượt

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

33.910.614.13 1

3.391.061.41

VI

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (đã bao

BẢNG DỰ PHÒNG CHI PHÍ XÂY DỰNG DO TRƯỢT GIÁ

S

T

1 Chỉ số giá xây dựng các năm: Năm gốc 2006 Ixdtk 100 111,56 116,31

2 Hệ số trượt giá năm (= CSGXD năm sau chia cho năm trước) Igoc - 1,1156 1,0426

BIỂU CHI PHÍ TRƯỢT GIÁ CHO

DỰ ÁN

T

NGUỒN VỐNPHÂN BỔ

HỆ SỐTRƯỢTGIÁ

TỶ LỆTRƯỢTGIÁ

CHI PHÍ DỰ PHÒNG DOTRƯỢT GIÁ NĂM THỨ T

4.784.505.731,26

2.2 KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

2.2.1 Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư theo năm

BẢNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN THEO NĂM

Tổng vốn đầu tư

36.825.675.544

9.725.906.262

27.099.769.282Bao gồm:

I Chi phí xây dựng sau thuế đồng 18.280.100.000 2.742.015.000 15.538.085.000

phần trăm đầu tư theo

II Chi phí thiết bị sau thuế đồng 5.225.460.000 5.225.460.000

phần trăm đầu tư theo

III Chi phí quản lý dự án đồng 451.882.091 271.129.255 180.752.837

phần trăm đầu tư theo

1.357.721.920

5.430.887.681

phần trăm đầu tư theo

Tổng vốn đầu tư 36.825.675.544 9.725.906.262 27.099.769.282

Bao gồm:

I

10.101.993.000

9.725.906.262

376.086.738,03

26.723.682.544

36.825.675.544

2.2.2 Kế hoạch sử dụng vốn theo quý

KẾ HOẠCH PHÂN BỔ NGUỒN VỐN THEO QUÝ

1.567.638.000

2.090.184.000

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN

3.1 DỰ KIẾN DOANH THU HÀNG NĂM

3.1.1 Doanh thu từ phòng cho thuê:

BẢNG DỰ KIẾN DOANH THU PHÒNG NGHỈ THEO NĂM

Phòng nghỉ Sốphò

ng

Đơn giácho thuê(ngànđồng/phòng/ngày-đêm)(khôngbao gồmthuếGTGT)

Tốcđộtănggiátrungbìnhhàngnăm

Tỉ lệchothuêbìnhquântrongnăm

Sốngàychothuêtrongnăm

4.574.937

515

4.712.185.641_ Buồng

đôi(60m2) 15 920.744 3% 70% 255,5 0 0 3.855.960.386 3.971.639.198 4.090.788.374_ Buồng

đôi(80m2) 4 1.611.570 3% 70% 255,5 0 0 1.799.748.185 1.853.740.630 1.909.352.849_ Buồng 3

2.571.066.660

2.648.198

659

2.727.644.619_ Buồng 2

16.622.22 8.923

Phòng nghỉ

Sốphòng

Đơn giácho thuê(ngànđồng/phòng/ngày-đêm)(khôngbao gồmthuếGTGT)

Tốcđộtănggiátrungbìnhhàngnăm

Tỉ lệchothuêbìnhquântrongnăm

Sốngàychothuêtrongnăm

4.999

157.746

5.149.132

479

5.303.606.453

5.462.714.646_ Buồng

đôi(60m2)

4.213.512.025

4.339

917.386

4.470.114

907

4.604.218.355

4.742.344.905_ Buồng

đôi(80m2)

1.966.633.434

2.025

632.437

2.086.401

411

2.148.993.453

2.213.463.256_ Buồng 3

giường(44m2)

2.809.473.958

2.893

758.176

2.980.570

922

3.069.988.049

3.162.087.691_ Buồng 2

phòng(60m2)

10 1.074.381 3% 70% 255,5

3.277.725.164

3.376

056.919

3.477.338

627

3.581.658.785

3.689.108.549

TỔNG

17.634.522.665

18.163.558.345

18.708.465

095

19.269.719.048

Phòng nghỉ

Sốphòng

Đơn giácho thuê(ngànđồng/phòng/ngày-đêm)(khôngbao gồmthuếGTGT)

Tốcđộtănggiátrungbìnhhàngnăm

Tỉ lệchothuêbìnhquântrongnăm

Sốngàychothuêtrongnăm

938

21.056.54 2.286 21.688.238. 555 22.338.885 711

3.1.2 Doanh thu từ hoạt động kinh doanh

BẢNG KẾ HOẠCH DỰ TRÙ DOANH THU TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

I Doanh thu kinh doanh 550.287.640.08 7 - - 23.502.067.47 6 24.207.129.50 0 24.933.343.38 5

Nội dung Tổng cộng Năm 2019 Năm 6 Năm 2020 Năm 7 Năm 2021 Năm 8 Năm 2022 Năm 9 Năm 2023 Năm 10

I Doanh thu kinh doanh 550.287.640.08 7 25.681.343.687 26.451.783.997 27.245.337.517 28.062.697.643 28.904.578.572

_ Phòng nghỉ 366.858.426.725 17.120.895.791 17.634.522.665 18.163.558.345 18.708.465.095 19.269.719.048 _ Dịch vụ 110.057.528.01 5.136.268.737 5.290.356.799 5.449.067.503 5.612.539.529 5.780.915.714

I Doanh thu kinh doanh 550.287.640.08 7 29.771.715.929 30.664.867.407 31.584.813.429 32.532.357.832 33.508.328.567

trong doanh

thu phòng

3.2 KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ LÃI VAY

Công ty được ân hạn trả nợ vay vào cuối năm 2016,tức

13.840.640.582

10.065

920.422

6.291.200.262

2.516.480.102

3.925.708.966

3.271.424

138

2.780.710.517

2.289

996.896

1.799

283.276

1.308.569.655

817.856.034

34.123.470.241

28.436.225.200

24.170.791.419

19.905.357.638

15.639.923.858

11.374

490.077

7.109.056.296

2.843.622.515

Trả - 8.958.66 7.046.144 6.555.43 6.064 5.574 5.083.2 4.592.5 4.101.86

Tổng chi phí đầu tư (ngàn đồng) 36.825.675.54 4

Nhu cầu vốn vay (ngàn đồng) 26.723.682.54

4

720.16

0 3.774.720.160 3.774.720.160 3.774.720.160

23.906.561.013

+Trả

lãi vay

-3.925.708.966

3.271.424

138

2.780.710.517

2.289

996.896

1.799

283.276

1.308.569.655

817.856.034

10.065.920.4

22 6.291.200.262 2.516.480.102 (1.258.240.058)