Tkmh lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư

Thiết kế môn học Lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng chung cư I. Thông tin khái quát về dự án II. Lập tổng mức đầu tư và kế hoạch sử dựng vốn đầu tư xây dựng công trình III. Lập các bảng tính tài chính IV. Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án

GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN

Thông tin khái quát về dự án

Tên dự án: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ IJC AROMA

Công trình: Chung cư IJC AROMA Địa điểm: Đường Võ Văn Kiệt – Phường 16 – Quận 8 – TP HCM

Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư tự quản lý

- Dự án sẽ trở thành căn hộ bán; cho thuê TMDV và tầng hầm có trang thiết bị hiện đại, quy cách phục vụ chuyên nghiệp đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và kinh doanh tại thành phố.

- Với tiêu chuẩn nằm phía Tây Nam của TPHCM, khu đất có diện tích 1.400 m2, từ nơi đây cư dân có thể di chuyển nhanh chóng tới các khu vực lân cận, trung tâm thành phố bằng các tuyến đường huyết mạch; rộng thoáng nên không bao giờ xảy ra tình trạng bị kẹt xe, ngập nước Và cũng từ dự án có thể di chuyển tới các tỉnh Miền Tây và Đông bằng hàng loạt tuyến đường cao tốc Từ đó giúp cuộc sống của mọi cư dân như được mở rộng, đem lại sự thuận lợi cũng như cơ hội hòa mình cùng cộng đồng cư dân văn minh, phồn thịnh tại chính căn hộ, vì vậy đầu tư xây dựng khu chung cư bán và cho thuê thích hợp cho nhu cầu của mọi người.

1.1.2 Giới thiệu địa điểm xây dựng a) Vị trí dự án trong thành phố:

- Dự án này nằm tọa lạc ngay tại mặt tiền 2 tuyến đường giao thông chính, IJC AROMA sở hữu vị trí đắc địa khi nằm ngay cửa ngõ ra vào trung tâm TP.HCM.

 Dự án sở hữu vị trí đắc địa khi nằm ngay cửa ngõ ra vào trung tâm TP.HCM Chỉ 5 phút đi đến khu Chợ Lớn, 10 Phút để đi đến trung tâm TP.HCM qua các trục đường lớn thông thoáng như Đại lộ Võ Văn Kiệt, Vành Đai Trong, Hậu Giang, Nguyễn b) Lợi thế vị trí của dự án:

- Lợi thế trong công tác đầu tư:

Khu đất bằng phẳng, diện tích đất khá rộng rãi để xây dựng chung cư

Hệ thống cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực xây dựng rất thuận lợi cho quá trình xây dựng và khi đưa vào sử dụng.

- Lợi thế trong quá trình bán và cho thuê:

 Chung cư IJC AROMA được đầu tư xây dựng dựa trên quá trình nghiên cứu tham khảo từ các chung cư lân cận khác, tiến hành đầu tư sẽ phát huy tối đa ưu điểm và khắc phục những nhược điểm mà các dự án đó gặp.

 Về giá bán và cho thuê: Với vị trí trung tâm, căn hộ cao cấp, chung cư sẽ đáp ứng nhu cầu của khách hàng và cam kết với giá bán và cho thuế sẽ thấp hơn mặt bằng giá của các chung cư lân cận, không tăng giá đột ngột Luôn luôn chú trọng nâng cao chất lượng và bảo trì đúng hạn.

1.1.3 Giới thiệu về chủ đầu tư:

- Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KỸ THUẬT (Becamex IJC)

- Địa chỉ: Số 230 Đại lộ Bình Dương, P Phú Hòa, TP Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương.

- Người đại diện pháp luật: Đỗ Quang Ngôn

- Chức vụ: Tổng Giám Đốc.

Căn cứ pháp lý của dự án

Việc lập Dự án đầu tư xây dựng “chung cư IJC AROMA” dựa trên cơ sở pháp lý sau:

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 16/08/2014, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015

- Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Luật đầu tư năm 2014 đã được Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 26/11/2014 và có hiệu lực từ 01/07/2015;

- Luật bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014;

- Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam có hiệu lực ngày 01/07/2015;

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập doanh nghiệp, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2014; trưởng bộ xây dựng ban hành;

- Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

- Thông tư 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

- Thông tư 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ các số liệu nghiên cứu thị trường thực tế tại TP HCM;

Sự cần thiết đầu tư dự án

Vài năm trở lại đây, tốc độ gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa của Việt Nam tăng lên đáng kể, làm cho việc giải quyết chỗ ở ngày càng khó khăn hơn Hiện có khoảng 70% số người trẻ ở các đô thị Việt Nam, đa số là công chức, thích mua những căn hộ nên nhu cầu về nhà ở trong tương lai sẽ tăng mạnh Lý do chủ yếu là hợp nhu cầu, môi trường sống trong lành, tính an ninh cao và cũng có đầy đủ các tiện ích… Ngoài ra, do cuộc sống, công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn căn hộ để mọi công việc vặt trong gia đình có thể “khoán” cho dịch vụ, từ đó có thể toàn tâm, toàn ý lo phát triển sự nghiệp Với những tiện ích này, chung cư thật sự là một mô hình khu phức hợp rất hiện đại, đó không chỉ là mơ ước của những người thành đạt, sành điệu mà còn là xu hướng không thể cưỡng lại trong tương lai không xa, khi kinh tế ngày càng phát triển và thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày càng được nâng cao Một căn nhà với đầy đủ tiện nghi là điều thiết yếu để mang đến một cuộc sống hoàn hảo Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở ở Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.

Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn giữ vai trò là nước Đây là đô thị cực lớn, có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư trong và ngoài nước đang tăng mạnh Điều này bộc lộ những khiếm khuyết, những mặt yếu kém về cơ sở hạ tầng, cụ thể là chỗ ở và diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại trên địa bàn thành phố ngày càng trở nên khan hiếm, chất lượng dịch vụ chưa đạt yêu cầu.

Theo tính toán đã được chính phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minh năm

2020 khoảng 9,5 triệu người và sẽ lên đến 10 triệu người sau năm 2021, đưa vào hàng các đô thị cực lớn trong khu vực cả về quy mô và tính chất Đây vừa là cơ hội nhưng cũng là thách thức rất lớn đối với chính quyền thành phố trong việc đảm bảo cho thành phố phát triển một cách hài hòa và bền vững Cũng như các đô thị lớn khác, cuộc sống trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên chật chội và ngột ngạt khi lượng dân cư đổ vào quá đông trong lúc diện tích đất xây dựng vẫn không thay đổi đã dẫn tới những hậu quả nghiêm trọng quá tải về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn…và đặc biệt là vấn đề thiếu nhà ngày càng trầm trọng ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng sống của cư dân trong vùng.

Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sự gia tăng dân số, một mặt tái bố trí lại dân cư sao cho hợp lý, đi đôi với việc cải tạo, xây dựng hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại hiện nay Đây là một trong những nhân tố quyết định nhằm tạo điều kiện cho thành phố phát triển nhanh, hiện đại và đồng bộ hơn.

Nhằm đáp ứng nhu cầu trên, hình thành các khu chung cư, các loại hình công trình công cộng và hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu sống và làm việc, đồng bộ về cơ sở hạ tầng, đáp ứng được những tiêu chuẩn sống của một thành phố trẻ như: nhà cửa khang trang, văn minh, giao thông thuận tiện, thông tin thích hợp, môi trường xanh, sạch, văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 8 nói riêng và của thành phố nói chung phát triển là thật sự cần thiết.

Quận 8 thuộc khu vực nội thành và nằm ở phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh, Việt

Có tọa độ địa lý tử 10°45’8’’ đến 10°41’45’’ vĩ độ Bắc; 106°35’51’’ đến 106°41’22’’ kinh độ Đông:

 Phía Tây giáp quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.

 Phía Nam giáp huyện Bình Chánh.

 Phía Bắc giáp quận 5, quận 6.

Quận có diện tích 1.917,49 ha; dân số là 423.129 người, gồm 16 đơn vị hành chính cấp phường Toàn bộ diện tích quận 8 là đồng bằng có địa hình thấp với cao độ trung bình so với mặt nước biển là 1,2m trong đó thấp nhất là 0,3m (phường 7) và cao nhất là 2,0m (phường 2), với chu vi khoảng 32 km. Để giải quyết nhu cầu thiết thực và nâng cao đời sống cho người dân có nhu cầu về nhà ở, giảm bớt gánh nặng về nhà ở cho chính quyền thành phố Đồng thời hình thành những khu chung cư đạt tiêu chuẩn và có cảnh quan đẹp, tạo cơ sở hạ tầng cho thành phố nói chung và quận 8 nói riêng, Công ty cổ phần Phát Triển Hạ tầng Kỹ thuật “Chung cư IJC AROMA” là hết sức phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị là quận nội thành với chức năng dân dụng, thương mại – dịch vụ đang thực hiện mục tiêu tổng quát tạo bước chuyển biến nhanh mạnh mẽ trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật gắn với phát triển đô thị, làm nền tảng thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, huy động các nguồn vốn đầu tư và đẩy mạnh thực hiện xã hội hóa trên các lĩnh vực

Với phương hướng “năm văn minh đô thị” quận 8 mong muốn đem đến những trải nghiệm hiện đại, bắt kịp thời cuộc và người dân cũng được tận hưởng mô hình an cư thế hệ mới.

Xây dựng khu dân cư kết hợp khu thương mại hoàn chỉnh hiện đại, góp phần đưa quận 8 đi theo hướng phát triển mới hiện đại hơn, năng động hơn trong vai trò là cửa ngõ quan trọng của thành phố.

Dự án thực hiện sẽ là kênh huy động các nguồn vốn, nguồn lực tập trung vào sự nghiệp phát triển kinh tế nói chung và việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở nói riêng.

Dự án triển khai thực hiện sẽ tạo thêm việc làm cho người lao động, ngân sách thu được các khoản tiền sử dụng đất, thuế của các ban ngành, thu nhập cho các đơn vị tham gia dự án cùng các đơn vị hoạt động kinh doanh khi dự án hoàn tất.

Vì vậy, trước sự phát triển nhanh và mạnh của loại hình kinh doanh trung tâm thương mại và căn hộ của cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, việc đầu tư xây dựng Chung cư IJC AROMA là hoàn toàn đúng đắn và kịp thời; vừa phù hợp với định hướng phát triển của Công ty, đồng thời tăng thêm vẻ mỹ quan đô thị làm thay đổi bộ mặt thành phố.

Dự án sẽ phát triển theo đúng theo định hướng quy hoạch của quận 8 theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 tránh tình trạng xây dựng nhà bất hợp pháp, góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh.

1.3.2 Định vị thị trường a, Chủ trương và chính sách phát triển:

TP Hồ Chí Minh năm 2021, Năm xây dựng chính quyền đô thị và cải thiện môi trường đầu tư Thành phố đề ra mục tiêu tổng quát năm 2021 là tiếp tục thực hiện “mục tiêu kép” của Chính phủ đã đề ra, tập trung kiểm soát tốt dịch bệnh COVID -19 và triển khai có hiệu quả các chương trình hồi phục kinh tế trên các ngành, lĩnh vực; huy động hiệu quả mọi nguồn lực, không ngừng đổi mới, sáng tạo, đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng TP thông minh Cùng với đó là nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, đẩy mạnh cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư, xây dựng chính quyền đô thị, chú trọng phát triển văn hóa, nâng cao phúc lợi xã hội, xây dựng gia đình hạnh phúc. b, Thông tin chung cư, căn hộ

Giá bán của chung cư được xây dựng theo mức trung bình so với một số chung cư khu vực tương tự trong nội thành để đảm bảo khả năng tiêu thụ và hiệu quả dự án.Căn cứ tình hình hiện nay, giá căn hộ một số chung cư nội thành như sau:

Bảng 1.1 – Số liệu thực tế:

TT Chung cư, căn hộ Địa chỉ Diện tích

(m2) Giá căn hộ (đồng VN/m2)

6 Him Lam Nam Khánh Quận 8 80 31.200.000

(https://propzy.vn/mua/can-ho/hcm/quan-8/p3)

Còn lại là các chung cư, cao ốc, khách sạn xuất hiện và phân bố xen lẫn trong các khu dân cư khu vực trung tâm thành phố

Qua phân tích so sánh với các chung cư về các tiêu chí bán, xây dựng, vị thế và khả năng tiếp thị cho thấy căn hộ của dự án chung cư IJC AROMA có giá thích hợp là 26 triệu/m2, cao hơn một ít so với chung cư City Gate Towers 1,2; Periot Building và Carina Plaza Đặc điểm này là do lợi thế thương mại và dân cư của dự án cũng như tiêu chuẩn xây dựng cao cấp hơn 20% so với các chung cư khác.

Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình

Trong đó: Đất xây dựng công trình: 1.200m2

- Diện tích đất xây dựng (Công trình và KT): 1200 m2

- Hệ số sử dụng đất công trình: 7

- Quy mô xây dựng được phân bổ như sau:

Số tầng Diện tích Công năng/tỷ lệ %

Tầng 2- tầng 6 6.000 m2 Khối căn hộ

Tổng diện tích sàn (trừ hầm) 8.400 m2

Loại căn hộ Diện tích (M2) Số lượng Số người/hộ Tổng số người

Loại căn hộ Số tầng Số căn/1 tầng Tổng số căn

LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình

2.1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư

- Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

- Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

- Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.

- Thông tư 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020 quy định về quyết toán dự án hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước.

- Thông tư 329/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2015 của chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

- Thông tư 56/2018/TT-BTC ngày 25/06/2018 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường do cơ quan trung ương thực hiện thẩm định.

- Thông tư 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng.

- Thông tư 209/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở.

- Thông tư 04/2019/TT-BXD ngày 16/08/2019 sửa đổi bổ sung của TT 26/2016/TT- BXD quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

- Thông tư 258/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy.

- Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020.

Phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng, tổng mức chi phí đầu tư xây dựng chung cư IJC AROMA như sau:

BẢNG 2.1 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Đơn vị tính: Đồng

STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ KÝ

1 CHI PHÍ XÂY DỰNG Gxd 80.002.764.164 8.000.276.416 88.003.040.580

2 CHI PHÍ THIẾT BỊ Gtb 13.878.960.991 1.387.896.099 15.266.857.090

3 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN Gqlda 1.868.246.331 186.824.633 2.055.070.964

4 CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU

6 CHI PHÍ DỰ PHÒNG Gdp 13.720.256.370 1.372.025.637 15.092.282.007

(chưa có lãi vay) V 130.209.968.698 11.599.530.496 141.809.499.193 LÃI VAY TRONG THỜI

2.1.3 Chi phí đầu tư xây dựng và chi phí thiết bị

BẢNG 2.2: CHI PHÍ XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ Đơn vị tính: Đồng

STT TÊN HẠNG MỤC ĐƠN

HỆ SỐ KHU VỰC Kkv

HỆ SỐ TRƯỢT GIÁ Ktg

THÀNH TIỀN TRƯỚC THUẾ THUẾ VAT

XD phần ngầm và nổi 2

Phần nổi tầng 1-6 và tầng sân thượng m2 9.600 6.652.727 1,043 1,010 67.306.751.447 6.730.675.145 74.037.426.592

Quyết định 65/QĐ- BXD trang

3 Hạ tầng ngoài nhà - khuôn viên m2 200 2.500.000 500.000.000 50.000.000 550.000.000 Tạm tính

4 Ngoại thất ngoài nhà m2 8.400 250.000 2.100.000.000 210.000.000 2.310.000.000 Tạm tính triệu/m2 0,25

Phần ngầm (1 hầm), Quyết định

STT TÊN HẠNG MỤC ĐƠN

HỆ SỐ KHU VỰC Kkv

HỆ SỐ TRƯỢT GIÁ Ktg

THÀNH TIỀN TRƯỚC THUẾ THUẾ VAT

2 Hệ thống báo cháy tự động m2 9.600 170.000 1.632.000.000 163.200.000 1.795.200.000 Tạm tính

3 Hệ thống quản lý tòa nhà m2 9.600 100.000 960.000.000 96.000.000 1.056.000.000 Tạm tính

4 Hệ thống camera giám sát m2 9.600 150.000 1.440.000.000 144.000.000 1.584.000.000 Tạm tính

5 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà m2 200 2.000.000 400.000.000 40.000.000 440.000.000 Tạm tính

2.1.4 Chi phí đầu tư xây dựng Đơn vị tính: Đồng

STT Nội dung chi phí Cách tính Định mức Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị

1 Chi phí xây dựng Bảng tổng hợp

2 Chi phí thiết bị Bảng tổng hợp

4 Chi phí quản lý dự án (GXD+GTB) x 1,990% 1.868.246.331 186.824.633 2.055.070.964 TT16/2019/TT-

5 Chi tư vấn đầu tư xây dựng TV1+ +TV18 5.427.364.488 542.736.449 5.970.100.937

5,1a Chi phí khảo sát địa hình 45.454.545 4.545.455 50.000.000 Tạm tính 50tr

5,1b Chi phí khảo sát địa chất 181.818.182 18.181.818 200.000.000 Tạm tính 200tr

5,1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi (GXD+GTB) x 0,561% 526.676.478 52.667.648 579.344.126 TT16/2019/TT-

BXD trang 13 5,2 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi (GXD+GTB) x 0,102% 95.759.360 9.575.936 105.335.296 TT16/2019/TT-

5,3 Chi phí thiết kế GXDx 2,342% 1.873.664.737 187.366.474 2.061.031.210 TT16/2019/TT-

2.5 5,4 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng GXDx 0,155% 124.004.284 12.400.428 136.404.713 TT16/2019/TT-

BXD trang 36 5,5 Chi phí thẩm tra dự toán GXDx 0,150% 120.004.146 12.000.415 132.004.561 TT16/2019/TT-

BXD trang 38Chi phí lập hồ sơ

Sau thuế Ghi Chú hồ sơ dự thầu BXD trang 40

Chi phí lập hồ sơ mời thầu và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng

+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu GXDx 0,069% 55.441.916 5.544.192 60.986.107 TT16/2019/TT-

BXD trang 41 + Chi phí đánh giá hồ sơ dự thầu GXDx 0,085% 67.762.341 6.776.234 74.538.575 TT16/2019/TT-

Chi phí lập hồ sơ mời thầu và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị

+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu GTBx 0,162% 22.421.461 2.242.146 24.663.608 TT16/2019/TT-

BXD trang 42 + Chi phí đánh giá hồ sơ dự thầu GTBx 0,197% 27.404.008 2.740.401 30.144.409 TT16/2019/TT-

Chi phí thẩm định hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển

5,9 Chi phí thẩm định hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu 1.000.000 100.000 1.100.000 NĐ63/2014/NĐ-CP trang 8

5,8 Chi phí giám sát thi công xây dựng GXDx 2,081% 1.664.857.522 166.485.752 1.831.343.274 TT16/2019/TT-

BXD trang 44 5,9 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị GTBx 0,794% 110.198.950 11.019.895 121.218.845 TT16/2019/TT-

BXD trang 45 5,8 Chi phí giám sát công tác khảo sát xây dựng (TV1+TV2) x 4,072% 9.254.545 925.455 10.180.000 TT16/2019/TT-

Sau thuế Ghi Chú đầu tư xây dựng BXD trang 46

5,8 Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 72.727.273 7.272.727 80.000.000 Tạm tính 80tr

5,9 Chi phí thí nghiệm cọc 272.727.273 27.272.727 300.000.000 Tạm tính 300tr/3 cọc

6,1 Chi phí bảo hiểm công trình (GXD+GTB) x 0,160% 150.210.760 15.021.076 165.231.836 TT329/2016/TT-

BTC trang 12 và 20 6,2 Chi phí rà phá bom mìn 90.909.091 9.090.909 100.000.000 Tạm tính 100tr

6,2 Phí thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường

Mức 100 đến 200 tỷ 41.500.000 41.500.000 TT56/2018/TT-BTC trang 4

6,3 Phí thẩm định thiết kế kỹ thuật GXDx 0,095% 76.002.626 76.002.626 TT210/2016/TT-

BTC trang 34 6,4 Phí thẩm định dự toán xây dựng GXDx 0,092% 73.762.549 73.762.549 TT210/2016/TT-

6,5 Phí thẩm định dự án đầu tư TMĐTx 0,012% 16.308.092 16.308.092

Chi phí kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình TV13x 20% 332.971.504 33.297.150 366.268.655 TT04/2019/TT-

Sau thuế Ghi Chú duyệt thiết kế

7 Chi phí dự phòng GDP1+GDP2 13.720.256.370 1.372.025.637 15.092.282.007

Chi phí dự phòng do yếu tố khối lượng công việc phát sinh

(GXD+GTB+GQ LDA+GTV+GK) x 10,00% 10.248.971.233 1.024.897.123 11.273.868.356 TT09/2019/TT-

7,2 Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá Bảng tính dự phòng trượt giá 3.471.285.137 347.128.514 3.818.413.651

Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình

2.2.1 Tiến độ xây dựng dự án

STT Công việc Thời gian thực hiện dự án Ghi chú

2 Lập dự án và xin giấy phép đầu tư

3 Thiết kế và xin giấy phép xây dựng 02/2021-06/2021

4 Tuyển chọn nhà thầu xây dựng 06/2021-08/2021

5 Xây dựng thô 08/2021-04/2022 Dự kiến

6 Xây dựng hoàn thiện 02/2022-12/2022 Dự kiến

7 Tuyển dụng và huấn luyện quân sự

BẢNG TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN

Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4

2 Lập dự án và xin giấy phép đầu tư

3 Thiết kế và xin giấy phép xây dựng

4 Tuyển chọn nhà thầu xây dựng

7 Tuyển dụng và huấn luyện nhân sự

2.2.2 Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư theo năm

- Căn cứ vào tiến độ dự kiến thực hiện dự án, ta sẽ xác định được chi phí tương ứng.

- Dự kiến dự án sẽ đi vào hoạt động vào giữa năm 2023.

BẢNG 2.4: KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ THEO NĂM Đơn vị tính: Đồng

STT KHOẢN MỤC THỜI GIAN XD TỔNG CỘNG

3 Chi phí quản lý dự án 1.027.535.482 1.027.535.482 2.055.070.964

4 Chi phí tư vấn ĐTXD 3.781.548.368 2.188.552.569 5.970.100.937

Tổng mức đầu tư trước thuế 46.903.084.162 83.306.884.536 130.209.968.698 Tổng mức đầu tư sau thuế 50.176.076.204 91.633.422.989 141.809.499.193 Chi phí lãi vay trong thời gian XD 2.766.408.402

Tổng mức đầu tư có lãi vay 50.176.076.204 94.399.831.392 144.575.907.596

2.2.3 Chi tiết kế hoạch phân bổ vốn đầu tư theo quý

BẢNG 2.5: PHÂN KỲ ĐẦU TƯ THEO QUÝ

STT NỘI DUNG GIÁ TRỊ

Cơ cấu vốn đầu tư (%)

II Chi phí thiết bị 15.266.857.090 20% 40% 40%

III Chi phí quản lý dự án 2.055.070.964 50% 50%

IV Chi phí Tư vấn đầu tư XD 5.970.100.937

1 Chi phí khảo sát địa hình 50.000.000 100%

2 Chi phí khảo sát địa chất 200.000.000 100%

3 CP lập báo cáo nghiên cứu khả thi 579.344.126 100%

4 CP thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 105.335.296 100%

5 CP thiết kế kỹ thuật 2.061.031.210 50% 50%

6 CP thẩm tra thiết kế xây dựng 136.404.713 100%

7 CP thẩm tra dự toán công trình 132.004.561 100%

8 CP lập HSMT và đánh giá HSDT tư vấn 14.715.763 100%

9 CP lập HSMT và đánh giá HSDT thi công xd 135.524.682 30% 70%

10 CP lập HSMT và đánh giá HSDT mua sắm thiết bị 54.808.017 30% 70%

11 CP thẩm định hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển 1.100.000 30% 70%

12 CP thẩm định hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu 1.100.000 30% 70%

13 CP giám sát thi công xây dựng 1.831.343.274 100%

Cơ cấu vốn đầu tư (%)

15 CP giám sát công tác khảo sát xd 10.180.000 100%

16 CP quy đổi vốn đầu tư xây dựng 155.990.449 100%

17 CP lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 80.000.000 100%

1 CP Bảo hiểm công trình 165.231.836 100%

2 CP rà phá bom mìn 100.000.000 100%

3 Phí thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường 41.500.000 100%

4 Phí thẩm định DA ĐT 16.308.092 100%

5 Phí thẩm định thiết kế KT 76.002.626 100%

6 Phí thẩm định dự toán XD 73.762.549 100%

7 Lệ phí kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng 366.268.655 100%

8 CP thẩm tra phê duyệt quyết toán 141.593.245 100%

10 Phí thẩm định phê duyệt thiết kế PCCC 7.090.475 100%

VI Chi phí dự phòng 15.092.282.007 10% 20% 15% 15% 20% 20%

Phân bổ vốn đầu tư (đồng)

II Chi phí thiết bị 15.266.857.090 3.053.371.418 6.106.742.836 6.106.742.836

III Chi phí quản lý dự án 2.055.070.964 1.027.535.482 1.027.535.482

IV Chi phí Tư vấn đầu tư XD 5.970.100.937

1 Chi phí khảo sát địa hình 50.000.000 50.000.000

2 Chi phí khảo sát địa chất 200.000.000 200.000.000

3 CP lập báo cáo nghiên cứu khả thi 579.344.126 579.344.126

4 CP thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 105.335.296 105.335.296

6 CP thẩm tra thiết kế xây dựng 136.404.713 136.404.713

7 CP thẩm tra dự toán công trình 132.004.561 132.004.561

8 CP lập HSMT và đánh giá HSDT tư vấn 14.715.763 14.715.763

9 CP lập HSMT và đánh giá HSDT thi công xd 135.524.682 40.657.405 94.867.278

10 CP lập HSMT và đánh giá HSDT mua sắm thiết bị 54.808.017 16.442.405 38.365.612

11 CP tẩm định hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển 1.100.000 330.000 770.000

Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 yêu cầu

13 CP giám sát thi công xây dựng 1.831.343.274 1.831.343.274

14 CP giám sát lắp đặt thiết bị 121.218.845 121.218.845

15 CP giám sát công tác khảo sát xd 10.180.000 10.180.000

16 CP quy đổi vốn đầu tư xây dựng 155.990.449 155.990.449

CP lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 80.000.000 80.000.000

1 CP Bảo hiểm công trình 165.231.836 165.231.836

2 CP rà phá bom mìn 100.000.000 100.000.000

3 Phí thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường 41.500.000 41.500.000

4 Phí thẩm định DA ĐT 16.308.092 16.308.092

5 Phí thẩm định thiết kế KT 76.002.626 76.002.626

6 Phí thẩm định dự toán XD 73.762.549 73.762.549

10 Phí thẩm định phê duyệt thiết kế

VI Chi phí dự phòng 15.092.282.007 1.509.228.2

LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH

Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm

3.1.1 Doanh thu bán căn hộ:

BẢNG 3.1: SỐ LƯỢNG CĂN HỘ VÀ DIỆN TÍCH BÁN

Stt Căn hộ Phân bố Số căn/ tầng Tổng số căn

D/tích căn hộ m2/căn Tổng diện tích

1 Căn hộ AB-74 Tầng 2 – tầng 6 2 10 150 1.500

Căn hộ dự kiến bán trong 2,5 năm (quý 4 2021, năm 2022 và 2023) và mua theo hình thức góp vốn trong thời gian xây dựng. a) Tiến độ bán hàng của dự án

BẢNG 3.2: TIẾN ĐỘ BÁN HÀNG Đơn vị tính: Đồng

QUÝ 3 QUÝ 4 QUÝ 1 QUÝ 2 QUÝ 3 QUÝ 4

Diện tích bán (m2) 562,5 562,5 562,5 562,5 1.125 2.250 Đơn giá bán (đồng/m2) 26.000.000 27.040.000 28.121.600 29.246.464 30.416.323 31.632.976 b) Tiến độ thu tiền của dự án

Tiến độ thu tiền căn cứ vào tiến độ xây dựng và bàn giao căn hộ, với thời gian xây dựng trong 2 năm, thì tiến độ thu tiền dự kiến như sau:

- Thu lần đầu: Sau khi thi công xong phần móng tiến hành ký hợp đồng: 10%

- Thu lần hai: Sau khi thi công xong phần hầm: 20%

- Thu lần ba: Trong vòng 3 tháng, kể từ khi xong tầng hầm: 15%

- Thu lần bốn: Trong vòng 6 tháng, kể từ khi xong tầng hầm: 15%

- Thu lần năm: Trong vòng 9 tháng, kể từ khi xong tầng hầm: 15%

- Thu lần bảy: Bàn giao căn hộ đưa vào sử dụng: 20%

- Thu lần tám: Bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất: 5%

BẢNG 3.3: TIẾN ĐỘ THU TIỀN Đơn vị tính: %

Dựa vào bảng số lượng căn hộ, tiến độ bán và tiến độ thu tiền của dự án ta có bảng doanh thu bán căn hộ sau:

BẢNG 3.4: DOANH THU BÁN CĂN HỘ Đơn vị tính: Đồng

QU Ý 3 QUÝ 4 QUÝ 1 QUÝ 2 QUÝ 3 QUÝ 4

3.1.2 Doanh thu cho thuê thương mại dịch vụ

Cho thuê thương mại dịch vụ tầng 1 với hình thức thanh toán tiền thuê theo mỗi năm hoặc quý. Đối với mặt bằng cho thuê thương mại, dịch vụ, theo nghiên cứu số liệu thị trường quý 1/2021 ở thành phố Hồ Chí Minh do ảnh hưởng của dịch Covid-19 trên toàn cầu, thị trường bán lẻ TP.HCM không có nguồn cung mới nào, vẫn giữ nguyên tổng diện tích thực thuê 1.049.023 m2 Từ nay đến hết năm 2025, thị trường kỳ vọng đón thêm hơn 550.000 m2 diện tích bán lẻ mới Giá chào thuê tăng nhẹ 0,7% ở ngoài trung tâm thành phố.

BẢNG GIÁ CHO THUÊ TMDV

Stt Tên chung cư, căn hộ Địa điểm

Giá thuê trung bình (m2/usd/tháng)

1 Tòa nhà The Metropolitan Quận 1 189 130

4 Tòa nhà Mê Linh Point Quận 1 700 39

(https://saigonoffice.com.vn/mat-bang-thuong-mai.html) Đơn giá USD: 23.171 VNĐ (theo bảng giá USD và ngoại tệ G7 ngày 12/03/2021 của Sacombank)

Theo bảng giá cho thuê TMDV ở các khu vực lân cận, để đảm bảo nguồn thu dự án, giá cho thuê 1,5 triệu đồng/m2/năm, giá cho thuê này dự kiến mỗi năm tăng 5% Ước tính công suất khai thác sử dụng là năm 2023 là 90%, năm 2024 là 95%, từ năm 2025-2042 là100%.

Thầu khoán tầng hầm để xe:

- Xe đạp: 60.000 đồng/cái/tháng

- Xe máy: 150.000 đồng/cái/tháng

- Xe ô tô (4 bánh): 2.000.000 đồng/cái/tháng

BẢNG DOANH THU TỪ TẦNG HẦM Đơn vị tính: Đồng

STT Nội dung Số lượng Đơn giá đồng/tháng

 Doanh thu dự kiến hàng năm của dự án:

BẢNG 3.5: DỰ KIẾN DOANH THU HÀNG NĂM CỦA DỰ ÁN Đơn vị tính: Đồng

Năm thực tế NĂM HOẠT ĐỘNG

Năm tính toán Năm XD Năm XD 1 2 3 4 5

1 Mức tăng đơn giá cho thuê khu

2 Doanh thu khu thương mại 1.080.000.000 1.197.000.000 1.323.000.000 1.389.150.000 1.458.607.500

3 Doanh thu từ thầu khoán gởi xe 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000

1 Mức tăng đơn giá cho thuê khu TMNDV (5%) 1,28 1,34 1,41 1,48 1,55 1,63 1,71

2 Doanh thu khu thương mại 1.531.537.875 1.608.114.769 1.688.520.507 1.772.946.533 1.861.593.859 1.954.673.552 2.052.407.230

3 Doanh thu từ thầu khoán gởi xe 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000

1 Mức tăng đơn giá cho thuê khu

2 Doanh thu khu thương mại 2.155.027.59

3 Doanh thu từ thầu khoán gởi xe 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000

3.1 Xe đạp 28.800.000 28.800.000 28.800.000 28.800.000 28.800.000 28.800.000 28.800.000 28.800.000 3.2 Xe 2 bánh 207.000.000 207.000.000 207.000.000 207.000.000 207.000.000 207.000.000 207.000.000 207.000.000 3.3 Xe 4 bánh 240.000.000 240.000.000 240.000.000 240.000.000 240.000.000 240.000.000 240.000.000 240.000.000

4 Doanh thu căn hộ Tổng doanh 2.630.827.59 2.738.578.971 2.851.717.919 2.970.513.815 3.095.249.506 3.226.221.981 3.363.743.080 3.508.140.234

Hiện nay với việc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư rất cao, chung cư, căn hộ cao cấp ngày một mọc lên nhiều Khiến mức cung cao hơn cầu Bên cạnh chiến lược về giá để tạo lợi thế cạnh tranh, thì việc bán hàng, quảng cáo rất quan trọng Chi phí bán hàng dự kiến của dự án là 4% doanh thu, khoảng 9 tỷ đảm bảo ngân sách cho việc thực hiện các biện pháp tiếp thị và bán hàng.

Các phương thức tiếp thị bán hàng, cụ thể như sau:

Quảng cáo cho khách hàng, người có nhu cầu về dự án biết các thông tin về chung cư với các hình ảnh mô phỏng về dự án:

 Đăng hình ảnh dự án lên trang website của công ty

 Quảng cáo dự án trên báo thanh niên, báo tuổi trẻ, báo xây dựng,…

 In ấn và thiết kế Brochure, Catalogue phát cho khách hàng…

Lập bảng kế hoạch vay và trả lãi vay

3.2.1 Xác định nhu cầu vốn vay

Vốn chủ đầu tư sẽ được chi trả cho chi phí đầu tư từ khi bắt đầu dự án cho đến quý 4 năm 2021 Vốn vay từ ngân hàng sẽ được huy động vào đầu quý 1 năm 2022 để phục vụ cho nhu cầu vốn còn lại, vốn vay được huy động ở nửa cuối thời gian xây dựng để tiết kiệm chi phí lãi vay và gần thời gian khai tác dự án.

Thời gian bắt đầu trả gốc là năm 2023 Tổng thời gian trả cả vốn lẫn lãi là 3 năm.

BẢNG 3.6.1: BẢNG KẾ HOẠCH VAY VỐN Đơn vị tính: Đồng

STT HẠNG MỤC NỘI DUNG ĐƠN VỊ

3 Vốn huy động từ khách hàng 72.756.095.842 Đồng

4 Tỷ lệ vốn vay/Tổng mức đầu tư 16,3 %

7 Thời hạn trả nợ 3 Năm

Trong hai năm xây dựng chủ đầu tư có khoản tiền tự có và vốn huy động từ khách hàng để trả chi phí lãi vay và chi phí xây dựng công trình Chủ đầu tư dự kiến có thể trả hết cả lãi cả gốc ngân hàng vào năm 2025. Ưu tiên sử dụng vốn thu từ việc bán căn hộ trong thời gian xây dựng (không phải trả lãi), đến vốn chủ sở hữu và cuối cùng là vốn vay nhằm hạn chế việc trả lãi vay.

3.2.2 Kế hoạch vay và trả lãi vay

BẢNG 3.7: KẾ HOẠCH TRẢ NỢ NGÂN HÀNG Đơn vị tính: Đồng

STT Khoản mục Cách tính Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Năm 2025

3 Lãi phát sinh trong kỳ

Lập bảng khấu hao

- Phương pháp khấu hao: Khấu hao theo đường thẳng.

- Thời điểm bắt đầu khấu hao: Từ năm 2023.

- Kế hoạch trích khấu hao căn cứ theo 45/2018/TT-BTC ngày 07/05/2018 về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

- Công trình được tính khấu hao đều trong vòng 20 năm với giá trị khấu hao là19.365.075.635 đồng, và giá trị thanh lý kết thúc 20 năm dự kiến khoảng 666.689.701 đồng.

BẢNG 3.8: KẾ HOẠCH KHẤU HAO Đơn vị tính: Đồng

Giá trị KH Giá trị thu hồi còn lại

2 Chi phí máy móc thiết bị 20 2.313.160.165 115.658.008 115.658.008 115.658.008 115.658.008 115.658.008

3 Chi phí quản lý dự án 20 311.374.388 15.568.719 15.568.719 15.568.719 15.568.719 15.568.719

4 Chi phí tư vấn ĐTXD 20 904.560.748 45.228.037 45.228.037 45.228.037 45.228.037 45.228.037

II Tổng Khấu hao trong kỳ 934.919.297 934.919.297 934.919.297 934.919.297 934.919.297

III Khấu hao lũy kế 934.919.297 1.869.838.593 2.804.757.890 3.739.677.187 4.674.596.484

IV Giá chị còn lại cuối kỳ 18.430.156.339 17.495.237.042 16.560.317.745 15.625.398.448 14.690.479.152

II Tổng Khấu hao trong kỳ 934.919.297 934.919.297 934.919.297 934.919.297 934.919.297

III Khấu hao lũy kế 5.609.515.780 6.544.435.077 7.479.354.374 8.414.273.670 9.349.192.967

II Tổng khấu hao trong kỳ 934.919.297 934.919.297 934.919.297 934.919.297 934.919.297

Giá trị khấu hao Giá trị thu hồi còn lại

II Tổng khấu hao trong kỳ 934.919.297 934.919.297 934.919.297 934.919.297 934.919.297

IV Giá chị còn lại cuối kỳ 4.406.366.888 3.471.447.591 2.536.528.294 1.601.608.998 666.689.701

Lập bảng chi phí sản xuất, chi phí bán hàng và quản lý

3.4.1 Chi phí bán căn hộ Để đảm bảo quá trình kinh doanh khối căn hộ đạt hiệu quả cao, dự kiến sẽ thuê 4 nhân viên và 1 quản lý bán hàng với mức lương:

-Khu căn hộ (năm 1 > năm 3)

- Bảo trì chung cư được thực hiện theo nghị định 46/2015 về quản lý chất lượng thi công xây dựng và bảo trì công trình (NĐ 06/2021/NĐ-CP)

- Chi phí bảo trì phần sở hữu chung và riêng được trích từ 2% tổng giá trị căn hộ bán ra và do ban quản trị tòa nhà quản lý Trong trường hợp kinh phí bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

- Bảo hiểm + công đoàn 22% Lương

- CP bảo trì 2% DT căn hộ

- Thuế trước bạ 1% DT căn hộ

BẢNG 3.9: BẢNG DỰ TRÙ CHI PHÍ KINH DOANH Đơn vị tính: Đồng

Năm Marketing Lương NV BH + CĐ Bảo trì Thuế trước bạ Tổng

Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án

Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - thuế thu nhập doanh nghiệp

Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2021: 20% (điều 11 TT78/2014/TT-BTC)

BẢNG 3.9: DỰ TRÙ LỢI NHUẬN HÀNG NĂM Đơn vị tính: Đồng

DT thầu khoán gửi xe 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000

CP Đầu tư ban đầu 46.903.084.162 83.306.884.536

5.Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) -45.090.124.162 -12.260.135.684 23.304.597.917 30.644.729.897 34.466.313.092 930.030.703 999.488.203

DT thầu khoán gửi xe 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000

CP Đầu tư ban đầu

5.Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) 1.072.418.578 1.148.995.472 1.229.401.210 1.313.827.236 1.402.474.562 1.495.554.255 1.593.287.933

9.Lợi nhuận sau thuế 857.934.862 919.196.378 983.520.968 1.051.061.789 1.121.979.650 1.196.443.404 1.274.630.346 Lợi nhuận cộng dồn 8.591.141.019 9.510.337.398 10.493.858.366 11.544.920.155 12.666.899.805 13.863.343.210 15.137.973.556 Lợi nhuận bình quân 1.302.840.206 1.302.840.206 1.302.840.206 1.302.840.206 1.302.840.206 1.302.840.206 1.302.840.206

DT thầu khoán gửi xe 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000 475.800.000

CP Đầu tư ban đầu

5.Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) 1.695.908.294 1.803.659.674 1.916.798.622 2.035.594.518 2.160.330.209 2.291.302.684 2.428.823.783 2.573.220.937

7.Thu nhập trước thuế (EBT) 1.695.908.294 1.803.659.674 1.916.798.622 2.035.594.518 2.160.330.209 2.291.302.684 2.428.823.783 2.573.220.937

9.Lợi nhuận sau thuế 1.356.726.635 1.442.927.739 1.533.438.898 1.628.475.614 1.728.264.167 1.833.042.147 1.943.059.026 2.058.576.750 Lợi nhuận cộng dồn 16.494.700.191 17.937.627.931 19.471.066.829 21.099.542.443 22.827.806.610 24.660.848.758 26.603.907.784 28.662.484.534

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn

Căn cứ vào bảng cân đối nguồn vốn, nguồn vốn đầu tư dự kiến từ 3 nguồn: Nguồn vốn chủ sở hữu, vốn huy động từ khách hàng, vốn vay ngân hàng thương mại.

BẢNG 4.1: CÂN ĐỐI NGUỒN VỐN Đơn vị tính: Đồng

Tiền thu từ khách hàng (1) 2.925.000.000

Cân đối nhu cầu vốn 16.259.859.731 1.642.809.014 10.626.807.460 18.721.599.999

QUÝ 1 QUÝ 2 QUÝ 3 QUÝ 4 Tổng

Tiền thu từ khách hàng (1) 5.996.250.000 10.802.610.000 22.106.588.400 35.988.960.409 72.756.095.842 Tổng chi

Cân đối nhu cầu vốn 9.468.048.388 7.715.059.806 4.619.218.953 0

4.1.2 Cơ cấu nguồn vốn dự kiến huy động và chi phí sử dụng vốn

BẢNG 4.2: CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN Đơn vị tính: Đồng

STT Nguồn vốn Số tiền Tỷ trọng (%) Chi phí sử dụng vốn (%)

3 Vốn huy động từ khách hàng 72.756.095.842 51,3 0

Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC= (32,4*15+16,3*12+51,3*0)/100 ( 6,82%/năm )

- Nguồn vốn chủ sở hữu (tự có) dự kiến là: 46.000.000.000 đồng chiếm 32,4%

- Nguồn vốn vay ngân hàng thương mại là 23.053.403.352 đồng, thời hạn vay là 3 năm, lãi vay 12%/năm.

- Nguồn vốn huy động từ khách hàng là 72.756.095.842 đồng, nếu nguồn vốn này không đúng tiến độ sử dụng thì sẽ ảnh hưởng tới dự án rất lớn Vì vậy cần phải xác định đơn giá bán căn hộ hợp lý để đảm bảo nguồn ứng trước của khách hàng là khả thi.

Suất chiết khấu của dự án

Chi phí sử dụng vốn bình quân như sau:

Vậy chi phí sử dụng vốn (suất chiết khấu) của dự án: r = 6,82%

Lập bảng ngân lưu dự án

Ngân lưu của dự án được xác định theo phương pháp trực tiếp (TIP):

BẢNG 4.3: NGÂN LƯU DỰ ÁN Đơn vị tính: Đồng

VI Lũy kế hiện giá

IX Lũy kế hiện giá

VI Lũy kế hiện giá

IX Lũy kế hiện giá

VI Lũy kế hiện giá DTR 1 12.199.136.06

IX Lũy kế hiện giá DTR 2 -

Xác định các chỉ tiêu NPV, IRR, Thv và B/C

- Thời gian tính doanh thu: 20 năm, ngoài căn hộ được bán đứt thì còn có tầng hầm và tầng 1 được cho thuê.

- Thời gian xây dựng: 2 năm (năm 2021-2022)

- Tỷ lệ cho thuê trung bình trong năm: 66,67%

4.4.1 Hiện giá thu nhập thuần NPV

- Dự án sẽ tính doanh thu đến năm 2042, năm thứ 20

- Qua tính toán phân tích chỉ tiêu NPV = 18.064.710.555 đồng

 Đánh giá chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (NPV):

Dự án có NPV>0 hiện giá lợi ích lớn hơn hiện giá chi phí, dự án đã mang lại lợi nuận cho chủ đầu tư.

4.4.2 Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR

Ta thấy IRR,72%/năm > r= 6,82%/năm  dự án khả thi, có khả năng sinh lời.

 Tỷ suất sinh lời nộ bộ IRR lớn hơn suất chiết khấu của dự án và lớn hơn lãi vay ngân hàng Điều này chứng tỏ dự án hoàn toàn có khả năng sinh lời và khả năng trả nợ ngân hàng.

Xem bảng ngân lưu dự án.

4.4.3 Thời gian hoàn vốn của dự án

- Để xác định thời gian hoàn vốn ta có công thức sau:

Thv= Số năm trước khi hoàn vốn + ( Hiện giáchi phí cònlại chưathu hồi

Hiện giá thunhập ròngtrongnăm kế ) x 12 tháng

- Thv= 3 năm 11 tháng 2 ngày < 20 năm

- Thời gian hoàn vốn: 3 năm 11 tháng 2 ngày, thể hiện sau 3 năm 11 tháng 2 ngày thì tổng lợi nhuận thu được bằng tổng chi phí đầu tư của dự án (NPV=0)

 Vậy sự án có khả năng thu hồi vốn  đáng giá đầu tư

4.4.4 Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C

Ta có: Hiện giá dòng thu B = 169.069.471.595 đồng

Hiện giá dòng chi C = 151.004.761.041 đồng

 B/C =1,12 > 1 => khả thi, cho thấy một đồng vốn bỏ ra đầu tư thu lại được 1,12 đồng lợi nhuận.

Bảng tỷ số lợi ích trên chi phí B/C như sau:

BẢNG 4.4: TỶ SỐ LỢI ÍCH TRÊN CHI PHÍ B/C Đơn vị tính: Đồng

II Hiện giá dòng chi 48.015.124.162 84.183.996.100 6.653.912.839 4.725.579.088 5.153.056.465 133.738.415 134.551.102

II Hiện giá dòng chi 135.146.189 135.558.486 135.775.070 135.849.736 135.759.537 135.527.127 135.142.683 134.689.037

II Hiện giá dòng chi 134.084.060 133.409.184 132.639.339 131.780.143 130.833.383 129.844.920 128.763.976 151.004.761.041

Bảng tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án

Bảng 4.5 – tổng hợp chỉ tiêu

STT CHỈ TIÊU KẾT QUẢ ĐÁNH GIÁ

1 Tổng mức đầu tư 144.575.907.596 đồng

2 Suất vốn đầu tư cho 1m2 sàn

3 Vòng đời dự án 20 năm

5 NPV 18.064.710.555 đồng >0 đáng đánh giá

6 IRR (%) 14,72 % >r Dự án khả thi

7 B/C 1,12 >1 Có hiệu quả về mặt tài chính

8 Thời gian hoàn vốn 3 năm 11 tháng < 20 năm

 Qua những phân tích đánh giá ở trên, ta đi đến kết luận: Dự án khả thi, đáng giá, dự án sẽ đem lại lợi nhuận vì vậy nên đầu tư.

4.5.1 Đánh giá hiệu quả tài chính, KTXH dự án

Dự án xây dựng chung cư là một dự án hoàn toàn khả thi về mặt đầu tư, kỹ thuật.Đồng thời, Dự án cũng góp phần vào việc chỉnh trang đô thị, nâng cao mỹ quan đô thị thành phố Khi lượng khách hàng mua căn hộ và thuê trung tâm TMDV để kinh doanh nhiều hơn thì cũng gián tiếp tạo ra các nguồn lợi khác cho các ban ngành, góp phần phát triển mục tiêu chiến lược của thành phố- phát triển xây dưng thành phố thông minh Với mục tiêu xây dựng dự án với chất lượng cao về mọi mặt, sẽ thu được lợi nhuận cao góp phần nâng cao doanh thu của thành phố Đồng thời phục vụ cuộc sống của công nhân viên trong và ngoài thành phố.

Với 50 căn hộ , 7 tầng nổi và 1 tầng hầm được xây dựng và thiết kế phù hợp với lĩnh vực hoạt động Với máy móc, trang thiết bị nội thất cao cấp; không gian sang trọng; mức giá phòng hợp lý đáp ứng đầy đủ nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng

Dự án chung cư khi được xây dựng hoàn thành đi vào hoạt động sẽ là một công trình hiện đại, phù hợp với định hướng phát triển nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của khách hàng nói chung và quận 8 Thành Phố HCM nói riêng, góp phần nâng cao chất lượng đời sống, nghỉ ngơi của khách hàng.

Dự án được xây dựng trong 2 năm, với khoảng thời gian đó đã tạo được công ăn việc làm cho nhiều lao động phổ thông có mức thu nhập trung bình cũng như nhiều đối tượng khác trong xã hội Bên cạnh đó, Dự án còn tạo công ăn việc làm cho các đối tượng quản lý, vận hành Dự án, đội ngũ bảo vệ, giữ xe và nhân viên bán căn hộ.

Lập bảng đánh giá độ nhạy, khả năng trả nợ vay của dự án đầu tư xây dựng công trình

- Việc phân tích đánh giá độ nhạy tập trung chủ yếu vào việc xem xét sự thay đổi của các yếu tố đầu vào như: Doanh thu (đơn giá bán chung cư, cho thuê trung tâm thương mại, dịch vụ), chi phí xây dựng.

- Phân tích độ nhạy của dự án khi doanh thu và chi phí thay đổi

- Khi thay đổi doanh thu và chi phí xây dựng thì sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính được tính ở bảng dưới đây:

4.6.1 Tốc độ thay đổi NPV khi doanh thu và chi phí thay đổi a) Số tuyệt đối

BẢNG 4.6: NPV TUYỆT ĐỐI Đơn vị tính: Đồng

T ha y đ ổ i c hi p hí Thay đổi doanh thu

BẢNG 4.7: NPV TƯƠNG ĐỐI Đơn vị tính: %

- Từ bảng trên ta thấy khi cho doanh thu giảm 10% và chi phí tăng 10% thì NPV giảm rất nhiều, giảm xuống -13.942.712.709 đồng, tương ứng giảm 177% và khi doanh thu tăng 10% và chi phí giảm 10% thì NPV tăng cao 50.072.133.817 đồng tương ứng tăng 177% -> dự án vẫn có lời.

Như vậy tốc độ tăng giảm của chỉ tiêu NPV rất lớn so với tốc độ thay đổi của 2 yếu tố doanh thu và chi phí.

- Khi thay đổi doanh thu giảm 10% và chi phí không thay đổi 0% thì NPV giảm còn

1.157.763.395 đồng tương ứng giảm 94% Khi doanh thu không thay đổi 0% và chi phí tăng 10% thì NPV giảm còn 2.964.234.450 đồng tương ứng giảm 84% -> dự án

4.6.2 Tốc độ thay đổi IRR khi thay đổi doanh thu và chi phí a) Số tuyệt đối

BẢNG 4.8: IRR TUYỆT ĐỐI Đơn vị tính: %

Thay đổi chi phí Thay đổi doanh thu

BẢNG 4.9: IRR TƯƠNG ĐỐI Đơn vị tính: %

Thay đổi chi phí Thay đổi doanh thu

- Khi thay đổi doanh thu giảm 10% và chi phí tăng 10% thì IRR lúc này là 14,24% giảm 3,3%

Khi chi phí giảm 10% và doanh thu tăng 10% thì IRR lúc này 15,17% tăng 3,1%-> vẫn có khả năng sinh lời do lớn hơn r = 6,82% Điều này cho thấy tốc độ tăng giảm của chỉ tiêu IRR là lớn so với tốc độ thay đổi hai chỉ tiêu doanh thu và chi phí.

- Khi chi phí tăng 10% và doanh thu không thay đổi 0% thì IRR lúc này là 14,49% giảm 1,6%

Khi doanh thu giảm 10% và chi phí không thay đổi 0% thì IRR lúc này là 14,47% giảm 1,7%. Điều này cho thấy khi thay đổi doanh thu thì IRR nhạy hơn khi thay đổi chi phí.

 Kết luận: Từ những nhận xét trên ta thấy dự án có độ nhạy cao khi các yếu tố đầu vào thay đổi và so với yếu tố chi phí thì yếu tố doanh thu thay đổi làm các chỉ tiêu tài chính nhạy hơn.

Vì vậy trong hoạt động đầu tư cần đảm bảo cho chi phí ổn định thì dự án mới thật sự mang lại hiệu quả cao nhất cho nhà đầu tư.

4.6.3 Khả năng trả nợ vay

Sử dựng tỷ số khả năng trả nợ để đánh giá khả năng trả nợ vay

Tỷ số khả năng trả nợ ¿ Nguồntrả nợ

Nợ gốc+ chi phí lãi vay

Tỷ số khả năng trả nợ vay >1 thì dự án đảm đương tốt nợ vay hay với 1 đồng trả nợ vay thì dự án có hơn một đồng có thể sử dụng được.

BẢNG 4.10: BẢNG ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ VAY Đơn vị: Đồng

NĂM VẬN HÀNH (TRẢ NỢ)

1 Lãi ròng (lợi nhuận sau thuế) 16.430.551.612 23.040.366.103 26.835.341.566

2 Trích lợi nhuận trả nợ (70%) 11.501.386.128 16.128.256.272 18.784.739.096

4 Lãi vay trong vận hành 2.766.408.402 1.844.272.268 922.136.134

III Hệ số khả năng trả nợ (I/II) 1,45 1,98 2,40

IV Hệ số khả năng trả nợ trung bình 1,95

Nhận xét: Dựa vào bảng số liệu trêm ta thấy, ở tất cả các năm, tỷ số khả năng trả nợ vay của doanh nghiệp > 1 Cho thấy, doanh nghiệp có đủ khả năng trả nợ vay.

BẢNG 4.11: BẢNG TÍNH THỜI HẠN CÓ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ Đơn vị tính: Đồng

STT NỘI DUNG ĐẦU NĂM 1 NĂM VẬN HÀNH

I Nguồn tiền dùng để trả nợ 20.131.879.311 25.819.557.668 28.692.396.997

II Tổng số nợ phải trả ở thời điểm bắt đầu trả nợ 23.053.403.352

III Hệ số chiết khấu 1/

Nguồn tiền dùng để trả nợ trừ tổng số nợ tại gốc tính toán

VI Cộng dồn dòng tiền chiết khấu -23.053.403.352 -4.205.937.941 18.422.322.399 41.961.564.895

Nhận xét: Từ bảng tính trên ta thấy thời hạn có khả năng trả nợ là:

Vậy Thời hạn có khả năng trả nợ là: 1 năm 2 tháng 7 ngày

Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị

Khu vực dự án nằm tại quận 8 thuộc nội thành thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở phía Tây Nam của thành phố Dân cư thành phố ngày một tăng dần, các diện tích ở trung tâm thành phố ngày càng bị thu hẹp Việc lấn chiếm xây dựng bất hợp pháp và lén lút làm cho khu vực trở nên phức tạp, việc quản lý nhà ở và đất ở ngày càng có nhiều trở ngại trong đó Nhà nước sẽ thất thu phần lớn Có nhiều khu đô thị mới mọc lên, nhiều khu chung cư ra đời đã góp phần làm thay đổi bộ mặt thành phố Căn hộ đã trở thành một giải pháp hữu hiệu về nhà ở cho cư dân đô thị.

Dự án Chung cư IJC AROMA sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu về căn hộ, cải tạo cuộc sống và nếp sinh hoạt của người dân trong khu vực sở tại, ổn định và hướng đến nâng cao đời sống theo nếp sống văn minh và trật tự của các khu đô thị mới tại cộng đồng dân cư quận 8 nói riêng và thành phố nói chung.Việc xây dựng dự án này cũng là một tiền đề xây dựng một thành phố hiện đại và phát triển tương lai.

Một chung cư mới hiện đại được hình thành bởi dự án, sẽ góp phần thể hiện vị thế mình trong công cuộc phát triển của thành phố Với vị trí trắc địa, nằm gần các nút giao thông quan trọng, do đó hiệu quả kinh tế và xã hội của dự án sẽ to lớn khi công trình được hình thành đưa vào cuộc sống.

Bên cạnh đó, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính như NPV , IRR và thời gian hoàn vốn cho chủ đầu tư Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh, được thể hiện như sau:

- Các chỉ tiêu tài chính NPV >0 (18.064.710.555 đồng >0); IRR lớn hơn tỷ suất chiết khấu (14,72% >6,82%) cho thấy dự án hiệu quả về mặt kinh tế.

- Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 1.109.739.409đồng thông qua nguồn thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động của dự án.

4.7.2 Kiến nghị Để dự án được thực hiện có hiệu quả, đảm bảo theo đúng hướng phát triển quy hoạch chung của thành phố và chủ trương chiến lược phát triển của Ngành, xin trân trọng đề nghị:

Trước dự án có tính khả thi cao, không chỉ mang lại lợi nhuận lâu dài cho chủ đầu tư mà còn có những đóng góp thiết thực cho xã hội, hơn nữa ngoài những giá trị thực tính của chủ đầu tư thì dự án còn mang lại một lợi ích khác về kinh tế cho UBND thành phố sau 20 năm sử dụng của chủ đầu tư Tuổi thọ của chung cư là 50 đến 70 năm nhưng còn có tầng hầm và tầng một cho thuê Vậy với những lợi ích về kinh tế và xã hội do chung cư mang lại cho chủ đầu tư, cho xã hội, cho UBND thành phố, cho nhà nước…chúng tôi kính mong UBND thành phố cấp phép đầu tư xây dựng để chủ đầu tư chính thức tiến hành thực hiện dự án, để dự án sớm đi vào hoạt động.

Tiêu đề	Lập Và Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Chung Cư Ijc Aroma
Tác giả	Lê Thị Vân
Người hướng dẫn	Th.S. Lê Quang Phúc
Trường học	Trường Đại Học Giao Thông Vận Tải Tp. Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Kinh Tế Xây Dựng
Thể loại	Thiết Kế Môn Học
Năm xuất bản	2021
Thành phố	Tp. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	74
Dung lượng	1,25 MB

Tài liệu tham khảo	Loại	Chi tiết
1. Lập và thẩm định dự án xây dựng – nhà xuất bản GTVT, năm 2006 – tác giả TS. Bùi Ngọc Toàn	Khác
2. Quản trị dự án đầu tư – nhà xuất bản Thống kê, năm 2006 – tác giả Nguyễn Xuân Thủy	Khác
3. Bộ môn quản trị dự án – tài chính ĐH Kinh tế TP HCM, thiết lập và thẩm định dự án đầu tư, nhà xuất bản Thống kê, năm 2009	Khác
4. Bài giảng Lập và thẩm định dự án xây dựng, ĐH GTVT.TP HCM, năm 2013	Khác
5. Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng	Khác
6. Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng	Khác
7. Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng	Khác
8. Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình	Khác