PHẦN II TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ VẬN TẢI THIẾT KẾ MÔN HỌC LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ IJC AROMA Ngành KINH TẾ XÂY DỰNG Chuyên ngàn[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIAO THƠNG VẬN TẢI TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ VẬN TẢI THIẾT KẾ MÔN HỌC LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ IJC AROMA Ngành : KINH TẾ XÂY DỰNG Chuyên ngành : KINH TẾ XÂY DỰNG Giảng viên hướng dẫn : Th.S LÊ QUANG PHÚC Sinh viên thực : LÊ THỊ VÂN MSSV : 1934021026 Lớp : KX19T-LT TP Hồ Chí Minh, năm 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Thiết Kế Môn Học Lập Thẩm Định Dự Án Đầu Tư với đề tài Đầu Tư Xây Dựng Chung cư IJC AROMA cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi Các số liệu, kết nêu TKMH trung thực chưa cơng bố cơng trình khác, không chép Tôi xin cam đoan không xin chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu TP Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 04 năm 2021 Người cam đoan Lê Thị Vân LỜI CẢM ƠN Lời xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Lê Quang Phúc, giảng viên hướng dẫn làm thiết kế môn học lập thẩm định dự án đầu tư Vì TKMH liên quan mật thiết đến cơng việc sau chúng tôi, nên cảm ơn Thầy tận tình hướng dẫn Đây mơn học thú vi thực tế, nội dung hướng dẫn việc lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng dự án khác Nhận thấy tầm quan trọng cần thiết TKMH cho công việc sau Mặc dù có nhiều cố gắng q trình nghiên cứu, song khả kinh nghiệm thân có hạn, nên TKMH khơng tránh khỏi tồn tại, hạn chế thiếu sót Một lần xin cảm ơn quý Thầy cô bạn lớp KX19T-LT giúp đỡ trình thực TKMH Lập Thẩm định dự án đầu tư Chân thành! Xin chân thành cảm ơn! TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 1.1 Thông tin khái quát dự án 1.1.1 Định hướng kinh doanh 1.1.2 Giới thiệu địa điểm xây dựng 1.1.3 Giới thiệu chủ đầu tư: 1.2 Căn pháp lý dự án 1.3 Sự cần thiết đầu tư dự án 1.3.1 Tổng quan 1.3.2 Định vị thị trường 11 1.3.3 Định vị sản phẩm 12 1.3.4 Lợi vị trí dự án 13 1.3.5 Mục tiêu dự án 13 1.4 Quy mô dự án giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục cơng trình 14 1.4.1 Quy mô dự án 14 CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 16 2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình 16 2.1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư 16 2.1.2 Tổng mức đầu tư 17 2.1.3 Chi phí đầu tư xây dựng chi phí thiết bị 18 2.1.4 Chi phí đầu tư xây dựng 20 2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng cơng trình 24 2.2.1 Tiến độ xây dựng dự án 24 2.2.2 Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư theo năm 26 2.2.3 Chi tiết kế hoạch phân bổ vốn đầu tư theo quý 27 CHƯƠNG 3: LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH 32 3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm: 32 3.1.1 Doanh thu bán hộ: 32 3.1.2 Doanh thu cho thuê thương mại dịch vụ 35 3.1.3 Tầng hầm cho thuê 36 3.2 Lập bảng kế hoạch vay trả lãi vay 40 3.2.1 Xác định nhu cầu vốn vay 40 SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 3.2.2 Kế hoạch vay trả lãi vay 41 3.3 Lập bảng khấu hao 41 3.4 Lập bảng chi phí sản xuất, chi phí bán hàng quản lý 46 3.4.1 Chi phí bán hộ 46 3.4.2 Chi phí bảo trì 46 3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án 47 CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 50 4.1 Xác định cấu nguồn vốn dự kiến chi phí sử dụng vốn 50 4.1.1 Cân đối nguồn vốn 50 4.1.2 Cơ cấu nguồn vốn dự kiến huy động chi phí sử dụng vốn 51 4.2 Suất chiết khấu dự án 51 4.3 Lập bảng ngân lưu dự án 51 4.4 Xác định tiêu NPV, IRR, Thv B/C 55 4.4.1 Hiện giá thu nhập NPV 55 4.4.2 Tỷ suất sinh lời nội IRR 55 4.4.3 Thời gian hoàn vốn dự án 56 4.4.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C 56 4.5 Bảng tổng hợp tiêu hiệu tài dự án 59 4.5.1 Đánh giá hiệu tài chính, KTXH dự án 59 4.6 Lập bảng đánh giá độ nhạy, khả trả nợ vay dự án đầu tư xây dựng công trình 60 4.6.1 Tốc độ thay đổi NPV doanh thu chi phí thay đổi 61 4.6.2 Tốc độ thay đổi IRR thay đổi doanh thu chi phí 62 4.6.3 Khả trả nợ vay 63 4.7 Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị 65 4.7.1 Kết luận 65 4.7.2 Kiến nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC LỜI MỞ ĐẦU Thiết Kế Môn Học kết q trình học tập, nghiên cứu mơn học Lập thẩm định dự án đầu tư Tôi xin bày tỏ lịng biết ơn đến q thầy, giáo trường đại học giao thơng vận tải thành phố Hồ Chí Minh nhiệt tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình học tập Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Thạc sỹ Lê Quang Phúc, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu hồn thành Thiết Kế Mơn Học Tính cấp thiết đề tài: Đầu tư xây dựng tiền đề quan trọng để phát triển hình thái kinh tế xã hội Hiện nay, nhu cầu đầu tư xây dựng lớn, trình tổ chức thực vấn đề lập báo cáo nghiên cứu khả thi vấn đề tiên quyết, trọng tâm cần trọng Từ đó, tơi nhận thấy cần phải tìm hiểu sâu vào lĩnh vực để nâng cao hiểu biết cho thân tạo hướng phát triển cho nghiệp tương lai Mục đích nghiên cứu: Thẩm định dự án đầu tư việc tổ chức, xem xét cách khách quan, có sở khoa học tồn diện nội dung dự án; từ định đầu tư cho phép đầu tư Kết việc lập thẩm định dự án đầu tư phải đưa kết luận tính khả thi hay khơng khả thi dự án Đối với quan thẩm định Nhà nước, mục đích việc thẩm định dự án nhằm xem xét lợi ích kinh tế- xã hội mà dự án đem lại có phù hợp với mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia, vùng, địa phương hay khơng thơng qua đưa kết luận chấp nhận phải sửa đổi, bổ sung hay bác bỏ dự án Đối với định chế tổ chức quốc gia quốc tế, việc xem xét khả sinh lời cho bên đầu tư đóng góp dự án kinh tế quốc dân, việc thẩm định cịn nhằm mục đích xem xét hướng phát triển lâu dài SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN 1.1 Thông tin khái quát dự án Tên dự án: ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ IJC AROMA Cơng trình: Chung cư IJC AROMA Địa điểm: Đường Võ Văn Kiệt – Phường 16 – Quận – TP HCM Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư tự quản lý 1.1.1 Định hướng kinh doanh - Dự án trở thành hộ bán; cho thuê TMDV tầng hầm có trang thiết bị đại, quy cách phục vụ chuyên nghiệp đáp ứng nhu cầu sinh hoạt kinh doanh thành phố - Với tiêu chuẩn nằm phía Tây Nam TPHCM, khu đất có diện tích 1.400 m2, từ nơi cư dân di chuyển nhanh chóng tới khu vực lân cận, trung tâm thành phố tuyến đường huyết mạch; rộng thống nên khơng xảy tình trạng bị kẹt xe, ngập nước Và từ dự án di chuyển tới tỉnh Miền Tây Đông hàng loạt tuyến đường cao tốc Từ giúp sống cư dân mở rộng, đem lại thuận lợi hội hịa cộng đồng cư dân văn minh, phồn thịnh hộ, đầu tư xây dựng khu chung cư bán cho thuê thích hợp cho nhu cầu người 1.1.2 Giới thiệu địa điểm xây dựng a) Vị trí dự án thành phố: - Dự án nằm tọa lạc mặt tiền tuyến đường giao thơng chính, IJC AROMA sở hữu vị trí đắc địa nằm cửa ngõ vào trung tâm TP.HCM Dự án sở hữu vị trí đắc địa nằm cửa ngõ vào trung tâm TP.HCM Chỉ phút đến khu Chợ Lớn, 10 Phút để đến trung tâm TP.HCM qua trục đường lớn thơng thống Đại lộ Võ Văn Kiệt, Vành Đai Trong, Hậu Giang, Nguyễn Văn Linh,… SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC b) Lợi vị trí dự án: - Lợi cơng tác đầu tư: Khu đất phẳng, diện tích đất rộng rãi để xây dựng chung cư Hệ thống sở hạ tầng xung quanh khu vực xây dựng thuận lợi cho trình xây dựng đưa vào sử dụng - Lợi trình bán cho thuê: Chung cư IJC AROMA đầu tư xây dựng dựa trình nghiên cứu tham khảo từ chung cư lân cận khác, tiến hành đầu tư phát huy tối đa ưu điểm khắc phục nhược điểm mà dự án gặp Về giá bán cho thuê: Với vị trí trung tâm, hộ cao cấp, chung cư đáp ứng nhu cầu khách hàng cam kết với giá bán cho thuế thấp mặt giá chung cư lân cận, không tăng giá đột ngột Luôn trọng nâng cao chất lượng bảo trì hạn SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 1.1.3 Giới thiệu chủ đầu tư: - Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KỸ THUẬT (Becamex IJC) - Địa chỉ: Số 230 Đại lộ Bình Dương, P Phú Hịa, TP Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương - Tel: 0650.3848.789 - Vốn điều lệ: 2.741.945.250.000 đồng - Người đại diện pháp luật: Đỗ Quang Ngôn - Chức vụ: Tổng Giám Đốc 1.2 Căn pháp lý dự án Việc lập Dự án đầu tư xây dựng “chung cư IJC AROMA” dựa sở pháp lý sau: - Luật xây dựng số 50/2014/QH13 Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 16/08/2014, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 - Luật đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Luật đầu tư năm 2014 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 26/11/2014 có hiệu lực từ 01/07/2015; - Luật bảo vệ mơi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014; - Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam có hiệu lực ngày 01/07/2015; - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng năm 2013 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều luật thuế thu nhập doanh nghiệp, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2014; - Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng năm 2020 Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2021; - Quyết định số 65/QĐ-BXD năm 2021 suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình Bộ trưởng xây dựng ban hành; SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ STT I II III IV V VI VII VII IX Năm thực tế Năm tính tốn Suất chiêc khấu 1/(1+r)^t với r1 =6,82% Dòng thu (Bt) Doanh thu Giá trị thu hồi Dòng chi (Ct) Chi đầu tư XD Chi phí KD Thuế TNDN Dịng tiền rịng (CFt=Bt-Ct) Hiện giá DTR Lũy kế giá DTR Suất chiêc khấu r2 = 18% Hiện giá DTR Lũy kế giá DTR SVTH: LÊ THỊ VÂN GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 2028 2029 2030 2031 10 2032 11 2033 12 2034 13 0,6301 0,5899 0,5522 0,517 0,484 0,4531 0,4241 2.007.337.875 2.007.337.875 2.083.914.769 2.083.914.769 2.164.320.507 2.164.320.507 2.248.746.533 2.248.746.533 2.337.393.859 2.337.393.859 2.430.473.552 2.430.473.552 2.528.207.230 2.528.207.230 214.483.716 229.799.094 245.880.242 262.765.447 280.494.912 299.110.851 318.657.587 214.483.716 229.799.094 245.880.242 262.765.447 280.494.912 299.110.851 318.657.587 1.792.854.159 1.854.115.675 1.918.440.265 1.985.981.086 2.056.898.947 2.131.362.701 2.209.549.643 1.129.677.406 1.093.742.837 1.059.362.714 1.026.752.221 995.539.090 965.720.440 937.070.004 5.210.936.163 6.304.679.000 7.364.041.714 8.390.793.935 9.386.333.025 10.352.053.465 11.289.123.469 0,314 0,266 0,226 0,191 0,162 0,137 0,116 562.776.921 493.194.770 432.608.280 379.520.986 333.011.940 292.422.963 256.970.623 -10.913.977.652 -10.420.782.882 -9.988.174.602 -9.608.653.616 -9.275.641.676 -8.983.218.713 -8.726.248.090 Trang 53 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ STT I Năm thực tế Năm tính tốn Suất chiêc khấu 1/(1+r)^t với r1 =6,82% 2035 14 2036 15 2037 16 2038 17 2039 18 2040 19 2041 20 2042 21 0,3971 0,3717 0,348 0,3258 0,305 0,2855 0,2673 0,2502 2.851.717.919 2.970.513.815 3.095.249.506 3.226.221.981 3.363.743.080 4.174.829.935 2.851.717.919 2.970.513.815 3.095.249.506 3.226.221.981 3.363.743.080 3.508.140.234 II Dòng thu (Bt) 2.630.827.591 Doanh thu 2.630.827.591 III IV V VI VII VII IX Giá trị thu hồi Dòng chi (Ct) Chi đầu tư XD Chi phí KD Thuế TNDN Dịng tiền rịng (CFt=Bt-Ct) Hiện giá DTR Lũy kế giá DTR Suất chiêc khấu r2 = 18% Hiện giá DTR Lũy kế giá DTR GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 2.738.578.9 71 2.738.578.9 71 339.181.659 360.731.935 383.359.724 407.118.904 432.066.042 458.260.537 485.764.757 666.689.701 514.644.187 339.181.659 360.731.935 2.377.847.0 36 383.359.724 407.118.904 432.066.042 458.260.537 485.764.757 514.644.187 2.468.358.195 2.563.394.911 2.663.183.464 2.767.961.444 2.877.978.323 3.660.185.748 2.291.645.932 910.012.600 883.845.743 858.988.652 835.154.062 812.270.957 790.252.992 769.283.606 915.778.474 12.199.136.06 13.082.981 812 13.941.970.464 14.777.124.526 15.589.395.483 16.379.648.475 17.148.932.081 18.064.710.555 0,099 0,084 0,071 0,060 0,051 0,043 0,037 0,031 225.727.124 198.550.228 174.759.760 153.803.695 135.289.720 119.299.138 105.046.209 113.099.740 8.500.520.966 8.301.970.7 38 -8.127.210.978 -7.973.407.283 -7.838.117.563 -7.718.818.425 -7.613.772.216 -7.500.672.476 SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 54 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 4.4 Xác định tiêu NPV, IRR, Thv B/C - Thời gian tính doanh thu: 20 năm, ngồi hộ bán đứt cịn có tầng hầm tầng cho thuê - Thời gian xây dựng: năm (năm 2021-2022) - Tỷ lệ cho thuê trung bình năm: 66,67% 4.4.1 Hiện giá thu nhập NPV - Với suất chiết khấu 6,82% - Dự án tính doanh thu đến năm 2042, năm thứ 20 - Qua tính tốn phân tích tiêu NPV = 18.064.710.555 đồng Đánh giá tiêu giá trị (NPV): Dự án có NPV>0 giá lợi ích lớn giá chi phí, dự án mang lại lợi nuận cho chủ đầu tư 4.4.2 Tỷ suất sinh lời nội IRR Ta có: - Với r1 = 6,82% NPV1 = 18.064.710.555 (đồng) - Với r2 = 18% NPV2 = -7.500.672.476 (đồng) IRR= r1 + (r2 - r1) * 𝑁𝑃𝑉1 𝑁𝑃𝑉1 +|𝑁𝑃𝑉2 | = 0,0894 + (0,21 – 0,0894) * 18.064.710.555 18.064.710.555 +|−7.500.672.476 | = 0,1472= 14,72%/năm Ta thấy IRR=14,72%/năm > r= 6,82%/năm dự án khả thi, có khả sinh lời Tỷ suất sinh lời nộ IRR lớn suất chiết khấu dự án lớn lãi vay ngân hàng Điều chứng tỏ dự án hồn tồn có khả sinh lời khả trả nợ ngân hàng Xem bảng ngân lưu dự án SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 55 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 4.4.3 Thời gian hoàn vốn dự án - Để xác định thời gian hồn vốn ta có cơng thức sau: Thv= Số năm trước hoàn vốn + ( 𝐻𝑖ệ𝑛 𝑔𝑖á 𝑐ℎ𝑖 𝑝ℎí 𝑐ị𝑛 𝑙ạ𝑖 𝑐ℎư𝑎 𝑡ℎ𝑢 ℎồ𝑖 𝐻𝑖ệ𝑛 𝑔𝑖á 𝑡ℎ𝑢 𝑛ℎậ𝑝 𝑟ò𝑛𝑔 𝑡𝑟𝑜𝑛𝑔 𝑛ă𝑚 𝑘ế )x 12 tháng - Thv= năm 11 tháng ngày < 20 năm - Thời gian hoàn vốn: năm 11 tháng ngày, thể sau năm 11 tháng ngày tổng lợi nhuận thu tổng chi phí đầu tư dự án (NPV=0) Vậy án có khả thu hồi vốn đáng giá đầu tư 4.4.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C Ta có: Hiện giá dịng thu B = 169.069.471.595 đồng Hiện giá dòng chi C = 151.004.761.041 đồng B/C= ∑ 𝑃𝑉 (𝑅𝑡 ) ∑ 𝑃𝑉 (𝐶𝑡 ) = 169.069.471.595 151.004.761.041 = 1,12 B/C =1,12 > => khả thi, cho thấy đồng vốn bỏ đầu tư thu lại 1,12 đồng lợi nhuận Bảng tỷ số lợi ích chi phí B/C sau: SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 56 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC BẢNG 4.4: TỶ SỐ LỢI ÍCH TRÊN CHI PHÍ B/C Đơn vị tính: Đồng STT I II NĂM SCK r1 = 6,82% Dòng thu (Bt) Hiện giá dòng thu Dòng chi (Ct) Hiện giá dòng chi TỶ SỐ B/C STT NĂM SCK r1 = 6,82% Dòng thu (Bt) I Hiện giá dòng thu II Dòng chi (Ct) Hiện giá dòng chi TỶ SỐ B/C SVTH: LÊ THỊ VÂN 2.925.000.000 2.925.000.000 48.015.124.162 0,9362 74.894.408.809 70.116.145.527 89.920.952.895 0,8764 27.724.203.409 24.297.491.867 7.592.324.098 0,8204 31.579.649.194 25.907.944.199 5.760.091.526 0,7681 35.401.232.389 27.191.686.598 6.708.835.392 0,719 1.864.950.000 1.340.899.050 186.006.141 0,6731 1.934.407.500 1.302.049.688 199.897.641 48.015.124.162 84.183.996.100 6.653.912.839 4.725.579.088 5.153.056.465 133.738.415 134.551.102 0,6301 2.007.337.87 1.264.823.59 214.483.716 135.146.189 0,5899 0,5522 10 0,517 11 0,484 12 0,4531 13 0,4241 14 0,3971 2.083.914.769 2.164.320.507 2.248.746.533 2.337.393.859 2.430.473.552 2.528.207.230 2.630.827.591 1.229.301.322 1.195.137.784 1.162.601.958 1.131.298.628 1.101.247.566 1.072.212.686 1.044.701.636 229.799.094 135.558.486 245.880.242 135.775.070 262.765.447 135.849.736 280.494.912 135.759.537 299.110.851 135.527.127 318.657.587 135.142.683 339.181.659 134.689.037 Trang 57 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ STT I II NĂM SCK r1 = 6,82% Dòng thu (Bt) Hiện giá dòng thu Dòng chi (Ct) Hiện giá dòng chi TỶ SỐ B/C GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC TỔNG 15 16 17 18 19 20 21 0,3717 0,348 0,3258 0,305 0,2855 0,2673 0,2502 2.738.578.971 2.851.717.919 2.970.513.815 3.095.249.506 3.226.221.981 3.363.743.080 4.174.829.935 217.175.928.423 1.017.929.804 992.397.836 967.793.401 944.051.099 921.086.376 899.128.525 1.044.542.450 169.069.471.595 360.731.935 383.359.724 407.118.904 432.066.042 458.260.537 485.764.757 514.644.187 163.615.551.449 134.084.060 133.409.184 132.639.339 131.780.143 130.833.383 129.844.920 128.763.976 151.004.761.041 SVTH: LÊ THỊ VÂN 1,12 Trang 58 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 4.5 Bảng tổng hợp tiêu hiệu tài dự án Bảng 4.5 – tổng hợp tiêu STT CHỈ TIÊU KẾT QUẢ Tổng mức đầu tư 144.575.907.596 đồng Suất vốn đầu tư cho 1m2 sàn ĐÁNH GIÁ 7.318.000 đồng XD Vòng đời dự án 20 năm Suất chiết khấu (%) 6,82% NPV 18.064.710.555 đồng >0 đáng đánh giá IRR (%) 14,72 % >r Dự án khả thi B/C 1,12 Thời gian hoàn vốn năm 11 tháng >1 Có hiệu mặt tài < 20 năm Qua phân tích đánh giá trên, ta đến kết luận: Dự án khả thi, đáng giá, dự án đem lại lợi nhuận nên đầu tư 4.5.1 Đánh giá hiệu tài chính, KTXH dự án - Hiệu kinh tế: Dự án xây dựng chung cư dự án hoàn toàn khả thi mặt đầu tư, kỹ thuật Đồng thời, Dự án góp phần vào việc chỉnh trang đô thị, nâng cao mỹ quan đô thị thành phố Khi lượng khách hàng mua hộ thuê trung tâm TMDV để kinh doanh nhiều gián tiếp tạo nguồn lợi khác cho ban ngành, góp phần phát triển mục tiêu chiến lược thành phố- phát triển xây dưng thành phố thông minh Với mục tiêu xây dựng dự án với chất lượng cao mặt, thu lợi nhuận cao góp phần nâng cao doanh thu thành phố Đồng thời phục vụ sống công nhân viên thành phố SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 59 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ - GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC Hiệu xã hội: Với 50 hộ , tầng tầng hầm xây dựng thiết kế phù hợp với lĩnh vực hoạt động Với máy móc, trang thiết bị nội thất cao cấp; không gian sang trọng; mức giá phòng hợp lý đáp ứng đầy đủ nhu cầu ngày đa dạng khách hàng Dự án chung cư xây dựng hoàn thành vào hoạt động cơng trình đại, phù hợp với định hướng phát triển nhu cầu sinh hoạt ngày khách hàng nói chung quận Thành Phố HCM nói riêng, góp phần nâng cao chất lượng đời sống, nghỉ ngơi khách hàng Dự án xây dựng năm, với khoảng thời gian tạo cơng ăn việc làm cho nhiều lao động phổ thơng có mức thu nhập trung bình nhiều đối tượng khác xã hội Bên cạnh đó, Dự án cịn tạo cơng ăn việc làm cho đối tượng quản lý, vận hành Dự án, đội ngũ bảo vệ, giữ xe nhân viên bán hộ 4.6 Lập bảng đánh giá độ nhạy, khả trả nợ vay dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Việc phân tích đánh giá độ nhạy tập trung chủ yếu vào việc xem xét thay đổi yếu tố đầu vào như: Doanh thu (đơn giá bán chung cư, cho thuê trung tâm thương mại, dịch vụ), chi phí xây dựng - Phân tích độ nhạy dự án doanh thu chi phí thay đổi - Khi thay đổi doanh thu chi phí xây dựng thay đổi tiêu hiệu tài tính bảng đây: SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 60 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 4.6.1 Tốc độ thay đổi NPV doanh thu chi phí thay đổi a) Số tuyệt đối BẢNG 4.6: NPV TUYỆT ĐỐI Thay đổi chi phí Đơn vị tính: Đồng 18.064.710.555 90% 95% 100% 105% 110% Thay đổi doanh thu 90% 95% 100% 16.258.239.499 24.711.713.078 33.165.186.658 8.708.001.447 17.161.475.027 25.614.948.604 1.157.763.395 9.611.236.976 18.064.710.555 -6.392.474.658 2.060.998.921 10.514.472.500 -13.942.712.709 -5.489.239.129 2.964.234.450 105% 41.618.660.236 34.068.422.185 26.518.184.134 18.967.946.082 11.417.708.030 110% 50.072.133.817 42.521.895.766 34.971.657.712 27.421.419.661 19.871.181.611 b) Số tương đối BẢNG 4.7: NPV TƯƠNG ĐỐI Thay đổi chi phí Đơn vị tính: % 18.064.710.555 90% 95% 100% 105% 110% Thay đổi doanh thu 95% 100% 37 84 -5 42 -47 -89 -42 -130 -84 90% -10 -52 -94 -135 -177 105% 130 89 47 -37 110% 177 135 94 52 10 Nhận xét: - Từ bảng ta thấy cho doanh thu giảm 10% chi phí tăng 10% NPV giảm nhiều, giảm xuống -13.942.712.709 đồng, tương ứng giảm 177% doanh thu tăng 10% chi phí giảm 10% NPV tăng cao 50.072.133.817 đồng tương ứng tăng 177% -> dự án có lời Như tốc độ tăng giảm tiêu NPV lớn so với tốc độ thay đổi yếu tố doanh thu chi phí - Khi thay đổi doanh thu giảm 10% chi phí khơng thay đổi 0% NPV giảm cịn 1.157.763.395 đồng tương ứng giảm 94% Khi doanh thu không thay đổi 0% chi phí tăng 10% NPV giảm 2.964.234.450 đồng tương ứng giảm 84% -> dự án có lời Như vậy, tốc độ tăng giảm tiêu NPV thay đổi doanh thu lớn so với tốc độ tăng giảm tiêu NPV thay đổi chi phí SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 61 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 4.6.2 Tốc độ thay đổi IRR thay đổi doanh thu chi phí a) Số tuyệt đối BẢNG 4.8: IRR TUYỆT ĐỐI Thay đổi chi phí Đơn vị tính: % 14,72 90% 95% 100% 105% 110% Thay đổi doanh thu 95% 100% 14,84 14,96 14,72 14,84 14,60 14,72 14,48 14,61 14,37 14,49 90% 14,72 14,59 14,47 14,35 14,24 105% 15,07 14,95 14,83 14,72 14,61 110% 15,17 15,05 14,94 14,83 14,72 b) Số tương đối BẢNG 4.9: IRR TƯƠNG ĐỐI Thay đổi chi phí Đơn vị tính: % 14,72 90% 95% 100% 105% 110% 90% -0,9 -1,7 -2,5 -3,3 Thay đổi doanh thu 95% 100% 0,8 1,6 0,8 -0,8 -1,6 -0,7 -2,4 -1,6 105% 2,4 1,6 0,7 -0,7 110% 3,1 2,2 1,5 0,7 Nhận xét: - Khi thay đổi doanh thu giảm 10% chi phí tăng 10% IRR lúc 14,24% giảm 3,3% Khi chi phí giảm 10% doanh thu tăng 10% IRR lúc 15,17% tăng 3,1%-> có khả sinh lời lớn r = 6,82% Điều cho thấy tốc độ tăng giảm tiêu IRR lớn so với tốc độ thay đổi hai tiêu doanh thu chi phí - Khi chi phí tăng 10% doanh thu khơng thay đổi 0% IRR lúc 14,49% giảm 1,6% Khi doanh thu giảm 10% chi phí khơng thay đổi 0% IRR lúc 14,47% giảm 1,7% Điều cho thấy thay đổi doanh thu IRR nhạy thay đổi chi phí SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 62 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC Kết luận: Từ nhận xét ta thấy dự án có độ nhạy cao yếu tố đầu vào thay đổi so với yếu tố chi phí yếu tố doanh thu thay đổi làm tiêu tài nhạy Vì hoạt động đầu tư cần đảm bảo cho chi phí ổn định dự án thật mang lại hiệu cao cho nhà đầu tư 4.6.3 Khả trả nợ vay Sử dựng tỷ số khả trả nợ để đánh giá khả trả nợ vay Tỷ số khả trả nợ = Nguồn trả nợ Nợ gốc+chi phí lãi vay Tỷ số khả trả nợ vay >1 dự án đảm đương tốt nợ vay hay với đồng trả nợ vay dự án có đồng sử dụng BẢNG 4.10: BẢNG ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ VAY Đơn vị: Đồng NĂM VẬN HÀNH (TRẢ NỢ) ST T NỘI DUNG 2023 2024 2025 I NGUỒN TRẢ NỢ 15.202.713.827 18.907.447.837 20.641.794.527 Lãi ròng (lợi nhuận sau thuế) 16.430.551.612 23.040.366.103 26.835.341.566 Trích lợi nhuận trả nợ (70%) 11.501.386.128 16.128.256.272 18.784.739.096 Khấu hao 934.919.297 934.919.297 934.919.297 Lãi vay vận hành 2.766.408.402 1.844.272.268 922.136.134 II NỢ PHẢI TRẢ 10.450.876.186 9.528.740.052 8.606.603.918 Vốn vay 7.684.467.784 7.684.467.784 7.684.467.784 Lãi vay 2.766.408.402 1.844.272.268 922.136.134 1,45 1,98 2,40 III IV Hệ số khả trả nợ (I/II) Hệ số khả trả nợ trung bình 1,95 Nhận xét: Dựa vào bảng số liệu trêm ta thấy, tất năm, tỷ số khả trả nợ vay doanh nghiệp > Cho thấy, doanh nghiệp có đủ khả trả nợ vay SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 63 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC BẢNG 4.11: BẢNG TÍNH THỜI HẠN CĨ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ Đơn vị tính: Đồng STT NĂM VẬN HÀNH ĐẦU NĂM NỘI DUNG 2023 2024 2025 20.131.879.311 25.819.557.668 28.692.396.997 16.430.551.612 23.040.366.103 26.835.341.566 934.919.297 934.919.297 934.919.297 2.766.408.402 1.844.272.268 922.136.134 0,9362 0,8764 0,8204 -23.053.403.352 20.131.879.311 25.819.557.668 28.692.396.997 -23.053.403.352 18.847.465.411 22.628.260.340 23.539.242.496 -23.053.403.352 -4.205.937.941 18.422.322.399 41.961.564.895 I II III IV V VI Nguồn tiền dùng để trả nợ Lợi nhuận Khấu hao Trả lãi vay SXKD Tổng số nợ phải trả thời điểm bắt đầu trả nợ Hệ số chiết khấu 1/ (1+ r) ^t với r =6,82%năm Nguồn tiền dùng để trả nợ trừ tổng số nợ gốc tính tốn Dịng tiền chiết khấu Cộng dồn dịng tiền chiết khấu 23.053.403.352 Nhận xét: Từ bảng tính ta thấy thời hạn có khả trả nợ là: + Năm: năm Tháng = ((4.205.937.941)/ (4205.937.941+18.422.322.399)) *12= 2,230 tháng Ngày = 0,230*30 = ngày Vậy Thời hạn có khả trả nợ là: năm tháng ngày SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 64 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4.7 GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC Thuyết minh tổng hợp nhận xét, kiến nghị 4.7.1 Kết luận Khu vực dự án nằm quận thuộc nội thành thành phố Hồ Chí Minh, nằm phía Tây Nam thành phố Dân cư thành phố ngày tăng dần, diện tích trung tâm thành phố ngày bị thu hẹp Việc lấn chiếm xây dựng bất hợp pháp lút làm cho khu vực trở nên phức tạp, việc quản lý nhà đất ngày có nhiều trở ngại Nhà nước thất thu phần lớn Có nhiều khu thị mọc lên, nhiều khu chung cư đời góp phần làm thay đổi mặt thành phố Căn hộ trở thành giải pháp hữu hiệu nhà cho cư dân đô thị Dự án Chung cư IJC AROMA góp phần đáp ứng nhu cầu hộ, cải tạo sống nếp sinh hoạt người dân khu vực sở tại, ổn định hướng đến nâng cao đời sống theo nếp sống văn minh trật tự khu đô thị cộng đồng dân cư quận nói riêng thành phố nói chung.Việc xây dựng dự án tiền đề xây dựng thành phố đại phát triển tương lai Một chung cư đại hình thành dự án, góp phần thể vị cơng phát triển thành phố Với vị trí trắc địa, nằm gần nút giao thơng quan trọng, hiệu kinh tế xã hội dự án to lớn cơng trình hình thành đưa vào sống Bên cạnh đó, dự án cịn khả thi qua thơng số tài NPV , IRR thời gian hoàn vốn cho chủ đầu tư Điều cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư nhanh, thể sau: - Các tiêu tài NPV >0 (18.064.710.555 đồng >0); IRR lớn tỷ suất chiết khấu (14,72% >6,82%) cho thấy dự án hiệu mặt kinh tế - Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 1.109.739.409đồng thông qua nguồn thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động dự án SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 65 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC 4.7.2 Kiến nghị Để dự án thực có hiệu quả, đảm bảo theo hướng phát triển quy hoạch chung thành phố chủ trương chiến lược phát triển Ngành, xin trân trọng đề nghị: Trước dự án có tính khả thi cao, khơng mang lại lợi nhuận lâu dài cho chủ đầu tư mà cịn có đóng góp thiết thực cho xã hội, ngồi giá trị thực tính chủ đầu tư dự án cịn mang lại lợi ích khác kinh tế cho UBND thành phố sau 20 năm sử dụng chủ đầu tư Tuổi thọ chung cư 50 đến 70 năm cịn có tầng hầm tầng cho thuê Vậy với lợi ích kinh tế xã hội chung cư mang lại cho chủ đầu tư, cho xã hội, cho UBND thành phố, cho nhà nước…chúng tơi kính mong UBND thành phố cấp phép đầu tư xây dựng để chủ đầu tư thức tiến hành thực dự án, để dự án sớm vào hoạt động SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 66 MSSV: 1934021026 TKMH – LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: ThS LÊ QUANG PHÚC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lập thẩm định dự án xây dựng – nhà xuất GTVT, năm 2006 – tác giả TS Bùi Ngọc Toàn Quản trị dự án đầu tư – nhà xuất Thống kê, năm 2006 – tác giả Nguyễn Xuân Thủy Bộ mơn quản trị dự án – tài ĐH Kinh tế TP HCM, thiết lập thẩm định dự án đầu tư, nhà xuất Thống kê, năm 2009 Bài giảng Lập thẩm định dự án xây dựng, ĐH GTVT.TP HCM, năm 2013 Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thơng tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; SVTH: LÊ THỊ VÂN Trang 67 MSSV: 1934021026