Lập dự án đầu tư xây dựng chung cư 12 tầng long thịnh đatn

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM NGUYỄN QUỐC BẢO KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CHUNG CƢ 12 TẦNG LONG THỊNH Kon Tum, tháng năm 2016 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CHUNG CƢ 12 TẦNG LONG THỊNH SVTH : NGUYỄN QUỐC BẢO Lớp : K511 KX MSSV : 111400002 GVHD1 : P.GS TS ĐẶNG VĂN MỸ GVHD2 : KS NGUYỄN NGỌC HÙNG Kon Tum, tháng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Kính thƣa thầy, giáo! Sau năm học tập rèn luyện trƣờng Phân hiệu Đại họ Đà Nẵng Kon Tum, nhờ vào giảng dạy, truyền đạt tận tình thầy giúp em có thêm nhiều kiến thức để thực đề tài tốt nghiệp với Đề tài: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG Công trình: CHUNG CƢ 12 TẦNG LONG THỊNH – THÀNH PHỐ QUY NHƠN – TỈNH BÌNH ĐỊNH Đồ án tốt nghiệp tổng hợp kiến thức học để giải vấn đề thực tế sống, đồ án tốt nghiệp vừa phần kiểm tra đánh giá lực học tập, đồng thời môn học quan trọng sinh viên Qua đồ án tốt nghiệp, em nhận thức rõ cơng việc tương lai, rèn luyện kỹ nghề nghiệp định hướng phát triển thân Đ c biệt c ng với quan tâm tận tình hầy, trực tiếp hướng d n gi p em sớm hoàn thành đồ án tốt nghiệp ì vậy, em in g i lời cảm ơn chân thành đến quí hầy, ô - Ts Đ ng ăn Mỹ: Giảng viên hướng d n - Ks Nguyễn Ngọc H ng Giảng viên hướng d n kiến tr c Do thời gian có hạn thiếu kinh nghiệm thực tế nên đồ án khơng tránh kh i thiếu sót, em mong nhận góp hầy để đồ án hoàn thành tốt Một lần n a em in kính g i đến q hầy, giáo l ng biết ơn sâu s c on um, ngày 7, tháng , năm 16 Sinh viên Nguyễn Quốc Bảo DANH M C CÁC BẢNG Bảng 1.1: Tăng trƣởng GDP tỉnh Bình Định giai đoạn 2005 - 2014 10 Bảng 1.2 : Số liệu dân số trung bình thành phố Quy Nhơn từ năm 2011-2015 15 Bảng 3: Dự áo nhu cầu chung cƣ giai đoạn năm 2012-2022 17 Bảng 1.4: Lƣ ng cung giá nhà chung cƣ Tp Quy Nhơn 18 Bảng 2.1 : Dự kiến quy mô xây dựng 22 Bảng 2.2 : Diện tích đất xây dựng 22 Bảng : So sánh phƣơng án xây dựng 25 Bảng 4.1 : Quy mô thiết kế 31 Bảng : Qui mơ diện tích ph ng chức 32 Bảng 1: Dự kiến tiến độ án hộ khu thƣơng mại dự án 39 Bảng 5.2: Dự kiến máy nhân chung cƣ 12 tầng Long Thịnh vận hành dự án 40 Bảng 6.1: Suất vốn đầu tƣ xây dựng 44 Bảng : Tóm t t thành phần chi phí t ng mức đầu tƣ 44 Bảng 3: Nhu cầu vốn qua năm 46 Bảng 4: Phƣơng án hoàn trả vốn 46 Bảng 1: Đơn giá chung cƣ 48 Bảng 7.2: Hình thức tốn dự án 49 Bảng Xác định suất chiết khấu tính tốn 51 DANH M C CÁC H NH Hình 1.1: Bản đ tỉnh Bình Định Hình 1.2 : Biểu đ GDP ình quân đầu ngƣời Quy Nhơn 15 Hình 3: Biểu đ thể nhu cầu chung cƣ từ năm 2015 đến năm 2025 17 Hình 1.4: Khả đáp ứng cạnh tranh với dự án khác 18 Hình 5: Biểu đ thể giá chung cơng trình 19 Hình 1: Biểu đ thể cấu sản ph m dự án 22 Hình : Phƣơng án xây dựng 23 Hình : Phƣơng án xây dựng 24 Hình 1: M t ng t ng thể Chung cƣ Long Thịnh 28 Hình 6.1: Biểu đ thành phần chi phí t ng mức đầu tƣ 45 Hình 2: Biểu đ cấu ngu n vốn 45 M CL C CHƢƠNG SỰ CẦN THIẾT VÀ M C TIÊU ĐẦU TƢ 1.1 Những pháp lý sở để lập dự án 1 Văn ản pháp quy 1 Văn ản định hƣớng 1.2 Sự cần thiết phải đầu tƣ 1.2.1 T ng quan tình hình tỉnh Bình Định 1.2.2 Sự cần thiết mục tiêu đầu tƣ 10 1.3 Phân tích thị trƣờng 12 1.3.1 Tình hình thị trƣờng khu chung cƣ nhà 12 1.3.2 Khách hàng mục tiêu 13 1.3 Dự áo thị trƣờng chung cƣ 14 1.4 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản ph m dự án 18 1.5 Lựa chọn phƣơng pháp giới thiệu sản ph m 19 1.6 Tiểu kết luận 20 CHƢƠNG H NH THỨC ĐẦU TƢ VÀ QUY MÔ DỰ ÁN 21 Hình thức đầu tƣ 21 2.2 Quy mô dự án 21 2 Căn xác định quy mô xây dựng 21 2 Xác định quy mô dự án: (Dự kiến) 21 2 Quy mô thiết ị 22 2.2.4 Diện tích s dụng đất 22 Cơ cấu sản ph m dự án 22 CHƢƠNG PHƢƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 23 Đ c điểm vị trí xây dựng 23 1 Phƣơng án 23 Phƣơng án 23 3 So sánh phƣơng án xây dựng 24 Điều kiện tự nhiên 26 3.2.1 Điều kiện khí hậu – thủy văn 26 2 Điều kiện địa chất, địa hình 26 3 Điều kiện kinh tế-xã hội 26 CHƢƠNG CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ BẢO VỆ MÔI TRƢỜNG 28 Phƣơng án t ng m t ng 28 Các giải pháp thực 28 4.2.1 Giải pháp thiết kế quy hoạch 28 4.2.2 Giải pháp thiết kế xây dựng công trình 29 4.3 Tác động dự án đến môi trƣờng giải pháp quản lý, ảo vệ môi trƣờng 36 4.3.1 Tác động dự án đến môi trƣờng 36 4.3.2 Giải pháp quản lý, ảo vệ môi trƣờng 36 4 Yêu cầu đảm ảo an ninh quốc ph ng: 38 Chƣơng CÔNG SUẤT VÀ PHƢƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN 39 5.1 Phân tích lựa chọn cơng suất thích h p 39 5.2 T chức ộ máy quản lý khai thác 39 Bố trí s dụng nhân lực 40 5.3.1 Mục đích quản lý lao động 40 5.3.2 Các sách quản lý, khuyến khích lao động, đào tạo 40 CHƢƠNG KẾ HOẠCH T CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN XÁC ĐỊNH NGU N VỐN ĐẦU TƢ VÀ QUY MÔ VỐN CỦA DỰ ÁN 42 Tiến độ thực dự kiến kế hoạch đầu tƣ dự án 42 Xác định quy mô vốn dự án 42 6.3 Xác định t ng mức đầu tƣ 43 6.3.1 Các thành phần t ng mức đầu tƣ 43 6.3.2 Tính tốn thành phần t ng mức đầu tƣ 44 6.4 Cơ cấu ngu n vốn kế hoạch huy động vốn cho dự án: 45 6.4 Cơ cấu ngu n vốn: 45 6.4.2 Kế hoạch huy động vốn 45 6.5 Phƣơng án hoàn trả vốn 46 6.5.1 Ngu n trả n vốn đầu tƣ dự án 46 6.5 Phƣơng án hoàn trả vốn 46 6.5.3 Ngu n trả n 47 CHƢƠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 48 7.1 Doanh thu dự án 48 1 Doanh thu hộ chung cƣ 48 7.1.2 Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ 49 7.2 Chi phí kinh doanh hàng năm 49 7.2.1 Chi phí hoạt động hàng năm 49 7.2.2 Chi phí bán hàng 49 7.3 Báo cáo thu nhập 50 Báo cáo thu nhập phân tích l – lãi) 50 7.3.2 Phân phối l i nhuận sau thuế: 50 Đánh giá hiệu kinh doanh 50 Quan điểm phân tích tài dự án 50 Xác định hệ số chiết khấu 51 D ng ngân lƣu dự án 52 7.4.4 Các tiêu tài 52 7.4.5 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu dự án 53 7.5 Hiệu kinh tế xã hội dự án 53 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án 53 7.5.2 Gíá trị gia tăng dự án 54 7.5.3 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nƣớc 54 7.5.4 Các hiệu kinh tế xã hội khác 55 CHƢƠNG 8: H NH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN KHAI THÁC DỰ ÁN, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 56 8.1 Hình thức quản lý dự án 56 1 Trong giai đoạn thực đầu tƣ 56 Trong giai đoạn vận hành 57 8.2 Nhiệm vụ quyền hạn ban quản lý dự án: 58 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án 59 8.3.1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, th m định, phê duyệt đầu tƣ giai đoạn lập dự án (chu n bị đầu tƣ) 59 8.3.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối h p, tr giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tƣ 60 8.3.3 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tƣ 60 8.3.4 Mối quan hệ phối h p, h tr , kiểm tra giai đoạn vận hành 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 Kết luận 62 Kiến nghị 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 CHƢƠNG SỰ CẦN THIẾT VÀ M C TIÊU ĐẦU TƢ 1.1 Những pháp lý sở để lập dự án 1.1.1 ăn pháp quy - Căn Luật đầu tƣ số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 - Căn Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng năm 2014 - Căn Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 - Căn Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 - Căn Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Căn Nghi định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thực số điều Luật đất đai - Căn Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ việc quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà - Căn Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 Thủ tƣớng Chính phủ Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng - Căn Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 Chính phủ quản lý chất lƣ ng ảo trì cơng trình xây dựng - Căn Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 Chính phủ việc quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Căn Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 Chính phủ h p đ ng hoạt động xây dựng - Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất - Căn Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 Chính phủ Quy định chi tiết số nội dung Quy hoạch xây dựng - Căn Thông tƣ 14/2008/ TT-BXD hƣớng dẫn phân hạng nhà chung cƣ - Căn Thông tƣ số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng việc hƣớng dẫn lập quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình - Căn Thông tƣ 45/2013/TT-BTC Hƣớng dẫn chế độ quản lý, s dụng trích khấu hao tài sản cố định - Căn Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tƣớng Chính phủ việc phê duyệt chiến lƣ c phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 - Căn Cơng văn số 957/QĐ-BXD 29 tháng 09 năm 2009 Bộ Xây dựng việc công ố định mức chi phí quản lý Dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng cơng trình - Tiêu chu n quốc gia TCXDVN 323:2004 tiêu chu n thiết kế nhà cao tầng - Tài liệu hội thảo phát triển quỹ nhà xã hội Bộ xây Dựng chủ trì Tỉnh, Thành phố vào năm 2004, 2005, 2006 1.1.2 ăn định hướng - Quy hoạch t ng thể phát triển Kinh tế – Xã hội Tỉnh Bình Định đến năm 2020 theo Quyết định số 54/2009/QĐ-TTg ngày 14/4/2009 Thủ tƣớng Chính phủ - Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Quy Nhơn đến năm 2035 đƣ c Thủ tƣớng phủ phê duyệt định số 495/QĐ-TTG ngày 14 tháng năm 2015 - Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày tháng năm 2015 UBND Tỉnh Bình Định v/v an hành Quy định i thƣờng, h tr TĐC Nhà nƣớc thu h i đất địa àn Tỉnh Bình Định - Quyết Định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Bình Định việc Quy định giá loại đất năm 2015 định kỳ năm) địa àn tỉnh Bình Định - Căn iên ản họp T ng công ty VLXD Số - FICO Sở Xây dựng Tỉnh Bình Định ngày 21 tháng 03 năm 2015, việc triển khai tham gia Chƣơng trình Nhà xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp Thành phố Quy Nhơn 1.2 Sự cần thiết phải đầu tƣ 1.2.1 quan tình hình tỉnh Bình Định Tỉnh Bình Định trung độ đất nƣớc, cách Hà Nội 1065 km phía Nam thành phố H Chí Minh 649 km phía B c, n m trục giao thông B c - Nam đƣờng ộ Quốc lộ 1A), đƣờng s t, đƣờng iển…; phía c giáp tỉnh Quảng Ngãi, phía nam giáp tỉnh Phú Yên, phía tây giáp tỉnh Gia Lai, phía đơng giáp iển Đơng Tỉnh n m vùng khí hậu nhiệt đới m gió mùa, nhiệt độ trung ình hàng năm 26 - 280C, có diện tích tự nhiên 6.025,1 km2 - Bình Định trung tâm khu vực Duyên hải Nam Trung Bộ + Trung tâm công nghiệp, thƣơng mại, du lịch dịch vụ + Đầu mối giao thông quốc tế, đƣờng trung tâm miền Trung, khu vực Tây Nguyên Nam Bộ + Trung tâm tài chính, ngân hàng cơng nghệ phần mềm Duyên hải Nam Trung Bộ + Một trung tâm văn hóa, giáo dục khoa học kỹ thuật tiên tiến miền Trung 7.3 Báo cáo thu nhập .1 Báo cáo thu nhập phân tích lỗ – lãi) Phân tích l lãi nh m xem xét khả cân đối tài đảm bảo trả n vay suốt thời gian hoạt động dự án - L i nhuận ròng = Doanh thu – Chi phí - L i nhuận trƣớc thuế = L i nhuận ròng – Lãi vay - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 20% l i nhuận trƣớc thuế - L i nhuận sau thuế = L i nhuận trƣớc thuế - Thuế TNDN hể Phụ lục, Bảng 1.14– ự tr lỗ lãi 7.3.2 Phân phối lợi nhuận sau thuế Sau hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật, cơng ty trích loại quỹ chuyên dùng ao g m: - Trích quỹ dự ph ng tài tr cấp thất nghiệp 10% Quỹ dùng để ù đ p phần c n lại t n thất, thiệt hại tài sản xảy trình kinh doanh đƣ c ù đ p ng tiền i thƣờng t chức, cá nhân gây ra, t chức ảo hiểm s dụng dự ph ng trích lập chi phí - Trích Quỹ sung vốn điều lệ, khen thƣởng phúc l i, quỹ khác 15% + Dùng để sung vốn điều lệ, ù đ p khoản l năm trƣớc hết thời hạn đƣ c trừ vào l i nhuận trƣớc thuế thu nhập doanh nghiệp + Quỹ khen thƣởng dùng để thƣởng cuối năm, thƣởng thƣờng kỳ cho cán ộ nhân viên doanh nghiệp, thƣởng cho cá nhân, tập thể có sáng kiến cải tiến kỹ thuật, quy trình nghiệp vụ mang lại hiệu kinh doanh, thƣởng cho cá nhân đơn vị ngồi t chức có quan hệ kinh tế đóng góp vào hoạt động kinh doanh mang lại l i nhuận cho doanh nghiệp + Quỹ phúc l i dùng để đầu tƣ xây dựng ho c s a chữa sung vốn xây dựng cơng trình phúc l i, chi cho hoạt động thể thao, văn hóa, phúc l i công cộng tập thể cán ộ, nhân viên cơng ty; chi tr cấp khó khăn thƣờng xuyên, đột xuất cho cán ộ, nhân viên, kể hƣu, sức; hoạt động phúc l i khác - Phần c n lại l i nhuận thu đƣ c sau chi trả chi phí khác để vào quỹ đầu tƣ phát triển: dùng vào mục đích đầu tƣ mở rộng phát triển kinh doanh, trả n vay dài hạn cho mình, sau tốn n vay 7.4 Đánh giá hiệu kinh doanh 7.4.1 Quan điểm phân tích tài dự án Có quan điểm tài ph iến - Quan điểm T ng đầu tƣ - Quan điểm Chủ đầu tƣ - Quan điểm Cơ quan ngân sách nhà nƣớc Ở Dự án này, ta tiến hành phân tích tài dự án theo quan điểm Chủ đầu tƣ hay c n gọi quan điểm chủ sở hữu Quan điểm chủ đầu tƣ hay c n gọi quan điểm chủ sở hữu,hay quan điểm c 50 đơng,mục đích nh m xem xét giá trị thu nhập r ng c n lại dự án Khác với quan điểm nhà cho vay, chủ sở hữu tính tốn d ng ngân lƣu phải cộng vốn vay ngân hàng vào d ng ngân lƣu vào trừ khoản trả lãi vay n gốc d ng ngân lƣu Nói cách khác, quan điểm chủ đầu tƣ quan tâm đến d ng ngân lƣu r ng c n lại cho mình, sau toán n vay 7.4 Xác định hệ số chiết khấu - Tỷ suất chiết khấu hay có gọi chi phí s dụng vốn tỷ suất sinh lời tối thiểu đ ng vốn hay nói cách khác lãi suất mong muốn tính vốn đầu tƣ Tùy vào ngu n vốn khác có suất sinh lời khác - Hệ số chiết khấu ngu n vốn s dụng dự án: + Đối với vốn vay ngân hàng: hệ số chiết khấu lãi vay ngân hàng Đối với dự án dùng lãi vay ình quân thời điểm lập dự án với lãi suất 12%/năm thời điểm 5/2016) rd=12% + Đối với ngu n vốn chủ sở hữu: re – Suất sinh lời vốn chủ sở hữu re) tăng theo tỉ lệ vay n đánh đ i rủi ro, đâu rủi ro tài Tham khảo chi phí s dụng vốn chủ sở hữu Chủ đầu tƣ dự án tƣơng tự, ta chọn re = 17% - Khi phân tích tiêu tài dự án theo quan điểm khác s dụng hệ số chiết khấu khác - Suất chiết khấu s dụng để tính NPV theo quan điểm chủ sở hữu chi phí s dụng vốn suất sinh lời đ i h i) chủ sở hữu re =17%, tính d ng ngân lƣu chủ sở hữu - Hệ số chiết khấu: WACC = %D x rd + %E x re Trong đó:+ %D: Tỷ lệ vốn vay + %E: Tỷ lệ vốn chủ sở hữu + rd: Lãi suất vay n + re: Suất sinh lời đ i h i vốn chủ sở hữu Bảng Xác định suất chiết khấu tính tốn TT T Vốn vay 1000 VNĐ) Nội dung Vốn chủ sở hữu 1000 VNĐ) Tỷ lệ vốn vay %D) Tỷ lệ vốn chủ sở hữu %E) Lãi suất vay n rd) Suất sinh lời đ i h i vốn chủ sở hữu re) Chi phí vốn ình qn trọng số WACC) Giá trị 87,568,335 87,447,111 50% 50% 12% 17% 14% 51 7.4 ng ngân lưu dự án Ngân lƣu hay d ng tiền tệ ảng dự toán thu chi suốt v ng đời dự án Quy ƣớc ghi nhận d ng ngân lƣu vào ngân lƣu dự án đƣ c xác định thời điểm cuối năm Để xây dựng d ng ngân lƣu xây dựng ng phƣơng pháp trực tiếp T ng quát, áo cáo d ng ngân lƣu thƣờng thể qua d ng ngân lƣu vào dòng ngân lƣu D ng ngân lƣu dự án = Ngân lƣu vào - ngân lƣu hể Phụ lục, Bảng 1.15 – Ngân lưu tài dự án BẢNG NGÂN LƢU DỰ ÁN QUAN ĐIỂM CHỦ SỞ HỮU A Ngân lƣu vào I Doanh thu Vốn vay ngân hàng II Ngân lƣu Chi phí hoạt động khơng có khấu hao) Chi đầu tƣ Trả n gốc lãi vay Thuế TNDN, VAT, Môn ài Tái đầu tƣ 7.4.4 ác tiêu tài 7.4.4.1 Hiện giá thu h i r ng NPV - Hiện giá thu nhập tiêu l i ích r ng dự án Hiện giá hiệu số giá thực thu ng tiền giá thực chi ng tiền suốt thời gian thực dự án - Đây tiêu ản dùng để đánh giá hiệu dự án đầu tƣ thể giá trị tăng thêm mà dự án đem lại cho công ty NPV t ng giá ngân lƣu r ng dự án với suất chiết khấu tính tốn thích h p - Phƣơng án đƣ c chọn phƣơng án th a mãn hai điều kiện : NPV  NPV = max - Tính tốn dựa công thức: n n Ct Bt  NPV =   t t t  1  r  t  1  r  Trong đó: Bt : Doanh thu năm thứ t Ct : Chi phí năm thứ t r : Hệ số chiết khấu r=14% n : số năm dự án hoạt động 16 năm) 4 Chỉ tiêu suất thu h i nội ộ IRR 52 Nếu ây ta chọn đƣ c lãi suất r% dùng để chiết khấu dự án mà có kết NPV=f r) = lãi suất r đƣ c gọi IRR, tức tỷ suất thu h i nội ộ Lúc n n ta có : t R (  r )  Ct (1  r ) t   t IRR= t 0 Nhƣ IRR lãi suất r% mà ta dùng lãi suất để chiết khấu dự án sau n năm, tức hết thời hạn đầu tƣ, dự án tự hồn vốn khơng lời khơng l Nói cách khác, IRR lãi suất phận iệt cho ta đâu vùng lời đâu vùng l dự án xét thời hạn đầu tƣ Lãi suất chủ đầu tƣ lựa chọn mà ản thân dự án tự cân đối mà có, nghĩa khách quan 7.4.5 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án Rủi ro thay đ i hệ số chiết khấu Rủi ro thay đ i hệ số chiết khấu xảy tỷ lệ vốn chủ sở hữu vốn vay thay đ i, tính đến trƣờng h p rủi ro giao dịch tín dụng, lãi suất tăng hay có tham gia vốn huy động từ kí kết h p đ ng góp vốn Trong trƣờng h p này, ên vốn góp đƣ c coi nhƣ vốn chủ sở hữu có l i nhuận kì vọng nhƣ chủ sở hữu 7.4.5.2 Rủi ro thay đ i doanh thu hộ Khi xét đến độ nhạy, ta tập trung phân tích tình ất l i đến dự án nh m dự ph ng phƣơng án Do thay đ i doanh thu đến hiệu dự án, xét đến yếu tố giảm doanh thu Theo đó, dự án có NPV âm giá giảm từ 20%-30% so với doanh dự kiến an đầu Rủi ro thay đ i giá án Rủi ro đầu tƣ xảy giá án hạ xuống trục tr c thực đầu tƣ Theo ảng độ nhạy chi đầu tƣ, giá án hạ từ 25%-30%, NPV âm Kết luận mức an toàn dự án Dự án đầu tƣ Chung cƣ Long Thịnh đạt độ an toàn cao Nếu doanh thu giảm 25%, giá án chung cƣ giảm 30% dự án đạt hiệu hể Phụ lục, Bảng 1.17– Phân tích độ nhạy 7.5 Hiệu kinh tế xã h i dự án 7.5.1 Phân tích hiệu kinh tế ã hội cho dự án Khi đánh giá hiệu đầu tƣ dự án, ngƣời ta nhìn nhận từ khía cạnh chủ đầu tƣ quốc gia Nhà đầu tƣ ln hƣớng theo mục đích tìm khả sinh l i dự án thu l i l i nhuận, l i nhuận cao hấp dẫn nhà đầu tƣ Song, kinh tế dự án có l i nhuận cao lúc tạo ảnh hƣởng tốt kinh tế xã hội Do quản lý vĩ mô cần phải đánh giá đƣ c tác động, ảnh hƣởng việc thực dự án mục tiêu phát triển kinh tế Có nghĩa phải xem xét m t kinh tế - xã hội dự án, xem 53 xét l i ích mà dự án mang lại Phân tích tài đứng quan điểm l i ích chủ đầu tƣ để đáng giá dự án, c n phân tích hiệu kinh tế - xã hội lại đứng quan điểm l i ích toàn ộ kinh tế quốc dân l i ích tồn xã hội L i ích kinh tế xã hội dự án chênh lệch mà kinh tế xã hội thu đƣ c so với mà kinh tế xã hội để thực dự án đầu tƣ Tiêu chu n đánh giá l i ích kinh tế - xã hội dự án ao g m: + Nâng cao mức sống dân cƣ mức gia tăng GDP) + Thúc đ y phân phối lại thu nhập: nâng cao, cải thiện đời sống tầng lớp lao động nghèo, phát triển vùng kinh tế phát triển… + Gia tăng lao động có việc làm + Tăng thu nhập ngoại tệ, tiết kiệm ngoại tệ + Nâng cao dân trí, đào tạo tay nghề mới… Các tiêu phản ánh hiệu kinh tế - xã hội tầm vĩ mơ: Thơng qua tính tốn kết đầu tƣ dự án, dự án có tính khả thi cao mang lại hiệu kinh tế cho Chủ đầu tƣ hiệu m t kinh tế xã hội cho thành phố Quy Nhơn Dự án cải tạo lơ đất thành khu nhà chung cƣ hồn chỉnh, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đại, phù h p với quy hoạch t ng thể khu vực thành phố, đảm ảo m t mỹ quan đô thị môi trƣờng sống tốt, động địa àn phƣờng Ghềnh Ráng + Nâng cao hệ số s dụng đất góp phần tăng quỹ nhà cho thành phố + Tạo quỹ nhà với 50 hộ khối thƣơng mại dịch vụ đại Bên cạnh tạo quỹ nhà dự án c n tạo khoản thu cho ngân sách nhà nƣớc từ ngu n thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp, tạo việc làm thu nhập cho ngƣời lao động… 7.5 Gíá trị gia tăng dự án “Chỉ tiêu giá trị gia tăng NVA phần gia tăng thu nhập quốc dân mà dự án mang lại cho kinh tế” Giá trị gia tăng NVA dự án khu Chung cƣ 12 tầng Long Thịnh đƣ c cấu thành từ khoản mục: – L i nhuận dự án đem lại cho doanh nghiệp – Thuế mà doanh nghiệp phải trả thực dự án – Lãi vay phải trả cho t chức tài tr , lãi vay tín dụng qua năm – Lƣơng khoản trích theo lƣơng, chi trả cho nhân viên NVA đƣ c tính cho năm thực dự án giá năm thực dự án với tỉ lệ chiết khấu đƣ c gọi tỉ lệ chiết khấu xã hội rs 7.5 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại -Thuế môn ài: Triệu đ ng/năm Theo thông tƣ số 42/2003/TT-BTC ngày 07/05/2003 Bộ Tài chính) 54 -Thuế thu nhập doanh nghiệp đóng góp cho đời dự án: 49,214,732,000 Vnđ -Thuế giá trị gia tăng nộp cho Nhà nƣớc: 27,729,754,000 Vnđ -Tỷ lệ đóng góp cho ngân sách đ ng vốn  Mức đóng góp cho Ngân sách/T ng vốn đầu tƣ)(76,944,486/175,015,445)  43,9% 7.5.4 ác hiệu kinh tế ã hội khác Ngồi đóng góp mang tính định lƣ ng kể hiệu kinh tế xã hội mà dự án đem lại to lớn: - Dự án chung cƣ 12 tầng Long Thịnh vào vận hành cung cấp cho thị trƣờng ất động sản Quy Nhơn 50 hộ 10,890 m2 nhà ở) 2,874 96m2 m t ng làm trung tâm thƣơng mại, dịch vụ - Giai đoạn tiến hành đầu tƣ xây dựng dự án với nhu cầu đầu vào lớn nguyên vật liệu, nhân công, thiết ị xây dựng, dịch vụ… tiếp thúc đ y phát triển ngành sản xuất vật chất nhƣ dịch vụ để đáp ứng cho trình đầu tƣ dự án - Với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội hoàn thiện tạo diện mạo cho địa phƣơng, cải thiện trạng khu vực phƣờng Ghềnh Ráng, nâng cao đời sống vật chất ngƣời dân nơi góp phần nâng cao sở hạ tầng cho thành phố Quy Nhơn - Tạo môi trƣờng sống sinh hoạt tốt, tiện l i 55 CHƢƠNG H NH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN KHAI THÁC DỰ ÁN KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 8.1 H nh thức quản lý dự án 8.1.1 rong giai đoạn thực đầu tư Trưở ng ban n lýdựá n Bộphậ n hà nh tổ ng hợp Bộphậ n kế hoạch-đầ u tư Bộphậ n n lýxâ y dựng Hình 11.1: Sơ đồHình tổchứ má y n lý u hà nh dựá n c1bộ : Bộ máy quản lýđiề 1 Quy chế hoạt động Ban quản lý dự án a) T chức - hành +T chức cơng tác hành cho BQLDA, khen thƣởng, kỷ luật +Tiếp nhận thơng tin có thay đ i phí đơn vị tƣ vấn thiết kế, nhà thầu hay chủ đầu tƣ +Thu xếp, điều khiển họp phối h p ên, thủ tục cần thiết dự án giai đoạn triển khai nhƣ thực nhƣ iên ản ký kết h p động, tài liệu h sơ mời thầu, xét thầu… +Tr giúp, cân nh c vấn đề pháp lý, giấy phép, chứng chỉ, chứng nhận thí nghiệm vấn đề tƣơng tự ) Kế tốn tài chính: +Hoạch định chi phí quản lý dự án +Kiểm tra, xác nhận ản kiểm tra phí tƣ vấn, chi phí ảo trì dự án; giúp đỡ chủ đầu tƣ việc mua s m hàng hóa +Chu n ị phác thảo đơn đ t hàng trƣớc cho vật liệu thu xếp gián đoạn liên quan đến lĩnh vực tài +Dự áo lu ng tiền cho dự án, từ chủ đầu tƣ có kế hoạch cung ứng vốn phù h p kịp thời +Quan sát, đo lƣờng, tính tốn, phản ảnh nghiệp vụ kinh tế tài q trình quản lý dự án +Giúp chủ đầu tƣ q trình thanh, tốn vốn đầu tƣ cho đơn vị tƣ vấn, nhà thầu thi công xây l p thiết ị c) Bộ phận kế hoạch đầu tƣ +Vạch kế hoạch, đƣa giải pháp mang tính chiến lƣ c giúp chủ đầu tƣ trình thực dự án 56 +Cùng chủ đầu tƣ xác định mục tiêu dự án để thiết lập tiêu, chƣơng trình cho dự án +Tr giúp, tƣ vấn cho chủ đầu tƣ việc nghiên cứu thị trƣờng, tính khả thi dự án thuê tƣ vấn lập dự án đầu tƣ) +Đảm ảo việc chu n ị thiết kế t ng thể, triển khai, kế hoạch chi phí; đảm ảo ngân sách an đầu lập cho dự án số thiết kế s a đ i +Thu xếp, giải gián đoạn hay chệch hƣớng ất kỳ nhiệm vụ vạch d) Bộ phận quản lý xây dựng +Giúp chủ đầu tƣ lựa chọn nhà thầu đầy đủ lực uy tín +Chịu trách nhiệm cơng việc, chất lƣ ng cơng trình giai đoạn xây dựng +Giải vấn đề liên quan đến hạ tầng, điện nƣớc vấn đề khác tƣơng tự để đ y nhanh tiến độ xây dựng +Đảm ảo áo cáo hàng tháng chất lƣ ng, thời gian, chi phí nhà thầu tƣ vấn đƣ c chu n ị để xuất trình cho chủ đầu tƣ +Cùng với chuyên gia tƣ vấn giám sát công trình, giải vƣớng m c trình xây dựng +Phối h p chuyên gia tƣ vấn tra chất lƣ ng cơng trình +Giám sát lu ng thông tin để g i đến nhà thầu nh m tránh sai sót +Kiểm tra lại tất cơng việc trƣớc chấp nhận ản vẻ hồn cơng; ảo hành nhà thầu có hƣ h ng xảy Trƣởng Ban quản lý dự án có nhiệm vụ quản lý, điều hành dự án; mang tính điều phối, s p xếp phối h p ên liên quan công việc từ lập dự án đầu tƣ, thiết kế, đấu thầu, h p động giám sát, nghiệm thu Cùng chủ đầu tƣ tham dự hội họp quan trọng Quản lý ộ phận thực tốt công việc đƣ c giao 8.1 rong giai đoạn vận hành 57 TRƢỞNG BAN QUẢN LÝ PHĨ BAN QUẢN LÝ K TỐN NHÂN VIÊN V SINH NHÂN VIÊN KỸ THUẬT NHÂN VIÊN BẢO V NHÂN VIÊN GỮ XE Dự án có hình thức quản lý đơn giản: - Đứng đầu trƣởng an quản lý, phụn trách giải công việc chung Bao gầm phần siêu thị chung cƣ Trong thời gian dự án đƣa vào hoạt động, trƣởng an quản lý dự án đóng vai tr đại diện cơng ty giao dịch x lý vấn đề nảy sinh mua án - Phó an quản lý, h tr trƣởng an quản lý x lý công việc chung cƣ, siêu thị, hay giao dịch án hàng - Kế tốn: quản lý tài dự án từ dự án đƣa vào khai thác - Bộ phận nhân viên: Đảm ảo dự án vận hành suôn sẻ từ máy móc, an ninh đến vệ sinh mơi trƣờng 8.2 Nhiệm v quyền h n an quản lý dự án: – T chức tuyển chọn ho c tƣ vấn, đấu thầu xây l p, mua s m vật tƣ, thiết ị để thực hiện:  Điều tra, khảo sát, lập dự án đầu tƣ xây dựng  Khảo sát thiết kế, lập t ng dự toán, dự tốn cơng trình, giám sát kỹ thuật xây dựng  Lập h sơ mời thầu, mua s m vật tƣ, thiết ị, giám sát chất lƣ ng số lƣ ng vật tƣ thiết ị – T chức ký kết h p đ ng: giao nhận thầu tƣ vấn, xây l p, mua s m vật tƣ thiết ị, tr giúp kỹ thuật quản lý khai thác dự án với đơn vị trúng thầu thực nhiệm vụ đƣ c ký kết h p đ ng theo quy định pháp luật – Chu n ị h sơ dự án, thiết kế kỹ thuật, lập t ng dự tốn…) để trình ho c để chủ đầu tƣ trình cấp có th m quyền định phê duyệt giao h sơ đƣ c duyệt cho đơn vị liên quan – Quản lý ch t chẽ kinh phí dự án t ng mức dự toán đƣ c duyệt theo quy định hành Nhà nƣớc, trƣờng h p dự toán hạng mục tăng, Ban quản lý dự án phải cập nhật, tập h p trình chủ đầu tƣ để xem xét định 58 – Theo dõi, kiềm tra, đôn đốc thực hiện, nghiệm thu lý h p đ ng kinh tế, phiếu giá cơng trình cho t chức nhận thấu xây l p theo h p đ ng ký; đ ng thời quan hệ với quan chức có liên quan để thực chế độ, sách định mức, đơn giá hành Nhà nƣớc phục vụ cho dự án – Lập thực kế hoạch huy động s dụng vốn đầu tƣ, kế hoạch tài dự án – T chức nghiệm thu àn giao cơng trình, đƣa cơng trình vào khai thác dụng theo quy định chủ đầu tƣ pháp luật – Lập áo cáo định kỳ ho c đột xuất) thực vốn đầu tƣ hàng năm, áo cáo toán cho chủ đầu tƣ dự án hoàn thành đƣa vào khai thác s dụng để chủ đầu tƣ duyệt theo quy định hành – Giám sát kỹ thuật xây dựng, quản lý tồn ộ q trình thực dự án; chịu trách nhiệm trƣớc chủ quản đầu tƣ trƣớc pháp luật việc quản lý trình thực dự án dự án kết thúc đƣa vào khai thác s dụng – Quản lý cán ộ, viên chức, tài sản kinh phí Ban Quản lý theo quy định Nhà nƣớc 8.3 M i quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án Để chu n ị đầu tƣ thực đầu tƣ có kết Dự án xây dựng Khu Chung cƣ 12 tầng Long Thịnh có nhiều mối quan hệ trách nhiệm quan địa phƣơng, t chức h p tác với chủ đầu tƣ dự án cộng đ ng trách nhiệm với dự án Cụ thể mối quan hệ đƣ c thể nhƣ sau: - Các quan địa phƣơng dƣới đạo UBND tỉnh Bình Định g m có Sở Kế hoạch Đầu tƣ, Ngân hàng Đầu tƣ Phát triển, địa an ngành thành phố có liên quan chịu trách nhiệm giải phóng m t ng, tạo điều kiện cho Ban quản lý dự án xây dựng khu chung cƣ thực công việc; đ ng thời chịu trách nhiệm quản lý xã hội môi trƣờng dự án vào hoạt động - Chủ đầu tƣ quan trực tiếp quản lý việc đầu tƣ xây dựng cơng trình, đƣ c hƣởng quyền l i có nghĩa vụ q trình vốn kinh doanh theo luật định - Các quan tƣ vấn chịu trách nhiệm giám sát tác giả, ản quyền tác giả nhƣ theo dõi hiệu chỉnh kịp thời vấn đề nảy sinh thi công xây dựng cơng trình .1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư giai đoạn lập dự án chuẩn bị đầu tư) Trong giai đoạn lập dự án đầu tƣ chủ đầu tƣ phải thực công việc sau: + Nghiên cứu cần thiết phải đầu tƣ + Tiến hành tiếp xúc thăm d thị trƣờng để xác định nhu cầu khách cho dự án, khả cạnh tranh đối thủ, xem xét khả ngu n vốn đầu tƣ lựa chọn hình thức đầu tƣ + Tiến hành điều tra khảo sát chọn địa điểm 59 + Lập dự án đầu tƣ + G i h sơ dự án văn ản trình đến ngƣời có th m quyền định đầu tƣ xem xét có yêu cầu văn ản - Th m quyền định dự án đầu tƣ Sở kế hoạch đầu tƣ quan chủ trì th m định có trách nhiệm th m tra h sơ định dự án - Phê duyệt dự án đầu tƣ Dự án đƣ c cấp có th m quyền th m định, phê duyệt cấp giấy phép thực đầu tƣ Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ gi p, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tư Để dự án thực đƣ c phải ao g m ƣớc sau: + Xin giao đất ho c thuê đất + Xin cấp giấy phép xây dựng + Thực việc giải toả đền ù giải phóng m t ng, thực kế hoạch tái định cƣ, chu n ị m t ng xây dựng + Mua s m thiết ị + Thực khảo sát, thiết kế xây dựng + Th m định, phê duyệt thiết kế t ng dự tốn, dự tốn cơng trình + Tiến hành thi công xây l p + Kiểm tra thực h p đ ng + Quản lý kỹ thuật chất lƣ ng thiết ị chất lƣ ng xây dựng cơng trình + Vận hành chạy th , nghiệm thu, toán vốn đầu tƣ, àn giao thực ảo hành sản ph m Vì việc phối h p, tr giúp, kiểm tra giám sát giai đoạn thực đầu tƣ quan hữu quan nêu cần thiết Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tư Tất dự án đầu tƣ sau hoàn thành đƣa vào khai thác, s dụng phải toán vốn đầu tƣ Chủ đầu tƣ chịu trách nhiệm toán vốn đầu tƣ Chậm tháng sau dự án hoàn thành đƣa vào vận hành, chủ đầu tƣ phải hồn thành áo cáo tốn vốn đầu tƣ g i ngƣời có th m quyền định đầu tƣ Dự án đầu tƣ ng nhiều ngu n vốn khác áo cáo tốn phải phân tích rõ ngu n vốn Báo cáo tốn vốn đầu tƣ phải xác định đầy đủ, xác số vốn đầu tƣ thực hàng năm, t ng mức vốn đầu tƣ thực dự án, giá trị sản lƣ ng àn giao cho cơng trình s dụng Bộ xây dựng phối h p với Bộ tài hƣớng dẫn phƣơng pháp quy đ i vốn thống cho thời kỳ để chủ đầu tƣ thực tốn Bộ tài trực tiếp th m tra phê duyệt toán vốn đầu tƣ cho dự án 60 8.3.4 Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành Sau nhận àn giao cơng trình, chủ đầu tƣ có trách nhiệm khai thác cơng trình, t chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn thiện t chức phƣơng án quản lý dự án cho hiệu Chủ đầu tƣ ho c t chức đƣ c giao quản lý s dụng cơng trình có trách nhiệm thực ảo trì cơng trình 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận -Với tốc độ đô thị hóa nhƣ nhu cầu nhà ở, mơi trƣờng làm việc tốt m t ng kinh doanh rộng lớn nhu cầu ức thiết ngƣời dân thành phố Quy Nhơn doanh nghiệp -Việc đầu tƣ xây dựng khu chung cƣ 12 tầng Long Thịnh phƣờng Ghềnh Ráng, thành phố Quy Nhơn giải vấn để ức xúc tái định cƣ cho hộ dân ị thu h i đất để làm dự án thành phố - Khu chung cƣ với quy mô 12 tầng, với hình thức kiến trúc đại tạo khơng gian gần gũi dễ chịu cho hộ sinh sống - Khu chung cƣ 12 tầng Long Thịnh đƣ c xây dựng xong đƣa vào s dụng cơng trình kiến trúc tạo nên cảnh quan chung cho toàn khu vực -Việc phân tích cho thấy dự án có tính khả thi cao: – ính khả thi m t thị trường sản ph m dự án hoàn toàn đáp ứng đƣ c yêu cầu cao thị trƣờng nhà nay, chủng loại sản ph m đa dạng phù h p với nhóm khách hàng có nhu cầu hộ chung cƣ, nhu cầu thƣơng mại, dịch vụ ính khả thi m t hiệu tài tiêu tài dự án cao NPV theo quan điểm chủ đầu tƣ) = 52,167,232,020 đ ng với tỷ lệ chiết khấu re = 17%, IRR = 21%; Thời gian hồ vốn có chiết khấu dự án năm tháng; dự án có khả chịu đựng rủi ro cao Nhà đầu tƣ hồn tồn n tâm hiệu tài dự án – ính khả thi m t kinh tế – ã hội dự án phù h p với định hƣớng Quy hoạch t ng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố, mang lại giá trị gia tăng lớn cho xã hội Giá trị đóng góp cho ngân sách nhà nƣớc lớn Dự án góp phần tạo nên chuyển hóa đời sống kinh tế xã hội khu vực phƣờng Ghềnh Ráng, tạo diện mạo cho địa phƣơng cho thành phố Quy Nhơn, giải số lƣ ng lớn nhu cầu lao động địa phƣơng Nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho ngƣời dân Nhƣ việc đầu tƣ thực dự án Chung cƣ 12 tầng Long Thịnh cần thiết Kiến nghị Để dự án sớm triển khai thực đạt đƣ c hiệu cao, kính đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tƣ cấp quyền, quan chuyên môn tạo điều kiện xem xét phê duyệt dự án để có sở pháp lý triển khai ƣớc đầu tƣ xây dựng tạo điều kiện thuận l i cho dự án m t sau: - Xem xét phê duyệt dự án, h tr xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để cơng trình tiến hành thuận l i theo thủ tục hành – H tr vay vốn với lãi suất ƣu đãi cho dự án từ ngu n vốn Quỹ đầu tƣ phát triển tỉnh Bình Định để xây dựng sở hạ tầng hạng mục chung cƣ cao tầng 62 – Cho phép Ngân hàng th m định tự định cho vay vốn xây dựng sở hạ tầng theo tính khả thi dự án mà chấp đƣ c hƣởng quy chế vay vốn nhƣ Doanh nghiệp nhà nƣớc) 63 TÀI LI U THAM KHẢO GS TSKH Nguyễn Văn Chọn inh tế đầu tư ây dựng Nhà xuất ản Xây dựng, 2003 ThS Nguyễn Chí Cơng Bài giảng Quản l chất lượng ây dựng Ks Bùi Thị Thu Vĩ Bài giảng inh tế đầu tư quản trị dự án Kon Tum, năm 2013 TS Nguyễn Trƣờng Sơn & CTV Giáo trình quản trị dự án đầu tư Nhà xuất ản Thống kê, 2002 Cục Thống kê Bình Định Niên giám thống kê dân số năm 6, 7, 8, 2009, 2011,2011 Cục Thống kê Bình Định Các văn ản pháp lý quy định Lập, th m định dự án đầu tƣ Các website:  Trang thông tin điện t - Bộ Xây Dựng: www mov gov.vn  Trang điện t Ủy an nhân dân Tỉnh Bình Định www.binhdinh.gov.vn  Trangđiện t Sở Kế Hoạch Đầu Tƣ tỉnh Bình Định: www dpi inhdinh.gov.vn  T ng kho tƣ liệu lập quản lý chi phí đầu tƣ xâydựng: www giaxaydung  Trang điện t Báo Thanh niên: www thanhnien.com.vn  Trang điện t Báo Tu i trẻ: www tuoitre com 64 ... chung cƣ 12 tầng Long Thịnh đƣ c đầu tƣ xây dựng góp phần giải khó khăn Dự án đầu tƣ xây dựng Khu chung cƣ 12 tầng Long Thịnh mơ hình nhà phù h p với đề án xây dựng hộ phục vụ chƣơng trình có... PHƢƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 3.1 Đặc điểm vị trí xây dựng 3.1.1 Phương án - Khu đất đầu tƣ xây dựng Khu chung cƣ 12 tầng Long Thịnh thuộc Khu tái định cƣ Làng du lịch Ghềnh Ráng, phƣờng Ghềnh Ráng, thành... thƣơng mại dự án 39 Bảng 5.2: Dự kiến máy nhân chung cƣ 12 tầng Long Thịnh vận hành dự án 40 Bảng 6.1: Suất vốn đầu tƣ xây dựng 44 Bảng : Tóm t t thành phần chi phí t ng mức đầu tƣ