Lập dự án đầu tư xây dựng khách sạn oceanviews đà nẵng

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN OCEANVIEWS – ĐÀ NẴNG NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Lương Cơng Cảnh MSSV: 7091140004 KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 i ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - Dán ảnh, đặt bìa lót ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN OCEANVIEWS – ĐÀ NẴNG NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Lương Cơng Cảnh MSSV: 7091140004 GVHD 1: TS Đặng Văn Mỹ GVHD 2: KTS Lê Hoàng Thanh Hải KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 ii LỜI CẢM ƠN Kính thưa thầy giáo Sau q trình năm rưỡi học tập, rèn luyện, đến em hồn thành chương trình đào tạo nhà trường Để củng cố kiến thức cho thân; đồng ý nhà trường, em đăng ký tham gia làm đồ án tốt nghiệp với đề tài: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN OCEANVIEWS – ĐÀ NẴNG Để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, trước hết em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến tồn thể thầy giáo trường đại học Đà Nẵng phân hiệu Kon Tum, thầy cô thuộc Trường Đại Học Bách Khoa Đà nẵng dạy dỗ, truyền đạt kiến thức quý báu cho em suốt năm học tập rèn luyện trường Em xin chân thành cảm ơn : - Thầy: LÊ HOÀNG THANH HẢI- giáo viên hướng dẫn kiến trúc - Thầy:ĐẶNG VĂN MỸ – giáo viên hướng dẫn kinh tế Cảm ơn thầy nhiệt tình hướng dẫn cho em hoàn thành tốt nghiệp Với vốn kiến thức hạn hẹp lần vận dụng toàn kiến thức để thực đồ án nên tốt nghiệp em khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong q thầy thơng cảm dẫn, hành trang quý báu giúp em hoàn thiện kiến thức sau Một lần em xin gửi đến thầy lòng biết ơn sâu sắc Kon tum, tháng 12 năm 2014 Sinh viên Lương Công Cảnh iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC…………… …………………………………………………………… ii DANH MỤC BẢNG BIỂU,HÌNH VẼ Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN DU LỊCH – KHÁCH SẠN 1.1 Xu hướng phát triển du lịch .1 1.1.1 Xu hướng phát triển du lịch giới: 1.1.2 Xu hướng phát triển du lịch việt nam 1.1.3 Xu hướng phát triển du lịch Đà Nẵng 1.2 Tổng quan khách sạn 1.2.1Các loại hình có xu hướng phát triển khách sạn CHƯƠNG 2: SỰ CẦN THẾT PHẢI ĐẦU TƯ 11 2.1 Các sở pháp lý hình thành dự án .11 2.1.1 Các văn định hướng 11 2.1.2 Các văn pháp quy 11 2.2 Giới thiệu chủ đầu tư 12 2.3 Các điều kiện kinh tế xã hội, tự nhiên liên quan đến dự án 12 2.3.1 Điều kiện tự nhiên .12 2.3.2 Điều kiện kinh tế xã hội 13 2.3.3 Định hướng phát triển chính quyền địa phương đối với khu vực triển khai dự án đối với dịch vụ Khách sạn 18 2.4 Thị trường dự án 19 2.4.1 Tình hình thị trường du lịch Việt Nam năm gần 19 2.4.2 Tình hình thị trường du lịch Đà Nẵng năm gần 20 2.4.3 Thống Kê dự báo khách du lịch đến Đà Nẵng 23 2.4.4 Phân tích cạnh tranh .28 2.4.5 Kết luận cần thiết đầu tư dự án .35 CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN 37 3.1 Mô tả dịch vụ dự án .37 3.1.1 Giới thiệu chung khách sạn .37 3.2 Lựa chọn hình thức đầu tư 38 3.3 Xác định công suất dự án 38 3.3.1 Những để lựa chọn công suất dự án 38 3.3.2 Lựa chọn công suất dự án 39 3.3.3 Xác định mức phục vụ dự kiến dự án .39 3.4 Xác định công nghệ kỹ thuật cho dự án .39 3.5 Cơ sở hạ tầng 40 3.5.1 Năng lượng 40 iv 3.5.2 Nước 40 3.5.3 Hệ thớng điều hịa khơng khí 40 3.5.4 Hệ thớng thơng gió vệ sinh, bếp thơng gió phịng lấy rác 41 CHƯƠNG 4: LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN .42 4.1 Các bước lại chọn địa điểm 42 4.1.1 Chọn khu vực địa điểm 42 4.1.2 Chọn địa điểm cụ thể .42 4.1.3 Mô tả địa điểm xây dựng dự án .46 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 49 5.1 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng công trình xây dựng dự án 49 5.2 Các giải pháp kiến trúc 49 5.2.1 Lựa chọn phương án kiến trúc 49 5.2.2 Phân tích ưu – nhược điểm hai phương án 50 5.3 Giải pháp kiến trúc phương án chọn .51 5.4 Phương án kết cấu cơng trình 55 5.4.1 Yêu cầu chung 55 5.4.2 Các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng .55 5.3.3 Giải pháp kết cấu phần móng .56 5.3.4 Giải pháp kết cấu phần thân 57 5.3.5 Các giải pháp công nghệ xây dựng tổ chức xây dựng .57 CHƯƠNG 6: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 59 6.1 Những tác động tiêu cực dự án đối với môi trường 59 6.1.1 Giai đoạn xây dựng 59 6.1.2 Giai đoạn dự án đưa vào hoạt động 59 6.2 Đề xuất giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án đến môi trường 61 CHƯƠNG 7: TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ .63 7.1 Lựa chọn hình thức tổ chức quản lý dự án 63 7.2 Cơ cấu tổ chức quản lý vận hành dự án .63 7.2.1 Tổ chức quản lý giai đoạn thực dự án 63 7.2.2 Tổ chức quản lý giai đoạn thực đầu tư 63 7.3 Dự kiến nhân chi phí nhân lực thực dự án 66 7.3.1 Dự kiến nhân cấu lao động 66 7.3.2Chế độ làm việc người lao động 67 7.4 Tuyển dụng đào tạo 68 7.4.1 Phương thức tuyển dụng 68 7.4.2 Các chương trình đào tạo .69 7.4.3 Dự kiến tổng quỹ lương hằng năm(Xem chi tiết phụ lục 11) 69 CHƯƠNG 8: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN 70 8.1 Dự tính tổng mức đầu tư nguồn vốn huy động dự án 70 v 8.1.1 Dự tính tổng mức đầu tư .70 8.1.2 Dự kiến nguồn vốn đáp ứng 73 CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 75 9.1 Lập báo cáo tài dự kiến cho năm vòng đời dự án xác định dòng tiền dự án 75 9.1.1 Dự tính doanh thu từ hoạt động dự án 75 9.1.2 Dự tính chi phí dự án 76 9.1.3 Dự trù lãi – lỗ 76 9.1.4 Xác định dòng tiền dự án .77 9.2 Phân tích tiêu tài dự án 77 9.2.1 Xác định chiết khấu dự án 77 9.2.2 Tính toán tiêu hiệu tài chính 78 9.3 Phân tích dự án trường hợp có tác động yếu tớ khách quan 78 CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN .83 10.1 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án đầu tư 83 10.1.1 Giá trị gia tăng NVA 83 10.1.2 Thu nhập lao động nước .83 10.1.3 Giá trị thặng dư xã hội dự án .84 10.1.4 Tỷ số lợi ích – chi phí kinh tế B/C(E) 84 10.2 Một số tác động mặt xã hội môi trường dự án 84 10.2.1 Tác động đến lao động việc làm 84 10.2.2 Tác động đến môi trường sinh thái .84 10.2.3 Đóng góp vào ngân sách nhà nước .85 10.2.4 Một số hiệu kinh tế - xã hội khác .85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .87 KẾT LUẬN 87 KIẾN NGHỊ 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 Sớ hiệu Bảng biểu, hình vẽ Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Bảng 2.8 Bảng 4.1 Bảng 4.2 Bảng 5.1 Bảng 5.2 Bảng 5.3 Bảng 7.1 Bảng 8.1 Bảng 9.1 Bảng 9.2 Bảng 9.3 Bảng 9.4 Bảng 9.5 Hình 1.1 Hình 1.2 Hình 1.3 Hình 1.4 Hình 1.5 Hình 1.6 Hình 1.7 Hình 2.1 Hình 2.2 Hình 2.3 Hình 2.4 Hình 2.5 Hình 2.6 Hình 2.7 Hình 2.8 Tiêu đề Bảng biểu, hình vẽ Doanh thu từ du lịch Đà Nẵng Thống kê số khách san sao… Dịch vụ giá phòng trung bình … Thống kê lượt khách quốc tế đến … Thống kê lượt khách nội địa đến … Ngày bình quân lưu trú …… Dự báo lượng khách đến Đà Nẵng … Phân tích đối thủ trọng tâm …… So sánh hai phương án địa điểm… Đánh giá tiêu hai phương án … Phân tích công chính hai … Phân tích cơng của…… Các tiêu dự án …… Dự kiến nhân sự… Tổng mức đầu tư… Cơ cấu phòng khách sạn… Cơ cấu giá phòng khách sạn… Suất sinh lời bình quân ngành … Xác định suất chiết khấu tính Các tiêu tài chính Commercial hotel – Nambour… Khách sạn sân bay Tân Sơn Nhất City suite Hotel – Beirut City…… Eastside Cannery Casino…… Wild Orchid Resort Hotel ……… City suite Hotel – Beirut City……… Holyday Motell-Las vergas………… Vùng kinh tế trọng điểm………… Cửa ngõ phía ttây tuyến Cơ cấu GDP Đà Nẵng FDI theo lĩnh vực Khu du lịch Bà Nà hill Lực lượng lao động toàn thành Cơ cấu kinh tế năm 2020 Cơ cấu thời gian lưu trữ Trang 20 21 22 23 23 24 26-27 30-31 44-45 45 49-50 50-51 54-55 66-67 73 75 75 77 77 78 7 8 9 10 14 14 15 16 17 18 19 24 vii 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 Hình 2.9 Hình 2.10 Hình 2.11 Hình 2.12 Hình 2.13 Hình 2.14 Hình 2.15 Hình 3.1 Hình 3.2 Hình 3.3 Hình 3.4 Hình 4.1 Hình 4.2 Hình 5.1 Hình 9.1 Hình 9.2 Hình 9.3 Hình 9.4 Hình 9.5 Hình 9.6 Hình 9.7 Cơ cấu mức chi tiêu Doanh thu từ du lịc Số khách sạn Đà Nẵng Số khách sạn theo phân khúc Tổng nguồn cung phịng dự Sớ lượng dự án phịng Bảng quảng cáo Tasecco Khới phịng khách sạn Khu vực bar cao cấp Nhà hàng sức chứa spar Vị trí khu đất Khoảng cách từ Sảnh khách sạn Biểu đồ tần suất xuất Biểu đồ tần suất xuất Biểu đồ tần suất xuất Phân phối xác suất Phân phối xác xuất Phân phối xác xuất Kết mô 24 25 25 26 32 34 35 37 37 38 38 46 47 48 80 80 81 81 81 81 82 viii CHƯƠNG GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN DU LỊCH – KHÁCH SẠN 1.1 Xu hướng phát triển du lịch 1.1.1 Xu hướng phát triển du lịch giới: Theo chuyên gia du lịch giới, xu hướng du lịch là(1): Ngành Du lịch tiếp tục chịu tác động tiêu cực từ vấn đề suy thối kinh tế tồn cầu An toàn an ninh dành cho du khách thách thức cho ngành Du lịch bối cảnh nguy điểm nóng hữu Sự cấp thiết phải tăng cường lực lãnh đạo mỗi địa phương q́c gia hoạch định sách chiến lược phát triển du lịch Tầm quan trọng việc trì tính bền vững điểm đến du lịch, tài nguyên du lịch văn hóa, thiên nhiên cống hiến xã hội Định hướng để tối ưu hóa công nghệ ứng dụng trực tuyến ngành Du lịch Tăng cường hiểu biết hiệu lợi ích ngành Du lịch việc phát triển kinh tế - xã hội tồn cầu Đới phó với hậu lâu dài biến đổi khí hậu tác động tiêu cực tới Du lịch Ngành Du lịch chịu tác động tiêu cực việc tăng giá nhiên liệu lệ phí hàng khơng Các thảm họa tự nhiên người gây nên khủng hoảng trị giới ảnh hưởng mạnh tới hoạt động cung cầu ngành Du lịch Nhu cầu du lịch toàn cầu tiếp tục tăng trưởng nhờ nhu cầu du lịch du khách đến từ quốc gia 1.1.2 Xu hướng phát triển du lịch việt nam Cùng nghiệp đổi đất nước 20 năm qua, ngành Du lịch đã có nhiều tiến đạt thành tựu đáng ghi nhận Những tiêu khách, thu nhập, tỷ trọng GDP việc làm đã khẳng định vai trò ngành Du lịch kinh tế quốc dân Không thể phủ nhận, ngành Du lịch đã góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế, xoá đói, giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã hội, bảo tồn phát huy giá trị văn hoá, bảo vệ mơi trường giữ vững an ninh, q́c phịng Bên cạnh thành tựu đó, ngành Du lịch bộc lộ hạn chế bất cập định; nhiều khó khăn, trở ngại chưa giải thoả đáng; chưa có bước phát triển đột phá để khẳng định thực ngành kinh tế mũi nhọn; hiệu tăng trưởng chưa tương xứng với tiềm lợi đất nước; phát triển ẩn chứa nhiều yếu tố thiếu bền vững (1) http://www.vtr.org.vn/index Xu hướng hội nhập, hợp tác, cạnh tranh toàn cầu, giao lưu mở rộng tăng cường ứng dụng khoa học công nghệ kinh tế tri thức giới khu vực đã tạo hội đồng thời thách thức đối với phát triển du lịch Việt Nam Trước bối cảnh xu hướng đó, định hướng phát triển Du lịch Việt Nam phải đáp ứng yêu cầu thời đại tính chuyên nghiệp, tính đại, hội nhập hiệu đồng thời bảo tồn phát huy sắc dân tộc, yếu tố truyền thống để phát triển bền vững, tương xứng với tiềm năng, lợi đất nước đáp ứng yêu cầu cạnh tranh quốc tế Tập trung đẩy mạnh chuyên nghiệp hóa công tác xúc tiến quảng bá du lịch nhằm vào thị trường mục tiêu theo hướng lấy điểm đến, sản phẩm du lịch thương hiệu du lịch làm tiêu điểm Các chương trình, chiến dịch quảng bá triển khai tập trung vào nhóm thị trường ưu tiên Cơ quan xúc tiến du lịch quốc gia có vai trò chủ đạo việc hoạch định chương trình xúc tiến quảng bá quốc gia huy động tổ chức, doanh nghiệp chủ động tham gia theo chế “cùng mục tiêu, cùng chia sẻ” Coi trọng phát triển nguồn nhân lực du lịch đáp ứng yêu cầu chất lượng, hợp lý cấu ngành nghề trình độ đào tạo để đảm bảo tính chuyên nghiệp, đủ sức cạnh tranh hội nhập khu vực, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ du lịch; tập trung đào tạo nhân lực bậc cao, đội ngũ quản lý trở thành lực lượng “máy cái” để thúc đẩy chuyển giao, đào tạo chỗ theo yêu cầu công việc Định hướng tổ chức phát triển du lịch theo vùng lãnh thổ phù hợp với đặc điểm tài nguyên du lịch gắn với vùng kinh tế, vùng văn hoá, vùng địa lý, khí hậu hành lang kinh tế Trong mỗi vùng có địa bàn trọng điểm du lịch tạo thành cụm liên kết phát triển mạnh du lịch Vùng phát triển du lịch có không gian quy mô phù hợp, có đặc điểm tài nguyên, địa lý trạng phát triển du lịch; tăng cường khai thác yếu tố tương đồng bổ trợ vùng, yếu tố đặc trưng vùng liên kết khai thác yếu tố liên vùng để phát triển mạnh sản phẩm đặc thù, tạo thương hiệu du lịch vùng Đầu tư phát triển du lịch có trọng tâm, trọng điểm theo định hướng ưu tiên; tiếp tục đầu tư nâng cao lực chất lượng cung ứng du lịch, kết cấu hạ tầng, xúc tiến quảng bá xây dựng thương hiệu du lịch Các chương trình ưu tiên tập trung đầu tư như: (1) Chương trình đầu tư hạ tầng du lịch; (2) Chương trình phát triển nguồn nhân lực du lịch; (3) chương trình xúc tiến quảng bá du lịch, (4) chương trình phát triển sản phẩm thương hiệu du lịch; (5) đề án phát triển du lịch biển, đảo vùng ven biển; (6) đề án phát triển du lịch biên giới; (7) đề án phát triển du lịch cộng đồng, du lịch sinh thái; (8) chương trình ứng phó với biến đổi khí hậu ngành du lịch; CHƯƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 9.1 Lập báo cáo tài dự kiến cho năm vòng đời dự án xác định dịng tiền dự án 9.1.1 Dự tính doanh thu từ hoạt động dự án a Cơ cấu sản phẩm dự án - Dịch vụ lưu trú với 361 phòng khách sạn, gồm loại: Bảng 9.1 Cơ cấu phịng khách sạn STT LOẠI PHỊNG SỐ LƯỢNG Superior Standard 152 Superior King 19 Deluxe 133 Junior Suite 38 Junior Suite Oceanview 19 - Khách sạn có bao gồm tất dịch vụ giải trí cao cấp như: phịng massage, phịng xơng hơi, quầy bar-coffe tầng quầy bar tầng thượng - nhà hàng với sức chứa 200 chỡ phịng ăn tầng - hồ bơi trời tầng thượng b Dự kiến giá bán sản phẩm - Để xác định giá phòng khách sạn dự án, cần tham khảo nhu cầu thị trường giá số khách sạn khu vực dự án thời điểm tháng 10 năm 2013 sở xác định cấu giá cho dự án (Chi tiết đính kèm phụ lục 12: Giá phòng khách sạn Đà Nẵng) - Từ đó, xác định giá phòng khách sạn dự án Bảng 9.2 Cơ cấu giá phòng khách sạn ĐƠN GIÁ (CHƯA VAT) ST SỐ LOẠI PHÒNG ĐƠN VỊ T TẦNG SỐ ĐƠN LƯỢNG GIÁ - 14 96 105 Superior Standard 15 - 21 56 115 - 14 12 115 Superior King 15 - 21 125 USD/ ngày - 14 84 130 đêm Deluxe 15 - 21 49 140 - 14 24 150 Junior Suite 15 - 21 14 160 Junior Suite - 14 12 160 75 Oceanview 15 - 21 175 c Bảng tính doanh thu dự kiến - Khách sạn gồm 361 phịng khách sạn chuẩn sao, cơng suất tăng dần từ lúc dự án vào vận hàng đến năm 2028 ổn định với công suất bình quân hằng năm 65% - Doanh thu khối dịch vụ nhà hàng, bar, massage, giặt lấy theo phần trăm doanh thu khối lưu trú (Phần trăm thớng kê tính tốn dựa số liệu tham khảo “ Hotel Servey – 2012” tập đoàn Grant Thornton) (Chi tiết đính kèm phụ lục 14 đến phụ lục 17:Doanh thu dự án) 9.1.2 Dự tính chi phí dự án - Chi phí nguyên vật liệu: bao gồm chi phí nguyên vật liệu cho khối khách sạn, khối nhà hàng, dịch vụ massage bar Chi phí nguyên liệu lấy theo phần trăm doanh thu khối tương ứng - Tiền lương máy cơng nhân viên tính tốn xác định sau đã tham khảo bảng lương khách sạn khác (Chi tiết đính kèm phụ lục 11: Mức lương dự kiến) - Chi phí lượng (gồm điện, nước chi phí internet) lấy bằng 7% Tổng doanh thu - Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hằng năm tính theo Phụ lục số TT11/2012/TT-BXD, bằng 0,1% chi phí xây dựng thiết bị - Ngồi ra, cịn số chi phí khác tính thể rõ (Chi tiết đính kèm phụ lục 18 đến phụ lục 21: Chi phí hằng năm) 9.1.3 Dự trù lãi – lỗ - Bảng báo cáo lỗ - lãi xây dựng dựa tình hình doanh thu, chi phí kết hoạt động khác dự án Thông báo cáo để đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Đồng thời, thể kết lợi nhuận giữ lại sau đã phân phối thực nghĩa vụ Thuế TNDN đối với nhà nước - Lợi nhuận gộp = Tổng doanh thu – chi phí hoạt động - Lợi nhuận trước thuế (EBT) = Lợi nhuận gộp – Chi phí tài (lãi vay) – Chi phí quản lý doanh nghiệp – Chi phí bán hàng – Khấu hao - Lợi nhuận sau thuế (EAT) = (EBT) – (EBT) x Thuế thu nhập doanh nhiệp (20%) - Lợi nhuận sau thuế trích quỹ theo quy định công ty, gồm: +Trích quỹ bổ sung vớn điều lệ: 5% +Trích quỹ dự phịng tài chính: 10% +Trích quỹ khen thưởng, phúc lợi: 5% - Quỹ đầu tư phát triển lợi nhuận lại: 80% (Chi tiết đính kèm phụ lục 22: Bảng báo cáo lỡ - lãi ) 76 9.1.4 Xác định dịng tiền dự án - Đối với dự án này, ta tiến hành phân tích tài chính dự án theo quan điểm Tổng đầu tư hay gọi quan điểm người cho vay, quan điểm Ngân hàng - Quy ước ghi nhận dòng ngân lưu vào ngân lưu dự án xác định thời điểm ći năm Xây dựng dịng ngân lưu có thể xây dựng bằng phương pháp trực tiếp Tổng quát, báo cáo dòng ngân lưu thường thể qua dòng ngân lưu vào dòng ngân lưu Dòng ngân lưu ròng = Dòng ngân lưu vào - Dòng ngân lưu Trong đó: +Ngân lưu vào gồm: Doanh thu hằng năm thu hồi vốn lưu động +Ngân lưu gồm: Chi đầu tư (không kể lãi vay thời gian xây dựng); đầu tư thay thế; thuế thu nhập doanh nghiệp; chi phí hằng năm không tính khấu hao trả lãi vay (Chi tiết đính kèm phụ lục 24: Dòng ngân lưu theo quan điểm Tổng đầu tư ) 9.2 Phân tích tiêu tài dự án 9.2.1 Xác định chiết khấu dự án - Hiện quan thẩm định dự án, ngân hàng thẩm định cho vay thường sử dụng suất chiết khấu tính toán bằng tỷ suất sinh lời ngành mà dự án đầu tư vào - Dự án thuộc ngành kinh doanh du lịch/khách sạn, tỷ suất sinh lời bình quân ngành thông kê sau: Bảng 9.3 Suất sinh lời bình quân ngành khách sạn Năm 2009 2010 2011 2012 2013 Tỷ suất sinh lời ngành du lịch/khách sạn 34% 11% 15% 13% 20% Tỷ suất sinh lời bình quân ngành du lịch/khách sạn 18,6% - Theo quan điểm tổng đầu tư, đầu tư ban đầu bằng nhiều nguồn vốn khác nên ta sử dụng suất chiết khấu bằng chi phí vốn bình quân trọng số nguồn vớn đó (WACC) để tính tốn tiêu tài chính Ngồi để dự phịng rủi ro có thể xảy ra, suất chiết khấu dự án = WACC + 2% Bảng 9.4 Xác định suất chiết khấu tính tốn STT NGUỒN VỐN TỔNG CỘNG TỔNG NHU CẦU VỐN 572,620,677 Vốn chủ sở hữu 267,165,677 Vốn vay ngân hàng 305,455,000 Lãi vay thời gian xây dựng 38,335,775 Lãi suất ngân hàng 10% Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 18.6% Chi phí vốn bình quân trọng số WACC 16.01% 77 9.2.2 Tính tốn tiêu hiệu tài Bảng 9.5 Các tiêu tài STT Tên tiêu Đơn vị tính Giá trị Giá trị NPV 1000VNĐ 138,827,924 Hệ số thu hồi nội IRR % 18.89% Chỉ tiêu B/C 1.20 Thời gian hồn vớn + Có chiết khấu Năm - tháng 12 năm tháng + Không có chiết khấu Năm - tháng năm 11 tháng Doanh thu hịa vớn trung bình 1000VNĐ 70,042,655 Cơng suất hịa vớn trung bình % 24.71% Thời gian hịa vớn trung bình tháng 2.96 - Nhận xét với tiêu tài chính: +Với suất chiết khấu bằng 16,01%, Giá trị NPV = 138,827,924 (Đvt: 1000VND)> 0, suất sinh lợi nội IRR = 18,89% > 16,01% cho thấy dự án đem lại hiệu mặt tài chính mang tính khả thi cao +Với tiêu B/C = 1,2 > chứng tỏ dự án đáng giá Đây tiêu so sánh tương đối, có thể hiểu với đồng vốn đầu tư cho dự án thì thu lại 1,2 đồng Nếu chưa xét đến thuế suất phân chia lợi nhuận sau thuế có thể thấy rằng giá trị lợi nhuận tuyệt đối thu từ dự án cao vốn đầu tư vào dự án tương đối lớn +Thời gian hồn vớn có chiết khấu dự án 12 năm tháng so với vòng đời dự án 25 năm có thể chấp nhận (Chi tiết đính kèm phụ lục 24: Dòng ngân lưu theo quan điểm Tổng đầu tư ) 9.3 Phân tích dự án trường hợp có tác động yếu tố khách quan - Trong môi trường nay, môi trường kinh doanh có nhiều thay đổi nhanh chóng không thểlường trước Sựkhông chắc chắc thường liên quan đến rủi ro, mà đó bao gồm khảnăng xuất sựkiện không mong muốn lớn Do đó, để đánh giá hiệu quảcủa dự án không chỉphân tích chỉsớtài chính với phương án dựkiến mà cịn phải phân tích sựbiến động yếu tốtác động nhiều đến dựán đểxem xét tính rủi ro dựán - Để phân tích rủi ro, có phương pháp chính đó là: +Phân tích độ nhạy +Phân tích tình huống +Phân tích mô - Đối với dự án này, ta sử dụng phương pháp mô để phân tích rủi ro của dự án vì phương pháp có kết hợp ưu điểm hai phương pháp lại Có nhiều kỹ thuật phân tích mô khác nhau, nhiên kỹ thuật phổ 78 biến mô Monte Carlo dựa phần mềm ứng dụng Crystal Ball - Các yếu tớ đầu vào bao gồm: Giá phịng dự án, Công suất khối lưu trú lãi suất vay ngân hàng - Các yếu tố dự báo bao gồm NPV IRR - Để tiến hành phân tích rủi ro bằng phương pháp mô Monte Carlo, cần thực bước: Lập mơ hình tốn Xác định biến rủi ro biến dự báo Giả thiết dạng phân phối xác suất cho biến rủi ro Xác định tham số cho hàm phân phối xác suất Tiến hành mô Phân tích kết - Việc ứng dụng mơ Monte Carlo dựa phần mềm Crystal ball thì việc quan trọng khó khăn việc xác định dạng phân phối xác suất biến đầu vào Trong đề tài này, việc xác định hàm phân phối xác suất cho vật liệu chính lựa chọn tiến hành theo bước sau: +Bước 1: Thống kê biến đầu vào thành dãy số liệu 20 năm +Bước : Vẽ đồ thị từ số liệu thớng kê +Bước 3: Hiệu chỉnh sớ liệu, tính tốn giá trị liên quan +Bước : Vẽ đồ thị tần suất xuất biến +Bước : Căn vào đồ thị tần suất,và tài liệu liên quan ta lựa chọn hàm phân phối xác suất phù hợp cho loại vật liệu 79 Hình 9.1 Biểu đồ tần suất xuất biến rủi ro giá phịng Hình 9.2 Biểu đồ tần suất xuất biến rủi ro cơng suất 80 Hình 9.3 Biểu đồ tần suất xuất biến rủi ro - Sau phân tích, ta lựa chọn hàm phân phối xác suất cho biến rủi ro sau: +Giá phịng dự án: phân phới tam giác +Công suất khối lưu trú: phân phối tam giác +Lãi vay ngân hàng: phân phới tùy biến Hình 9.4 Phân phối xác suất biến rủi ro giá phòng Hình 9.5 Phân phối xác suất biến rủi ro cơng suất Hình 9.6 Phân phối xác suất biến rủi ro lãi suất ngân hàng - Sau tiến hành mơ phỏng, ta kết quả: 81 Hình 9.7 Kết mô (Chi tiết đính kèm phụ lục 26.1: Kết mô – Forecast Chart ) Nhận xét: - theo kết chạy mô phỏng, với NPV > thì mức độ chắc chắn 99,89% xác suất để dự án có IRR lớn suất sinh lời dự án 99,82% Trong tất biến rủi ro, thì giá phịng yếu tớ ảnh hưởng đến dự án nhất, đó, ảnh hưởng giá phòng Deluxe (Chi tiết mức độ ảnh hưởng biến rủi ro đính kèm phụ lục 26.2: Kết mô – Sensitivity Chart ) - Với kết trên, dự án có xác suất để dự án khả thi hiệu tài chính (với NPV > IRR > WACC) cao Do đó, dự án đánh giá có hiểu mặt tài chính 82 CHƯƠNG 10 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 10.1 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án đầu tư 10.1.1 Giá trị gia tăng NVA - Đây tiêu hiệu kinh tế bản, cho biết tuổi thọ kinh tế, dự án đã đóng góp cho kinh tế quốc dân giá trị gia tăng tuyệt đối (Chi tiết phụ lục: Các tiêu kinh tế xã hội) - Giá trị gia tăng nước hàng năm tính sau: NVAt = Ot – (It + MIt) Trong đó: +NVA : giá trị gia tăng nước +Ot: giá trị đầu dự án +It: tổng chi đầu tư hằng năm +MIt: Chi đầu vào vật chất thường xuyên hằng năm - Giá trịNVA tính theo năm qui vềnăm theo tỷsuất chiết khấu xã hội phân tích hiệu kinh tế- xã hội thì phải sử dụng giá thị trường điều chỉnh Tỷ suất chiết khấu xã hội rs tỷ lệ phần trăm mà dùng nó để tính chuyển khoản chi phí lợi ích xã hội dự án cùng mặt bằng thời gian thì nó làm cho tổng chi phí xã hội cân bằng lợi ích xã hội Về nguyên tắc tỷ suất chiết khấu xã hội tính dựa chi phí xã hội việc sử dụng vốn đầu tư Tuy nhiên, để xác định tỷ suất chiết khấu xã hội rs vấn đề không đơn giản Đối với số nước phát triển, suất chiết khấu xã hội thường thấp, nước phát triển thì suất chiết khấu xã hội lại cao Để phân tích hiệu kinh tế- xã hội dự án, tạm lấy tỷsuất chiết khấu xã hội rs theo số nước có điều kiện tương tự nhưViệt Nam Theo đó, suất chiết khấu xã hội sử dụng 12% - Sau tính toán, ta tổng giá trị gia tăng nước mà dự án mạng lại đó là: 760.957.521 (đvt: 1000VND) (Chi tiết đính kèm phụ lục 27: Chỉ tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án) 10.1.2 Thu nhập lao động nước - Đây tiêu cần phản ánh tính công bằng xã hội, cân đối với giá trị thặng dư, góp phần tích lũy nước - Thu nhập lao động nước cần đủ mức để tái sản sinh sức lao động thân, thực nghĩa vụ gia đình xã hội khác, nhằm mục tiêu không ngừng nâng cao sống người lao động xã hội Wt = W1 + W2 + W3 Trong đó: + W1 : Tiền lương hằng năm + W2 : Bảo hiểm xã hội hằng năm + W3 : Các khoản thu nhập khác 83 - Sau tính toán, ta tổng thu nhập lao đông nước mà dự án mạng lại đó là: 159.447.909 (đvt: 1000VND) (Chi tiết đính kèm phụ lục 27: Chỉ tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án) 10.1.3 Giá trị thặng dư xã hội dự án - Giá trị thặng dư dự án hiệu số tổng giá trị gia tăng quốc dân tổng thu nhập lao động nước tuổi thọ kinh tế dự án - Giá trị thặng dư xã hội dự án hiệu bản, cần đạt dự án với yêu cầu phải lớn Giá trị thặng dư xã hội dự án lớn thì hiệu kinh tế dự án cao SSt = NVAt - Wt - Sau tính toán, ta giá trị thặng dư xã hội dự án mạng lại đó là: 1.254.568.864(đvt: 1000VND) (Chi tiết đính kèm phụ lục 27: Chỉ tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án) 10.1.4 Tỷ số lợi ích – chi phí kinh tế B/C(E) - Sau tính toán, với suất chiết khấu xã hội rs = 12%, ta thu kết quả: B/C(E) = 1,61 10.2 Một số tác động mặt xã hội môi trường dự án 10.2.1 Tác động đến lao động việc làm - Để đánh giá tác động dự án đến lao động việc làm có thể xem xét tiêu tuyệt đối tiêu tương đối đó là: tiêu số lao động có việc làm thực dự án tiêu số lao động có việc làm tính đơn vị giá trị vốn đầu tư - Số lao động có việc làm bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp cho dự án số lao động có việc làm dự án liên đới (số lao động việc làm gián tiếp) Dự án Khách sạn Oceanviews đã tạo hội việc làm lớn cho lực lượng lao động với 299 nhân viên suốt 25 tuổi thọ hoạt động dự án Bên cạnh đó, năm xây dựng, dự án đã đem hội việc làm đến với lực lượng lao động lớn nhà thầu đơn vị tư vấn - Số lao động có việc làm trực tiếp tính đơn vị giá trị vốn đầu tư trực tiếp Id Id = Trong đó: +Ld: Sớ lao dộng có việc làm trực tiếp dựa án +Ivd: số vốn đầu tư trực tiếp dự án - Sau tính toán, ta có giá trị Id = 0,0000006 10.2.2 Tác động đến môi trường sinh thái - Việc thực dự án thường có tác động định đến môi trường sinh thái Các tác động có thể tích cực có thể tiêu cực - Những tác động việc ô nhiễm nguồn nước, không khí, đất đai, làm ảnh hưởng sức khoẻ người lân cận tránh khỏi Tuy nhiên, dự án đã áp dụng 84 biện pháp đại quy chuẩn để hạn chế đến mức tối thiểu ảnh hưởng tiêu cực - Tuy nhiên, phủ nhận, Dự án Khách sạn Oceanviews đã góp phần tích cực đến việc xây dựng hình ảnh Đà Nẵng thành thiên đường du lịch biển cùng với dự án khách sạn, khu du lịch tuyến đường biển theo đúng với định hướng phát triển Thành phố năm tới 10.2.3 Đóng góp vào ngân sách nhà nước - Đóng góp vào ngân sách nhà nước nhanh thì có lợi cho phát triển kinh tế xã hội đất nước Do nguồn ngân sách chủ yếu sử dụng để đầu tư vào ngành sản xuất mũi nhọn, trợ giúp các ngành vì lợi ích chung xã hội xây dựng, phát triển, nâng cao sơ sở hạn tầng Vì dự án đóng góp nhiều cho Ngân sách nhà nước qua loại thuế khoản thu khác thì hiệu nó lớn xét đóng góp vào lợi ích kinh tế xã hội dự án - Sau tính toán, Dự án đóng góp ngân sách nhà nước 1.278.593.595 (đvt: 1000VND) (Chi tiết đính kèm phụ lục 29: Đóng góp ngân sách Nhà nước) - Trong đó: +Thuế giá trị gia tăng (VAT): tính theo phương pháo khấu trừ theo khoản 1, điều 9, luật Thuế giá trị gia tăng (Chi tiết đính kèm phụ lục 28:VAT phải nộp) +Thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp số 32/2013/QH13 Thuế TNDN = Thu nhập trước thuế x Thuế suất (20%) +Thuế tiêu thụ đặc biệt: Vì dự án có kinh doanh dịch vụ massage nên phải nộp thuế tiêu thụ đặc biệt đối với loại hình dịch vụ Thuế TTĐB phải nộp = Giá trị tính thuế TTĐB x thuế suất Theo Luật sớ 27/2008/QH12 nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, theo Nghị định số 26/2009/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật thuế tiêu thụ đặc biệt:Thuế suất hoạt động kinh doanh dịch vụ massge là: 30% +Thuế đất: Thuế đất = Chi phí sửa dụng đất *0,03/100 +Thuế môn bài: khoản thu có tính chất lệ phí thu hàng năm vào sởhoạt động sản xuất kinh doanh thuộc thành phần kinh tế Theocông văn số 4367/TCT-CS việc thu thuế môn năm 2013, doanh nghiệp có vốn điểm lệ 10 tỷ thì mức thuế môn phải nộp hàng năm là: triệu đồng/ năm 10.2.4 Một số hiệu kinh tế - xã hội khác - Khi dự án vào hoạt động góp phần cải thiện hình ảnh thành phố Đà Nẵng, thành phố đại động - Dự án khách sạn Oceanviews hoàn thành tăng nguồn cung phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn, tăng khả phục vụ khách du lịch, tạo dấu ấn tốt 85 thu hút khách du lịch đến thành phố Đà Nẵng Cung cấp cho thành phố lực quản lí chuyên nghiệp, tiên tiến thông qua chuyên gia quản lí dự án - Phù hợp với đường lối phát triển chung đất nước, phù hợp với mục đích phát triển kinh tế xã hội thành phố Đà Nẵng thời gian tới, tạo sở hạ tầng để phát triển ngành du lịch, dịch vụ, cải thiện chất lượng tiêu dùng cho xã hội, cải thiện môi sinh, chống ô nhiễm môi trường - Khi dự án vài hoạt động tạo công ăn việc cho lao động hoạt động ngành xây dựng, 299 lao động thành phố, nâng cao thu nhập cải thiện đời sống người lao động - Dự án vào hoạt động đóng góp vào ngân sách nhà nước khoản đáng kể - Do xu hướng phát triển phân công lao động xã hội, mối liên hệ vùng, ngành kinh tế ngày gắn bó chặt chẽ Vì vậy, lợi ích kinh tế xã hội dự án không đóng góp cho thân ngành đầu tư mà có ảnh hưởng thúc đẩy phát triển ngành khác 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN - Qua trình tìm hiểu, phân tích tính toán trên, ta nhận định rằng việc đầu tư dự án Khách sạn Oceanviews phương án kinh doanh hiệu quả, có khả sinh lời đáng giá mặt tài chính xã hội, phù hợp với định hướng phát triển mỹ quan Thành phố Dự án đảm bảo tiêu hiệu tài chính khả thu hồi vớn, khả trả nợ, an tồn phương diện vốn đầu tư lợi nhuận cho Chủ đầu tư hàng loạt lợi ích xã hội thông qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách Nhà nước, tạo nhiều việc làm cho người lao động, góp phần thay đổi môi trường sống khu vực, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm du lịch biển góp phần chuyển dịch cấu địa phương - Hoạt động kinh doanh khách sạn nhìn nhận điểm sáng thị trường Bất động sản Đà Nẵng nhờ vào phát triển tốt hạ tầng kỹ thuật điểm du lịch hấp dẫn du khách Hơn nữa, thành phố Đà Nẵng không ngừng thực chính sách nâng cao sở hạ tầng với dự án đầu tư lớn Công viên Châu Á, cầu xoắn ốc… thu hút lượng lớn khách du lịch Do đó, khẳng định tính khả thi dự án Bên cạnh đó, phải thừa nhận rằng, tính hình khó khăn kinh tế thị trường Bất động sản diễn biến theo chiều hướng phức tạp phần ảnh hưởng đến định đầu tư dự án Tuy nhiên, chủ đầu tư đã định thực dự án với mục tiêu xây dựng đón đầu với kinh tế dự báo có phần khả quan ngày phát triển vào năm 2017 trở – thời điểm dự án bắt đầu vào vận hành Không thế, dự án chú trọng đến thương hiệu phong cách riêng, đặt lợi ích khách hàng ưu tiên hàng đầu với phương châm “ Tận hưởng sống – Thỏa mãn ước mơ” - Về phương diện rủi ro, Chủ đầu tư thẳng thắn nhìn nhận có phương án với rủi ro ảnh hưởng đến hiệu tài chính dự án nằm ngồi tầm kiểm sốt vì: “ có điều chắc chắn không có gì chắc chắn cả” Vì định thực dự án, Chủ đầu tư đã tính toán, dự báo rủi ro để hạn chế đến mức tối thiểu ảnh hưởng đến hiệu dự án - Dự án Khách sạn Oceanviews vào vận hành, có ý nghĩa việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị khu vực, góp phần phát triển sở vật chất cho ngành du lịch Thành phố phát triển - Dự án hướng đến mục tiêu sau: +Mang lại hiểu kinh tế cho Chủ đầu tư + Khẳng định nâng cao vai trò, vị thương hiệu Chủ đầu tư lĩnh vực Bất Động sản +Tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước +Góp phần phát triển sở hạ tầng phục vụ cho chiến lược phát triển du lịch Thành phố 87 +Giải nhu cầu dịch vụ lưu trú khách du lịch đến với Đà Nẵng +Tạo nhiều việc làm cho người lao động khu vực với dự kiến 299 lao động dự án vào hoạt động KIẾN NGHỊ - Về phía doanh nghiệp đã chuẩn bị đầy đủ điều kiện cần thiết cho việc khởi công xây dựng nhằm sớm đưa công trình vào sử dụng nhằm thu hút khách hàng nhanh chóng khẳng định thương hiệu - Với điều kiện nêu trên, để tạo điều kiện cho dự án thực tiến độ theo dự kiến, kính đề nghị UBND thành phố Đà Nẵng, quan, ban ngành cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: +Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để công trình tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành, dự án sớm triển khai vào xây dựng hoạt động +Khi dự án bắt đầu vào giai đoạn thực đầu tư xây dựng, chủ đầu tư cần xúc tiến việc tìm kiếm đối tác liên kết, quản lý kinh doanh khai thác dự án để tiến hành việc quảng cáo, tiếp thị cho dự án - Kính mong đơn vị tín dụng chấp thuận cho vay vốn đầu tư dự án, hỗ trợ với lãi suất phù hợp 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Giáo trình Tài Doanh nghiệp xây dựng - Biên soạn: Th.S Nguyễn Thị Thu Thủy - Trường Đại học Bách khoa Đà Nẵng [2] Giáo trình môn Kinh tế đầu tư Quản trị dự án - Biên soạn Th.S Nguyễn Thị Thu Thủy - Trường Đại học Bách khoa Đà Nẵng [3] Phân tích kinh tế Dự án đầu tư, Nhà xuất Tài - Biên soạn: Vũ Cơng Tuấn [4] Giáo trình Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Biên soạn: PGS.TS Phước Minh Thiện Th.S Lê Thị Vân Đan [5] Các báo cáo hằng năm Hotel Servey Tập Đoàn Grant Thorton [6] Giáo trình sử dụng mơ Monte Carlo để phân tích, đánh giá rủi ro tài – Biên soạn: PGS.TS Lê Kiều – Trường Đại Học Xây Dựng Hà Nội [7] Giáo trình Finanical Modeling with Crystal Ball and Excel – Biên soạn: John Charnes [8] Các bảng số liệu thống kê Tổng Cục Thống kê Tổng Cục Du lịch 89 ...ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - Dán ảnh, đặt bìa lót ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN OCEANVIEWS – ĐÀ NẴNG NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ:... Tình hình khách sạn Đà Nẵng Trong nhiều dự án xây khách sạn số thành phố du lịch bị đóng băng khó khăn tài chính thì nhà đầu tư Đà Nẵng tiếp tục xây dựng mở cửa khách sạn đón khách Trong... Nẵng, vì dự án ? ?Khách Sạn Oceanviews? ?? dự án đầu tư xây dựng hoàn toàn Bên cạnh đó, Chủ Đầu Tư mong muốn dựa vào tình hình phát triển dự án thời gian khai thác để có thể tiếp tục đầu tư theo