Lập dự án đầu tư xây dựng công trình chung cư 20 tầng bình an đatn

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM NGUYỄN NHẬT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH CHUNG CƢ 20 TẦNG BÌNH AN Kon Tum, tháng năm 2016 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH CHUNG CƢ 20 TẦNG BÌNH AN GVHD1 : PGS.TS ĐẶNG VĂN MỸ GVHD2 : Th.S NGUYỄN NGỌC HÙNG SVTH : NGUYỄN NHẬT NAM LỚP : K511KX MSSV : 111400026 Kon Tum, tháng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Kính thưa thầy cô giáo! Sau bốn năm học trường, đến thời gian kết thúc Trong trình học tập giảng dạy nhiệt tình, giúp đỡ thầy cô giáo, nỗ lực thân, em sửa kết thúc chương trình học Để tổng kết kết đạt thời gian qua, em hoàn thành đồ án tốt nghiệp với Đề tài: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG Cơng trình: XÂY DỰNG CHUNG CƢ 20 TẦNG BÌNH AN - THÀNH PHỐ CẦN THƠ –TỈNH CẦN THƠ Trong thời gian thực đồ án tốt nghiệp, em nhận hướng dẫn tận tình, chịu quản lý thầy khoa để em hồn thành đồ án tốt nghiệp tiến độ đảm bảo khối lượng công việc giao Đây lần em áp dụng toàn kiến thức học để thực đồ án gặp nhiều khó khăn q trình làm đồ án nên khó tránh khỏi sai sót Kính mong q thầy thông cảm dẫn để em bổ sung kiến thức làm hành trang để trở thành kỹ sư kinh tế xây dựng tương lai Một lần nữa, em xin kính gửi đến thầy giáo lòng biết ơn sâu sắc Em xin giữ lịng biết ơn tơn kính đến thầy suốt chặng đường sau Em xin chân thành cảm ơn Kon Tum, tháng năm 2016 Sinh viên Nguyễn Nhật Nam 401 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CHUNG CƢ 20 TẦNG BÌNH AN - THÀNH PHỐ CẦN THƠ –TỈNH CẦN THƠ 1.1 Một số lý luận lập dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình 1.2 Một số lý luận phân tích dự án đầu tƣ xây dựng chung cƣ 20 tầng Bình An 10 PHẦN THỨ HAI 11 LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH CHUNG CƢ 11 CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN VÀ CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ11 1.1 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 11 1.2 CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN KINH TẾ XÃ HỘI LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN 12 1.2.1 Điều kiện tự nhiên 12 1.2.2 Tài nguyên thiên nhiên 13 1.2.3 Kết cấu hạ tầng 14 1.2.4 Tiềm du lịch 17 1.2.5 Nguồn nhân lực 18 1.2.6 Các sách hỗ trợ đầu tƣ khác (tài chính, ngân hàng, bảo hiểm) 18 CHƢƠNG SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƢ 19 2.1 XUẤT SỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN 19 2.1.2 Văn định hƣớng 20 2.2 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ 20 2.2.1 Tổng quan tình hình thành phố Cần Thơ 20 2.3 PHÂN TÍCH THỊ TRƢỜNG 24 2.3.1 Tình hình thị trƣờng khu chung cƣ nhà 24 2.3.2 Khách hàng mục tiêu 25 2.3.3 Dự báo thị trƣờng chung cƣ 26 2.3.4 Khả đáp ứng nhu cầu khách hàng, cạnh tranh đối thủ 30 2.3.5 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm dự án 31 2.4 LỰA CHỌN CÁC PHƢƠNG PHÁP GIỚI THIỆU SẢN PHẨM 32 2.6 KẾT LUẬN VỀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ DỰ ÁN 33 CHƢƠNG HÌNH THỨC ĐẦU TƢ VÀ QUY MÔ DỰ ÁN 34 3.1 HÌNH THỨC ĐẦU TƢ 34 3.2 QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 34 3.2.1 Căn xác định quy m xây dựng 34 3.2.2 Xác định quy mô dự án (Dự kiến) 34 3.2.3 Quy m thiết bị 35 3.2.4 Diện tích sử dụng đất 35 CHƢƠNG PHƢƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 37 4.1 ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ XÂY DỰNG 37 4.1.1 Phƣơng án 37 4.1.2 Phƣơng án 37 4.1.3 So sánh phƣơng án xây dựng 38 4.2 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 40 4.2.1 Vị trí địa lý 40 4.2.2 Điều kiện khí hậu – thủy văn 40 4.2.3 Điều kiện địa chất, địa hình 40 CHƢƠNG CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ BẢO VỆ MÔI TRƢỜNG 42 5.1 PHƢƠNG ÁN TỔNG MẶT BẰNG 42 5.2 CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN 42 5.2.1 Giải pháp thiết kế quy hoạch 42 5.2.2.1 Giải pháp thiết kế 43 5.2.2.2 Quy mô thiết kế hộ 44 5.2.2.3 Giải pháp thiết kế điện 47 5.2.2.3 Cấp nƣớc nhà 48 5.2.2.4 Cấp nƣớc nhà 50 5.2.2.5 Cấp điện chiếu sáng nhà 50 5.3 TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƢỜNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ, BẢO VỆ MÔI TƢỜNG 50 5.3.1 Tác động dự án đến m i trƣờng 50 5.3.1.1 Khí thải 50 5.3.1.2 Chất thải rắn 50 5.3.1.3 Các nguồn khác 51 5.3.2 Giải pháp quản l , bảo vệ m i trƣờng 51 5.3.2.1 Giải pháp quản lý 51 5.3.2.2 Giải pháp bảo vệ m i trƣờng 51 5.3.3 Y u cầu đảm bảo an ninh quốc ph ng 52 CHƢƠNG CÔNG SUẤT VÀ PHƢƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN 53 6.1 PHÂN TÍCH LỰA CHỌN CƠNG SUẤT THÍCH HỢP 53 6.2 TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LỸ KHAI THÁC 54 Bảng 6.2 Dự kiến máy nhân chung cƣ 20 tầng B nh An vận hành dự án 54 6.3 BỐ TRÍ SỬ DỤNG NHÂN LỰC 55 6.3.1 Mục đích quản l lao động 55 6.3.2 Các sách quản lý, khuyến khích lao động, đào tạo 55 7.1 TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 57 7.2 XÁC ĐỊNH QUY MÔ VỐN DỰ ÁN 57 7.2.1 Cơ sở xác định để lập tổng mức đầu tƣ 57 7.3 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƢ 58 7.3.1 Các thành phần tổng mức đầu tƣ 58 7.3.2 Tính tốn thành phần tổng mức đầu tƣ 59 7.4 CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN 60 7.4.1 Cơ cấu nguồn vốn 60 7.4.2 Kế hoạch huy động vốn 61 7.5 PHƢƠNG ÁN HOÀN TRẢ VỐN 62 7.5.1 Nguồn trả nợ vốn đầu tƣ dự án 62 7.5.2 Phƣơng án hoàn trả vốn 62 7.5.3 Nguồn trả nợ 63 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, KINH TẾ-XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 64 8.1 DOANH THU DỰ ÁN 64 8.1.1 Doanh thu hộ chung cƣ 64 8.1.3 Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ 67 8.2 CHI PHÍ KINH DOANH HÀNG NĂM 67 8.2.1 Chi phí hoạt động hàng năm 67 8.2.2 Chi phí bán hàng 68 8.3 BÁO CÁO THU NHẬP 68 8.3.1 Báo cáo thu nhập (phân tích lỗ – l i) 68 8.3.2 Phân phối lợi nhuận sau thuế 68 8.4 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH DOANH 69 8.4.1 Quan điểm phân tích tài dự án 69 8.4.2 Xác định hệ số chiết khấu 69 8.4.3 D ng ngân lƣu dự án 70 8.4.4 Các tiêu tài 70 8.4.5 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng đến hiệu dự án 71 8.5 HIỆU QUẢ KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 72 8.5.1 Phân tích hiệu kinh tế x hội cho dự án 72 8.5.2 Gíá trị gia tăng dự án 73 8.5.3 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nƣớc 73 8.5.4 Các hiệu kinh tế xã hội khác 73 CHƢƠNG 9: 74 HÌNH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN, KHAI THÁC DỰ ÁN, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 74 9.1 HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN 74 9.1.1 Trong giai đoạn thực đầu tƣ 74 9.1.2 Trong giai đoạn vận hành 75 9.2 NHIỆM VỤ VÀ QUYỀN HẠN CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN 76 9.3 MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN 77 9.3.1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tƣ giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tƣ) 77 9.3.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tƣ 78 9.3.3 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tƣ 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 Kết luận 80 Kiến nghị 80 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tăng trƣởng GDP thành phố Cần Thơ giai đoạn 2013 – 2015 22 Bảng 2.2 Số liệu dân số trung bình thành phố Đà Nẵng từ năm 2011-2015 27 Bảng 2.3 Dự báo nhu cầu dân cƣ giai đoạn năm 2016-2025 28 Bảng 2.4 Dự báo nhu cầu chung cƣ giai đoạn năm 2016-2025 29 Bảng 2.5 Lƣợng cung giá nhà chung cƣ quận Cái Răng 31 Bảng 3.1 Tiêu chuẩn Việt Nam phân loại hộ 34 Bảng 3.2 Dự kiến quy mô xây dựng 34 Bảng 3.3 Diện tích đất xây dựng 35 Bảng 4.1 So sánh phƣơng án xây dựng 38 Bảng 5.1 Quy mô thiết kế 44 Bảng 5.2 Qui m diện tích ph ng chức 46 Bảng 6.1 Dự kiến tiến độ bán hộ khu thƣơng mại dự án 54 Bảng 6.2 Dự kiến máy nhân chung cƣ 20 tầng B nh An vận hành dự án 54 Bảng 7.1 Suất vốn đầu tƣ xây dựng 59 Bảng 7.2 Tóm tắt thành phần chi phí tổng mức đầu tƣ 60 Bảng 7.3 Nhu cầu vốn qua năm 61 Bảng 7.4 Phƣơng án hoàn trả vốn 63 Bảng 8.1 Đơn giá chung cƣ 64 Bảng 8.2 Hình thức tốn dự án 67 Bảng 8.3 Xác định suất chiết khấu tính toán 70 Bảng 8.4 Bảng ngân lƣu dự án 70 DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH ình 1.1 ản đồ hành đồng sơng Cửu Long 12 ình 1.2 Trung tâm điện lực Ơ Mơn 14 Hình 1.3 Cầu Cần Thơ 15 Hình 1.4 Cảng hàng không sân bay Cần Thơ 16 Hình 1.5 Chùa Khanh Quang 17 Hình 1.6 Chợ Cái Răng 17 ình 2.2.1 ản đồ thành phố Cần Thơ 21 Hình 2.2.2 Biểu đồ GDP bình quân đầu người Cần Thơ 27 ình 2.2.3 iểu đồ thể nhu cầu chung cư t năm 2016 đến năm 2025 30 Hình 2.2.4 Khả đáp ứng cạnh tranh với dự án khác 30 Hình 2.2.5 Biểu đồ thể hiẹn giá hộ TP Đà Nẵng 32 ình 2.3.1 iểu đồ thể c u sản ph m dự án 36 ình 2.4.1 Phương án xây dựng 37 Hình 2.4.2 Phương án xây dựng 38 ình 2.5.1 Mặt tổng thể 42 ình 2.7.1 iểu đồ thành phần chi phí tổng mức đầu tư 60 ình 2.7.2 iểu đồ c u nguồn vốn 61 ình 2.7.3 iểu đồ nhu cầu nguồn vốn qua năm 62 Hình 2.9.1 Bộ máy quản lý 74 PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CHUNG CƢ 20 TẦNG BÌNH AN - THÀNH PHỐ CẦN THƠ –TỈNH CẦN THƠ 1.1 Một số lý luận lập dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình Đầu tư: Đầu tƣ hoạt động bỏ vốn thời gian định để đạt mục đích chủ đầu tƣ th ng qua hoạt động đầu tƣ Vốn hiểu tiền tài sản thời gian lao động, c n mục đích chủ đầu tƣ mang lại lợi ích th ng qua hoạt động đầu tƣ Lợi ích đƣợc tính tiền kh ng thể tính đƣợc tiền Tính sinh lợi đặc trƣng đầu tƣ Đầu tƣ phải có vốn, thời gian đầu tƣ tƣơng đối dài, thƣờng từ năm trở l n, đến 50 năm, nhƣng tối đa kh ng 70 năm Lợi ích dự án mang lại thƣờng đƣợc biểu tr n hai mặt: + Lợi ích tài chính: (Biểu qua lợi nhuận), ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi chủ đầu tƣ + Lợi ích kinh tế x hội (Biểu qua ti u kinh tế x hội), ảnh hƣởng đến quyền lợi x hội, c ng cộng Mục đích việc đầu tƣ đƣợc thể tr n khía cạnh: Lợi ích kinh tế tài chính, lợi ích trị x hội, lợi ích trực tiếp, lợi ích gián tiếp, lợi ích ngành, lợi ích ngồi ngành, lợi ích trƣớc mắt, lợi ích lâu dài Để phục vụ cho việc lập thẩm định dự án đầu tƣ, ta cần quan tâm đến loại đầu tƣ sau đây:  Đầu tƣ trực tiếp  Đầu tƣ gián tiếp  Đầu tƣ nƣớc  Đầu tƣ nƣớc Việt Nam  Đầu tƣ nƣớc  Đầu tƣ  Đầu tƣ theo chiều sâu  Đầu tƣ phát triển  Đầu tƣ dịch chuyển Quá tr nh đầu tƣ đƣợc phân giai đoạn lớn nhƣ sau:  Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ  Giai đoạn thực đầu tƣ  Giai đoạn kết thúc xây dựng, đƣa dự án vào khai thác Dự án đầu tư Dự án đầu tƣ xây dựng c ng tr nh tập hợp đề xuất có li n quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo c ng tr nh xây dựng nhằm mục đích phát triển, tr , nâng cao chất lƣợng c ng tr nh sản phẩm, dịch vụ thời hạn định 8.4.5.3 Rủi ro thay đổi giá bán Rủi ro đầu tƣ xảy giá bán hạ xuống trục trặc thực đầu tƣ Theo bảng độ nhạy chi đầu tƣ, giá bán hạ từ 23%-30%, NPV âm 8.4.5.4 Kết luận mức an toàn dự án Dự án đầu tƣ Chung cƣ Bình An đạt độ an tồn cao Nếu doanh thu giảm 21%, giá bán chung cƣ giảm 23% dự án đạt hiệu Thể : Phụ lục, ảng 1.17 – Phân tích độ nhạy 8.5 HIỆU QUẢ KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 8.5.1 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án Khi đánh giá hiệu đầu tƣ dự án, ngƣời ta nh n nhận từ khía cạnh chủ đầu tƣ quốc gia Nhà đầu tƣ lu n hƣớng theo mục đích t m khả sinh lợi dự án thu lợi lợi nhuận, lợi nhuận cao th hấp dẫn nhà đầu tƣ Song, kinh tế dự án có lợi nhuận cao kh ng phải lúc tạo ảnh hƣởng tốt kinh tế x hội Do quản l vĩ m cần phải đánh giá đƣợc tác động, ảnh hƣởng việc thực dự án mục ti u phát triển kinh tế Có nghĩa phải xem xét mặt kinh tế - x hội dự án, xem xét lợi ích mà dự án mang lại Phân tích tài đứng tr n quan điểm lợi ích chủ đầu tƣ để đáng giá dự án, c n phân tích hiệu kinh tế - x hội lại đứng tr n quan điểm lợi ích tồn kinh tế quốc dân lợi ích tồn x hội Lợi ích kinh tế x hội dự án ch nh lệch mà kinh tế x hội thu đƣợc so với mà kinh tế x hội đ bỏ để thực dự án đầu tƣ Ti u chuẩn đánh giá lợi ích kinh tế - x hội dự án bao gồm: + Nâng cao mức sống dân cƣ (mức gia tăng GDP) + Thúc đẩy phân phối lại thu nhập: nâng cao, cải thiện đời sống tầng lớp lao động nghèo, phát triển vùng kinh tế phát triển… + Gia tăng lao động có việc làm + Tăng thu nhập ngoại tệ, tiết kiệm ngoại tệ + Nâng cao dân trí, đào tạo tay nghề mới… Các ti u phản ánh hiệu kinh tế - x hội tầm vĩ m : Th ng qua tính tốn kết đầu tƣ dự án, dự án có tính khả thi cao mang lại hiệu kinh tế cho Chủ đầu tƣ hiệu mặt kinh tế x hội cho thành phố Cần Thơ Dự án đ cải tạo l đất thành khu nhà chung cƣ hoàn chỉnh, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đại, phù hợp với quy hoạch tổng thể khu vực thành phố, đảm bảo mặt mỹ quan đ thị m i trƣờng sống tốt, động tr n địa bàn quận Cái Răng + Nâng cao hệ số sử dụng đất góp phần tăng quỹ nhà cho thành phố + Tạo quỹ nhà với 90 hộ khối thƣơng mại dịch vụ đại 72 B n cạnh tạo quỹ nhà dự án c n tạo khoản thu cho ngân sách nhà nƣớc từ nguồn thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp, tạo việc làm thu nhập cho ngƣời lao động… 8.5.2 Gíá trị gia tăng dự án “Chỉ ti u giá trị gia tăng NVA phần gia tăng thu nhập quốc dân mà dự án mang lại cho kinh tế” Giá trị gia tăng NVA dự án khu Chung cƣ 20 tầng Bình An đƣợc cấu thành từ khoản mục: Lợi nhuận dự án đem lại cho doanh nghiệp Thuế mà doanh nghiệp phải trả thực dự án L i vay phải trả cho tổ chức tài trợ, l i vay tín dụng qua năm Lƣơng khoản trích theo lƣơng, chi trả cho nhân vi n NVA đƣợc tính cho năm thực dự án giá năm đầu ti n thực dự án với tỉ lệ chiết khấu đƣợc gọi tỉ lệ chiết khấu x hội rs 8.5.3 Mức đ ng g p vào Ngân sách nhà nƣớc Chỉ ti u lớn th hiệu kinh tế x hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại -Thuế m n bài: Triệu đồng/năm (Theo th ng tƣ số 42/2003/TT-BTC ngày 07/05/2003 Bộ Tài chính) -Thuế thu nhập doanh nghiệp đóng góp cho đời dự án: 117,612,827,000 Vnđ -Thuế giá trị gia tăng nộp cho Nhà nƣớc: 7,807,991,000 Vnđ -Tỷ lệ đóng góp cho ngân sách đồng vốn  (Mức đóng góp cho Ngân sách/Tổng vốn đầu tƣ)(125,447,818,000/582,687,425,470)  21,53% 8.5.4 Các hiệu kinh tế xã hội khác Ngồi đóng góp mang tính định lƣợng kể tr n th hiệu kinh tế x hội mà dự án đem lại to lớn: - Dự án chung cƣ 20 tầng B nh An vào vận hành cung cấp cho thị trƣờng bất động sản Cần Thơ 90 hộ (44,271 m2 nhà ở) 3.700m2 mặt làm trung tâm thƣơng mại, dịch vụ Giai đoạn tiến hành đầu tƣ xây dựng dự án với nhu cầu đầu vào lớn nguy n vật liệu, nhân c ng, thiết bị xây dựng, dịch vụ… tiếp thúc đẩy phát triển ngành sản xuất vật chất nhƣ dịch vụ để đáp ứng cho tr nh đầu tƣ dự án Với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng x hội hoàn thiện tạo diện mạo cho địa phƣơng, cải thiện trạng khu vực phƣờng Hƣng Phú, nâng cao đời sống vật chất ngƣời dân nơi góp phần nâng cao sở hạ tầng cho thành phố Tạo m i trƣờng sống sinh hoạt tốt, tiện lợi 73 CHƢƠNG 9: HÌNH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN, KHAI THÁC DỰ ÁN, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 9.1 HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN 9.1.1 Trong giai đoạn thực đầu tƣ Trưở ng ban n lýdựá n Bộphậ n hà nh tổ ng hợp Bộphậ n kế hoạch-đầ u tư Bộphậ n n lýxâ y dựng Hình 11.1: Sơ đồtổchứ c bộmá y n lýđiề u hà nh dựá n ình 2.9.1 ộ máy quản lý 9.1.1.1 Quy chế hoạt động Ban quản l dự án - Bộ phận hành tổng hợp: a Tổ chức-hành chính: +Tổ chức c ng tác hành cho BQLDA, khen thƣởng, kỷ luật +Tiếp nhận th ng tin có thay đổi phí đơn vị tƣ vấn thiết kế, nhà thầu hay chủ đầu tƣ +Thu xếp, điều khiển họp phối hợp b n, thủ tục cần thiết dự án giai đoạn triển khai nhƣ thực nhƣ bi n k kết hợp động, tài liệu hồ sơ mời thầu, xét thầu… +Trợ giúp, cân nhắc vấn đề pháp l , giấy phép, chứng chỉ, chứng nhận thí nghiệm vấn đề tƣơng tự b Kế tốn tài chính: +Hoạch định chi phí quản l dự án +Kiểm tra, xác nhận kiểm tra phí tƣ vấn, chi phí bảo tr dự án; giúp đỡ chủ đầu tƣ việc mua sắm hàng hóa +Chuẩn bị phác thảo đơn đặt hàng trƣớc cho vật liệu thu xếp gián đoạn li n quan đến lĩnh vực tài +Dự báo luồng tiền cho dự án, từ chủ đầu tƣ có kế hoạch cung ứng vốn phù hợp kịp thời +Quan sát, đo lƣờng, tính tốn, phản ảnh nghiệp vụ kinh tế tài tr nh quản l dự án +Giúp chủ đầu tƣ tr nh thanh, toán vốn đầu tƣ cho đơn vị tƣ vấn, nhà thầu thi c ng xây lắp thiết bị c Bộ phận kế hoạch đầu tƣ 74 Vạch kế hoạch, đƣa giải pháp mang tính chiến lƣợc giúp chủ đầu tƣ tr nh thực dự án Cùng chủ đầu tƣ xác định mục ti u dự án để thiết lập ti u, chƣơng tr nh cho dự án Trợ giúp, tƣ vấn cho chủ đầu tƣ việc nghi n cứu thị trƣờng, tính khả thi dự án (thu tƣ vấn lập dự án đầu tƣ) Đảm bảo việc chuẩn bị thiết kế tổng thể, triển khai, kế hoạch chi phí; đảm bảo ngân sách ban đầu đ lập cho dự án số thiết kế sửa đổi Thu xếp, giải gián đoạn hay chệch hƣớng nhiệm vụ đ vạch d Bộ phận quản l xây dựng Giúp chủ đầu tƣ lựa chọn nhà thầu đầy đủ lực uy tín Chịu trách nhiệm c ng việc, chất lƣợng c ng tr nh giai đoạn xây dựng Giải vấn đề li n quan đến hạ tầng, điện nƣớc vấn đề khác tƣơng tự để đẩy nhanh tiến độ xây dựng Đảm bảo báo cáo hàng tháng chất lƣợng, thời gian, chi phí nhà thầu tƣ vấn đ đƣợc chuẩn bị để xuất tr nh cho chủ đầu tƣ Cùng với chuy n gia tƣ vấn giám sát c ng tr nh, giải vƣớng mắc tr nh xây dựng Phối hợp chuy n gia tƣ vấn tra chất lƣợng c ng tr nh Giám sát luồng th ng tin để gửi đến nhà thầu nhằm tránh sai sót Kiểm tra lại tất c ng việc trƣớc chấp nhận vẻ hoàn c ng; bảo hành nhà thầu có hƣ hỏng xảy Trƣởng Ban quản l dự án có nhiệm vụ quản l , điều hành dự án; mang tính điều phối, xếp phối hợp b n li n quan c ng việc từ lập dự án đầu tƣ, thiết kế, đấu thầu, hợp động giám sát, nghiệm thu Cùng chủ đầu tƣ tham dự hội họp quan trọng Quản l phận thực tốt c ng việc đƣợc giao 9.1.2 Trong giai đoạn vận hành 75 TRƢỞNG BAN QUẢN LÝ PHÓ BAN QUẢN LÝ KẾ TOÁN NHÂN VIÊN VỆ SINH NHÂN VIÊN KỸ THUẬT NHÂN VIÊN BẢO VỆ NHÂN VIÊN GỮ XE Dự án có h nh thức quản l đơn giản: - Đứng đầu trƣởng ban quản l , phụn trách giải c ng việc chung Bao gầm phần si u thị chung cƣ Trong thời gian dự án đƣa vào hoạt động, trƣởng ban quản l dự án đóng vai tr đại diện c ng ty giao dịch xử l vấn đề nảy sinh mua bán - Phó ban quản l , hỗ trợ trƣởng ban quản l xử l c ng việc chung cƣ, si u thị, hay giao dịch bán hàng - Kế toán: quản l tài dự án từ dự án đƣa vào khai thác - Bộ phận nhân vi n: Đảm bảo dự án vận hành su n sẻ từ máy móc, an ninh đến vệ sinh m i trƣờng 9.2 NHIỆM VỤ VÀ QUYỀN HẠN CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN Tổ chức tuyển chọn tƣ vấn, đấu thầu xây lắp, mua sắm vật tƣ, thiết bị để thực hiện: Điều tra, khảo sát, lập dự án đầu tƣ xây dựng Khảo sát thiết kế, lập tổng dự toán, dự toán c ng tr nh, giám sát kỹ thuật xây dựng Lập hồ sơ mời thầu, mua sắm vật tƣ, thiết bị, giám sát chất lƣợng số lƣợng vật tƣ thiết bị Tổ chức k kết hợp đồng: giao nhận thầu tƣ vấn, xây lắp, mua sắm vật tƣ thiết bị, trợ giúp kỹ thuật quản l khai thác dự án với đơn vị trúng thầu thực nhiệm vụ đ đƣợc k kết hợp đồng theo quy định pháp luật Chuẩn bị hồ sơ (dự án, thiết kế kỹ thuật, lập tổng dự toán…) để tr nh để chủ đầu tƣ tr nh cấp có thẩm quyền định ph duyệt giao hồ sơ đƣợc duyệt cho đơn vị li n quan 76 Quản l chặt chẽ kinh phí dự án tổng mức dự toán đƣợc duyệt theo quy định hành Nhà nƣớc, trƣờng hợp dự toán hạng mục tăng, Ban quản l dự án phải cập nhật, tập hợp tr nh chủ đầu tƣ để xem xét định Theo dõi, kiềm tra, đ n đốc thực hiện, nghiệm thu l hợp đồng kinh tế, phiếu giá c ng tr nh cho tổ chức nhận thấu xây lắp theo hợp đồng đ k ; đồng thời quan hệ với quan chức có li n quan để thực chế độ, sách định mức, đơn giá hành Nhà nƣớc phục vụ cho dự án Lập thực kế hoạch huy động sử dụng vốn đầu tƣ, kế hoạch tài dự án Tổ chức nghiệm thu bàn giao c ng tr nh, đƣa c ng tr nh vào khai thác dụng theo quy định chủ đầu tƣ pháp luật Lập báo cáo (định kỳ đột xuất) thực vốn đầu tƣ hàng năm, báo cáo toán cho chủ đầu tƣ dự án hoàn thành đƣa vào khai thác sử dụng để chủ đầu tƣ duyệt theo quy định hành Giám sát kỹ thuật xây dựng, quản l toàn tr nh thực dự án; chịu trách nhiệm trƣớc chủ quản đầu tƣ trƣớc pháp luật việc quản l tr nh thực dự án dự án kết thúc đƣa vào khai thác sử dụng Quản l cán bộ, vi n chức, tài sản kinh phí Ban Quản l theo quy định Nhà nƣớc 9.3 MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN Để chuẩn bị đầu tƣ thực đầu tƣ có kết Dự án xây dựng Khu Chung cƣ 12 tầng Nại Hi n Đ ng có nhiều mối quan hệ trách nhiệm quan địa phƣơng, tổ chức hợp tác với chủ đầu tƣ dự án cộng đồng trách nhiệm với dự án Cụ thể mối quan hệ đƣợc thể nhƣ sau: - Các quan địa phƣơng dƣới đạo UBND Thành phố gồm có Sở Kế hoạch Đầu tƣ, Ngân hàng Đầu tƣ Phát triển, địa ban ngành thành phố có li n quan chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho Ban quản l dự án xây dựng khu chung cƣ thực c ng việc; đồng thời chịu trách nhiệm quản l x hội m i trƣờng dự án vào hoạt động - Chủ đầu tƣ quan trực tiếp quản l việc đầu tƣ xây dựng c ng tr nh, đƣợc hƣởng quyền lợi có nghĩa vụ tr nh bỏ vốn kinh doanh theo luật định - Các quan tƣ vấn chịu trách nhiệm giám sát tác giả, quyền tác giả nhƣ theo dõi hiệu chỉnh kịp thời vấn đề nảy sinh thi c ng xây dựng c ng trình 9.3.1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tƣ giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tƣ) Trong giai đoạn lập dự án đầu tƣ chủ đầu tƣ phải thực c ng việc sau: + Nghi n cứu cần thiết phải đầu tƣ 77 + Tiến hành tiếp xúc thăm d thị trƣờng để xác định nhu cầu khách cho dự án, khả cạnh tranh đối thủ, xem xét khả nguồn vốn đầu tƣ lựa chọn h nh thức đầu tƣ + Tiến hành điều tra khảo sát chọn địa điểm + Lập dự án đầu tƣ + Gửi hồ sơ dự án văn tr nh đến ngƣời có thẩm quyền định đầu tƣ xem xét có y u cầu văn - Thẩm quyền định dự án đầu tƣ Sở kế hoạch đầu tƣ quan chủ tr thẩm định có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ định dự án - Ph duyệt dự án đầu tƣ Dự án đƣợc cấp có thẩm quyền thẩm định, ph duyệt cấp giấy phép thực đầu tƣ 9.3.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tƣ Để dự án thực đƣợc phải bao gồm bƣớc sau: + Xin giao đất thu đất + Xin cấp giấy phép xây dựng + Thực việc giải toả đền bù giải phóng mặt bằng, thực kế hoạch tái định cƣ, chuẩn bị mặt xây dựng + Mua sắm thiết bị + Thực khảo sát, thiết kế xây dựng + Thẩm định, ph duyệt thiết kế tổng dự toán, dự toán c ng tr nh + Tiến hành thi c ng xây lắp + Kiểm tra thực hợp đồng + Quản l kỹ thuật chất lƣợng thiết bị chất lƣợng xây dựng c ng tr nh + Vận hành chạy thử, nghiệm thu, toán vốn đầu tƣ, bàn giao thực bảo hành sản phẩm V việc phối hợp, trợ giúp, kiểm tra giám sát giai đoạn thực đầu tƣ quan hữu quan n u tr n cần thiết 9.3.3 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tƣ Tất dự án đầu tƣ sau hoàn thành đƣa vào khai thác, sử dụng phải toán vốn đầu tƣ Chủ đầu tƣ chịu trách nhiệm toán vốn đầu tƣ Chậm tháng sau dự án hoàn thành đƣa vào vận hành, chủ đầu tƣ phải hoàn thành báo cáo tốn vốn đầu tƣ gửi ngƣời có thẩm quyền định đầu tƣ Dự án đầu tƣ nhiều nguồn vốn khác th báo cáo toán phải phân tích rõ nguồn vốn 78 Báo cáo toán vốn đầu tƣ phải xác định đầy đủ, xác số vốn đầu tƣ thực hàng năm, tổng mức vốn đầu tƣ thực dự án, giá trị sản lƣợng bàn giao cho c ng tr nh sử dụng Bộ xây dựng phối hợp với Bộ tài hƣớng dẫn phƣơng pháp quy đổi vốn thống cho thời kỳ để chủ đầu tƣ thực tốn Bộ tài trực tiếp thẩm tra ph duyệt toán vốn đầu tƣ cho dự án Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành Sau nhận bàn giao c ng tr nh, chủ đầu tƣ có trách nhiệm khai thác c ng tr nh, tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn thiện tổ chức phƣơng án quản l dự án cho hiệu Chủ đầu tƣ tổ chức đƣợc giao quản l sử dụng c ng tr nh có trách nhiệm thực bảo tr c ng tr nh 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận -Với tốc độ đ thị hóa nhƣ nhu cầu nhà ở, m i trƣờng làm việc tốt mặt kinh doanh rộng lớn nhu cầu thiết ngƣời dân thành phố Cần Thơ doanh nghiệp -Việc đầu tƣ xây dựng khu chung cƣ 20 tầng B nh An phƣờng Hƣng Phú, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ giải vấn để xúc tái định cƣ cho hộ dân bị thu hồi đất để làm dự án thành phố - Khu chung cƣ với quy m 20 tầng, với h nh thức kiến trúc đại tạo kh ng gian gần gũi dễ chịu cho hộ sinh sống - Khu chung cƣ 20 tầng B nh An đƣợc xây dựng xong đƣa vào sử dụng c ng tr nh kiến trúc tạo n n cảnh quan chung cho toàn khu vực -Việc phân tích cho thấy dự án có tính khả thi cao: Tính khả thi mặt thị trường: sản phẩm dự án hoàn toàn đáp ứng đƣợc y u cầu cao thị trƣờng nhà nay, chủng loại sản phẩm đa dạng phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu hộ chung cƣ, nhu cầu thƣơng mại, dịch vụ Tính khả thi mặt hiệu tài chính: ti u tài dự án cao NPV (theo quan điểm chủ đầu tƣ) = 96,897,428,000 đồng với tỷ lệ chiết khấu re = 12%, IRR = 19,5%; Thời gian hồ vốn có chiết khấu dự án năm tháng; dự án có khả chịu đựng rủi ro cao Nhà đầu tƣ hoàn tồn y n tâm hiệu tài dự án Tính khả thi mặt kinh tế – xã hội: dự án phù hợp với định hƣớng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế x hội thành phố, mang lại giá trị gia tăng lớn cho x hội Giá trị đóng góp cho ngân sách nhà nƣớc lớn Dự án góp phần tạo n n chuyển hóa đời sống kinh tế x hội khu vực phƣờng Hƣng Phú, tạo diện mạo cho địa phƣơng cho thành phố Cần Thơ, giải số lƣợng lớn nhu cầu lao động địa phƣơng Nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho ngƣời dân Nhƣ việc đầu tƣ thực dự án Chung cƣ B nh An cần thiết Kiến nghị Để dự án sớm triển khai thực đạt đƣợc hiệu cao, kính đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tƣ cấp quyền, quan chuy n m n tạo điều kiện xem xét ph duyệt dự án để có sở pháp l triển khai bƣớc đầu tƣ xây dựng tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: Xem xét ph duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp l giải pháp tích cực để c ng tr nh tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành Hỗ trợ vay vốn với l i suất ƣu đ i cho dự án từ nguồn vốn Quỹ đầu tƣ phát triển thành phố Cần Thơ để xây dựng sở hạ tầng hạng mục chung cƣ cao tầng 80 Cho phép Ngân hàng thẩm định tự định cho vay vốn xây dựng sở hạ tầng theo tính khả thi dự án mà kh ng phải chấp (đƣợc hƣởng quy chế vay vốn nhƣ Doanh nghiệp nhà nƣớc 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Giáo tr nh m n học Kỹ thuật thi c ng an toàn lao động Nhà xuất xây dựng [2] Giáo tr nh Tổ chức thi c ng xây dựng Nhà xuất xây dựng [3] Sổ tay chọn máy thi c ng xây dựng – Nguyễn Tiến Thụ Nhà xuất xây dựng [4] Giáo tr nh Định giá sản phẩm xây dựng – Trần Thị Bạch Điệp Nhà xuất xây dựng Các văn pháp quy: [5] Luật xây dựng ngày 18/06/2014 [6] Luật đấu thầu ngày 26/11/2013 [7] Luật lao động ngày 18/6/2012 [8] Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản l chi phí đầu tƣ xây dựng [9] Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu [10] Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 Quản l chất lƣợng c ng tr nh bảo tr c ng tr nh [11] Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 Chính phủ quy định chi tiết hợp đồng xây dựng [12] Nghị định số 122/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định mức lƣơng tối thiểu vùng ngƣời lao động làm việc doanh nghiệp, li n hợp tác x , hợp tác x , tổ hợp tác, trang trại, hộ gia đ nh, cá nhân quan, tổ chức sử dụng lao động theo hợp đồng xây dựng [13] Th ng tƣ 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn lập quản l chi phí đầu tƣ xây dựng c ng tr nh [14] Th ng tƣ 06/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn xác định phƣơng pháp xác định giá ca máy thiết bị thi c ng xây dựng c ng tr nh [15] Th ng tƣ 01/2015/TT- BXD ngày 20/03/2015 Bộ xây dựng hƣớng dẫn xác định đơn giá nhân c ng quản l chi phí đầu tƣ xây dựng Các website: http://www.giaxaydung.vn http://www.dutoancongtrinh.com http://dutoan.com/ http://luatdauthau.net www.vatgia.com 82 83 85 86 ... luận lập dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình 1.2 Một số lý luận phân tích dự án đầu tƣ xây dựng chung cƣ 20 tầng Bình An 10 PHẦN THỨ HAI 11 LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG... SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CHUNG CƢ 20 TẦNG BÌNH AN - THÀNH PHỐ CẦN THƠ –TỈNH CẦN THƠ 1.1 Một số lý luận lập dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình Đầu tư: Đầu tƣ hoạt động... thời gian qua, em hoàn thành đồ án tốt nghiệp với Đề tài: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG Công trình: XÂY DỰNG CHUNG CƢ 20 TẦNG BÌNH AN - THÀNH PHỐ CẦN THƠ –TỈNH CẦN THƠ Trong thời gian thực đồ án tốt