Để đánh giá phân tích dự án đầu tư ở nền kinh tế thị trường thường dùng phương pháp quen thuộc dựa trên một hệ chỉ tiêu tài chính, kinh tế - xã hội.
Trang 1GiỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN:
Lập dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh
Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố
Hạ long, tỉnh Quảng Ninh thuộc Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5 bao gồm các nội dung chính sau:
- Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ long, tỉnh Quảng Ninh
- Địa điểm: Đường Trần Hưng Đạo- Thành phố Hạ Long
- Chủ đầu tư: Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5
+ Thiết kế cơ sở : 1 khối nhà 20 tầng nổi + 2 tầng hầm
1 khối nhà 18 tầng nổi + 2 tầng hầm
Tổng số căn hộ: 248 căn
Dân số tính toán : 992 người
+ Chức năng chính
1.Tầng nổi:
a Khối 18 tầng: Tầng 1 + 2 : Nhà trẻ, siêu thị, sinh hoạt cộng đồng
tầng 3-18 : Nhà ở
Trang 2b.Khối 20 tầng: Tầng 1+2 : Siêu thị và dịch vụ công cộng tầng 3-20 : Nhà ở
2.Tầng hầm :
Dùng để làm gara xe và bộ phận kĩ thuật
- Quy mô thiết kế:
Để đánh giá phân tích dự án đầu tư ở nền kinh tế thị trường thường dùng phương pháp quen thuộc dựa trên một hệ chỉ tiêu tài chính, kinh tế - xã hội Hiệu qủa của dự án được thể hiện ở mọi sự thoả mãn các mục tiêu đặt ra của dự án về tài chính, kinh tế xã hội và nó đặc trưng bằng các chỉ tiêu hiệu quả định tính và định lượng
- Hiệu quả về mặt định tính: Được thể hiện ở các loại hiệu quả mà dự án đạt được như hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả an ninh quốc phòng Trong đó tuỳ thuộc vào từng loại dự án và tuỳ thuộc vào chiến lược kinh doanh của mỗi công ty cung cách phân loại hiệu quả mà có những loại hiệu quả như hiệu quả trực tiếp, gián tiếp, hiệu quả cục bộ, hiệu quả toàn cục, hiệu quả mang lại lợi ích cho chủ đầu tư (hiệu quả tài chính), hiệu quả mang lại lợi ích cho cộng đồng (hiệu quả kinh tế xã hội)
- Hiệu quả kinh tế: là những hiệu quả mang lại lợi ích về mặt kinh tế cho chủ đầu tư, quốc gia, cộng đồng, người lao động
- Hiệu quả kỹ thuật: cho chúng ta biết trình độ phát triển khoa học công nghệ hoặc dự án góp phần thúc đẩy sự tiến bộ của khoa học công nghệ nước nhà
- Hiệu quả xã hội: dự án mang lại lợi ích xã hội như công ăn việc làm, sự tăng trưởng của nền kinh tế, tăng thu ngân sách cho nhà nước, cải thiện đời sống, cải thiện môi trường
Trang 3- Hiệu quả quốc phòng: Góp phần nâng cao khả năng quốc phòng của đất nước như thế nào khi dự án đưa vào hoạt động
- Hiệu quả trực tiếp: là loại hiệu quả do dự án trực tiếp mang lại
- Hiệu quả gián tiếp: là loại hiệu quả kéo theo khi dự án đi vào hoạt động
- Hiệu quả cục bộ: là phạm vi ảnh hưởng về hiệu quả của dự án hẹp
- Hiệu quả toàn cục: là phạm vi ảnh hưởng về hiệu quả của dự án rộng
- Hiệu quả trước mắt: là loại hiệu quả mà thời gian tác động của dự án đối với đời sống kinh tế
- Chỉ tiêu tính cho cả đời dự án: đó là các chỉ tiêu động như NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn
Trang 4Cách tính các chỉ tiêu tài chính :
1 NPV : giá trị hiện tại thuần
Cú pháp : = NPV(rate,value1,value2, )
Rate là tỷ suất chiết khấu/ giai đoạn
Value1, value2, là các giá trị của các khoản thu và chi tối đa có 29 giá trị phải xuất hiện với khoảng thời gian đều nhau và vào cuối các giai đoạn
2.IRR : hệ số hoàn vốn nội bộ
Cú pháp : = IRR(values,guess)
Values là các giá trị của các khoản thu và chi Values phải có ít nhất một giá trị dương và một giá trị âm để tính IRR
Guess là hệ số hoàn vốn nội bộ mà chúng ta dự đoán nếu guess không được điền thì chúng ta ngầm định là 10%
3.T : thời gian hoàn vốn
Chúng ta tính chỉ tiêu này thông qua hàm Nper
Như vậy: hàm Nper dùng để tính tổng số các giai đoạn mà các khoản tiền phát sinh đều đặn với tỷ suất không đổi
Cú pháp : = Nper(rate,pmt,pv,fv,type)
rate là tỷ suất trên giai đoạn
pmt là khoản tiền đều phát sinh mỗi giai đoạn
pv là giá trị hiện tại
Trang 5fv là giá trị tương lai Nếu không điền giá trị fv thì chương trình ngầm định = 0
type là số 0 hoặc 1 và cho biết khi nào khoản tiền đều phát sinh ( cuối giai đoạn hoặc đầu giai đoạn )
BẢNG KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ ST
số lượng
đơn giá tt gt trước thuế
thuế gtgt
gt sau thuế
18755.2
1 206307.31
3 khối tầng hầm lt giữa cácnhà m2 32252 2 64504 6450.4 70954.4
III chi phí khác
1 chi phí quản lý dự án
0.966%*( Gxd + Gtb)
2 chi phí lập dự án
0.158% *(Gxd + Gtb) chi phi ks địa chất
4 chi phí thiết kế
1.055%* (Gxd
*1.55)
5 chi phí tư vấn gs-phần xd 0.584%*Gxd
chi phí tư vấn gs- phần tb 0.315%* Gtb
8 các chi phí tư vấn đầu tư khác TT 12072.5 1207.25 13279.75
V. Chi phí dự phòng= 10%(I+II+III)
VI. Lãi vay ngân hàng
Trang 6Bảng kế hoạch khấu hao Năm
Nội dung khấu hao xây dựng &
Giá trị
Trang 7Bảng kế hoạch trả nợ
ST
T Hang mục đầu tư
2007 2008 2009 2010 2012 2013 … 2030
1 Nợ đầu năm 30000 33600 24132 0
3 Trả nợ gốc trong năm 13500 24132 0
4 Lãi trong năm (12%/ năm) 3600 4032 2895.84 0
5 Dòng tiền ra 49103 27027.84 0
6 Dư nợ cuối năm 33600 24132 0 0
Trang 8DOANH THU & CHI PHÍ
Năm
Chi lương và vận
Trang 9GIAN THU HỒI VỐN
NPV
-239558.5 9279.964 32441.26 28965.41 25861.98 23091.05 20617.01 18408.04 17293.17 15440.33 13786.01 12308.93 10672.41 9528.934 8507.977 7596.408 6782.507 6055.81 5406.973 4827.655 4310.406 3848.577 NPV luỹ kế 239558.5- -230279 -197837 -168872 -143010 -119919 -99301.8 -80893.8 -63600.6 -48160.3 -34374.3 -22065.4 -11392.9 -1864.01 6643.967 14240.38 21022.88 27078.69 32485.67 37313.32 41623.73 45472.3
Trang 11r (%) NPV
1% 507,973.44 2% 427,868.69 3% 359,415.40 4% 300,704.43 5% 250,169.20 6% 206,519.83 7% 168,690.67 8% 135,798.34 9% 107,108.11 10% 82,006.86 11% 59,981.29 12% 40,600.27 13% 23,500.52 14% 8,374.97 15% -5,036.78 IRR 16% -16,956.19 17% -27,572.21 18% -37,046.55 19% -45,517.98 20% -53,105.97 21% -59,913.63 22% -66,030.26 23% -71,533.36 24% -76,490.39 25% -80,960.25 26% -84,994.47 27% -88,638.26 28% -91,931.41 29% -94,908.96 30% -97,601.93
Trang 12Năm vận hành Năm vận hành
3 Lợi Nhuận trước thuế 0 14436 39219 39219 39219 39219 39219 39219 42167 42167 42167 42167 47102 47102 47102 47102 47102 47102 47102 47102 47102 47102
4 Thuế TNDN (28%) 0 4042 10981 10981 10981 10981 10981 10981 11807 11807 11807 11807 13189 13189 13189 13189 13189 13189 13189 13189 13189 13189
5 Lợi Nhuận sau thuế 0 10394 28237 28237 28237 28237 28237 28237 30360 30360 30360 30360 33913 33913 33913 33913 33913 33913 33913 33913 33913 33913
7 Lợi nhuận sau thuế + khấu hao 0 10394 40694 40694 40694 40694 40694 40694 42817 42817 42817 42817 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579
8 Cộng dồn 10394 51088 91782 132477 173171 213865 254559 42817 85634 128452 171269 212848 254428 296007 337587 41579 83158 124738 166317 207897 249476
9 Chi phí đầu tư 239559
10 Dòng tiền cân đối
-239559 10394 40694 40694 40694 40694 40694 40694 42817 42817 42817 42817 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579 41579
11 HSCK (12%) 1.000 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452 0.404 0.361 0.322 0.287 0.257 0.229 0.205 0.183 0.163 0.146 0.130 0.116 0.104 0.093
13 NPV luỹ kế
-239559 -230279
-197837
-168872
-143010
-119919 -99302 -80894 -63601
-48160 -34374 -22065 -11393 -1864 6644 14240 21023 27079 32486 37313 41624 45472
-năm hoàn vốn 13.22
