Dự án đầu tư xây dựng Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp NO5

Đầu tư xây dựng, kinh doanh, tạo ra nguồn tiều vố hoàn chi phí nộp tiền sử dụng đất để chuỷen sang làm đường, giảm mức vốn vay, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục khó khăn nguồn vốn Ngân sách đầu tư hiện nay.

GIỚI THIỆU DỰ ÁN

I Mục tiêu dự án

1 Đầu tư xây dựng, kinh doanh, tạo ra nguồn tiều vố hoàn chi phí nộptiền sử dụng đất để chuỷen sang làm đường, giảm mức vốn vay, tiết kiệm kinhphí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục khó khăn nguồn vốn Ngân sách đầu

tư hiện nay Đồng thời tạo nên một quần thể kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại,đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng trên điạ bàn Thànhphố

2 Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp NO5 là một hạng mục quan trọngcủa dự án khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Hà Nội, Vì vậy nó phảiđáp ứng mục tiêu chung là hình thành tổ hợp khối nhà ở cao tầng hỗn hợp theođúng quy mô và chức năng trong tổng mặt bằng dự án, đồng thời có sự hài hoạ

về cảnh quan kiến trúc và quan hệ “liền mạch” một cách hữu cơ với khu đô thị

“láng giềng” Trung Hoà – Nhân Chính đã xây

3 Căn cứ vào vị trí, hình dáng của khu đất, nhu cầu xây dựng và khả năngkhai thắc thực tế, công trình được tổ hợp thành một khối nhiều nhà cao tầng đachức năng: Nhà ở căn hộ + Văn phòng làm việc + Dịch vụ đời sống có chấtlượng cao, hình thức đẹp, cso sức hấp dẫn với khách hàng, đáp ứng tốt nhất cácyêu cầu sử dụng trong thời kỳ hiện tại và tương lai

4 Quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư Hoàn thành đúngtiến đô của dự án, sớm đưa các công trình vào sử dụng Đảm bảo khai thác kinhdoanh có lãi trong điều kiện luông đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng

5 Tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch xây dựng, kiến trúc của thành phố

Sử dụng công nghệ mới và vật liệu tiên tiến, đồng thời phải tính toán đến cácyếu tố bền vững và bảo vệ môi trường

II Quy mô xây dựng

Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp Đông Nam Trần Duy Hưng là tổhợp 4 khối cao tầng trên khu đất rộng 29.680 m2 Chức năng chính của cụmcông trình là căn hộ bán và cho thuê, ngoài ra còn tổ chức thêm các dịch vụthương mại, dịch vụ công cộng và không gian sinh hoạt cộng đồng Có hệ thốngtang hầm để xe phục vụ nhu cầu của người dân trong toà nhà với mật độ xâydựng khoảng 23%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sânvườn, bãi đỗ xe ngoài trời và giao thông nội bộ Tổng thể kiến trúc đã đảm bảocác chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một công trình nhà ở kết hợpcông cộng, đặc biệt lưu ý đến các chức năng phụ trợ như sân vườn, bãi xe…

Cụ thể:

+ Xây dựng hạ tầng kỹ thuật phần diện tích ngoài nhà: 22.818m2

+ Xây dựng cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp, trên cơ sở các thông số

đã đựơc thành phố phê duyệt như sau:

+ Diện tích lô đất nghiên cứu: 29.680 m2

- Tầng 7-25: Căn hộ ở.

b) Khối 29 tầng:

- Tầng 1: Dịch vụ công cộng, sinh hoạt cộng đồng

- Tầng 2-6: Văn phòng cho thuê

Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và đô thị (Vinahud)

* Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình:

+ Vốn vay ngân hàng

+ Vốn tự có của chủ đầu tư

+ Vốn huy động của chủ đầu tư

* Thời gian thực hiện: 3 năm kể từ quý IV năm 2007 đến quý IV năm 2010.

Bảng 1: Khái toán vốn đầu tư

Dự án đầu tư xây dựng cụm nhà ở cao tầng hỗn hợp trên lô đất N05 Địa điểm: Khu đô thị đông nam Trần Duy Hưng-Cầu Giấy-Hà Nội

STT Hạng mục công việc ĐVT Số lượng trước thuếĐơn giá trước thuếGiá trị VAT sau thuếGiá trị

5 Tầng hầm liên thông giữa các khối nhà m2 64504 4 258,016 25,802 283,818

chi phí khảo sát địa chất đo vẽ

Bảng 2: Kế hoạch khấu hao

Bảng 4: Doanh thu và chi phí

Năm Nội dung chi phí Tổng chi CP luỹkế Doanhthu chúGhi

chi lương& vận hành chi KH CPBH sau vận hành

TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ

Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính

STT Nội dung chi phí

9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê) 479117

10 lãi vay trong thời gian xây dựng

CÂN ĐỐI (7)-(9)-(10) -479117 20787 81389 81389 81389 81389 81389 81389 Luỹ kế -479117 -458330 -376941 -295553 -214164 -132775 -51387 30002

-Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính

STT Nội dung chi phí

9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê)

10 lãi vay trong thời gian xây dựng

Phương pháp xác định năm thu hồi vốn:

Sử dụng hàm IF(AND(NPV luỹ kế n-1<0,NPV luỹ kế n>0), “năm hoàn vốn”,”-“)

Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính

STT Nội dung chi phí

9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê)

10 lãi vay trong thời gian xây dựng

Bảng 6: Tính toán các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR bằng hàm

1 Tính toán các chỉ tiêu NPV, IRR:

NPV: Insert  Function  NPV  Nhập: r, dòng tiền như dưới đây

IRR: Insert  Function  IRR  Nhập: dòng tiền như dưới đây

Biểu đồ thời gian thu hồi vốn

Thời gian hoàn vốn

Cách vẽ biểu đồ:

Insert  Chart  line chart (trong thẻ standard types)  khoanh vùng dữ liệu theo data range và chọn series in rows

 Nhập các dữ kiện theo hình sau:

Sau khi đã nhập đầy đủ dữ kiện, chọn as object in: thoi gian thu hoi von để hiện biểu đồ ngay tại sheet thoi gian thu

hoi von như hình sau:

2 Phân tích độ nhạy:

Biểu đồ ảnh hưởng của lãi suất đến NPV

Ảnh hưởng của lãi suất đến NPV

-400000

-200000

0 200000

1% 1026106 2% 872852.1 3% 740395.7 4% 625465.2 5% 525355.3 6% 437822 7% 360998 8% 293324.4 9% 233495.7 10% 180415.1 11% 133158.5

13% 53111.18 14% 19094.93 15% -11584.6 16% -39338.4 17% -64519 18% -87429.9 19% -108333 20% -127454 21% -144991 22% -161114 23% -175972 24% -189696 25% -202401

Công thức tính NPV: =NPV(A5,CFi)*(1+A5)

Trong đó: A5: là tỷ số ri

CFi: Dòng tiền của năm thứ i

(với i nằm trong khoảng 1% - 30%)

 G33: là ô bất kỳ đại diện cho sự thay đổi của tổng chi phí

Sử dụng goal seek:

Tools  goal seek  sau đó nhập số liệu theo bảng sau:

Set cell: Kích vào ô chứa công thức tính IRR

To value: nhập 12%

By changing cell: Kích vào ô màu vàng thể hiện % thay đổi của chi phí để IRR vẫn bằng 12%

- % doanh thu có thể giảm mà dự án vẫn có thể chấp nhận về mặt kinh tế:

IRR = IRR(tr*(1+G36)-tc)

Trong đó: G36 là ô đại diện % doanh thu có thể giảm mà dự án vẫn có thể chấp nhận về mặt kinh tế

Ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ số B/C và IRR của dự án

- Tỷ số B/C:

Tổng doanh thu đến 2030: 2234983

Tổng chi phí đến 2030: 1030854

Cách tính:

Ô màu vàng thể hiện công thức B/C

Sử dụng Data/table để phân tích ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ số B/C

Trong đó:

Row input cell: Kích vào ô bất kỳ đại diện cho % thay đổi của tổng doanh thuColumn input cell: Kích vào ô bất kỳ đại diện cho % thay đổi của tổng chi phíSau đó nhấp OK!

- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Trong đó:

D94: Là ô bất kỳ thể hiện % thay đổi của tổng doanh thu

B82: Là ô bất kỳ thể hiện % thay đổi của tổng chi phí

Sử dụng Data/table để phân tích ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR