Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng của công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa

Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ Tổng quan dự án đầu tư 1.1 Cơ sở lý luận chung đầu tư 1.1.1 Khái quát chung đầu tư 1.1.1.1 Khái niệm đầu tư 1.1.1.2 Vai trò đầu tư 1.1.1.3 Phân loại hoạt động đầu tư 1.1.1.4 Mục tiêu đầu tư 1.1.2 Khái quát vốn đầu tư 11 1.1.2.1 Nguồn hình thành vốn đầu tư 11 1.1.2.2 Vai trò vốn đầu tư 11 1.1.2.3 Thành phần vốn đầu tư 11 1.1.2.4 Phân loại vốn đầu tư 13 1.2 Dự án đầu tư 15 1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư 15 1.2.2 Đặc điểm dự án đầu tư 17 1.2.3 Phân loại dự án đầu tư 18 1.2.4 Vai trò yêu cầu dự án 20 1.2.5 Chu trình dự án đầu tư 21 Phân tích đánh giá dự án đầu tư 23 2.1 Tổng quan phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư 23 2.1.1 Khái niệm ý nghĩa phân tích đánh giá dự án đầu tư 23 2.1.2 Nội dung phân tích dự án đầu tư 24 2.1.2.1 Nghiên cứu khía cạnh kinh tế - xã hội tổng quát thị trường dự án 24 2.1.2.2 Phân tích dự án mặt kỹ thuật 25 2.1.2.3 Phân tích dự án mặt tài 26 Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa 2.1.2.4 Phân tích dự án mặt kinh tế - xã hội 26 2.1.2.5 Quan điểm phân tích dự án 28 2.2 Phân tích đánh giá tài dự án đầu tư 29 2.2.1 Giá trị tiền tệ theo thời gian 29 2.2.2 Phân tích phương diện tài dự án đầu tư 31 2.2.2.1 Đánh giá dự án theo nhóm tiêu tĩnh 31 2.2.2.2 Đánh giá dự án theo nhóm tiêu động 32 2.3 Phân tích đánh giá hiệu kinh tế xã hội dự án đầu tư 40 2.3.1 Sự cần thiết phân tích đánh giá kinh tế xã hội dự án đầu tư 40 2.3.2 Tiêu chẩn đánh giá 41 2.3.3 Phương pháp phân tích đánh giá 41 CHƯƠNG 2: DỰ ÁN TỔ HỢP NHÀ CAO TẦNG CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH VĂN HÓA 47 2.1 Giới thiệu chung Công ty 47 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty 47 2.1.2 Ngành nghề kinh doanh Công ty 48 2.1.3 Sơ đồ máy tổ chức cơng trình 49 2.2 Môi trường hoạt động doanh nghiệp 53 2.2.1 Vị Doanh nghiệp môi trường cạnh tranh 53 2.2.2 Tình hình khách hàng yêu cầu thị trường 53 2.3 Tình hình tài Cơng ty năm 2009 54 2.3.1 Biến động tài sản Công ty năm 2009 54 2.3.2 Biến động nguồn vốn Công ty năm 2009 54 2.2.3 Phương hướng phát triển Công ty 60 2.4 Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng 61 2.4.1 Sự cần thiết dự án 61 2.4.2 Căn để lập dự án 62 2.4.3 Mổ tả dự án 63 2.4.3.1 Sản phẩm dự án 63 2.4.3.2 Địa điểm xây dựng 64 Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa 2.4.3.3 Nhận định thị trường tiềm sản phẩm dự án 64 2.4.3.4 Quy hoạch xây dựng 67 2.4.4 Phương pháp tính tốn dự án 72 2.4.4.1 Hạch tốn hiệu tài 72 2.4.4.2 Hiệu kinh tế – xã hội dự án 77 2.5 Đánh giá cơng tác phân tích hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội dự án 79 2.5.1 Những mặt đạt được cơng tác phân tích 79 2.5.2 Những hạn chế q trình phân tích 80 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 82 3.1 Đề xuất phương án thực nhằm nâng cao hiệu quả tài dự án.82 3.1.1 Kế hoạch doanh thu dự án 82 3.1.2 Lập kế hoạch tiến độ phân bổ vốn đầu tư suốt trình đầu tư xây dựng 85 3.1.3 Kế hoạch vay trả nợ cho dự án 85 3.1.4 Dòng tiền tệ theo thời gian 87 3.1.5 Phân tích độ nhạy dự án 90 3.2 Một số đề xuất cho việc nâng cao trình độ phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội hiệu quả tài dự án 90 3.2.1 Công tác tổ chức lựa chọn nhà thầu 90 3.2.2 Về yếu tố người 92 3.2.3.Về mặt phân tích tài 93 3.3 Về tiêu xã hội 95 KẾT LUẬN 96 Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa LỜI MỞ ĐẦU Ngành xây dựng ngành kinh tế trụ cột, tạo sở vật chất cho toàn xã hội, tiền đề cho ngành kinh tế khác phát triển Công nghiệp xây dựng ngành có tầm quan trọng lớn đặc điểm ngành có lượng vốn đầu tư lớn , thời hạn sử dụng kéo dài…Do vậy, hiệu dự án đầu tư xây dựng vấn đề được Nhà nước, quan hữu quan xã hội quan tâm đặc biệt Nền kinh tế Việt Nam những năm gần có nhiều biến chuyển mạnh mẽ Các dự án đầu tư vào lĩnh vực xây dựng sở hạ tầng, đặc biệt dự án đầu tư giao thông vận tải ngày phát triển Trong tương lai có nhiều nữa dự án lĩnh vực Phân tích, đánh giá quản lý dự án đầu tư giao thông vận tải u cầu quan trọng, có vai trị nâng cao hiệu đầu tư Điều trở nên quan trọng điều kiện kinh tế nước nhà nhiều hạn chế nguồn nhân lực, vật lực nguồn tài lực… Đề thực việc đầu tư vào lĩnh vực giao thông vận tải thật có hiệu mong muốn góp phần vào công đổi mới, phát triển kinh tế đất nước việc đầu tiên, trước hết phải lập dự án, phân tích đánh giá dự án sở khoa học Xuất phát từ thực tiễn yêu cầu, em chọn đề tài: “Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư”, cụ thể là: “Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa” Đề tài bao gồm những nội dung sau: - Lời mở đầu - Chương 1: Những vấn đề chung dự án đầu tư phân tích đánh giá dự án đầu tư - Chương 2: Dự án tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa - Chương 3: Đề xuất phương án phân tích đánh giá nhằm nâng cao hiệu tài chính, kinh tế - xã hội dự án Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa - Phần kết luận Em xin gửi lời chân thành cảm cô giáo: Ths Nguyễn Thị Loan tập thể cán công nhân viên Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa tận tình giúp đỡ để em hồn thành tốt đồ án Do kinh nghiệm thực tế trình độ cịn có hạn nên đồ án tốt nghiệp em tránh khỏi những thiếu sót Mong thầy bạn sinh viên quan tâm đóng góp ý kiến đề đồ án em được hồn thiện có ứng dụng thực tế cao Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 15tháng 04 năm 2010 Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Phương Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ Tổng quan dự án đầu tư 1.1 Cơ sở lý luận chung đầu tư 1.1.1 Khái quát chung đầu tư 1.1.1.1 Khái niệm đầu tư Đầu tư theo nghĩa rộng hiểu trình bỏ vốn (bao gồm tiền, nguồn lực, công nghệ) để đạt được mục đích hay tập hợp mục đích định Mục tiêu cần đạt được đầu tư mục tiêu trị, văn hóa, kinh tế, xã hội mục tiêu nhân đạo…Hiện có nhiều khái niệm đầu tư quan điểm khác , lĩnh vực khác lại có cách nhìn nhận khơng giống đầu tư Trong hoạt động kinh tế, đầu tư được biểu cụ thể mang chất kinh tế Đó q trình bỏ vốn (tiền, nhân lực, nguyên vật liệu, công nghệ…) vào hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận Đây được xem chất hoạt động đầu tư Trong hoạt động kinh tế khơng có khái niệm đầu tư khơng lợi nhuận Như vậy, hiểu đầu tư đưa lượng vốn định vào trình hoạt động kinh tế nhằm thu được lượng lớn sau khoảng thời gian định Các hoạt động đầu tư gọi chung hoạt động sản xuất kinh doanh (với hoạt động đầu tư bỏ vốn để nâng cao lực sản xuất số lượng chất lượng) Sau số khái niệm cụ thể vấn đề đầu tư - Theo quan điểm kinh tế: Đầu tư hoạt động sử dụng nguồn tài lực (tiền tệ, nhân lực, tài sản, tài nguyên thiên nhiên…) để tạo nên kết đầu ra, bao gồm sản phẩm, dịch vụ, tiềm lực mức dự trữ cho sản xuất kinh doanh sinh hoạt Các đầu tham gia nhiều vào chu kỳ sản xuất kinh doanh nối tiếp, có tác dụng thúc đẩy phát triển đối tượng Đầu tư quan điểm kinh tế được đặt sở tối đa hóa lợi ích kinh tế xã hôi Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa - Theo quan điểm tài chính: Đầu tư chuỗi tiền mặt chi tiêu cho mục đích định để chủ đầu tư nhận được khoản thu tiền đảm bảo hồn vốn có lãi Thơng thường khái niệm quan trọng việc đến phương pháp tính tốn hiệu kinh tế tài chủa dự án đầu tư, để từ chủ đầu tư định tăng vốn đầu tư rút bỏ vốn đầu tư theo lĩnh vực đối tượng đầu tư nhằm đạt được mục đích cuối đầu tư vào lĩnh vực có lợi Đầu tư quan điểm tài đặt sở tối đa hóa lợi nhuận chủ đầu tư Mặt khác, đánh giá dự án đầu tư lĩnh vực cần phải có số liệu tính tốn mặt tài cụ thể Các số liệu thể khoản thu chi số liệu hữu ích khác Thơng thường trình thực dự án đầu tư, số liệu tài thường phát sinh Nó phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan, khách quan vào đặc điểm kinh tế xã hội thời kỳ khác - Theo quan điểm kế toán: Đầu tư theo quan điểm được gắn liền với số khoản chi động sản bất động sản - Theo góc độ quản lý: Đầu tư trình quản lý tổng hợp kinh doanh , cấu tài sản nhằm mục đích sinh lời Tóm lại đầu tư trình bỏ vốn vào hoạt động lĩnh vự kinh tế , xã hội…để thu được lợi ích hình thức khác Hoạt động đầu tư thực cách tiến hành xây dựng tài sản cố định gọi đầu tư xây dựng Ở xây dựng được coi phương tiện để đạt được mục đích đầu tư Q trình đầu tư toàn hoạt động chủ đầu tư từ bỏ vốn đến thu được kết thông qua việc tạo đưa vào hoạt động tài sản cố định, hay nói khác toàn hoạt động để chuyển vốn đầu tư dạng tiền tệ sang tài sản phục vụ mục đích đầu tư Mục đích hoạt động xây dựng tạo được tài sản có lực sản xuất phục vụ phù hợp với mục đích đầu tư Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa Chu trình luân chuyển vốn hoạt động đầu tư được mơ tả hình 1.1 Người đầu tư Vốn Người cho vay Người thực đầu tư Đầu tư Thu hồi Thu hồi từ từ vốn đầu tư Người sản xuất kinh doanh Sản xuất kinh doanh Thu hồi từ Sản xuất kinh doanh Hình 1.1: Chu trình luân chuyển vốn hoạt động đầu tư 1.1.1.2 Vai trò đầu tư Trong trình phát triển xã hội địi hỏi phải mở rộng quy mơ sản xuất nhằm thỏa mãn nhu cầu không ngừng tăng lên vật chất tinh thần Để đáp ứng được nhu cầu sở vật chất kỹ thuật ngành kinh tế luôn cần bù đắp hồn thiện mở rộng thơng qua hoạt động đầu tư Hoạt động đầu tư có vai trị quan trọng, có ý nghĩa định đến quy mô xây dựng tốc độ phát triển sở vật chất, kỹ thuật toàn kinh tế quốc dân ngành kinh tế 1.1.1.3 Phân loại hoạt động đầu tư * Theo đối tượng đầu tư: - Đầu tư cho đối tượng vật chất để khai thác cho sản xuất cho lĩnh vực hoạt động khác (đầu tư trực tiếp) - Đầu tư tài * Theo chủ đầu tư: - Chủ đầu tư nhà nước (đầu tư cho cơng trình sở hạ tầng kinh tế xã hội vốn nhà nước) - Chủ đầu tư doanh nghiệp (các doanh nghiệp Nhà nước , Nhà nước, độc lập liên doanh, nước nước ngoài), - Chủ đầu tư cá thể riêng lẽ * Theo nguồn vốn: - Vốn từ ngân sách Nhà nước - Vốn tín dụng ưu đãi, từ ngân sách Nhà nước Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa - Vốn hỗ trợ phát triển thức (ODA) - Vốn tin dụng thương mại - Vốn tự huy động từ doanh nghiệp Nhà nước - Vốn hợp tác liên doanh với nước doanh nghiệp Nhà nước - Vốn đóng góp nhân dân vào cơng trình phúc lợi cơng cộng - Vốn tổ chức quốc doanh dân - Vốn đầu tư trực tiếp nước * Theo cấu đầu tư: - Đầu tư theo ngành kinh tế - Đầu tư theo vùng lãnh thổ - Đầu tư theo thành phần kinh tế * Theo góc độ tái sản xuất tài sản cố định: - Đầu tư (xây dựng, mua sắm tài sản cố định loại mới) - Đầu tư lại (thay thế, cải tạo tài sản cố định có) * Theo góc độ trình độ kỹ thuật: - Đầu tư theo chiều rộng đầu tư theo chiều sâu - Đầu tư theo tỷ trọng vốn đầu tư cho thành phần mua sắm thiết bị , xây lắp chi phí đầu tư khác * Theo thời đoạn kế hoạch: - Đầu tư ngắn hạn - Đầu tư trung hạn - Đầu tư dài hạn * Theo tính chất quy mơ dự án: Gồm nhóm dự án quan trọng quốc gia nhóm A, B, C 1.1.1.4 Mục tiêu đầu tư Đầu tư vào hoạt động kinh tế được biểu những mục tiêu kinh tế xã hội cụ thể Xác định cụ thể mục tiêu nhân tố đảm bảo cho hoạt động đầu tư có hiệu Tuy nhiên, khía cạnh khác quan điểm hiệu lại không giống Đối với doanh nghiệp hiệu kinh tế tối đa hóa lợi nhuận Nhà nước lại muốn hiệu kinh tế phải gắn với hiệu xã hội Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa * Mục tiêu đầu tư Nhà nước: - Đảm bảo phúc lợi công cộng dài hạn - Đảm bảo phát triển kỹ thuật, kinh tế chung dài hạn đất nước - Điều chỉnh cấu phát triển kinh tế qua thời kỳ - Đảm bảo yêu cầu bảo vệ môi trường, tài nguyên đất nước - Đảm bảo an ninh quốc phòng - Đầu tư vào lĩnh vực mà doanh nghiệp riêng lẽ, tư nhân đầu tư dự án đầu tư nhu cầu vốn lớn, độ rủi ro cao, mà lĩnh vực lại cần thiết phát triển chung đất nước cần thiết đời sống người - Nâng cao đời sống vật chất, Văn Hóa, tinh thần lợi ích công cộng như: phát triển giáo dục, tạo việc làm, phân phối thu nhập… Tóm lại mục tiêu Nhà nước tăng trưởng kinh tế thu nhập quốc dân, phát triển cải thiện, phân phối thu nhập quốc dân (mục tiêu công xã hội) * Mục tiêu đầu tư doanh nghiệp Mục tiêu đầu tư doanh nghiệp có dạng sau: - Cực tiểu chi phí cực đại lợi nhuận - Cực đại khối lượng hàng hóa bán thị trường - Cực đại giá trị tài sản cổ đơng tính theo giá thị trường - Đạt mức độ định hiệu tài dự án - Duy trì tồn doanh nghiệp cạnh tranh - Nâng cao uy tín, chất lượng sản phẩm để chiếm lĩnh thị trường - Đầu tư chiều sâu, đổi công nghệ - Đầu tư để cải thiện điều kiện lao động doanh nghiệp - Đầu tư liên doanh liên kết, hợp tác với nước ngồi nhằm tranh thủ cơng nghệ, mở rộng thị trường Hồ Thị Phương 10 QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa Cơng ty đưa 20% tổng chi phí đầu tư, thực phương án năm thứ Công ty vay ngân hàng, nên khoản vay cịn 16% so với tổng chi phí đầu tư cho dự án), Cơng ty giảm bớt được khoản chi phí lãi vay ngân hàng việc sử dụng khoản tiền thu trước khách hàng khơng phải trả phí Đây mặt lợi lớn cho doanh nghiệp, đồng thời với việc ký hợp đồng trước với khách hàng Cơng ty cịn thấy trước được tình hình tiêu thụ sản phẩm dự án có thuận lợi cho cơng ty hay khơng Do nhận được nguồn lợi lớn từ việc sử dụng số tiền ứng trước khách hàng nên Công ty đưa sách thu hút, kích thích khách hàng cho khách hàng hoàn thành tiền mua nhà đầu năm thứ dự án, tức trả 30% số tiền lại cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng Mặt khác, việc nhận tiền đặt cọc trước từ khách hàng năm thứ diện tích nhà năm thứ diện tích dùng làm trụ sở , cửa hàng tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng năm họ phải trả khoản tiền khoảng 20% - 30% so với tổng số tiền mua hộ mà sở hữu được hộ vừa ý, ngồi việc thu tiền muộn vào năm (thứ dự án) so với chiến lược thực Cơng ty tạo được lịng tin khách hàng, khách hàng tận mắt thấy được sản phẩm dần hồn thành khơ ng phải dự án giai đoạn đầu trình thi công Tổng số tiền thu được dự án quy thời điểm (tính đến năm thứ dự án) Tiền thu được từ diện tích tầng dịch vụ thuê: 466, 73(triệu đồng) Số tiền thu được diện tích hộ để bán: 105.387, 41(triệu đồng) .Tổng cộng: Bt = 466, 73 + 105.387, 41= 105.854, 14 (triệu đồng) Hồ Thị Phương 83 QTDNXDGT – K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa Giá trị đồng tiền Kế hoạch doanh thu (tính đến năm thứ Năm đầu tư xây dựng Năm khai thác dự án dự án) Tầng dịch vụ thuê (tầng 1- 2) Diện tích năm năm 2.386 2.386 năm 2.386 năm năm năm năm … 2.386 2.386 2.386 … 2.386 10 Đơn giá 600 triệu đồng/năm Tiến độ toán (%) Thành tiền 466, 73 0% 20% 30% 20% 30% 100% … 100% 120 180 120 180 600 … 600 19.854 19.854 19.854 19.854 … 35% 10% 30% … 46.697, 13.342, 40.026, 63 18 54 … 46.877, 13.462, 40.206, 63 18 54 600 … 600 Căn hộ để bán (tầng 3-19) Diện tích 19.854 19.854 Đơn giá 70% giá trđ/m2, 30% giá 5, trđ/m2 Tiến độ toán (%) 0% 25% Thành tiền 105.387, 41 33.355, 45 Tổng cộng 105.854, 14 33.475, 45 Đơn vị: Triệu đồng Hồ Thị Phương QTDNXDGT – K47 84 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa 3.1.2 Lập kế hoạch tiến độ phân bổ vốn đầu tư suốt trình đầu tư xây dựng Kế hoạch tiến độ phân bổ vốn đầu tư Đơn vị: triệu đồng Nội dung Tổng năm năm năm năm Tiến độ 100% 20% 30% 30% 20% Tổng chi phí đầu tư 109.738 21.948 32.921 32.921 21.948 Vốn tự có + huy động 87.790 17.558 26.337 26.337 21.948 Vốn vay (16% tổng chi phí) 17.558 4.390 6.584 6.584 Nguồn vốn Dự vào thiết kế vẽ thi cơng cơng trình ta phân chia khối lượng cơng việc cho năm từ dự kiến được chi phí xây dựng cho năm Ở năm thứ dự án, tiến độ theo thiết kế 20% tương đương chi phí đầu tư cho dự án năm thứ 20% tổng chi phí đầu tư, tương tự năm tiến độ theo thiết kế chi phí đầu tư cho dự án lần lượt 30%, 30% 20% Ta có: - Tổng chi phí quy thời điểm (đây chi phí chưa tính đến lãi suất sử dụng vốn ngân hàng) : 95.089, 65 (triệu đồng) Như với việc phân chia khối lượng công việc cho năm theo tiến độ được tính thiết kế vẻ thi cơng tổng chi phí quy thời điểm giảm so với phương án Công ty đưa là: 95.182, 44 - 95.089, 65 = 92, 79 (triệu đồng) 3.1.3 Kế hoạch vay trả nợ cho dự án Kế hoạch vay trả nợ Đơn vị: triệu đồng Nội dung Năm Năm Năm Năm Dư nợ đầu kỳ 4.846, 12.619, Kế hoạch vay kỳ 4.390 6.584, 6.584, Lãi vay (10, 4%/năm) 456, 1.188, 1.997, 21.201, 21.201, Trả nợ vay Dư nợ cuối năm Hồ Thị Phương 4.846, 12.619, 85 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa - Thu tiền đặt cọc trước khách hàng Nội dung Năm Tiền ứng trước khách hàng Năm Năm Năm Năm 33.475,45 46.877,63 13.462,18 40.206,54 Tổng giá trị tiền thu khách hàng thời điểm năm thứ dự án Bt3 = 46.877, 63+ 33.475, 45*(1+0, 104)1 = 83.834, 53 (triệu đồng) Như với số tiền thu được năm thứ dự án Cơng ty dùng số tiền để trả nợ cho ngân hàng (cả phần lãi phần nợ gốc) , hình thức giúp doanh nghiệp giảm được khoản vay ngân hàng năm thứ tư, tổng số tiền dự án vay ngân hàng giảm xuống cịn 16% tổng chi phí dự án , số tiền Công ty tiết kiệm được vay nợ ngân hàng trả nợ năm thứ là: C4 = (21.201, + 4.390)  0, 104 = 2.661, 52 (triệu đồng) - Tổng số chi phí quy thời điểm mà doanh nghiệp tiết kiệm được thực những phương án là:  Ct = 92, 79 + 2.661,52 = 2.070, 77 (triệu đồng) (1 + 0,104) Vậy tổng chi phí quy thời điểm Cơng ty tính đến năm thứ dự án (bao gồm chi phí sử dụng vốn dự án năm đó) Ct5 = (21.948 + 456, 6) + 32.921 + 1.188,8 34.198 + 1.997,2 21.948 + + (1 + 0,104) (1 + 0,104) (1 + 0,104) = 99.309, 44 (triệu đồng) NPWmới = 105.854, 14 - 99.309, 44 = 6.544, (triệu đồng) => Khi thực theo phương án doanh nghiệp thu lại được nguồn lợi NPW năm thứ dự án 6.544, (triệu đồng) Nguồn lợi nhỏ so với NPW theo tính tốn Cơng ty phương pháp trừ phần chi phí sử dụng vốn vay ngân hàng, dó phản ánh xác dịng thu dịng chi dự án Hồ Thị Phương 86 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa 3.1.4 Dịng tiền tệ theo thời gian Đơn vị: triệu đồng Quy đổi Năm Năm niên thứ lịch 1/(1+i) t = Bt Ct Nt * Nt 1/(1+i) t 1/(1+0, 104)t - 22.404, 2010 2011 0.905797101 33.475,4 34.109, 46.877,6 2012 0.820468389 -22.405 22.404,60 -22.404,60 -634, 35 -574,59 -22.979,19 8.764,60 -14.214,60 36.195, 10.682, 13.462,1 2013 0.743177889 Cộng dồn - 21.948 -8.485,8 6.306,47 40.206, 27.065,7 40.206,5 -20.521,07 2014 0.673168377 6.544,70 2015 0.609753965 600 600 365,85 6.910.55 2016 0.552313374 600 600 331,39 7.41,94 2017 0.500283853 600 600 300,17 7.542,11 2018 0.453155664 600 600 271,89 7.814,01 2019 0.410467087 600 600 246,28 8.060,29 10 2020 0.371799898 600 600 223,08 8.283,37 NPW 8.283,37 - Thời gian hòa vốn dự án: THV = - − 20.521,07  12 = năm + 0, 76 tháng 6.544,7 − (−20.521,07) Vậy thời gian hòa vốn dự án gần năm 1tháng Như dự án hồn thành, cơng trình đưa vào sử dụng được gần tháng doanh thu Cơng ty đủ bù đắp chi phí Hồ Thị Phương 87 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa NPW dự án tính đến năm thứ là: 6.544, 70 (triệu đồng) NPW tính đến năm thứ 10 (tức vào năm 2020) dự án : 8.283, 37 (triệu đồng) Hồ Thị Phương 88 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa Năm Quy đổi niên 1/(1+i)t = lịch 1/(1+0, 104)t 2010 1 2011 0.905797 2012 Năm thứ Doanh thu đạt 95% Bt Ct 22404.6 Bt Nt -22.404,6 Nt * 1/(1+0.104) t Tổng chi phí tăng 7% Cộng dồn C Nt Nt * Cộng dồn 1/(1+0.104) t -22.404,60 -22.404,60 23.972,92 -23.972,9 -23972,92 -23.972,9 33.475,45 34.109,8 31.801,7 -2.308,123 -2.090,69 -24.495,29 36.497,49 -3.022,04 -2737,35 -26.710,3 0.8204684 46.877,63 36.195,2 44.533,7 8.338,5485 6.841,52 -17.653,78 38.728,86 8.148,766 6685,8 -20.024,5 2013 0.7431779 13.462,18 21.948 12.789,1 -9.158,929 -6.806,71 -24.460,49 23.484,36 -10.022,2 -7448,26 -27.472,7 2014 0.6731684 40.206,54 25.712,48 2015 0.6097534 600 570 570 347,56 2016 0.5523134 600 570 570 2017 0.500284 600 570 2018 0.453156 600 2019 0.4104671 600 10 2020 0.3718 600 38.196,2 38.196,213 1.251,99 40.206,54 27065,8 -406,96 1.599,55 600 365,85 -41,11 314,82 1.914,37 600 331,39 290,28 570 285,16 2.199,53 600 300,17 590,45 570 570 258,30 2.457,83 600 271,9 862,34 570 570 233,97 2.691,80 600 246,28 1.108,63 570 570 211,93 2.903,73 600 223,08 1.331,7 Bảng phân tích độ nhạy dự án Hồ Thị Phương QTDNXDGT-K47 89 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa 3.1.5 Phân tích độ nhạy dự án Thơng qua bảng phân tích ta có: - Khi doanh thu Cơng ty đạt 95% (tức giảm 5%) so với dự tính ban đầu doanh nghiệp có lãi, cụ thể: tính đến năm thứ dự án NPW = 1.251, 99 (triệu đồng), tính đến năm thứ 10 (tức năm 2020) NPW = 2.903, 73 (triệu đồng) - Khi tổng chi phí dự án tăng lên 7% so với chi phí ban đầu thì: dự án có hiệu Hiệu số thu chi quy thời điểm tính đến năm thứ dự án là: NPW = 290, 28 (triệu đồng), tính đến năm 2020 là: NPW = 1.331, (triệu đồng) Như thông qua việc phân tích tiêu hiệu dự án dự án đảm bảo tính khả thi trường hợp yếu tố tác động lên biến đổi theo chiều hướng xấu Do dự án được xem có tính ổn định nên đầu tư xây dựng 3.2 Một số đề xuất cho việc nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội hiệu quả tài dự án 3.2.1 Cơng tác tổ chức lựa chọn nhà thầu Dự án tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa làm chủ đầu tư, đồng thời Cơng ty đơn vị thi cơng xây lắp dự án Việc Công ty vừa chủ đầu tư vừa nhà thầu có số mặt lợi định cho Công ty như: tạo công ăn việc làm cho cán công nhân viên Công ty , cán công nhân Công ty hiểu biết sâu dự án nên tiến hành tổ chức thi công xây dựng được thuận lợi, Công ty chủ động được mặt thời gian, vốn cho giai đoạn thi công xây dựng Bên cạnh những mặt tích cực tồn nhiều yếu tố tiêu cực tiềm ẩn bên Công ty vừa đóng vai trị chủ đầu tư, vừa đóng vai trị nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình Các mặt hạn chế là: Do người vừa quản lý vốn , vừa quản lý thi công xây lắp nên Công ty quản lý tốt được tất mặt , khơng có động lực để nâng cao chất lượng công tác, nâng cao đẩy nhanh tiến độ thi công Trong nhiều trường hợp chủ quan vừa chủ đầu tư, vừa nhà thầu nên q trình thi cơng chủ quan, dẫn tới chậm tiến độ thi công, thi công Hồ Thị Phương 90 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa khơng đảm bảo u cầu kỹ thuật thiết kế vẽ thi công, thất thoát vật liệu xây dựng dễ xảy ra…Do hiệu sử dụng vốn đầu tư hiệu so với những tiêu tính tốn đưa Những đề xuất đưa để nâng cao hiệu dự án: Cơng ty lập hồ sơ mời thầu để lựa chọn nhà thầu thi cơng có lực thi cơng cơng trình, đóng vai trị phía chủ đầu tư, thành lập ban quản lý dự án để quản lý trình thi cơng xây lắp nhà thầu Đồng thời tiến hành đấu thầu để lựa chọn nhà thầu giám sát thi cơng có lực để thực giám sát q trình thi cơng xây lắp nhà thầu xây dựng Trường hợp Công ty không tiến hành đấu thầu mà thực theo hình thức vừa nhà thầu, vừa chủ đầu tư cơng ty phải lựa chọn nhà thầu giám sát thi công có đầy đủ lực để tiến hành giám sát q trình thi cơng xây lắp Đề phịng trường hợp có cố xảy cơng trình bên nhà thầu xây dựng nhà thầu giám sát phải có trách nhiệm sai sót Cơng ty cần tổ chức, lập ban quản lý dự án có lực, có trách nhiệm tiến hành giám sát chặt chẽ trình, tiến độ thi công xây lắp nhà thầu thi cơng q trình, chất lượng làm việc nhà thầu giám sát có thực theo quy định luật xây dựng khơng 3.2.2 Nâng cao trình độ phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội tài dự án Trong kinh tế thị trường nay, dự án đưa phải được xem xét giác độ hiệu tài chính, kinh tế - xã hội Đó sở cho việc được chấp nhận đầu tư xây dựng, nhận được tài trợ vốn quan tổ chức liên quan, giúp chủ đầu tư thấy được trước những hiệu mà dự án đem lại cho mình, thấy được dự án có đạt được mục đích mà mong muốn hay khơng (mục đích mục đích tài kinh tế - xã hội), để giải vấn đề có liên quan đến dự án Do phân tích tài kinh tế - xã hội có vai trị quan trọng dự án Vì để nâng cao chất lượng phân tích tài chính, kinh tế xã hội lập dự án cần phải có những biện pháp đồng từ khâu người tới đặc thù dự án em xin đưa số đề xuất: Hồ Thị Phương 91 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa 3.2.2.1 Về yếu tố người Con người yếu tố quan trọng nhất, định sống còn, tồn phát triển doanh nghiệp, Cơng ty cần có những sách để nâng cao chất lượng cơng nhân viên lĩnh vực nói chung cán lập dự án, cán phân tích tài kinh tế - xã hội nói riêng Cán phân tích dự án có vai trị quan trọng tiến trình dự án (từ khâu chuẩn bị đầu tư đến khâu thực đầu tư khâu kết thúc xây dựng đưa cơng trình vào khai thác sử dụng) Họ nhân tố chủ yếu tham gia vào mắt xích lập dự án Giai đoạn có ảnh hưởng trực tiếp đến việc định đầu tư, cấp vốn tính hiệu dự án đầu tư Nếu có những tính tốn sai lầm giai đoạn tồn những kết thực tế sau bị sai lệch hậu khơng lường hết được Cán công ty tham gia vào hoạt động dự án tiền khả thi nghiên cứu khả thi phải hiểu biết cách đầy đủ đắn ý nghĩa tiêu kinh tế kỹ thuật Phải biết sử dụng kết hợp cách linh hoạt tiêu loại dự án có quy mơ tính chất khác nhau, từ đưa kết luận xác để người có thẩm quyền định đầu tư Chất lượng phân tích tài khơng phụ thuộc vào cán lập dự án mà liên quan chịu ảnh hưởng nhà quản lý dự án vận hành kết đầu tư - họ người triển khai phân tích dự án Các phân tích tài có ý nghĩa thực tiễn nhà quản lý điều hành dự án tuân thủ dự kiến nêu báo cáo nghiên cứu khả thi Đồng thời họ người đối phó trực tiếp với những thay đổi mơi trường từ đưa giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo tiêu phân tích dự án cịn giá trị Do cần quan tâm đến đội ngũ cán điều hành, quản lý dự án vận hành kết đầu tư Nâng cao chất lượng đội ngũ cán giai đoạn có ý nghĩa nâng cao hiệu thực tế dự án đầu tư Qua phân tích ta thấy yếu tố người có vai trò q uan trọng dự án đầu tư Việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán đầu tư thực Hồ Thị Phương 92 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa qua số phương thức sau: - Có địn bẩy để khuyến khích cán bộ, cơng nhân viên tăng cường tích luỹ kinh nghiệm trau dồi kiến thức lý thuyết nh thực tế lĩnh vực lập dự án, quản lý dự án Vd: tăng lương, thưởng cho những cán công nhân viên có những cấp liên quan đến nghiệp vụ phụ trách , hỗ trợ cho cán nhân viên phần kinh phí để họ có điều kiện nâng cao khả - Tổ chức khố đào tạo ngắn hạn chỗ cho cán công nhân viên công tác phận có liên quan đến hoạt động dự án quản lý dự án VD: đầu tư cho cán cơng nhân học khóa học ngắn dài hạn việc lập quản lý dự án, đánh giá hiệu dự án…, tổ chức buổi họp trao đổi kinh nghiệm rút học sau dự án được hồn thành , nhìn nhận đánh giá lại ưu, nhược điểm mà công tác phân tích, lập dự án đạt được… - Tiến hành tuyển chọn nhân viên có kiến thức Lựa chọn thông qua cấp ứng viên, thông qua kinh nghiệm khả làm việc trước đó, thơng qua thời gian thử việc Công ty để xem ứng viên thật có kinh nghiệm chun mơn hay không, để tránh trường hợp lựa chọn ứng viên khơng am hiểm phân tích đánh giá dự án, lập phân tích dự án… vào làm lĩnh vực 3.2.2.2 Về mặt phân tích tài * Một số tiêu phân tích cần áp dụng dự án Để xác định xác hiệu dự án cần xác định đầy đủ kho ản thu chi dự án Dự án tính toán tương đối đầy đủ khoản Tuy nhiên chưa phân bổ chi tiết rõ ràng khoản thu chi dự án Khơng nên q đơn giản hố số tiêu tính tốn: Trong dự án vừa phân tích ta thấy việc tính tiêu tỷ s uất chiết khấu, doanh thu, chi phí đơn giản: Dự án có vốn đầu tư lợi nhuận khơng nhiều việc tính tỷ suất chiết khấu, doanh thu, chi phí theo phương pháp đơn giản dẫn đến những sai lầm lớn Ở dự án nên xác định tiêu có tính đến yếu tố thời gian tiền Từ nhận định phân tích ta thấy khơng nên đơn giản phân tích tiêu được coi đặc thù phân tích dự án Bởi làm Hồ Thị Phương 93 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa tính xác dự án, đặc biệt dự án vừa nhỏ Cần sử dụng phương pháp tính tốn có tính đến giá trị thời gian tiền nhằm đảm bảo tính so sánh cho người sử dụng dự án đánh giá được hiệu mặt chung Trong phân tích tài dự án, việc giảm mức doanh thu từ bán hộ trung cư xuống cịn 90% so với dự tính làm cho dự án giảm lợi nhuận Để tránh mức lợi nhuận giảm nhiều 10% nhà để không, số hộ trống cơng ty nên đề phương án cho th , hạ giá Đối với dự án vừa nhỏ dự án cần tập trung vào phân tích số tiêu chủ yếu như: NPW, IRR, B/C Việc phân tích tiêu quan trọng nhằm làm rõ tính hiệu dự án, tránh phân tích lan man dẫn đến phức tạp việc đánh giá Các tiêu phản ánh tương đối đầy đủ mặt hiệu tuyệt đối lẫn tương đối xem xét hiệu mặt lượng dự án Đặc biệt cần xem xét tới yếu tố tác động đến tiêu tài giao động tiêu yếu tố thay đổi thơng q ua việc phân tích độ nhạy dự án Ngồi phân tích tài dự án nên tính tới yếu tố rủi ro có tác động tới dự án như: tỷ giá hối đoái, rủi ro khách hàng, rủi ro sản xuất …thông qua việc sử dụng phương pháp toán xác suất thống kê để đánh giá * Áp dụng khoa học kỹ thuật vào cơng tác phân tích dự án Trong cơng tác phân tích dự án việc sử dụng phần mềm tin học xác định nhanh chóng xác tiêu tài chính, kinh tế - xã hội, kết nối để sử dụng thông tin đa dạng từ đơn vị khác Từ đưa dự báo, nhận xét đắn phục vụ cho việc nâng cao chất lượng lập dự án đầu tư Điều giúp cho cơng ty có khả nắm bắt kịp thời hội thị trường từ phục vụ cho việc điều chỉnh tính tốn ban đầu nhằm nâng cao hiệu đầu tư Đông thời Công ty cần liên hệ với Sở tài nguyên môi trường nhà đất Hà Nội để nắm được thơng tin tình hình nhu cầu nhà Hà Nội thời gian gần đây, quan phụ trách việc điều tra, quản lý tài liệu nhu cầu nhà người dân địa bàn thủ đô Từ Cơng ty có số liệu xác Hồ Thị Phương 94 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa nhu cầu nhà ở, thấy được nhu cầu thị trường cần có những sản phẩm nhà nào, đồng thời Cơng ty xác định được cho đoạn thị trường phù hợp để tiến hành thâm nhập: thị trường nhà bao gơm phân đoạn chính: thị trường nhà dành cho người có thu nhập thấp, thị trường nhà trung cấp nhà cao cấp 3.2.3 Về tiêu xã hội Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng dự án mang tính tài chính, kinh tế xã hội cao (đây dự án tạo lợi ích lớn cho cơng ty đồng thới giải bớt khó khăn nhà cho nhân dân) vậy, để nâng cao chất lượng phân tích dự án cần: - Tổ chức thu thập số liệu, lao động dự án tạo trực tiếp gián tiếp (số lao động có ý nghĩa xã hội cao) Với việc xác định tiêu làm sở cho việc tính toán tiêu khác số lao động, vốn đầu tư, … - Cần phải có tỷ suất chiết khấu xã hội chung cho dự án để tính tốn tiêu NPW, NFW những tiêu thường khơng được tính tốn tới dự án công ty Nhận xét chung dự án Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn hố dự án có tính khả thi tài kinh tế - xã hội, hay nói cách khác dự án đáng giá nên đầu tư xây dựng Hồ Thị Phương 95 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa KẾT LUẬN Trong tiến trình phát triển kinh tế quốc dân , việc đầu tư vào lĩnh vực xây dựng sở hạ tầng chiếm giữ vai trò quan trọng Nước ta nước có kinh tế phát triển chậm, nhìn chung hệ thống sở hạ tầng quốc gia phát triển so với quốc gia giới Với những sách nhằm thu hút việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng quốc gia những năm tới dự tính có nhiều dự án đầu tư xây dựng cơng trình giao thơng vận tải Việc lập dự án đầu tư phản ánh xu hướng phát triển dự án , đánh giá những tiềm lực, khả những hạn chế dự án thực nhu cầu cấp bách Đa số dự án xây dựng cơng trình giao thơng xây dựng cơng trình dân dụng có vốn đầu tư lớn, thời gian sử dụng lâu dài, trình đầu tư xây dựng thường kéo dài nhiều năm nên cần phân tích đánh giá hiệu dự án cách nghiêm túc, khoa học, tỉ mỉ…Tránh tình trạng sau dự án vào xây dựng phát dự án đầu tư không khả thi mặt kinh tế - xã hội hay mặt tài chính…vì dự án được xây dựng có lượng vốn đầu tư lớn bỏ vào đó, việc hủy bỏ dự án ảnh hưởng lớn đến nhiều vấn đề liên quan Hồ Thị Phương 96 QTDNXDGT-K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng quản trị dự án đầu tư giao thông vận tải – TS Nguyễn Xuân Hoàn & Th.S Trịnh Thùy Anh Xuất năm 2003 Lập phân tích dự án đầu tư cơng trình giao thơng – TS Bùi Ngọc Tồn Xuất năm 2008 Kinh tế xây dựng cơng trình giao thông – GS.TSKH.Nghiêm Văn Dĩnh, Th.S Nguyễn Tài Cảnh & Th.S Lê Minh Cần Xuất năm 2006 Websete: http://www.doanhnghiep.xaydung.gov.vn http://www.moc.gov.vn http://www.baoxaydung.com.vn http://www.giaxaydung.vn Hồ Thị Phương 97 QTDNXDGT-K47 ... K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa CHƯƠNG 2: DỰ ÁN TỔ HỢP NHÀ CAO TẦNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH VĂN... dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa Phân tích đánh giá dự án đầu tư 2.1 Tổng quan phân tích đánh giá hiệu quả dự án đầu tư 2.1.1 Khái niệm ý nghĩa phân tích đánh. .. K47 Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty cổ phần xây dựng cơng trình Văn Hóa - Giúp nhà tài định xác cho vay tài trợ cho dự án đầu tư - Đánh giá dự án giai