Đánh giá công tác phân tích hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của dự án

2. Phân tích đánh giá dự án đầu tư

2.5. Đánh giá công tác phân tích hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của dự án

2.5.1. Những mặt đạt được của công tác phân tích.

* Trong phân tích tài chính:

- Dự án phân tích khá chi tiết các chỉ tiêu của quá trình phân tích tài chính dự án như chỉ tiêu về chi phí bao gồm có đầu tư ban đầu, nguồn vốn vay với lãi suất, doanh thu từ các nguồn, chỉ tiêu NPW, IRR và B/C, chỉ tiêu độ nhạy của dự án, giá cả đầu vào và giá thành rõ ràng.

- Cán bộ lập là những người có trình độ, thường xuyên được gửi đi đào tạo và bồi dưỡng để nâng cao chuyên môn. Do đó đội ngũ cán bộ của dự án đều là những người có kiến thức, nghiệp vụ sâu sắc.

- Tính được các chỉ tiêu NPW, IRR, B/C và tính cả chỉ tiêu độ nhạy của dự án, thông qua số liệu đó mà nhà đầu tư thấy trước được các khoản thu và chi của dự án, cũng như tình hình biến động các chỉ tiêu hiệu quả của dự án khi các yếu tố tác động lên các chỉ tiêu hiệu quả thay đổi.

- Các tài liệu được giữ gìn cẩn thận tại ban quản lý dự án của Công ty cho nên việc đánh giá quá trình vận hành đầu tư được diễn ra có cơ sở và thuận lợi hơn.

- Sản phẩm của dự án là sản phẩm đặc thù của ngành xây dựng, đang có nhu cầu cao trong xã hội đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… Sản phẩm của dự án nằm trong chương trình được Đảng và Nhà nước quan tâm nhiều. Dự án mang lại cho thị trường sản phẩm chất lượng và đang thiếu cung trên thị trường.

* Trong phân tích kinh tế xã hội.

- Phân tích dự án đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến Nhà nước như: nộp thuế cho ngân sách, tăng nguồn vốn cho Nhà nước thông qua dự án từ nguồn lãi trả nợ cho ngân hàng và tiền nộp thuế sau khi dự án hoàn thành.

- Góp phần giải quyết bớt khó khăn về nhà ở hiện nay của nhân dân đang cư trú trong và ngoài thành phố khi nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

- Phân tích có đề cập đến vấn đề tạo việc làm cho người dân, cho người dân có cơ hội có việc làm.

- Có phân tích những tác động của dự án đến môi trường, cảnh quan xung quanh như: cảnh quan sạch đẹp, hệ thống đường giao thông, các dịch vụ kèm theo của khu chung cư.

2.5.2. Những hạn chế trong quá trình phân tích.

* Trong phân tích tài chính:

- Về hệ số chiết khấu trong quá trình phân tích chưa được sử dụng một cách chính xác do nguồn vốn đầu tư ban đầu xuất phát từ nhiều nguồn khác nhau như: nguồn vay ngân hàng, tiền đặt cọc thuê nhà, vay của đối tác liên doanh và nguồn vốn chủ sở hữu của chính Công ty…Nhưng trong tính toán thì Công ty chỉ tính hệ số chiết khấu cho vay từ nguồn vay ngân hàng còn các nguồn vay khác thì không tính đến hệ số chiết khấu hoặc chỉ có tình số đơn giản nên chưa phản ánh được chính xác suất chiết khấu của dự án.

- Trong tính toán đề cập đến giá trị của đồng tiên theo thời gian (NPW), IRR, B/C… tuy nhiên các chỉ tiêu này chỉ tính đến thời gian khi dự án bắt đầu được khai thác (tức là ở năm thứ 5 của dự án) mà không tính đến dòng thu và dòng chi ở những năm sau đó. Ví dụ như: Doanh thu từ việc cho thuê cửa hàng, trụ sở từ năm thứ 6 trở đi, chi phí du tu bảo dưỡng theo quy định của Nhà nước.

- Việc tính toán chi phí chưa tính đến lãi vay ngân hàng của các năm, mà lãi suất ngân hàng được tính theo lãi suất kép do đó khoản chi phí va y vốn này là khá lớn.

- Chưa tính toán và dự báo chính xác các thông số về nhu cầu thị trường nên mức tiêu thụ và doanh thu chỉ mang tính chất tương đối.

- Việc ký kết hợp đồng và nhận tiền đặt cọc trước của khách hàng khi dự án mới chỉ ở giai đoạn đầu (năm đầu tiên của dự án) sẽ không mấy thuyết phục khách hàng, vì khách hàng chưa dám tin vào doanh nghiệp khi chưa thấy sự hình thành của sản phẩm, do đó họ sẽ rất ít an tâm khi đầu tư một khoản tiền lớn vào việc đặt cọc trước cho doanh nghiệp.

- Chưa dự báo được mức độ rủi ro, biến động về giá cả, chính sách…sau 5 năm sẽ ảnh hưởng đến mức doanh thu của dự án.

- Các tài liệu về dự án còn thiếu, chưa cập nhật mới, chỉ áp dụng theo kinh nghiệm cùng với nguồn tài liệu có qua sách báo, internet mà không lập cụ thể, chi tiết các tài liệu liên quan trực tiếp tời các dự án. Từ đó xây dựng nên hệ thống các thông tin cần thiết để dự án tham khảo và có căn cứ chính xác, khoa học hơn…

* Trong phân tích kinh tế xã hội.

- Do đặc điểm của dự án nên không thể áp dụng được các cách tính toán cụ thể cho các chỉ tiêu phản ánh lợi ích kinh tế xã hội bởi đây là các yếu tố khó ước lượng được. Cho nên trong phân tích kinh tế xã hội không phản ánh thông qua các chỉ tiêu này.

- Chưa phản ánh hết các tác động của dự án đến môi trường xung quanh kể các các tác động có lợi và có hại như: khi thực hiện dự án thì sẽ ảnh hưởng xấu như thế nào đến khu dân cư và môi trường xung quanh dự án, có gây ô nhiễm môi trường hay không và mức độ ô nhiễm là bao nhiêu, tiếng ồn do thi công xây dựng như thế nào…mà mới chỉ đề cập đến vấn đề tạo nhà ở là chủ yếu.

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN. 3.1. Đề xuất phương án thực hiện nhằm nâng cao hiệu quả tài chính của dự án.

Nhằm nâng cao hơn chất lượng trong phân tích tài chính dự án xây d ựng tổ hợp nhà cao tầng, việc bổ sung và đề xuất hoàn thiện một số chỉ tiêu phân tích tài chính là điều cần thiết đối với dự án, cũng như có tính tham khảo đối với các nhà lập dự án sau này. Dưới đây là một số đề xuất mà em muốn được đóng góp để dự án tổ hợp nhà cao tầng mang tính hiệu quả hơn cả về mặt kinh tế - xã hội và cả về mặt tài chính.

3.1.1. Kế hoạch về doanh thu của dự án.

- Đối với phần diện tích ở tầng 1và tầng 2 các tòa nhà dùng cho thuê làm văn phòng, cửa hàng kinh doanh thì Công ty có kế hoạch ký hợp đồng trước với khách hàng và nhận tiền đặt cọc trước của khách với tỷ lệ 20% so với tổng số tiền thuê cửa hàng của một năm tức là 120 triệu đồng ở năm thứ 2 của dự án. Và ở đầu năm thứ 3 và thứ 4 của dự án khi công trình đang được xây dựng Công ty sẽ tiếp tục nhận thêm 50% số tiền ứng trước của khách hàng (tức là 180 triệu đồng và 120 triệu đồng). Số tiền còn lại của chi phí thuê văn phòng cửa hàng năm đầu sẽ được thanh toán xong ở đầu năm thứ 5 của dự án tức là năm bắt đầu khai thác dự án và c ũng là năm các đơn vị thuê đặt trụ sở và cửa hàng bắt đầu đi vào hoạt động theo tiến độ của dự án.

- Tương tự đối với phần diện tích nhà ở để bán (từ tầng 3 đến tầng 19 của các tòa nhà) Công ty cũng tiến hành ký hợp đồng với khách hàng và nhận tiền đặt cọc của khách hàng từ năm thứ 2 của dự án với tỷ lệ năm thứ 2, 3, 4, 5 tương ứng là : 25%, 35%, 10%, và 30%.

- Với cách làm này doanh nghiệp sẽ thu hút sự chú ý của khách hàng hơn tới dự án và tạo điều kiện cho khách hàng có thể dễ mua được sản phẩm của doanh nghiệp, bởi vì với hình thức bán như vậy thì khách hàng có thể mua được nhà với giá gốc và trả tiền theo hình thức trả góp từ khi dự án đang được xây dựng. Với hình thức nhận tiền đặt cọc trước của khách hàng thì Công ty có thể sử dụng số tiền đó để đầu tư vào dự án, giảm bớt khoản vay ngân hàng (khoản vay ở phương án của

Công ty đưa ra là 20% tổng chi phí đầu tư, nhưng thực hiện ở phương án này thì ở năm thứ 4 Công ty không phải đi vay ngân hàng, nên khoản vay chỉ còn 16% so với tổng chi phí đầu tư cho dự án), do đó Công ty sẽ giảm bớt được khoản chi phí lãi do vay ngân hàng vì việc sử dụng khoản tiền thu trước của khách hàng không phải trả phí. Đây là một mặt lợi lớn cho doanh nghiệp, đồng thời với việc ký hợp đồng trước với khách hàng Công ty còn có thể thấy trước được tình hình tiêu thụ sản phẩm của dự án có thuận lợi cho công ty hay không. Do nhận được nguồn lợi lớn từ việc sử dụng số tiền ứng trước của khách hàng nên Công ty có thể đưa ra chính sách thu hút, kích thích đối với khách hàng là cho khách hàng hoàn thành tiền mua nhà ở đầu năm thứ 5 của dự án, tức là trả 30% số tiền còn lại khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Mặt khác, việc nhận tiền đặt cọc trước từ khách hàng bắt đầu từ năm thứ 2 đối với diện tích nhà ở và năm thứ 3 đối với diện tích dùng làm trụ sở, cửa hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khách hàng vì mỗi năm họ chỉ phải trả 1 khoản tiền khoảng 20% - 30% so với tổng số tiền mua căn hộ mà vẫn có thể sở hữu được căn hộ vừa ý, ngoài ra việc thu tiền muộn hơn vào năm (thứ 2 của dự án) so với chiến lược thực hiện của Công ty sẽ tạo được lòng tin đối với khách hàng, vì khách hàng đã tận mắt thấy được sản phẩm đang dần hoàn thành chứ khô ng phải chỉ là dự án ở giai đoạn đầu của quá trình thi công.

Tổng số tiền thu được của dự án quy về thời điểm hiện tại (tính đến năm thứ 5 của dự án).

. Tiền thu được từ diện tích tầng dịch vụ để cho thuê: 466, 73(triệu đồng) . Số tiền thu được của diện tích căn hộ để bán: 105.387, 41(triệu đồng).

Kế hoạch về doanh thu

Giá trị đồng tiền ở hiện tại (tính đến năm thứ 5

của dự án).

Năm đầu tư xây dựng Năm khai thác dự án

Tầng dịch vụ để cho thuê

(tầng 1- 2) năm 1 năm 2 năm 3 năm 4 năm 5 năm 6 …

năm 10

Diện tích 2.386 2.386 2.386 2.386 2.386 2.386 … 2.386

Đơn giá 600 triệu đồng/năm.

Tiến độ thanh toán (%) 0% 20% 30% 20% 30% 100% … 100%

Thành tiền 466, 73 0 120 180 120 180 600 … 600

Căn hộ để bán (tầng 3-19)

Diện tích 19.854 19.854 19.854 19.854 19.854 19.854 …

Đơn giá 70% giá 7 trđ/m2, 30% giá 5, 5 trđ/m2

Tiến độ thanh toán (%) 0% 25% 35% 10% 30% 0 …

Thành tiền 105.387, 41 0 33.355, 45 46.697, 63 13.342, 18 40.026, 54 0 … 0 Tổng cộng 105.854, 14 0 33.475, 45 46.877, 63 13.462, 18 40.206, 54 600 … 600 Đơn vị: Triệu đồng

3.1.2. Lập kế hoạch tiến độ và phân bổ vốn đầu tư trong suốt quá trình đầu tư xây dựng.

Kế hoạch tiến độ và phân bổ vốn đầu tư. Đơn vị: triệu đồng

Nội dung Tổng năm 1 năm 2 năm 3 năm 4

Tiến độ 100% 20% 30% 30% 20%

Tổng chi phí đầu tư 109.738 21.948 32.921 32.921 21.948 Nguồn vốn

Vốn tự có + huy động 87.790 17.558 26.337 26.337 21.948 Vốn vay (16% tổng chi phí) 17.558 4.390 6.584 6.584 0 Dự vào thiết kế bản vẽ thi công của công trình ta có thể phân chia khối lượng công việc cho từng năm và từ đó dự kiến được chi phí xây dựng cho các năm đó. Ở năm thứ nhất của dự án, tiến độ theo thiết kế là 20% tương đương chi phí đầu tư cho dự án ở năm thứ nhất là 20% tổng chi phí đầu tư, tương tự ở các năm tiếp theo tiến độ theo thiết kế là chi phí đầu tư cho dự án lần lượt là 30%, 30% và 20%.

Ta có:

- Tổng chi phí quy về thời điểm hiện tại (đây là chi phí chưa tính đến lãi suất khi sử dụng vốn của ngân hàng) : 95.089, 65 (triệu đồng).

Như vậy với việc phân chia khối lượng công việc cho từng năm theo như tiến độ được tính trong thiết kế bản vẻ thi công thì tổng chi phí quy về thời điểm hiện tại đã giảm so với phương án của Công ty đưa ra là:

95.182, 44 - 95.089, 65 = 92, 79 (triệu đồng).

3.1.3. Kế hoạch vay và trả nợ cho dự án.

Kế hoạch vay và trả nợ Đơn vị: triệu đồng.

Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

Dư nợ đầu kỳ 0 4.846, 6 12.619, 8 0

Kế hoạch vay trong kỳ 4.390 6.584, 4 6.584, 4 0 Lãi vay (10, 4%/năm) 456, 6 1.188, 8 1.997, 2 0

Trả nợ vay 21.201, 5 0

- Thu tiền đặt cọc trước của khách hàng.

Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

Tiền ứng trước của

khách hàng 0 33.475,45 46.877,63 13.462,18 40.206,54

Tổng giá trị tiền thu của khách hàng tại thời điểm năm thứ 3 của dự án. Bt3 = 46.877, 63+ 33.475, 45*(1+0, 104)1 = 83.834, 53 (triệu đồng). Như vậy với số tiền thu được ở năm thứ 3 của dự án thì Công ty có thể dùng số tiền này để trả nợ cho ngân hàng (cả phần lãi và phần nợ gốc), hình thức này sẽ giúp doanh nghiệp giảm được khoản vay ngân hàng ở năm thứ tư, và tổng số tiền dự án vay ngân hàng giảm xuống chỉ còn 16% tổng chi phí của dự án , và số tiền Công ty tiết kiệm được do không phải đi vay nợ ngân hàng và trả nợ ở năm thứ 4 là:

C4 = (21.201, 5 + 4.390)  0, 104 = 2.661, 52 (triệu đồng).

- Tổng số chi phí quy về thời điểm hiện tại mà doanh nghiệp có thể tiết kiệm được khi thực hiện những phương án này là:

Ct = 92, 79 + 3 ) 104 , 0 1 ( 52 , 661 . 2 + = 2.070, 77 (triệu đồng).

Vậy tổng chi phí quy về thời điểm hiện tại của Công ty tính đến năm thứ 5 của dự án (bao gồm chi phí sử dụng vốn của dự án ở năm đó).

Ct5 = (21.948 + 456, 6) + 1 2 3 ) 104 , 0 1 ( 948 . 21 ) 104 , 0 1 ( 2 , 997 . 1 198 . 34 ) 104 , 0 1 ( 8 , 188 . 1 921 . 32 + + + + + + + = 99.309, 44 (triệu đồng). NPWmới = 105.854, 14 - 99.309, 44 = 6.544, 7 (triệu đồng).

=> Khi thực hiện theo phương án mới doanh nghiệp sẽ thu lại được nguồn lợi là NPW ở năm thứ 5 của dự án là 6.544, 7 (triệu đồng). Nguồn lợi này nhỏ hơn so với NPW theo tính toán của Công ty vì ở phương pháp này đã trừ đi phần chi phí do sử dụng vốn vay của ngân hàng, dó đó nó phản ánh chính xác hơn các dòng thu và dòng chi của dự án.

3.1.4. Dòng tiền tệ theo thời gian. Đơn vị: triệu đồng Đơn vị: triệu đồng Năm thứ Năm niên lịch Quy đổi 1/(1+i)t = 1/(1+0, 104)t Bt Ct Nt Nt * 1/(1+i)t Cộng dồn 0 2010 1 0 22.404, 6 -22.405 - 22.404,60 -22.404,60 1 2011 0.905797101 33.475,4 5 34.109, 8 -634, 35 -574,59 -22.979,19 2 2012 0.820468389 46.877,6 3 36.195, 2 10.682, 4 8.764,60 -14.214,60 3 2013 0.743177889 13.462,1 8 21.948 -8.485,8 - 6.306,47 -20.521,07 4 2014 0.673168377 40.206,5 4 0 40.206, 5 27.065,7 7 6.544,70 5 2015 0.609753965 600 0 600 365,85 6.910.55 6 2016 0.552313374 600 0 600 331,39 7.41,94 7 2017 0.500283853 600 0 600 300,17 7.542,11 8 2018 0.453155664 600 0 600 271,89 7.814,01 9 2019 0.410467087 600 0 600 246,28 8.060,29 10 2020 0.371799898 600 0 600 223,08 8.283,37 NPW 8.283,37

- Thời gian hòa vốn của dự án:

THV = 4 -  = − − − 12 )