Địa điểm xây dựng

2. Phân tích đánh giá dự án đầu tư

2.4.3.2. Địa điểm xây dựng

Dự án được tiến hành xây dựng trên diện tích đất mà Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa đang sử dụng tại số 8 ngõ 260 – đường Cầu Giấy – Quận Cầu Giấy – Hà Nội.

2.4.3.3. Nhận định về thị trường tiềm năng đối với sản phẩm của dự án.

. Qua thống kê của ủy ban thống kê Hà Nội và qua phân tích đánh giá của các chuyên gia hàng đầu về bất động sản thì: thị trường nhà ở Hà Nội năm

2101cũng như những năm tiếp theo được dự đoán là sẽ khởi sắc và sôi động hơn những năm gần đây. Đầu năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng kiến thực trạng ảm đạm tại các sàn giao dịch và trung tâm môi giới nhà đất. Lượng giao dịch thấp, giá chào bán không có sự biến động mạnh.

. Nhận định của một số chuyên gia kinh doanh bất động sản, có thể thị trường sẽ có sự bứt phá sau tháng giêng (tháng 1 âm lịch) năm 2010 , khi các nhà đầu tư quay trở lại sau những chuyên đi chùa, đền cầu may hay du xuân với các lễ hội…

. Tuy nhiên, theo thống kê của ủy ban thống kê Hà Nội và một số Công ty tư vấn bất động sản thì lượng cung mới trong năm nay sẽ tăng mạnh, và chủ yếu là phân khúc nhà ở trung cấp. Điều này sẽ tạo nên áp lực cạnh tranh trên thị trường dẫn đến áp lực về giá cho các chủ đầu tư khi quyết định ra hàng.

. Theo số liệu từ phòng nghiên cứu của CBRE Việt Nam ( Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CB Richard Eliss), tại Hà Nội trong năm 2010, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường ước tính khoảng gần 8.000 căn hộ , cũng trong năm nay số lượng căn hộ hoàn thành khoảng 7000 căn, năm 2009 con số này vào khoảng trên 3000 căn.

. Cũng theo ước tính của Công ty này thì lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội sẽ giảm dần trong giai đoạn 2011 – 2012. Cụ thể, năm 2011 số lượng căn hộ chào bán chỉ đạt khoảng 3000 căn, năm 2012 khoảng 2000 căn, tuy nhiên, lượng căn hộ hoàn thành từ các dự án lớn đang trong quá trình xây dựng lại tăng cao năm 2011 khoảng 11.000 căn và năm 2012 khoảng 14.000 căn.

. Năm 2009, thị trường cũng chứng kiến sự tăng lên mạnh mẽ từ nguồn cung mới với số lượng căn hộ khởi công trong năm đạt khoảng 8000 căn , trong khi đó số lượng căn hộ bàn giao chỉ khoảng 2.400 căn.

. Khu vực Hà Đông là nơi tạo ra nguồn cung lớn nhất trên thị trường với tỷ lệ khoảng 43% tổng nguồn cung, trong khi đó Hoàng Mai chỉ khoảng 12%, Cầu Giấy khoảng 9%, Đống Đa 9% và khu vực khác 27%.

. Theo nhận định của CBRE về thị trường nhà ở để bán tại Hà Nội, nhu cầu sẽ tiếp tục tăng lên trong năm 2010, nhưng thị trường sẽ không có sự biến động mạnh về giá.

. Hiện nay, ở Hà Nội, sử dụng hợp đồng góp vốn để bán căn hộ trước khi hoàn thành phần móng đang là xu thế phổ biến. Cách thức này giúp chủ đầu tư huy động được một khối lượng vốn nhất định để phát triển dự án mà không cần phải tìm kiếm các kênh tài chính với những điều kiện đầy khó khăn khác.

. Trong quý 4 năm 2009 có thêm rất nhiều dự án động thổ, có thể kể ra là Green House trong Khu đô thị mới Việt Hưng, Western Gate of Hanoi ở Mễ Trì, Quận Từ Liêm, Cleve ở Khu đô thị mới Mỗ Lao, Quận Hà Đông…

. Công ty này cũng nhận định rằng trong quý 1 năm 2010 giá chào bán trên thị trường sơ cấp căn hộ hạng trung cấp và bình dân sẽ tăng, còn căn hộ hạng cao cấp sẽ không có thay đổi nào đáng kể so với quý 4/2009.

. Giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể tốt hơn nhờ có Thông tư

02/2010/TT-BTC Bộ Tài Chính ban hành ngày 11/01/2010, cho phép người nộp thuế chọn cách đóng 25% tổng chênh lệch thu được từ giao dịch hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch.

Nhu cầu nhà ở trong trung hạn vẫn sẽ giữ ở mức cao. Nhu cầu căn hộ trung cấp và bình dân có thể sẽ cao hơn hạng cao cấp vì căn hộ trung cấp phù hợp với mức chi trả của người dân hơn.

2.4.3.4. Quy hoạch xây dựng.

Xây dựng 4 toàn nhà riêng biệt cao từ 9 – 17 tầng có đường nội bộ, hệ thống cơ sở hạ tầng, điện nước; có khuôn viên cây xanh, thảm thực vật, đảm bảo về phòng cháy chữa cháy; đảm bảo vệ sinh môi trường…

Mục đích của dự án: làm trụ sở làm việc của Công ty, văn phòng giới thiệu sản phẩm, nhà dịch vụ, bán và cho thuê một số căn hộ. Cụ thế:

. Tổng diện tích đất Công ty đang quản lý 3200 m2. . Dự kiến diện tích xây dựng: 2220 m2.

. Dự kiến tổng diện tích đất làm đường nội bộ, công trình phụ trợ: 980 m2. . Dự kiến tổng diện tích sàn xây dựng: 27315 m2.

Trong đó: từ tầng 1-2 Công ty giữ lại làm trụ sở kinh doanh, giới thiệu sản phẩm, cho thuê dịch vụ…

Từ tầng 3-17: Xây căn hộ chung cư để bán. Bảng: diện tích đất dự kiến đưa vào dự án.

Lô đất Số thửa Diện tích

Chủ sở hữu Hiện trạng sử dụng Ctcpxd ctvh Cơ quan Dân A 80 816, 8 x Nhà 2 tầng cấp 3 cũ B 119 711, 1 x Nhà cấp 4 cũ 117 47, 5 x Nhà cấp 4 cũ

87 260 x Đường giao thông chung

50 1097, 9 x Nhà cấp 4 cũ 88 457, 9 x Cty xe đạp, nhà cấp 4 187 15, 5 x Nhà cấp 4 cũ 51 11, 9 x Nhà cấp 4 cũ 17 933, 5 x Nhà cấp 4 cũ + sân 118 12 x Nhà cấp 4 cũ Cộng B 3547, 3 Tổng Cộng 4364 3559, 2 717, 9 86, 9

Phân tích cơ cấu đất đưa vào dự án:

- Đất Công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa quản lý: 3559, 2m2 chiếm 81, 59% diện tích cần phá dỡ các công trình cấp 3 cấp 4 hiện tại, di chuyển và thuê nơi làm việc mới tạm thời cho các đơn vị của Công ty trong quá trình chuẩn bị và thi công.

- Đất của Công ty xe đạp: 457, 9m2 chiếm 10, 49% diện tích, cần phá dỡ nhà kho cấp 4 để tham gia vào dự án hoặc chuyển đổi với Công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa vào vị trí khác trong khu đất.

- Đất giao thông chung của ngõ: 260m2 chiếm 5, 95%. Được đưa vào dự án để làm lại đường mới cho cả khu vực.

- Đất của dân: 86, 9m2 (gồm 4 hộ) chiếm 1, 99% diện tích cần phá dỡ nà cấp 4 đưa vào dự án làm đường, hè chung đồng thời tái định cư vào vị trí khác trong khu vực (hoặc đền bù bằng tiền).

Bảng: Phân tích cơ cấu các công trình dự kiến xây dựng.

STT Tên công trình Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng m2 Diện tích chung m2 Diện tích dịch vụ m2 Diện tích ở m2 Số căn hộ 1 Nhà A 470 4365 560 376 3429 32 2 Nhà B, C, D 1275 22950 4515 2010 16425 144 Cộng 1745 27315 5075 2386 19854 176 * Phương án khai thác sử dụng: - Nhà A:

Tầng 1 có diện tích 376m2 thuộc sở hữu của Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn hóa dùng làm dịch vụ: trông xe, cho thuê văn phòng, cửa hàng và bố trí một số công trình kỹ thuật khác như: Trạm bơm, phòng quản lý điện, bảo vệ…

Tầng 2 -9 gồm các căn hộ có diện tích từ 100 – 110 m2 trong đó: . 70% số căn hộ bán theo giá thị trường.

. 30% số căn hộ thành phố bán cho những người thuộc diện chính sách ( theo giá đảm bảo kinh doanh).

- Nhà B, C, D:

Tầng 1 và 2 thuộc sở hữu của Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn hóa có diện tích 3015m2 dùng vào mục đích:

. Văn phòng cho thuê. . Văn phòng Công ty. . Dịch vụ và cửa hàng.

Tầng 2 đến tầng 17 gồm các căn hộ có diện tích từ 90 đến 125m2. Trong đó: . 70% bán theo giá thị trường.

. 30% thành phố bán cho diện chính sách (theo giá đảm bảo kinh doanh). Để quản lý và khai thác có hiệu quả diện tích 2400m2 công trình, Công ty cần hình thành một xí nghiệp kinh doanh dịch vụ và quản lý nhà.

Các hộ dân sau khi mua nhà sẽ được làm đầy đủ các thủ tục cần thiết để làm thuế trước bạ theo quy định hiện hành.

* Nguồn vốn dự kiến huy động:

Vốn cần có khoảng: 109.738tỷ đồng. Trong đó:

. 20% tổng số vốn đầu tư vay ngân hàng đầu tư và phát triển Hà Nội. . 1 phần vốn từ tiền đặt cọc để mua các căn hộ (đặt cọc 30%).

. Các nguồn vốn khác:

Bảng: Chi phí đầu tư xây dựng.

STT Tên công trình Đơn vị Khối lượng

Suất đầu tư (triệu đồng/m2) Thành tiền (triệu đồng) 1 Nhà A M2 4365 4.0 17.460 2 Nhà B, C, D M2 22950 4.0 91.800 3 Đường nội bộ M2 540 0.2 108 4 Hệ thống cống thoát M2 300 0.15 45

5 Chuyển trạm bê tông Cái 02 55 110

6 Trạm bê tông mới Cái 01 215 215

Tổng cộng 109.738

Giá thành 1m2 đã bao gồm công tác chuẩn bị dự án, khảo sát, thiết kế, thi công và hoàn tất dự án, giải phóng mặt bằng, thiết bị điện, cấp thoát nước và chi phí khác…

* Các hạng mục chi phí dự kiến:

- Chi phí xây lắp khoảng 102 tỷ đồng (ước tính chi phí xây lắp trung bình là 4.5 triệu đồng /m2). - Chi phí khác: 7 tỷ đồng bao gồm: . Làm đường. . Giải phóng mặt bằng. . Cây xanh. . Điện nước.

- Thời gian thu hồi vốn ước tính ở năm thứ 4 đến năm thứ 5 của dự án. - Thời gian thực hiện dự án: từ khi bắt đầu đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng theo kế hoạch là 4 năm.

* Các giải pháp công nghệ, tiêu chuẫn và kỹ thuật xây dựng.

- Kiến trúc: công trình có kiến trúc hiện đại, hình khối phù hợp với lối sống hiện đại đảm bảo được tính thẩm mỹ và phong cách Việt Nam.

- Kết cầu:

. Là một công trình nhà cao tầng nên hệ chụi lực được thiết kế đảm bảo an toàn với toàn bộ các tải trọng đứng và tải trọng ngang (gió động và động đất) theo tiêu chuẩn: TCVN 2737 – 1995 về tải trọng và tác động, các tiêu chuẫn thiết kế bê tông cốt thép, thiết kế và thi công móng cọc…phù hợp quy chuẩn xây dựng Việt Nam.

. Về giải pháp cụ thể: Móng cọc đài thấp bê tông cốt thép M 300 – 400, cọc khoan nhồi đường kính 0.8 – 1.2m, chiều sâu dự kiến 30-45m.

Kết cấu phần thân: khung bê tông cốt thép kết hợp lõi cứng chụi lực, sàn bê tông cốt thép toàn khối dày 14 – 20cm, nhà B, C, D dày 22 -25 cm.

Tường bao và ngăn cách bằng gạch rỗng M75 dày 220, 150 và 110 với VXM M50.

- Nội thất:

. Trần, tường trát VXM M50, sơn bề mặt.

. Cửa sổ và cửa đi ra ban công làm bằng kính, khung nhôm sơn tĩnh điện có hoa sắt, cửa chính đi vào nhà bằng gỗ hoặc kết hợp với nhôm sơn tĩnh điện.

. Khu WC ốp lát ghạch men và lắp đầy đủ thiết bị WC liên doanh.

. Hệ thống điện chiếu sáng và sinh hoạt đi ngầm trong tường, có đầu chờ điện thoại, ti vi tại phòng khách, đầu chờ điều hòa chung cho căn hộ.

- Thiết bị:

. Mỗi nhà đều có 2 thang máy với tải trọng 0.9 – 1.2 tấn kết hợp cầu thang bộ và thang thoát hiểm.

. Hệ thống kỹ thuật gồm 2 bơm cứu hỏa và 2 bơm cấp nước lên bể mái (có thể bố trí cả bơm tăng áp) với công suất đảm bảo phục vụ nhu cầu cho toàn bộ tòa nhà.

. Thông gió và ánh sáng tự nhiên được tận dụng tối đa. . Có trạm biến thế cung cấp toàn bộ điện cho công trình. - Cứu hỏa:

. Công trình được trang bị đầy đủ các hệ thống báo cháy cứu hỏa theo đúng tiêu chuẩn phòng cháy và phù hợp với quy mô công trình cao tầng, đáp ứng yêu cầu an toàn tuyệt đối khi sử dụng.

. Công trình được thiết kế có bậc chịu lửa 1 -2. - Về kỹ thuật xây dựng:

. Để thi công một công trình nhà cao tầng trong khu vực xen kẽ với khu dân cư mà không gây ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của dân cư trong khu vực và các công trình lân cận, cần sử dụng các giải pháp thi công như: Móng, cọc khoan nhồi, hệ thống giàn giáo cốp pha định hình, bê tông tươi…

2.4.4. Phương pháp tính toán trong dự án.

2.4.4.1. Tính toán hiệu quả tài chính thông qua các chỉ tiêu. * Các khoản thu của dự án:

Tiền bán căn hộ = ai * S * Gi (triệu đồng)

Trong đó: ai - tỷ trọng của số diện tích căn hộ bán với đơn giá Gi (triệu đồng).

S - tổng diện tích căn hộ để bán của 4 tòa nhà (m2). Gi – đơn giá bán căn hộ (triệu đồng/m2).

Tiền bán căn hộ 0, 7*19.854*7, 0 = 97.284, 6 (triệu đồng).

Tiền cho thuê cửa hàng, trụ sở ở năm thứ 5. 0, 3*19.854*6, 0 = 35.737, 2 (triệu đồng). 600 (triệu đồng). Tổng cộng 133.421, 8 (triệu đồng). Các số liệu: . a1 = 0, 7 (hay 70%). . a2 = 0, 3 (hay 30%). . S = 19.854 m2. . G1 = 7 triệu đồng/m2. . G2 = 6, 0 triệu đồng/m2.

. Tiền cho thuê cửa hàng và trụ sở mỗi tháng 50 triệu đồng / tháng. Số tiền cho thuê 1 năm là: 5012 = 600 (triệu đồng).

. Tổng số tiền bán căn hộ cho thuê cửa hàng, trụ sở ở năm bắt đầu đưa dự án vào khai thác là 133.421, 8 triệu đồng.

* Các khoản chi của dự án:

Tổng chi phí của dự án xây dựng hay tổng mức đầu tư của dự án bao gồm: . Chi phí xây dựng của dự án, chi phí thiết bị của dự án, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác của dự án, chi phí dự phòng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng 109.738 (triệu đồng) Lãi vay ngân hàng: (tính ở thời

điểm 2/2010 là 10, 4%/năm).

0, 2*109.738*10, 4%*4 = 9.130, 2(triệu đồng)

Tổng cộng 118.868, 2 (triệu đồng)

* Lợi nhuận dự kiến của dự án:

133.421, 8 – 118.868, 2 = 14.553, 6 (triệu đồng).

* Hiệu số thu chi quy về thời điểm hiện tại (NPW).

Cách xác định dòng thu và dòng chi của dự án như trên là chưa hợp lý , ta tính chỉ tiêu hiệu số thu chi quy về thời điểm hiện tại nhằm xác định quy mô thu nhập thực tế của dự án quy về thời điểm hiện tại. Với lãi suất i = 10.4%/năm.

. Việc tính toán chi phí và doanh thu của dự án như trên chưa tính đến giá trị thời gian của tiền mà điều này đặc biệt quan trọng khi phân tích dự án.

. Để đánh giá hiệu quả thực tế dự án, khi phân tích ta cần tính lại chỉ tiêu chi phí và doanh thu của dự án.

Chi phí: 109.738 (tr. đồng) đây là tổng mức đầu tư của dự án, theo phương pháp tính toán trên, số tiền này được quy tất cả cho năm đầu tiên trong khi từ thời điểm bắt đầu đến khi dự án đi vào hoạt động là 4 năm. Vì dự án xây dựng rất khó tính toán chi tiết cho chi phí từng năm cho nên với tổng chi phí này ta chia đều cho 4 năm sau đó quy giá trị của đồng tiền ở các năm về năm hiện tại (tức năm 20101).

Chi phí cho 1 năm = chi phí

= 109.738 = 27.434, 5 (tr.đồng)

4 4

. Tổng chi phí quy về thời điểm hiện tại = Lãi suất 1năm * lãi gộp.

C = Chi phí 1 năm * 1) 104 , 0 * ) 104 , 0 1 ( 1 ) 104 , 0 1