2. Phân tích đánh giá dự án đầu tư
3.1.5. Phân tích độ nhạy của dự án
Thông qua bảng phân tích trên ta có:
- Khi doanh thu của Công ty chỉ đạt 95% (tức giảm 5%) so với dự tính ban đầu thì doanh nghiệp vẫn có lãi, cụ thể: tính đến năm thứ 5 của dự án thì NPW = 1.251, 99 (triệu đồng), và tính đến năm thứ 10 (tức là năm 2020) thì NPW = 2.903, 73 (triệu đồng).
- Khi tổng chi phí của dự án tăng lên 7% so với chi phí ban đầu thì: dự án vẫn có hiệu quả. Hiệu số thu chi quy về thời điểm hiện tại tính đến năm thứ 7 của dự án là: NPW = 290, 28 (triệu đồng), và tính đến năm 2020 là: NPW = 1.331, 7 (triệu đồng).
Như vậy thông qua việc phân tích các chỉ tiêu hiệu quả của dự án thì dự án vẫn đảm bảo tính khả thi trong trường hợp các yếu tố tác động lên nó biến đổi theo chiều hướng xấu. Do đó dự án được xem là có tính ổn định và nên đầu tư xây dựng.
3.2. Một số đề xuất cho việc nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu quả tài chính của dự án.
3.2.1. Công tác tổ chức lựa chọn nhà thầu.
Dự án tổ hợp nhà cao tầng do Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa làm chủ đầu tư, đồng thời Công ty cũng là đơn vị thi công xây lắp chính của dự án. Việc Công ty vừa là chủ đầu tư vừa là nhà thầu sẽ có một số mặt lợi nhất định cho Công ty như: tạo công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên trong Công ty, cán bộ công nhân trong Công ty hiểu biết sâu về dự án nên có thể tiến hành tổ chức thi công xây dựng được thuận lợi, Công ty chủ động được về mặt thời gian, và vốn cho từng giai đoạn thi công xây dựng.
Bên cạnh những mặt tích cực thì cũng tồn tại nhiều yếu tố tiêu cực tiềm ẩn bên trong khi Công ty vừa đóng vai trò là chủ đầu tư, vừa đóng vai trò là nhà thầu thi công xây dựng công trình. Các mặt hạn chế đó là: Do là người vừa quản lý vốn , vừa quản lý thi công xây lắp nên Công ty không thể quản lý tốt được tất cả các mặt, không có động lực để nâng cao chất lượng công tác, nâng cao đẩy nhanh tiến độ thi công. Trong nhiều trường hợp do chủ quan vì mình vừa là chủ đầu tư, vừa là nhà thầu nên quá trình thi công rất chủ quan, dẫn tới chậm tiến độ thi công, thi công
không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật như trong thiết kế bản vẽ thi công, mất và thất thoát vật liệu xây dựng dễ xảy ra…Do vậy hiệu quả sử dụng vốn đầu tư sẽ kém hiệu quả hơn so với những chỉ tiêu tính toán đã đưa ra.
Những đề xuất đưa ra để nâng cao hiệu quả của dự án:
. Công ty có thể lập hồ sơ mời thầu để lựa chọn nhà thầu thi công có năng lực thi công công trình, mình chỉ đóng vai trò là phía chủ đầu tư, thành lập ban quản lý dự án để quản lý quá trình thi công xây lắp của nhà thầu. Đồng thời tiến hành đấu thầu để lựa chọn nhà thầu giám sát thi công có năng lực để thực hiện giám sát quá trình thi công xây lắp của nhà thầu xây dựng.
. Trường hợp Công ty không tiến hành đấu thầu mà thực hiện theo hình thức vừa là nhà thầu, vừa là chủ đầu tư thì công ty phải lựa chọn một nhà thầu giám sát thi công có đầy đủ năng lực để tiến hành giám sát quá trình thi công xây lắp của mình. Đề phòng trường hợp có sự cố xảy ra đối với công trình thì cả 2 bên nhà thầu xây dựng và nhà thầu giám sát đều phải có trách nhiệm đối với sai sót của mình. Công ty cần tổ chức, lập ban quản lý dự án có năng lực, có trách nhiệm tiến hành giám sát chặt chẽ quá trình, tiến độ thi công xây lắp của nhà thầu thi công và quá trình, chất lượng làm việc của nhà thầu giám sát có thực hiện theo quy định của luật xây dựng không.
3.2.2. Nâng cao trình độ phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội và tài chính của dự án.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, mọi dự án khi đưa ra đều phải được xem xét trên giác độ hiệu quả tài chính, kinh tế - xã hội. Đó chính là cơ sở cho việc được chấp nhận đầu tư xây dựng, nhận được sự tài trợ vốn của các cơ quan tổ chức liên quan, giúp chủ đầu tư thấy được trước những hiệu quả mà dự án đem lại cho mình, thấy được dự án có đạt được mục đích mà mình mong muốn hay không (mục đích có thể là mục đích tài chính hoặc kinh tế - xã hội), cũng như để giải quyết các vấn đề có liên quan đến dự án. Do vậy các phân tích tài chính và kinh tế - xã hội có vai trò quan trọng đối với mỗi dự án. Vì thế để nâng cao chất lượng phân tích tài chính, kinh tế xã hội khi lập dự án cần phải có những biện pháp đồng bộ từ khâu con người tới đặc thù của dự án. do vậy em xin đưa ra một số đề xuất:
3.2.2.1. Về yếu tố con người.
Con người là yếu tố quan trọng nhất, quyết định sự sống còn, sự tồn tại và phát triển của mỗi một doanh nghiệp, do vậy Công ty cần có những chính sách để nâng cao chất lượng công nhân viên của mình ở mọi lĩnh vực nói chung và cán bộ lập dự án, cán bộ phân tích tài chính kinh tế - xã hội nói riêng.
Cán bộ phân tích dự án có vai trò quan trọng trong cả một tiến trình của một dự án (từ khâu chuẩn bị đầu tư đến khâu thực hiện đầu tư và ở khâu kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng). Họ là nhân tố chủ yếu tham gia vào mắt xích đầu tiên đó là lập dự án.
Giai đoạn này có ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định đầu tư, cấp vốn và tính hiệu quả của một dự án đầu tư. Nếu có những tính toán sai lầm trong giai đoạn này thì toàn bộ những kết quả thực tế sau này sẽ bị sai lệch và hậu quả của nó sẽ không lường hết được.
Cán bộ tại công ty tham gia vào hoạt động dự án tiền khả thi và nghiên cứu khả thi thì phải hiểu biết một cách đầy đủ và đúng đắn ý nghĩa của các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật. Phải biết sử dụng và kết hợp một cách linh hoạt các chỉ tiêu này ở mỗi loại dự án có quy mô và tính chất khác nhau, từ đó đưa ra các kết luận chính xác để người có thẩm quyền ra quyết định đầu tư.
Chất lượng phân tích tài chính không chỉ phụ thuộc vào các cán bộ lập dự án mà còn liên quan và chịu ảnh hưởng của các nhà quản lý dự án và vận hành các kết quả đầu tư - họ chính là người triển khai các phân tích trong dự án. Các phân tích tài chính chỉ có ý nghĩa thực tiễn khi các nhà quản lý và điều hành dự án tuân thủ đúng các dự kiến nêu ra trong báo cáo nghiên cứu khả thi. Đồng thời họ cũng là người đối phó trực tiếp với những thay đổi của môi trường từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo các chỉ tiêu phân tích trong dự án vẫn còn giá trị. Do vậy cần quan tâm đến đội ngũ cán bộ điều hành, quản lý dự án và vận hành kết quả đầu tư. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ giai đoạn này có ý nghĩa là nâng cao hiệu quả thực tế của dự án đầu tư.
Qua các phân tích trên ta thấy yếu tố con người có vai trò quan trọng trong mỗi dự án đầu tư. Việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ đầu tư có thể thực hiện
qua một số phương thức sau:
- Có các đòn bẩy để khuyến khích cán bộ, công nhân viên tăng cường tích luỹ kinh nghiệm và trau dồi kiến thức về lý thuyết cũng như thực tế trong lĩnh vực lập dự án, quản lý dự án. Vd: tăng lương, thưởng cho những cán bộ công nhân viên nào có những bằng cấp liên quan đến nghiệp vụ mình phụ trách , hỗ trợ cho cán bộ nhân viên một phần kinh phí để họ có điều kiện nâng cao khả năng của mình.
- Tổ chức các khoá đào tạo ngắn hạn hoặc tại chỗ cho các cán bộ công nhân viên đang công tác tại các bộ phận có liên quan đến hoạt động dự án và quản lý dự án. VD: đầu tư cho cán bộ công nhân đi học các khóa học ngắn và dài hạn về việc lập và quản lý dự án, đánh giá hiệu quả dự án…, tổ chức các buổi họp trao đổi kinh nghiệm và rút ra bài học sau khi mỗi dự án được hoàn thành, nhìn nhận và đánh giá lại ưu, nhược điểm mà công tác phân tích, lập dự án đã đạt được…
- Tiến hành tuyển chọn các nhân viên có kiến thức. Lựa chọn thông qua bằng cấp của ứng viên, thông qua kinh nghiệm và khả năng làm việc trước đó, thông qua thời gian thử việc tại Công ty để xem ứng viên thật sự có kinh nghiệm và chuyên môn hay không, để tránh trường hợp lựa chọn ứng viên không am hiểm về phân tích đánh giá dự án, lập và phân tích dự án… vào làm trong các lĩnh vực này.
3.2.2.2 Về mặt phân tích tài chính.
* Một số chỉ tiêu phân tích mới cần áp dụng trong dự án.
Để xác định chính xác hiệu quả dự án cần xác định đầy đủ các kho ản thu chi của dự án. Dự án đã tính toán tương đối đầy đủ các khoản này. Tuy nhiên chưa phân bổ chi tiết rõ ràng từng khoản thu chi của dự án. Không nên quá đơn giản hoá ở một số chỉ tiêu tính toán:
Trong dự án vừa phân tích ta thấy việc tính chỉ tiêu tỷ suất chiết khấu, doanh thu, chi phí là quá đơn giản: Dự án này có vốn đầu tư và lợi nhuận không nhiều do vậy việc tính tỷ suất chiết khấu, doanh thu, chi phí theo phương pháp đơn giản sẽ dẫn đến những sai lầm lớn. Ở dự án này nên xác định các chỉ tiêu trên có tính đến yếu tố thời gian của tiền.
Từ các nhận định phân tích ở trên ta thấy không nên quá đơn giản trong phân tích các chỉ tiêu được coi là đặc thù trong phân tích các dự án. Bởi nó sẽ làm mất đi
tính chính xác của dự án, đặc biệt là đối với dự án vừa và nhỏ. Cần sử dụng phương pháp tính toán có tính đến giá trị thời gian của tiền nhằm đảm bảo tính so sánh cho người sử dụng dự án đánh giá được hiệu quả trên một mặt bằng chung.
Trong phân tích tài chính của dự án, việc giảm mức doanh thu từ bán căn hộ trung cư xuống còn 90% so với dự tính đã làm cho dự án giảm lợi nhuận.
Để tránh mức lợi nhuận có thể giảm đi quá nhiều trong khi 10% nhà ở để không, số căn hộ trống đó công ty nên đề ra phương án cho thuê , hoặc hạ giá.
Đối với dự án vừa và nhỏ như dự án này cần tập trung vào phân tích một số chỉ tiêu chủ yếu như: NPW, IRR, B/C ...Việc phân tích các chỉ tiêu quan trọng này nhằm làm rõ tính hiệu quả của dự án, tránh phân tích lan man sẽ dẫn đến sự phức tạp trong việc đánh giá. Các chỉ tiêu này phản ánh tương đối đầy đủ cả về mặt hiệu quả tuyệt đối lẫn tương đối cũng như xem xét hiệu quả trên mặt lượng của dự án. Đặc biệt cần
xem xét tới các yếu tố tác động đến các chỉ tiêu tài chính cũng như sự giao động của các chỉ tiêu này khi các yếu tố đó thay đổi thông q ua việc phân tích độ nhạy của dự án. Ngoài ra khi phân tích tài chính dự án nên tính tới các yếu tố rủi ro có tác động tới dự án như: tỷ giá hối đoái, rủi ro về khách hàng, rủi ro trong sản xuất …thông qua việc sử dụng các phương pháp toán xác suất và thống kê để đánh giá.
* Áp dụng khoa học kỹ thuật vào công tác phân tích dự án.
Trong công tác phân tích dự án việc sử dụng các phần mềm tin học sẽ xác định nhanh chóng và chính xác các chỉ tiêu tài chính, kinh tế - xã hội, kết nối để sử dụng thông tin đa dạng từ các đơn vị khác. Từ đó đưa ra các dự báo, nhận xét đúng đắn phục vụ cho việc nâng cao chất lượng lập dự án đầu tư. Điều này cũng giúp cho công ty có khả năng nắm bắt kịp thời các cơ hội trên thị trường và từ đó phục vụ cho việc điều chỉnh các tính toán ban đầu nhằm nâng cao hiệu quả của đầu tư.
Đông thời Công ty cũng cần liên hệ với Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội để có thể nắm được thông tin về tình hình nhu cầu nhà ở Hà Nội trong thời gian gần đây, vì đây là cơ quan phụ trách việc điều tra, quản lý tài liệu về nhu cầu nhà ở của người dân trên địa bàn thủ đô. Từ đó Công ty có số liệu chính xác nhất về
nhu cầu nhà ở, thấy được nhu cầu thị trường hiện tại cần có những sản phẩm nhà ở như thế nào, và đồng thời Công ty cũng sẽ xác định được cho mình đoạn thị trường phù hợp để tiến hành thâm nhập: thị trường nhà ở bao gôm 3 phân đoạn chính: thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, thị trường nhà ở trung cấp và nhà ở cao cấp.
3.2.3. Về các chỉ tiêu xã hội.
Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng là dự án mang tính tài chính, kinh tế - xã hội cao (đây là dự án tạo ra lợi ích lớn cho công ty đồng thới giải quyết bớt khó khăn về nhà ở cho nhân dân) do vậy, để nâng cao chất lượng trong phân tích dự án cần:
- Tổ chức thu thập số liệu, lao động do dự án tạo ra trực tiếp và gián tiếp (số lao động này có ý nghĩa xã hội cao). Với việc xác định chỉ tiêu này sẽ làm cơ sở cho việc tính toán các chỉ tiêu khác như số lao động, vốn đầu tư, …
- Cần phải có một tỷ suất chiết khấu xã hội chung cho các dự án để tính toán các chỉ tiêu NPW, NFW ...những chỉ tiêu này thường không được tính toán tới trong các dự án của công ty.
Nhận xét chung về dự án
Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng của Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn hoá là dự án có tính khả thi về cả tài chính và kinh tế - xã hội, hay nói cách khác là dự án là đáng giá và nên đầu tư xây dựng.
KẾT LUẬN
Trong tiến trình phát triển của nền kinh tế quốc dân, việc đầu tư vào lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng chiếm giữ một vai trò quan trọng. Nước ta là nước có nền kinh tế phát triển chậm, do đó nhìn chung hệ thống cơ sở hạ tầng quốc gia cũng phát triển kém so với các quốc gia trên thế giới.
Với những chính sách nhằm thu hút việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của quốc gia thì trong những năm tới dự tính sẽ có nhiều hơn các dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông vận tải.
Việc lập dự án đầu tư phản ánh xu hướng phát triển của dự án, đánh giá những tiềm lực, khả năng cũng như những hạn chế của dự án thực sự là nhu cầu cấp bách. Đa số các dự án xây dựng công trình giao thông và xây dựng các công trình dân dụng có vốn đầu tư lớn, thời gian sử dụng lâu dài, và quá trình đầu tư xây dựng thường kéo dài nhiều năm nên cần phân tích và đánh giá hiệu quả của dự án một cách nghiêm túc, khoa học, tỉ mỉ…Tránh tình trạng sau khi dự án đã đi vào xây