Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng

2. Phân tích đánh giá dự án đầu tư

2.4. Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng

Nhằm tận dụng hết thế mạnh về đất đai, khai thác hiệu quả những tiềm năng hiện có, tạo chỗ dựa vững chắc cho công tác sản xuất kinh doanh, thực hiện tốt các nhiệm vụ, nâng cao mức nộp ngân sách Nhà nước. Công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa kính trình Bộ Văn hóa cho phép Công ty được lập và xúc tiến triển khai dự án đầu tư xây dựng một tổ hợp nhà cao tầng đa năng ngay trên diện tích mà Công ty đang sử dụng để làm trụ sở, nhà ở, nhà xưởng theo chủ trương của Nhà nước.

Thông qua cuộc họp tháng 2/2010 ban lãnh đạo và công nhân viên thể hiện quyết tâm khắc phục khó khăn, đẩy mạnh sự phát triển Công ty theo hướng đổi mới, đa dạng hóa, đa phương hóa kinh doanh, đặc biệt là nhất trí cho việc đẩy mạnh công tác đầu tư vào các dự án lâu dài. Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng trên diện tích đất Công ty đang sử dụng là mong muốn và được sự thống nhất của toàn bộ công nhân viên chức.

2.4.1. Sự cần thiết của dự án.

Việc thực hiện dự án sẽ đem lại những lợi ích kinh tế, xã hội thiết thực và đồng thời cũng tạo ra bước phát triển đột phá cho Công ty, cụ thể là :

. Tạo ra một khu nhà ở khang trang, hiện đại bên cạnh đại lộ lớn, cải thiện cảnh quan môi trường đô thị. Người dân trong khu vực hưởng lợi dự án là được sử dụng hệ thống giao thông sạch đẹp, hệ thống cấp thoát nước tốt, hiện đại và chất lượng cuộc sống được nâng cao, an toàn.

. Tăng quỹ nhà ở cho Bộ và thành phố lên 19.854m2…Góp phần giảm bớt khó khăn về vấn đề nhà ở cho thành phố hiện nay.

. Tăng nguồn ngân sách Nhà nước. . Tăng nguồn vốn của Công ty.

2.4.2. Căn cứ để lập dự án.

* Căn cứ pháp lý.

- Căn cứ vào chủ trương, chính sách của Nhà nước: “Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát huy hết khả năng, tận dụng những ưu thế sẵn có của doanh nghiệp nhằm ổn định và phát triển sản xuất, góp phần xây dựng đất nước, nâng cao đời sống người lao động”.

- Căn cứ vào nghị định 71/2001/ NĐ – CP ngày 05/10/2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, thông tư số 20/2002 TT – BTC hướng dẫn thi hành nghị định 71/2001/NĐ – CP.

- Căn cứ vào điều 39 Luật nhà ở: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng".

- Căn cứ vào điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước.

- Căn cứ vào chủ trương của thành phố Hà Nội khuyến khích hỗ trợ những dự án thạo thêm quỹ nhà ở, nhất là nhà cao tầng hiện đại nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở đang bức xúc hiện nay trong khi quỹ đất thành phố còn hạn chế.

* Căn cứ thực tế:

- Căn cứ vào tiềm năng và khả năng của Công ty về đất đai hiện có, tuy diện tích không lớn lắm nhưng vị trí thuận lợi. Bộ máy điều hành Công ty ổn định có uy tín trong sản xuất kinh doanh trên địa bàn thành phố.

2.4.3. Mổ tả dự án.

2.4.3.1. Sản phẩm của dự án.

Sản phẩm cuối cùng của dự án là: Tổ hợp nhà cao tầng A, B, C, D từ 9- 17 tầng.

Luận chứng:

Đối với khu nhà cao tầng của Công ty sẽ xây dựng.

- Điểm mạnh: Khu chung cư ở vị trí thuận lợi, có nhiều khu dân cư xung quanh, nằm ngay trên tuyến đường trọng điểm của thành phố (đường Cầu Giấy), thuận lợi cho việc đi lại, an ninh trật tự. Đồng thời nhu cầu nhà ở hiện nay đang là vấn đề rất được Nhà nước và xã hội quan tâm, đặc biệt là việc xây dựng những chung cư văn minh, sạch đẹp, cũng như tranh thủ sự ủng hộ khuyến khích của Ủy ban nhân dân thành phố và các chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với việc xây dựng các khu chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày một gia tăng.

- Điểm yếu: Nguồn lực về tài chính của Công ty còn hạn hẹp cho nên việc thực hiện dự án phụ thuộc nhiều vào vần đề vay vốn. Hơn nữa tuy là khu chung cư nằm trên tuyến đường thuận lợi nhưng vẫn chưa phải là trung tâm của thành phố nên chưa có khả năng cạnh tranh lớn đối với các khu chung cư khác. Diện tích xây dụng còn hạn chế nên không thể thiết kế được khoảng không gian lý tưởng cho khu chung cư. Việc nghiên cứu thị trường còn gặp nhiều hạn chế, không có đủ số liệu chính xác nên việc dự báo khách hàng của dự án chỉ mang tính tương đối tạo cảm giác khó an toàn.

So sánh với các khu chung cư khác trên địa bàn Hà Nội như: Khu chung cư Bắc Linh Đàm, chung cư Định Công, chung cư ở Hà Đông… thì:

- Điểm mạnh: Các nhà đầu tư có vốn mạnh, quy mô xây dựng lớn, chủ động trong việc kinh doanh có hiệu quả cao. Diện tích xây dựng lớn, thông thoáng, khu nhà ở khang trang sạch đẹp, môi trường sạch sẽ, an ninh tốt…

- Điểm yếu: Đây là những khu chung cư xa trung tâm thành phố, việc đi lại trong thành phố gặp nhiều khó khăn nhất là thời điểm người lao động đi làm. Diện

tích mỗi căn hộ ở khu chung cư Bắc Linh Đàm chỉ nhỏ khoảng 60 – 70m2 so với các khu khác thì diện tích này là nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người sử dụng.

Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa đã nghiên cứu và tìm ra những thế mạnh của dự án mình so với các dự án khác để từ đó có những chính sách không ngừng phát huy thế mạnh đó, đồng thời Công ty cũng nghiên cứu điểm yếu của dự án và tìm cách khắc phục để dự án mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn và có sức hấp dẫn hơn.

2.4.3.2. Địa điểm xây dựng.

Dự án được tiến hành xây dựng trên diện tích đất mà Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa đang sử dụng tại số 8 ngõ 260 – đường Cầu Giấy – Quận Cầu Giấy – Hà Nội.

2.4.3.3. Nhận định về thị trường tiềm năng đối với sản phẩm của dự án.

. Qua thống kê của ủy ban thống kê Hà Nội và qua phân tích đánh giá của các chuyên gia hàng đầu về bất động sản thì: thị trường nhà ở Hà Nội năm

2101cũng như những năm tiếp theo được dự đoán là sẽ khởi sắc và sôi động hơn những năm gần đây. Đầu năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng kiến thực trạng ảm đạm tại các sàn giao dịch và trung tâm môi giới nhà đất. Lượng giao dịch thấp, giá chào bán không có sự biến động mạnh.

. Nhận định của một số chuyên gia kinh doanh bất động sản, có thể thị trường sẽ có sự bứt phá sau tháng giêng (tháng 1 âm lịch) năm 2010 , khi các nhà đầu tư quay trở lại sau những chuyên đi chùa, đền cầu may hay du xuân với các lễ hội…

. Tuy nhiên, theo thống kê của ủy ban thống kê Hà Nội và một số Công ty tư vấn bất động sản thì lượng cung mới trong năm nay sẽ tăng mạnh, và chủ yếu là phân khúc nhà ở trung cấp. Điều này sẽ tạo nên áp lực cạnh tranh trên thị trường dẫn đến áp lực về giá cho các chủ đầu tư khi quyết định ra hàng.

. Theo số liệu từ phòng nghiên cứu của CBRE Việt Nam ( Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CB Richard Eliss), tại Hà Nội trong năm 2010, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường ước tính khoảng gần 8.000 căn hộ , cũng trong năm nay số lượng căn hộ hoàn thành khoảng 7000 căn, năm 2009 con số này vào khoảng trên 3000 căn.

. Cũng theo ước tính của Công ty này thì lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội sẽ giảm dần trong giai đoạn 2011 – 2012. Cụ thể, năm 2011 số lượng căn hộ chào bán chỉ đạt khoảng 3000 căn, năm 2012 khoảng 2000 căn, tuy nhiên, lượng căn hộ hoàn thành từ các dự án lớn đang trong quá trình xây dựng lại tăng cao năm 2011 khoảng 11.000 căn và năm 2012 khoảng 14.000 căn.

. Năm 2009, thị trường cũng chứng kiến sự tăng lên mạnh mẽ từ nguồn cung mới với số lượng căn hộ khởi công trong năm đạt khoảng 8000 căn , trong khi đó số lượng căn hộ bàn giao chỉ khoảng 2.400 căn.

. Khu vực Hà Đông là nơi tạo ra nguồn cung lớn nhất trên thị trường với tỷ lệ khoảng 43% tổng nguồn cung, trong khi đó Hoàng Mai chỉ khoảng 12%, Cầu Giấy khoảng 9%, Đống Đa 9% và khu vực khác 27%.

. Theo nhận định của CBRE về thị trường nhà ở để bán tại Hà Nội, nhu cầu sẽ tiếp tục tăng lên trong năm 2010, nhưng thị trường sẽ không có sự biến động mạnh về giá.

. Hiện nay, ở Hà Nội, sử dụng hợp đồng góp vốn để bán căn hộ trước khi hoàn thành phần móng đang là xu thế phổ biến. Cách thức này giúp chủ đầu tư huy động được một khối lượng vốn nhất định để phát triển dự án mà không cần phải tìm kiếm các kênh tài chính với những điều kiện đầy khó khăn khác.

. Trong quý 4 năm 2009 có thêm rất nhiều dự án động thổ, có thể kể ra là Green House trong Khu đô thị mới Việt Hưng, Western Gate of Hanoi ở Mễ Trì, Quận Từ Liêm, Cleve ở Khu đô thị mới Mỗ Lao, Quận Hà Đông…

. Công ty này cũng nhận định rằng trong quý 1 năm 2010 giá chào bán trên thị trường sơ cấp căn hộ hạng trung cấp và bình dân sẽ tăng, còn căn hộ hạng cao cấp sẽ không có thay đổi nào đáng kể so với quý 4/2009.

. Giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể tốt hơn nhờ có Thông tư

02/2010/TT-BTC Bộ Tài Chính ban hành ngày 11/01/2010, cho phép người nộp thuế chọn cách đóng 25% tổng chênh lệch thu được từ giao dịch hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch.

Nhu cầu nhà ở trong trung hạn vẫn sẽ giữ ở mức cao. Nhu cầu căn hộ trung cấp và bình dân có thể sẽ cao hơn hạng cao cấp vì căn hộ trung cấp phù hợp với mức chi trả của người dân hơn.

2.4.3.4. Quy hoạch xây dựng.

Xây dựng 4 toàn nhà riêng biệt cao từ 9 – 17 tầng có đường nội bộ, hệ thống cơ sở hạ tầng, điện nước; có khuôn viên cây xanh, thảm thực vật, đảm bảo về phòng cháy chữa cháy; đảm bảo vệ sinh môi trường…

Mục đích của dự án: làm trụ sở làm việc của Công ty, văn phòng giới thiệu sản phẩm, nhà dịch vụ, bán và cho thuê một số căn hộ. Cụ thế:

. Tổng diện tích đất Công ty đang quản lý 3200 m2. . Dự kiến diện tích xây dựng: 2220 m2.

. Dự kiến tổng diện tích đất làm đường nội bộ, công trình phụ trợ: 980 m2. . Dự kiến tổng diện tích sàn xây dựng: 27315 m2.

Trong đó: từ tầng 1-2 Công ty giữ lại làm trụ sở kinh doanh, giới thiệu sản phẩm, cho thuê dịch vụ…

Từ tầng 3-17: Xây căn hộ chung cư để bán. Bảng: diện tích đất dự kiến đưa vào dự án.

Lô đất Số thửa Diện tích

Chủ sở hữu Hiện trạng sử dụng Ctcpxd ctvh Cơ quan Dân A 80 816, 8 x Nhà 2 tầng cấp 3 cũ B 119 711, 1 x Nhà cấp 4 cũ 117 47, 5 x Nhà cấp 4 cũ

87 260 x Đường giao thông chung

50 1097, 9 x Nhà cấp 4 cũ 88 457, 9 x Cty xe đạp, nhà cấp 4 187 15, 5 x Nhà cấp 4 cũ 51 11, 9 x Nhà cấp 4 cũ 17 933, 5 x Nhà cấp 4 cũ + sân 118 12 x Nhà cấp 4 cũ Cộng B 3547, 3 Tổng Cộng 4364 3559, 2 717, 9 86, 9

Phân tích cơ cấu đất đưa vào dự án:

- Đất Công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa quản lý: 3559, 2m2 chiếm 81, 59% diện tích cần phá dỡ các công trình cấp 3 cấp 4 hiện tại, di chuyển và thuê nơi làm việc mới tạm thời cho các đơn vị của Công ty trong quá trình chuẩn bị và thi công.

- Đất của Công ty xe đạp: 457, 9m2 chiếm 10, 49% diện tích, cần phá dỡ nhà kho cấp 4 để tham gia vào dự án hoặc chuyển đổi với Công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa vào vị trí khác trong khu đất.

- Đất giao thông chung của ngõ: 260m2 chiếm 5, 95%. Được đưa vào dự án để làm lại đường mới cho cả khu vực.

- Đất của dân: 86, 9m2 (gồm 4 hộ) chiếm 1, 99% diện tích cần phá dỡ nà cấp 4 đưa vào dự án làm đường, hè chung đồng thời tái định cư vào vị trí khác trong khu vực (hoặc đền bù bằng tiền).

Bảng: Phân tích cơ cấu các công trình dự kiến xây dựng.

STT Tên công trình Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng m2 Diện tích chung m2 Diện tích dịch vụ m2 Diện tích ở m2 Số căn hộ 1 Nhà A 470 4365 560 376 3429 32 2 Nhà B, C, D 1275 22950 4515 2010 16425 144 Cộng 1745 27315 5075 2386 19854 176 * Phương án khai thác sử dụng: - Nhà A:

Tầng 1 có diện tích 376m2 thuộc sở hữu của Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn hóa dùng làm dịch vụ: trông xe, cho thuê văn phòng, cửa hàng và bố trí một số công trình kỹ thuật khác như: Trạm bơm, phòng quản lý điện, bảo vệ…

Tầng 2 -9 gồm các căn hộ có diện tích từ 100 – 110 m2 trong đó: . 70% số căn hộ bán theo giá thị trường.

. 30% số căn hộ thành phố bán cho những người thuộc diện chính sách ( theo giá đảm bảo kinh doanh).

- Nhà B, C, D:

Tầng 1 và 2 thuộc sở hữu của Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn hóa có diện tích 3015m2 dùng vào mục đích:

. Văn phòng cho thuê. . Văn phòng Công ty. . Dịch vụ và cửa hàng.

Tầng 2 đến tầng 17 gồm các căn hộ có diện tích từ 90 đến 125m2. Trong đó: . 70% bán theo giá thị trường.

. 30% thành phố bán cho diện chính sách (theo giá đảm bảo kinh doanh). Để quản lý và khai thác có hiệu quả diện tích 2400m2 công trình, Công ty cần hình thành một xí nghiệp kinh doanh dịch vụ và quản lý nhà.

Các hộ dân sau khi mua nhà sẽ được làm đầy đủ các thủ tục cần thiết để làm thuế trước bạ theo quy định hiện hành.

* Nguồn vốn dự kiến huy động:

Vốn cần có khoảng: 109.738tỷ đồng. Trong đó:

. 20% tổng số vốn đầu tư vay ngân hàng đầu tư và phát triển Hà Nội. . 1 phần vốn từ tiền đặt cọc để mua các căn hộ (đặt cọc 30%).

. Các nguồn vốn khác:

Bảng: Chi phí đầu tư xây dựng.

STT Tên công trình Đơn vị Khối lượng

Suất đầu tư (triệu đồng/m2) Thành tiền (triệu đồng) 1 Nhà A M2 4365 4.0 17.460 2 Nhà B, C, D M2 22950 4.0 91.800 3 Đường nội bộ M2 540 0.2 108 4 Hệ thống cống thoát M2 300 0.15 45

5 Chuyển trạm bê tông Cái 02 55 110

6 Trạm bê tông mới Cái 01 215 215

Tổng cộng 109.738

Giá thành 1m2 đã bao gồm công tác chuẩn bị dự án, khảo sát, thiết kế, thi công và hoàn tất dự án, giải phóng mặt bằng, thiết bị điện, cấp thoát nước và chi phí khác…

* Các hạng mục chi phí dự kiến:

- Chi phí xây lắp khoảng 102 tỷ đồng (ước tính chi phí xây lắp trung bình là