2. Phân tích đánh giá dự án đầu tư
2.3. Tình hình tài chính của Công ty năm 2009
2.3.1. Biến động tài sản của Công ty năm 2009.
TÀI SẢN Giá trị Chênh lệch
Cuối năm Đầu năm ± %
Tài sản ngắn hạn 99.120.276.212 82.486.451.774 16.633.824.438 20, 00 Tài sản dài hạn 11.557.975.707 10.403.015.729 1.154.959.978 11, 10 Tổng tài sản 110.678.251.919 92.889.467.503 17.788.784.446 19, 15 Qua bảng phân tích trên ta thấy:
Tổng tài sản cuối năm tăng so với đầu năm với mức tăng tuyệt đối là 17.788.784.446 tương đương tăng 19, 15%. Trong đó:
- Tài sản ngắn hạn tăng 20% tương đương với mức tăng 16.633.824.438 - Tài sản dài hạn tăng 11.1% tương đương với mức tăng 1.154.959.978 Như vậy, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp ở cuối năm đã tốt hơn ở đầu năm. Tài sản ngắn hạn ở cuối năm đã tăng lên đáng kể khiến doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong các quyết định của mình.
2.3.2. Biến động nguồn vốn của Công ty năm 2009.
NGUỒN VỐN
Giá trị Chênh lệch
Cuối năm Đầu năm ± %
Nợ phải trả 93.304.245.074 82.179.571.754 11.124.673.320 13.54 Vốn chủ sở
hữu 17.374.006.875 10.739.895.749 6.634.111.130 61.77 Tổng nguồn
Qua bảng phân tích trên ta thấy:
Tổng nguồn vốn cuối năm tăng so với đầu năm với mức tăng tuyệt đối là 17.788.784.446 tương đương tăng 19, 15%. Trong đó:
- Nợ phải trả tăng 13.54% tương đương với mức tăng 11.124.673.320 - Vốn chủ sở hữu tăng 61.77% tương đương với mức tăng 6.634.111.130 Như vậy, khả năng huy động vốn của Công ty đã tăng hơn so với năm trước, điều này chủ yếu là do vốn chủ sở hữu tăng làm cho quy mô tăng. Tình hình này nhìn chung là tốt.
Cụ thể tình hình biến động và cơ cấu tài sản của Công ty như sau:
Dựa vào số liệu của BCĐKT năm 2009 của Công ty CPXDCTVH năm 2009.
Chỉ tiêu
Đầu năm Cuối năm Chênh lệch
Giá trị Tỷ trọng (%) Giá trị Tỷ trọng (%) ± % A – TÀI SẢN NGẮN HẠN 82.486.451.774 88,8 99.120.276.212 89,56 16.633.824.438 20,166 I. Tiền và các
khoản đương tiền 9.734.084.181 10,48 15.471.570.891 13,98 5.737.486.710 58,942 1. Tiền 9.734.084.181 10,48 15.471.570.891 13, 98 5.737.486.710 58,942 2. Các khoản
đương tiền II. Các khoản đầu
tư tài chính ngắn hạn
2.411.000.000 2,178
1. Đầu tư ngắn hạn 2.411.000.000 2,178
III. Các khoản phải
thu ngắn hạn 39.762.649.093 42,81 31.668.136.279 28,61 -8.094.512.814 -20,36 1. Phải thu của
2. Phải trả trước cho người bán
1.79.305.829 0,193 4.074.835.486 36,82 3.895.529.657 2172,6
3. Phải thu nội bộ 4. Phải thu theo kế
hoạch hợp đồng xây dựng 5. Các khoản phải
thu khác 816.439.59 0,879 570.368.031 0,515 -246.071.565 -30,14 6. Dự phòng các
khoản phải thu khó đòi (*) IV- Hàng tồn kho 28.083.793.394 30,23 43.240.354.593 39,07 15.56.561.199 53,969 1. Hàng tồn kho 28.083.793.394 30,23 43.240.354.593 39,07 15.156.561.199 53,969 2. Dự phòng giảm giá hàng tồn kho (*) V- Tài sản ngắn hạn khác 490.5925.106 5,281 6.329.214.449 5,719 1.423.289.343 29,012 1. Chi phí trả trước ngắn hạn 98.068.131 0,089 2. Thuế GTGT được khấu trừ 3. Thuế và các khoản khác phải thu Nhà nước 4.666.097 0,005 4.666.097 0,004 0 0 4. Tài sản ngắn hạn khác 4.901.259.009 5,276 6.226.480.221 5,626 13.25.221.212 27,038 B- TÀI SẢN DÀI HẠN 10.403.015.729 11, 2 11.557.975.707 10,44 1.154.959.978 11,102
I- Các khoản phải thu dài hạn II- Tài sản cố định 5.708.827.447 6,146 5.990.125.819 5,412 281.298.372 4,9274 1. TSCĐ hữu hình 52.56.549.475 5,659 5.387.564.441 4,868 131.014.966 2,4924 - Nguyên giá 31.823.895.395 34,26 34.692.621.663 31,35 2.868.726.268 9,0144 - Giá trị hao mòn luỹ kế (*) (26.567.345.920) (28,6) (29.305.057.222) (26,5) (2.737.711.302) 10,305 2. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 452.277.972 0,487 602.561.378 0,544 150.283.406 33,228 III-Bất động sản đầu tư - Nguyên giá - Giá trị hao mòn luỹ kế (*) IV- Các khoản đầu
tư tài chính dài hạn 38.000.000 0,041 30.000.000 0,027 (8.000.000) (21,05) 1. Đầu tư dài hạn
khác 38.000.000 0,041 30.000.000 0,027 (8.000.000) (21,05) V- Tài sản dài hạn
khác 4.656.188.282 5,01 5.537.849.888 5,004 881.661.606 18,935
Qua bảng số liệu trên, so sánh tổng tài sản cuối năm so với tổng tài sản đầu năm ta thấy tổng tài sản cuối năm đã tăng so với tổng tài sản đầu năm là 17.788.784.446 hay tăng 19, 15%. Trong đó:
. Tài sản ngắn hạn cuối năm so với đầu năm tăng 16.633.824.438 hay tăng 20, 166%.Đồng thời cuối năm tỷ trọng Tài sản ngắn hạn trong tổng tài sản so với tỷ trọng Tài sản ngắn hạn trong tổng tài sản ở đầu năm đã tăng 0 , 76% ( Đầu năm tỷ trọng Tài sản ngắn hạn trong tổng tài sản là 88, 8%. Cuối năm tỷ trọng này tăng lên 89, 56%).
. Tài sản dài hạn cuối năm so với đầu năm tăng 1.154.959.978 hay tăng 11 , 102%. Sự tăng lên của Tài sản dài hạn đã làm cho tỷ trọng của nó trong tổng tài sản ở cuối năm giảm 0, 76% so với đầu năm ( Đầu năm tỷ trọng Tài sản dài hạn trong tổng tài sản là 11, 2%. Cuối năm tỷ trọng này giảm xuống còn 10, 44%).
Tình hình biến động về nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn của Công ty CPXDCTVH trong năm 2009:
Căn cứ vào bảng cân đối kế toán năm 2009 của Công ty ta có biểu phân tích như sau:
Đơn vị: VNĐ
Chỉ tiêu
Đầu năm Cuối năm Chênh lệch
Giá trị Tỷ trọng (%) Giá trị Tỷ trọng (%) ± % A-NỢ PHẢI TRẢ 82.149.571.754 88,44 93.304.245.074 84,3 11.154.673.320 13,58 I. Nợ ngắn hạn 82.117.534.220 88,4 93.272.207.540 84,27 11.154.673.320 13,58 1. Vay và nợ ngắn hạn 43.458.915.982 46,79 23.311.170.369 21,06 (20.147.745.613) -46,36 2. Phải trả cho ng- ười bán 9.009.311.815 9,699 12.974.942.143 11,72 3.965.630.328 44,02 3. Người mua trả tiền trước 9.408.582.467 10,13 40.294.552.203 36,41 30.885.969.736 32,83 4. Thuế và các khoản phải nộp nhà nước 1.786.447.522 1,923 2.066.194.318 1,867 279.746.796 15,66 5. Phải trả công nhân viên 1.251.710.000 1,348 1.899.121.375 1,716 647.411.375 51,72 6. Chi phí phải trả 4.715.123.724 5,076 84.520.000 0, 076 (4.630.603.724) -98, 21 7. Phải trả nội bộ 94.392.954 0,102 8. Phải trả theo
tiến độ hợp đồng xây dựng 9. Các khoản phải trả , phải nộp ngắn hạn khác 12.393.049.756 13,34 12.641.707.132 11,42 248.657.376 2,006 10. Dự phòng phải trả ngắn hạn
II. Nợ dài hạn 32.037.534 0,034 32.037.534 0,029 0 0 6. Dự phòng trợ cấp mất việc làm 32.037.534 0,034 32.037.534 0,029 0 0 7. Dự phòng phòng phải trả dài hạn B- VỐN CHỦ SỞ HỮU 10.739.895.749 11,56 17.374.006.845 15,7 6.634.111.096 61,24 I. Vốn chủ sở hữu 10.832.540.925 11,66 17.466.652.021 15,78 6.634.111.096 61,24 1. Vốn đầu tư của
chủ sở hữu 10.586.893.591 11,4 15.000.000.000 13,55 4.413.106.409 41,68 7. Quỹ đầu tư phát
triển 47.389.460 0,051 695.903.177 0,629 648.513.717 3,64 8. Quỹ dự phòng
tài chính 13.701.206 0,015 13.701.206 0,012 0 0
9. Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu 10. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối
184.556.668 0,199 1.757.047.638 1,
588 1.572.490.970 8,84
đầu tư XDCB II. Nguồn kinh phí
và quỹ khác (92.645.176) -0,1 -92.645.176 -0,08 0 0 1. Quỹ khen th- ưởng phúc lợi (92.645.176) -0,1 (92.645.176) -0,08 0 0 2. Nguồn kinh phí 3. Nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 92.889.467.503 100 110.678.251.919 100 17.788.784.416 19,15 Qua bảng phân tích trên ta thấy:
Tổng nguồn vốn cuối năm so với tổng nguồn vốn đầu năm đã tăng 17.788.784.416 hay tăng 19, 15%. Trong đó:
Nợ phải trả cuối năm so với đầu năm tăng 11.154.673.320 hay tăng 13, 58%.
Nguồn vốn chủ sở hữu cuối năm so với đầu năm tăng 6.634.111.096 hay tăng 61, 77%.
Tóm lại qua phân tích trên có thể nói nguồn vốn của Công ty ở cuối năm đã tăng so với đầu năm, trong đó cả nợ phải trả và nguồn vốn chủ sở hữu đều tăng. Tuy nhiên cơ cấu nguồn vốn của Công ty là chưa hợp lý, tỷ trọng nợ phải trả trong nguồn vốn vẫn ở mức cao (đầu năm là 88.44% và cuối năm là 84, 3%) trong khi tỷ trọng nguồn vốn chủ sở hữu chiếm trong nguồn vốn lại rất nhỏ (đầu năm tỷ trọng này là 11, 56% và cuối năm là 15, 7%). Điều này cho thấy nguồn vốn mà Công ty đang quản lý và sử dụng được hình thành chủ yếu từ nguồn vay nợ cho nên mức độ độc lập và khả năng tự đảm bảo về mặt tài chính của Công ty là thấp. Công ty cần có các biện pháp để điều chỉnh lại cơ cấu này cho hợp lý.
2.2.3. Phương hướng phát triển của Công ty.
Với những hạn chế còn tồn tại trong Công ty thì việc đưa ra chiến lược kinh doanh cho thời gian tới là cực kỳ quan trọng giúp Công ty phát triển và mở rộng. Do quy mô của Công ty còn chưa lớn, hoạt động ở nhiều lĩnh vực khác nhau, chưa
thật sự chú trọng vào một ngành nghề kinh doanh cụ thể nào. Do vậ y Công ty cần đưa ra mục tiêu đưa Công ty hoạt động với quy mô lớn hơn (bề rộng), và hoạt động chuyên sâu lĩnh vực có tiềm năng (chiều sâu).
Phương hướng: Tiếp tục duy trì và ngày càng hoàn thiện cơ chế hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. Cơ chế khoán được áp dụng chủ yếu ở Công ty vì hình thức khoán có nhiều ưu điểm và phù hợp với tình hình của doanh nghiệp.
Hoàn thiện mô hình quản lý theo hình thức Công ty cổ phần có sự tham gia quản lý của Nhà nước.
2.4. Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng.
Nhằm tận dụng hết thế mạnh về đất đai, khai thác hiệu quả những tiềm năng hiện có, tạo chỗ dựa vững chắc cho công tác sản xuất kinh doanh, thực hiện tốt các nhiệm vụ, nâng cao mức nộp ngân sách Nhà nước. Công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa kính trình Bộ Văn hóa cho phép Công ty được lập và xúc tiến triển khai dự án đầu tư xây dựng một tổ hợp nhà cao tầng đa năng ngay trên diện tích mà Công ty đang sử dụng để làm trụ sở, nhà ở, nhà xưởng theo chủ trương của Nhà nước.
Thông qua cuộc họp tháng 2/2010 ban lãnh đạo và công nhân viên thể hiện quyết tâm khắc phục khó khăn, đẩy mạnh sự phát triển Công ty theo hướng đổi mới, đa dạng hóa, đa phương hóa kinh doanh, đặc biệt là nhất trí cho việc đẩy mạnh công tác đầu tư vào các dự án lâu dài. Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng trên diện tích đất Công ty đang sử dụng là mong muốn và được sự thống nhất của toàn bộ công nhân viên chức.
2.4.1. Sự cần thiết của dự án.
Việc thực hiện dự án sẽ đem lại những lợi ích kinh tế, xã hội thiết thực và đồng thời cũng tạo ra bước phát triển đột phá cho Công ty, cụ thể là :
. Tạo ra một khu nhà ở khang trang, hiện đại bên cạnh đại lộ lớn, cải thiện cảnh quan môi trường đô thị. Người dân trong khu vực hưởng lợi dự án là được sử dụng hệ thống giao thông sạch đẹp, hệ thống cấp thoát nước tốt, hiện đại và chất lượng cuộc sống được nâng cao, an toàn.
. Tăng quỹ nhà ở cho Bộ và thành phố lên 19.854m2…Góp phần giảm bớt khó khăn về vấn đề nhà ở cho thành phố hiện nay.
. Tăng nguồn ngân sách Nhà nước. . Tăng nguồn vốn của Công ty.
2.4.2. Căn cứ để lập dự án.
* Căn cứ pháp lý.
- Căn cứ vào chủ trương, chính sách của Nhà nước: “Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát huy hết khả năng, tận dụng những ưu thế sẵn có của doanh nghiệp nhằm ổn định và phát triển sản xuất, góp phần xây dựng đất nước, nâng cao đời sống người lao động”.
- Căn cứ vào nghị định 71/2001/ NĐ – CP ngày 05/10/2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, thông tư số 20/2002 TT – BTC hướng dẫn thi hành nghị định 71/2001/NĐ – CP.
- Căn cứ vào điều 39 Luật nhà ở: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng".
- Căn cứ vào điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước.
- Căn cứ vào chủ trương của thành phố Hà Nội khuyến khích hỗ trợ những dự án thạo thêm quỹ nhà ở, nhất là nhà cao tầng hiện đại nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở đang bức xúc hiện nay trong khi quỹ đất thành phố còn hạn chế.
* Căn cứ thực tế:
- Căn cứ vào tiềm năng và khả năng của Công ty về đất đai hiện có, tuy diện tích không lớn lắm nhưng vị trí thuận lợi. Bộ máy điều hành Công ty ổn định có uy tín trong sản xuất kinh doanh trên địa bàn thành phố.
2.4.3. Mổ tả dự án.
2.4.3.1. Sản phẩm của dự án.
Sản phẩm cuối cùng của dự án là: Tổ hợp nhà cao tầng A, B, C, D từ 9- 17 tầng.
Luận chứng:
Đối với khu nhà cao tầng của Công ty sẽ xây dựng.
- Điểm mạnh: Khu chung cư ở vị trí thuận lợi, có nhiều khu dân cư xung quanh, nằm ngay trên tuyến đường trọng điểm của thành phố (đường Cầu Giấy), thuận lợi cho việc đi lại, an ninh trật tự. Đồng thời nhu cầu nhà ở hiện nay đang là vấn đề rất được Nhà nước và xã hội quan tâm, đặc biệt là việc xây dựng những chung cư văn minh, sạch đẹp, cũng như tranh thủ sự ủng hộ khuyến khích của Ủy ban nhân dân thành phố và các chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với việc xây dựng các khu chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày một gia tăng.
- Điểm yếu: Nguồn lực về tài chính của Công ty còn hạn hẹp cho nên việc thực hiện dự án phụ thuộc nhiều vào vần đề vay vốn. Hơn nữa tuy là khu chung cư nằm trên tuyến đường thuận lợi nhưng vẫn chưa phải là trung tâm của thành phố nên chưa có khả năng cạnh tranh lớn đối với các khu chung cư khác. Diện tích xây dụng còn hạn chế nên không thể thiết kế được khoảng không gian lý tưởng cho khu chung cư. Việc nghiên cứu thị trường còn gặp nhiều hạn chế, không có đủ số liệu chính xác nên việc dự báo khách hàng của dự án chỉ mang tính tương đối tạo cảm giác khó an toàn.
So sánh với các khu chung cư khác trên địa bàn Hà Nội như: Khu chung cư Bắc Linh Đàm, chung cư Định Công, chung cư ở Hà Đông… thì:
- Điểm mạnh: Các nhà đầu tư có vốn mạnh, quy mô xây dựng lớn, chủ động trong việc kinh doanh có hiệu quả cao. Diện tích xây dựng lớn, thông thoáng, khu nhà ở khang trang sạch đẹp, môi trường sạch sẽ, an ninh tốt…
- Điểm yếu: Đây là những khu chung cư xa trung tâm thành phố, việc đi lại trong thành phố gặp nhiều khó khăn nhất là thời điểm người lao động đi làm. Diện
tích mỗi căn hộ ở khu chung cư Bắc Linh Đàm chỉ nhỏ khoảng 60 – 70m2 so với các khu khác thì diện tích này là nhỏ, không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người sử dụng.
Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa đã nghiên cứu và tìm ra những thế mạnh của dự án mình so với các dự án khác để từ đó có những chính sách không ngừng phát huy thế mạnh đó, đồng thời Công ty cũng nghiên cứu điểm yếu của dự án và tìm cách khắc phục để dự án mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn và có sức hấp dẫn hơn.
2.4.3.2. Địa điểm xây dựng.
Dự án được tiến hành xây dựng trên diện tích đất mà Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn Hóa đang sử dụng tại số 8 ngõ 260 – đường Cầu Giấy – Quận Cầu Giấy – Hà Nội.
2.4.3.3. Nhận định về thị trường tiềm năng đối với sản phẩm của dự án.
. Qua thống kê của ủy ban thống kê Hà Nội và qua phân tích đánh giá của các chuyên gia hàng đầu về bất động sản thì: thị trường nhà ở Hà Nội năm
2101cũng như những năm tiếp theo được dự đoán là sẽ khởi sắc và sôi động hơn những năm gần đây. Đầu năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng kiến thực trạng ảm đạm tại các sàn giao dịch và trung tâm môi giới nhà đất. Lượng giao