2. Phân tích đánh giá dự án đầu tư
2.4.3.4. Quy hoạch xây dựng
Xây dựng 4 toàn nhà riêng biệt cao từ 9 – 17 tầng có đường nội bộ, hệ thống cơ sở hạ tầng, điện nước; có khuôn viên cây xanh, thảm thực vật, đảm bảo về phòng cháy chữa cháy; đảm bảo vệ sinh môi trường…
Mục đích của dự án: làm trụ sở làm việc của Công ty, văn phòng giới thiệu sản phẩm, nhà dịch vụ, bán và cho thuê một số căn hộ. Cụ thế:
. Tổng diện tích đất Công ty đang quản lý 3200 m2. . Dự kiến diện tích xây dựng: 2220 m2.
. Dự kiến tổng diện tích đất làm đường nội bộ, công trình phụ trợ: 980 m2. . Dự kiến tổng diện tích sàn xây dựng: 27315 m2.
Trong đó: từ tầng 1-2 Công ty giữ lại làm trụ sở kinh doanh, giới thiệu sản phẩm, cho thuê dịch vụ…
Từ tầng 3-17: Xây căn hộ chung cư để bán. Bảng: diện tích đất dự kiến đưa vào dự án.
Lô đất Số thửa Diện tích
Chủ sở hữu Hiện trạng sử dụng Ctcpxd ctvh Cơ quan Dân A 80 816, 8 x Nhà 2 tầng cấp 3 cũ B 119 711, 1 x Nhà cấp 4 cũ 117 47, 5 x Nhà cấp 4 cũ
87 260 x Đường giao thông chung
50 1097, 9 x Nhà cấp 4 cũ 88 457, 9 x Cty xe đạp, nhà cấp 4 187 15, 5 x Nhà cấp 4 cũ 51 11, 9 x Nhà cấp 4 cũ 17 933, 5 x Nhà cấp 4 cũ + sân 118 12 x Nhà cấp 4 cũ Cộng B 3547, 3 Tổng Cộng 4364 3559, 2 717, 9 86, 9
Phân tích cơ cấu đất đưa vào dự án:
- Đất Công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa quản lý: 3559, 2m2 chiếm 81, 59% diện tích cần phá dỡ các công trình cấp 3 cấp 4 hiện tại, di chuyển và thuê nơi làm việc mới tạm thời cho các đơn vị của Công ty trong quá trình chuẩn bị và thi công.
- Đất của Công ty xe đạp: 457, 9m2 chiếm 10, 49% diện tích, cần phá dỡ nhà kho cấp 4 để tham gia vào dự án hoặc chuyển đổi với Công ty cổ phần xây dựng công trình văn hóa vào vị trí khác trong khu đất.
- Đất giao thông chung của ngõ: 260m2 chiếm 5, 95%. Được đưa vào dự án để làm lại đường mới cho cả khu vực.
- Đất của dân: 86, 9m2 (gồm 4 hộ) chiếm 1, 99% diện tích cần phá dỡ nà cấp 4 đưa vào dự án làm đường, hè chung đồng thời tái định cư vào vị trí khác trong khu vực (hoặc đền bù bằng tiền).
Bảng: Phân tích cơ cấu các công trình dự kiến xây dựng.
STT Tên công trình Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng m2 Diện tích chung m2 Diện tích dịch vụ m2 Diện tích ở m2 Số căn hộ 1 Nhà A 470 4365 560 376 3429 32 2 Nhà B, C, D 1275 22950 4515 2010 16425 144 Cộng 1745 27315 5075 2386 19854 176 * Phương án khai thác sử dụng: - Nhà A:
Tầng 1 có diện tích 376m2 thuộc sở hữu của Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn hóa dùng làm dịch vụ: trông xe, cho thuê văn phòng, cửa hàng và bố trí một số công trình kỹ thuật khác như: Trạm bơm, phòng quản lý điện, bảo vệ…
Tầng 2 -9 gồm các căn hộ có diện tích từ 100 – 110 m2 trong đó: . 70% số căn hộ bán theo giá thị trường.
. 30% số căn hộ thành phố bán cho những người thuộc diện chính sách ( theo giá đảm bảo kinh doanh).
- Nhà B, C, D:
Tầng 1 và 2 thuộc sở hữu của Công ty cổ phần xây dựng công trình Văn hóa có diện tích 3015m2 dùng vào mục đích:
. Văn phòng cho thuê. . Văn phòng Công ty. . Dịch vụ và cửa hàng.
Tầng 2 đến tầng 17 gồm các căn hộ có diện tích từ 90 đến 125m2. Trong đó: . 70% bán theo giá thị trường.
. 30% thành phố bán cho diện chính sách (theo giá đảm bảo kinh doanh). Để quản lý và khai thác có hiệu quả diện tích 2400m2 công trình, Công ty cần hình thành một xí nghiệp kinh doanh dịch vụ và quản lý nhà.
Các hộ dân sau khi mua nhà sẽ được làm đầy đủ các thủ tục cần thiết để làm thuế trước bạ theo quy định hiện hành.
* Nguồn vốn dự kiến huy động:
Vốn cần có khoảng: 109.738tỷ đồng. Trong đó:
. 20% tổng số vốn đầu tư vay ngân hàng đầu tư và phát triển Hà Nội. . 1 phần vốn từ tiền đặt cọc để mua các căn hộ (đặt cọc 30%).
. Các nguồn vốn khác:
Bảng: Chi phí đầu tư xây dựng.
STT Tên công trình Đơn vị Khối lượng
Suất đầu tư (triệu đồng/m2) Thành tiền (triệu đồng) 1 Nhà A M2 4365 4.0 17.460 2 Nhà B, C, D M2 22950 4.0 91.800 3 Đường nội bộ M2 540 0.2 108 4 Hệ thống cống thoát M2 300 0.15 45
5 Chuyển trạm bê tông Cái 02 55 110
6 Trạm bê tông mới Cái 01 215 215
Tổng cộng 109.738
Giá thành 1m2 đã bao gồm công tác chuẩn bị dự án, khảo sát, thiết kế, thi công và hoàn tất dự án, giải phóng mặt bằng, thiết bị điện, cấp thoát nước và chi phí khác…
* Các hạng mục chi phí dự kiến:
- Chi phí xây lắp khoảng 102 tỷ đồng (ước tính chi phí xây lắp trung bình là 4.5 triệu đồng /m2). - Chi phí khác: 7 tỷ đồng bao gồm: . Làm đường. . Giải phóng mặt bằng. . Cây xanh. . Điện nước.
- Thời gian thu hồi vốn ước tính ở năm thứ 4 đến năm thứ 5 của dự án. - Thời gian thực hiện dự án: từ khi bắt đầu đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng theo kế hoạch là 4 năm.
* Các giải pháp công nghệ, tiêu chuẫn và kỹ thuật xây dựng.
- Kiến trúc: công trình có kiến trúc hiện đại, hình khối phù hợp với lối sống hiện đại đảm bảo được tính thẩm mỹ và phong cách Việt Nam.
- Kết cầu:
. Là một công trình nhà cao tầng nên hệ chụi lực được thiết kế đảm bảo an toàn với toàn bộ các tải trọng đứng và tải trọng ngang (gió động và động đất) theo tiêu chuẩn: TCVN 2737 – 1995 về tải trọng và tác động, các tiêu chuẫn thiết kế bê tông cốt thép, thiết kế và thi công móng cọc…phù hợp quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
. Về giải pháp cụ thể: Móng cọc đài thấp bê tông cốt thép M 300 – 400, cọc khoan nhồi đường kính 0.8 – 1.2m, chiều sâu dự kiến 30-45m.
Kết cấu phần thân: khung bê tông cốt thép kết hợp lõi cứng chụi lực, sàn bê tông cốt thép toàn khối dày 14 – 20cm, nhà B, C, D dày 22 -25 cm.
Tường bao và ngăn cách bằng gạch rỗng M75 dày 220, 150 và 110 với VXM M50.
- Nội thất:
. Trần, tường trát VXM M50, sơn bề mặt.
. Cửa sổ và cửa đi ra ban công làm bằng kính, khung nhôm sơn tĩnh điện có hoa sắt, cửa chính đi vào nhà bằng gỗ hoặc kết hợp với nhôm sơn tĩnh điện.
. Khu WC ốp lát ghạch men và lắp đầy đủ thiết bị WC liên doanh.
. Hệ thống điện chiếu sáng và sinh hoạt đi ngầm trong tường, có đầu chờ điện thoại, ti vi tại phòng khách, đầu chờ điều hòa chung cho căn hộ.
- Thiết bị:
. Mỗi nhà đều có 2 thang máy với tải trọng 0.9 – 1.2 tấn kết hợp cầu thang bộ và thang thoát hiểm.
. Hệ thống kỹ thuật gồm 2 bơm cứu hỏa và 2 bơm cấp nước lên bể mái (có thể bố trí cả bơm tăng áp) với công suất đảm bảo phục vụ nhu cầu cho toàn bộ tòa nhà.
. Thông gió và ánh sáng tự nhiên được tận dụng tối đa. . Có trạm biến thế cung cấp toàn bộ điện cho công trình. - Cứu hỏa:
. Công trình được trang bị đầy đủ các hệ thống báo cháy cứu hỏa theo đúng tiêu chuẩn phòng cháy và phù hợp với quy mô công trình cao tầng, đáp ứng yêu cầu an toàn tuyệt đối khi sử dụng.
. Công trình được thiết kế có bậc chịu lửa 1 -2. - Về kỹ thuật xây dựng:
. Để thi công một công trình nhà cao tầng trong khu vực xen kẽ với khu dân cư mà không gây ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của dân cư trong khu vực và các công trình lân cận, cần sử dụng các giải pháp thi công như: Móng, cọc khoan nhồi, hệ thống giàn giáo cốp pha định hình, bê tông tươi…