Tiểu luận chứng thư thẩm định giá tài sản

Nay Doanh nghiệp thẩm định giá chúng tôi – Công ty TNHH Thẩm định giá Sen Vàng chi nhánh TP.Hồ Chí Minh cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 02 ngày 26/10/2020 với các nội dung sau đây: 1

CHỨNG THƯ

THẨM ĐỊNH GIÁ

CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ SEN VÀNG

MỤC LỤC

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ 3

BÁO CÁO CỤ THỂ THẨM ĐỊNH GIÁ 14

QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH 20

CÁC PHỤ LỤC KÈM THEO 25

PHỤ LỤC SỐ 1: ĐIỀU CHỈNH GẦN ĐƯỜNG CHÍNH 25

PHỤ LỤC SỐ 2: ĐIỀU CHỈNH TIỆN ÍCH 26

PHỤ LỤC SỐ 3: ĐIỀU CHỈNH HẺM 27

PHỤ LỤC SỐ 4: ĐIỀU CHỈNH CHIỀU RỘNG 28

PHỤ LỤC SỐ 5: ĐIỀU CHỈNH CHIỀU DÀI 29

TRANG 2

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

GVHD: TS Lê Hà Diễm Chi

Lớp: Thẩm định giá tài sản

Nhóm

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 10 năm 2020

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: Khách hàng Nguyễn Thị Thùy Thanh

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 01 ngày 11/09/2020 ký kết giữa Doanh nghiệp

thẩm định giá – Công ty TNHH Thẩm định giá Sen Vàng chi nhánh TP.Hồ Chí Minh và

Văn bản Đề nghị thẩm định giá số 01 ngày 11/09/2020 của khách hàng Nguyễn Thị Thùy

Thanh

Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số 01 ngày 11/09/2020 của doanh nghiệp

thẩm định giá – Công ty Thẩm định giá Sen Vàng chi nhánh TP.Hồ Chí Minh

Nay Doanh nghiệp thẩm định giá chúng tôi – Công ty TNHH Thẩm định giá Sen

Vàng chi nhánh TP.Hồ Chí Minh cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 02 ngày 26/10/2020

với các nội dung sau đây:

1 Khách hàng thẩm định giá

- Tên khách hàng: Bà Nguyễn Thị Thùy Thanh

- Địa chỉ: 163/30B/10 Đặng Văn Bi, Khu phố 5, Phường Trường Thọ, Quận Thủ Đức,TP.HCM

- Số điện thoại: 077.38.38.838

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá

- Loại tài sản thẩm định giá: Nhà Đất

- Chủ tài sản: Bà Nguyễn Thị Thùy Thanh

2.1 Đất

- Thửa đất số: 623 tờ bản đồ số 42

- Vị trí: 163/30B/10 Đặng Văn Bi, Khu phố 5, Phường Trường Thọ, Quận Thủ Đức,TP.HCM

- Hướng nhà: Tây Nam

- Năm hoàn công: 2020

- Diện tích: Căn nhà có diện tích xây dựng là 30,13m2 và diện tích sàn là 143,25m2, nhà bao gồm 1 trệt 3 lầu

- Cấu trúc: 1 khoản sân nhỏ, 1 phòng khách, 1 nhà bếp, 4 phòng ngủ, 3 toilet, 1 sânthượng

3 Thời điểm thẩm định giá

- Căn cứ Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012

- Luật giá và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Thông tư số 158/2014/QĐ-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về việcban hành 04 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04

- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 03tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06 và 07

- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 03tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

- Thông tư số 145/2013/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài Chính về việc ban hànhtiêu chuẩn thẩm định giá số 11

- Thông tư số 06/2014/QĐ-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về việcban hành 01 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Tiêu chuẩn số 13)

- Căn cứ nghị định số 89/ 2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá

- Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của chính phủ quyđịnh chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài Chính

- Doanh nghiệp chúng tôi – Công ty TNHH Thẩm định giá Sen Vàng, chi nhánhTP.HCM đã tiến hành thẩm định hiện trạng, khảo sát, thu thập và xử lý thông tin thịtrường liên quan đến tài sản thẩm định giá tại 163/30B/10 Đặng Văn Bi, Khu phố 5,Phường Trường Thọ, Quận Thủ Đức, TP.HCM

- Theo yêu cầu thẩm định của khách hàng từ ngày 11/09/2020 đến ngày 26/10/2020

6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

- Áp dụng giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản này Giá trị thị trường được xác định thông qua những thông tin, số liệu trong quá trình khảo sát thực tế

- Dựa vào tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, thông tư số 245/2016/TT-BTC ngày 06tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính

7 Tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TRANG 6

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 7

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 8

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 9

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 10

Ảnh Tài sản thẩm định

Ảnh Tài sản thẩm định

8 Phương pháp thẩm định giá

- Để thẩm định giá của bất động sản và cung cấp cho khách hàng những thông tin cầnthiết, chính xác nhất, nhóm đã tiến hành thẩm định giá đối với bất động sản này bằngphương pháp so sánh Cụ thể, nhóm tiến hành so sánh bất động sản này với hai bất độngsản khác có những đặc điểm kỹ thuật tương tự trên thị trường thực tế đang giao dịch (sẽđược trình bày cụ thể trong phần báo cáo thẩm định giá)

9 Kết quả thẩm định giá

- Trên cơ sở các tài liệu bất động sản thẩm định được cung cấp, qua khảo sát thực tế tại

hiện trường; với phương pháp thẩm định giá so sánh được áp dụng trong tính toán,Doanh nghiệp thẩm định giá – Công ty TNHH Thẩm định giá Sen Vàng thông báo kếtquả thẩm định giá bất động sản nhà số 163/30B/10 Đặng Văn Bi, khu phố 5, phườngTrường Thọ, quận Thủ Đức như sau:

• Giá đất: 4199,38 (triệu đồng)

• Giá nhà: 1002,75 (triệu đồng)

• Tổng giá trị nhà đất: 5202,13 (triệu đồng)

10 Giới hạn kết quả thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá tài sản chỉ sử dụng cho mục đích ghi tại Chứng thư thẩm định

giá Khách hàng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm khi sử dụng sai mục đích đã ghi trênChứng thư thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá tài sản có giá trị trong: 6 (sáu) tháng tính từ ngày cấp chứng thư

- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận khi khách hàng hoàn tất các thủ tục pháp lý

và nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất và sở hữu công trình xây dựng theo quy địnhcủa pháp luật

- Chứng thư này không có giá trị thay thế cho bất kỳ loại giấy chứng nhận quyền sởhữu, quyền sử dụng tài sản nào của khách hàng yêu cầu thẩm định giá

TRANG 14

BÁO CÁO CỤ THỂ THẨM ĐỊNH GIÁ

Hai bất động sản tương tự với bất động sản được thẩm định giao dịch với giá trên thị

trường như sau:

- Vị trí: Bất động sản tọa lạc trong đường hẻm rộng 6m, yên tĩnh, an ninh

- Gần đại học Luật TPHCM, gần chợ Bình Triệu, quốc lộ 13, gần siêu thị

Co.opmart Bình Triệu, Bách hoá xanh,…

- Pháp lý: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng trên

đất

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 15

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 16

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 17

NHÓM 4 – TĐGTS D01

Ảnh BĐS so sánh 1

- Vị trí: bất động sản tọa lạc tại đường hẻm 5m, cách đường số 2 50m Khu dân cư

an ninh, yên tĩnh, có cổng riêng vào khu phố

- Cách đường Phạm Văn Đồng 300m, gần chợ Thủ Đức, chỉ mất khoảng 7 phút đivào trung tâm thành phố

- Tiện ích: Gần chợ, Vinmart, Ngân hàng, Trường học các cấp, khu vui chơi muasắm,

- Pháp lý: Sổ hồng riêng đã hoàn công

TRANG 19

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 20

NHÓM 4 – TĐGTS D01

TRANG 21

Ảnh BĐS so sánh 2

QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH

Dựa vào các thông tin thu thập được từ thị trường, nhóm tiến hành định giá 1m2 đấtcủa bất động sản cần thẩm định dựa trên đặc điểm của các bất động sản so sánh được

đề cập ở trên như sau:

Với % hao mòn của căn nhà tính bằng công thức: 𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả , tuổi đời kinh tế theo

- Đơn giá xây dựng: 7 (triệu đồng)

- Chi phí xây dựng nhà mới: 181,82 x 7 = 1272,74 (triệu đồng)

- Tuổi đời thực tế: 1 năm

- Tuổi đời vật lý: 50 năm

- Hao mòn theo tuổi đời: (1/50)*100% = 2%

- Giá trị hao mòn theo tuổi đời: 2%*1272.74 = 25,45 (triệu đồng)

- Giá trị nhà hiện tại: 1272,74 – 25,45 = 1247,29 (triệu đồng)

- Đơn giá xây dựng: 7 (triệu đồng)

- Chi phí xây dựng nhà mới: 177,58 * 7= 1243,06 (triệu đồng)

- Tuổi đời thực tế: 1 năm

- Tuổi đời vật lý: 50 năm

- Hao mòn theo tuổi đời: (1/50) * 100% = 2%

- Giá trị hao mòn theo tuổi đời: 2% * 1243,06 = 24,86 (triệu đồng)

- Giá trị nhà hiện tại: 1243,06 - 24,86 = 1218,2 (triệu đồng)

2 Điều chỉnh - tiện ích Công viên

-106,26% Dân cư - 100%

Dân cư 100%

- Giá trị công trình xậy dựng mới: 143,24 * 7 = 1002,75 (triệu đồng)

- Biết nhà ở được xây dựng và đưa vào sử dụng vào tháng 10/2020 cùng năm với thờiđiểm thẩm định nên giá trị % hao mòn của nhà là 0%

- Nhà mới xây dựng nên chưa được trang bị nội thất

- Giá trị công trình xây dựng hiện tại = Giá trị công trình xây dựng mới: 1002,75 (triệuđồng)

Vậy: Giá trị tài sản thẩm định ước tính: (83,82 * 50,1) + 1002,75 = 5202 (triệu đồng)

CÁC PHỤ LỤC KÈM THEO PHỤ LỤC SỐ 1: ĐIỀU CHỈNH GẦN ĐƯỜNG CHÍNH

Căn cứ vào những thông tin tìm hiểu thực tế trên thị trường nhóm đưa ra nhận xét,đối với những bất động sản gần đường chính có giá cao cao những bất động sản ở xachợ là 20,15 %, nhóm đã thu thập các bất động sản có vị trí tương đồng để tính toán vàđưa ra con số 20,15% cơ sở điều chỉnh yếu tố xa gần đường chính, cụ thể được thểhiện qua bảng sau:

PHỤ LỤC SỐ 2: ĐIỀU CHỈNH TIỆN ÍCH

Căn cứ vào những thông tin tìm hiểu thực tế trên thị trường nhóm đưa ra nhận xét,đối với những bất động sản có công viên có giá cao hơn những bất động sản không cócông viên là 6,26%, nhóm đã thu thập các bất động sản có vị trí tương đồng để tínhtoán và đưa ra con số 6,26% cơ sở điều chỉnh yếu tiện ích, cụ thể được thể hiệnqua bảng sau:

Có công viên 1m 2 đất Không có công viên 1m 2 đất

98,12 triệu/m2

Giá trung bình 1m 2 103,16 triệu/m2 Giá trung bình 1m 2 97,08 triệu/m2

% chênh lệch = (𝟏𝟎𝟑,𝟏𝟔−𝟗𝟕,𝟎𝟖) ∗ 𝟏𝟎𝟎 = 𝟔, 𝟐𝟔%

𝟗𝟕,𝟎𝟖

73,26 triệu/m2

Giá trung bình 1m 2 94,16 triệu/m2 Giá trung bình 1m 2 88,5 triệu/m2

% chênh lệch = (𝟗𝟒,𝟏𝟔−𝟖𝟖,𝟓 ∗ 𝟏𝟎𝟎 = 𝟔, 𝟒%)

𝟖𝟖,𝟓

PHỤ LỤC SỐ 5: ĐIỀU CHỈNH CHIỀU DÀI

Căn cứ vào những thông tin tìm hiểu thực tế trên thị trường nhóm đưa ra nhận xét như sau:

- Đối với những bất động sản có chiều dài từ 14 - 17m thì có giá cao hơn nhữngbất động sản có chiều dài từ 11 – dưới 14m là 13,87%

Cụ thể, nhóm đã tìm hiểu và thu thập được một số bất động sản có sự tương đồng với bất động sản so sánh để tính toán và đưa ra tỷ lệ so sánh như sau:

Chiều dài 11-14m 1m 2 đất Chiều dài 14-17m 1m 2 đất

80,92triệu/m2

85,94triệu/m2

Giá trung bình 1m 2 74,46 triệu/

m2 Giá trung bình 1m 2 84,79 triệu/

m2

% Chênh lệch = 𝟖𝟒,𝟕𝟗−𝟕𝟒,𝟒𝟔 *100 = 13,87%

𝟕𝟒,𝟒𝟔