Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường chứng khoán Việt Nam đã trải qua 20 năm phát triển từ năm 2000, khẳng định vai trò quan trọng trong nền kinh tế và thị trường tài chính Việt Nam, đặc biệt sau giai đoạn khủng hoảng năm 2008 - 2009 Đây là kênh dẫn vốn nhanh chóng và hiệu quả cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, giúp họ vượt qua khó khăn trong việc huy động vốn từ các tổ chức tài chính khác Thị trường chứng khoán cũng mang đến cơ hội đầu tư và gia tăng lợi nhuận cho cá nhân, doanh nghiệp và tổ chức.
Ngành bất động sản (BĐS) trên thị trường chứng khoán (TTCK) được xem là một lĩnh vực hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, với tỷ trọng vốn hóa chiếm 23% toàn thị trường Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhiều quỹ đầu tư lớn như Dragon Capital và VinaCapital đã đưa BĐS vào danh mục đầu tư của họ Hiện nay, BĐS cũng đứng thứ hai về giá trị vốn hóa, chiếm gần 28% tổng vốn hóa trên Sở giao dịch chứng khoán TP HCM.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) phục hồi và phát triển, thông tin về hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ngày càng được quan tâm Các nhà đầu tư thường xem xét nhiều yếu tố tài chính, đặc biệt là khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (VCSH) qua chỉ số ROE Chỉ số ROE cho biết mỗi đồng VCSH tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế, là yếu tố quan trọng trong việc phân tích hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Nhiều nghiên cứu, như của Mou Xu (2013), Ewa & Magdalena (2018), và Panagiotis & Konstantinos (2010), đã chỉ ra mối liên hệ giữa ROE và hiệu quả kinh doanh Đây là yếu tố mà các nhà đầu tư và quỹ ngoại thường xem xét đầu tiên khi đầu tư vào cổ phiếu, vì nó liên quan chặt chẽ đến năng lực tài chính và khả năng thanh toán lãi vay của công ty.
Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) trong ngành bất động sản (BĐS) hiện đang có sự chênh lệch rõ rệt giữa các phân khúc thị trường Cụ thể, các doanh nghiệp BĐS thuộc phân khúc công nghiệp và dân dụng như Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) và Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D) ghi nhận ROE cao lần lượt là 27,79% và 19,89% vào năm 2018 Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS thuộc phân khúc thương mại lại cho thấy mức ROE thấp hơn, phản ánh sự biến động và khác biệt trong hiệu quả kinh doanh giữa các phân khúc này.
ROE dưới 5% Ngoài ra, các công ty có vốn hóa cao như tập đoàn Vingroup thì chỉ số ROE ở mức hơn 6%.
Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE là rất quan trọng để xây dựng các chính sách hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả sinh lời Do đó, tác giả đã chọn nghiên cứu chủ đề “Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản được niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010 - 2018”.
Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
- Tìm ra các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời trên VCSH của các doanh nghiệp BĐS trên Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM.
Câu hỏi 2: Tỷ lệ chỉ trả cổ tức sẽ tác động như thế nào đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu?
Khung lý thuyết
Hình 1: Khung lý thuyết về mô hình nghiên cứu
Nguôn: Tác giả nghiên cứu tông hợp
Tỷ suât sinh lời trên doanh thu
Kha nàng sinh lời trên von chủ sờ hữu
Vòng quay tông tài sản
Tổng SELtI phẩm quốc nội
Tv lệ chi trả có UJC
Quv mô doanh nghiệp Đòn bẩy tài chính
Chi số giá tiêu dùng
Khung lý thuyết đã nêu rõ 8 nhân tố và đánh giá tác động đến khả năng sinh lời trên VCSH của các doanh nghiệp ngành bất động sản.
Mô hình và phương pháp nghiên cứu
- Mô hình nghiên cứu: Sử dụng 8 biến được chia làm 2 nhóm:
Nhóm nội sinh (các thuộc tính của công ty): Tỷ lệ sinh lời trên doanh thu thuần,
Vòng quay tổng tài sản bình quân, Hệ số đòn bẩy tài chính, Quy mô doanh nghiệp,
Tỷ lệ chi trả cổ tức;
Nhóm ngoại sinh (các yếu tố vĩ mô): Tổng sản phẩm quốc nội, Chỉ số giá tiêu dùng, Giá vàng.
Mô hình nhóm lựa chọn bao gồm:
+ Mô hình hồi quy bằng phương pháp ước lượng nhỏ nhất (Pooled OLS) + Mô hình các tác động cố định (FEM)
+ Mô hình các tác động ngẫu nhiên (REM)
Phương pháp định tính được áp dụng để nghiên cứu khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (VCSH) của các doanh nghiệp thông qua việc thu thập thông tin từ báo cáo tài chính, báo cáo thường niên và nghị quyết cổ đông từ các nguồn đáng tin cậy như website công ty, sàn HOSE và các trang báo chính thống Ngoài ra, việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trên VCSH được thực hiện thông qua các nghiên cứu tham khảo trong và ngoài nước cùng với các tài liệu học thuật uy tín.
Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng bằng cách thu thập dữ liệu và áp dụng phần mềm Stata 14 để phân tích, bao gồm các mô hình hồi quy như Pooled OLS, mô hình các ảnh hưởng cố định (FEM) và mô hình các ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM) Qua đó, nghiên cứu xác định mô hình định lượng phù hợp và chính xác nhất với dữ liệu đã thu thập.
Nguồn dữ liệu thu thập đối với từng biến
Nghiên cứu sử dụng tổng cộng 243 mẫu dữ liệu của 27 công ty thuộc lĩnh vực
Bất động sản đã được niêm yết trên sàn HOSE trong suốt 9 năm qua Các mẫu dữ liệu được sử dụng trong bài viết này là dữ liệu thứ cấp, được thu thập từ các báo cáo tài chính, báo cáo thường niên và nghị quyết đại hội cổ đông từ các nguồn uy tín và chính thống Trên sàn HOSE, các thông tin này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả và tiềm năng phát triển của ngành bất động sản.
Hạn chế nghiên cứu
Nghiên cứu chỉ phân tích mẫu dữ liệu gồm 27 công ty BĐS trên tổng số 326
Nghiên cứu này tập trung vào các doanh nghiệp niêm yết trên sàn HOSE trong giai đoạn 2010 - 2018 do hạn chế về việc cập nhật báo cáo tài chính năm 2019 Điều này có thể làm cho mẫu nghiên cứu không phản ánh đầy đủ kết quả Hơn nữa, tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp là một biến động thường xuyên, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố nội sinh và ngoại sinh, do đó có thể dẫn đến những kết quả chưa chính xác trong nghiên cứu.
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Các nghiên cứu trong và ngoài nước về các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu
khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu
1.1.1 Các nghiên cứu nước ngoài
Nhiều nghiên cứu trên thế giới đã chỉ ra tác động của các nhân tố nội và ngoại sinh đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, một yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư vào cổ phiếu Các nghiên cứu này đã sử dụng nhiều mô hình và mẫu dữ liệu khác nhau để kiểm định vấn đề Hiệu quả hoạt động thường được đo lường qua các hệ số tài chính như khả năng sinh lời trên tổng tài sản (ROA) và khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE), cùng với các biên lợi nhuận ròng Trong số các nghiên cứu được tổng hợp, phần lớn tập trung vào tỷ số ROA và ROE, nhưng bài nghiên cứu này sẽ chú trọng hơn đến tác động của các nhân tố đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE).
Bài nghiên cứu này tập trung vào biến phụ thuộc ROE để phân tích tác động của các yếu tố Đồng thời, tác giả cũng tham khảo các nghiên cứu trước đây về ảnh hưởng của các yếu tố đến biến ROA, cũng như cả hai biến ROA và ROE.
1.1.1.1 Các nghiên cứu tác động đến chỉ số ROE
Nghiên cứu của Boldeanu & Pugna (2014) mang tên “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của các công ty dược phẩm” đã xem xét tác động của các nhân tố đến hiệu quả tài chính qua hệ số ROE của 23 công ty dược phẩm tại khu vực CEE trong giai đoạn 2010 - 2012 Mục tiêu chính là xác định các yếu tố nội bộ từ các công ty ảnh hưởng đến ROE và xây dựng một mô hình kinh tế lượng phù hợp Khu vực CEE bao gồm 7 quốc gia: Bulgaria, Ba Lan, Romania, Nga, Slovakia, Thổ Nhĩ Kỳ, và Ukraine.
Bài viết phân tích hệ số nợ trên tổng tài sản (DTTA) và quy mô doanh nghiệp (giá trị sổ sách - BV), đồng thời sử dụng hai biến giả: nguồn gốc quốc gia (1 cho doanh nghiệp Romania, 0 cho doanh nghiệp khác) và loại thuốc (1 cho thuốc sản xuất bởi công ty có bằng sáng chế, 0 cho thuốc generic) Nghiên cứu áp dụng mô hình hồi quy logarit để xác định hai biến tác động tích cực đến ROE là EPS và Net Profit Margin, phản ánh tình hình hoạt động nội bộ của các công ty Kết quả nghiên cứu hỗ trợ ban lãnh đạo trong việc đưa ra quyết định nhằm nâng cao sự thịnh vượng của công ty Tuy nhiên, nghiên cứu còn hạn chế do mẫu dữ liệu nhỏ, thiếu thông tin về các công ty dược phẩm và các biến độc lập quan trọng khác như chi phí nghiên cứu và phát triển.
Diana (2017) đã có bài nghiên cứu mang tên “External and Internal Factors Influence to the Return on Equity and Risk Investment in Jakarta Islamic Index (JII)”.
Nghiên cứu phân tích ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài như lạm phát, tỷ giá hối đoái và lãi suất ngân hàng Indonesia, cùng với các yếu tố nội bộ như cơ cấu vốn và hệ số thanh toán ngắn hạn lên ROE của các công ty trong chỉ số Jakarta Muskim Kết quả cho thấy lạm phát và tỷ giá hối đoái không tác động đến ROE do không có biến động giá trong mẫu dữ liệu, trong khi cơ cấu vốn và hệ số thanh toán ngắn hạn có ảnh hưởng tích cực đến ROE nhưng không tác động đến rủi ro đầu tư Lãi suất ngân hàng Indonesia không ảnh hưởng đến ROE nhưng có tác động đáng kể đến rủi ro đầu tư Nghiên cứu gợi ý cần xem xét thêm các biến ngoại sinh như GDP và các yếu tố nội sinh khác để hiểu rõ hơn về lợi nhuận doanh nghiệp.
Georgeta, V & Florinita, D (2012) nghiên cứu đề tài “The Impact of Financial
Nghiên cứu "Leverage to Profitability Study of Companies Listed in Bucharest Stock Exchange" nhằm chỉ ra tác động của đòn bẩy đến lợi nhuận của các doanh nghiệp, đồng thời xác định mối quan hệ giữa chỉ số ROE và ba biến tác động: đòn bẩy, quy mô và vòng quay tổng tài sản Chỉ số ROE được chọn vì nó phản ánh lợi nhuận mà cổ đông nhận được từ vốn đầu tư Nghiên cứu sử dụng dữ liệu từ các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán Bucharest từ năm 2010 và áp dụng mô hình pooled OLS để phân tích Kết quả cho thấy nợ có thể gia tăng vốn và lợi nhuận, nhưng quy mô và vòng quay tổng tài sản cũng có ảnh hưởng đáng kể Cụ thể, nợ và vòng quay tổng tài sản có mối quan hệ tích cực với ROE, trong khi quy mô doanh nghiệp lại ảnh hưởng tiêu cực, do các doanh nghiệp lớn thường chú trọng vào lợi ích của trái chủ hơn là cổ đông Nghiên cứu khẳng định ROE là thước đo toàn diện nhất về lợi nhuận, liên quan đến hoạt động sản xuất, quyết định đầu tư, tài chính và thuế.
1.1.1.2 Các nghiên cứu tác động đến nhóm các chỉ số khả năng sinh lời
The study "Factors Affecting Financial Performance of Firms Listed on Shanghai Stock Exchange 50 (SSE 50)" by Mou Xu (2013) identifies the impact of four key factors on financial performance: the current ratio, total asset turnover, and other relevant metrics.
Nghiên cứu về 28 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Shanghai 50 từ 2008 đến 2012 cho thấy các chỉ số cao phản ánh khả năng quản lý tài sản và vốn chủ sở hữu hiệu quả, dẫn đến lợi nhuận cao hơn Sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến OLS, kết quả chỉ ra rằng vòng quay tổng tài sản có tác động tích cực đến ROE và ROA, giúp công ty tăng thị phần và giảm chi phí Ngược lại, hệ số nợ cao ảnh hưởng tiêu cực đến ROE và ROA do rủi ro vỡ nợ và hạn chế cơ hội đầu tư Hai biến hệ số thanh toán hiện hành và quy mô doanh nghiệp không có ảnh hưởng đáng kể đến các biến phụ thuộc Hạn chế của nghiên cứu là mẫu dữ liệu và biến giải thích hạn chế, cũng như việc chỉ sử dụng một phương pháp định lượng.
Nirajini và Priya (2013) đã tiến hành nghiên cứu "Tác động của cấu trúc vốn đến hiệu suất tài chính của các công ty niêm yết trên sàn giao dịch Sri Lanka" với mục tiêu phân tích cấu trúc vốn và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp từ năm 2006 đến 2010 Nghiên cứu sử dụng dữ liệu từ báo cáo tài chính của 11 công ty, tổng cộng 237 dữ liệu Các biến độc lập bao gồm nợ trên tổng tài sản, nợ trên vốn chủ và nợ dài hạn, trong khi các biến phụ thuộc là lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA), lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), biên lợi nhuận gộp (GPM), lợi nhuận ròng (NPM) và tỷ suất sinh lời trên vốn cổ phần thường (ROCE) Hai tác giả đã khuyến nghị rằng các nghiên cứu tiếp theo nên xem xét thêm các yếu tố khác để nâng cao giá trị kết quả nghiên cứu, cũng như mở rộng phạm vi nghiên cứu sang các nhóm ngành doanh nghiệp khác để có cái nhìn toàn diện hơn.
Số lượng DN hiện tại còn hạn chế, dẫn đến khả năng không chính xác của kết quả mô hình; vì vậy, các nhà nghiên cứu nên kết hợp thêm các mô hình khác để có phân tích toàn diện hơn Việc sử dụng dữ liệu thứ cấp từ các trang thông tin uy tín của các công ty cũng là một phương pháp hữu hiệu Do mối quan hệ tích cực giữa cơ cấu vốn và hiệu quả hoạt động, các công ty cần đưa ra quyết định chính xác về cơ cấu vốn để tối ưu hóa lợi nhuận và duy trì sự thành công trong kinh doanh.
Nghiên cứu của Ahmed, I H và cộng sự (2014) mang tên “Impact of Micro Economic Variables on Firms Performance” đã phân tích các yếu tố vi mô ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của ngành xi măng, sử dụng hai chỉ số chính là ROE và ROA Dữ liệu trong nghiên cứu tập trung vào 26 công ty niêm yết trên sàn chứng khoán Pakistan.
Trong giai đoạn 2002 đến 2012, nghiên cứu về KSE đã chỉ ra bốn yếu tố độc lập ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm đòn bẩy tài chính, quy mô, thời gian hoạt động và tốc độ tăng trưởng Mô hình bình phương nhỏ nhất OLS với hồi quy đa biến được lựa chọn để phân tích dữ liệu Kết quả cho thấy quy mô, thời gian hoạt động và tốc độ tăng trưởng có tác động tích cực đến ROE, trong khi đòn bẩy tài chính lại ảnh hưởng tiêu cực do tỷ lệ nợ cao có thể dẫn đến rủi ro vỡ nợ Đối với ROA, cả bốn yếu tố đều có mối quan hệ tích cực Từ đó, tác giả khuyến nghị doanh nghiệp nên tăng quy mô tài sản để nâng cao vị thế cạnh tranh, đồng thời chú trọng đến đòn bẩy tài chính, vì nó có tác động tích cực đến ROA và tiêu cực đến ROE.
ROA (Return on Assets) cho thấy rằng doanh nghiệp hoạt động lâu dài sẽ tích lũy được nhiều kinh nghiệm, từ đó cải thiện hiệu suất Tốc độ tăng trưởng doanh nghiệp có mối liên hệ tích cực với doanh thu, cho thấy khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường ngày càng tăng Nghiên cứu này cung cấp những hiểu biết quý giá cho các nhà hoạch định chính sách nhằm nâng cao hiệu suất lợi nhuận của các công ty tại Pakistan.
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra khả năng sinh lời của doanh nghiệp thông qua các chỉ số tài chính như ROA, ROE, ROS và EPS Mặc dù sử dụng dữ liệu khác nhau, nhưng các nghiên cứu thường tập trung vào các chỉ số tài chính nội bộ như chỉ số nợ, chỉ số thanh toán và chỉ số tài sản để phân tích tác động đến lợi nhuận Một số nghiên cứu cũng tích hợp yếu tố vĩ mô, như nghiên cứu của Sehrish & cộng sự (2011) về mối quan hệ giữa đặc điểm ngành ngân hàng và yếu tố kinh tế vĩ mô đối với lợi nhuận ngân hàng thông qua ROA Năm 2018, Ewa & Magdalena đã phân tích các yếu tố môi trường và nội sinh ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán Warsaw thông qua ROA và ROE.
Nghiên cứu năm 2010 với chủ đề "Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất của các doanh nghiệp: Trường hợp của Hy Lạp" đã tiến hành phân tích sâu về hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ tại Hy Lạp giai đoạn 1997, thông qua các chỉ số ROE, ROA và ROS.
1.1.2 Các nghiên cứu trong nước
Khoảng trống các nghiên cứu tham khảo
Bĩnh quần vồn chủ sở hữu
Chương 1 đã đưa ra các tổng quan nghiên cứu bao gồm bao gồm các nghiên cứu tham khảo trong nước cũng như nghiên cứu nước ngoài đều liên quan đến chủ đề về các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trên VCSH của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn HOSE Các nghiên cứu đã sử dụng bộ dữ liệu bao gồm các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực khác nhau, khoảng thời gian khác nhau cũng như các biến tác động khác nhau Điển hình là các biến hệ số đòn bẩy tài chính, quy mô doanh nghiệp, hiệu quả sử dụng các loại tài sản, cơ cấu tổ chức, tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp, khả năng thanh toán Bên cạnh các yếu tố nội sinh từ doanh nghiệp có nhiều nghiên cứu còn phân tích các yếu tố ngoại sinh như GDP, CPI và một số nhân tố khác tùy vào đặc điểm ngành được phân tích Qua việc tổng hợp và phân tích các bài nghiên cứu, tác giả đã nêu ra được mặt tích cực cũng như hạn chế của các mô hình nghiên cứu Do đó, tác giả đã rút ra kinh nghiệm và khắc phục cho
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI TRÊN VỐN CHỦ SỞ HỮU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI TRÊN VỐN CHỦ SỞ HỮU
Tình hình phát triển của ngành bất động sản Q1/2020
Việt Nam, với tốc độ tăng trưởng GDP dự đoán cao nhất trong khu vực châu Á, vượt qua các quốc gia như Trung Quốc, Indonesia, Malaysia, Philippines và Thái Lan.
Chỉ số giá tiêu dùng CPI trong Q1/2020 tăng khoảng 5,56% so với cùng kỳ năm trước, trong khi vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp FDI giảm mạnh 20,9% Mặc dù vậy, Việt Nam vẫn ghi nhận thặng dư cán cân thương mại với giá trị 2,8 tỷ đô la Mỹ Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch bệnh, lượng du khách đến Việt Nam giảm 18,1% so với năm trước Dù tình hình dịch Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp, Việt Nam chưa ghi nhận ca tử vong nào và chính phủ đã triển khai các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp thông qua kích thích tài chính và chính sách tiền tệ.
Chính phủ Việt Nam đã triển khai các biện pháp kích thích tài chính nhằm hỗ trợ nền kinh tế, bao gồm giãn, hoãn nộp thuế và tiền sử dụng đất, cũng như cung cấp gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi lên đến 258.000 tỷ đồng Bên cạnh đó, chính phủ cũng dành 62.000 tỷ đồng để hỗ trợ người yếu thế và doanh nghiệp gặp khó khăn, miễn và giảm phí chuyển tiền liên ngân hàng, đồng thời giảm giá điện và chi phí viễn thông.
Chính phủ Việt Nam đã thực hiện chính sách tiền tệ bằng cách giảm lãi suất tái chiết khấu và tái cấp vốn xuống còn 0,5% và 1% Đồng thời, lãi suất cho vay cũng đã giảm đến 2,5%.
Trong quý 1 năm 2020, thị trường bán lẻ tại Hồ Chí Minh và Hà Nội chịu ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là doanh thu từ dịch vụ ăn uống và lữ hành, với mức giảm đáng kể.
Số lượng khách tại các trung tâm thương mại (TTTM) giảm mạnh gần 80% trong 3 tháng đầu năm 2020 so với cùng kỳ năm 2019, với tỷ lệ giảm là 9,6% và 27,8% Nhiều khách thuê trong ngành ăn uống, dịch vụ, thời trang và phụ kiện đã tạm thời đóng cửa do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 Đồng thời, dịch vụ bán lẻ trực tuyến đang nổi lên như một kênh mua sắm mới, nhanh chóng thay đổi thói quen tiêu dùng của khách hàng và dự báo sẽ trở thành xu hướng chính sau đại dịch.
3.2.2.1 Hà Nội sụt giảm 16,2% Tuy rằng giá chào thuê đang có xu hướng giảm tuy nhiên giá thuê hiện tại vì vẫn giữ nguyên ở cả hai khu vực Bên cạnh đó, nguồn cung ở khu vực trung tâm là 54.517 m2 NLA, ở khu vực ngoài trung tâm là 949.964 m2 NLA Điều này cho thấy nguồn cung vẫn chiếm phần lớn ở các khu vực ngoài trung tâm Về tỷ lệ trống, tỷ lệ trống ở trung tâm luôn thấp hơn khu vực ngoài trung tâm Tỷ lệ trống ở khu vực trung tâm vào Q1 2020 là 0,72% và đang có xu hướng giảm Ngược lại, tỷ lệ trống ở các khu vực ngoài trung tâm thì có xu hướng tăng nhẹ lên 0,4 đpt y-o-y.
Hình 3.1: Diễn biến thị trường bán lẻ tại Hà Nội Q1/2020
Nguồn: CBRE, Q1 2020 Thị trường bán lẻ năm 2020 được dự đoán bằng 2 kịch bản:
Hình 3.2: Dự báo thị trường bán lẻ Hà Nội
Khi dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 6 năm 2020, nguồn cung trên thị trường sẽ giảm 26% so với cùng kỳ năm trước Giá thuê và tỷ lệ trống ở các khu vực trung tâm sẽ phục hồi và ổn định, trong khi thị trường ngoài trung tâm sẽ chứng kiến sự giảm sút về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.
Nếu dịch bệnh tiếp tục diễn biến xấu và kéo dài đến tháng 9 năm 2020, thị trường sẽ không có nguồn cung mới Tuy nhiên, giá thuê và tỷ lệ trống tại khu vực nội thành vẫn duy trì sự ổn định và có dấu hiệu phục hồi Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm sẽ chịu tác động nặng nề hơn, với giá thuê dự kiến giảm 13% so với năm trước và tỷ lệ trống tăng cao lên đến 8,3% so với năm trước.
3.2.2.1 Thành phố Hồ Chí Minh
Trong quý 1 năm 2020, TP HCM không ghi nhận thêm nguồn cung mới, giữ nguyên diện tích thực thuê (NLA) ở mức 1.050.000m2 Giá thuê mặt bằng trung bình giảm 11,4% tại tầng trệt và tầng một ở các khu vực trung tâm, trong khi đó giảm 15,9% ở khu vực ngoài trung tâm so với cùng kỳ quý trước Tỷ lệ trống trong khu vực cũng cho thấy sự biến động đáng kể.
Bán lẻ TP-HCM, Hoạt dộng thị trường
Giá di ào Ihue khu Irung đang có sự biến động, đặc biệt là mức giá tại khu ngoài trung lâm Cherh Tỷ lệ giá tại khu trung tâm và khu ngoài trung tâm đang có sự chênh lệch đáng kể, điều này ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong khu vực.
Giã I Ji áo muẽ t∏j∏g DintI tàng Irát vá tàng mặt; không Dac gòm Tħu⅛ GTCT vá Phí OiIjfi vu.
Nguôn: CBRE Viêt Nam 1 Quý 1∕202 , 0.
Nguồn: CBRE, Q1 2020Thị trường bán lẻ tại TP HCM năm 2020 được dự đoán bằng 2 kịch bản:
Khi dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 6 năm 2020, tỷ lệ trống ở các khu vực trung tâm sẽ ổn định, trong khi khu vực ngoài trung tâm có thể tăng từ 1-2 điểm phần trăm Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một tại khu vực trung tâm có khả năng phục hồi, trong khi khu vực ngoài trung tâm dự kiến sẽ giảm 5% so với cùng kỳ năm trước.
Nếu dịch bệnh tiếp tục diễn biến xấu và kéo dài đến tháng 9 năm 2020, tỷ lệ trống sẽ gia tăng ở cả hai khu vực, với mức tăng cao hơn ở khu vực ngoài trung tâm.
Giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm TP HCM đã ổn định và hồi phục với mức tăng 5 - 7% so với cùng kỳ năm trước Trong khi đó, giá chào thuê ở khu vực ngoài trung tâm lại giảm mạnh đến 30%.
Trong Q1 2020, dịch bệnh Covid - 19 chưa có ảnh hưởng rõ rệt đến thị trường văn phòng tại 2 thành phố nhưng khách hàng thuê vẫn đang muốn giảm giá thuê.
Văn phòng Hà Nội không có nguồn cung mới, với giá chào thuê các tòa nhà hạng A giữ nguyên ở mức khoảng 26,2 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế GTGT) Trong khi đó, giá chào thuê hạng B tăng 3,9% so với năm trước, đạt 14,3 USD/m2/tháng Tỷ lệ trống vẫn đang được theo dõi.
Đặc điểm của ngành bất động sản tại Việt Nam ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu
khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu
Ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam có tính chu kỳ rõ rệt, gắn liền với sự tăng trưởng và suy thoái của nền kinh tế vĩ mô Theo quy luật, nền kinh tế Việt Nam thường trải qua các cuộc khủng hoảng khoảng 10 năm một lần, với những ví dụ điển hình là sự suy thoái diễn ra vào năm 1999 và 2008.
Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2009-2019 đã trải qua nhiều biến động, với hiện tượng đầu cơ và tình trạng đóng băng Theo quy luật 10 năm, năm 2019 được dự đoán là năm suy thoái; tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ sự kiểm soát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng, nhằm phòng ngừa khủng hoảng như cách đây 10 năm.
Năm 2019, ngành bất động sản (BĐS) ghi nhận sự ổn định nhưng có dấu hiệu chững lại do các cơ quan thanh tra của Chính phủ tiến hành kiểm tra pháp lý các dự án và đình chỉ những dự án vi phạm Đồng thời, Chính phủ quyết định tăng lãi suất vay vốn cho ngành BĐS nhằm ngăn ngừa khủng hoảng Khi nền kinh tế phát triển, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS tăng lên nhờ nhu cầu lớn Ngược lại, trong thời kỳ suy thoái, các tổ chức tài chính áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ, dẫn đến giảm nhu cầu giao dịch BĐS do lo ngại đầu cơ Thiếu vốn và thị trường, doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong phát triển, khiến tỷ lệ tăng lợi nhuận giảm.
Quy mô lớn của doanh nghiệp được xác định dựa trên các yếu tố như tài sản, doanh thu và số lượng lao động Những yếu tố này được tính toán một cách chính xác để đánh giá quy mô tổng thể của DN.
Ngành bất động sản (BĐS) có đặc thù huy động vốn lớn và tài sản có giá trị cao, dẫn đến quy mô doanh nghiệp thường lớn Quy mô lớn không chỉ gia tăng uy tín mà còn giúp doanh nghiệp BĐS tạo dựng vị thế vững chắc trên thị trường Bên cạnh đó, quy mô lớn còn giúp tiết kiệm chi phí và nâng cao năng suất lao động thông qua chuyên môn hóa cơ cấu tổ chức, từ đó mang lại lợi nhuận cao hơn.
Ngành bất động sản (BĐS) có mối liên hệ chặt chẽ với các lĩnh vực khác như tài chính tiền tệ, xây dựng và lao động, đồng thời ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế tổng thể Sự phát triển của BĐS không chỉ tác động đến thị trường lao động mà còn góp phần vào sự ổn định và phát triển của các ngành kinh tế liên quan.
Mối quan hệ giữa ngành bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ là hai chiều, trong đó thị trường tài chính cung cấp nguồn vốn cần thiết cho các doanh nghiệp bất động sản mở rộng hoạt động kinh doanh Ngành bất động sản, với nhu cầu vay vốn lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc đầu tư vào các dự án phát triển.
40 thường vay vốn nợ hơn là sử dụng VCSH bởi chi phí vốn quá cao so với chi phí sử dụng nợ.
Thực trạng về khả năng sinh lời trên vốn chủ của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2010 - 2018
nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE giai đoạn 2010 - 2018
3.4.1 Khái quát chung về các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE
Tính đến Q1/2020, sàn HOSE có 373 mã cổ phiếu niêm yết, trong đó có 48 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) Trong số này, 27 doanh nghiệp đã niêm yết trên 10 năm từ năm 2010, trong khi các doanh nghiệp còn lại lên sàn sau năm 2010 Ngành BĐS có giá trị vốn hóa đạt 733.926,42 tỷ đồng, chiếm gần 28% tổng giá trị vốn hóa trên sàn HOSE, đứng thứ hai sau ngành tài chính, ngân hàng, mặc dù số lượng công ty niêm yết trong ngành này ít hơn.
35% 900000.00 khỏe sản dùng thông thông tin dùng thiết yếu Giá trị vốn hóa (tỷ VNĐ) Tỷ trọng (%)
Nguồn: Tác giả nghiên cứu tổng hợp
3.4.2 Thực trạng về khả năng sinh lời trên VCSH của các doanh nghiệp BĐS
Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (VCSH) của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) được thể hiện qua chỉ số ROE Tác giả đã tiến hành tổng hợp và tính toán chỉ số ROE của 27 doanh nghiệp niêm yết trong giai đoạn 2010 - 2018 Mặc dù VCSH của các doanh nghiệp tăng qua các năm, nhưng chỉ số ROE từ năm 2010 đến 2018 lại có xu hướng giảm dần.
Biểu đồ 3.2: Khả năng sinh lời trên VCSH ROE
Năm 2010, các ngành khu du lịch nghỉ dưỡng và khách sạn có chỉ số ROE cao hơn hẳn so với các lĩnh vực khác, với Công ty Cổ phần Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay (NVT) đạt trên 60% và Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà (ITC) đạt 52% Sự phục hồi kinh tế sau khủng hoảng 2008 - 2009 đã giúp Việt Nam thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực du lịch Ngược lại, ngành bất động sản dân dụng như khu đô thị và dân cư lại có kết quả kém, với chỉ số ROE của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) và Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) chỉ trên 2%.
Mỗi thời kỳ đều có những xu hướng bất động sản (BĐS) riêng Năm 2018, chỉ số ROE của các doanh nghiệp trong ngành BĐS công nghiệp nổi bật do sự chuyển dịch các khu công nghiệp và nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam, xuất phát từ lo ngại về chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Đây chính là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.
DN BĐS thuộc phân khúc công nghiệp này Bên cạnh đó chỉ số của các nhóm ngành
Trong năm 2018, có 42 công ty phát triển cả hai nhóm ngành dân dụng và khu công nghiệp với mức tăng trưởng trên 15%, điển hình như Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D) đạt 19,89%, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đạt 27,79%, và Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành (SZL) đạt 18,84% Ngược lại, các doanh nghiệp trong phân khúc bất động sản thương mại lại cho thấy khả năng sinh lời kém, dưới 5%.
Trong chương 3, tác giả đã tổng hợp tình hình thị trường và ngành bất động sản, đặc biệt là trong quý 1 năm 2020 khi dịch Covid-19 bùng phát Tác động của dịch bệnh đã ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là trong các phân khúc như bán lẻ, văn phòng cho thuê và căn hộ bán Chương này cũng phân tích các đặc điểm của ngành bất động sản liên quan đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp Hơn nữa, tác giả đã nêu rõ thực trạng về khả năng sinh lời và xu hướng phát triển của các phân khúc bất động sản tại các doanh nghiệp niêm yết trên sàn HOSE.
THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
Quy trình nghiên cứu
Bước 1: Thu thập, nghiên cứu và tổng hợp các lý thuyết, tài liệu tham khảo và thiết lập các biến và mô hình phù hợp
Bước đầu tiên trong quá trình nghiên cứu đóng vai trò quan trọng, vì đây là giai đoạn thu thập tài liệu và xem xét các nghiên cứu trước đây liên quan đến đề tài đang được khảo sát.
Tác giả đã thực hiện phân tích và so sánh các nghiên cứu để tổng hợp ưu điểm và hạn chế, từ đó đề xuất các phương pháp và mô hình phù hợp Bên cạnh đó, thông qua việc phân tích cơ sở lý thuyết và tham khảo các nghiên cứu, tác giả đã lựa chọn 8 biến độc lập cho đề tài nghiên cứu của mình.
Bước 3: Đề xuất khuyến nghị
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu này đã tiến hành tìm kiếm, phân tích và so sánh các nghiên cứu liên quan tại nước ngoài và Việt Nam, nhằm xác định các biến và hướng tác động đối với nội dung đề tài đã được chọn.
Tác giả đã thu thập thông tin tài chính từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE, sử dụng bộ dữ liệu từ các báo cáo tài chính, báo cáo thường niên và nghị quyết đại hội cổ đông đã được kiểm toán.
Sau khi thu thập và tính toán các mẫu dữ liệu trên phần mềm Excel 2013, bài nghiên cứu sử dụng Stata 14 để chạy ba mô hình: hồi quy tuyến tính đa biến Pooled OLS, tác động ngẫu nhiên REM và tác động cố định FEM Tác giả kiểm định mối quan hệ giữa các biến và thực hiện các kiểm định PSSS thay đổi, cùng với các kiểm định Time Fixed Test, Breush-Pagan Lagrangian và Hausman để xác định mô hình phù hợp Kết quả nghiên cứu chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) của các doanh nghiệp bất động sản.
Phần mềm Microsoft Excel là công cụ mạnh mẽ để tính toán và xử lý bảng tính, giúp ghi lại và trình bày thông tin dưới dạng bảng Excel cho phép thực hiện các phép toán và xây dựng số liệu thống kê trực quan từ dữ liệu thô Với các tính năng hữu ích như hàm tính toán, thống kê dữ liệu và so sánh, Excel hỗ trợ làm sạch bộ dữ liệu trước khi áp dụng mô hình phân tích.
2013 đã được lựa chọn nhằm xử lý và tính toán bộ dữ liệu.
Phần mềm Stata 14 là công cụ mạnh mẽ cho phân tích, thống kê và quản lý dữ liệu, thường được sử dụng trong các nghiên cứu về kinh tế học, chính trị học và khoa học Với giao diện thân thiện, Stata 14 hỗ trợ người dùng thực hiện các mô hình nghiên cứu một cách hiệu quả.
Stata nổi bật với khả năng phân tích dữ liệu vượt trội so với 46 phần mềm khác Nhờ những ưu điểm này, tác giả đã quyết định sử dụng Stata để thực hiện các mô hình phân tích dữ liệu bảng và kiểm định các mô hình.
Dữ liệu bảng kết hợp dữ liệu không gian và chuỗi thời gian, giúp phân tích các đối tượng qua nhiều thời điểm khác nhau hoặc nhiều chiều Phương pháp này cung cấp cái nhìn tổng quan hơn về dữ liệu và chủ đề phân tích, đồng thời giảm thiểu hiện tượng đa cộng tuyến Nhờ đó, việc áp dụng mô hình với bộ dữ liệu bảng tăng cường tính chính xác và độ tin cậy của kết quả phân tích.
4.2.2.1 Mô hình hồi quy Pooled OLS
Mô hình hồi quy tuyến tính là công cụ phân tích mối quan hệ giữa một hoặc nhiều biến độc lập và biến phụ thuộc, được nhiều nhà nghiên cứu ưa chuộng nhờ vào sự đơn giản và khả năng ước lượng dễ dàng Bài nghiên cứu này áp dụng mô hình hồi quy Pooled OLS để xem xét tác động của 8 biến độc lập đến ROE Theo Nguyễn Tuyết Anh (2019), mô hình Pooled OLS thực chất tương tự như mô hình OLS thông thường khi xử lý dữ liệu bảng.
Y: Biến phụ thuộc ɑ: Hệ số chặn β: Hệ số hồi quy
X: Biến độc lập ɛ: Sai số mô hình t: Thời điểm i: Đối tượng
4.2.2.2 Mô hình các nhân tố tác động cố định FEM
Mô hình các nhân tố tác động cố định (FEM), hay còn gọi là Fixed Effects Model, thường được sử dụng trong các mô hình dữ liệu bảng FEM giúp xác định mối quan hệ giữa các biến độc lập và sai số mô hình, từ đó loại bỏ ảnh hưởng của các yếu tố gây nhiễu, nhằm cung cấp ước lượng chính xác về tác động của các biến giải thích đối với biến phụ thuộc.
Mô hình FEM có dạng: (Jacheka, 2017)
Y it it = β ι 1X itι it1 + β 2 2X it2 it2 + V i i + ε it it
Trong đó: μ it it = ν i i + ε it it: Sai số mô hình
Sai số của mô hình bao gồm hai phần: phần "V Ì i" đại diện cho các yếu tố không quan sát được khác nhau giữa các đối tượng nhưng không thay đổi theo thời gian, trong khi phần "ε it it" đại diện cho những yếu tố không quan sát được khác nhau giữa các đối tượng và thay đổi theo thời gian Khi các biến độc lập và sai số có mối quan hệ, tác giả nên lựa chọn mô hình Fixed Effect (Jacheka, 2017).
4.2.2.3 Mô hình các nhân tố tác động ngẫu nhiên REM
Mô hình các nhân tố tác động ngẫu nhiên (REM) hay Random Effect Model là một phương pháp phân tích dữ liệu bảng, tương tự như mô hình tác động cố định (FEM) Sự khác biệt chính giữa hai mô hình này nằm ở mối quan hệ giữa phần dư và các biến độc lập Trong khi phần dư trong mô hình FEM có sự tương quan với các biến giải thích, thì trong mô hình REM, phần dư không có mối tương quan với các biến này (Jacheka, 2017).
Mô hình REM có dạng: (Jacheka, 2017)
Y it it = α 0 0X itι it1 + β 2 2X it2 it2 + μ it it
Trong đó: μ it it =ω i i + ε it it: Sai số mô hình.
Nhìn chung, tác giả đã áp dụng hai phương pháp định tính và định lượng để
Tên các biến Ký hiệu
Khả năng sinh lời trên VCSH ROE
Fixed Test, Breush-Pagan Lagrangian và Hausman để chọn được một mô hình phù hợp và đưa ra các khuyến nghị.
Dữ liệu nghiên cứu
Tác giả đã tiến hành nghiên cứu dựa trên dữ liệu thứ cấp, với mẫu nghiên cứu gồm thông tin từ 27 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán TP HCM trong giai đoạn 2010 - 2018 Tổng cộng, nghiên cứu sử dụng 243 mẫu trong khoảng thời gian 9 năm.
Năm 2019, do nhiều doanh nghiệp chưa phát hành báo cáo tài chính đã được kiểm toán, bài nghiên cứu chỉ xem xét khoảng thời gian 9 năm Dựa trên dữ liệu từ Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM, ngành BĐS có tổng cộng 48 công ty, nhưng tác giả chỉ lựa chọn 27 công ty vì các công ty còn lại không đáp ứng đủ một trong các tiêu chí cần thiết.
- Niêm yết trên sàn HOSE trong vòng 9 năm hoặc hơn (từ trước hoặc đúng năm 2010)
Quá trình hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn duy trì sự ổn định, với tất cả số liệu được thu thập từ các nguồn chính thống và minh bạch như báo cáo tài chính, báo cáo thường niên và nghị quyết cổ đông Thông tin về tình hình hoạt động và dữ liệu giao dịch của các công ty cũng được thống kê trên các tạp chí điện tử uy tín như CafeF, Vietstock, FPTS và VnDirect.
Mô hình nghiên cứu
Tác giả đã áp dụng ba mô hình hồi quy để phân tích ảnh hưởng của tám yếu tố đến biến phụ thuộc ROE, bao gồm các yếu tố nội sinh như biên lợi nhuận ròng (ROS), vòng quay tổng tài sản bình quân (TAT), đòn bẩy tài chính (LEV), quy mô doanh nghiệp (SIZE), và tỷ lệ chi trả cổ tức (DIV), cùng với các yếu tố ngoại sinh như tổng sản phẩm quốc nội (GDP), chỉ số giá tiêu dùng (CPI), và giá vàng (GOL) Qua đó, tác giả đã kiểm định tác động của tám biến này lên ROE.
Bảng 4.1: Ký hiệu các biến trong mô hình
Tỷ suất sinh lời trên doanh thu ROS
Vòng quay tổng tài sản TAT Đòn bẩy tài chính LEV
Quy mô doanh nghiệp SIZE
Tỷ lệ chi trả cổ tức (biến trễ) DIV t-1
Tổng sản phẩm quốc nội GDP
Chỉ số giá tiêu dùng CPI
Nguồn: Tác giả nghiên cứu tổng hợp
ROE it = β0 + β1 ROS it + β2 TAT it + β3 LEV it + β4 SIZE it + β5 DIV it-1 + β6 GDP it + β7 CP it + β8 GOL it + P it
Trong đó: β0: Hệ số chặn β1, β2 : Các hệ số hồi quy riêng ɛ: Sai số mô hình i: Doanh nghiệp i t: Năm t
4.4.2 Xây dựng các biến trong mô hình
Biến phụ thuộc trong phân tích tài chính được thể hiện qua chỉ số ROE, tính bằng lợi nhuận sau thuế chia cho tổng bình quân vốn chủ sở hữu Lợi nhuận sau thuế được lấy từ bảng kết quả hoạt động kinh doanh, trong khi tổng bình quân VCSH được tính bằng trung bình cộng vốn đầu tư của chủ sở hữu trong năm nay và năm trước ROE là chỉ số quan trọng để đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp niêm yết, cho thấy doanh thu tạo ra từ vốn góp của cổ đông và lợi ích mà họ nhận được Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra ảnh hưởng của các yếu tố đến ROE, chẳng hạn như nghiên cứu của Boldeanu và Pugna (2014) về hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp dược phẩm, và Diana (2017) cũng sử dụng hệ số này trong phân tích của mình.
ROE được sử dụng để phân tích ảnh hưởng của các yếu tố nội sinh và ngoại sinh đến hiệu quả hoạt động của các công ty tại Jakarta Nhiều nghiên cứu khác cũng áp dụng ROE trong mô hình phân tích, như nghiên cứu của Mou Xu (2013) và Ewa & Magdalena.
Biến tỷ suất sinh lời trên doanh thu (ROS) được tính bằng lợi nhuận sau thuế chia cho doanh thu thuần, với dữ liệu lấy từ báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh đã được kiểm toán Doanh thu thuần là tổng doanh thu trừ đi các khoản giảm trừ Chỉ số này là một phần trong phương pháp Dupont để phân tích sự thay đổi của ROE, và còn được gọi là biên lợi nhuận ròng, phản ánh lợi nhuận sau thuế tạo ra từ doanh thu thuần nhất định Nghiên cứu của Boldeanu và Pugna (2014) cũng đã sử dụng biến độc lập này.
Biến vòng quay tổng tài sản bình quân (TAT) được xác định bằng cách lấy doanh thu thuần chia cho tổng tài sản bình quân Doanh thu thuần được tính toán theo phương pháp đã nêu trước đó.
Tổng tài sản bình quân được xác định bằng cách tính trung bình cộng giữa giá trị tổng tài sản của năm nay và năm trước Biến TAT phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản của các doanh nghiệp.
Đòn bẩy tài chính (LEV) được xác định bằng công thức tổng nợ chia cho tổng vốn chủ sở hữu (VCSH), trong đó VCSH là giá trị vốn góp của cổ đông hàng năm Tổng nợ bao gồm cả nợ ngắn hạn và nợ dài hạn Hệ số đòn bẩy tài chính phản ánh cấu trúc vốn của doanh nghiệp, cho thấy việc sử dụng nợ hợp lý, chủ yếu là vốn vay, nhằm gia tăng lợi nhuận.
Thứ năm, biến quy mô doanh nghiệp (SIZE) được tính theo logarit của tổng
Tên biến Viết tắt Cách tính Đơn vị Loại biến
Biến tỷ lệ chi trả cổ tức (DIV) được xác định bằng tổng tỷ lệ chi trả cổ tức bằng tiền mặt và cổ phiếu, với dữ liệu lấy từ nghị quyết đại hội cổ đông thường niên của từng công ty Các công ty BĐS niêm yết trên HOSE thường áp dụng các chính sách cổ tức khác nhau, nhằm thu hút vốn đầu tư nếu tỷ lệ chi trả cổ tức cao và ổn định, mang lại giá trị cho cổ đông Do tỷ lệ chi trả cổ tức là biến nội sinh, nên trong mô hình phân tích, biến này sẽ được sử dụng dưới dạng biến trễ.
GDP, được công bố bởi Ngân hàng Thế giới, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp bất động sản Khi GDP tăng, nền kinh tế phát triển, giúp các doanh nghiệp hoạt động hiệu quả nhờ vào các chính sách mở rộng và nguồn vốn đầu tư nước ngoài gia tăng Các doanh nghiệp có đủ vốn sẽ tập trung vào việc phát triển sản phẩm và tối ưu hóa chi phí để đạt lợi nhuận cao nhất Những doanh nghiệp có tiềm năng phát triển bền vững sẽ thu hút sự quan tâm và đầu tư từ các nhà đầu tư, từ đó nâng cao khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu Ngược lại, trong thời kỳ suy thoái kinh tế, tình hình này sẽ bị đảo ngược.
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) được thu thập từ Tổng cục Thống kê Việt Nam và Ngân hàng Thế giới, phản ánh mức độ lạm phát của một quốc gia trong cùng kỳ Tỷ lệ lạm phát ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp (Mariam Makori 2015, 24) Mối quan hệ này phụ thuộc vào khả năng quản lý của các tổ chức tài chính, đặc biệt là trong việc dự đoán chính xác tỷ lệ lạm phát.
Bảng 4.2: Cách đo lường các biến trong mô hình
Khả năng sinh lời trên VCSH
ROE Lợi nhuận sau thuế
Tong bình quân von chủ sở hữu % Biến phụ thuộc
Tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần
ROS ROS Lợi nhuận sau thuế
Doanh thu thuần và các yếu tố như biến độc lập, đòn bẩy tài chính (LEV) và tổng vốn chủ sở hữu đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Vòng quay tổng tài sản (TAT) cũng là một chỉ số quan trọng, giúp phân tích khả năng sử dụng tài sản để tạo ra doanh thu Những yếu tố này cần được xem xét đồng bộ để hiểu rõ hơn về tình hình tài chính và khả năng sinh lời của công ty.
TOng tài sản bình quân
Số Biến độc lập Quy mô doanh nghiệp
SIZE = Log (Tổng tài sản)
Tỷ lệ chi trả cổ tức DIV t-1
DIVt-1 = Tỷ lệ chi trả cổ tức băng tiền mặt và cổ phiếu %
Biến độc lập Tổng sản phâm quốc nội
Chỉ số giá tiêu dùng CPI World Bank và Tổng cục thống kê
Việt Nam % Biến độc lập Giá vàng
GOL GOL = Giá vàng bình quân hàng năm
Nguồn: Tác giả nghiên cứu tổng hợp
Sau khi nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu (VCSH) của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết trên sàn HOSE, tác giả đã thiết kế nghiên cứu với các phương pháp định tính và định lượng để xây dựng mô hình phù hợp Tác giả sử dụng phần mềm Excel 2013 để tính toán giá trị các biến phụ thuộc và độc lập, sau đó áp dụng phần mềm Stata 14 để kiểm định ba mô hình hồi quy: Pooled OLS, FEM, REM Để thu thập dữ liệu cho mô hình, tác giả đã lấy 243 mẫu từ 27 doanh nghiệp BĐS niêm yết giai đoạn 2010 - 2018 từ các nguồn chính thống và báo cáo tài chính đã được kiểm toán.
