126 đánh giá tác động của cấu trúc sở hữu đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam,khoá luận tốt nghiệp

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA CHẤT LƯỢNG CAO KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Đánh giá tác động cấu trúc sở hữu đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Sinh viên thực hiện: Lưu Mạnh Khiêm Lớp: K19CLC-TCA Khoá học: 2016 - 2020 Mã sinh viên: 19A4000298 Giảng viên hướng dẫn: TS Trần Thị Thu Hương Hà Nội, tháng 06 năm 2020 i HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA CHẤT LƯỢNG CAO KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Đánh giá tác động cấu trúc sở hữu đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Sinh viên thực hiện: Lưu Mạnh Khiêm Lớp: K19CLC-TCA Khoá học: 2016 - 2020 Mã sinh viên: 19A4000298 Giảng viên hướng dẫn: TS Trần Thị Thu Hương Hà Nội, tháng 06 năm 2020 ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khoá luận tốt nghiệp “Đánh giá tác động cấu trúc sở hữu đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam” sản phẩm nghiên cứu cá nhân Những tài liệu có tham khảo nghiên cứu trước nêu rõ mục tài liệu tham khảo Các liệu, thơng tin kết trình bày hoàn toàn trung thực, sai em xin phép chịu hoàn toàn trách nhiệm nhận kỷ luật Khoa nhà trường đề Hà Nội, tháng năm 2020 Sinh viên iii LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, rèn luyện Học viện Ngân hàng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám đốc, phòng ban, khoa Tài thầy giáo, giáo giảng dạy, hướng dẫn, tạo điều kiện để giúp đỡ em suốt q trình học tập, nghiên cứu hồn thiện đề tài khoá luận tốt nghiệp Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Trần Thị Thu Hương, cô người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ em tận tình trình thực nghiên cứu Cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp cơng ty cổ phần chứng khốn SSI - chi nhánh Hà Nội hỗ trợ em hoàn thành đề tài Mặc dù vậy, lực kiến thức thân hạn chế, đề tài tốt nghiệp chắn không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy cô giáo, đồng nghiệp bạn bè để nghiên cứu hoàn thiện Hà Nội, tháng năm 2020 Sinh viên Lưu Mạnh Khiêm iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CẢM ƠN iv DANH MỤC VIẾT TẮT .viiii DANH MỤC BẢNG ixii DANH MỤC HÌNH xii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨUVỀ TÁC ĐỘNG CỦA CẤU TRÚC SỞ HỮU ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý thuyết doanh nghiệp bất động sản hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản 1.1.1 Doanh nghiệp bất động sản 1.1.2 Hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản 1.2 Cơ sở luận cấu trúc sở hữu doanh nghiệp 10 1.2.1 Khái niệm 10 1.2.2 Phân loại 11 1.2.3 Lý thuyếtvề cấu trúc sở hữu doanh nghiệp 12 1.3 Tổng quan nghiên cứu tác động cấu trúc sở hữu đến hiệu hoạt động doanh nghiệp 14 1.3.1 Tổng quan nghiên cứu nước 14 1.3.2 Tổng quan nghiên cứu nước 16 v 1.3.3 Tổng quan nghiên cứu tác động cấu trúc sở hữu đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản .17 1.4 Khoảng trống nghiên cứu 18 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 20 2.1 Quy trình nghiên cứu 20 2.2 Phương pháp nghiên cứu 20 2.2.1 Thống kê mô tả 20 2.2.2 Phân tích mối tương quan hai biến 21 2.2.3 Phương pháp xử lý liệu 21 2.3 Mơ hình nghiên cứu .22 2.3.1 Xây dựng mơ hình nghiên cứu 22 2.3.2 Giải thích biến mơ hình nghiên cứu 23 2.3.3 Giả thuyết nghiên cứu .25 2.3.4 Tác động kỳ vọng biến mơhình nghiên cứu .27 2.3.5 Dữ liệu nghiên cứu 28 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .31 3.1 Tổng quan ngành bất động sản doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 31 3.1.1 Tổng quan ngành bất động sản giai đoạn nghiên cứu 31 3.1.2 Tổng quan doanh nghiệp bất động sản Việt Nam giai đoạn nghiên cứu 33 3.1.3 Cơ cấu sở hữu hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản 36 3.2 Kết kiểm định tác động cấu trúc chủ sở hữu đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản .43 vi 3.2.1 Thống DANH MỤC VIẾT TẮT kê mô tả 43 3.2.2 Phân tích tương quan biến mơ hình 46 3.2.3 Kết ước lượng mơ hình 47 CHƯƠNG THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KIẾN NGHỊ 51 4.1 Thảo luận kết mơhình 51 4.2 Đề án phát triển thị trường bất động sản doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 54 4.2.1 Chính sách thuế .54 4.2.2 Chính sách tín dụng 55 4.2.3 Kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm 56 4.2.4 Tái cấu thị trường phát triển kinh tế .57 4.2.5 Hỗ trợ người có thu nhập thấp, hồn cảnh khó khăn việc mua nhà 57 4.2.6 Chính sách khuyến khích áp dụng khoa học, cơng nghệ quản lý nhà nước thị trường bất động sản 57 4.2.7 Cắt giảm thủ tục hành cơng bố thông tin minh bạch 58 4.3 Kiến nghị .58 4.3.1 Kiến nghị quan quản lý 58 4.3.2 Kiến nghị doanh nghiệpbất động sản 61 Từ viết tắt Nguyên nghĩa BCTC Báo cáo tài BĐS Bất động vii sản CEO Tổng giám đốc điều hành HĐQT Hội đồng quản trị HNX Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội HOSE Sở giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh NĐT Nhà đầu tư NOXH Nhà xã hội ROA Tỷ số lợi nhuận tổng tài sản ROE Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu Bảng Trang Bảng 2.1 Ý nghĩa biến mơ hình DANH MỤC BANG 24 Bảng 2.2 Phương pháp đo lường nghiên cứu trước mơ hình 28 Bảng 2.3 Nguồn cung cấp liệu nghiên cứu 29 Bảng 3.1 Kết thống kê mô tả 43 Bảng 3.2 Hệ số tương quan biến 46 Bảng 3.3 Kết mơ hình hồi quy biến ROA 48 Bảng 3.4 Kết mơ hình hồi quy biến ROE 49 Bảng 4.1 Kết phân tích mối tương quan biến phụ thuộc biến độc lập 51 viii IIIIIIII b = consistent under Ho and Ha; obtained from Xtreg B = inconsistent under Ha, efficient under Ho; obtained from Xtreg regress roa ɪnts ints2 du Sou rce Model Residual Total al fsize flev fage grow Test: SSHo: differencedfin coefficients MS not systematic Num er of obs = 039048541 226158748 265207289 b F(7l 192) Chi2(7) = (b-B)'[(V b-V B)^(-l)](b-B) 095578363 Pro - > F= b 192 00117791 R-sq uared 26.90 Prob>chi2 = 0.0003 = Adj 199 Roo MSER-squared = 0013327 200 4.74 9.9991 9.1472 9.1161 93432 t Kiểm định Hausman ROA với biến tỷ lệ sở hữu nước = roa row Coef Std Err t ints ints2 dual -.0514823 0782016 -.0032741 9338442 0399016 0055914 -1.52 1.96 -0.59 f size f lev -.0161393 -.0030799 0041861 002222 -3.86 -1.39 f age g _cons -.041464 -.0012941 2854546 0146612 0011069 9546928 -2.83 -1.17 5.22 p > 9 9 9 ∣t∣ [95% Conf Inte rval] 130 051 559 - 1182365 -.0005002 -.0143026 9152719 1569935 ΘΘ77544 θθθ 167 -.0243959 -.9974626 -.0978827 ΘΘ13927 905 244 999 -.9793816 -.0034775 1775787 - 0125463 9998892 3933395 75 Xtreg roa iπts iπts2 dual fsize flev fage grow, fe Hồi quy OLS ROA với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức Fixed-effects (within) regression Group variable: firml Number of □ bs Number of groups = R-S q: 208 40 Obs per group: within = 0.1127 between = 3.1434 overall = 8.1189 = avg = max = corr(u-i, Xb) = -3.4993 roa ints ints2 dual f size f lev f□ge g row _cons sigma-u sigma_e rho - F(7,153) Prob > F Coef -.1156833 136954 -.8044844 -.8426408 0011635 -.8823614 -.8881878 6523179 83188722 82354847 64789366 Std Err .8567256 8641867 8867788 Θ19Θ653 8839165 8228857 8888114 2584129 (fraction t -2.84 2.14 -8.65 -2.24 8.38 -3.68 -8.23 2.68 p>∣t∣ = [95% Conf 0.043 0.834 0.516 0.027 0.767 0.808 0.817 0.018 -.2277499 8103053 -.0177808 -.0803061 -.006574 -.1275741 -.8017987 1576047 of variance due to U-i) 76 5.8 2.78 0.8096 Interval] -.0836167 2636826 0889719 -.0849756 808901 -.8371486 8014152 1.147031 Random-effects GLS regression Numb Gro variable: firml Numb up er RObs sq: per Xtreg roa ints ints2 dual fsize flev fage grow, re within = 0.1034 between = 0.1580 overall = 0.1340 o obs o groups = f g roup: avg max = Wald chi2(7) corr ( u_i, X) = (assumed Prob > chi2 200 40 5.0 23.46 8.8014 = ro a Coef ints ints2 dual f size f lev fage g row_cons -.0872191 1133541 -.0046005 -.8203886 -.0004863 -.0583195 -.0003381 3536992 0425917 0493003 0058091 0069595 0028732 0153679 0008008 0913074 sigma_u sigma-e rtι o 02618456 02354847 5528563 (fraction Std Err Z -2.05 2.30 -0.79 -2.93 -0.17 -3.79 -0.42 3.87 p>∣z∣ [95% Conf Interval] 0.041 0.021 0.428 0.003 0.866 0.008 0.673 0.006 -.1706973 0167273 -.0159861 -.0340289 -.0061177 -.08844 -.0019077 1747401 -.0037408 2099809 8067851 -.8067482 0051452 -.8281991 8812316 5326584 of variance due to u_i) F test that all u_i=0: F(39, 153) = 6.53 Prob > F = 0.0000 Hồi quy FEM ROA với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức 77 (b) fixed ints int$2 dual f size f lev fage g (B) random (b-B) Difference -.1156833 -.0872191 -.0284642 hausman fixed random 136954 1133541 0235999 -.0044044 -.0046005 0001961 Coefficients .0426408 -.0203886 -.0222523 0011635 -.0004863 0816498 -.0823614 -.0583195 -.0240418 -.0001878 -.0003381 0801503 sq rt(d íag(V_b-V_B)) S.E .8374665 8409775 8834783 8177497 8826615 8169583 8801382 row Hồi quy REM ROA với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức 78 Phụ lục B: Hồi quy theo mơ hình ROE b = consistent under Ho and Ha; obtained from Xtreg B = inconsistent under Ha, efficient under Ho; obtained from Xtreg regress rot forg forg2 Source Model Resid ual Total dual fsize flev fage grow Test:SS Ho: difference in not systematic df coefficients MS Numb er of obs = 18176414 1.21944731 1.48121145 F(7, 192) Chi2(7) = (b-B) ■[(V>-b-V 025966386 Prob F -B)^(-l)](b-B) = 006351288 Ruared 6.33 sq Ad = R-squared = Prob>chi2 = 0.5022 192 199 807841264 Ro MSE 288 4.89 8.8883 O 1297 8.8988 87969 ot Kiểm định Hausman ROA với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức = roe f rg rg2 row O Coef d ual f S ize f lev 2679688 -.4394453 -.0146841 -.8331653 8222938 f age g _cons -.Θ912Θ24 -.0824585 5327847 fO Std Err .1457578 3182152 8126895 Θ1ΘΘ845 ΘΘ54581 834512 ΘΘ25661 1266244 t p>∣t∣ [95⅞ Conf Interval] 1.84 -1.38 -1.15 -3.29 4.88 8.868 8.169 8.251 0.801 θθθ -.8195234 -1.Θ67Θ92 -.8396329 -.Θ53Θ559 8115281 5554689 1882813 0184247 - 0132748 0330594 -2.64 -8.96 4.21 8.889 8.339 θθθ -.1592737 -.ΘΘ75198 2838311 -.0231311 0026028 7825383 79 Fixe Gro up Rsq: -effects (within) regression va riable: firml Number obs Number groups = of Obs per group: = Xtreg ,1270roe forg forg2 dual fsize flev fage grow, fe = = 8009 avg = = ,0017 max = F(7,153) Prob > F — -0.4307 — 288 48 within : between = overall = 5.8 corr ( u_i, Xb) roe Coef f org forg2 dual f size f lev fage grow _cons -.445091 8476877 0141676 -.0335697 -.0100032 -.0994296 0082581 6357345 sigma-u sigma-e Std Err .1416785 3158576 813173 8356888 0872854 8421508 ΘΘ15Θ51 4673892 3.18 8.8836 t p>∣t∣ [95% Conf Interval] -3,14 2.69 1,88 -8.94 -1.37 -2.36 8,17 1.36 8.882 8.888 8.284 8.347 8.172 8.828 8.864 8.176 -.7249739 2252629 -.8118567 -.1839182 -.8243962 -.1827823 -.ΘΘ27152 -.2876351 -.165288 1.478113 848192 8367787 8843897 -.8161569 ΘΘ32315 1.559184 0834497 84374983 Hồi quy OLS ROE với biến tỷ lệ sở hữu nước 80 rho F test that all 78440932 u_i=0: F(39 (f raction 153) = 12 of variance due to 41 u_i) Prob > F = 8.8888 Random-effects Gro va riable up R-S q: within = between = overall = u_i, X) CO ro e GLS regressio firml n Number of Obs 280 48 = Number of groups = Xtreg roe forg forg2 dual fsize flev fage grow, re 0.1103 0.3040 0.3155 Obs per group: Coef = avg = = = 15.44 0.0387 [95% Conf Interval] Wald ch 12(7) Prob > chi2 = (assumed) Std Err forg forg2 dual f size f lev fage gro w _cons -.2941456 5654753 0023776 -.014953 0002777 -.0872884 -5.17e-86 372329 1323188 2939524 8128296 8164536 8061235 Θ32Θ998 8015457 2148544 sigma_u sigma-e rho 86489488 04374903 68753037 (f raction Z -2.22 1.92 8.28 -8.91 8.85 -2.72 -8.88 1.74 p>∣z∣ 0.826 0.854 0.843 0.363 0.964 0.807 0.997 0.882 5.8 -.5534858 -.Θ1Θ66Θ8 -.8212081 -.0472015 -.8117242 -.15Θ2Θ28 -.0030346 -.84721 -.8348854 1.141611 8259552 8172954 8122796 -.824374 8838243 791868 of variance due to u_i) Hồi quy FEM ROE với biến tỷ lệ sở hữu nước 81 (b) fixed forg forg2 dual f size f lev fage gro w (B) random (b-B) Difference -.445091 -.2941456 -.1509454 hausman fixed random 8476877 5654753 2822125 0141676 0023776 0117901 Coefficients .0335697 -.014953 -.0186167 -.0100032 0002777 -.0102809 -.0994296 -.0872884 -.0121412 0002581 -5.17e-06 0082633 sqrt(diag(V_b-V_B)) S.E .0586188 1133724 0053679 0315796 0039471 0273184 ■ Hồi quy REM ROA với biến tỷ lệ sở hữu nước 82 b = consistent under Ho and Ha; obtained from Xtreg B = inconsistent under Ha, efficient under Ho; obtained from Xtreg regress roe Ints ints2 du Sou rce Model Residual Total roe row al fsize flev fage grow Test:SS Ho: difference df in coefficients MS not systematic Num 177623086 1.22358837 1.40121145 er of obs = b 192) F(7, -b-V chi2(7) = (b-B)'[(V P > F-B)^(-l)1(b-B) 025374727 rob = 192 006372856 R-sq uared 31.35 = Ad j Prob>chi2 = 0.0001 199 Roo MSER-squared = (V_b-V_B is.007041264 not positive definite) t Coef Err KiểmStd.định 200 3.98 0,0004 0.1268 0.0949 07983 = t ROE p ∣t∣ với biến I95⅝tỷ Conf Interval] Hausman lệ sở hữu nước > int S int≡2 dual f size f lev - 1542824 1787571 -.0088993 -.0307418 0200077 0787219 0928114 , 0130057 0097368 0051684 -1.96 1.93 -0.68 -3.16 3.87 fage g _cons -.0824079 - 0019161 5378689 034102 0025747 1272158 -2.42 -0.74 4.23 0 0 0 051 056 495 002 000 -.3095531 -.0043038 -.0345516 -.0499466 0098136 0009883 3618181 016753 -.0115369 0302018 017 458 000 - 1496706 -.0069945 286949 -.0151451 0031623 7887889 83 Xtreg roe ints ints2 dual fsize flev fage grow, fe Hồi quy OLS ROE với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức Fixed-effects Group variable: R-Sq: = within = between overall = corr(u-i, Xb) (within) regression firml Numb Numb er Obs per = ,0870 : 8019 =0 8086 = -0.2862 roe Coef iπts ints2 dual f size f lev f age grow _cons -.1727756 2186384 0012923 -.0281883 -.009245 -.184035 -.0080181 5635188 107772 1217953 8128638 8362219 007441 8434881 0015415 475755 sigma-u sigma-e rho 87777381 84473933 75136459 (f raction F test that all U-i=0: F(39 Std Err 153) = 11 t -1.68 1.73 0.18 -8.78 -1.24 -2.39 -8.81 1.18 F(7,15 Prob > [95% Conf p>∣t∣ 0.111 0.886 0.928 0.438 0.216 0.818 0.991 0.238 of variance due to U 75 o obs o groups = f group: = avg = max = ) F = 84 — — - 3856889 0299872 0241212 0997399 0239452 1899339 0030634 3763781 200 40 5.0 2.88 0.0485 Interval] 0401378 451248 0267058 0433793 0854553 -.0181361 0830273 1.583416 _i) Prob > F = 0.0880 Random-effects Group variable RSq: corr ( GLS regression f irml Number of Obs 280 40 = within = between = overall = u_i, X) ro e Number of groups = Xtreg roe ɪnts ints2 dual fsize flev fage grow, re 0.0731 0.0486 Obs per group: 8.8548 = avg = max = = (assumed) Prob > chi2 5.8 13.99 8.8514 = Coef Std Err ints ints2 dual f size f lev f age gro w _cons -.1593053 1978119 -.0029483 -.0215651 0016708 -.1009375 -.0001626 4617837 0905149 1041071 0117381 8169163 006133 8319182 0015383 2221676 sigma-u sigma-e rho 06966286 04473933 70798727 (fraction Z -1.76 1.98 -0.25 -1.27 0.27 -3.16 -0.11 2.08 p>∣z∣ 0.878 0.857 0.802 8.282 0.785 0.802 0.916 0.838 [95⅜ Conf -.3367113 -.0062342 -.0259545 -.0547204 -.0183497 -.1634885 -.ΘΘ31776 8263432 Interval] 8181887 4818581 820858 8115983 8136912 -.8383946 8828525 8972243 of variance due to u_i) Hồi quy FEM ROE với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức 85 (b) fixed ints ints2 dual (B) random -.1727756 -.1593053 2106304fixed random 1978119 hausmaπ 0012923 -.0029483 fsize f lev -.0281803 fage gro -.104035 -.0Q00L81 -.009245 Ib-B) Difference sqrt(diag(V_b-V_B)) S.E -.0134703 0128184 0584966 0632124 0042406 0052624 -.0215651 -.0066152 Coefficients -.0016708 -.0109157 0320291 0042136 -.1009375 -.0001626 029534 0000986 -.0030975 0001445 w Hồi quy REM ROE với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức 86 b = consistent under Ho and Ha; obtained from Xtreg B = inconsistent under Ha, efficient under Ho; obtained from Xtreg Test: Ho: difference in coefficients not systematic chi2(8) = (b-B), [ (V_b-V_B)^(-l)](b-B) = Prob>chi2 = 5.96 0.6515 Kiểm định Hausman ROE với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức 87 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN (Đánh giá thái độ làm việc trình sinh viên viết khoá luận Đánh giá nỗ lực hiệu công việc, thường xuyên liên lạc sinh viên với GVHD ) Giảng viên hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) 88 89 ... CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨUVỀ TÁC ĐỘNG CỦA CẤU TRÚC SỞ HỮU ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý thuyết doanh nghiệp bất động sản hiệu hoạt động doanh nghiệp. .. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨUVỀ TÁC ĐỘNG CỦA CẤU TRÚC SỞ HỮU ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý thuyết doanh nghiệp bất động sản hiệu hoạt động. .. ĐOAN Em xin cam đoan khoá luận tốt nghiệp ? ?Đánh giá tác động cấu trúc sở hữu đến hiệu hoạt động doanh nghiệp bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam” sản phẩm nghiên cứu cá nhân