cứu
3.1.2.1. Số lượng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam
Cho đến thời điểm cuối năm 2018 đầu năm 2019, thị trường chứng khoán Việt Nam có 66 công ty và tập đoàn kinh doanh BĐS đang được niêm yết với tổng vốn hoá khoảng hơn 1,1 triệu tỷ VND, trong đó sàn HOSE đóng góp 48 doanh nghiệp và sàn HNX đóng góp 18 doanh nghiệp còn lại. Khi nhìn tổng quan cả nền kinh tế thì hiện nay Việt Nam có khoảng 10000 doanh nghiệp có ngành nghề chính là bất động sản, cho thấy rằng tiềm năng của ngành này trên thị trường chứng khoán còn rất lớn khi mà còn một số lượng lớn các doanh nghiệp chưa niêm yết, trong đó góp mặt nhiều tập đoàn lớn
như Sun Group, Sunshine Group hay Hưng Thịnh Corp với vốn điều lệ lên đến hàng nghìn tỷ đồng.
3.1.2.2. Phân loại doanh nghiệp bất động sản Việt Nam
Có nhiều cách để phân loại doanh nghiệp BĐS niêm yết ở Việt Nam hiện tại như phân loại theo sản phẩm của doanh nghiệp, theo phân khúc của sản phẩm (bình dân, trung cấp, cao cấp,...) hay theo thị trường kinh doanh của doanh nghiệp (miền bắc, miền trung, miền nam). Ở phạm vi nghiên cứu này, doanh nghiệp BĐS niêm yết sẽ được phân loại dựa trên loại hình sản phẩm của doanh nghiệp:
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở (KDH, NLG, NVL, VHM, ..): +) Căn hộ chung cư
+) Nhà phố, shophouse +) Biệt thự
+) Đất nền
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thương mại (FLC, NVT, VIC, VRE, .): +) Toà nhà văn phòng, Officetel
+) Trung tâm thương mại, dịch vụ +) Khách sạn
+) Biệt thự nghỉ dưỡng, condotel
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cơ sở hạ tầng (CII, IDV, .): +) Trạm thu phí đường bộ
+) Hạ tầng đô thị
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp (D2D, ITA, NTC, SZL,.)
+) Mặt bằng khu công nghiệp
3.1.2.3. Đặc điểm của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam
Cũng giống như những đặc điểm của doanh nghiệp BĐS trên thế giới, doanh nghiệp BĐS Việt Nam cũng có những đặc điểm tương đồng. Dòng tiền của doanh nghiệp cũng sẽ thấp trong những năm đầu của dự án do các chi phí cho phát triển dự án rất lớn và chưa có doanh thu từ việc bán hàng. Bên cạnh đó, do quy định thắt chặt tín dụng cho ngành BĐS trong thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp BĐS đang đẩy mạnh kênh huy động vốn từ thị trường trái phiếu với lãi suất khá cao (có trường hợp lên đến 14-15% như DXG hay HDG) để thu hút các nhà đầu tư. Chính vì vậy mà chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp hiện nay đang rất cao so với mặt bằng chung các doanh nghiệp trong các lĩnh vực khác.
Một đặc điểm khác thường thấy trong ngành này đó là doanh thu thuần có sự tăng trưởng không đồng đều qua các năm. Bởi trong điều 78 của Thông tư số 200/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính có hướng dẫn về quy định doanh thu của hoạt động kinh doanh BĐS như sau:
“Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh nghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ.Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng thời các điều kiện sau:
- BĐS đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;
- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý BĐS như người sở BĐS hoặc quyền kiểm soát BĐS;
- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán BĐS.”
Điều này có nghĩa là doanh nghiệp chỉ được phép ghi nhận doanh thu từ dự án đó khi đã hoàn thiện, bàn giao sản phẩm cho khách hàng và không được phép ghi nhận doanh thu ở các năm trong giai đoạn thi công. Dan đến việc các năm trước doanh thu và lợi nhuận có thể rất thấp do đang trong quá trình thi công và chi phí xây dựng lớn nhưng trong năm dự án hoàn thành doanh thu được ghi nhận rất cao, điều này có thể khiến nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng trong năm đó doanh nghiệp có sự tăng trưởng rất mạnh mẽ tuy nhiên thực tế là do cộng dồn doanh thu từ việc bán hàng trong các năm trước đó.
3.1.3. Cơ cấu sở hữu và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản
3.1.3.1. Sở hữu nước ngoài của các doanh nghiệp bất động sản
Theo khoản 2 Điều 1 Nghị định 60/2015/NĐ-CP quy định về tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong các công ty niêm yết thì:
a) Trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định về tỷ lệ sở hữu nước ngoài, thì thực hiện theo điều ước quốc tế;
b) Trường hợp công ty đại chúng hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật về đầu tư, pháp luật liên quan có quy định về tỷ lệ sở hữu nước
ngoài thì
thực hiện theo quy định tại pháp luật đó.
Đối với công ty đại chúng hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài mà chưa có quy định cụ thể về sở hữu nước ngoài, thì tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa là 49%
c) Trường hợp công ty đại chúng hoạt động đa ngành, nghề, có quy định khác nhau về tỷ lệ sở hữu nước ngoài, thì tỷ lệ sở hữu nước ngoài không vượt quá
mức thấp
d) Đối với công ty đại chúng không thuộc các trường hợp quy định trên, tỷ lệ sở hữu nước ngoài là không hạn chế, trừ trường hợp Điều lệ công ty có quy định khác.
Theo quy định này thì tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại các công ty BĐS Việt Nam được phép mở rộng lên toàn bộ 100% nếu xin ý kiến cổ đông thành công . Tuy nhiên trên thực tế hầu như chưa có doanh nghiệp BĐS nào nới room toàn bộ mà vẫn theo quy định cũ là tối đa 49%, vì vậy việc phân nhóm dựa trên tỷ lệ sở hữu nước ngoài được chia thành các nhóm như dưới đây:
- Nhóm 1: tỷ lệ sở hữu nướcngoài < 10%
- Nhóm 2: tỷ lệ sở hữu nướcngoài từ 10% -20% - Nhóm 3: tỷ lệ sở hữu nướcngoài từ 20% -30% - Nhóm 4: tỷ lệ sở hữu nướcngoài từ 30% -40% - Nhóm 5: tỷ lệ sở hữu nướcngoài từ 40% -49%
Từ việc phân chia các nhóm như trên, ta thu được dữ liệu như sau:
Hình 3.2. Tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam giai đoạn 2014 - 2018
Qua dữ liệu từ đồ thị trên, chúng ta có thể thấy hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều giữ cho mình tỷ lệ vốn nước ngoài ở mức thấp, thậm chí có đến hơn 50% doanh nghiệp được chọn cho thấy mức sở hữu nước ngoài thấp hơn 10% vào những năm cuối trong giai đoạn nghiên cứu, điều này cho chúng ta thấy các NĐT nước ngoài vẫn không quá mặn mà với các doanh nghiệp BĐS hiện tại. Thời điểm năm 2016 đến đầu năm 2018, khi mà thị trường chứng khoán Việt Nam khởi sắc với chỉ số VNIndex tăng liên tục và phá ngưỡng 1200 điểm vào tháng 4/2018 thì các doanh nghiệp BĐS dường như vẫn chỉ thu hút được phần nhỏ lượng vốn từ NĐT ngoại quốc với chỉ khoảng 2 đến 3 doanh nghiệp là có tỷ lệ NĐT nước ngoài từ 40% đến 49%. Tuy nhiên, đây là một điều không quá ngạc nhiên bởi vì từ trước đến nay các doanh nghiệp BĐS vẫn khá “giữ mình” trước dòng vốn ngoại chảy vào.
Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp của từng nhóm sở hữu nước ngoài được thể hiện qua đồ thị 4.3:
Hình 3.3. Chỉ số ROA và ROE trung bình tại các nhóm phân chia theo tỷ lệ sở hữu nước ngoài
Nhìn vào đồ thị của ROA có thể nhận thấy sự vượt trội của các doanh nghiệp có được tỷ lệ NĐT ngoại ở mức cao, tỷ lệ lợi nhuận trên tổng tài sản của các doanh nghiệp này tăng lên rất nhanh qua các năm. Nhóm 5 - nhóm có tỷ lệ cổ đông ngoại cao nhất mặc dù khởi đầu năm 2014 với ROA chỉ khoảng 1% tuy nhiên cho đến khi kết thúc năm 2018 con số này lên đến 13%, vượt trội so với nhóm 4 (30% - 40%) là 6% và nhóm 2 (10% - 20%) là khoảng 7% dù hai nhóm này có kết quả tốt hơn vào năm 2014. Ngoài ra, nhóm 1 với số cổ đông nước ngoài chỉ chiếm dưới 10% cổ phần cho giá trị gần như đi ngang trong suốt 5 năm của giai đoạn nghiên cứu, cho ta thấy nhóm này gần như không có sự tăng trưởng trong việc sử dụng tài sản của bản thân doanh nghiệp.
Tiếp tục với chỉ số ROE, số liệu cho thấy không xuất hiện nhiều khác biệt so với khi phân tích ROA, nhóm có tỷ lệ cổ đông ngoại cao (nhóm 5) cho hiệu quả ROE tăng trưởng rất tốt qua thời gian, nhóm này cũng bắt đầu từ con số rất thấp chỉ khoảng 2% vào thời điểm 2014 nhưng đã tăng trưởng đến ngưỡng 25% vào năm 2018, giai đoạn hưng thịnh của BĐS Việt Nam. Các nhóm 2 (10% - 20%) và nhóm 4 (30% - 40%) cũng cho thấy mức độ tăng trưởng khá đều đặn qua từng năm. Nhóm 3 (20% - 30%) giữ nguyên ROE ở mức dưới 10% trong khi nhóm có tỷ lệ NĐT ngoại thấp nhất là nhóm 1 lại cho thấy sự sụt giảm ở chỉ số này. Điều này cho thấy rằng những doanh nghiệp có mức sở hữu nước ngoài thấp không đạt được sự hiệu quả trong việc sử dụng nguồn vốn từ cổ đông và ngược lại.
Rõ ràng qua hai chỉ số ROA và ROE, chúng ta nhận thấy rõ một điều rằng doanh nghiệp càng có nhiều phần trăm nắm giữ bởi NĐT nước ngoài thì việc sử dụng tài sản cũng như vốn chủ sở hữu sẽ đạt được hiệu quả lớn hơn. Điều này cũng đồng nhất với giả thiết H1 rằng có tác động cùng chiều giữa tỷ lệ sở hữu của NĐT nước ngoài và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.
3.1.3.2. Sở hữu tổ chức của các doanh nghiệp bất động sản
Việc phân nhóm dựa trên tỷ lệ sở hữu tổ chức của các doanh nghiệp được lựa chọn trong mẫu đại diện được chia theo các nhóm như dưới đây:
- Nhóm 1: tỷlệ sở hữu tổ chức < 20%
- Nhóm 2: tỷlệ sở hữu tổ chức từ 20% - 40% - Nhóm 3: tỷlệ sở hữu tổ chức từ từ 40% - 60% - Nhóm 4: tỷlệ sở hữu tổ chức từ 60%. - 80% - Nhóm 5: tỷlệ sở hữu tổ chức >80%
Ta có bảng thống kê như dưới đây:
Hình 3.4. Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư tổ chức tại các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam giai đoạn 2014 - 2018
Nguồn: Sinh viên tổng hợp
Ket quả từ việc thu thập dữ liệu cho thấy xu hướng về vấn đề sở hữu của tổ chức cũng khá giống với sở hữu nước ngoài, các nhóm gần như không có sự thay đổi quá lớn trong các năm nghiên cứu. Nguyên nhân có thể là do nhiều doanh nghiệp chỉ cho phép các tổ chức chiếm một phần nhỏ trong tỷ lệ cổ đông của mình. Tuy nhiên cũng có thể do các doanh nghiệp chưa tạo được đủ sức hấp dẫn với các tổ chức chuyên nghiệp.
Cũng giống như phần phân tích về tỷ lệ sở hữu ngoại, hai chỉ số ROA và ROE đều được biểu thị thông qua các biểu đồ dưới đây:
Hình 3.5. Chỉ sô ROA và ROE trung bình tại các nhóm phân chia theo tỷ lệ sở 2016 Nhóm 2014 Nhóm 1: <20% hữu to chức
Nguồn: Sinh viên tổng hợp
Ở đồ thị của chỉ số ROA, nhóm 4 và 5 - hai nhóm có tỷ lệ NĐT tổ chức ở mức cao nhất đều có sự cải thiện qua thời gian. Đặc biệt là nhóm 4 khi có sự tăng trưởng vượt trội trong giai đoạn 4 năm đầu tuy nhiên đến năm 2018 thì lại có sự sụt giảm khá mạnh. Nhóm quan sát được sự tăng trưởng đều đặn nhất là nhóm 2 với tỷ lệ sở hữu của NĐT tổ chức từ 20% đến 40%. Nhóm có mức sở hữu với tỷ lệ thấp dưới 20% cho thấy sự giao động tăng giảm qua từng năm nhưng không rõ rệt như các nhóm trên. Nhìn chung hầu hết các nhóm được liệt kê ở trên đều cho thấy sự tăng trưởng về ROA qua thời gian nghiên cứu, điều này cho thấy các NĐT tổ chức khi tham gia đầu tư đều đem đến các kinh nghiệm để giúp doanh nghiệp có thể sử dụng tài sản của mình để sinh lời một cách tốt hơn.
Qua kết quả của chỉ số ROE, có khá nhiều sự biến động trong các nhóm. Tuy nhiên cũng giống như trong kết quả ROA, nhóm 1 vẫn không có nhiều sự giao động mạnh, chủ yếu xoay quanh mốc 12% đến 14%, điều trái ngược với phía trên đó là chỉ số ROE của nhóm 1 được thể hiện rất tốt và luôn là nhóm có được kết quả cao so với
Biến
Trung bình Độ lệch chuẩn Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất ROA 0,04 0,04 -0,09 0,15 ROE 0,10 0,08 -0,09 0,56 FORG 0,14 0,13 0,00 0,49 INTS 0,35 0,27 0,00 0,94
các nhóm còn lại. Các nhóm có tỷ lệ cổ đông tổ chức cao cũng cho thấy sự tăng trưởng khá tốt. Điều này cho thấy khi phân tích chỉ số ROE đã có sự khác biệt so với chỉ số ROA, việc này cho thấy các doanh nghiệp đã tạo ra sự khác biệt khi sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu của mình, điều mà các nhà phân tích tài chính thường đánh giá cao hơn so với ROA.
3.1.3.3. Sự kiêm nhiệm tại các doanh nghiệp bất động sản
Mặc dù luật doanh nghiệp hiện nay không đề cập đến việc cấm một chủ tịch Hội đồng quản trị đảm nhiệm cả vị trí tổng giám đốc điều hành tuy nhiên cũng khuyến khích doanh nghiệp phân tách hai chức vụ này. Bên cạnh đó, nếu doanh nghiệp muốn có sự kiêm nhiệm thì phải lấy ý kiến tại đại hội cổ đông thường niên và phải chỉ được thông qua khi đủ điều kiện cho phép.
■ Không kiêm nhiệm BKiem nhiệm
Hình 3.6. Sự kiêm nhiệm tổng giám đốc và chủ tịch Hội đồng quản trị trong các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam giai đoạn 2014 - 2018
Nguồn: Sinh viên tổng hợp
Chúng ta có thể rõ ràng nhận ra xu hướng của các doanh nghiệp là hướng đến việc độc lập giữa HĐQT và ban giám đốc. Điều này cũng phù hợp với xu hướng phát triển của các doanh nghiệp trên thế giới nhằm hướng đến sự hiệu quả và minh bạch trong kinh doanh khi mà sự kiêm nhiệm có thể tạo ra quyền lực tập trung trong tay một người hoặc một nhóm người, dẫn đến sự thiếu khách quan trong các quyết định kinh doanh của doanh nghiệp.