hoạt động
của các doanh nghiệp bất động sản
DUAL 0,32 0,47 0,00 1,00
FSIZE 12,40 0,61 11,09 14,46
FLEV 1,50 1,18 0,01 6,24
FAGE 0,82 0,17 0,00 1,23
Bảng 3.1. Kết quả thống kê mô tả
Nguồn: Stata
Lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA):
Giá trị trung bình là 0,04, độ lệch chuẩn là 0,04. Xuất hiện sự chênh lệch lớn giữa giá trị lớn nhất và nhỏ nhất khi doanh nghiệp có ROA thấp nhất là IDJ với -0,09 năm 2014 và cao nhất là NHA với gần 0,15 vào năm 2017. Điều này cho thấy tình hình kinh doanh giữa các doanh nghiệp là rất khác nhau dù trong cùng giai đoạn của thị trường.
Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE):
Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu có kết quả trung bình là 0,10 và độ lệch chuẩn là 0,08 - cao hơn gấp đôi so với ROA. Chứng tỏ khi chúng ta xác định tỷ suất lợi nhuận mà loại trừ đi yếu tố nợ phải trả thì sự chênh lệch về kết quả giữa các doanh nghiệp cũng sẽ cao hơn. Điều này thể hiện rất rõ khi mà giá trị min của ROE là -0,09 của IDJ và max là 0,56 của IDV cùng trong năm 2014.
Tỷ lệ sở hữu nước ngoài (FORG):
Bình quân các cổ đông ngoại nắm giữ khoảng 14% giá trị doanh nghiệp và có độ lệch chuẩn 13%. Theo dữ liệu của các công ty được lựa chọn, SDU là doanh nghiệp duy nhất không có sự xuất hiện của NĐT ngoại trong cả 5 năm và KDH là doanh nghiệp có tỷ lệ nước ngoài lớn nhất khoảng 49% trong cùng giai đoạn này.
Tỷ lệ sở hữu tổ chức (INTS):
Các tổ chức nắm giữ trung bình khoảng 35% cổ phần mỗi doanh nghiệp BĐS, độ lệch chuẩn là 27%, chênh lệch lớn hơn so với biến FORG. Giá trị min cũng là 0,00 - nghĩa là tất cả số cổ phiếu đang lưu hành được nắm giữ bởi các tổ chức và giá trị max là 0,94 - nghĩa là chỉ có một số lượng nhỏ số cổ phiếu được sở hữu bởi các nhà đầu tư cá nhân.
Sự kiêm nhiệm CEO và Chủ tịch HĐQT (DUAL):
0,32 là giá trị trung bình của biến này, tức là 32% số doanh nghiệp đại diện có xuất hiện sự kiêm nhiệm và 68% số doanh nghiệp còn lại có sự tách biệt hai chức vụ này. Độ lệch chuẩn là 0,47.
ROA ROE FORG INTS DUAL FSIZE FLEV FAGE GROW Quy mô doanh nghiệp (FSIZE):
Quy mô của công ty được đo bằng logarit của tổng tài sản với trung bình đạt 12,4. Độ lệch chuẩn là 0,61. Giá trị min của biến là 11,09 của mã NHA và lớn nhất là 14,46 của VIC. Các doanh nghiệp BĐS cho thấy sự đa dạng trong quy mô khi trải đều từ các doanh nghiệp nhỏ và vừa với tổng tài sản nhỏ cho đến những tập đoàn lớn với khối tài sản khổng lồ và có sự ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
Tỷ lệ đòn bẩy tài chính (FLEV):
Trung bình một doanh nghiệp BĐS có tỷ lệ nợ vay / vốn chủ sở hữu là 1,5 và độ lệch chuẩn là 1,18. IDJ sử dụng đòn bẩy thấp nhất với tỷ lệ chỉ 0,01 trong khi SC5 có tỷ lệ đòn bẩy cao nhất lên đến mức 6,24, điều này sẽ giúp cho doanh nghiệp có nhiều tiền để phát triển dự án nhưng cũng đi kèm với rủi ro rất cao về việc thanh toán các khoản nợ khi vốn chủ sở hữu chỉ chiếm một phần nhỏ trong cơ cấu tài sản.
Số năm niêm yết của doanh nghiệp (FAGE):
Ở biến này, do được đo bằng logarit của năm đang xét - năm bắt đầu thực hiện niêm yết nên giá trị trung bình của biến là 0,82 và có độ lệch chuẩn là 0,17. Giá trị min là 0,00 đại diện cho doanh nghiệp được niêm yết muộn nhất vào năm 2013 và được xét vào năm 2014 nên sẽ có log(2014-2013) =log(1) = 0 và giá trị lớn nhất đại diện cho doanh nghiệp được niêm yết sớm nhất vào năm 2001 và được xét vào năm 2018 nên sẽ có log(2018-2001) = log(17) = 1,23.
Tốc độ tăng trưởng doanh thu (GROW):
Tốc độ tăng trưởng về doanh thu của doanh nghiệp trung bình là 64% và có độ lệch chuẩn 224%. -0,3 là giá trị cực tiểu cuả biến đại diện cho doanh nghiệp có mức sụt giảm doanh thu mạnh nhất so với năm trước là 93% và giá trị cực đại và 24,68 đại diện cho doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng ấn tượng nhất là 2468% so với năm trước đó là NBB vào năm 2015.
3.2.2. Phân tích tương quan giữa các biến trong mô hình
Bảng 3.2 cho thấy hệ số tương quan Pearson giữa các biến trong mô hình với nhau. Hai biến sẽ có mối tương quan cùng chiều nếu hệ số lớn hơn 0 và mối tương quan ngược chiều nếu hệ số nhỏ hơn 0.
ROE 0,78 1,00 FORG 0,08 -0,04 1,00 INTS 0,06 0,01 -0,14 01,0 DUAL -0,06 -0,12 0,09 -0,14 1,00 FSIZE -0,26 -0,14 0,24 -0,02 0,04 1,00 FLEV -0,17 0,21 -0,29 80,1 -0,19 0,21 1,00 FAGE -0,15 -0,10 0,08 30,1 -0,12 -0,06 0,10 1,00 GROW -0,11 -0,08 0,03 0,0 2 0,17 0,04 0,01 0,00 1,00
Biến
Mô hình hồi quy với biến tỷ lệ sở hữu nước ngoài
Mô hình hồi quy với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức
OLS FEM REM OLS FEM REM
FORG 0,1671*** -0,0230 0,0632
FORG2 -0,2837** 0,0414 -0,1027
INTS -0,5148 -0,1157** 0,0426**
Bảng 3.2. Hệ số tương quan giữa các biến
Nguồn: Stata
Tất cả các biến đều có mối tương quan thấp hơn 0.8, thậm chí rất nhiều trong số đó nhỏ hơn 0.2, vì vậy không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình. Chi tiết về sự tương quan giữa các biến độc lập với các biến phụ thuộc được giải thích như sau:
FORG: Biến này có mối quan hệ cùng chiều với ROA với hệ số tương quan khá
yếu là 0,08 và ngược chiều với ROE hệ số tương quan là -0,04.
INTS: Tỷ lệ sở hữu tổ chức cho thấy mối tương quan dương với cả hai biến phụ
thuộc với hệ số tương quan lần lượt là 0,06 và 0,01.
DUAL: Trái lại với biến trên, DUAL xuất hiện mối tương quan ngược chiều khá
yếu với cả ROA và ROE, hai hệ số theo thứ tự là -0,06 và -0,12.
FSIZE: Tương tự như trên, biến quy mô của doanh nghiệp cũng xảy ra sự nghịch
biến nhưng mạnh hơn khi hệ số với ROA là -0,26 và ROE là -0,14.
FLEV: Ở đây lại xuất hiện sự trái ngược về mối tương quan khi FLEV có hệ số
với ROA là -0,17 còn ROE là 0,21.
FAGE: -0.15 và -0,10 là hệ số tương quan của ROA và ROE với biến số năm
niêm yết của doanh nghiệp, cả hai đều thể hiện mối quan hệ ngược chiều với biến này.
GROW: Ở biến độc lập cuối cùng này cũng xuất hiện mối quan hệ nghịch tương
tự như trên với hai biến phụ thuộc, hệ số tương quan là -0.11 và -0.08.
3.2.3. Kết quả ước lượng mô hình
Việc phân tích được thực hiện bằng cách chạy hồi quy OLS sau đó chạy mô hình theo phương pháp Fixed Effects Model (FEM) và Random Effects Model (REM) cho hai mô hình có biến phụ thuộc là ROA và ROE. Kết quả thu được như hai bảng sau:
INTS2 0,0782* 0,1370** 0,1134** DUAL -0,0070 -0,0034 -0,0068 -0,0033 -0,0044 -0,0046 FSIZE -0,0185*** -0,0387** -0,0183*** -0,0161*** -0,0426** -0,0204*** FLEV -0,0008 0,0010 -0,0062 -0,0031 0,0012 -0,0005 FAGE -0,0458*** -0,0835*** -0,5924*** -0,0415*** -0,0824*** -0,0583*** GROW -0,0015 -0,0002 -0,0004 -0,0013 -0,0002 -0,0003 _cons 0,2999*** 0,5927** 0,3164*** 0,2855 0,6523*** 0,3537***
Hausman Prob > chi2 = 0,0003 Prob > chi2 = 0,5022
Biến
Mô hình hồi quy với biến tỷ lệ sở hữu nước ngoài
Mô hình hồi quy với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức
OLS FEM REM OLS FEM REM
FORG 0,2680* -0,4451*** -0,2941**
Bảng 3.3. Kết quả mô hình hồi quy của biến ROA
Nguồn: Stata
Chú thích: (*): p <0,1; (**): p <0,05; (***): p <0,01
Mô hình hồi quy với biến tỷ lệ sở hữu nước ngoài dùng kiểm định Hausman có p- value = 0,0003 < 0,05. Kết luận chọn mô hình FEM (cột in nghiêng đậm).
Mô hình hồi quy với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức dùng kiểm định Hausman có p- value = 0,5022 > 0,05. Kết luận chọn mô hình REM (cột in nghiêng đậm).
FORG2 -0,4394 0,8477*** 0,5655* INTS -0,1543* -0,1728 -0,1593* INTS2 0,1788* 0,2106* 0,1978* DUAL -0,0146 0,0142 0,0024 -0,0089 0,0013 -0,0029 FSIZE -0,0332*** -0,0336 -0,0150 -0,0307*** -0,0282 -0,2156 FLEV 0,0223*** -0,0100 0,0003 0,0200*** -0,0092 0,0017 FAGE -0,0912*** -0,0994** -0,0873*** -0,0824** -0,1040** -0,1009*** GROW -0,0025 0,0003 0,0000 -0,0019 0,0000 -0,0002 _cons 0,5328*** 0,6357 0,3723* 0,5379*** 0,5635 0,4618**
Bảng 3.4. Kết quả mô hình hồi quy của biến ROE
Nguồn: Stata
Chú thích: (*): p < 0,1; (**): p < 0,05; (***): p < 0,01
Mô hình hồi quy với biến tỷ lệ sở hữu nước ngoài dùng kiểm định Hausman có p- value = 0,0001 < 0,05. Kết luận chọn mô hình FEM (cột in nghiêng đậm).
Mô hình hồi quy với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức dùng kiểm định Hausman có p- value = 0,6515 > 0,05. Kết luận chọn mô hình REM (cột in nghiêng đậm).
Biến độc lập
Kết quả nghiên cứu Kết quả
kỳ vọng
Mô hình ROA Mô hình ROE
FORG Không có ý nghĩa thống kê - -
FORG2 Không có ý nghĩa thống kê + +
INTS + - -
INTS2 + + +
DUAL Không có ý nghĩa thống kê Không có ý nghĩa thống kê -
FSIZE - Không có ý nghĩa thống kê +
FLEV Không có ý nghĩa thống kê Không có ý nghĩa thống kê -
FAGE - - +
GROW Không có ý nghĩa thống kê Không có ý nghĩa thống kê + KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trong chương 3, tổng quan về ngành bất động sản và doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã được trình bày. Tiếp theo là kết quả thu được từ việc tổng hợp và phân tích dữ liệu bảng của các biến độc lập qua các năm. Sau đó từ việc thu được kết quả chạy mô hình trên phần mềm Stata, đưa ra những phân tích về mối tương quan giữa các biến độc lập với các biến phụ thuộc.
CHƯƠNG 4. THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Thảo luận kết quả mô hình
Từ kết quả đạt được hai mô hình ROA và ROE, ta có sự tương quan giữa biến độc lập và biến phụ thuộc như sau:
Bảng 4.1. Kết quả phân tích mối tương quan giữa biến phụ thuộc và biến độc lập
Nguồn: Sinh viên tổng hợp
Chú thích: (+) : Tác động cùng chiều; (-) : Tác động ngược chiều
Từ kết quả hai mô hình ROA và ROE, ta có thể đưa ra những nhận xét và kết luận như sau:
Tỷ lệ sở hữu nước ngoài (FORG) và bình phương tỷ lệ sở hữu nước ngoài (FORG2):
Ở mô hình ROA, tỷ lệ sở hữu nước ngoài cho thấy mức độ tương quan ngược chiều yếu với hệ số là -0,0230, bình phương tỷ lệ sở hữu nước ngoài lại có hệ tương quan cùng chiều là 0,0414 nhưng lại không cho thấy ý nghĩa thống kê. Khi quan sát mô hình ROE, điều tương tự cũng xảy ra nhưng cả hai biến đều có ý nghĩa ở mức 1% với hệ số tương quan của FORG là -0,4451 và FORG2 là 0,8477. Đây có thể minh chứng cho việc mặc dù việc sở hữu nước ngoài đi kèm với sự kém hiệu quả khi tỷ lệ sở hữu thấp tuy nhiên nó sẽ giúp tăng hiệu suất hoạt động nếu tỷ lệ đó ở mức cao, phù hợp với giả thuyết ở trên của mô hình. Những cổ đông ngoại có thể tham gia vào việc cải thiện bộ máy doanh nghiệp khi họ sở hữu một số lượng lớn cổ phần trong doanh nghiệp. Hơn thế nữa, khi tỷ lệ cổ đông ngoại được cải thiện, họ sẽ có động lực để chuyển giao kỹ thuật công nghệ cho doanh nghiệp nhờ vậy có thể giúp cải thiện việc kinh doanh. Các kết quả nghiên cứu trước đây cũng đồng ý với quan điểm này như nghiên cứu của Ghahroudi (2011) hay Nam và Thảo (2013).
Tỷ lệ sở hữu tổ chức (INTS) và bình phương tỷ lệ sở hữu tổ chức (INTS2):
Từ kết qủa của mô hình ROA, chúng ta có thể nhận thấy mối quan hệ cùng chiều giữa ROA và hai biến INTS và INTS2 ở cùng mức ý nghĩa thống kê là 5%. Còn ở mô hình ROE, biến INTS cho thấy sự tương quan âm khá yếu với hệ số là -0,1593 còn INTS2 cho thấy sự tương quan dương với hệ số là 0,1978, cả hai cùng có ý nghĩa ở mức 10%. Điều này đồng nhất với giả thuyết nghiên cứu về quyền sở hữu tổ chức rằng các tổ chức đóng góp cho doanh nghiệp một cách tích cực khi ở mức sở hữu cao. Do các tổ chức thường gắn bó với doanh nghiệp trong một khoảng thời gian không ngắn nên sẽ góp phần tạo ra sự ổn định trong nội bộ công ty, ngoài ra cùng với những kinh nghiệm về đầu tư và quản trị cũng giúp bản thân doanh nghiệp có được những chiến lược kinh doanh hiệu quả hơn. Nhiều nghiên cứu trong quá khứ cũng có kết luận giống như Elyasiani và Jia (2010).
Sự kiêm nhiệm vai trò CEO và chủ tịch Hội đồng quản trị (DUAL):
Ở khía cạnh này, cả hai mô hình đều cho thấy được sự ảnh hưởng của vấn đề kiêm nhiệm đến hiệu quả hoạt động là theo hướng ngược chiều, tuy nhiên chưa có ý nghĩa về mặt thống kê. Nó đồng nhất với một số nghiên cứu của Fama và Jensen (1983) hay McGrath (2009). Lý do được đưa ra có thể bởi số lượng công ty xuất hiện sự kiêm nhiệm còn khá ít so với số công ty trong bảng đại diện, hầu như chỉ bằng khoảng 1/3 so với số doanh nghiệp có sự tách biệt rõ ràng giữa hai chức vụ này.
Quy mô của doanh nghiệp (FSIZE):
Mô hình với biến tỷ lệ sở hữu nước ngoài của ROA cho kết quả quy mô của doanh nghiệp có sự tương quan nghịch ở mức 5% với hệ số là -0,0387. Bên cạnh đó, mô hình với biến tỷ lệ sở hữu tổ chức của ROA cũng ra hệ số tương quan nghịch là - 0,0204 ở mức ý nghĩa 1%. Tuy nhiên, khi xét đến mô hình ROE thì chưa cho thấy ý nghĩa thống kê mặc dù cũng xuất hiện hệ số tương quan âm. Điều này trái ngược với nghiên cứu của Demsetz và Villalonga (2001). Chúng ta có thể giải thích rằng trong ngành BĐS, khi quy mô doanh nghiệp tăng lên có thể làm trì trệ về sự đột phá trong kinh doanh, nếu như công ty công nghệ có thể đạt tỷ lệ tăng trưởng rất nhanh trong một vài năm thì doanh nghiệp BĐS cần một quá trình dài để từ khâu thẩm định và thâu tóm đất, cấp giấp phép xây dựng cho đến khi hoàn thành. Do vậy, có khả năng khi doanh nghiệp trở nên lớn mạnh thì tốc độ tăng trưởng sẽ bị chậm lại .
Số năm niêm yết của doanh nghiệp (FAGE):
Kết quả của cả hai mô hình đều đưa ra kết quả giống nhau với mối quan hệ nghịch đối với biến FAGE ở mức ý nghĩa tin cậy là 1%. Nhiều doanh nghiệp khi tuổi đời càng dài, các doanh nghiệp thường có xu hướng mở rộng đầu tư sang các lĩnh vực khác, có thể gây ra những ảnh hưởng không tốt tới lĩnh vực hoạt động chính khi phải phân bổ vốn và nhân lực cho nhiều mảng, dẫn đến ROA và ROE giảm xuống. Nghiên cứu của Nam và Thảo (2013) về các doanh nghiệp tại các thị trường mới nổi cũng đề cập tới vấn đề này.
Tỷ lệ đòn bẩy tài chính (FLEV) và tốc độ tăng trưởng doanh thu (GROW):
Quy mô bài nghiên cứu này chưa chỉ ra được tác động của đòn bẩy tài chính và tăng trưởng doanh thu lên hiệu suất kinh doanh của doanh nghiệp khi kết quả cho thấy hai biến này không có ý nghĩa thống kê. Điều này trái ngược với một số kết quả của Gonzalez (2012) hay Mukras (2015). Tuy nhiên, khi nhìn thực trạng các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam thì có thể thấy đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp là khá lớn , rất nhiều công ty có tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu lớn hơn 1, xảy ra do đặc thù kinh