Như kết quả đã thu được trong mô hình, tỷ lệ NĐT ngoại và tổ chức sẽ có sự ảnh hưởng theo tiêu cực tới doanh nghiệp BĐS khi ở mức thấp và tích cực khi tỷ lệ được nâng cao. Vì vậy, việc gia tăng tỷ lệ sở hữu này có vai trò rất quan trọng. Hiện tại, trên tổng số các doanh nghiệp trên sàn HOSE chỉ có 25 doanh nghiệp mở room toàn bộ
100% cho NĐT nước ngoài và 3 doanh nghiệp từ 51% đến 75%, trong số đó chỉ có 1 doanh nghiệp BĐS duy nhất là NVT với 100% room, còn lại chủ yếu là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính hay nông nghiệp thực phẩm. Thái Lan - nền kinh tế phát triển trong thời gian lâu hơn chúng ta và có thị trường chứng khoán từ năm 1975 hiện nay cũng chỉ giới hạn là 49% cho vốn ngoại thì rõ ràng chúng ta đã có những bước tiến lớn. Tuy nhiên, để có thể được các tổ chức quốc tế nâng hạng lên thị trường mới nổi và có thể thu hút được nguồn vốn từ các NĐT ngoại, thị trường Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng cần phải nhận thức được cả vai trò và rủi ro trong việc mở cửa cho NĐT nước ngoài.
Một số kiến nghị cho các cơ quan quản lý như sau:
Phát hành chứng chỉ lưu ký không có quyền biểu quyết (Non-Voting Depositary Receipt):
Một tổ chức tên là Tổ chức phát hành NVDR (trực thuộc sở giao dịch chứng khoán) sẽ đảm nhiệm việc phát hành chứng chỉ này. Tổ chức phát hành chứng chỉ này có trách nhiệm chuyển giao cho các NĐT những quyền lợi giống như cổ phần phổ thông như là nhận cổ tức hay quyền mua cổ phiếu. Tuy nhiên sở hữu chứng chỉ này nhà đầu tư sẽ không nhận được quyền biểu quyết như thông thường (duy nhất có quyền này trong trường hợp doanh nghiệp tổ chức biểu quyết về việc hủy niêm yết giao dịch). Lợi thế của NVDR là cho phép NĐT nước ngoài mua cổ phiếu của doanh nghiệp như bình thường kể cả khi đã hết room, vì vậy mà nó có thể hỗ trợ rất lớn cho tính thanh khoản của thị trường. Đến ngày chốt danh sách cổ đông, công ty lưu ký chứng khoán sẽ xác định xem NĐT nào ở trong hạn mức thì sẽ được hưởng quyền biểu quyết, còn những người nằm ngoài hạn mức thì chỉ nhận được quyền lợi tài chính. Như đã nói ở trên, thị trường Thái Lan cho đến hiện tại chỉ giới hạn tỷ lệ NĐT nước ngoài ở ngưỡng 49%, tuy nhiên NVDR đã được triển khai từ năm 2000 và từ đó đến nay chiếm đến 15% tổng số giao dịch trên thị trường và khoảng 40% giao dịch của NĐT nước ngoài tại Thái Lan.
Nâng cao chất lượng doanh nghiệp và tính minh bạch của thị trường:
Sự tiềm năng của thị trường Việt Nam so với các thị trường khác trong ASEAN và một số thị trường mới nổi khác là cổ phiếu vẫn đang được định giá thấp. Theo ông Vương Tuấn Dương, Phó giám đốc điều hành của VinaCapital Vietnam Fundunity Fund Limited (VOF), mặc dù P/E của VN-Index đã tăng lên trong vòng hai năm qua nhưng vẫn thấp hơn 12% mức trung bình của các nước ASEAN. Vào cuối tháng 8/2019, P/E của Việt Nam là 16.7 lần so với 20.2 của Indonesia, 19.5 của Malaysia, 18.6 của Thái Lan và 17.9 của Philippines. Để có thể cạnh tranh sòng phẳng với các doanh nghiệp BĐS trong khu vực, việc lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có năng lực tài chính vững chắc và uy tín để cùng hợp tác, phát triển dự án để có thể gia tăng nguồn lực và học hỏi những kinh nghiệm là hết sức quan trọng.
Mở rộng và tăng cường quy mô của các quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm
Hiện nay các quỹ đầu tư và công ty bảo hiểm đang chiếm một lượng lớn giao dịch chứng khoán trên toàn thị trường. Mặc dù quy mô và thời hạn đầu tư là khác nhau nhưng có điểm chung là tạo ra sự sôi động cho thị trường với rất nhiều giao dịch lớn. Vì vậy các cơ quan quản lý cần tạo một môi trường đầu tư thuận lợi hỗ trợ sự phát triển của các quỹ đầu tư và công ty bảo hiểm trong nước và quốc tế, hướng tới mục tiêu:
- Bảo đảm tính thực thi của hệ thống nhằm bảo vệ tài sản và lợi ích của nhà đầu tư - Đảm bảo tính rõ ràng, đồng bộ, nhất quán hạn chế rủi ro
- Tạo cơ hội cho các NĐT trong nước nhanh chóng hòa nhập môi trường kinh doanh toàn cầu và NĐT nước ngoài có thể tin tưởng đầu tư tại Việt Nam
Cho phép các công ty quản lý quỹ được quyền huy động vốn và quản lý các quỹ hưu trí tự nguyện trong những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện của các tổ chức nước ngoài hoặc các ngân hàng thương mại cổ phần...
Bên cạnh đó, cũng cần phải xây dựng nền tảng pháp lý cho hoạt động của quỹ đầu tư. Đầu tiên, cần có những quy định hướng dẫn về hoạt động đầu tư mạo hiểm như phạm vi đầu tư mạo hiểm, lĩnh vực khuyến khích đầu tư, cơ cấu tài sản của các quỹ.
Khi hoạt động của các quỹ đầu tư phát triển hơn thì cần phải ban hành một luật riêng để điều chỉnh. Hoạt động của các quỹ đầu tư ở Trung Quốc được điều chỉnh bằng hai luật riêng biệt cho quỹ đầu tư nội địa và quỹ đầu tư nước ngoài. Đây là một việc làm cần thiết và hợp lý trong giai đoạn chuyển đổi nền kinh tế đang phát triển để thu hút nguồn vốn trong nước và quốc tế.
Các doanh nghiệp BĐS nên lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, phát triển dự án, để có thể tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị. Hiện nay, nguồn vốn FDI đổ vào thị trường BĐS đang đến từ nhiều quốc gia, đứng đầu là các nước châu Á như Hàn quốc, Nhật Bản, Singapore...
4.3.2. Kiến nghị đối với doanh nghiệp bất động sản
Một số giải pháp được đề xuất cho doanh nghiệp như sau:
Sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả và an toàn:
Hạn chế các khoản vay trong ngắn hạn với lãi suất cao, nên tăng cường sử dụng các kênh kêu gọi vốn trong dài hạn để có thể giảm áp lực lãi vay, đồng thời có dòng tiền dài hạn để trả nợ, hạn chế rủi ro từ việc siết chặt tín dụng BĐS và sự sụt giảm cung cầu theo chu kỳ kinh tế và chu kỳ của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng nên xem xét trong việc tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nguồn nội lực của doanh nghiệp.
Tăng cường sự chuyên nghiệp của doanh nghiệp:
Các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp thường nhắm tới những công ty làm ăn uy tín, không gian lận hay có những hành vi làm ảnh hưởng đến danh dự và uy tín của doanh nghiệp. Hiện nay nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vẫn thường xảy ra việc chậm tiến độ thi công, không làm đúng trong cam kết hợp đồng làm tổn hại đến quyền lợi của khách hàng và danh dự của doanh nghiệp. Chính vì thế các doanh nghiệp Việt Nam phải đặc biệt lưu ý điều này nếu muốn có được sự hợp tác từ các tổ chức đầu tư lớn trong nước và quốc tế. Trong năm 2019, SK Group của Hàn Quốc đã đầu tư 1 tỷ
USD vào tập đoàn Vingroup, hứa hẹn một thị trường M&A sôi động hơn nữa của ngành bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
Tách biệt trong vai trò chủ tịch HĐQT và tổng giám đốc:
Các doanh nghiệp BĐS nên có sự tách biệt để bảo đảm doanh nghiệp hoạt động một cách tối ưu và minh bạch, tránh tình trạng lạm quyền khi một người nắm giữ quá nhiều quyền hạn. Đây cũng là xu hướng phát triển chung của các doanh nghiệp hiện nay trên toàn thế giới.
Đa dạng hóa các kênh huy động vốn đầu tư:
Từ trước đến nay ngành BĐS vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn từ phía ngân hàng. Do vậy, hiện nay do chính sách siết chặt tín dụng cho ngành BĐS từ phía ngân hàng nhà nước, nhiều doanh nghiệp BĐS đang đứng trước nguy cơ thiếu vốn để phát triển các dự án mới. Ngoài ra, các dự án mới cũng bị kiểm soát chặt chẽ trong quy trình cấp phép xây dựng. Chính vì vậy các doanh nghiệp cần phải linh hoạt và mở rộng trong các kênh kêu gọi vốn để có thể tăng trưởng trong giai đoạn này.
Chuyển đổi thành công ty đại chúng để huy động vốn từ thị trường chứng khoán:
Như đã nói ở trên, hiện tại số lượng doanh nghiệp đại chúng chỉ chiếm một phần nhỏ trên tổng số lượng doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam. Vì vậy cho nên các doanh nghiệp còn lại cần xem xét để có thể chuyển đổi sang công ty cổ phần và định hướng để trở thành công ty niêm yết để có khả năng huy động vốn từ thị trường chứng khoán bởi đây là một kênh thu hút vốn chủ chốt của thị trường và cũng là xu hướng phát triển của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng trên khắp thế giới.
Tuy nhiên, mặt trái của việc nới rộng room cho các NĐT nước ngoài là có thể
các NĐT này sẽ dùng khả năng tài chính mạnh của mình để thâu tóm toàn bộ doanh nghiệp. Hệ quả có thể dẫn đến các vấn đề như chuyển giá để trốn thuế và thao túng lợi nhuận như nhiều trường hợp xảy ra trong quá khứ và làm suy yếu những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính không mạnh do khó có cơ hội cạnh tranh. Quan trọng hơn, do đặc
thù ngành BĐS nên các doanh nghiệp thường sở hữu một lượng lớn quỹ đất, nhiều trong số đó nằm ở các vị trí chiến lược về kinh tế, văn hoá, chính trị. Việc để doanh nghiệp rơi vào tay các NĐT nước ngoài có thể ảnh hưởng đến an ninh quốc gia nếu không có sự quản lý chặt chẽ của chính quyền địa phương. Hiện nay nếu tính riêng trong lĩnh vực BĐS chưa xảy ra tình trạng doanh nghiệp bị NĐT ngoại thâu tóm như SAB, tuy nhiên trong tình hình chiến tranh thương mại như hiện nay, doanh nghiệp Trung Quốc đang tìm mọi cách để tránh thuế từ phía Mỹ và thâu tóm các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp Việt Nam có thể là một chiến lược mà họ hướng tới khi mà sẽ có rất nhiều nhà máy sản xuất dịch chuyển sản xuất sang các nước thứ 3, trong đó có Việt Nam trong thời gian sắp tới. Vì vậy, chúng ta phải đánh giá việc mở rộng room cho NĐT nước ngoài theo cả hai chiều để có thể tìm ra giải pháp tối ưu để vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển đồng thời đi kèm với lợi ích của quốc gia.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
Qua chương cuối cùng này, những khuyến nghị về những giải pháp cho việc thu hút nguồn vốn từ nhà đầu tư quốc tế và nhà đầu tư tổ chức đã được đè xuất, bên cạnh đó cũng đưa ra một số định hướng cho việc phát triển doanh nghiệp bất động sản. Các giải pháp này nếu được áp dụng đúng cách sẽ có thể giúp thị trường Việt Nam nói chung và doanh nghiệp trong ngành bất động sản nói riêng có thể trở nên chuyên nghiệp và hấp dẫn hơn trong mắt bạn bè quốc tế, mở ra những cơ hội mới cho việc phát triển nền kinh tế và đầu tư.
TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG ANH
Abel, E.E & Okafor, F.O. (2010), Local corporate ownership and capital structure decisions in Nigeria: A developing country perspective. Corporate Governance, 10 (3), 249-260.
Aghion, P., J.V. Reenen. & Zingales, L. (2009), ‘Innovation and Institutional Ownership’, American Economic Review, 103 (1), 277-304.
Agrawal, A. & Mandelker, G.N. (1990), ‘Large Shareholders and the Monitoring of Managers: The Case of Antitakeover Charter Amendments’, Journal of Financial
and Quantitative Analysis, 25 (2), 143-161.
Alanezi, F., Alfaraih, M.& Almujamed, H. (2012),‘The Influence of Institutional and Government Ownership on Firm Performance: Evidence from Kuwait’,
International Business Research, 5(10), 192-200.
Altman, E.I. (1968), ‘The Prediction Of Corporate Bankruptcy: A Discriminant Analysis’, Journal of Finance, American Finance Association, 23(1), 193-194.
Altman, E.I & Sabato, G. (2005), ‘Effects of the new Basel capital accord on bank capital requirements for SMEs’, Journal of Financial Services Research, 28, 15-42.
Bansal, C.L. (2005), ‘Corporate governance - law practice and procedures with case studies’, New Delhi: Taxmann Allied Service, 2 (11), 163-234.
Bass, B.M. (1960), ‘Leadership, psychology, and organizational behavior’
Beaver, W.H. (1966), ‘Financial ratios as predictors of failure’, Journal of
Accounting Research, 4, 71-111.
Berle, A. & Means, G. (1932),‘The Modern Corporation and Private Property, New York’,The Mac- millan Company, 8, 396.
Brickley, J.A., Lease, R.C. & Smith, L.W. (1988), ‘Ownership structure and voting on antitakeover amendments’, Journal of Financial Economics, 20, 267-291.
Bushee, B.J. (1998), ‘The Influence of Institutional Investors on Myopic R&D Investment Behavior’, The Accounting Review, 73(3). 305-333.
Callen, J.L., Tinkelman, D. &Klein, A. (2003), ‘Board Composition, Committees, and Organizational Efficiency: The Case of Nonprofits’.
Chava, S. & Jarrow, R.A. (2004), ‘Bankruptcy Prediction with Industry Effects’,
Review of Finance, 8, 537-569.
Conger, J.A., Finegold, D. & Lawler, E.E. (1998),‘Appraising boardroom performance’,Harvard Business Review, Jan-Feb, 136-148.
Coombes, P. & Wong, C.Y. (2004),‘Chairman and CEO: One job or two?’,The
McKinsey Quarterly: A new era in Governance, 2, 43-47.
Covin, J.G. & Covin, T.J. (1990), ‘Competitive Aggressiveness, Environmental Context, and Small Firm Performance’, Entrepreneurship Theory and Practice, 14 (4), 35-50.
Damanpour, F. &Chaganti, R. (1991),‘Institutional ownership, capital structure, andfirm performance’, Strategic Management Journal, 12 (7), 479-491.
Davis, J.H.& Donaldson, L. (1991), ‘Stewardship Theory orAgency Theory: CEO Governance and Shareholder Return’, Australian Journal of Management, 16 (1), 49- 64.
Demsetz, H.&Villalonga, B. (2001), ‘Ownership structure and corporate performance’, Journal of Corporate Finance, 7 (2001), 209-233.
Donaldson, L. & Muth, M.,(1998), ‘Stewardship theory and board structure: A contingency approach’, Corporate Governance: An International Review, 6 (1), 5-28.
Douma, S., Kabir, R. & George, R. (2006), ‘Foreign and domestic ownership, business groups, and firm performance: Evidence from a large emerging market’,
Eisenhardt, K.M. & Bourgeois, L. J. (2010), ‘Politics of Strategic Decision Making in High-Velocity Environments: Toward a Midrange Theory’, The Academy of
Management Journal, 31 (4), 737-770.
Elyasiani, E. & Jia, J..(2010), ‘Distribution of institutional ownership and corporate firm performance’, Journal OfBanking & Finance, 34 (3), 606-20.
Ferreira, M.A. & Matos, P. (2007), ‘The Colors of Investors’ Money: The Role of Institutional Investors Around the World’, Journal of financial and quantitative
analysis, 50 (6), 1165-1197.
Ghahroudi, M.R. (2011), ‘Ownership Advantages and Firm Factors Influencing Performance of Foreign Affiliates in Japan’, International Journal of Business and
Management, 6 (11), 119-137.
Gonenc, H., Seifert, B. & Wright, J. (2005),‘The international evidence on performance and equity ownership by insiders, blockholders and institutions’, Journal
of Multinational Financial Management, 15, 171-191.
Gonzalez, V.M. (2012), ‘Leverage and corporate performance: International evidence’, International Review of Economics & Finance, 25 (1), 169-184.
Gurbuz, A. O., & Aybars, A. (2010), ‘The impact of foreign ownership on firm performance, evidence from an emerging market: Turkey’, American Journal of
Economics and Business Administration, 2 (4), 350.
Gursoy, G. & Aydogan, K. (2002), ‘Equity Ownership Structure, Risk Taking, and Performance: An Empirical Investigation in Turkish Listed Companies’, Emerging Markets Finance & Trade, 38 (6), 6-25
Huang, R.D. & Shiu, C.Y. (2009), Local Effects of Foreign Ownership in an Emerging Financial Market: Evidence from Qualified Foreign Institutional Investors in Taiwan’, Financial Management.
Healy, P.M. & Palepu .K.G (2001), ‘Information Asymmetry, Corporate Disclosure and the Capitan Markets: A review of Empirical Disclosure Literature’,
Journal OfAccounting and Economics, 31 (1), 405-440.
Imam, M.O. & Malik, M. (2007), ‘Firm Performance and Corporate Governance Through Ownership Structure: Evidence from Bangladesh Stock Market’,
International Review of Business Research Papers, 3 (4), 88-110.
Jensen, M.C. & Meckling, W.H. (1976), ‘Theory of firm: Managerial behavior, agency costs and ownership structure’, Journal of Financial Economics, 3 (4), 305-360.
Kallamu, B.S. (2016), ‘Ownership Structure, Independent Directors and Firm Performance’, Journal of Social and Administrative Sciences, 3 (1), 17.
Kim, B. (2011), ‘Do foreign investors encourage value-enhancing corporate risk taking?’, Emerging Markets Finance and Trade, 47 (3), 88-110.
Kiruri, R. M. & Olkalou, K. (2013), ‘The effects of ownership structure on bank profitability in Kenya’, European Journal of Management Sciences and Economics, 1 (2), 116-127.
McConnell, J. & Servaes, H. (1990),‘Additional evidence on equity ownership